三旧改造管理实施方案.docx

三旧改造管理实施方案 一、“三旧”改造范围 依据省人民政府关于加快推动旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见的有关规定，以及市城乡总体规划、市“三旧”改造专项规划的要求，结合我市实际，确定城市规划区60平方公里范围内及道中心区、镇中心区、镇中心区、镇中心区的建立用地为我市“三旧”改造试点实施范围，可列入改造的土地类型有： 1、工业企业、旧仓储、旧站场、旧城镇和城中村等建立用地； 2、土地利用效率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地； 3、国家产业政策规定制止类、淘汰类产业的原厂房用地； 4、不具有保存价值的、低效利用的或存在严峻安全隐患的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍、旧医院等各类建立用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的建立用地； 5、其他依据市城乡总体规划，需政府收储的建立用地； 6、本方案所述“三旧”改造的规划期为五年（年2023年）。 二、“三旧”改造专项规划编制与实施方案审批 （一）由市规划局负责市“三旧”改造专项规划（以下简称专项规划）的编制工作。纳入专项规划的改造工程，才能按“三旧”改造有关政策实施。 （二）专项规划必需听从土地利用总体规划和城乡规划，其成果经征求市直相关部门意见后报市政府和市规划委员会批准实施。 （三）专项规划应包括改造范围，改造目标，功能定位，总体用地布局和规模，用地功能布局，配套设施的总体规划与布局，道路交通的总体规划和道路网络的构成，环境景观设计和公共空间规划，历史文化遗存爱护，自然生态资源爱护，实施机制等内容。专项规划成果应包含规划文本、图纸和附件。 （四）专项规划经批准后，要编制各工程地块的掌握性具体规划，明确各工程地块详细的建立规划要求。 （五）“三旧”改造工程实施方案的审批。“三旧”改造工程实施方案由改造主体根据有关规定编制，报市政府审批。 三、“三旧”改造主体确实定 “三旧”改造按不怜悯况，以不同的方式确定改造主体。 （一）政府收储改造 凡属政府统一规划、统一改造范围内的用地以及公共设施、公用事业建立用地，由政府统一收储，由政府依法依规确定改造及建立主体，鼓舞原土地使用权人将土地纳入政府储藏。 （二）企业自行改造 除政府收储以外单宗改造工程，可由原土地使用权人申请经批准同意、按规定补缴土地出让金后，自行组织实施改造。 （三）集体经济组织自行改造 在旧村庄改造中，符合农村集体经济组织自行改造条件的，可自筹资金自行改造或成立工程公司引入社会资金合作改造，不得用于商品住宅开发。合作主体的选择、合作方式、出资比例、利益安排等内容必需经村民大会或村民代表大会表决通过。 四、“三旧”改造工程实施条件与补偿方式 （一）政府收储改造工程补偿方式 依据省人民政府关于推行土地收购储藏制度的通知（政34号）的精神，由政府进展收储改造的工程，且属于工业用地性质可改造为商服工程的，赔偿标准按同一区片内商服用地基准地价（根据同一区片内住宅用地基准地价的80%计算）和工业用地基准地价取中间价进展收购储藏（以市现行城镇基准地价为准）。地面建筑物、构筑物按相关规定标准和程序进展评估补偿。其中，对有意向选择异地搬迁进入工业园区安置的工业企业，在符合国家产业政策及各工业区准入条件的前提下，选择与原地块面积相当的地块，根据新增工业用地标准以协议出让方式供地，原有工业地块的土地按工业用途进展评估补偿。 （二）企业自行改造的实施条件 企业自行改造必需符合本实施方案规定的“三旧”改造范围，符合现行产业进展政策、行业进展规划及环境爱护要求，无土地权属争议、无被司法机关和行政机关限制土地权利的状况。 自行改造的企业必需在年12月31日以前获得土地使用权证或建立用地批准书，且地上已有建筑物（不含围墙等构筑物）。 对企业自行改造且转变土地用途的，依据地块所在区域的规划状况和周边土地规划用途，分状况进展改造。原则上按以下条件执行：单宗地块面积必需到达1公顷（15亩）；未到达1公顷的，允许该企业与周边企业连片整合至1公顷（15亩）以上进展改造开发；单宗地块面积大于1公顷（15亩）小于2公顷（30亩）的，允许企业自行改造地块面积1公顷，剩余用地由政府进展收储；单宗地块面积在2公顷（30亩）以上的，允许企业自行改造地块面积的50%，剩余用地由政府进展收储；改造地块允许作为商业效劳等用途，容积率原则上掌握在3.0以下；鼓舞、引导企业根据大型商贸业和总部经济的方向进展三旧改造，制止用于经营性商品住宅建立；自行改造面积与投资强度须按相关规定匹配，符合相关建立用地掌握指标政策；以现行城镇基准地价为根底，结合地块容积率状况，根据新旧土地用途进展地价评估，以评估价差额为准补缴出让金。属划拨土地使用权的，须补办出让手续，补签土地出让合同，经评估后依法补缴出让金；地块面积以国有土地使用权证登记的用地面积为准。 上述状况中地块面积在1公顷以上的，企业自行改造局部允许在本地块中自行选址，但必需保持整体连片改造。 （三）集体经济组织自行改造的实施 集体经济组织自行改造，应针对不同工程、不同区域拟定“三旧”改造专项实施方案、制定差异性补偿机制。 五、“三旧”改造工程监管 （一）“三旧”改造工程自市政府批复立项以后，改造主体（除政府收储外）必需缴纳建立保证金200万元/亩，且一年内开工建立，三年内完成建立。建立保证金根据工程施工进度分期拨付，整个工程建立进展到正负零时拨付50%，工程建立封顶后再拨付50%。对违约无法按时完成建立进度或中途中止投资者，收回土地使用权并没收余下建立保证金。 （二）改造工程应有对应的具体实施方案，内容应包括改造地块的根本状况、规划状况、补偿安置方案、资金来源及收益安排方式、产业安排、建立要求、综合效益等具体设计内容，并须经市政府审批后才能实施。 （三）对现有工业用地，在符合规划且不转变土地用途的前提下，提高土地利用和增加容积率的，不再增收土地出让金；兴办信息效劳、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可不办理土地用途变更手续。 （四）“三旧”改造工程市与镇（乡、街道）土地收益分成依据市政府的相关文件操作，保障收益安排合法、合规、合理。 本方案解释权归市国土资源局，与省、市的“三旧”改造相关政策、法规有出入的，从其规定。