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2023年房地产可行性研究报告模板 2023年房地产可行性讨论报告模板 第一章 市场讨论 1、内蒙古自治区概况 内蒙古自治区成立于1947年5月1日，是我国最早的民族自治区。内蒙古疆域宽阔，跨越东北、华北和西北三大地区，东西曲折2400多公里，南北跨距1700多公里。有8个省区与之毗邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边疆线逾4200公里。全区总面积118.3万平方公里，占全国总面积的12.3%，居各省市区第3位。全区辖8个盟、4个市、101个旗、县(市、区)，1553个乡镇，1396个行政村。其中区辖市呼和浩特市为自治区首府。 内蒙古大局部是海拔1000米以上的高原地区。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计。自治区耕地面积531万公顷，人均0.24公顷，居全国首位。森林总面积1406.6万公顷，居全国其次位;森林掩盖率达13.8%，高于全国平均水平。同时，内蒙古还拥有丰富的矿产资源和旅游资源。 内蒙古是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族。 内蒙古的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比拟齐全的工业体系，其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是内蒙古工业的支柱产业。 内蒙古自治区2023年的产业构造分布为：第一产业占25%，其次产业40%，第三产业占35%。 2、呼和浩特市经济进展状况和城市进展状况分析 2.1产业构造及经济进展趋势分析 呼和浩特为内蒙古自治区首府，蒙语意为“青色的城”，故有“青城”之称，位于内蒙古自治区中部，阴山以南，黄河以北，土默特平原内，是塞外历史文化名城。明代定名“绥远”，1954年定为内蒙古自治区首府，称呼和浩特市(简称呼市)。全市辖新城区、回民区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个开发区。全市总面积17224平方公里，其中市区面积2054平方公里。总人口208万人，其中市区人口105万人。 呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一，目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业，包括化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比拟齐全的加工工业体系。“仕奇”、“伊利”等是呼市重点扶持和进展的企业集团。 呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一，每日有近30对货车、11对客车直达或过呼市。呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与俄罗斯贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接，并可与俄西部兴旺地区以及东欧各国相连，是最正确陆路运输线之一。呼市白塔机场已开通48条国内航线，并开通蒙古国、俄罗斯方向的国际航线，是北京机场的备降机场。 呼市属西北大陆性季风气候，年平均温度6，1月份最冷，平均气温-13;7月份最热，平均气温22。降水量少而不均，寒暑变化猛烈。 “九五”期间，呼市的经济和社会、文化等方面得到了长足的进展。2023年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元，年平均增长率到达了11.3%。三个产业构造从“八五”时期的18.442.339.3调整到“九五”时期的14.043.842.2。其中，非国有经济的比重上升，带动了全部制构造的改善，成为经济进展的重要力气。非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的13.1%、27%、54.4%上升到2023年的28.5%、50.8%、78.2%。“九五”期间，以水、电、气和交通通讯为重点的城市根底设施建立得到加强，一些长期制约经济社会进展的“瓶颈”得到缓解。 “十五”期间，呼市的总体进展思路是：以建立现代化首府城市为目标，突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平，推动以农业和农村经济构造战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济构造调整为重点的城市经济进展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建立工程，加大经济构造调整力度、促进产业构造优化升级，积极实施体制创新和科教创新战略，增加经济进展内在活力，大力推动城市化进程，加快现代化首府城市根底设施建立，进一步扩大对外开放，积极参加国内外经济竞争与合作，坚持可持续进展战略，大力推动生态环境建立和爱护。 表1：上海市、内蒙古自治区和呼和浩特市主要经济指标比照 年度：2023 指 标 项 目 上海市 内蒙古自治区 呼和浩特市 国内生产总值(亿元) 4551.15 1400 179.15 其中：第一产业 81.65 352 25 其次产业 2186.9 552 78.5 第三产业 2282.6 496 75.6 人均国内生产总值(万元) 3.46 0.59 0.86 财政收入(亿元) 1141.6 155.6 20.45 固定资产投资总额(亿元) 1861.17 430.01 67.13 城镇人均可支配收入(元) 11718 5120 5582 城镇住宅竣工面积(万m2) 1476.86 965 43.36* 住宅开发投资(亿元) 413.15 28.82 不详 * 经济适用房竣工面积 呼市制订的“十五”进展详细目标是： GDP年均增长12%，到2023年按2023年价格水平计算到达318亿元; 财政收入年均增长10%，到2023年到达33亿元; 城市居民人均可支配收入年均增长8%，到达8200元; 农夫人均纯收入增长7%，到达3560元; 人口自然增长率掌握在9以内; 城镇登记失业率掌握在5%以内。 详细地，在房地产方面，呼市的“十五”主要目标是，大力进展以经济适用房为主的一般住宅建立，增加住房供应。规划建立好小康住宅示范工程，提高住房质量。坚持住宅建立与新区开发、旧城改造有机结合。加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。 2.2“十五”期间呼市城市建立总体规划分析 依据呼市的规划，“十五”期间，城市进展根据中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群。其中，中心城要掌握密度、增加功能、优化环境。积极调整其次产业构造和土地利用构造，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将局部工业企业外迁，重点进展金融、商贸、信息等现代效劳业。要依托如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。 在根底设施建立方面，呼市的城区道路将要开拓贯穿东西向干道，延长改造南北向干道，打通一环路，建立绕城路(二环路)，拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。 在市政公用设施建立方面，呼市规划在2023年，市区日供水力量到达52万吨，自来水普及率到达100%。通过自然气输配工程的建立，形成以自然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局;扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建立供热三期工程。规划到2023年，城市气化率到达80%，集中供热面积到达1800万平方米。 此外，在“十五”期间，呼市将根据注意精品、突出特色，高标准制定全市及各区的掌握性规划和具体规划，做好城市整体设计工作。 2.3人口分布及流淌状况分析 呼市总人口208万人，其中市区人口105万人。 玉泉区和回民区人口相比照较密集，由于属于老城区，市民区域观念较强，人口流淌性较小。 新城区和赛罕区开发区进展较快，比拟开放，外地企业和外地个体户以及郊区农夫成为这两个区人口流淌的主要力气，也为这两个区的房地产市场供应了大量客源。 2.4居民收入水平及住房消费比例分析 2023年，呼和浩特人均可支配收入5581.90元，扣除价格上涨因素，比1999年增长了4.87%，人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨因素，同比增长了7.33%，国有企业职工人均收入7910.57元，同比增长13.05%，人均食品支出1622.52元，占消费性支出的35.17%。 呼和浩特市人均居住面积11.99平方米，同比增长9.6%;其中80.15%的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占77%。2023年，呼市居民户中，人均居住面积缺乏4平方米的削减到1%，人均投资购房和建房支出868.04元，比上一年增长1.4倍，占消费支出的18.82%。 表2：上海市和呼和浩特市居民收入和住房消费状况比照 年度：2023 对 比 指 标 上海市 呼和浩特市 人均可支配收入(元) 11718 5581.90 人均消费性支出(元) - 4612.91 其中：食品支出(元，所占比例) - 1622.52 (35%) 住房消费(元，所占比例) - 868.04 (19%) 人均居住面积(平方米) 11.4 11.99 住宅成套率(%) 74 80.15 表3：呼和浩特市局部职位的年平均收入 单位：元/年 职位/职称 较高水平 中等水平 较低水平 企业党群机构负责人 37800 6870 4236 企业高级治理人员 30800 8870 4838 企业中层治理人员 20763.2 8139.5 4621 企业一般治理人员 13376.2 5687 3732 高级工程技术人员 28152 8796 4448 中级工程技术人员 16621 6249 3791 初级工程技术人员 14010 5327.5 3509 土建施工工人 11521 6312 3697 机修工 6583 5395 4729 博士生 18000 硕士生 13200 本科生 9600 大专生 4800 图1：2023年呼市居民每100元消费支出中的用途比例 2.5城市居住区布局及交通规划分析 呼市原先为郊区包围。1999年，呼市市政府对城区行政辖区范围作了重新划分，设立了新城区、玉泉区、回民区、塞罕区，取消了城郊概念，形成了以中心城区为中心，各区各自向外延长拓展的进展格局。但是，由于呼市的特别地理位置和历史进展状况，各区内城市建立和住宅进展并不平衡。 呼市北部为大青山山脉阻隔，大青山向南和呼市城区之间另有一地震断裂带，因此呼市向北根本没有进展余地。 玉泉区和回民区位于呼市西部，是城市中的旧城区，市政根底配套设施根本不完善，而且区内以低、矮的老房居多，居民文化层次、职业地位和消费力量特别有限，旧城改造的任务非常艰难，形成了城市进展的瓶颈区域和类似上海“下只角”的居住概念。市政府要求在三年内完成旧房的拆迁任务，在此过程中，已经引入了局部外地的开发商。这一地区市场大，但楼市的价格偏低，是一个每年60万平方米的低档位市场。 呼市东西向是一条长轴，目前进展的重头戏在东部，特殊是在位于白塔机场和中心城区之间的如意开发区及其西侧，中心城区与之相邻的地带，住宅建立正在形成一个高潮。一大批较为高档的住宅小区已经建成或者正在建立，如昭君花园、昭君别墅、芳汀花园、丽苑小区等。特殊是原呼市市委、市府用地分别以近7000万和3000多万元的价格拍卖后，市政府的办公楼迁往如意开发区，中心城区与之连接的交通主干道东风路和海拉尔东路已经建成，对该地区的房地产开发起到了推波助澜的作用。 东部的人口密度目前不如南区高，生意人是目前的主要市场。市政府移址东迁，可能使这里消失一局部高档物业，如丽苑的二期等。 然而，呼市唯一的机场呼和浩特白塔机场限制了呼市向东方向的连续进展。同时，由于该地区普遍为当地政府官员和一般市民看好，该地区的地价已有较大幅度的上升。但也有大量开发商以6-7万元的价格囤积了待开发土地。如丽苑小区就有30万平方米的规划量在今后3年开发。 呼市南区地势平坦，原先多为农田和菜地，地理上没有进展的阻隔。与之紧紧相邻的是呼市的大学区，人气旺盛，人文环境相对较佳。但除教师和医生以外，由于本地原为郊区，郊区农夫是一个重要局部。由于昭乌达路没有贯穿，二环路工程尚未全面启动，因此地价相对较低，无论开发区报出的地价，四周村供应的土地，还是东瓦窑的地价，一般每亩在6万元左右，甚至以下。该区域内的住宅楼盘相对较少，只有东苑住宅小区和学府花园等。目前，南区的主干道昭乌达路的建立已根本完成了地下管线的敷设，延长工程估计在2023年的7月底全面竣工。二环路工程在今年6月将首先开头南段的动拆迁工作，估计在2年内完成南段(即金桥开发区概念)。在金桥开发区北侧紧邻的东西向主干道上，现已有38路公交车通行，交通相当便捷。因此，在此地进展房地产将有升值潜力。 2.6金桥开发区的状况 金桥经济技术开发区是呼和浩特经济技术开发区的南片区，与西片区的金川开发区和东片区的如意开发区相联，形成一个有机整体。该开发区位于呼和浩特市城区东南城郊结合部，规划总面积40.6平方公里，辖3个乡镇的11个行政村，归呼和浩特市赛罕区管辖。区域内规划有现代工业区、行政与商贸金融区、新型住宅区、高科技园区、仓储区、现代农业区等六大功能分区，总投资60亿元。 3、呼和浩特市房地产市场综述 3.1 土地市场供给量及供给方式 呼和浩特市人民政府于2023年12月26日公布了关于垄断土地一级市场实行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的打算。其主要目的是授权呼市土地经营公司，对城市建立掌握区内的土地一级市场进展垄断，实行“五统一”，同时，开放土地二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，猎取土地收益，为城市建立筹集资金。该打算规定，在呼市三环路以内和沿三环路外侧1公里范围内的全部建立用地，由市政府实行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批。市规划局负责城市建立统一规划，市土地治理局负责用地审批，市土地资产经营公司负责统一征地、统一收购、统一供地，土地收益全部用于城市建立。 依据了解，呼市对商品住宅用地供给量没有明确和单独的掌握规划，仅在商品房开发年度规划中表达。 3.2新建商品房市场供给量、消化量和存量状况 依据呼市房地局供应的信息，1999年以前，呼市每年下达的商品房销售面积在20至30万平方米左右，而1999年商品房出售面积一跃到达100万平方米，2023年的商品房出售面积为80万平方米(以上数据均包含旧城改造工程)。 2023年，呼市下达的商品房建立规划为200万平方米(含旧城改造工程)。建成竣工的数据，由于呼市统计体系有待完善，故无法供应。 自2023年起的3年内，呼市房管部门每年将下达商品房建立规划100万平方米，并作为掌握指标，一般不予突破。此规划不包含每年旧城改造工程中新建的住宅，呼市4个区的旧城改造任务每年将到达60万平方米。据了解，呼市虽然制订了实物动迁(包括现房和期房)和货币动迁的政策，但由于开发商的资金实力一般不强，且旧城改造区域内居民的层次和消费力量非常有限，无法自行贴补购置较高品质的商品房，所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。 由于统计体系不健全，对呼市近年新建商品房存量说法各一。但最可信的数据是15%。一般的购置对象是由各机关、事业单位(集团消费)和个人，近年个人购置的比例开头上升，但集团消费的现象依旧有肯定的比例，在20%至30%左右。 3.3 呼市近三年房产成交价格及房型特点分析 呼市近年的住宅销售价格平均在1400元/M2，其中市中心区均价在1800-1900元/M2，个别超过2023元/M2。经济适用房销售价格在1150元/M2。 2023年房价较上一年度上升了2.3%。销售的主力房型为80-100平方米的两房。超过100平方米的三房，主要的购置对象是机关和事业单位的干部及私营业主。 3.4 新建商品房市场区域分布分析 目前呼市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区。 热点区域东北部，由于市政府搬迁至东北部的如意开发区，致使呼市东北部成为房产开发的热点区域，目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等，该地区楼盘均以中档形象消失，其中北恒街以北地区均价在1300元/平方米左右;北恒街以南地区均价在1750元/平方米左右。 次热点区域东南部，目前呼市东南部尚未成为房产开发的真正热点地区，但“东苑”60万平方米的开发量足以引起呼市房产市场的关注，估计在3-5年后会有一个地位的提升。 3.5 房地产市场有关政策分析 内蒙古自治区第九届人大常委会于2023年2月12日公布了内蒙古自治区城市房地产开发经营治理条例。该条例依据中华人民共和国城市房地产治理法等有关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者留意的内容有： l、设立房地产开发企业应有100万元以上的注册资本和4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 2、自治区以外一、二级房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营，并必需到工程所在地房地产开发行政治理部门登记，并由治理部门向自治区政府建立行政治理部门备案后才可进展房地产开发经营。 注：建立部规定仅一级企业可在全国范围内自由开发房地产。 3、房地产开发企业在获得开发建立工程后应办理城市房地产开发建立工程手册，在工程建立过程中应当将主要事项记录在工程手册中，定期报送有关部门备案。 4、土地出让合同商定的开工开发期限满1年未开工开发的，可以征相当于土地出让金20%以下的土地闲置费;满2年未开工开发的，可以无偿收回土地使用权(但开工开发必需的前期工作造成开工延迟的除外)。 5、竣工验收时，政府有关部门组织的综合验收包括拆迁安置方案的落实状况。 6、预售房的购置人在交房后90天内，现售房在签订合同后90天内办理土地使用权变更和产权登记手续。房地产企业帮助办理。 银行工程贷款和按揭贷款政策 由于呼市的经济进展状况不如上海，因此银行的贷款力量也相当有限。银行向开发商发放的工程专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这一盘子相当剧烈。 职工公积金由呼市的住房资金治理中心负责治理。职工贷款由中心负责审核，再托付商业银行详细操作。只要职工所在企业缴纳公积金，则职工购置商品房的公积金贷款一般不受限制。然而，呼市并非每个企业都执行公积金制度。 呼市的住房资金治理中心类似上海的公积金治理中心，担当住房公积金和房改基金的治理工作。但是，呼市的住房资金治理分散，条块分割，各系统、自治区都运行各自的住房资金治理中心，没有完成属地化治理，造成资源分散、统计不全的局面。 建立周期 呼市地处北方，传统上每年10月中旬左右到其次年4月中旬为冻土期，一般的工程建立全部停顿。如在此期间需要施工，必需实行价格昂贵的冬季施工措施，并履行繁琐的手续。 预售许可 虽然在预售治理上，自治区听从国务院和建立部的有关预售条件的规定，但实际执行较松。 另一方面，由于市场不成熟，呼市居民有购置现房的习惯，以免上当受骗。一般在建筑构造出形象后，才会有销售量。 交付许可 呼市没有类似上海的交付使用许可证制度。住宅单体竣工，取得竣工验收合格证明后即可交付客户入住。其主要缘由是呼市的气候冬季严寒，施工期短，如要绿化、环境等全部完工，则建立周期过长，开发商压力过大。 呼市招商引资的优待政策 1、内联企业享受以下税收优待：(1)经营10年以上，市外投资在100万元以上(含100万元)且占中投资25%以上的生产性内联企业，从获利年度起，3年内免征企业所得税，免税期满后，2年内减半征收企业所得税。 2、在开发区或经济园区新办的内联企业，除享受相应的财税优待政策外，优待期满后减按15%的税率征收企业所得税。 3、市外投资者在呼和浩特新办的内联工程，减半征收城市根底设施配套费、增容费和7000平方米以下的人防结建费。 4、市场微观状况分析 4.1 区位竞争对象讨论 与本案同区域、同品质的楼盘以“东苑”为代表，所以相邻物业以东苑一期为标准进展分析，并作为主要的楼盘竞争对象。 n 物业单价、总价及房屋面积 A房型 楼层 房型 面积 实际单价 总价 1F 二室二厅 97.19 1450 140926 2F 二室二厅 97.19 1600 155504 3F 二室二厅 97.19 1716 166778 4F 二室二厅 97.19 1660 161335 5F 二室二厅 97.19 1550 150645 6F 跃层 130.41 1850 241259 小计 616.36 1016446 B房型 楼层 房型 面积 实际单价 总价 1F 三室二厅 118.78 1450 172231 2F 三室二厅 118.78 1600 190048 3F 三室二厅 118.78 1716 203826 4F 三室二厅 118.78 1660 197175 5F 三室二厅 118.78 1550 184109 6F 跃层 143.2 1850 264920 小计 737.1 1212309 C房型 楼层 房型 面积 实际单价 总价 1F 二室二厅 104.22 1450 151119 2F 二室二厅 104.22 1600 166752 3F 二室二厅 104.22 1716 178842 4F 二室二厅 104.22 1660 173005 5F 二室二厅 104.22 1550 161541 6F 跃层 139.94 1850 258889 小计 661.04 1090148 D房型 楼层 房型 面积 实际单价 总价 1F 三室二厅 122.5 1450 177625 2F 三室二厅 122.5 1600 196000 3F 三室二厅 122.5 1716 210210 4F 三室二厅 122.5 1660 203350 5F 三室二厅 122.5 1550 189875 6F 跃层 180.4 1850 333740 小计 792.9 1310800 E房型 楼层 房型 面积 实际单价 总价 1F 四室二厅 161.85 1450 234683 2F 四室二厅 161.85 1600 258960 3F 四室二厅 161.85 1716 277735 4F 四室二厅 161.85 1660 268671 5F 四室二厅 161.85 1550 250868 6F 跃层 218.15 1850 403578 小计 1027.4 1694493 销售总额 6324196 销售面积 3834.80 平均价格 1649 n 建筑类型 多层住宅 房型构造及比例 房型 一房 二房 三房 四房 跃层 合计 比例 0 38.9% 30.9% 13.5% 16.7% 100 n 交付状态 一期2023年10月交房，二期将于7月份开盘。 n 物业治理 物业治理由开发商进展治理，治理费用为0.35元/平方米.月 n 配套设施 200米范围内：东瓦窑副产品批发市场。 500米范围内：郊区医院。 1000米范围内：内蒙师大、农业大学等。 n 地段位置 位于金桥开发区外，昭乌达路和师大南路交界处。与本案地段位置接近。在目前居民的概念上属于呼市的南端，开发商获得的地价也在6万元左右。 4.2 板块竞争对象讨论 在东区的丽苑小区可以作为本案的板块竞争对象加以讨论。 n 地理位置 位于海拉尔路东路和二糕点厂西巷交界处，属于新城区。 n 物业规模 总建筑面积50多万方左右，其中一期30万方，二期22万方。 n 物业类型 一期为纯多层小区，二、三期将开发多层、小高层及别墅多种物业类型。 n 销售价格 一期平均价格：1300元/平方米左右，二期初步定价为2200元/平方米左右 n 主力房型 一期以80-100平方米的小户型为主，二期主力房型以100-130大户型为主。 n 环境规划 一期规划较一般，二期将推出组团绿化、下沉式广场等规划。 n 交房时间 一期为现房。 n 销售状况 一期所剩不多，只剩1-2万余量。一期的销售速度在每年3万平方米左右，是呼市销售较好的工程。二期尚未开盘。 n 消费者 外地私营业主、药(保健品)商等。 n 进展态势 目前丽苑正预备其次期工程的规划设计，价格将会有较大幅度的提升。 4.3其它竞争对象讨论 (1)学府花园 n 地理位置 位于电杆厂街和师大南路交界处。属于赛罕区。 n 物业规模 总建筑面积10万方，其中一期3万方。 n 物业类型 纯多层小区 n 销售价格 表价区间：1310-1580元/平方米 平均价格：1400元/平方米左右 折扣：一次性付款95折，贷款98折。 n 主力房型 本案主力房型二房;主力面积区间为70-100元/平方米。 n 环境规划 环境规划无特色，以带状绿化为主。 n 交房时间 一期于2023年4月底交房;二期于4月中旬开盘，2023年年底交房。 n 销售状况 一期去化率达85%以上，仅余几套面积较大的房型。 n 消费者 院校教师、个体户、工薪阶层(以小房型为主) (2)芳汀花园 n 地理位置 位于东风路展览馆对面，属于新城区。 n 物业规模 总建筑面积15多万方左右。 n 物业类型 纯多层小区。 n 销售价格 表价区间为：1650-2200元/平方米 一次性付款96折，其余协商。 n 主力房型 不详，但房型种类比拟齐全。 n 环境规划 沿一条带状绿化轴向两翼规划，绿化率较高。 n 交房时间 现房。 n 销售状况 一期销售率约75%。 n 消费者 机关干部，市中心地区市民，个体户等。 (3)伯爵花园 n 地理位置 位于机场路和郊区果木园交界处。 n 物业规模 占地86亩，一期共45套别墅。 n 物业类型 独立式二层别墅。 n 销售价格 一口价2180元/平方米 n 主力房型 共有七种房型，房型面积为168、180、228、280、276、300平方米不等。 n 交房时间 一期现房，二期年底交房。 n 销售状况 一期已经售完，现在正在销售二期。 n 消费者 有车族、企业老总等处于呼市消费金字塔上层的人。 4.4 目标市场定位和特征 4.4.1 区域选择 首选呼市东北部的如意开发区周边新建楼盘; 其次选择高校四周的文教区; 本工程离文教区较近，有肯定的客户来源。 4.4.2 年龄层次 由于呼市收入水平很低，能买房的消费者大多有肯定的积蓄，所以与上海主力购房年龄相比要高出5-10岁，呼市潜在购房年龄集中在35-55岁的中老年人。 4.4.3 收入力量及支付力量 呼市平均物业总价在8-13万元之间，所以潜在购房者家庭年收入在2.5万以上，月付承受力量1000元左右。 4.4.4 现居住区域 现居住在赛罕区和新城区。 4.4.5 职业特征 消费者可分为三个层次，详细如下： 第一层次为大学讲师、教授，医院医生等，但这些对象的消费力量受到肯定的局限，一般可承受的房价在1400元或1500元以下; 其次层次是机关干部，但这批对象主要倾向高档盘，有相当一局部将消费转移到北京; 第三层次：个体户，私营业主，药品和保健品商人，主要有外地来蒙经商人员，内蒙常年在外地从事保健品业务的个体业主等。 其次章 工程选址 1、工程特征分析 1.1 地理位置 位于金桥开发区东北角，东临昭乌达路、南接世纪二路、西靠金桥一路、北依世纪一路。紧临区行政中心，与市中心距离最近且距规划中工业区最远。可谓接近繁华，闹中取静、远离污染。 在规划上，这里过去是郊区，现在是塞罕区，将来是金桥开发区的行政中心。 在心理上，这里是城南，是郊区。市民在心理上的承受速度低于标准和建立进展的速度。 1.2 交通状况 作为住宅工程投资，主要考虑出行的便利性和道路的畅通性，昭乌达路南延及二环路修建后，完全可以解决本案小区居民各种交通工具的出行。通过昭乌达路可直接通往市中心;而二环路作为大流量的快速干道将进一步加强金桥开发区的开放功能，供应小区所处的区位优势。 目前本案周边的公交线路有34路和38路与市中心相连。 1.3商业气氛 金桥开发区内规划的商贸金融区以金融、商贸、商住、宾馆为主形成商务洽谈、信息公布、通讯、展览等中心;商贸金融区的中心腹地以商业、消遣旅游、集市为主，形成艺术、博览、影视、体育等文化中心以及美食、购物等商业步行特色街。 规划中的“三横三纵”的路网构造为商贸金融区的繁华供应了保障，商贸金融区进展合理的功能分区，主要有大型商城、商业步行街、公共活动中心、私营经济城以及地区级商业中心等，从而最大限度地满意不同层次市民在衣、食、住、行、文化、休闲、消遣等多方面的需要。 但是，需要提示的，商业是在规划中的，实现周期无法预见。 2、工程SWOT分析 2.1优势分析 本区域目前最主要的竞争板块为以如意开发区为核心的东北部板块，与该板块的竞争中能否占据肯定的优势变本钱区域能否成为优势板块的关键。 经统计分析，针对东北部板块，本区域总结出以下几大优势： (1) 地理位置优势 本工程依靠金桥开发区。南面就是塞罕区和开发区的政府办公大楼，简单出形象，在市容景观上也可得益于政府维护自身形象的有关动作。如在建筑形状和立面上有所突破，转变呼市目前大多数住宅的呆板形象，则会形成自市中心沿昭乌达路向南所遇到的第一城市景观，也是呼市向南扩张规划的标志性建筑物。 但是，在百姓心目中，这里究竟是南端，是郊区。地理上的优势需要通过肯定时期的提升才能显现。 (2) 本钱优势 本工程在土地本钱上有肯定优势。呼市如意开发区的地价已从每亩6万左右上升到目前的20万多万。以低的土地本钱开发房地产，可以在建筑品质上充分运用上海商品住宅的开发阅历，在竞争中取得有利地位。 (3) 政策优势 呼市结合党中心和国务院西部大开发战略，制定了一系列吸引内资企业到当地投资开发的政策。在此根底上，塞罕区政府为金桥开发区内的投资商制定了更为优待的政策。如，在税收方面，内联企业自获利年度起的3年内，免所得税。 (4) 交通地段优势 楼盘北侧的师大南路上现通有38路公交车，相比方意开发区的交通存在很大的优势。昭乌达路和二环线贯穿后，可形成快速交通网络，到市中心和城市外围的交通将更为便捷。 (5) 人文概念优势 与内蒙古自治区首府的大学区仅一路之隔。与玉泉区和回民区相比，不仅没有老城区“下只角”的概念，而且相比目前热火朝天的如意开发区，更多了几分安静、幽雅和人文气息。加之离市中心的文化商城咫尺之遥，楼盘的文化气息是其它住宅小区概念无法比较的。高科技园区带来新兴产业以及高智商消费群。这些都为营造高尚社区概念奠定了根底， (6) 开发商实力优势 开发商来自上海，在剧烈的市场竞争中取得了丰富的阅历。以此来应对呼市尚不成熟的住宅消费市场，应被视为游刃有余。况且，塞罕区以低地价吸引上海开发商，原来就是看中这一点。 2.2 劣势分析 客观上，目前本地区工程开发也存在不少抗力，在开发中形成不利局面： (1) 本地区重要市政设施尚未到位 昭乌达路尚未贯穿，即使贯穿，向外延长到何处还是一个未知数。二环路的建立需要政府的资金投入。 (2) 地段承受度远不及东部 开发区的形象尚未被呼市的一般市民承受，政府在市政建立上的承诺尚未得到广泛认可。心理和规划进展上不平衡会在短期内成为楼盘的抗性。 (3) 竞争剧烈 在板块竞争上，东部地区成为中高挡楼盘的主要热点，不少消费对象以如意开发区四周的楼盘为首选对象。 在区位竞争上，东苑首期近7万平方米，整个30万平方米的规划建立量大局部还没有开工兴建。这一楼盘的动态会对本案有重大影响。 在价格竞争上，由于呼市居民收入有限，对价格敏感度显得极为突出，不少楼盘以低价格对抗高品质将市场置于恶性竞争状态。 (4)消费力量低下，价格上扬空间有限 究竟呼市居民的消费力量仅为上海居民的一半不到，呼市也不象上海，是一个吸引大量人才进入的经济中心。呼市也没有非常牢靠的支柱性产业，经济进展缺乏原动