湖南九华汽车大世界项目建设可行性建设可研报告.doc

湖南九华汽车大世界项目申请报告湖南九华汽车大世界 项目申请报告 目 录第1章申报单位及项目概况 31.1项目申报单位概况31.2项目概况4第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析132.1 发展规划132.2产业政策132.3行业准入分析14第3章 资源开发及综合利用分析163.1 资源开发方案163.2.资源节约措施17第4章 节能方案分析194.1.节能标准和节能规范194.2.能耗状况和能耗措施194.3节能效果分析22第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析245.1项目选址及用地方案245.2土地利用合理性分析285.3征地拆迁和移民安置问题28第6章 环境和生态影响分析296.1.环境和生态现状296.2.生态环境影响分析306.3.环境保护措施336.4.评价结论36第7章 经济影响分析377.1.项目市场情况分析377.2财务分析387.3行业影响分析397.4区域经济影响分析397.5宏观经济影响分析40第8章 社会影响分析418.1.社会影响效果分析418.2社会适应性分析428.3社会风险及对策分析44附表：附表1 项目总投资估算明细表附表2 投资计划与资金筹措表附表3 销售收入与经营税金及附加估算表附表4 损益表附表5 全部投资财务现金流量表附表6 还本付息计划表 附表7：资产负债表 附图：项目总平面图第1章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况单位名称：湖南九城投资集团有限公司单位性质：有限责任公司 （私营）注册资本：3000万人民币实收资本：3000万人民币法定代表人： 单位住所：湘潭市岳塘区宝塔街道河东大道170号工商注册号：430300000044335注册时间：1998年9月8日经营范围：项目投资，进口现代品牌汽车销售，汽车配件、摩托车及配件的销售，汽车装饰美容及汽车售后服务，自营和代理各类商品和技术的进出口。单位概况: 湖南九城投资集团有限公司成立于1998年，经济实力雄厚、商业资源丰富，现有固定资产7000多万元。公司旗下设有四个子公司，分别为：湖南九城汽车贸易有限公司、湖南九瑞贸易发展有限公司、湘潭宝盛汽车销售服务有限公司与湘潭市九城车业有限公司。湖南九城投资集团有限公司现有员工200多人，其中：中高级职称的专业技术人员占70%以上，汽车销售和汽车维修人员都经过了严格的专业培训。公司具有一类汽车维修资格，服务理念、服务内容和服务标准完全按照国际标准的操作程序进行，服务水平和服务理念已进入国内领先行列。1.2 项目概况1.2.1 项目名称湖南九华汽车大世界项目二期申请报告1.2.2 项目背景随着我国汽车市场不断扩大，汽车品牌越来越多，选择性越来越大，消费者的需求也越来越理性。消费者对汽车的关注早已超越了简单的“价格+品牌+外观”范畴，真正关心性价比，包括燃油经济性、售后服务、安全性、舒适性、乃至配置细节都将成为消费者选车或不选车的理由。这表明我国汽车消费者已经发展为精益型需求者。根据汽车消费发展规律，我国汽车消费已进入持续大量消费的新阶段，汽车行业也迎来景气高峰，消费需求旺盛，汽车销量保持持续快速增长。2010年，全国累计生产汽车932.36万辆，销售汽车1806万辆，产销同比增长率分别为5.05%、6.56%，增幅同比回落了16.87个百分点和15.21个百分点。其中，轿车生产502.91万辆，同比增长4.86%，增幅同比回落近20个百分点；轿车销售503.64万辆，同比增长6.58%，增幅同比回落16个百分点。根据中国乘用车联席会公布的数据，乘用车产销量再度双双突破80万辆。在目前国家频繁出台促进汽车消费的政策影响下，国内汽车销售连续5个月同比增长，根据乘用车联席会方面预测，2009年中国汽车销量将大幅度超过去年的水平，整体销量将超过1100万辆。增量200万台，使中国汽车迈过1000万和1100万台两个台阶，并使中国成为世界短期的第一汽车新车大国和增量最大的市场。调查显示，2009年以来居民的购车意愿一直保持较高水平，2季度创历史新高，为12.2%，比上季提高0.2个百分点；2季度选择“更多投资”的居民占比升至37.9%，连续两个季度增加，累计提高8.8个百分点，两者是同方向变化。其中，经济较发达的中、小城市居民购车意愿最高，分别为14.4%和14.1%。这点间接验证了二、三线的中小城市市场是目前的增长的主力军。湖南作为经济文化较发达的内陆省，充分利用国家中部崛起相关政策，实现了经济的快速发展。长株潭城市群获批国家级“两型社会”综合配套改革试验区后，区域经济将迎来前所未有的发展契机，经济快速发展的良好预期，居民收入的快速增长，将促进消费结构的快速升级。汽车作为改变和提高家庭生活质量的交通工具，开始以一定规模进入百姓家庭。随着银行、保险、交通等部门鼓励汽车消费政策的全面实施，更刺激了人们对汽车消费的欲望，区域内汽车消费正在逐年成倍递增，汽车市场前景广阔。目前区域内，汽车各品牌一级网点特约销售服务店（即汽车品牌4S店）已超过六十家，其中：长沙市40余家、株洲市16家、湘潭市5家。湖南九城投资集团有限公司根据全省汽车消费发展新情况，预计在未来5年内各汽车品牌厂家将逐步在湖南省各地市设立其一级网点特约销售服务店（即汽车品牌4S店）。地处长株潭两型社会试验区的湘潭市，目前汽车的拥有量已超过12万辆，而且每年消费增长率已超过两位数，居民汽车消费观念逐步走向成熟，消费者需求多样化，对汽车产品选购及售后服务的要求也越来越高，越来越严格，原有的汽车代理销售体制已不能适应市场与消费者的需求。湖南九城投资集团有限公司根据湘潭汽车商会的市场调查，了解到近两年内将会有10多家汽车品牌厂家准备在湘潭设立其一级网点特约销售服务店（即汽车品牌4S店）的相关投资计划，结合湘潭市“两型社会”建设综合配套改革方案和先行区规划，湘潭市“两型社会”建设将重点打造九华示范区以及湘潭市原规划的湘潭汽车城预留用地已远远不能满足汽车产业快速发展的需求等情况，通过湘潭汽车商会与十余家汽车经销商协商，并经过一年多反复选址考察，决定在湘潭九华示范区征地214.49亩，投资实施湖南九华汽车大世界项目，将10多家汽车品牌厂家准备在湘潭设立其一级网点特约销售服务店（即汽车品牌4S店）集中在一起，充分发挥规模聚集效应,促进湘潭汽车产业持续、快速、健康发展，带动相关产业发展，为湘潭国民经济发展做出更大贡献。1.2.3 建设地点项目位于湘潭市九华“两型社会建设示范区”内，昭华路以南，长潭西路以西，奔驰路以北。处于长株潭城市群中心腹地，南靠湘潭市区，北连省会长沙，紧邻湖南科技大学与湖南软件学院等高校，周边基础设施日趋完善，生态环境质量日益提高，区域位置优越，水陆交通便利。主要建设内容和规模本项目规划用地面积115307（约172.96亩），建设用地面积109334.8（约164亩），代征道路绿地面积9365.2（约14亩），总建筑面积61443.2，其中：车辆检测车间面积5120，检测综合楼面积4060.8，后勤服务楼面积8114.8，仓库用房面积1800，员工公寓面积10932，品牌汽车及零部件销售中心6670，维修车间（一）面积5926.0，维修车间（二）面积5926.0，维修车间（三）面积5926.0，行政办公楼及服务大厅6711.6，传达室136.2，废污处理区面积119.8。建构筑物占地面积36276.9，建筑密度33.18%，容积率0.56，绿地率27.5%，停车位320辆。检测规模：年检测车辆5万辆车次/年，按年均10%增速考虑，最大检测规模为12万辆车次/年；修理规模：按检测车辆的20%考虑，最大修理规模为2.4万辆车次/年；品牌车辆及零部件销售规模：年销售汽车1200辆及零部件若干，按10%增幅考虑。主要工程技术指标如下：序号名称单位数值备注1.1规划用地面积118,700.00178亩其中建设用地面积109,334.80164亩代征道路绿地面积9,365.2014亩1.2总建筑面积61,443.20其中车辆检测车间5,120.001F检测综合楼4,060.804F后勤服务楼8,114.806F仓库用房1,800.001F员工公寓10,932.001+17F品牌汽车及零部件销售中心6,670.001F维修车间(一)5,926.001F维修车间(二)5,926.001F维修车间(三)5,926.001F行政办公楼及服务大厅6,711.604F传达室136.201F废污处理区119.801F1.3建构筑物占地面积36,276.901.4容积率0.561.5绿化率27.50%1.6建筑系数33.18%1.7停车位个320.001.2.4 产品和工程技术方案 工程方案根据城市规划建设的需要，结合机动车辆检测基地的营销模式，尽量利用有限的土地资源，创造顺畅的检测及销售流线，实现便捷，立体的优质服务品质。充分考虑基地的周边环境，将检测主要出入口设置在东侧桃李北路方向，人流主入口设置在南侧奔驰路方向，品牌汽车及零部件销售中心面向入口，突出公共建筑物的参与性，同时在城市主要道路上形成一个视觉的汇聚点，具有明显的指向性和标识性，可以很好的引导人员流动。 项目划分为三个相对独立但是又紧密联系的功能区：行政办公及配套生活区、车辆检测及维修区、品牌汽车及零部件销售展示区。行政办公及配套生活区布置在基地北端，临桃李北路设置车行消防出入口；品牌汽车及零部件销售中心设置在地块南部，主要设置展厅，顾客休息室，洽谈室，服务接待，收银等办公室，为开放式的服务空间。检测维修中心设置在基地中部，1层钢筋混凝土结构，包括检验车间、试验车道、驻车坡道，有业务大厅、停车场、站内道路、办公区、微机房、维修车间工位和维修车间办公室等设施，共六条检测线，检测线检测仪器设备根据检验车型的不同，分为大型车辆、小型车辆及摩托车检测线检测仪器设备。 工艺技术方案一个独立完整的检测站，汽车进站后的工艺路线图如下所示：1.2.5 主要设备选型和配套工程本项目检修设备选型考虑采用技术先进，使用功能可靠、能耗低的产品。主要设备清单如下：序号名称规格单位数量单价(元)总价(万元)备注1汽车零部件检测设备台1850000852机动车辆综合检测线条212000002403发动机综合检测仪AED-200台1980009.84车速表试验台FCS-9010A台1510005.15燃油消耗仪台1134001.346侧滑试验台FCH-9010A台1270002.77制动试验台FZD9010B台1690006.98轴重仪FZD-9010B台1850008.59前照灯检测仪FZD-9010B台1550005.510声能计NA-27台1720007.211烟度计FBT-201台110000112不透光烟度计FTT-4000台1138001.3813汽车排气分析仪FGA-4000台1178001.7814剪举升机台1225002.2515液压四柱举升机台1110001.116前轮定位仪台1480004.817转向角测定仪台1350003.518底盘观测仪台1760007.619车轮动平衡仪台1550005.520四轮定位仪DL-BT台1950009.521底盘测功机FCDM-100台12400002422防尘密封性试验设备台12100002123防雨密封性试验设备台11000001024ABS检测仪台1880008.825其他仪表12026工具6527供电设备500KVW7628环保消防设备10029微机及内部网络系统150合计985.251.2.6 投资规模与资金筹措方案 投资估算经估算，该项目总投资为15357.79万元，其中固定资产投资15133.62万元，包括：土地费用5340万元、其他前期费用343.95万元、工程费用7643.35万元、设备费用985.25万元、预备费用382.17万元、建设期利息438.90万元；流动资金224.18万元。 资金筹措方案项目建设所需资金15357.79万元，来源为：自筹10133.62万元、占67.44%；申请银行贷款5000万元、占32.56%。1.2.7 项目开发计划工期安排为：2011年5月到2012年12月，历时20个月。1.2.8 主要技术经济指标序号名称单位数值备注1工程技术指标1.1规划用地面积118,700.00178亩其中建设用地面积109,334.80164亩代征道路绿地面积9,365.2014亩1.2总建筑面积61,443.20其中车辆检测车间5,120.001F检测综合楼4,060.804F后勤服务楼8,114.806F仓库用房1,800.001F员工公寓10,932.001+17F品牌汽车及零部件销售中心6,670.001F维修车间(一)5,926.001F维修车间(二)5,926.001F维修车间(三)5,926.001F行政办公楼及服务大厅6,711.604F传达室136.201F废污处理区119.801F1.3建构筑物占地面积36,276.901.4容积率0.561.5绿化率27.50%1.6建筑系数33.18%1.7停车位个320.002数据指标2.1项目投入总资金万元15,357.79建设投资万元14,694.72建设期利息万元438.90流动资金万元224.182.2资金筹措万元15,357.792.2.1自有资金万元10,357.79自有资金率67.44%2.2.2银行融资万元5,000.00银行融资率32.56%2.3销售收入万元3,084.38年均2.4销售税金及附加万元171.95年均2.5总成本费用万元1,404.75年均2.6利润总额万元1,679.63年均2.7所得税万元251.94年均2.8税后利润万元1,427.69年均3评价指标3.1项目财务内部收益率9.76%IC=12%3.2项目财务净现值万元1,698.693.3项目全部投资回收期年11.65动态3.4投资利润率10.94%3.5盈亏平衡点37.61%年均3.6借款偿还期5.83 第2章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划改革开放20多年来，中国经济持续高速增长，人民生活水平和生活质量得到了极大的提高，中国已进入全面建设小康时期。低、中、高档汽车正逐步走入寻常百姓家，轿车发展势头迅猛。随着我国迈入汽车社会，汽车产业对国民经济的拉动作用日益明显，对扩大内需、拉动消费做出重大贡献。但是，与此同时，汽车与环境、交通、能源的矛盾也日益突出。可以说，我国汽车产业充满希望，又面临重大挑战。为引导我国汽车产业走上持续健康发展道路，国家发展与改革委员会发布了新的汽车产业发展政策，提出了通过激励研发、创新，推动产业结构调整和重组，扩大企业规模效益，提高产业集中度，通过市场竞争形成几家具有国际竞争力的大型汽车企业集团，力争到2010年跨入世界500强企业之列的发展战略；同时提出了将汽车工业产业政策与汽车消费政策合二为一，提出培育以私人消费为主体的汽车市场，改善汽车使用环境，维护汽车消费者权益等促进产业发展的新政策和新规划，我国汽车产业将进入一个新的发展阶段。为把握汽车工业发展机遇，湖南省汽车协会提出汽车工业要在全国回归前十强的发展目标与发展规划。2.2 产业政策湖南省人民政府根据湘潭地区汽车、零部件发展时间长，具有一定竞争优势，考虑到汽车产业在国民经济发展中具有不可替代的支柱性地位和巨大的辐射带动作用，在国家科技部认定的机电一体化特色产业基地规划了轿车工业基地九华工业园。并于2005年11月，引进浙江吉利控股集团有限公司7亿元投资，在园区内建设了总装、焊装、涂装三条生产线，形成了年产5万台吉利轿车的生产能力。目前，九华吉利生产基地三期工程正在紧锣密鼓地进行，投资30亿元的三期拓建项目建成后，九华吉利生产基地将形成年产20万辆整车、30万部发动机、30万个自动变速箱的生产能力，从而使其产能在吉利集团各基地中由第五位跃升至第一位。待项目完全投产后，九华吉利生产基地年产值可达610亿元，年创税收可达50亿元，湘潭将崛起一座名副其实的汽车城。随着长株潭成为国家级资源节约型与环境友好型“两型社会”配套改革试验区，经济一体化发展速度加快，居民收入水平不断提高，以及九华汽车工业快速发展，湘潭汽车消费将进入快速增长阶段。随着国家对以私人消费为主体的汽车市场的培育，改善汽车使用环境，维护汽车消费者权益、以及银行、保险、交通等部门鼓励汽车消费政策的全面实施，湘潭九华汽车产业及汽车消费都将拥有持续广阔的发展前景。2.3 行业准入分析根据湘潭市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要和湘潭市汽车行业发展业规划的要求,湘潭市将坚持“政府引导、企业运作、规范市场、配套环境”的发展方针,通过高起点规划、高标准建设、以创新的管理模式来加快汽车产业发展，使汽车产业成为湘潭市经济发展新的增长点和支柱产业。湖南九城投资集团有限公司根据湘潭地区汽车消费快速增长，汽车售后服务需求严重落后的现状，与湘潭汽车商会二十多户汽车经销商通过一年多反复选址考察，决定集中在湘潭九华投资实施湖南九华汽车大世界项目。项目主要包括10余家汽车品牌一级网点特约销售服务店（即汽车品牌4S店），通过整车销售（Sale）、零配件（Sparepart）、售后服务（Service）、信息反馈等（Survey）“四位一体”为核心的汽车特许经营模式，为湘潭及周边消费者提供专业的汽车终身服务解决方案，满足消费者需求多样化，对汽车产品、服务的更高要求。这种集汽车销售、维修、配件和信息服务为一体的经销模式，投资巨大，在欧美国家大行其道，而且被证明是符合市场规律的，完全满足湘潭市汽车行业的高标准准入门槛。第3章 资源开发及综合利用分析城市是现代经济社会活动的主要载体。城市化的过程是土地等自然资源和社会资源的开发利用从粗放型向集约型转变的过程。城市的各项功能都要落实到土地资源上。城市的发展往往伴随着空间的拓展，城市开发建设所需土地的供应至关重要。土地总面积的有限性从宏观性上限制了土地总供给，这一点在城市地利用中显得更为明显。城市土地资源资本化是促进城市可持续发展、实现城市建设中经济效益和社会效益最大化的有效途径。为促进土地资源的资本化，政府主导型土地储备制的建立和运作成为必然。合理利用土地资源是解决“城市病”的有效途径。根据国家发展和改革委员会发改投资20071169号“关于发布项目申请报告通用文本的通知”的要求，资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水（力）、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源利用的要求。3.1 资源开发方案本项目为公建类项目，不属于资源开发类项目，资源开发方案在此不分析；所需主要资源是土地资源，该资源通过湘潭市国有建设用地使用权出让取得。在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场采购取得，不属于需要占用重要资源的建设项目；不涉及多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况；也不涉及到资源利用会对地表（下）水等其它资源造成不利影响，不直接消耗一次性的原始资源。本项目为商业项目，涉及资源主要为水资源，通过市政给水系统解决。 3.2. 资源节约措施3.2.1. 水资源现状湘潭市位于湖南省中部偏东北，地处湘江流域下游。全市国土面积5015km2，城区面积282km2。2008年末湘潭市总人口为294万人，其中市区人口72万人，非农业人口58万人。湘潭境内流域地处亚热带季风湿润气候区，四季分明，多年平均气温在16.717.4之间，多年平均降水量为1362.0mm，降水年内分配极不均匀，多集中在49月，占年降水量的65%左右。湘潭市境内的江河湖泊均属长江流域洞庭湖水系，主要包括湘江、涓水及涟水。全市水资源多年平均径流量37.66亿m3，其中地表径流量为37.66亿m3，地下径流量为8.286亿m3，人均占有水资源量1282.0m3。2008年湘潭市城区本地产水资源量仅2.23亿m3，人均310m3。根据国际公认的维持一个地区经济社会发展所必需的人均水资源量临界值1000m3，湘潭市属于平水偏枯地区。湘潭市城市供水系统分为两大部分：市政自来水供水系统和企业自备水源系统。湘潭市城市人口约72万人，城市公共供水主要靠3个水厂，设计日供水能力42.5万m3，实际日均供水23万m3。全市共有自备水源单位75家，地表水源单位18家，地下水源单位57家。湘潭市2008年城区用水总量为5.87亿m3，以地表水为主，主要取自湘江，年供水量5.64亿m3，占总取水量的96.1%，其次是地下水，年供水量0.23亿m3，占总供水量的3.9%。公共供水部分中，工业用水4.58亿m3、农业用水0.25亿m3、居民生活用水0.43亿m3、公共生态用水0.38亿m3。根据历年水资源公报及调查资料，湘潭城区内年水资源需求量约为5.5亿m3左右(不计火电直流供水)，城区产水量仅有2.23亿m3，其中地下水资源量约0.3亿m3。因此，就全年而言，在不受污染的情况下，湘潭城区产水量远不够需求，必需采用客水，才能够保证湘潭城区内的总需水要求。3.2.2. 水资源节约措施根据现行建筑给水排水设计规范（GB50015-2003），室外给水设计规范（GB50013-2006）选取给水用水定额。 充分利用市政压力，本项目用水均采用市政直供。 采用性能优质的给水管材，有效避免了水质的污染和不必要的浪费。 小便器采用感应式冲洗器，洗脸盆采用感应头，避免不必要的浪费。 第4章 节能方案分析4.1. 节能标准和节能规范 中华人民共和国节约能源法，1997年11月1日； 中华人民共和国清洁生产促进法，2002年6月29日； 中华人民共和国环境保护法，1989年12月26日； 国务院关于加强节能工作的决定，国发200628号； 国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知，国发200715号； 湖南省节约能源条例，2001年7月1日； 节能中长期专项规划，发改环资20062505号； 中国节能技术政策大纲，技交能1996905号； 工业企业能源管理导则，（GB/T15587-1995）； 综合能耗计算通则，（GB/T2589-2008）; 评价企业合理用电技术导则 GB/T3485-1998; 节电措施经济效益计算与评价GB/T13471-1992； 民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）4.2. 能耗状况和能耗措施5.1 项目用能品种及使用分布情况本项目根据工程所在地的能源供应情况，选取能源品种为电力、水，其使用分布情况如下：此案例主要用于建筑照明、各类电器、空调、通风、工作泵等耗电设备，考虑少量景观照明。水主要为生活用水、绿化及道路用水及10%不可预见水（按前三者之和计算）。5.2 能源供应条件 供电 从市政道路引一路10KV高压电源，电源采用380/220伏，三相四线供电。 供水 本工程供水以市政自来水为水源，作为本工程的生活用水水源和消防用水水源。市政供水压力0.2MPa。5.3 建筑节能措施1).外墙根据夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001，政府强调建筑围护结构热工性能，规定了建筑构件的最大U值（传热系数），外墙的U值要求达到1.5w/m2.k。外墙采用常用的保温隔热材料有泡沫板、聚氨酯泡沫、矿棉、高压蒸汽养护的加气混凝土等具有坚固、耐火及低导热性新型建材，既能满足外墙在结构和保温隔热方面的双重要求，又能减轻重量（较之混凝土石材等）。用这些导热性能极低的保温板将结构墙体包裹起来，隔断热能交换途径，减少了空气、风及湿气侵入，稳定了内部环境，大大减少了外部气候对建筑物的冷热冲击。无论是酷暑严寒，始终有效保温隔热，达到年复一年的节能。2）.门窗外墙穿采用阻热型材铝LOW-E双层中空玻璃窗，在双层玻璃之间充入惰性气体可以改善双层玻璃窗的U值，既增强保温性能又能隔绝噪音。影响门窗能效的关键问题是门窗框，既要保温隔热，又要有良好的所密性，在铝制和塑料型材的空腹内可以填充聚氨酯泡沫来进一步提高U值。3）.通风冬季采暖或夏季制冷的另一个必不可少的措施是通风。密封性良好的建筑物，自然渗透风量减少。因此，机械通风是保证室内空气质量的前提。而带有热回收功能的可控机械通风系统既能满足节能要求又能确保室内的空气质量。在冬季通风系统利用从室内排出气体的热量预热从室外进来的冷空气，大大节约了能耗。而夏季，这一过程刚刚相反。4）.给排水节能给排水选用高效节能低噪音水泵，设水泵基础减振垫，泵进出口选用软接头。选用节水型洁具，采用水资源节约用水的先进工艺，景观水供水采用循环用水，以节约用水。1、公共卫生间坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。2、公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。3、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。4、生活污水经化粪池处理后，排入市政污水管网。5）.电气节能1、照明标准均按“建筑照明设计标准”的规定设计。2、灯具选用高效节能型，选用带电子整流器节能荧光灯，功率因数达到0.9以上，并在控制下根据周围环境和参数合理运行。3、变电室内的变压器等设备均选用高效率、低能耗产品。4、变压器低压侧设就地电容补偿，提高功率因素。6).暖通节能1、空调水系统采用变流量系统，根据负荷变化调节系统水充量。2、全空气空调系统采用变风量（风机变频）系统，有利于节约运行电量。3、全空气空调系统过渡季度采用调节新风比降温，节少冷暖耗电。4、空调、通风等设备均选择符合能耗和性能指标性优良的产品。空调系统全部采用自动控制装置，同时满足舒适、节能及监控要求。综上所述，建筑设备的能耗和围护结构密不可分，因此，在设计过程中应充分考虑本项目的建筑外围护结构（包括外墙和门窗的保温隔热、窗墙比、遮阳等）与建筑形态之间的合理关系。4.3 节能效果分析本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面严格执行国家及省、市相关方面的标准、规范。项目积极选用高能耗节能的设备、材料和技术方案，满足国家、湖南省及湘潭市民用建筑节能设计标准的相关要求。本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到节能效果。第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1 项目选址及用地方案5.1.1 建设地点项目位于九华示范区，长潭西线以西，奔驰路以北，昭华路以南，处于长株潭城市群中心腹地，南靠湘潭市区，北连省会长沙，紧邻湖南科技大学与湖南软件学院等高校，周边基础设施日趋完善，生态环境质量日益提高，区域位置优越，水陆交通便利。项目规划用地面积约115307平方米（折合172.96亩）。5.1.2 场址现状项目用地性质属于工业用地，用地较为规整，地块大致呈长方形。地面相对高差不大，坡度较缓。地表为小灌木丛，绿化率高，生态环境条件较好。场址条件 地形地貌条件湘潭市处于湖南省中部偏东。东接株洲，南靠衡阳，西邻娄底，北界长沙，东西横宽108 公里，南北纵长81 公里，土地总面积5015 平方公里。总的地貌轮廓是北、西、南地势较高，有韶峰、褒忠山、昌山、晓霞山为主体的中低山环绕；中、东部地势低平，有湘江、涟水、涓水为主体的水系分布，全市以“四山一江两水”为骨架组成了向湘江河谷开口的盆地。地貌类型多样，山地、丘陵、岗地、平原、水面俱备，其中。山地占12.12、丘陵占19.25、岗地占32.05、平原占28.05、水面占8.53。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度度，属弱震区。 工程地质水文条件本项目地处湘中红色岩系丘间盆地，无喀斯特地貌和滑坡等现象，区内无地震断裂带，总体上不存在工程地质条件隐患。地层下部为红壤坚土、地层稳固、岩性坚硬，地耐力达40T/,砂卵岩层富含地下水，水质为低硬度软质淡水，水质良好。 气象条件湘潭地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年平均气温为16.7-17.4，日照时数1640-1700小时，无霜期长达273-283天，自然资源极为丰富。 气温年平均气温17.8一月份气温4.8七月份气温28.9极端最低气温-12.1极端最高气温40.4 降水量年平均降水量1360.4mm年降雨天数150天日最大降水量192.5mm 湿度最冷月平均相对湿度81%最热月平均相对湿度75% 风风速年平均值2.7m/s主导风向夏季NNW2.6m/s冬季NNW2.8m/s30年一遇最大风速23m/s 最大积雪深度10cm 最大冻土深度5cm 全年日照时数1680h 交通条件九华示范区位居湘江西岸，南距湘潭市中心5公里，北距长沙市中心27公里。境内上瑞高速贯穿东西，长潭西线高速连接南北，湘江黄金水道通江达海，还有湘黔铁路及湘江生态经济风光带，具有得天独厚的交通区位优势。 社会经济条件湘潭九华示范区位于长株潭城市群中心腹地，东临湘江生态经济风光带，西接湘潭大学，南距湘潭市中心5公里，北距省会长沙市中心27公里，区位优势明显，水陆交通便利。远期规划面积138平方公里，现开发建成面积13平方公里。九华示范区规划定位为“两型”社会建设示范区，以两型产业为依托的产业新区，以湘江风光为特色的滨江新城。总体规划将九华示范区划分为三个组团，即工业新区40平方公里，滨江新城60平方公里，生态环境保育区38平方公里；确定了汽车及零部件制造、电子信息、先进装备制造为三大主导产业。2009年完成工业总产值90亿元，实现财税收入5亿元。预计2010年，九华示范区工业总产值将为150亿元，财政收入过8亿元。计划到2015年，工业总产值达到1000亿元，财政收入过60亿元，达到再造一个湘潭经济总量的目标。5.1.3 项目选址结论本区不属于湘潭市水源地，无自然保护区、风景名胜区等其它特别需要保护的敏感目标分布。经现场踏勘和查阅资料，本项目地处农村环境，选址区内地下无矿床及文物显示，无军用设施分布，无重要的城市及交通设施分布。项目选址在长潭西线、奔驰路、昭华路的交汇处，交通发达。综上所述，本工程选址附近无特别需要保护的敏感目标，无不良地质构造存在，满足地基承载力的要求，不在洪水淹没区域内，地理位置有利于防洪，不压覆矿床和文物，不影响交通，项目选址是合理可行的。5.1.4 用地方案本项目用地面积172.96亩，按规划要求后退形成可建建筑用地。主要工程技术指标如下：序号名称单位数值备注1工程技术指标1.1规划用地面积118,700.00172.96亩其中建设用地面积109,334.80164亩代征道路绿地面积9,365.2014亩1.2总建筑面积61,443.20其中车辆检测车间5,120.001F检测综合楼4,060.804F后勤服务楼8,114.806F仓库用房1,800.001F员工公寓10,932.001+17F品牌汽车及零部件销售中心6,670.001F维修车间(一)5,926.001F维修车间(二)5,926.001F维修车间(三)5,926.001F行政办公楼及服务大厅6,711.604F传达室136.201F废污