第4章资产评估技术方法.pptx

3教学教学目标目标 1. 1.掌握资产评估的掌握资产评估的市场法、成本法、市场法、成本法、收益法的基本原收益法的基本原理与技术方法理与技术方法。 2. 2.熟悉市场法、成熟悉市场法、成本法、收益法的本法、收益法的前提条件、适用前提条件、适用范围和主要参数范围和主要参数内容内容。 3. 3.了解市场法、成了解市场法、成本法、收益法三本法、收益法三者的关系。者的关系。 掌握资产评估方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用基本方法对常见的资产进行评估。本章基本要求4本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。5第一节 成本法 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。本章难点6资产评估方法-如何做 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在会计、工程技术、统计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。7 资产评估过程结构图评估环境社会经济技术法律形成问题评价指标综 合分 析选 择实 施意 见 1 2 3 4 5 6 7目的与动机 1资料收集 2 鉴定与评价 3假设前提 4定量估算 5结果分析 6提出结论 7评估程序思维过程8资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法9市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法价格指数法 功能价值法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额折现率收益期资产评估方法体系101）成本法定义及其前提条件第一节 成本法 成本法又称重置成本法,它是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗来确定资产价值的方法。重置成本的基本公式为: 现行市价(评估价值)=重置成本-有形损耗-无形损耗=重置成本-有形损耗-功能性贬值-经济性贬值(一)基本定义11第一节 成本法(二)前提条件（1）被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态,被评估资产的 实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。（2）被评估资产应当具备可利用的历史资料。（3）被评估资产必须是可以再生的或可以复制的。（4）必须是随着时间的推移具有贬值特性的资产,否则不能运用重置成本法。12第一节 成本法(1)通货膨胀造成被评估资产的现行市价比历史成本大幅度提高;(2)社会技术进步因素导致被评估资产,尤其是生产设备等固定资产出现较大的 无形损耗;(3)因对现有资产进行技术更新或改造,使被评估资产的使用效益大幅度提高;(4)因被评估资产的使用年限的估计偏大或偏小,而使被评估资产计提的折旧同 资产的自然损耗不相吻合;(5)被评估企业财务管理混乱,造成被评估资产的账面历史成本失实。(三)适用范围 131.基本程序(1)确定待评估资产的范围,并估算重置成本或重建成本;(2)确定待评估资产已使用年限、尚可使用年限和总使用年限;(3)确定有形和无形损耗;(4)计算得出初步评估结果。(四)基本程序和基本参数第一节 成本法14第一节 成本法基本程序图如图4-1所示。15第一节 成本法 一项资源随着时间的变化,会产生自然形态的损耗、功能的落后或衰退、利用的充分程度降低等情况,从而导致其价值的降低。2.基本参数 成本法涉及四个基本要素:资产的重置成本、有形损耗、功能性贬值、经济性贬值。16第一节 成本法（1）重置成本定义： 指按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货 币总额。（2）重置成本分类:复原重置成本和更新重置成本1.资产的重置成本17第一节 成本法2.有形损耗（1）含义也称实体性陈旧贬值，是由于资产使用磨损和自然损耗造成的贬值 。（2）公式资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为： 实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本18第一节 成本法 3. 功能性贬值：（1）定义指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。（2）功能性贬值一般包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使得原有资产的建造成本超过现 行建造成本的超支额(复原重置成本和更新重置成本的差额)。原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。19第一节 成本法4. 经济性贬值（1）含义 经济性贬值是指由于外界经济环境变化而引起的资产价值贬值 。（2）经济性贬值的因素包括： 政治因素、宏观政策因素等。注意：我国采用成本法进行单项资产评估时，一般不考虑资产的经济性贬值注意：我国采用成本法进行单项资产评估时，一般不考虑资产的经济性贬值 20第一节 成本法1）具体技术方法(一)重置成本估算单项资产重置成本的估算一般可以采用下列方法： 1.重置核算法 2.价格指数法 3.功能价值类比法 4.统计分析法比较21第一节 成本法 1. 重置核算法 计算公式：重置成本=直接成本+间接成本 间接成本=人工成本总额成本分配率 成本分配率=间接成本额人工成本额 间接成本=直接成本间接成本占直接成本的比率 间接成本=工作量（单位为工时或工日）单位工作量的间接成本22第一节 成本法【例4-1】重置购建设备一台，现行市场价格每台30万元，运杂费3000元，直接安装成本900元，其中原材料300元，人工成本600元。根据以往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%。继续利用条件下该讥器设备重置成本为： 直接成本=300000+3000+900=303900（元） 其中：买价 300000元； 运杂费3000元； 安装成本900元 间接成本（安装成本）450元； 重置成本合计304350元。23第一节 成本法 2.价格指数法 重置成本= 资产的账面原值价格指数或，重置成本= 资产的账面原值（1+价格变动指数） 式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。 即：定基价格指数=（评估基准日价格指数资产购建时的价格指数） 100。 X=（1+a1）（1+a2）（1+ a3）（1+an）100 式中：x为环比价格指数；an为第n年环比价格变动指数，n=l，2，3n。24第一节 成本法【例4-2】某待评估资产购建于2007年9月，账面原值为元，现评估其2010年9月2日的价值。当时该资产的价格指数为120，评传基准日该类资产的定基价指数150，则： 重置成本=1000000（150120） 100=1250000（元）25第一节 成本法3.功能价值类比法 （1）生产能力比例法 参 照 物 的 重 置 成 本待 评 估 资 产 的 重 置 成 本 =待 评 估 资 产 的 生 产 能 力参 照 物 的 生 产 能 力待 评 估 资 产 的 生 产 能 力 =参 照 物 的 重 置 成 本参 照 物 的 生 产 能 力26第一节 成本法【例4-3】某厂生产线的重置成本为350000元，年产量为80000台。现知待评估资产年产量为60000台。假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本为： 重置成本=6000080000350000=262500（元）27第一节 成本法（2）规模经济效益指数法 x被评估资产的产量被评估资产的重置成本参照物资产的重置成本参照物资产的产量 x被称为规模经济效益指数，通常是一个经验数据。在美国，这个经被称为规模经济效益指数，通常是一个经验数据。在美国，这个经验验数据一般在数据一般在0.41.2之间，如加工工业一般为之间，如加工工业一般为0.7，房地产行业一般，房地产行业一般为为0.9。 28第一节 成本法4.统计分析法这种方法运用的步骤是：(1)在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别(2)在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法等方法估算其重置成本。29第一节 成本法某类抽样资产某类抽样资产 的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本某类资产的某类资产的 历史成本历史成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本某类抽样资产的历史成本基本原理30第一节 成本法(3)依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算 出分类资产的调整系数，其计算公式为：K=R/R式中：K资产重置成本与历史成本的调整系数;R某类抽样资产的重置成本;R 某类抽样资产的历史成本。31第一节 成本法(4)据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本K32第一节 成本法【例4-4】评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性设备10台，估算其重置成本之和为800000元，而该10台代表性的通用设备历史成本之和为400000元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则： K=8040=2 该类通用设备重置成本=5002=1000（万元）33第一节 成本法 前三种方法均可用于确定在成本法运用中的重置成本。至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料确定。这些方法中，对某项资产可能同时都能用，有的则不然，应用时必须注意分析方法运用的前提条件，否则将得出错误的结论。同时应该注意这3类方法都是适用于单项资产的重置成本的计算。重置成本估算前三种方法小结34第一节 成本法(二)实体性贬值的评估技术方法 观察法也叫成新率法，它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的主体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值1.观察法35第一节 成本法计算公式资产实体性贬值=重置成本（1成新率）主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度通过观察确定新旧程度36第一节 成本法1.使用年限法 使用年限法是利用被评估资产的实际使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度),进而估测资产的实体性贬值。需要区分名义已使用年限与实际已使用年限的差异。 使用年限法通用的计算公式为:=重置成本-残值资产实体性贬值实际已经使用年限总使用年限37第一节 成本法 实际已使用年限与名义已使用年限的差异,可以通过资产利用率来调整。资产利用率的计算公式为:100%截止评估日资产累计实际利用时间资产利用率=截止评估日资产累计法定利用时间当资产利用率1时,表示资产超负荷运转,资产实际已使用年限比名义已使用年限要长;当资产利用率=1时,表示资产满负荷运转,资产实际已使用年限等于名义已使用年限;当资产利用率1时,表示开工不足,资产实际已使用年限小于名义已使用年限。38第一节 成本法(三)功能性贬值评估技术方法（1）对比被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营 成本的差异。（2）计算二者的差异,确定净超额运营成本。（3）估计被评估资产的剩余寿命(尚可使用年限)。（4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这 些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)。其计算公式为:39第一节 成本法(四)经济性贬值的评估技术方法 资产的经济性贬值是由于外部经济和外部环境变化而引起的资产贬值,主要表现为:一是运营中的资产利用率下降;二是资产的闲置,并由此引起资产的运营收益减少。资产经济性贬值可根据生产能力的变化加以确定,经济性贬值额的计算可以采用直接法和间接法。40第一节 成本法1.直接法经济性贬值的计算公式可以表示为:经济性贬值额=资产年收益损失额(1-所得税税率)(P/A,r,n)2.间接法100%x资产预计可被利用的生产能力经济性贬值率= 1-资产原设计生产能力经济性贬值=经济性贬值率被评估资产的重置成本41第一节 成本法3）成本法的优缺点 (一)成本法的优点（1）评估前后资产不改变其原来的用途;（2）评估对象可以重置再建;（3）评估对象随着时间的推移,具有损耗和贬值属性。42第一节 成本法(二)成本法的缺点（1）用成本法对整体资产进行评估时需要将企业分解为 单项资产逐项评估,然后汇总,比较费时;（2）各类贬值因素较抽象,难以准确量化;（3）商誉等无形资产无法单独用成本法进行评估,需要用 其他方法结合评估。43第二节 市场法1）市场法的定义及前提条件(一)市场法的定义 市场法又称现行市价法,它是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。44第二节 市场法(二)市场法的前提条件 通过市场法进行资产评估需要满足以下最基本的前提条件:（1）要有一个活跃的公开市场;（2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动;（3）参照物与评估对象在功能上具有可比性,包括用途、性能上相同或相似;（4）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争 状况和交易条件等;（5）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长,应在一个适度时间范围内, 同时,时间对资产价值的影响是可以调整的。45第二节 市场法2）影响市场法的主要因素(一)资产功能(二)市场供求(三)交易条件(四)资产的实体特征和质量(五)成新率 除了上述因素之外,同类资产的现行市价、所处的时间和地域以及通货膨胀等因素也对被评估资产的价值有重要影响。46第二节 市场法3）基本程序与技术方法(一)基本程序1.选择参照物2.选择比较因素3.量化差异处理4.调整已经量化的对比指标差异5.确定评估结果47第二节 市场法(二)市场法评估的具体技术方法市场法评估的具体技术方法包括直接比较法和类比调整法两种主要方法。1.直接比较法参 照 物 成 交 价 格评 估 对 象 价 值 =评 价 对 象 特 征参 照 物 特 征48第二节 市场法资产评估价值=180(1-30%)=126(万元)或评估对象价值=参照物合理成交价格(1)现行市价法。(2)市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础,根据评估人员的经验资产评估价值=参照物成交价格(1-价格折扣率)【例4-9】在评估基准日与其完全相同资产的正常变现价为180万元, 经评估师综合分析,认为折扣率应为30%。 49第二节 市场法生产能力比例法。评估对象生产能力参照物成交价格参照物生产能力【例4-10】被评估资产生产能力为100吨,参照资产的年生产能力为160吨,评估 基准日参照资产的市场价格为50万元,由此确定被评估资产的价值为: 资产评估价值=50160100=80(万元)50第二节 市场法规模经济效益指数法。x参照物生产能力评估对象生产能力参照物成交价格【例4-11】被评估资产生产能力为200吨,参照资产的年生产能力为160吨,评估基准日参照资产的市场价格为40万元,该类资产功能价值指数为0.8,计算该被评估资产价值: 资产评估价值=40(160200)0.8=33.46(万元)51第二节 市场法2.类比调整法(1)应用类比调整法评估资产价值时参照物的主要差异调整因素时间因素。时间因素是指参照物成交时间与评估基准日时间差异对价格的影 响,一般而言,选择参照物时要求参照物为近期成交或标示出的价格。地区因素。地区因素是指资产所在地区或地段条件对资产(尤其是房地产)价 格的影响因素。功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。(2)类比调整主要采用市场售价类比法52第二节 市场法3.成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。其计算公式为: 资产评估价值=评估对象现行合理成本(参照物成交价格参照物现行合理成本)53第二节 市场法4）市场法的优缺点(一)市场法的优点（1）市场法是国际公认的资产评估三大基本方法之一,适用面广,凡是在现行市 场上有交易的,包括整体资产和无形资产、一些流动资产及很多单项资产 均可采用;（2）市场法充分考虑了现时市场的变化因素,符合实际情况;（3）评估方法直观简单,又能比较准确地反映被评估资产的现时价值,评估结果 容易被交易双方接受。54第二节 市场法(二)市场法的缺点（1）运用市场法评估资产价值必须具备一个公平、活跃的交易市场,这使得该 方法的运用受到一定的限制;（2）不适用于专用设备、机器、大部分无形资产以及受到地区、环境等因素严 格限制的一些资产的评估；（3）确定比较项目的差异难度较大,在很多情况下难以用数学公式进行量化,往 往要靠评估人员的经验判断,从而影响评估结果的准确性。55第三节 收益法1）收益法的定义及前提条件(一)收益法的定义 收益法是将被评估资产在未来剩余经济寿命期限内所能获取的收益,按评估基准日的折现值转换为评估资产价值的一种资产评估方法。56第三节 收益法(二)收益法的前提条件（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可用货币 衡量;（3）被评估资产预期获利年限可以预测。57第三节 收益法2）收益法的基本程序与主要参数(一)收益法的基本程序（1）搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前 景、财务状况、市场形势,以及经营风险等;（2）分析测算被评估对象未来到期收益;（3）确定折现率或资本化率;（4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值;（5）分析确定评估结果。58第三节 收益法(二)收益法的主要参数 运用收益法进行资产评估涉及许多经济技术参数,其中最主要的参数有三个,它们是收益额、折现率和收益期限。 1.收益额 2.折现率(1)市场比较法。(2)资本资产定价模型法。 (3)加权平均资本成本法59第三节 收益法【例4-13】某公司的目标资本结构是60%的负债、40%的权益,债务成本是8%,权益成本是12%,所得税税率是25%,则加权平均资本成本为: 8%60%(1-25%)+12%40%=8.4%60第三节 收益法3.收益期限61第三节 收益法62第三节 收益法63第三节 收益法3）收益法的优缺点(一)收益法的优点 收益法可以比较真实和准确地反映企业本金化的价格,而且与投资决策紧密结合,应用此法评估的资产价格易为买卖双方所接受。 收益法对具有连续性、高效益的资产,特别是整体资产评估有独特的优越性。64第三节 收益法(二)收益法的缺点 预期收益预测的难度较大,不仅受主观判断的影响,而且还直接受到未来收益不可预见因素的影响。评估方法一般只适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估,折现率和资本化率比较难以确定。没有独立收益能力,没有连续性收益,或收益达不到一定水平的资产,不能采用收益法。65第四节 资产评估技术方法选择1）资产业务与资产评估价格匹配原则 不同资产业务在评估中适用不同的价格标准,特定资产业务的目的不同,在评估其现行价格时具体条件也有所不同,因而评估时依据的价格标准和评估的基本方法也不同。66第四节 资产评估技术方法选择2）资产评估各种评估技术方法比选(一)三个层面的选择（1）关于资产评估技术思路层面的选择; (2)在各种资产评估技术思路已经确定的基础上,选择实现各种评估技术思路的具体评估技术方法; (3)在确定了资产评估具体技术方法的前提下,对运用各种具体技术评估方法所涉及的经济技术参数的选择。67第四节 资产评估技术方法选择(二)在评估方法的选择过程中应注意的因素 (1)评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过 程中所处的状态,以及由此所决定的资产评估价值类型相适应。 (2)评估方法的选择受评估对象的类型、理化状态等因素制约。 (3)评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数 能否搜集的制约。 (4)资产评估人员应当清楚,在选择和运用评估方法时应当考虑三种基本评估方 法在具体评估项目中的适用性。68本章小结 定义、前提条件与适用范围定义、前提条件与适用范围 主要参数：重置成本：重置核算法、价格指数法、功能价值法、统计分析法；实体性主要参数：重置成本：重置核算法、价格指数法、功能价值法、统计分析法；实体性贬值：观察法、使用年限法；功能性贬值；经济性贬值：直接法、间接法。贬值：观察法、使用年限法；功能性贬值；经济性贬值：直接法、间接法。 主要优缺点主要优缺点成本法成本法 定义、前提基础与适用范围、影响因素定义、前提基础与适用范围、影响因素 基本程序基本程序 技术方法：直接比较与类比调整技术方法：直接比较与类比调整 主要优缺点主要优缺点市场法市场法 定义、前提基础与适用范围定义、前提基础与适用范围 主要参数：收益额、折现率和收益期限主要参数：收益额、折现率和收益期限 主要优缺点主要优缺点收益法收益法评估方法选择评估方法选择69思考与练习一、单项选择题1.市场法所遵循的基本原则是()。 A.贡献性原则 B.合法原则C.独立性原则D.替代原则2.在纯收益按等比级数递增、收益年限为无穷大的条件下,收益法 下评估值的计算公式是()。 A.P=A/r B.P=A/(r-s) C.P=A/r+B/r2 D.P=A/(r+s)703.某评估机构以2015年1月1日为基准日对A企业进行整体评估,已知该企业2014年实现净利润100万元,经调查分析,预计该企业自评估基准日起第一、二、三年内每年的净利润将在前一年的基础上增加4%,自第四年起将稳定在第三年的水平上,若折现率为10%,无限期经营,则该企业评估价值最接近于()万元。 A.1 103 B.1 114 C.1 147 D.1 310思考与练习71思考与练习4.某收益性资产,评估基准日后可使用年限为30年,每年收益为20万元, 折现率为10%,其评估价值最接近于()万元。 A.178 B.180 C.188 D.20072思考与练习5.某待估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年,经专业评估人员分析,评估基准日后第一年的预期收益为50万元,其后各年的收益将以2%的比例递增,设定的折现率为10%,该房地产的评估值最接近于()万元。 A.555 B.560 C.625 D.65073思考与练习6.被评估对象为某企业的无形资产,预计该无形资产在评估基准日后未来5年每年的收益维持在120万元的水平,并在第五年年末出售该无形资产,经专家分析认为,该无形资产在第五年年末的预期出售价格为200万元,假设折现率为10%,该无形资产的评估价值最接近于()万元。 A.455 B.580 C.655 D.1 32474思考与练习7.评估某企业,经评估人员分析预测,该企业评估基准日后未来3年的预期净利润分别为200万元、220万元、230万元,从未来第四年至第十年,企业净利润将保持在230万元的水平上,企业在未来第十年年末的资产预计变现价值为300万元,假定企业适用的折现率与资本化率均为10%,该企业的股东全部权益评估值最接近于()万元。 A.1 377 B.1 493 C.1 777 D.1 90075思考与练习8.某待估生产线设计生产能力为年产10 000台产品,每台正常市场售价为1 000元,现因市场竞争激烈以及市场需求变化,要保持10 000台生产能力,每台售价只能达到800元,该生产线尚可使用3年,折现率为10%,企业所得税税率为25%,该生产线经济性贬值最可能为()万元。 A.333 B.497 C.164 D.28876思考与练习9.成本法主要适用于()前提下的资产评估。 A.继续使用 B.公开市场C.预期收益 D.交易10.运用成本法评估一项资产时,若分别选用复原重置成本和更新重 置成本,则应当考虑不同重置成本情况下具有不同的()。 A.功能性贬值B.经济性贬值 C.收益性贬值D.实体性贬值77思考与练习11.重新购置设备一台,现行市场价格为每台80 000元,运杂费2 000元,直接安装成本1 500元,其中材料费500元,人工费1 000元,经计算,该项安装工程应承担的企业间接费用为单位人工成本1.20元,则该设备重置成本为()元。 A.84 700 B.84 300 C.83 700 D.83 50012.被评估资产甲生产能力为60 000件/年,参照资产乙的重置成本为5 000元,生产能力为30 000件/年,设规模经济效益指数x取值0.7,被评估资产的重置成本最接近于()元。 A.7 300 B.6 500 C.7 212 D.8 12378思考与练习13.某项资产购建于2008年,账面原值为10万元,于2014年评估,若 取得时定基物价指数为100%,评估时定基物价指数为140%,该资 产最可能的评估值为()元。 A.120 000 B.150 000 C.140 000 D.110 00079思考与练习二、多项选择题1.市场法评估的基本前提主要是()。 A.要有一个活跃的公开市场 B.公开市场上要有可比资产及其交易活动 C.有充分时间进行分析判断 D.有可预测的资产收益80思考与练习2.下列关于市场法的说法中正确的有()。 A.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一 B.市场法中的直接比较法的适用条件是参照物与评估对象之间达到相同或 者基本相同的程度,或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上 C.间接比较法适用的条件是不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样, 只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似,但是对信息资料的数 量和质量要求比较高,而且要求评估人员有较丰富的评估经验、市场阅历 和评估技巧 D.不论具体哪种市场法,参照物和评估对象的价值之间都受某一特征(或 因素)的影响,而且成正比关系。虽然如此,每种因素下的调整系数的计 算方法还是会有不同81思考与练习3.收益法评估的基本前提条件主要是()。 A.被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 B.未来市场交易条件可预测 C.资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币 衡量 D.被评估资产预期获利年限可以预测,资产未来预期收益可预测82思考与练习4.资产评估中,收益法中的收益额是指()。 A.资产的历史收益 B.资产的未来收益 C.资产的客观收益 D.资产的现实实际收益 E.收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的所得额83思考与练习5.下列关于折现率的说法中正确的有()。 A.一般来说,折现率应由无风险报酬率和风险报酬率构成 B.资本化率与折现率是否相等,主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所 面临的风险是否相同,二者可能是不相等的 C.资本化率与折现率在本质上没有区别,在收益额确定的情况下折现率越高, 收益现值越低 D.本质上讲,折现率是一个期望的投资报酬率 E.折现率是将未来有限期预期收益折算成现值的比率,资本化率是将未来永续 性预期收益折算成现值的比率84思考与练习6.成本法评估的基本前提条件主要是()。 A.被评估资产处于继续使用状态B.具备可利用的历史资料 C.形成资产价值的耗费是必需的D.资产机会成本可预测85思考与练习三、判断题1.采用市场法评估资产价值时,需要以类似或相同的资产为参照物,选择的参照 物应该是与被评估资产的成新率相同的资产。()2.市场比较法中的个别因素修正的目的在于将可比交易实例价格转化为待估对 象自身状况下的价格。()3.对被评估的机器设备进行模拟重置,按现行技术条件下的设计、工艺、材料、 标准、价格和费用水平进行核算,这样求得的成本称为复原重置成本。()86思考与练习4.对于一项科学技术进步较快的资产,采用物价指数法往往会比采用重置核算法 估算的重置成本高。()5.收益法涉及的参数主要有三个:收益额、折现率和收益期限。()6.复原重置成本与更新重置成本相比较,设计差异、功能差异、技术差异和标准 差异均是两者之间的主要差异。()87思考与练习四、计算题 1.某被评估资产2010年购建,账面价值为60万元,2014年进行评估,2010年、2014年该类资产的定基物价指数分别为120%、170%,则被评估资产的重置成本为多少万元?88思考与练习 2.现评估某企业某类通用设备,首先抽样选择具有代表性的通用设备6台,估算其总重置成本为45万元,从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为60万元,该类通用设备的账面历史总成本为600万元,则该类通用设备重置成本为多少万元?89思考与练习 3.某被评估的生产设备每月可生产8 000件产品,生产每件产品的工资成本为20元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为16元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同,待评估设备还可以使用6年,所得税税率为25%,适用的折现率为12%。根据上述调查资料,求被评估资产相对于同类新设备的功能性贬值。90思考与练习 4.某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系,市场上年加工2 500件产品的该类全新设备价值为35万元,现已八成新的年加工1 600件产品的被评估设备的价值为多少万元?其中规模效益指数为0.6。91思考与练习 5.预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为25万元、32万元、38万元、45万元、50万元,假定该企业资产可以永续经营下去,且从第6年以后各年收益均为50万元,折现率为10%,确定该企业持续经营假设下的评估价值。92