《物业管理会计与统计》教学计划.docx

物业管理会计与统计教学计划_与物业管理合同范本20xx物业治理规划范文 20xx物业治理规划范文1 在送旧迎新之际，物业公司在回忆20xx年工作开展的根底上，总结阅历，找出缺乏，以更加务实的态度，积极协作集团经营的战略方针，细化治理，从内 部挖掘潜力，向治理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对缺乏，团结一心，增加大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会连续发 扬敬业、奉献的精神，共同为公司的快速进展竭心尽力。 孙子兵法说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素养是企业优质效劳的根底。我们将把培育一支专业、高效、严格治理的效劳团队 作为20xx年物业开展内部治理的根本战略，实行严格治理，善待员工的方针，开展系列的培训规划、绩效考核，推动企业文化，强化品牌意识，提高团队的分散 力和向心力。 一、人事行政 人事行政工作目标： 人员当月流淌率小于 5% 人员培训掩盖率到达 100% 人员聘请到岗率到达 98% 员工生活满足度到达 90% 1、团队的建立在于制度化的治理，人事行政部年度首要工作是完善治理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相协作的绩效 考核制度，调发动工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部规划以保安部作为试点，对每个岗位提出详细的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度， 调发动工对工作的积极性，使员工不断加强自我治理力量，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上实行绩效治理，力求在三月份全面掩盖， 以提高整体的效劳水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的根底上，人事行政部将加强监视的力度，对岗位的操作和执行进展有规划巡查治理。准时发觉问题，准时改良。 2、人事行政部将把提高员工素养作为部门工作的重点，制定有针对性的培训规划，以业务学问培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增加员工 仆人翁责任感和事业心，培育开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一 行动的共同根底。在人事治理流程中，实行优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素养，继而提高团队的整体素养。 3、在提高治理要求的同时，更进一步关怀员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的治理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并准时赐予改善。 4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的状况，避开人浮于事，以建立一支精干、高效的效劳团队为目标，严格掌握人事本钱。 5、行政方面，将以协作业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力协作。修正现有的工作程序，使之更标准化、标准化。准时完成 物料选购，严格治理物料的选购、使用掌握流程，重视公司资产、仓库、车辆的治理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。 二、客服中心 物业治理是以效劳为主，客服中心是整个物业公司的效劳窗口。为此，效劳中心将把效劳放在第一位，坚持 “以人为本”的效劳宗旨，标准治理、追求创新、至诚效劳。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。 工作思路： 强调本钱掌握意识和本钱治理程序; 强调团队的有效运作和效劳流程; 强调公众效劳的标准化与特约效劳的共性化; 强调“以人为本”的效劳理念和效劳的人性化; 致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。 目标设置： 客户综合满足率不低于 90%; 效劳综合准时率不低于 85%; 业务技能培训 100%; 小区 绿化完好率不低于 90%; 绿化掩盖率不低于 60%; 治理费收费率一期逐步到达 70%; 二期收费率到达 90%; 生活垃圾日清率为 100%; 工作重点： 依据对20xx年的工作回忆和反思，20xx年将致力于加强标准治理、协调沟通、落实执行，以提高治理效劳效能，营造和谐生活环境。 (1)制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如治理规章制度及操作规程等。使每一位员工了解工作规程，熟识治理程序，到达标准自我、服 务业户的目的。并对员工进展定期的业务、技巧、效劳意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高效劳中心员工水平。尽快带着出一支业务过硬、效劳意识 强的员工队伍。对进入效劳中心工作的员工严格把关，定期进展考核评比，对不称职员工坚决撤换。 (2)小区的环境治理极为重要，如何为业户制造一个良好、舒适的居住环境，是我们特别重视的问题，以往的治理阅历告知我们，保洁工作责任到人，督 导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，仔细地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况到达最正确状态。 (3)依据目前的收楼状况，强化对工程修理的监管力度，与各部门积极协调协作，完成收楼任务。 (4)对物业治理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进展沟通，听取 业户的意见。承受合理的要求及意见，实行有效措施进展相应的整改，提高治理质量;对于超出治理标准的要求，按国家及有关规定向业主急躁解释，并加强对物业 治理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交治理费的业户，将通过法律途径解决，使治理工作得以顺当开展。 (5)加强社区文化的建立，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。 (6)帮助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同治理。 三、工程修理 四、保安部 保安部针对20xx年总结和分析工作状况，连续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和效劳工作为前提，搞好团队建立。结合公司的进展需要和治理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，协作客服，加强对小区的巡查，提高整体治理水平。 工作目标 住客及公司综合满足度 95%; 无因治理责任事故率 0; 新员工岗前培训率 100%; 不合格项整改率 100%; 员工流淌率20%(不包括非正常流淌率); 突发大事快速反响率为 98%; 非正常投诉率低于 2%。 并全力协作做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接收，同时全面做好二期有关工作的效劳和治理，树立保安队伍的形象。 2、 做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责;同时落实好春节期间主管领导巡查和值班;明确强调放假不放制度;组织和安排 好春节期间部门员工的业余消遣活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比 赛做好预备。 物业治理规划书物业治理规划书一：在送旧迎新之际，物业公司在回忆20xx年工作开展的根底上，总结阅历，找出缺乏，以更加务实的态度，积极协作集团经营的战略方针，细化治理，从内 部挖掘潜力，向治理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对缺乏，团结一心，增加大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会连续发 扬敬业、奉献的精神，共同为公司的快速进展竭心尽力。孙子兵法说：间于天地之间，莫贵于人。员工是企业的根本，员工素养是企业优质效劳的根底。我们将把培育一支专业、高效、严格治理的效劳团队 作为2023年物业开展内部治理的根本战略，实行严格治理，善待员工的方针，开展系列的培训规划、绩效考核，推动企业文化，强化品牌意识，提高团队的分散 力和向心力。一、人事行政人事行政工作目标：人员当月流淌率小于 5%人员培训掩盖率到达 100%人员聘请到岗率到达 98%员工生活满足度到达 90%1、团队的建立在于制度化的治理，人事行政部年度首要工作是完善治理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相协作的绩效 考核制度，调发动工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部规划以保安部作为试点，对每个岗位提出详细的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度， 调发动工对工作的积极性，使员工不断加强自我治理力量，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上实行绩效治理，力求在三月份全面掩盖， 以提高整体的效劳水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的根底上，人事行政部将加强监视的力度，对岗位的操作和执行进展有规划巡查治理。准时发觉问题，准时改良。2、人事行政部将把提高员工素养作为部门工作的重点，制定有针对性的培训规划，以业务学问培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增加员工 仆人翁责任感和事业心，培育开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到100%业主第一。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一 行动的共同根底。在人事治理流程中，实行优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素养，继而提高团队的整体素养。3、在提高治理要求的同时，更进一步关怀员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的治理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并准时赐予改善。4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的状况，避开人浮于事，以建立一支精干、高效的效劳团队为目标，严格掌握人事本钱。5、行政方面，将以协作业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力协作。修正现有的工作程序，使之更标准化、标准化。准时完成 物料选购，严格治理物料的选购、使用掌握流程，重视公司资产、仓库、车辆的治理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。二、客服中心物业治理是以效劳为主，客服中心是整个物业公司的效劳窗口。为此，效劳中心将把效劳放在第一位，坚持 以人为本的效劳宗旨，标准治理、追求创新、至诚效劳。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。工作思路：强调本钱掌握意识和本钱治理程序；强调团队的有效运作和效劳流程；强调公众效劳的标准化与特约效劳的共性化；强调以人为本的效劳理念和效劳的人性化；致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。目标设置：客户综合满足率不低于 90；效劳综合准时率不低于 85；业务技能培训 100；小区绿化完好率不低于 90；绿化掩盖率不低于 60；治理费收费率一期逐步到达 70；二期收费率到达 90；生活垃圾日清率为 100；工作重点：依据对20xx年的工作回忆和反思，20xx年将致力于加强标准治理、协调沟通、落实执行，以提高治理效劳效能，营造和谐生活环境。（1）制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如治理规章制度及操作规程等。使每一位员工了解工作规程，熟识治理程序，到达标准自我、服 务业户的目的。并对员工进展定期的业务、技巧、效劳意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高效劳中心员工水平。尽快带着出一支业务过硬、效劳意识 强的员工队伍。对进入效劳中心工作的员工严格把关，定期进展考核评比，对不称职员工坚决撤换。（2）小区的环境治理极为重要，如何为业户制造一个良好、舒适的居住环境，是我们特别重视的问题，以往的治理阅历告知我们，保洁工作责任到人，督 导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，仔细地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况到达最正确状态。（3）依据目前的收楼状况，强化对工程修理的监管力度，与各部门积极协调协作，完成收楼任务。（4）对物业治理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进展沟通，听取 业户的意见。承受合理的要求及意见，实行有效措施进展相应的整改，提高治理质量；对于超出治理标准的要求，按国家及有关规定向业主急躁解释，并加强对物业 治理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交治理费的业户，将通过法律途径解决，使治理工作得以顺当开展。（5）加强社区文化的建立，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。（6）帮助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同治理。三、工程修理四、保安部保安部针对20xx年总结和分析工作状况，连续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和效劳工作为前提，搞好团队建立。结合公司的进展需要和治理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，协作客服，加强对小区的巡查，提高整体治理水平。工作目标住客及公司综合满足度 95%；无因治理责任事故率 0；新员工岗前培训率 100%；不合格项整改率 100%；员工流淌率20%（不包括非正常流淌率）；突发大事快速反响率为 98%；非正常投诉率低于 2%。并全力协作做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接收，同时全面做好二期有关工作的效劳和治理，树立保安队伍的形象。2、 做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组织和安排 好春节期间部门员工的业余消遣活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比 赛做好预备。3、 保安部将于1月份开展为业主或客人优质效劳月活动，表达保安队伍的效劳意识和效劳热忱，同时建立良好的口碑。4、 做好一二期智能化系统投入使用的前期预备工作，建立和完善智能化系统的使用和治理制度，准时进展智能化系统操作标准培训，逐步转变完全靠人防的治理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监视和治理，提高安防标准。5、 针对一、二期消防设备设施的分布和配备状况，更进一步完善设备设施治理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发大事处理演练。依据实际状况将小区日常 安全治理留意事项、家居与森林防火、突发大事处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。6、 做好人员的培育和储藏工作。对保安员治理方向是力求转型和建立成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年初人员流淌顶峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储藏工作。全年退伍军人占总 人数比例为75%，其它占比例为25%（保安学校、警校、武校人员）。发挥和利用现有人力制造最大价值，做好物业公司排头效劳部门。7、 加强骨干队伍的建立，拓宽员工学问面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素养和层次，（骨干队伍）使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。五、会所经营20xx年上半年将连续以效劳为先、效益为本的经营方针，积极协作营销及客服工作的开展。实行敏捷的经营手法，推出更贴身的效劳，把会所经营做到推陈出 新。在内部治理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增加和提升员工工作技能和效劳意识，最大限度地调动人员的积极性、制造性；切实加强餐厅出品治理 工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套效劳工作的开展。工作目标力争半年创收3万元；六、财务治理围绕集团进展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务治理体系，加强资金、资产、本钱、选购价格的治理和掌握。在把效劳放在第一位的同时，建立规 范的账务治理，积极协作业务部门工作的开展，加快科耐物业治理软件的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部10年上半年工作 规划如下：工作目标：效劳满足度90%；掌握亏损在20万元以内；建立君华物业本钱库；1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下, 依据物业公司财务治理制度,结合物业财务工作的实际状况,建立一套具体完整的本钱库,合理的进展本钱掌握, 准时精确地向治理层供应最真实的财务数据。2、负责公司资金规划的制定与跟踪比照，治理台帐的登记与财务状况分析，并向治理层供应财务报告,进展本钱分析,提出相关的建议,力争掌握半年亏损额在20万以内。3、以效劳为宗旨，与客服中心一起做好治理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心协作，一起商定催缴的方法，争取催缴率到达30。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。4、负责各种款项的审核，标准财务付款审核程序，进展新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的局部要进展重点的讲解，新的制度实施后，要严格根据制度执行。财务部门进展监视把关。5、完成09年的年终财务总结，进展财务状况分析，编制财务报告。并且依据各部门供应的数据编制10年上半年资金规划，上报集团资金规划部，依据集团批准的资金规划，合理安排物业公司10年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款规划进展相应的调整。物业治理规划书二：某楼盘工程物业治理方案规划书一、 概述某工程位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业治理水准将更显重要。二、目标贯彻开发商开发某小区工程构思，引进大都市物业治理理念，通过优良的效劳将某小区治理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活气氛。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组织物业治理行业是一微利行业，当前多数物业治理企业处于亏损状态。因此，物业治理企业的组织要更加简洁、有用，降低组织内耗及劳资本钱等。四、 人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。估计16名员工（按整个小区交付时设计）。序号 岗位 人数 主要职责 备注1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。2 经营部主任 1 详细经营事务、人事等。3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证4 物业治理员 1 详细物业治理、装修监管、收费、维保效劳等。5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车治理、小区内公共秩序等。6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电修理效劳等。7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工聘请后即由公司聘请的物业治理参谋公司进展培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训构造培训。培训率100%。五、 经营猜测a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略）l 物业治理费：11.34万元应收 12.6万元30000*12*0.35=126000（元）估计收入 11.34万元（收缴率90%）l 修理效劳费：0.5万元l 特约效劳： 5.8万元l 其他收入： 1.5万元b) 支出：20.25万元l 人员工资福利：14万元l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）l 修理保养费用：1.5万元l 税金：1.05万元l 不行预见费用：1.2万元c) 润亏：-1.11万元d) 物业接收期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e) 公共性效劳费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* m2（1） 员工的工资和按规定提取的福利费序号 岗位 人数 工资标准 工资合计1 经理 1 1200 12002 经营部主任 1 800 8003 办事员 3 600 18004 物业治理员 1 800 8005 安全护卫员 7 500 35006 水电工 1 700 7007 保洁员 2 400 800工资总额合计 9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合计：14.17万元/年（2） 公用设施设备修理及保养费：1.5万元（3） 绿化治理费：绿化率45% 1.04万m2*1元/年* m2 =1.04万元（4） 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元（5） 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元（6） 办公费：按治理人员工资总额25%计算5.52万元*25%=1.38万元（7） 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元（8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元（9） 保险费：暂不投保（10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约效劳，严控经营本钱等多项措施增加收入，削减支出，从而降低公共性效劳费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性效劳费价格指导价格为0.35元/月* m2 。六、 前期物业接收a) 派物业治理员、水电工等工程技术人员参加工程验收（无验收权，仅可从物业治理角度向开发商提出建议）。b) 物业接收验收l 既应从今后物业维护保养治理的角度进展验收，也应站在业主的立场上，对物业进展严格的验收，以维护业主的合法权益。l 是物业通过竣工验收后，对物业主体构造安全和使用功能的再验收；l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；l 房屋幢、户编号已经有关部门确认；l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修工程、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修工程细则与图纸校验到位；l 接收小组按图纸资料移交清单，技术资料进展对比检查，发觉产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，恳求赐予帮助解决。l 接收小组按设备移交清单，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进展对比检查，发觉接收设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，恳求赐予帮助解决。l 接收小组对每套单元房的水、电、土建局部进展全面检查，并将检查记录在册，对发觉的问题应准时催促有关单位快速解决。l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明缘由，准时上报开发商，恳求尽快解决。l 抄水、电、气表的底数，记录备案。l 接收验收中若发觉问题，应明确记录在案，商定期限催促开发商催促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。l 接收验收符合要求后，物业治理企业应签署验收合格凭证，签发接收文件。l 当物业治理企业签发了接收文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接收工作即完成。七、 入伙1、预备工作l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；l 车辆治理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；l 制定入住流程；l 印刷入住表格；2、协调工作l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供给。l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，便利业主。l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。3、入伙现场入伙预备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。进行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。留意事项：避开后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。4、业主、使用权人入住程序发函 办入伙手续签约5、办理入伙手续程序已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金建筑垃圾清运费、物管费，盖章业主签署向业主办理手续八、 物业装修与治理业主在收楼后有权对自己所购物业进展装修，但装修必需在规定范围内进展。其有关规定包括：国家建立部公布的建筑装饰装修治理规定和物业治理企业制定的住户装修治理规定。依据上述规定，业主在装修前必需向物业治理企业进展申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取装修治理规定，依据商定在申请表上签字，缴纳装修治理押金及保证金，经批准前方可开工。业主在装修完成以后，物业治理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业治理企业申请登记时，需照实填写装修施工内容，并注明托付施工单位及进场人数，业主、施工队及物业治理企业三方应在申请书上签字盖章。九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建立开发成果的记录，是以后实施物业治理时对工程修理、配套、改造必不行少的依据，也是更换物业治理企业时必需移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的进展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越简单，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了修理必不行少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术修理资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是根据资料本身的内在规律、联系进展科学地分类与保存，利用即是在日后的治理过程中使用并加以充实。十、 日常治理（一）房屋治理运作一览表工作内容 核对业主 装修审核 巡察 跟踪监视 走访回访 熟识 收费 财务频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6h/天，毁灭违章于未然 每周三次 100%标准 精确 符合规定，无危及安全、外观无转变、用途无转变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1以下。 无违章装修 准时听取业办法见、满意业主合理要求，业主满足率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭状况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序 8：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监视、巡察、走访、整理档案（二）绿化治理工作工程 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，依据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严峻者重点防治 每月一遍，严峻者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，严峻者随缺随补标准 匀称，保持绿色长势良好 匀称，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上程序 7：009：30浇水、施肥；9：3011：30除杂草、整形、保洁；13：3015：30除杀虫、补缺、保洁；15：3017：00浇水、施肥（三）房屋及公用设施修理、养护运作一览表工作内容 装修审查、监视 巡察 清理 室内修理 室外修理及养护道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯频度 8h内随来随办，随进度进展 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，准时修理 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外准时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修标准 符合规定，无危及安全、外观，无转变用途 熟识房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满足率90%以上 平坦率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 干净无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序 8：008：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：3017：00跟踪监视、养护修理、巡察、走访、整理档案工作内容 定岗检查 流淌检查 学习与训练消防设施 家居安全 违法行为 装修监视 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发大事 学习法规 教育 训练频度 24h 每周一遍 24h，每20分钟一遍 24h 5分钟内到达现场 每周一次，每次1h标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 实行正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练（四）安全护卫、停车治理（五）保洁治理工作工程 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 全部公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，干净无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下程序 5：007：00地面清扫；7：008：00清运垃圾；8：0010：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：3015：00清运垃圾；15：0016：00地面清扫保洁物业治理规划书三：第一局部工程物业治理的定位及总思路一、本工程物业治理的定位（一）、本工程业态对物业治理的要求1、本工程业态对物业治理的根本要求本工程的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当局部的物业用于居住使用，故此要求物业治理具备以下功能：1）、维护和修理。即对物业维护和修理，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护；2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进展组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的沟通进展组织和协调；3）、经营和治理。对物业的使用、出租、出售进展经营，对客户档案和物业档案进展治理；绽开相应的物业效劳经营活动；4）、效劳。向业主和使用权供应必要的各类生活效劳和增值效劳及商务效劳。2、本工程业态对物业治理的特别要求除了对物业治理根本常规的要求外，本工程还对物业治理提出了一些特别的要求，主要是用来协作物业的销售和经营的要求，主要有：1）、在销售期中为销售工作供应相关的协作性效劳；2）、在工程销售期中协作开展物业招商、招租工作；3）、在工程销售期中协作供应物业治理文件和法律文书；4）、在工程销售期中协作销售向客户解释物业治理相关问题；5）、在销售期中向客户展现工程物管水平，协作提升工程品质。（二）、本工程物业治理的定位1、本工程物业治理的档次本工程物业治理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和将来可能的使用者可以看出，其对物业治理的要求产高，在效劳水平、效劳质量各方面均要求较高，故此本工程物业治理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有肯定的品牌性，至少有星级酒店的效劳水平。2、本工程物业治理形式依据本工程物业治理档次和业态对物业治理的要求，本工程物业治理的主要形式实质是酒店及商业经营治理，即以经营治理为核心，以经营带动效劳，以效劳促进经营。3、本工程物业治理的定位根据以上要求本工程物业治理定位应当是：复合式高档物业治理。二、本工程物业治理的总思路本工程物业治理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机连接。借用品牌提升档次，以效劳促进经营，经营带动效劳。整个物业效劳体系的核心在于：以品牌奠定根底，促进销售，带动效劳，高水平效劳和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。其次局部本工程物业治理体系的建立一、本工程物业治理的模式设想根据物业治理的总思路，结合本工程实际销售和物业治理运作的要求，提出本工程物业治理的根本模式为：引入品牌，托付治理，专业化运作，全程式效劳。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑效劳，以效劳增进经营。二、本工程物业治理组织构架本工程物业治理虽然治理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系简单，除了物业效劳治理外，还有较强的经营治理工作，因此本工程物业治理的组织构架较为特别。1、根本组织机构建立的模式本工程依据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采纳直线矩形模式。2、本工程的根本组织机构图总 经 理品牌物业参谋3、工程物业效劳各部门工作职责及人员构造1）、品牌物业参谋该部门由品牌物业治理及酒店经营治理公司委派资深参谋担当。主要职责为定期分析客户群所供应的效劳及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并依据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。品牌物业参谋也直接承受总经营及客户部经理的询问。该部门一般需12名资深参谋。2）、工程部该部门主要是执行本工程物业及设施的维护、保养和修理的任务，直接承受物管部经理领导。该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种12人。3）、绿化保洁部该部门主要是负责本工程公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接承受物管部门经理领导。该部门一般需45人，绿化人员1人。4）、保安部该部门主要对本工程日常经营秩序及生活秩序的维护，负责工程业主及使用者的生命及财产安全，并对四周影响楼区生活噪声及设施进展准时去除，直接承受物管部经理领导。该部门设保安队长1人，保安人员3人。5）、酒店部该部门主要负责对本工程酒店公寓局部的客户档案治理，负责该局部物业的出租经营及日常钟点式经营。该部门设置主管1名，工作人员56人，主要在前台。6）、商业部该部门主要负责对本工程在交房后对商铺进展招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与治理，直接承受经营部主管领导，该部门设置档案治理人员1名，商铺招商及出租人员2名。7）、多经部该部门主要负责本工程在交房后对一些有偿效劳工程的实施，如家政、装修等直接承受经营部主管领导。该部门设置人员2名。8）、财务部