第3章资产评估的基本方法wfw.pptx

第三章第三章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 n评估资产价值的几个基本方法评估资产价值的几个基本方法资产评估途径与方法资产评估途径与方法n市场途径与市场法n收益途径与收益法n成本途径与成本法n评估途径与评估方法的选择市场途径与市场法n市场途径是指利用市场上同样或类似市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。估技术方法的总称。n它是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。n通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个两个最最基本的前提条件：基本的前提条件： 其一其一, ,是要有一个活跃的公开市场；是要有一个活跃的公开市场； 其二其二, ,是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比性具体体现在以下几个方面：可比性具体体现在以下几个方面： （1 1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；括用途、性能上的相同或相似； （2 2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； （3 3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。过长，应在一个适度时间范围内。n选择参照物选择参照物n在评估对象与参照物之间选择比较在评估对象与参照物之间选择比较因素因素n指标对比、量化差异指标对比、量化差异n在各参照物成交价格的基础上调整在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异已经量化的对比指标差异n综合分析确定评估结果综合分析确定评估结果应考虑的比较因素n运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：素主要有： （1 1）资产的功能。是结合社会需要的资产功能；）资产的功能。是结合社会需要的资产功能； （2 2）资产的实体特征和质量。包括外观、结构、役）资产的实体特征和质量。包括外观、结构、役龄和规格型号龄和规格型号 （3 3）市场条件。成交时与评估时的市场条件及供求）市场条件。成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况关系的变化情况 （4 4）交易条件。主要包括交易批量、交易动机、交）交易条件。主要包括交易批量、交易动机、交易时间等易时间等n直接比较法直接比较法 要求评估对象于参照物一样或基本一要求评估对象于参照物一样或基本一样样n间接比较法间接比较法 不不要求评估对象于参照物一样或基本要求评估对象于参照物一样或基本一样一样直接法直接法n现行市价法现行市价法n市价折扣法市价折扣法n功能价值类比法功能价值类比法现行市价法现行市价法n当评估对象本身具有现行市场价格或当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候行市场价格的时候, ,可以直接利用评估可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。场价格作为评估对象的评估价值。市价折扣法市价折扣法 市价折扣法是以参照物成交价格为基础市价折扣法是以参照物成交价格为基础, ,考虑到考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素, ,凭评估人员的经验或有关部门的规定凭评估人员的经验或有关部门的规定, ,设定一个价格设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达：资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1(1价格折扣率价格折扣率) ) 适用于仅有交易条件差异时。适用于仅有交易条件差异时。功能价值类比法功能价值类比法 功能价值法是以参照物的成交价格为基础功能价值法是以参照物的成交价格为基础, ,考虑参照物与评估考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别, ,其计其计算公式分别为：算公式分别为： 资产价值与其功能呈线性关系的情况资产价值与其功能呈线性关系的情况, ,通常被称作功能价通常被称作功能价值法：值法：资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格参照物成交价格( (评估对象生产能力参照物评估对象生产能力参照物生产能力生产能力) ) 资产价值与其功能呈指数关系的情况资产价值与其功能呈指数关系的情况, ,通常被称作规模经通常被称作规模经济效益指数法：济效益指数法：资产评估价值资产评估价值= =参照物成交价格参照物成交价格( (评估对象生产能力参照物评估对象生产能力参照物生产能力生产能力) )x x例 题n被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。n资产评估价值资产评估价值=10=10（90/12090/120）0.70.7=8.18=8.18（万元）（万元）价格指数法价格指数法n价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 其计算公式为： 资产评估价值参照物成交价格（资产评估价值参照物成交价格（1+1+物价变动指数物价变动指数 ） 或或 = =参照物成交价格价格指数参照物成交价格价格指数n 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长成新率价格法n成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为： 资产评估价值参照物成交价格（评估对象成新率资产评估价值参照物成交价格（评估对象成新率 参照物成新率）参照物成新率） 其中： 资产的成新率资产的尚可使用年限（资产的已使用年限资资产的成新率资产的尚可使用年限（资产的已使用年限资 产的尚可使用年限）产的尚可使用年限）n 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。类比法类比法n市场售价类比法市场售价类比法n成本市价法成本市价法n市盈率倍数法市盈率倍数法市场售价类比法市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础为基础, ,考虑参照物与评估对象在功能、市考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异场条件和销售时间等方面的差异, ,通过对比通过对比分析和量化差异分析和量化差异, ,调整估算出评估对象价值调整估算出评估对象价值的各种方法的各种方法, ,其基本数学表达式为：其基本数学表达式为： 资产评估价值资产评估价值= =参照物售价功能差异值时间参照物售价功能差异值时间差异值差异值+交易情况差异值交易情况差异值 资产评估价值资产评估价值= =参照物售价功能差异修正系数参照物售价功能差异修正系数时间差异修正系数时间差异修正系数成本市价法成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础, ,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达法。用数学式表达: : 资产评估价值评估对象现行合理成本资产评估价值评估对象现行合理成本( (参照物成交价格参照参照物成交价格参照物现行合理成本物现行合理成本) ) 【例】评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。 资产评估价值资产评估价值=20=20150%=30150%=30（万元）（万元）市盈率倍数法市盈率倍数法 市盈率乘数法则主要适用于整体市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照企业的评估。市盈率乘数法是以参照物物( (企业企业) )的市盈率作为乘数的市盈率作为乘数( (倍数倍数),),以以此乘数与评估对象此乘数与评估对象( (企业企业) )的收益额相的收益额相乘估算评估对象乘估算评估对象( (企业企业) )价值的方法。价值的方法。用数学式表达：用数学式表达： 资产评估价值评估对象资产评估价值评估对象( (企业企业) )收益额收益额参照物参照物( (企业企业) )市盈率市盈率 运用市场法评估资产的程序运用市场法评估资产的程序 1 1、明确评估对象；、明确评估对象； 2 2、进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市、进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；场基本信息资料，寻找参照物； 3 3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。评估人员对收集到的资料应当认真进行分析，验物。评估人员对收集到的资料应当认真进行分析，验证其真实可信程度，分析其交易条件和背景，选择三证其真实可信程度，分析其交易条件和背景，选择三个或三个以上的可比参照物；个或三个以上的可比参照物； 4 4、把被评估资产与参照物比较；、把被评估资产与参照物比较； 5 5、分析调整差异，作出评估结论。、分析调整差异，作出评估结论。 市场法的评价市场法的评价 n优点优点表现在：表现在： 1 1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；现实价格； 2 2、评估结果易于被各方接受。、评估结果易于被各方接受。n市场法也有一些市场法也有一些缺点缺点，具体表现在：，具体表现在： 1 1、需要有公开的及活跃的市场作为基础，有时、需要有公开的及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比的数据以及缺少判断对比数据而难以运用；缺少可对比的数据以及缺少判断对比数据而难以运用； 2 2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。估。 成本途径与成本法n成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。n用一数学式可概括为： 被评估资产的评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 或者： 被评估资产的评估值重置成本成新率基本思路n成本途径的基本思路是重置原则，即在条件允许的情况下，一个谨慎的投资者在决定投资某项资产时所愿意支付的价格，不会超过为重新购建相同效用的资产的现行成本。通常情况下，购建的资产并非全新，在投资对象全新购建成本的基础上扣除各种贬损后，就是投资者所愿支付的价格。n只有当被评估资产处于继续使用状态只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。资产的继能构成其交换价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，续使用不仅仅是一个物理上的概念，资产的继续使用包含着其使用的有效资产的继续使用包含着其使用的有效性的经济意义。只有当资产能够继续性的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者使用并且在持续使用中为潜在所有者和和 控制者带来经济利益，资产的重置控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。和接受。n资产的重置成本资产的重置成本n资产的有形损耗资产的有形损耗n资产的功能性贬值资产的功能性贬值n资产的经济性贬值资产的经济性贬值重置成本的含义重置成本的含义 n重置成本是购买一项全新的与被评估对象完全相同的重置成本是购买一项全新的与被评估对象完全相同的资产所支付的最低金额，按照重新购买资产所具有的资产所支付的最低金额，按照重新购买资产所具有的工艺或建造所用的材料的不同，重置成本一般可以分工艺或建造所用的材料的不同，重置成本一般可以分为复原重置成本和更新重置成本。为复原重置成本和更新重置成本。 （1 1）复原重置成本是指运用原来相同的材料、建）复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。原购建这项全新资产所发生的支出。 （2 2）更新重置成本是指利用新型材料，并根据现）更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。等功能的全新资产所需的成本。 复原重置成本和更新重置成本复原重置成本和更新重置成本 n复原重置成本与更新重置成本的不同之处在于采用的复原重置成本与更新重置成本的不同之处在于采用的技术、设计、标准等方面的差异技术、设计、标准等方面的差异 ；n相同之处在于采用的都是资产的现时价格相同之处在于采用的都是资产的现时价格 ；n如果能够同时获得复原重置成本和更新重置成本的情如果能够同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应当选择更新重置成本况下，应当选择更新重置成本 ；n不论采用的是复原重置成本还是更新重置成本，其资不论采用的是复原重置成本还是更新重置成本，其资产本身的功能是不变的，一定不能变更其资产功能，产本身的功能是不变的，一定不能变更其资产功能，不同功能的资产，其成本没有可比性不同功能的资产，其成本没有可比性 ；n取价时要考虑资产所处企业的可能得到的交易条件和取价时要考虑资产所处企业的可能得到的交易条件和可能的购买批量可能的购买批量 。资产重置成本的估算资产重置成本的估算 n直接法直接法 n功能价值法功能价值法 n物价指数法物价指数法 n规模经济效益指数法规模经济效益指数法 直直 接接 法法n直接法，也称重置核算法。是指按照资产成本的构成，直接法，也称重置核算法。是指按照资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。成本的一种方法。 a a、直接成本是指直接可以构成资产成本支出部、直接成本是指直接可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应当按照现行市场价格费、人工费等项目。直接成本应当按照现行市场价格逐项加总。逐项加总。 b b、间接成本间接成本是指为建造、购买资产而发生的管是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。理费、总体设计制图等项支出。 直接法中间接成本的计算直接法中间接成本的计算 a a）按人工成本比例法计算，计算公式为：）按人工成本比例法计算，计算公式为： 间接成本人工成本总额成本分配率间接成本人工成本总额成本分配率 其中：其中： 间接成本总额间接成本总额 成本分配率成本分配率100100 人工成本总额人工成本总额 b b）单位价格法，计算公式为：）单位价格法，计算公式为： 间接成本工作量（按工日或工时）单位价格间接成本工作量（按工日或工时）单位价格/ /工日或工工日或工时时 c c）直接成本百分率法，其计算公式为：）直接成本百分率法，其计算公式为： 间接成本直接成本间接成本占直接成本百分率间接成本直接成本间接成本占直接成本百分率 举举 例例 某单位重置购建机床一台，现行市场价格每台某单位重置购建机床一台，现行市场价格每台2 2万元，还发万元，还发生运杂费生运杂费500500元，直接安装成本为元，直接安装成本为20002000元，其中原材料元，其中原材料10001000元，元，人工费人工费10001000元，据分析统计人工费中的间接成本为每元人工成元，据分析统计人工费中的间接成本为每元人工成本为本为0.60.6元，则该设备重置成本为：元，则该设备重置成本为： 直接成本直接成本 22500 22500元元 其中：买价其中：买价 20000 20000元元 运杂费运杂费 500 500元元 安装成本安装成本 2000 2000元元 其中：原材料其中：原材料 1000 1000元元 人工费人工费 1000 1000元元 间接成本间接成本 600 600元元 重置成本合计重置成本合计 23100 23100元元 物价指数法物价指数法 n物价指数法，是指在资产原始成本基础上，通过现时物价指数来调整确物价指数法，是指在资产原始成本基础上，通过现时物价指数来调整确定其重置成本，计算公式为：定其重置成本，计算公式为： 资产评估时的物价指数资产评估时的物价指数 资产重置成本资产原始成本资产重置成本资产原始成本 资产购建时的物价指数资产购建时的物价指数 或：或： 资产重置成本资产原始成本（资产重置成本资产原始成本（1 1物价变动指数）物价变动指数）n在以上的公式中，资产的原始成本要求做到真实、准确，物价指数应当在以上的公式中，资产的原始成本要求做到真实、准确，物价指数应当采用资产的个别和同类物价指数。采用资产的个别和同类物价指数。 举举 例例n某被评估资产某被评估资产19741974年购建，帐面价值为年购建，帐面价值为1515万元，万元，19931993年进行资产评估，已知年进行资产评估，已知19741974年和年和19931993年的该类资产定年的该类资产定基物价指数分别为基物价指数分别为130130和和180180，则被评估资产重置，则被评估资产重置成本为：成本为： 180 180 重置成本重置成本150000150000207692.31207692.31（元）（元） 130 130物价指数法与重置核算法（直接法）的区别物价指数法与重置核算法（直接法）的区别 物价指数法估算的重置成本物价指数法估算的重置成本, ,仅考虑了价格变动仅考虑了价格变动因素因素, ,因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既可以考虑价格因素可以考虑价格因素, ,又可以考虑生产技术进步和劳动又可以考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素生产率的变化因素, ,因而既可以估算复原重置成本也因而既可以估算复原重置成本也可以估算更新重置成本。可以估算更新重置成本。 物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上现行价格水平与购建成本费用核算的基础上 功能价值法功能价值法 n功能价值法，也称生产能力比例法，这种方法是寻找一个与被功能价值法，也称生产能力比例法，这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以计算被评力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以计算被评估资产的重置成本。计算公式为：估资产的重置成本。计算公式为： 被评估资产年产量被评估资产年产量 被评估资产重置成本被评估资产重置成本 参照物重置成本参照物重置成本 参照物年产量参照物年产量n这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。n运用这种方法估算重置成本时，首先应当分析资产成本与生产运用这种方法估算重置成本时，首先应当分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系，如果不存在这种关系，该方能力之间是否存在这种线性关系，如果不存在这种关系，该方法就不可采用。法就不可采用。 规模经济效益指数法规模经济效益指数法 n通过不同资产的生产能力与其成本之间的分析可以发现，许多资产的成通过不同资产的生产能力与其成本之间的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A A 的生产能力比资产的生产能力比资产 B B的的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍，也就是说，资产的生产能生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍，也就是说，资产的生产能力和成本之间只成同方向变化，但不一定是同比例变化，这是由于规模力和成本之间只成同方向变化，但不一定是同比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。经过统计分析发现，两项资产的重置成本和生产经济效益作用的结果。经过统计分析发现，两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系表达为：能力相比较，其关系表达为：n推导可得：推导可得：n上述公式中的上述公式中的 x x 是一个经验数据，也被称为规模经济效益指数。在美是一个经验数据，也被称为规模经济效益指数。在美国，该指数的经验数据为国，该指数的经验数据为0.40.41 1之间之间 x参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本x）参照物资产的产量被评估资产的产量（的重置成本被评估资产的重置成本实体性贬值及其估算实体性贬值及其估算 n概念：概念： 实体性贬值是由于使用和自然力损耗形实体性贬值是由于使用和自然力损耗形成的贬值。成的贬值。n估算方法：估算方法： 其估算可以采用观察法和公式计算法其估算可以采用观察法和公式计算法观观 察察 法法n观察法，也观察法，也 称成新率法。成新率法是指对被评估资称成新率法。成新率法是指对被评估资产，由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产，由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、磨损、维护、修理、大修理、改造情的设计、制造、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考虑由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使较，考虑由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算资产的实体性贬值。计算公式为：估算资产的实体性贬值。计算公式为： 资产的实体性贬值重置成本资产的实体性贬值重置成本 （1 1实体性成新率）实体性成新率） 公式计算法公式计算法n公式计算法。其计算公式为：公式计算法。其计算公式为： 重置成本残值重置成本残值 资产的实体性贬值资产的实体性贬值 实际已使用年限实际已使用年限 总使用年限总使用年限 公式中：公式中： （1 1）残值，是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。）残值，是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值较小则可在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值较小则可以忽略不计。以忽略不计。 （2 2）总使用年限，是实际已使用年限与尚可使用年限之和）总使用年限，是实际已使用年限与尚可使用年限之和计算公式为：计算公式为： 总使用年限实际已使用年限尚可使用年限总使用年限实际已使用年限尚可使用年限 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率实际已使用年限名义已使用年限资产利用率 关于资产利用率关于资产利用率n实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用的年实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用的年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。资产利用限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。资产利用率的公式为：率的公式为： 截止评估日资产累计实际使用时间截止评估日资产累计实际使用时间资产利用率资产利用率100100 截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间n 当资产利用率当资产利用率11时，表示资产超负荷运转，实际已使用年限大时，表示资产超负荷运转，实际已使用年限大于名义已使用年限；于名义已使用年限； 当资产利用率当资产利用率=1=1时，表示资产满负荷运转，实际已使用年限等于时，表示资产满负荷运转，实际已使用年限等于名义已使用年限；名义已使用年限； 当被评估资产的利用率当被评估资产的利用率11时，表示资产开工不足，实际已使用年时，表示资产开工不足，实际已使用年限小于名义已使用年限。限小于名义已使用年限。 例 题 例例 某资产1985年 2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是 10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。 由此可以计算资产利用率： 资产利用率资产利用率10103603607.5/(107.5/(103603608) 8) 100%100%93.75%93.75% 由此可确定其实际已使用年限为9.4年功能性贬值及其估算功能性贬值及其估算 n含义含义 n基本步骤基本步骤 含含 义义n功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。n评估（估算）功能性贬值时，评估人员主要依据资产评估（估算）功能性贬值时，评估人员主要依据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定资产的功能性贬值额。与此同时，评估人员还应当重资产的功能性贬值额。与此同时，评估人员还应当重视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产视技术进步因素，注意替代设备、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。代速度。 基本步骤基本步骤 （1 1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；资产的年运营成本进行比较； （2 2）计算二者的差异，确定净超额运营成本；由于企业支付）计算二者的差异，确定净超额运营成本；由于企业支付的运营成本是在税前扣除的，所以，企业支付的超额运营成本会引的运营成本是在税前扣除的，所以，企业支付的超额运营成本会引起税前利润额的下降，导致所得税额的降低，使企业实际支付的运起税前利润额的下降，导致所得税额的降低，使企业实际支付的运营成本远远低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营营成本远远低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额；成本扣除所得税以后的余额； （3 3）估计被评估资产的剩余寿命；）估计被评估资产的剩余寿命； （4 4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值），其计算公式为：值），其计算公式为： 被评估资产的功能性贬值（被评估资产净超额运营成本被评估资产的功能性贬值（被评估资产净超额运营成本折现系数）折现系数） 举举 例例 某种机器设备，新设备比陈旧设备运营效率高，节某种机器设备，新设备比陈旧设备运营效率高，节约工资费用，其具体的资料如下：约工资费用，其具体的资料如下： 其月产量均为其月产量均为2000020000件，新设备的单件工资为件，新设备的单件工资为1 1元，旧设备为元，旧设备为1.81.8元，元，旧设备的尚可使用年限为旧设备的尚可使用年限为5 5年，在年，在1010折现率下，折现率下，5 5年年年年金折现系数为金折现系数为3.79083.7908，所得税率为，所得税率为3333，则：，则： 月工资成本的差异额（月工资成本的差异额（1.81.81 1）20000200001600016000元元 年工资成本的差异额年工资成本的差异额16000160001212192000192000元元 扣除所得税后的年扣除所得税后的年 工资成本净超额工资成本净超额 192000192000（1 13333）128640128640元元 功能性贬值额功能性贬值额128640128640（P/AP/A，1010，5 5） 1286401286403.79083.7908 487648.51487648.51元元 经济性贬值及其估算经济性贬值及其估算 n经济性贬值是指由于外部环境的变化造成的资产的贬经济性贬值是指由于外部环境的变化造成的资产的贬值。值。n评估人员在计算经济性贬值时，主要是根据由于产品评估人员在计算经济性贬值时，主要是根据由于产品销售困难而开工不足而停止生产形成资产的闲置，价销售困难而开工不足而停止生产形成资产的闲置，价值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应当值得不到实现等因素，确定其贬值额。评估人员应当根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本根据资产的具体情况加以分析确定。当资产使用基本正常时，不计算资产的经济性贬值。评估时，可以区正常时，不计算资产的经济性贬值。评估时，可以区别以下情形：别以下情形： （1 1）被评估资产的功能与其价值呈指数关系）被评估资产的功能与其价值呈指数关系 （2 2）被评估资产的功能与其价值呈线性关系）被评估资产的功能与其价值呈线性关系 （3 3）被评估资产持续存在收益损失）被评估资产持续存在收益损失被评估资产的功能与其价值呈指数关系被评估资产的功能与其价值呈指数关系(1)(1)当确信被评估资产的功能与其价值呈当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：指数关系时：式中式中,x,x为功能价值指数为功能价值指数, ,实践中多采用实践中多采用经验数据经验数据, ,数值一般在数值一般在0.60.70.60.7之间。之间。%100)(1 x资产原设计生产能力产能力资产预计可被利用的生经济性贬值率被评估资产的功能与其价值呈线性关系被评估资产的功能与其价值呈线性关系当确信被评估资产的功能与其价值呈线性当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：关系时：%100)(1 资产原设计生产能力产能力资产预计可被利用的生经济性贬值率被评估资产持续存在收益损失被评估资产持续存在收益损失当确信被评估资产持续存在收益损失时：当确信被评估资产持续存在收益损失时：经济性贬值额经济性贬值额= =资产年收益损失额资产年收益损失额(1-(1-所得所得税率税率) )(P/A,(P/A, ,) ) 式中式中,(P/A,(P/A, ,) )为年金现值系数。为年金现值系数。评估中统计抽样的运用评估中统计抽样的运用n基本步骤是：基本步骤是： （1 1）在核实资产数量的基础上，把且全部）在核实资产数量的基础上，把且全部 资产按照适当的标准资产按照适当的标准划分为若干类别，如房屋建筑物按结构分为钢结构、钢筋混泥土结划分为若干类别，如房屋建筑物按结构分为钢结构、钢筋混泥土结构等；机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、构等；机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。仪器、仪表等。 （2 2）在各类资产中选择适量的具有代表性的资产，运用功能价值）在各类资产中选择适量的具有代表性的资产，运用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其成本。成本。 （3 3）根据分类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本计算出）根据分类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：分类资产的调整系数，其计算公式为： K KR/RR/R 公式中：公式中： K K为资产重置成本与历史成本的调整系数为资产重置成本与历史成本的调整系数 R R为某类抽样资产的重置成本为某类抽样资产的重置成本 R R为某类抽样资产的历史成本为某类抽样资产的历史成本 （4 4）根据调整系数）根据调整系数K K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：估算被评估资产的重置成本，计算公式为： 被评估资产的重置成本被评估资产的重置成本某类资产的帐面历史成本某类资产的帐面历史成本K K 成本法的适用条件及范围成本法的适用条件及范围 n待评估资产在评估前与评估后都不改变其用待评估资产在评估前与评估后都不改变其用途，即符合继续使用假设。途，即符合继续使用假设。n待评估资产必须是可再生的、再复制的资产。待评估资产必须是可再生的、再复制的资产。如土地、矿产资源的评估就不能使用该方法。如土地、矿产资源的评估就不能使用该方法。n待评估资产的实体特征、内部特征与功能必待评估资产的实体特征、内部特征与功能必须与假设重置的全新资产具有可比性。须与假设重置的全新资产具有可比性。n待评估资产必须是随时间的推移具有贬值的待评估资产必须是随时间的推移具有贬值的特性。如文物、古董等不能用该方法。特性。如文物、古董等不能用该方法。 成本法评估资产的程序成本法评估资产的程序 1 1、确定被评估资产，并估算重置成本；、确定被评估资产，并估算重置成本； 2 2、确定被评估资产的使用年限；、确定被评估资产的使用年限； 3 3、估算被评估资产的损耗和贬值；、估算被评估资产的损耗和贬值； 4 4、计算确定被评估资产的价值。、计算确定被评估资产的价值。 成本法的优缺点成本法的优缺点 n采用成本法评估资产有以下几个优点：采用成本法评估资产有以下几个优点： 1 1、比较充分考虑资产的损耗，评估结果趋于公、比较充分考虑资产的损耗，评估结果趋于公平合理；平合理； 2 2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；、有利于单项资产和特定用途资产的评估； 3 3、在不易计算资产的未来收益或难于取得市场、在不易计算资产的未来收益或难于取得市场参照物条件下可广泛使用；参照物条件下可广泛使用；n但使用成本法的缺点是工作量较大。而且是以历史资但使用成本法的缺点是工作量较大。而且是以历史资料为依据确定目前的价值，必须充分分析这种假设的料为依据确定目前的价值，必须充分分析这种假设的可行性。此外经济性损耗（贬值）也不易全面计算。可行性。此外经济性损耗（贬值）也不易全面计算。 收益途径与收益现值法收益途径与收益现值法n基本概念基本概念n前提条件前提条件 n收益途径的具体方法收益途径的具体方法 n收益现值法中各项指标的估算收益现值法中各项指标的估算 n程序及评价程序及评价 基本概念基本概念n收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折现成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产并折现成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。其评估方法。其基本公式基本公式表示为：表示为： 如果未来每年收益均相同，则为：如果未来每年收益均相同，则为： 评估值评估值A A（P/AP/A，i i，n n） 如果未来每年的收益不同，则为：如果未来每年的收益不同，则为： 评估值评估值FtFt（P/FP/F，i i，t t） n从上面的示意计算公式可以看出，收益额、年期及折从上面的示意计算公式可以看出，收益额、年期及折现率是收益法的三个重要指标。现率是收益法的三个重要指标。收益额n资产的收益额，资产的收益额，是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。n资产评估中的收益额有两个比较明确的特点： 其一，其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； 其二，其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。n因资产种类较多，不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。折