房产项目开发流程简化版.xls

【全全程程策策划划系系列列文文件件之之一一】房房地地产产项项目目开开发发流流程程节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容土地获取阶段土地信息收集 现状图规划设计条件现场踏勘了解周边配套情况了解该区域未来规划情况土地初判了解地块的上市方式和土地款了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况了解当地的房地产市场状况汇报土地初判结果土地深判可行性研究报告深判结果寻找合作资金研究并确定融资方式项目招商报告（前期阶段）明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）引资（商业计划书）合作实施（实施阶段）第 1 页，共 24 页投标、摘牌投方案标投经济标拍卖挂牌获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件用地规划许可证土地出让合同出让金、交易费交费证明确权企业投资项目备案建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地出让合同核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明1：500现状地形图3份（反楼座）详规办理土地证土地出让合同交费证明建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明土地抵押贷款土地获取阶段节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 2 页，共 24 页规划设计阶段区域市场调研1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定市场定位、客户定位、产品定位、价格定位经济测算项目发展报告设计前期明确产品设计思路明确设计院选择标准制定设计组织计划节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 3 页，共 24 页方案设计组织方案与设计院选择与合同签订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订规划方案结合成本测算的研讨及确定彩色总平面图（含经济指标）送规划预审修建性详规成果详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）建筑方案报建图景观概念方案设计及确定指标确认阶段项目成本指标确定项目考核指标确定年度考核指标调整规划设计阶段节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 4 页，共 24 页施工图设计组织施工图设计院的选择与合同签定制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）结构方案及设备选型研讨及确定地质勘察报告施工图成果综合管网方案设计景观扩初及施工图设计景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 5 页，共 24 页开工开盘建设工程规划许可证规划方案及市政方案送审建筑方案送审取得许可证现场工程放线施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告施工单位配合做记录、现场保护移交施工单位节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 6 页，共 24 页施工许可证建设用地规划许可证建设工程规划许可证天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）建设项目年度投资计划（当年计划）施工图审查质量监督登记表安全措施安全施工措施登记表交费各专业会签单销售许可证营业执照 资质证书国有土地使用证或建设用地规划许可证年度投资计划(项目备案)建设工程规划许可证建设工程施工许可证公用基础设施配套证明获取前期物业备案证明基础工程形象部位达到正负零及图象文件获取面积计算成果表项目总平面图获取商品房网上销售数据录入合格证明节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 7 页，共 24 页企业投资项目备案规划成果大配套开工准备移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场临水、临电临水、临电平整场地施工组织方案招投标、签订合同土建施工单位的公开招标及合同备案施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸会审会同设计院进行会审，签定会审记录设计交底质量监督手续环卫、环保等相关手续节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 8 页，共 24 页开工开工施工放线规划验线桩基施工桩基检测开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加基础施工基础验收备案基础处理竣工结算开工开盘节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 9 页，共 24 页项目亮相前准备推盘策略确定确定外部资源项目推广定位确定项目核心识别系统确定亮相前项目知识培训分卖场设立开工开盘节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 10 页，共 24 页销售道具准备联动工作的准备意向商家签约确定项目亮相方案节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 11 页，共 24 页项目亮相项目亮相项目开盘前准备销售内部资料客户接待、客户问题汇总及反馈客户积累交工标准确定价格体系确定合同准备开盘前销售道具准备项目形象的提升及深化开盘信息告知银行大协议的签订节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 12 页，共 24 页开盘开盘开盘庆典活动客户转化回款落实日常销售月度指标分解产品分析、聚焦销售重点月度操作手册制定价格监控及调整月度推广计划执行节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 13 页，共 24 页客户到访及接待成交工作月度付款计划及支付合作方合同签订回款月度指标考核清盘清盘清盘后项目各种资料移交项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 14 页，共 24 页工程建设主体施工审核施工方案、施工组织设计材料进场验收钢筋混凝土工程（过程监控）配套管线预埋重要分项工程及隐蔽工程质量验收图纸问题解决施工质量问题、事故处理变更签证设计变更工程变更工程款支付工程进度的确认工程款申请表审批工程款支付主体验收备案施工单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程（主体）验收表节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 15 页，共 24 页外檐装修材料确定设计、研发定板施工样板制作材料确定甲供、甲分包材料招标（工作应有针对性的提前展开）制定招标计划编制招标文件考察投标单位招标、定标内外檐装修地面防水抹灰饰面板（砖）门窗轻质隔墙幕墙涂饰各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 16 页，共 24 页水、暖、电安装室内给水系统室内排水系统室内热水供应系统卫生器具安装室内采暖系统变配电室供电干线节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 17 页，共 24 页电气动力电气照明安装备用和不间断电源安装防雷及接地安装工程建设水、暖、电安装节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 18 页，共 24 页智能化通信网络系统办公自动化系统建筑设备监控系统火灾报警及消防联动系统安全防范系统综合布线系统智能化集成系统电源与接地环境住宅（小区）智能化系统通风与空调送排风系统防排烟系统除尘系统空调风系统净化空调系统制冷设备系统空调水系统节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 19 页，共 24 页电梯安装招标选定安装单位提供电梯井道土建节点图指导电梯井道土建施工电梯安装及调试各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理毛坯房竣工验收备案会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。整理竣工资料及竣工图施工单位提供建筑工程质量保修书组织销售、研发、运营、物业共同验收。报建委质监部门审定备案与物业进行交接。（包括图纸）毛坯房竣工结算土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算成品房装修 从使用功能角度对室内装修进行查验土建工作面移交吊顶洁具护栏和扶手制作与安装饰面板（砖）涂饰橱柜制作与安装门窗套制作与安装花饰制作与安装窗帘盒、窗台板暖气片安装裱糊与软包细部做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 20 页，共 24 页成品房验收备案会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。整理竣工资料及竣工图施工单位提供建筑工程质量保修书组织销售、研发、运营、物业共同验收。报建委质监部门审定备案与物业进行交接。成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算配套手续及施工排水热力、排水热力自来水园林用水、换热站用水中水节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 21 页，共 24 页燃气视讯电力场站点位置排水、热力招标手续配套施工给排水与采暖电气综合管网环境施工附属建筑景观竣工结算排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 22 页，共 24 页竣工入住室内空气检测选择单位，组织招投标，定队伍住宅准入证项目竣工验收报告建设工程规划验收合格证 非经营性公建配套证明供水、供电、供气、供热、排水等配套证明土地使用权证书地名管理部门批准的地名文件小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）人防验收住宅准入证规划验收消防验收通水、通电大配套验收竣工验收备案通知书小配套验收供热验收人防验收入住准备工程质量保证书住宅使用说明书寄发商品房交付使用通知书对房屋的厨卫防水、水暖管路打压、烟道通风等方面进行检查，做好相关详细记录，组织相关维修人员进行维修前的准备，签订维修协议和第三方维修合同，制定维修流程寄发入住通知书，销售客户资料移交客服楼牌标识协调地名办办理地名手续物业用品储备物业接收钥匙、验房入住办理入住制定入住流程节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 23 页，共 24 页审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单验房及交费收集反馈业主问题，并及时解决各种问题验房问题汇总售后维修售后及移交投诉处理装修管理施工资料整理及移交供暖工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热通煤气工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期整体移交物业移交建筑物及相关资料产品问题总结及反馈初始登记区局办理初始登记手续产权证办理为客户办理产权证前期手续分户土地证土地证办理为客户办理土地证前期手续供热移交保修期后供热系统移交供热公司，协调政府办理移交手续办理入住节点主要阶段主要工作内容主办部门工作内容第 24 页，共 24 页