某房地产开发项目投资建设可行性分析论证研究报告书(商住小区建设项目投资建设可行性分析论证研究报告书).doc

       第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况本项目的申报单位为南宁百利物业开发有限公司（以下简称南宁百利公司）。南宁百利公司是外商独资公司，成立于1994年8月4日，公司注册资金为210万美元，为暂定级房地产开发企业。公司现办公地址在南宁市星光大道17号，国际经贸大厦23楼A座。主要经营成片土地开发（房地产开发建设）。公司成立以来，严格遵守国家的法律法规，积极进行房地产项目的开发工作，本项目是源自于1994年1998年期间大沙田经济开发区9区原“新加坡城”项目的开发。在1998年3月26日参与原“新加坡城”的投资方分家析产，南宁百利公司分得其中的63,066（折合94.6亩）的土地使用权，在2005年1月31日取得了规范的土地证之后着手进行“百利新城”商住小区的项目开发。1.2 项目概况1.2.1 项目背景2008年是服务中国东盟博览会的第五年，也是南宁市房地产行业发展的关键一年。随着南宁市“136”工程纵深实施、中国东盟博览会永久落户南宁、旧城改造及城市中心辐射延展，给南宁市房地产的发展带了新的机遇，从2003年以来，南宁市房地产市场一直持续呈现出一种供求两旺的局面。从2004年至2006年，南宁市房地产投资分别为66.04亿元、105亿元、139亿元，三年间增加了2.10倍；而房地产开发投资占当年GDP的比重也逐年攀升，分别为11.2、14.45、15.21，这说明房地产投资在南宁经济中占据越来越重要的地位。同时近两年来，商品房建成面积按每年40以上的速度增长、商品房销售面积按每年年均48以上的速度增长、商品房销售均价则按每年6.5的速度增长。这些都表明了近年来南宁房地产业无论是投资总量，还是开发总量、销售价格，均呈上升趋势。进入2008年以来，南宁市房地产市场依旧稳步增长，商品房价格稳中有升。房地产市场总体发展空间仍然广阔。当前国家政策选择的主基调是加强和改善宏观调控，为了保持房地产业的持续、健康、稳定发展，出台了一系列政策措施。城市建设方面，随着多座跨江大桥的修建和江南区域原有规划的逐步实施，江南交通立体网络得到明显改善，市政公共配套设施迅速完善，加上政府对五象新区规划的出台，在建的南宁大桥一旦完成，将使江南地区与琅东新区连成一片，给江南带来无限的发展生机。2005年经国务院批准，大沙田已划归南宁市行政区域划分调整后的新城区良庆区，并纳入南宁市城市发展总体规划之中。市政部门往五象新区迁移，对于南部楼盘来说，无疑是一个上行空间的推进剂。在这种背景下，南宁百利公司抓住机遇，紧跟南宁市发展步伐，为南宁人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。南宁百利公司开发的“百利新城”项目，是南宁市良庆区其中一个别具特色的商住小区，小区居中穿越一条商业步行街，使它分为南北两部分。项目一期开发建设从南部靠荣光北路及东四里路的21,072.42，建筑面积37,644.24；项目二期开发建设南部其余的地块；项目三期建设步行街北侧的全部建筑物。本项目为“百利新城”二期工程建设项目，南宁百利公司将延续其一贯的品牌经典，精心打造高品质住宅小区，提升区域人居环境，改善居住条件，创作舒适和谐的生活质量。本项目“百利新城”分三期建设，一期工程已于2007年4月6日开工建设，即将于2008年4月6日竣工。现二期工程拟于2008年8月开工建设，工期约1年半。1.2.2 项目拟建地址项目位于南宁市大沙田开发区第九小区（银沙大道与东风北路交界处），项目用地面积为20147.38m2（合30.22亩）。项目用地东接东风北路，西与荣光北路接壤，北为项目三期用地，南接项目一期开发小区。（具体介绍详见第五章项目选址章节）。1.2.3 项目建设内容本项目总建筑面积为37905.5 m2，建设包括步行街南侧的一排（3栋）6层的商铺/住宅楼（底层为隔开单间铺面或毗连的大间商场/餐厅，2-6层为住宅楼）和靠东风北路的一栋高层综合楼。物业类型主要为住宅和商业，其中住宅分为多层住宅和高层住宅。项目经济技术指标如下：序号项 目计量单位指 标1建设用地面积20147.382总建筑面积37905.52.1地上建筑面积34618.62.1.1多层部分总面积17325.9（1）其中：住宅总面积13453.4（2）商业用房总面积3872.52.1.2高层部分总面积17292.7（1）其中：商业用房总面积4575.2（2） 物业及配套用房面积211.9（3）商铺建筑面积6022（4）幼儿园面积729.6（5）住宅面积117762.2地下室建筑面积3286.93多层建筑占地面积3827.54高层建筑占地面积1568.45绿地面积68676总户数户2397停车泊位个1317.1其中：露天车位个477.2地下室车位个84   1.2.4 投资规模和资金筹措项目的总投资为7000万元，全部由公司自筹解决。1.2.5 工程技术方案（1）总平规划方案：建筑布局：本小区由三个居住组团组成，中心绿地以组团为单位进行布置。规划结合用地情况，在小区中部从东到西布置了一条商业休闲步行街，所有公共服务设施及绿地均与之相联系；小区内部的交通网络直接与绿地相联系，南北两部分的车流不得通行。本小区规划理念对以往的“中心绿地、居住组团、公共服务中心”布局模式利用系统的观点做出解析并加以重新组合。如把居民的主要休闲活动从绿地转移到步行街上，而经过纯化的绿地加入了隔离道路的生态功能系统；公共服务设施由于室外设施的开放加入到步行街的整体环境和生活氛围的营造中去，从而使之呈现出截然不同的勃勃生机。小区内部主要道路车行道宽6m，人行道宽2m。另外，人行道与停车位以植草砖铺设，以提高绿化面，减少小区内钢筋混凝土的生硬面孔；次要道路宽3m。一期规划已有室外停车位21个，以供外来车辆停车所用。小区居民停车采用住宅底层架空车库形式，二期设有地下停车位84个，室外停车位47个。本小区住宅布置整体采用坐北朝南，辅以南偏东、西小于15度角的方位。按照原南宁市规划管理局批准的小区总平面规划方案，二期用地东南侧布置一栋高层综合楼，其余均为6层的多层商住楼。（2）建筑方案：平面功能：二期沿商业步行街建商住楼共3栋，其一层为隔开单间铺面，层高为3.8米；二六层为住宅楼，其中一六层分为一房一厅、二房二厅、三房二厅几种户型。立面造型：商住楼造型风格提取了广西传统建筑的元素，采用斜屋顶的建筑形式，重点处理建筑立面，使立面构图富于变化，体现诗意的设计内涵，立面利用色块间的对比强化建筑风格。综合楼的设计以通透的阳台，顶部的构架，营造出建筑外观的韵律，象征着对时代大潮的呼应，明快的色彩，让建筑显得活泼而充满朝气。活跃元的出现，整合了建筑体量，同时也丰富了建筑群体的天际轮廓。（3）结构方案：本项目安全等级为二级，设计年限50年；根据建筑抗震设防分类标准，本项目抗震设防类别为丙类；项目按基本烈度6度进行抗震计算。抗震等级：框架、剪力墙均按三级。本工程拟采用钢筋混凝土框架结构，基础采用钢筋混凝土独立柱基础，填充墙采用条形基础。（4）给排水方案：项目水源由南宁市政给水管网供给，生活用水量参照修订后的国家标准建筑给水排水设计规范（GB1588）确定。给排水指标如下：       最高日用水量：660m3/d；       最高日最高时用水量：70m3/h;       生活用水定额：200L/人·d；       浇洒道路及绿化用水：1.5L/ m2·次本项目拟从现有最近的市政供水管网引一根DN200进水管供给，小区内给水管形成环管，各单体用水从环管上接管，室内给水采用一户一表供水。室内排水采用生活雨、污水分流制。生活污水系统：室内的采用单立管排除，经化粪池处理后排入小区生活排水管网或者排入小区污水处理站。雨水排水系统：屋面雨水等采取雨水斗收集，用落水管接至室外排雨水管网。生活排水若不能直接入邕江，应经过污水处理达标后方可排放。（5）通风及防排烟方案：设备房单独设机械排风、排烟系统，排风量均按15次/h换气次数计算，排烟量按最大面积的120立方米/小时换气次数计算。厨房油烟经专用风道排至屋面。屋面设加压送风系统。（6）电气工程方案：随着经济发展，对供电可靠性的要求也越高，设置一座小区SL7-500/10配电房，满足用电总量。 强电部分变配电：在商住小区内设二座10/0.4KV变电所（分一期、二期），10Kv外线由供电部门考虑。每栋住宅每个单元分别设置单元配电箱，每套住户单独设置一个用户配电箱，用户配电箱系统按住宅设计规范要求设计。单元配电箱向住户电箱供电，单元配电箱电源直接由变配电所低压配电屏提供。根据商住小区的用电情况、负荷等级为三级，外电源由大沙田变电站一路10KV线路至本小区变电所。照明：采用混合照明方式，能满足项目各不同功能不同场所的照明要求。防雷及接地：本小区除变电所为第二类防雷建筑外，其余为三类防雷建筑，采用屋面避雷网格防雷。采用TN-C-S接地系统，电气安全接地，防雷接地，共用一个接地系统。 弱电部分通过设备消防自动报警系统、电话通信系统、有线电视系统、保安监控系统及计算机信息管理系统等，使本项目能安全、先进、高效地使用，充分发挥其社会效益及经济效益。（7）消防工程方案：百利新城商住小区设有双向双车道出入口，满足消防车道的要求。二期高层建筑的两个长边设有消防车道。本项目室外消火栓用水量按同一时间火灾次数为一次计。一次火灾用水量按20L/s计。室外消防采用低压制，在给水环状管网上设若干套室外消火栓。本项目室内消火栓系统根据建筑物的功能与高度按消防规范的有关规定来设置。各商住楼室内消火栓给水系统用水量为30L/s。住宅楼内按消防规定配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器配置按中危险级A类考虑，最大保护面积15/A，置于楼梯间走廊、出口等明显部位。无法满足自然排烟条件的消防楼梯间、防烟前室均采用机械加压送风进行防烟。排烟系统中设有烟气温度超过280时自动关闭的排烟防火阀，同时连锁关闭相应的排烟风机。火灾时，排烟风机能在280时连续运行30min以上。排风排烟两用风机由两路电源供电，防排烟系统由消防控制室控制。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1 项目符合南宁市十一五规划南宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出，南宁市在十一五期间，要“稳步发展房地产业，加强房地产市场管理调控，调整商品房供应结构，增加经济适用房供给，合理规划商业地产，引导高档商品住宅开发建设。加快培育房地产二、三级市场，发展物业管理行业。积极改善居民住房环境和质量，提高居民居住面积，五年新建商品房面积达到1800万平方米左右。”本项目的建设对提高区域商品房质量、改善居住环境、促进区域房地产市场发展均起到积极作用，而且户型结构合理，对调整南宁市商品房起到一定作用，由此可见，本项目的建设符合南宁市十一五规划的精神。2.1.2 项目符合南宁市城市总体规划、南宁市近期规划、南宁市土地利用规划项目所在区域原为闲置荒地，大部分为平缓丘陵，在南宁城市总体规划、南宁市近期建设规划中，本项目所占地块规划为商业居住用地；在南宁市土地利用规划中，本项目所占地块的土地用途为：城镇混合住宅（居住、商业、办公）。本项目的建设，正是符合城市总体规划和土地利用规划，有利于促进规划目标的实现。城市规划对本项目的退线要求为：高层建筑主体退东风北路15米；西面退用地红线15米。本项目方案完全遵照规划的要求进行设计。本项目的总平图已于2005年8月3日通过南宁市规划管理局的审批，审批号：2005153。2.2 产业政策分析对本项目有影响的房地产行业的产业政策有以下几个：（1）2002年5月，11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国土资源部发布，从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。（2）2003年8月12日，关于促进房地产市场持续健康发展的通知国务院发布(国发200318号)，提出要控制高档商品房建设。（3）2005年3月26日，关于切实稳定住房价格的通知由国务院办公厅下发，通知要求控制房价涨幅过快，首次以行政问责形式将稳定房价提高到政治的高度，重在威慑，即“老国八条”。（4）2005年4月28日，加强房地产市场引导和调控的八条措施国务院出台，具体的硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，重在具体执行的实操性，即“新国八条”。（5）2005年5月11日，关于做好稳定住房价格工作的意见。（6）2005年，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成”（7）2006年国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，即“国六条”。本项目用地系通过协议转让方式获取（宗地号：50010001、50010002），手续齐全。在项目的设计、施工、销售过程中也严守国家、自治区的各项政策规定，服从国家和地方对商业房地产、住宅房地产产品供应结构的宏观调控。因此本项目的建设符合国家和地方在房地产行业的各项政策。2.3 行业准入分析本项目建设单位南宁百利物业开发有限公司和拟建项目均符合广西壮族自治区对房地产企业市场准入的各项规定与要求，目前南宁百利物业开发有限公司已具备营业资格和房地产开发企业资质。公司的企业法人营业执照注册号为：企独南宁总副字第000460号公司的房地产开发企业资质证书编号为：4501L0160第三章 资源开发及综合利用分析本项目非资源开发型项目，本章中仅对项目中水资源的消耗指标进行分析，并提出节水措施，资源开发及利用的内容此处不做论述。3.1 水资源消耗指标由入驻该人数及项目建设的规模指标，可以估算出本项目的用水量指标：生 活 用 水 量 统 计（根据方案内容修改）用水单位用水定额(L/p·d)使用人数(p)使用时间（h）小时变化系数最大时用水量(m3/h)最高日用水量(m3/d)备注住宅200956241.511.95191.2商业88447.7 m2121.58.4567.58物业及配套8941.5 m2121.50.947.53绿化用水3686720. 6不可预见水量按最高日用水量10%28.69合 计21.34315.6用水量估算结果为：最高日用水量为315.6m3，最大时用水量21.34m3。3.2 水资源节约措施水资源是地球上最重要的资源之一，而缺水是一个世界性的问题，水资源的节约意义重大。本项目的节水措施应从以下方面入手：（1）采用瓷芯节水龙头；（2）建筑物13层由市政给水管网直接供水，充分利用管网水头，减少水加压能耗；（3）所有止回阀进口侧设有旁路小支管DN15试水阀，方便定期检查它们是否失灵反向漏水，满足节水节能要求；（4）部分绿化浇洒用水采用建筑中水回用，节约水资源；（5）卫生器具与配件采用节水型产品。 第四章 节能方案分析4.1 节能标准和节能规范本项目遵循的节能标准合节能规范为：民用建筑节能管理规定建设部令第143号（2005）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ752003公共建筑节能设计标准GB501892005（本项目的公共部分）4.2 能耗指标分析本项目主要消耗的能源为电力。本工程用电负荷为1800KW，总装机容量为2500KVA。4.3 节能措施和节能效果分析本项目在设计时符合各项节能规范，可达到较好的节能效果。节能措施如下：（1）在总平面规划上，综合考虑朝向、风向的关系，力求达到良好的自然通风，充足的日照，并强调室内通风及蓄热，尽可能多地将住宅布置成南北向。（2）在满足住宅部分平面功能合理的同时，尽量减少外墙面的凹凸，在单体设计时在满足住宅功能及立面造型需要同时，注重控制外窗的面积，开窗面积已考虑节能要求，窗墙面积比符合夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准规定的指标；窗墙面积比，为南向50%，北向45%，东西向30%。超过指标者均采用双层玻璃解决。（3）外门窗采用断热铝合金型材门窗，达到节能要求。（4）外门窗安装中，其门窗框与洞口之间均采用发泡填充剂堵塞，以避免形成冷桥。（5）外门窗的气密性为4级，符合节能要求。（6）建筑墙体采用轻质的空心水泥砖，对结构负荷有利，又具有良好的隔热保温性能，并根除粘土砖的能耗。外立面采用飘窗的处理，不使大面积的玻璃幕墙，可以减少能耗。（7）住宅平屋顶采用倒置式屋面做法，设计25厚挤塑泡沫板保温隔热层，其传热系数K1.0w/（m2.k）符合节能要求，局部屋面采用绿化措施，以达到降温、隔热效果。（8）选用绿色环保的电气设备及材料；备用柴油发电机组设排烟，进风，排风消声器，及消烟池，机房内设吸音材料；采用低损耗的SCB11型干式电力变压器，高效电子镇流器，节能荧光灯或其他高光效气体放电灯等。（9）合理设置空调机位置，减少空调工作距离，风机选择高效率、低能耗的产品。（10）所有给排水管道采用了内表面卫生光滑、阻力系数小的PE管和稳态管、PVC-U管，节约能耗。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1 项目选址及用地方案项目位于南宁市大沙田经济开发区第九区，项目用地面积为20147.38m2（合30.22亩）。项目用地东接东风北路，西与荣光北路接壤，北面是项目三期用地，南接项目一期开发小区。百利新城商住小区位于南宁市大沙田经济开发区，除南侧及西北侧比邻居住区外，其余均面临城市道路；另外，其东北向面向邕江，可远眺其河畔景色，自然景观条件较好。本小区总占地面积为6.3ha，绿地率为25.86%。小区居中穿越一条步行街，将其分为南北两部分。南部为正在开发的一、二期工程用地，北部为规划中的三期工程用地。项目用地性质为居住用地。土地使用年限为：住宅70年土地证编号为：南宁国用（2005）第434421号、南宁国用（2005）第434422号。5.2 土地利用合理性分析（1）本项目的建设符合南宁市土地利用规划，项目的建设内容和土地利用规划规定的用地性质相符。（2）城市规划对项目用地的容积率控制指标为3.3，项目的设计容积率为3.285，在规划的控制指标范围内有效地利用了土地资源。目前项目总平图已通过规划主管部门的审批。（3）项目在总平设计时，除了居住空间外，充分考虑了居民活动、休闲场地和绿地景观系统，同时在底层设置一定的商业面积，在服务本小区居民生活的同时，也满足了临近社区的生活所需。本项目的建设将进一步提升项目地块及周边地块的土地价值。基于以上三点，项目地块的土地利用较为合理。5.3 征地拆迁和移民安置项目土地系通过协议出让的方式获取，地块内无拆迁、无移民安置问题。第六章 环境和生态影响分析6.1 环境和生态现状项目用地处于平缓丘陵山坡，地形完整，场地稳定，地表未发现不良地质作用。地貌上属于南宁盆地东侧边缘的平缓丘陵地段，适宜兴建21层高以下的建筑物。本项目的区域环境质量较好，目前地块的区域环境空气质量良好，场界各测点昼、夜噪声监测值均低于城市区域环境噪声标准GB3096-93中相应的标准限值，说明本区域声环境质量现状良好，达到环境功能要求。6.2 生态影响分析及生态保护措施本项目的建设营造了适宜居家生活的舒适环境；而本项目绿化及环境工程的实施，与周边环境协调一致，很好地改善了区域的环境质量。因此本项目的建设对项目地块本身乃至周边区域环境生态的改善是非常有利的。以下对项目建设期和运营期的环境影响进行分析，并提出防治措施。6.2.1 施工期环境影响及防治（1）污水 主要是施工过程的建筑污水，污水排放须符合污水综合排放标准GB8978-1996一级标准。污水管应与社区污水管线、城市下水管线连接，确保排污通畅，严禁施工污水向临近的水域排放。施工废水对环境影响不大。（2）废气 施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有CO、NO2、THC等污染物，通过类比分析，废气的影响范围在附近50100m内，100m外基本无影响。（3）扬尘 工程基地开挖、施工过程、材料装卸、运输车辆行驶造成的扬尘均会造成粉尘污染。因此在施工过程中要加强对地基开挖的施工管理，对车辆轮胎实施保洁措施，避免沿途撒落泥土，天气干燥应定期实施洒水降尘，建筑工地原材料露天堆放时要覆盖，施工场地须设置临时隔离墙。（4）固体废弃物 施工产生的废弃土方、建筑垃圾等，如管理不当会影响施工区周围景观，并有碍道路通行。建议本项目废弃钢铁统一收集，交由回收公司回收，施工建筑弃渣及弃土由建设局审批后，运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落造成二次污染。施工结束后应及时清运因施工产生的固体废弃物，并妥善处置，因施工给绿化造成破坏的，要恢复植被。（5）噪声 各种施工机械的施工噪声及建材、建筑弃土运输车辆行驶、装卸时发出的噪声对附近环境影响较大。为减少施工期产生的噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备，合理安排施工时间，对高噪声施工设备采取必要的减振、降噪处理，在中午（12：3014：30）和夜间（22：00次日6：00）禁止施工，如因工艺需要在夜间施工的，必须取得有关部门的批准，方可施工。（6）室内环境污染控制为预防和控制建筑材料和装修材料产生室内环境污染，保障业主健康，项目建设必须依照民用建筑工程室内环境污染控制规范GB303252001要求进行。 材料选择a粘合木结构所采用的胶粘剂可能会释放出甲醛，以游离甲醛释放量不大于0.12mg/m3的标准进行控制。b壁布、帷幕等经粘合、定形、阻燃处理后，可能会释放出甲醛，游离甲醛量也不应大于0.12mg/m3。c由于沥青类防腐、防潮处理剂会持续释放出污染严重的有害气体，严禁用于室内木地板及其他木质材料的处理。d预防织物和木材用阻燃剂释放氨气造成污染。e脲醛树脂泡沫作为室内保温、隔热、吸声材料时会持续释放出甲醛气体，本项目应考虑采用其他类型的材料代替。 工程施工a室内装修工程所采用的稀释剂和溶剂按国家标准涂装作业安全规程GB7691第2.1节的规定“禁止使用含苯（包括工业苯、石油苯、重质苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀释剂和溶剂。” b严格遵守国家标准涂装作业安全规程：涂漆前处理工艺安全及其通风净化GB76921999第5.2.8条“涂漆前处理作业中严禁使用苯”和第5.2.9条“大面积除油和清除旧漆作业中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。施工人员在施工过程中使用的涂料、胶粘剂、处理剂和溶剂后应及时封闭存放。使用剩余的废料及时清出室内，不在室内用溶剂清洗施工用具。6.2.2 运营期环境影响及防治（1）废水项目建成后，小区居民日常生活产生的生活垃圾、生活污水等按国家规定的标准要求进行处理，由小区物业管理公司全权负责。采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活产生的生活垃圾及生活污水对环境造成的影响。（2）固体废弃物主要是一般生活垃圾。垃圾处理的主要措施是：设区内按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响室内外景观的密封式垃圾收集器，采用全密闭式的垃圾收集运送小车和运输车，规划固定的垃圾收集运送通道，将垃圾运送至指定的处理地点。6.2.3 其他环境保护措施严格遵照国家有关环保的法律法规和标准，并采取切实可行的措施，项目对环境的污染可以控制在限值范围内。（1）建筑环保措施采用新型墙体材料，减少对土地资源的消耗；在装修工程中，采用环保型装饰材料，如环保型建筑涂料，减少有害物质的扩散，外墙装修避免大面积的镜面玻璃的应用，以防止对城市及交通环境的光污染。（2）给排水环保措施卫生间内的洁具采用红外线感应冲洗设备，既节水又环保；排水系统采用雨污分流排水体制；选用可防止污水渗漏及粪便发酵后停留时间长、清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池；化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢复合水封管件，确保安装、使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止蛆虫爬入管道，避免漂浮气体固体两项污物堵塞化粪池出口管段。（3）电气环保措施选用低噪音、低闪烁、电磁辐射和电磁干扰满足标准要求的电器设备及照明灯饰，提倡绿色照明，确保环境清洁。选择合理的电气设备及供电方案，提高供电质量，减少因供电质量引起的噪音污染。6.3 地质灾害影响分析勘察资料表明，本项目所在地块地质情况稳定，项目地质情况适宜项目建设。根据“中国地震动参数区划图（GB 18306-2001）”，本工程抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组；本工程按基本烈度6度进行抗震计算。6.4 特殊环境影响本项目地块内部及周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名声和自然景观等特殊环境，因此项目建设不会对这些特殊环境产生影响；若施工过程中发现有文物、古迹等，则按国家相关法律法规执行。第七章 经济影响分析7.1 项目经济合理性分析7.1.1 项目投资成本估算项目总投资估算为7000万元。项目总用地面积为20147.38m2，建设内容包括：多层住宅面积13453.4m2；高层住宅面积11776m2；商业用房面积8447.7m2；物业及配套用房面积941.5m2；地下室建筑面积3286.9 m2。7.1.2 项目收入预测（1）销售收入本项目“百利新城二期”是南宁大沙田经济开发区的重要居住区，环境优美，周边区域的楼盘有：阳光新城、福田家园、琴海名厦园等。本项目的住宅价格定位在参考上述楼盘售价的基础上，按不低于3000元/m2的价格进行出售，则住宅销售收入预计在7800万元左右。（2）租金收入此外，综合考虑项目所处区域目前的商业氛围及开发商的经营理念，本项目的商业部分采取先租后卖的方式，通过对商铺的整体包装统一招租，目的在于提升该小区的人气，待该商圈人气聚集后，再考虑出售。通过出租，项目的租金收入预计为860万元/年。销售及租金收入合计：8660万元7.1.3 项目利润销售收入： 8660万元土地增值税、营业税金及附加： 866万元（综合税率取10）经营成本： 7000万元所得税前利润： 794万元应缴所得税： 198.5万元（所得税率25）税后利润： 595.5万元资本金利润率： 8.5由以上分析可得，本项目在经济上可行。7.2 行业影响分析本项目物业类型有住宅、商铺、停车位，给大沙田经济开发区东风北路附近地段带来良好的建筑景观、舒适的居住环境、1200多户住户和相应的服务配套设施。项目的建设，有利于项目周边区域内房地产业、商品零售业、服务业、饮食业等行业的发展。首先是房地产业，项目1km范围内已有众多房地产楼盘，房地产业在该地段已有较好的基础，本项目规模大、品质佳，提升了本区域楼盘的综合品质，提升了地段价值，十分有利于该区域房地产市场的巩固和稳步发展。项目建成后将吸引超过4000人口，吸引了人气，而且也带动了周边地块的土地开发利用，项目建成后入住的住户和商客将给区域带来新的消费点，项目所在区域的餐饮业、服务业、零售业等与人流量有直接关联的第三产业行业将会得到进一步发展。第八章 社会影响分析本项目的建设对项目所在区域的社会多个领域都具有拉动作用，对社会的发展具有积极作用。本项目建设产生社会影响的范围、社会影响效果以及社会风险对策详见下表：序号社会因素影响范围及程度社会影响效果对策及建议1对社会经济发展的影响房地产业具有很长的产业关联度，项目开发会促进相关产业的繁荣发展较好促进南宁市经济发展坚持采用社会精细分工原则，整合部门和单位的力量进行建设2对居民就业的影响对南宁的下岗职工、设计企业、施工企业、监理单位、物业管理公司等产生积极影响提升居民就业率项目建设单位、施工承包单位、物业管理单位等应尽量吸纳无业居民就业3对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、当地居民、政府相关部门项目经营方获取较好利润；项目购买人群获得高质量住宅和商铺，居家投资皆宜；项目改善了环境质量，当地居民欢迎；项目促进区域经济发展、提升了土地价值，政府部门受益项目价格应慎重定位，兼顾各方；项目建设过程中的各项活动应遵守政府的政策及各项规定4对地区、文化、教育、卫生的影响项目所在区域的文化、教育、卫生领域项目增添了区域良好的居住氛围，人口增加促进了区域教育事业发展，同时也形成了健康卫生的生活环境应注重可持续发展，使有利影响长久保持下去5对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施建设事业、社会服务事业和等方面项目促进了所在区域基础设施的建设，提高了服务业的服务质量，同时加快了南宁市城市化进程，有利于构建和谐社会应注重可持续发展，使有利影响长久保持下去6对少数民族风俗习惯和宗教的影响无无无“百利新城”前期物业服务合同及附件南宁百利物业开发有限公司（下称百利公司）在2007年4月6日启动“百利新城”一期五栋六层楼房（其底下架空层为车库）的建设后，为了保证为业主买房人提供良好的物业服务，便在10月初邀请3家具有相关资质的单位投标，而选聘了广西南宁宏祥物业管理有限公司，作为“百利新城”一期五栋六层楼房前期物业服务的负责单位，双方已于2007年10月18日签订了“百利新城”前期物业服务合同。依照国家法律规定和百利公司与买房人签订的商品房买卖合同的约定，商品房移交后，买房人（业主）或用户应当履行“百利新城”前期物业服务合同约定的相关义务和责任，并遵守物业服务公司依法制定的物业管理办法。以下是“百利新城”前期物业服务合同及相关附件（前期物业服务质量标准与房屋装饰装修管理服务协议）全文.“百利新城”前期物业服务合同甲方：南宁百利物业开发有限公司乙方：广西南宁宏祥物业管理有限公司根据物业管理条例等相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方聘用乙方对南宁市百利新城小区提供前期物业服务事宜，订立本合同。第一章 物业基本情况第一条 物业基本情况物业名称：百利新城物业类型：商住小区坐落位置：南宁市良庆区大沙田东风北路22号第二章 服务内容与质量第二条 在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生及雨、污水管道的疏通（不包含垃圾的收集、清运及处理）；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理及服务；8、物业档案资料管理。第三条 在物业服务区域内， 乙方承担消防管理，并对其设备设施进行日常维修、养护和宣传教育及落实消防措施。第四条 乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（见附件：前期物业服务质量标准）。第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容、质量和费用等事项由双方另行商定。第三章 服务费用第六条 本物业服务区域物业服务费选择包干制方式1、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：(1)多层住宅：0.60元/月.平方米；(2)商业物业：1.00元/月.平方米；(3)一层车位（库）：10.00元/月·个；(4)住宅改做商务：按商业物业处理。以上相关约定按政府价格主管部门批准文件执行。乙方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。本物业服务费不包含城市生活垃圾处理费和装修废弃物清运与处理费用以及停车费。2、物业服务费主要用于以下开支（1）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业服务区域清洁卫生费用；（4）物业服务区域绿化养护费用；（5）物业服务区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）法定税费；（9）物业服务企业的利润；（10）其它合理费用。3、共用分摊费用 (1)每6个月为一个收支平衡核算单位。(2)共用水电费用是指消防设施设备、共用照明、共用配套设备设施（不包含电梯和二次供水系统）正常运行或使用发生的水费、电费，包括合理的损益及岗亭等物业服务岗位用水电费用； (3)共用分摊费用标准由乙方按建筑面积比例向共同使用的业主及使用人分摊收取；住宅改做商务的，以相应建筑面积的200%比例分摊。4、需要政府审批的物业服务费用标准的调整，按政府价格主管部门相关的文件为准；不需要政府审批的物业服务费用标准的调整，由甲方确认后执行。5、未办理到房产证明时，计算建筑面积的依据为购房合同中约定的建筑面积；办理到房产证明时，计算建筑面积的依据为该房产证明中法定的建筑面积，并在取得法定建筑面积依据的下月度起使用该建筑面积；对按法定建筑面积计算物业服务相关费用之前的物业服务相关费用不作重新清理计算。6、物业服务办公（物业服务接待中心）、员工生活用房（员工宿舍）用水电产生的费用由乙方自身承担。第七条 业主应按时足额交纳物业服务费用1、纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售或未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳，每3个月结算一次；已依法按约通知物业买受人但物业买受人未按时接收的物业，其物业服务费用由物业买受人按时全额交纳；2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应在约定后、当次（乙方）收费前书面告知乙方。3、物业服务费、城市生活垃圾处理费的计费方式按每次1个月计费交纳，业主或物业使用人应在当次的当月内履行交纳义务；共用分摊费用的计费方式按每次1个月计费交纳，业主或物业使用人应在供给单位给定期限内履行交纳义务。4、计费起始时间从甲方通知交房之日算起（共用分摊费用、城市生活垃圾处理费在实际使用该房屋之日算起）。5、收房时需交纳6个月物业服务费和12个月专项维修资金。第八条 乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务费用年度预决算，并每年不少于次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。