廊坊市安居房地产光明西路市场研究.pptx

光明西路工程市场研究报告光明西路工程市场研究报告上海天启上海天启&开启机构开启机构20232023年年7 7月月目目 录录一城市开展研判一城市开展研判 二二 行业走势分析行业走势分析三廊坊房地产市场开展研究三廊坊房地产市场开展研究四廊坊房地产市场板块分布与竞争研究四廊坊房地产市场板块分布与竞争研究五工程片区开展前景研究五工程片区开展前景研究六地块研读六地块研读七工程核心问题研判七工程核心问题研判八市场定位分析八市场定位分析九广阳区板块在售个案信息九广阳区板块在售个案信息一城市开展研判一城市开展研判【拥有优越交通条件的新兴现代城市】【拥有优越交通条件的新兴现代城市】【城市概况】【城市概况】廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，2005年末全市总人口为391.6万人。【便捷的立体交通体系】【便捷的立体交通体系】廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1 1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。【城市定位】【城市定位】京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。1 1城市开展研判城市开展研判城市开展分析城市开展分析京津京津“双轮双轮”驱动的模式，建设现代交通体驱动的模式，建设现代交通体系：系：第二条京津唐高速全长145公里，2023年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。京津城际轨道交通也正在加紧建设，2023北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内开工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。【京津双轮驱动【京津双轮驱动 区位交通优势明显】区位交通优势明显】京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊作京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊作为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者1 1城市开展研判城市开展研判城市开展分析城市开展分析【京津冀经济联合圈轴心京津冀经济联合圈轴心 】京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济根底最好、开展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济开展前景。廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济开展前景。1 1城市开展研判城市开展研判城市开展分析城市开展分析一轴三带一轴三带 “一轴”：京津开展轴，廊坊位于廊坊位于此主轴。此主轴。“三带”：滨海新兴开展带、山前传统开展带、燕山太行山山区生态文化带。经济总量经济总量 2005年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值18336.58亿元，约占全国经济总量的9.3%。廊坊廊坊主导产业主导产业 以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；以金融保险、商务与信息效劳、会展等为核心的生产效劳业；以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；钢铁、石油化工等根底原材料产业。【受惠京津冀都市开展圈及经济联合圈】受惠京津冀都市开展圈及经济联合圈】1 1城市开展研判城市开展研判城市开展分析城市开展分析【城市布局：三点组团】【城市布局：三点组团】【整体布局一个中心两个次中心】整体布局一个中心两个次中心】“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。中心中心三河次中心霸州次中心 【中心城市结构采取三点组团方式】【中心城市结构采取三点组团方式】开辟区：高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。市区：城市的文化、政治、商业、居住中心1 1城市开展研判城市开展研判城市开展分析城市开展分析【0808年受全球经济危机影响，经济开展增速放缓】年受全球经济危机影响，经济开展增速放缓】2006年廊坊经济开展加速上涨，GDP增幅到达15，2007年经济更是突飞猛进，GDP增长率26%。但廊坊的经济开展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的带动，08年在经济的影响下，也不免受到冲击，随着京津冀经济圈的辐射及自身实力的增强，整体经济水平将呈现积极开展态势；2 2城市开展研判城市开展研判经济开展形势经济开展形势【对外资吸引力较强】【对外资吸引力较强】20062006年实际利用外资额比照年实际利用外资额比照廊坊历年实际利用外资额廊坊历年实际利用外资额凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近几年实际利用外资增长率均保持在15以上，2006年实际利用外资额到达3.15亿美元，远高于保定、秦皇岛等同类城市。2 2城市开展研判城市开展研判经济开展形势经济开展形势在社会消费品零售总额方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，处于中间水平，廊坊总体消费水平一般，但其以23%的增速仅次于唐山，位列第二，说明开展潜力较大。数据来源：河北经济信息网数据来源：河北经济信息网【城市社会消费品零售总额：廊坊【城市社会消费品零售总额：廊坊VSVS其他城市】其他城市】20082008年河北年河北1111城市社会消费品零售总额比较城市社会消费品零售总额比较 2 2城市开展研判城市开展研判经济开展形势经济开展形势20232023年河北省年河北省1111城市工业增加值比较表城市工业增加值比较表 在工业增加值方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，处于中间位置，工业开展水平一般；但其增长速度高达15.9%，位列第二，说明廊坊开展速度较高。数据来源：河北经济信息网数据来源：河北经济信息网【城市工业增加值：廊坊【城市工业增加值：廊坊VSVS其他城市】其他城市】2 2城市开展研判城市开展研判经济开展形势经济开展形势在城镇固定资产投资方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第4位，处于中上水平，从一个侧面反映了廊坊城市开展速度较快；增速高达38.8%，位列第一，反映出良好的开展势头。20082008年河北年河北1111城市城镇固定资产投资比较图城市城镇固定资产投资比较图 数据来源：河北经济信息网数据来源：河北经济信息网【城市固定资产投资：廊坊【城市固定资产投资：廊坊VSVS其他城市】其他城市】2 2城市开展研判城市开展研判经济开展形势经济开展形势【人均可支配收入：廊坊【人均可支配收入：廊坊VSVS其他城市】其他城市】2 2城市开展研判城市开展研判经济开展形势经济开展形势20232023年河北省年河北省1111城市人均可支配收入比较表城市人均可支配收入比较表 在人均可支配收入以及增带方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第2位，处于上游水平，反响了城市居民生活水平较高数据来源：河北经济信息网数据来源：河北经济信息网二行业走势分析二行业走势分析历年房地产市场调控政策梳理历年房地产市场调控政策梳理历年房地产市场调控政策梳理历年房地产市场调控政策梳理【2023202320232023年政策转向年政策转向年政策转向年政策转向】国八条：重在引导国八条：重在引导做好供需双向调节，遏制投机性炒房，操作投资性购房，鼓励一般商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费20052005国六条：政策强制性国六条：政策强制性90/70政策营业税政策个人所得税限制外资政策深化政策深化土地增值税清算房地产市场秩序标准央行连续六次加息第二套住房提高首付政策转向政策转向放宽货币政策降低购房门槛减免购房税款放宽购房限制地方救市纷涌 200620062007200720232023调控过热调控过热调控过冷调控过冷上半年连续救市上半年连续救市持续宽松的货币政策地方救市持续13年来首次下调商品房资本金比例，降幅达15个百分点20232023市场回暖市场回暖1 1从政策走势看行业走势从政策走势看行业走势中国楼市在经历了中国楼市在经历了20232023年的调整之后，政府的救市政策开始频繁出台，说年的调整之后，政府的救市政策开始频繁出台，说明政府对房地产行业的调控方向与历年相比已经发生了根本性转变明政府对房地产行业的调控方向与历年相比已经发生了根本性转变由操作转为促进由操作转为促进1 1从政策走势看行业走势从政策走势看行业走势2 2从全国市场看行业走势从全国市场看行业走势6.86.811.711.725.525.5【房地产开辟景气指数年开始掉头向上】【房地产开辟景气指数年开始掉头向上】经过2023年的连续下降之后，2023年3月全国房地产开辟景气指数开始掉头向上，开辟投资额、施工面积、商品房销售面积均呈现上升趋势，详见右图：1 1月月年初，中科院专家撰文指出已经有25家房企负债率超过警戒线，其中就包括保利地产、金地集团等大型房企，而北京市政府开始研究取消二套房政策并在1月23日暂停了对外国人在京购房的限制，同时推出了意在促进房地产业健康开展的“15条新政”，与此同时，北京多家银行出台存量房贷优惠 2 2月月2月，以北京为代表的局部城市楼盘和银行悄然对二套房贷进行松动。在早前的各种政策和其他因素影响下，全国很多城市的楼市迎来了成交反弹，出现了楼市“小阳春”现象3 3月月3月，国内楼市再度出现了排队买房的现象，如武汉百步亭的楼盘还未开盘，购房者就提前在售楼处门口住帐篷排队，这种现象在全国其他城市也频频上演，楼市开始走出冰点，北京、上海、深圳等一线城市的房价开始回涨4 4月月4月，国内一、二线城市的成交量继续大幅攀升，局部城市甚至出现了爆发式的增长，成交量超过了07年同期水平，全国楼市一改先前的“价跌量升”的局面，开始“量价齐升”。5 5月月5月，全国楼市继续了4月份的炽热，广州5月份一个月卖掉了13253套住房，为2023年以来之最；而在北京，多个楼盘选择了集体涨价最高每平涨三千。截至5月31日，富力地产的2023年销售额已经到达101亿元，成为继万科、中海、保利之后，第四个跨入百亿俱乐部的开辟商。而随着资金的回笼，开辟商也开始了抢地行动，标志性事件是富力以10.22亿元拍下北京广渠门10号地，成为北京新地王 6 6月月6月，全国大局部楼市继续着“涨声”一片，供给方对土地的争夺战再次开始，根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，6月最后一周全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600%，成交土地面积253万平方米，环比增加833%。其中，有5宗地块溢价水平超过100%，有11宗地块溢价水平超过50%，有20宗地块溢价不到50%成交。需求方除刚性需求的释放外，对于通胀的预期也使得更多资金投资楼市，进而抬升房价宏观调控主导下的中国楼市，在政策的扶持之下，宏观调控主导下的中国楼市，在政策的扶持之下，0909年市场已经迅速回暖年市场已经迅速回暖2 2从全国市场看行业走势从全国市场看行业走势3 3从区域市场看行业走势从区域市场看行业走势【需求反弹，价格回涨需求反弹，价格回涨】进入09年以后，以北京、上海、深圳为代表的一线城市房地产市场的刚性需求开始入市，在需求普遍反弹的带动下，08年供大于求的局面得到改善，成交价格止跌回涨，详见左图：一线城市：北京、上海、深圳一线城市：北京、上海、深圳【需求呈现爆发式增长需求呈现爆发式增长】二线城市进入09年后在地方中央及地方救市政策的带动下成交量也普遍反弹，其中以天津、杭州、成都为代表的二线城市成交量出现了爆发式的增长，成交价格也大幅回涨，详见左图：二线城市：天津、杭州、成都二线城市：天津、杭州、成都3 3从区域市场看行业走势从区域市场看行业走势市场现象市场现象量价齐升量价齐升09年1月至今市场需求急速回暖，全国多数城市商品住宅的成交量已经超过了07年的同期水平，需求呈现爆发式增长，究其原因，一是08年被压缩了一年的刚性需求在进入09年后开始集中入市，二是对于通缩的预期使得民间闲余资金随着楼市的回暖而跟风入市，预期到达保值追涨的目的；潜在风险潜在风险涨幅过快涨幅过快刚性需求的过度集中爆发和投机性需求的跟风入市成为当前市场的不稳定因素，前者导致交易量短期内集中放大，后者则追涨（量价）入市，两者相加容易引发价格上涨过快，导致价格偏离价值，出现大的市场泡沫。因此07至08年市场从极热到极冷的情况可能再次发生，后市仍然存在着较大的风险；未来走势未来走势政策主导政策主导近年来一直处于宏观调控下的中国楼市，政策始终起着对市场的主导作用，近期的政策主要在于调控08年市场的过冷现象，09年的市场走势仍然在于政策走势的变化，预期在经济不景气，对外出口疲软，制造业等其它行业仍然低迷的情况下，作为国民经济支柱产业之一的房地产市场在09年仍然会以扶持为主，成为拉动内需、刺激经济增长的重要动力；4 4行业开展趋势预判行业开展趋势预判现象现象风险风险走势走势评估评估预判预判三廊坊房地产市场开展研究三廊坊房地产市场开展研究第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段20002002年20032005年2006今住房建设以拆迁危陋旧房和经济适用房开辟为主，带动低档商品房开辟，开始追求布局、配套、环境等商品房成为市场主力，在户型结构、功能、小区环境等方面得到提升，代表个案有锦绣家园、新华广场等产品规划上向现代化、品质化转变，在外立面、园林上有所升级，代表个案有塞纳河谷、第九园等起步开展阶段起步开展阶段品质提升阶段品质提升阶段商品化扩容阶段商品化扩容阶段11市场开展阶段研判市场开展阶段研判 开展历程开展历程 98年在结束福利分房后的两年，廊房进入商品住宅开辟的起步阶段，到了2003年至2005年，廊坊房地产开辟进入了商品化扩容阶段，开辟量逐年增长。2006至今，廊坊的房地地开辟正从数量增长阶段向品质升级阶段过度年初开辟商信心缺乏，导致新开工面积大幅减少年初开辟商信心缺乏，导致新开工面积大幅减少09年1至5月份，廊坊市区房地产开辟完成投资9.24亿元，同比增长8.52%；商品房施工面积160.22万平方米，同比增长5.6%，其中新开工面积16.27万平方米，同比降低69.17%，新开面积的大幅减少主要是受08年全球 和房地产需求市场低迷的影响，惧于市场存在的诸多变数，开辟企业投资开辟的积极性不高，造成今年市区新开工工程大幅减少，详见以以下图：22市场供求分析市场供求分析(注：施工面积含新开工面积）注：施工面积含新开工面积）22市场供求分析市场供求分析新增供给量大幅减少，成交量大幅增长新增供给量大幅减少，成交量大幅增长09年1至5月份，廊坊市区共发放预售许可证6件，预售面积11.67万平方米，1078套，同比分别降低50.34%、53.91%，商品房销售面积31.4万平方米，同比增长85.63%。由于新开面积的大幅减少，从而导致了新工程入市的放缓，新增供给量也随之减少，加上08年需求委靡导致库存量大幅增加，开辟商急于去化库存，不再新推量，这也是上半年新增供给量大幅减少的重要原因，而09年上半年观望了一年后的刚性需求集中入市，成交量大幅长，祥见以以下图：22市场供求分析市场供求分析 供求关系：供小于求供求关系：供小于求 08年受行业整体市场委靡影响，廊坊需求市场同样低迷，09年上半年观望了一年后的刚性需求集中入市，存量去化迅速，市场开始呈现供小于求的局面现阶段市场供求关系：供小于求现阶段市场供求关系：供小于求市场联动，需求旺盛市场联动，需求旺盛2000年以来城市向好，10年福利分房积累的大量换房客户陆续释放，市区40余万人口与外来人口的置业需求良性互动，形成置业需求的旺盛供给缺乏，价格回涨供给缺乏，价格回涨目前廊坊市场上供给的商品房主要是前两年取得预售未售出的80万平方米的存量房屋。截至09年5月底市区2007年以来取得预售许可工程未售出房屋还剩50万平方米，约4700套。现在存量土地约1100亩（2006-2007年未开辟土地300亩，2023年成交房地产开辟用地700亩，2023年上半年成交5宗地共102亩），都是在地价较高时成交的，按照现在的市场房价，开辟商的利润很低，加上惧于08年全球 影响和市场存在诸多变数，开辟企业投资开辟的积极性不高，造成今年市区新开工工程大幅减少，随丰09看需求市场的爆发，市场存量去化迅速，供给不产的局面开始显现，造成了目前房价大幅回涨的局面 价格走势价格走势 0607年价格跳涨带来虚热，08年在供需逆转背景下，价格普遍跳水，09年上半年需求市场再度爆发，商品住宅价格呈现回涨趋势33市场价格分析市场价格分析内需型置业、自住为主内需型置业、自住为主廊坊房地产市场主要以本地客源为主，同时在工业产业和教育产业的因素带动下，外地置业需求也在增加，但现阶段仍以内需为主；类型类型置业目的置业目的事业单位客群改善型置业企业蓝领/下辖县市客群安家型置业私营小老板升级型置业本地工薪阶层分巢型/动迁型置业外来经商实力客群地级差置业（生活/投资）橄榄形态橄榄形态内需市场内需市场 44客源分析客源分析55住宅市场产品研究住宅市场产品研究建筑形态建筑形态0205年廊坊市场上主要以多层楼为主，配以局部小高层，但随着中心城区土地稀缺，以及人们消费观念的转变，市场供给逐步以小高层为主，人们也愿意购置舒适性高的带电梯的小高层，但主要是以板楼为主，塔楼、塔板楼仍然处于逐步认可度较差板块板块容积率容积率建筑形态建筑形态广阳东区22.2高层、小高层板楼广阳西区1.7-1.8 小高层板楼安次区1.6-1.8小高层板楼、点楼406080100120140160180广阳东区板块广阳西区板块安次区板块三居：三居：100-130100-130二居：二居：65-9065-90一居：一居：45-6345-63户型面积户型面积廊坊市主销户型为二居和三居户型，二居主销户型面积在70-90平米之间，三居主销户型面积在100130平米之间一居作为市场补缺户型存在，主力面积在4563平米之间55住宅市场产品研究住宅市场产品研究 产品品质产品品质 现阶段廊坊的房地产市场开展处于商品化扩容之后的产品品质提升阶段，但受制于两大局限，产品品质缺乏全面提升的动力 地域限制地域限制 廊坊市距北京市40公里，距北京缺乏一小时车程，本地高端客源大多项选择择外逸至北京置业，本地工程要在品质上全面提升，将造本钱钱的大幅增加，与京城的价格级差优势将被弱化，使得本地产品品质的升级大多只局限于局部提升两大局限两大局限 开辟主体局限开辟主体局限 廊坊房地产市场的开辟主体主要是以本地开辟商为主，对本钱的关注大于对品质的关注，由于缺乏外来品牌开辟商导入，行业产品品质升级缺乏外来因素的带动55住宅市场产品研究住宅市场产品研究近年市场走势连动于全国房地产市场的走势近年市场走势连动于全国房地产市场的走势产品需求特性明显产品需求特性明显、销售价格随全国市场走势，有起有伏、对于户型的通透性、朝向十分敏感、产品趋向于满足群众化需求，总价敏感度高、经济型需求为主，二居面积主力需求7090平米，三居主力 需求100130平米、营销层面仍留于提交产品、配套到环境的物质层面，尚未达 到理念驱动到提交效劳的精神层面6 6 办公市场研究办公市场研究物业类型物业类型总套数总套数开盘开盘时间时间户型面积户型面积单价单价总价总价销售率销售率办公160余套08.10主力单元面积：100200 46004700元/4694万/套95案例：第六街区案例：第六街区该工程位于广阳区第六大街，工程集商务办公、酒店式效劳公寓、时尚休闲购物等于一体，其中两栋为办公楼6 6 办公市场研究办公市场研究案例：天利得益商务中心案例：天利得益商务中心该工程广阳中心商业区，分两期开辟，一期为一幢20层的写字楼，总建筑面积约2.8万平米，一至二层为商业用房约0.23万平米，三层上为办公，约2.5万平米，办公标准层高3.9米，物业类型物业类型办公楼总面办公楼总面积积开盘开盘时间时间单元面积单元面积单价单价销售率销售率办公2500008年年中501608500元/80左右市场走势市场走势短期短期一般住宅市场在经过08年调整之后，迎来新一轮开展顶峰 内需自住型需求市场，商住性质的公寓受产权限制居住认可度较低 城市经济形态以厂区办公为主，办公产品需求有限，难以成为主流投资产品中期中期一般住宅产品仍具有最大价值掠夺 商住性质的公寓和纯办公产品市场将保持较小的市场开辟量和吸纳量四廊坊房地产市场板块分布与竞争研究四廊坊房地产市场板块分布与竞争研究11板块分布研究板块分布研究四大板块格局四大板块格局现阶段廊坊市房地产市场大致划分为四大板块：广阳东区板块、广阳西区板块、安次区板块以及开辟区板块，其中开辟区板块以园区产业开展为主，严格操作房地产开辟，因此楼盘较少，不成规模安次区板块安次区板块广阳东区广阳东区板块板块开发区开发区板块板块广阳西区广阳西区板块板块板块板块范围范围板块能级板块能级广阳东区板块新华路以东、新奥艺术大道以南、东外环以西、商业步行街以北未来的政治、文化、居住中心，在建、在售工程以小高层、高层建筑为主广阳西区板块西外环以东、北抵北外环外、银河路以西、商业步行街以北开辟热点之一，在售工程多为尾盘，但可开辟土地较多；在售工程以小高层为主安次区板块西及西外环、南至南环路、北抵武警学院，东以铁路为界开展较晚，但土地供给充足，开展迅速，楼盘数量最多，但种类少，以一般住宅为主开辟区板块东外环以东、北京大兴区交界以南、京津塘高速以西、爱民东道以北住宅用地有限，楼盘数量少，居住气氛缺乏22板块属性特点板块属性特点各板块竞争能级分析各板块竞争能级分析区域区域广阳东区板块广阳东区板块广阳西区板块广阳西区板块安次区板块安次区板块开辟区板块开辟区板块竞争力成熟居住气氛与完善配套紧邻广阳东区，又存在价格级差优势性价比居住环境客户来源客群主要为本地高收入人群、郊县私营业主以及少量因价格级带来的京津地区购房人群受广阳东区价格上涨较快影响带来的广阳东区挤出客源，安次区及郊县上升客源安次区及郊县客源(传统客源），广阳区挤出客源因别墅及类别墅居住需求吸引的本地高端客群及外来实力经商客群价值点地段/生活配套与东区的价格级差低总价产品价值/居住舒适度竞争代表个案名人国际东日瑞景中房馨视界塞纳河谷各板块竞争模式分析各板块竞争模式分析33板块竞争分析板块竞争分析33板块竞争分析板块竞争分析板块名称板块名称板块住宅主力销售价格板块住宅主力销售价格机遇辨析机遇辨析广阳东区板块50006500元/城市中心地段，配套齐全，土地供给有限，潜在升值潜力大广阳西区板块44005500元/东临广阳东区板块，西临自然公园，楼盘开辟逐渐向北腹地推进，配套逐步完善，价值面临对接东区板块机遇安次区板块44004700元/长期受到经济开展滞后和配套缺乏制约，但近年来住宅建设用地供给量较大，已经成为廊坊房地产开辟量最大的地区，人口导入加速，区域面临价值提升的机遇开辟区板块仅塞纳河谷在售洋房：40007000元/叠拼：8800元/双拼：17000元/毗邻新奥国际高尔夫球场，绿化环境较好，存在着别墅化居住的条件，但区域以产业开展为主，住宅用地受到严格操作，后续开展受限各板块机遇辨析各板块机遇辨析安次区板块安次区板块广阳东区广阳东区板块板块开发区开发区板块板块广阳西区广阳西区板块板块主力价格：主力价格：5000500065006500元元/主力价格：主力价格：4400440055005500元元/主力价格：主力价格：4400440047004700元元/仅有塞纳河谷在售：仅有塞纳河谷在售：洋房：洋房：4000400070007000元元/叠拼：叠拼：88008800元元/双拼：双拼：17000元元/130万110万90万70万50万40万30万20万40 60 80 100 120 140 160 180 总价总价面积面积2居3居1居4居44板块市场供给特点分析板块市场供给特点分析1、区域内主力供给户型为二居和三居2、二居户型主力面积在6197平米之间，面积跨度较大，主力总价在3159万之间3、三居户型主力面积在99135平米之间，主力总价在50-77万之间广阳东区板块供给特点分析广阳东区板块供给特点分析2居面积与总价集中区域3居面积与总价集中区域130万110万90万70万50万40万30万20万40 60 80 100 120 140 160 180 总价总价面积面积2居3居1居4居1、区域内主力供给户型为二居和三居2、二居户型主力面积在5290平米之间，主力总价在2648万之间3、三居户型主力面积在88129平米之间，主力总价在4171万之间2居面积与总价集中区域广阳西区板块供给特点分析广阳西区板块供给特点分析3居面积与总价集中区域44板块市场供给特点分析板块市场供给特点分析130万110万90万70万50万40万30万20万40 60 80 100 120 140 160 180 总价总价面积面积2居3居1居4居1、区域内一居户型相对其它区域明显增多，主力面积在4463平米之间，主力总价在2031万之间2、二居户型主力面积在6289平米之间，主力总价在2743万之间3、三居户型主力面积在88131平米之间，主力总价在4060万之间安次区板块供给特点分析安次区板块供给特点分析2居面积与总价集中区域3居面积与总价集中区域1居面积与总价集中区域44板块市场供给特点分析板块市场供给特点分析市场供给特点小结市场供给特点小结广阳东区板块由于单价较高，为了吸引更多的跨区域客源，多数在售楼盘在户型面积上都有所操作，从而操作总价广阳西区板块无论二居还是三居在户型面积跨度上要较东区板块小，在单价相对东区降低的情况下，户型的居住面积有所放大，更趋于传统面积的区间段，舒适性更高安次区板块承载着整个廊坊（包括周边县市)的中低端客源，户型面积大多以经济型为主，一居户型要明显多于其它板块，更强调性价比优势55板块市场客群分析板块市场客群分析客群来源客群来源客群特征描述客群特征描述客群开展趋向分析客群开展趋向分析p以本地高收入人群、郊县私营业主为主，以及少量因价格级差带来的京津地区购房人群；p追求良好的区域配套和社区环境p不愿远离市中心区域趋向于关注能享受到的各种配套和工程的升值潜力广阳东区板块个案广阳东区板块个案楼盘名称竞争要素主力户型面积（）单价 (元/）主力总价（万/套）凤河公寓一居：38二居：6193三居：1001185000一居：19二居：3147三居：5059名人国际二居：7191三居：1101136500二居：4659 三居：7273华夏奥韵二居：5287三居：8212950005500二居：2648三居：4171紫金华府一期二居：8597三居：991355700二居：4855 三居：5677紫金华府紫金华府风河公寓风河公寓名人国际名人国际广阳东区板块广阳东区板块广阳西区板块个案广阳西区板块个案楼盘名称竞争要素主力户型面积（）单价 (元/）主力总价（万/套）水云间一居：60二居：89三居：8889四居：1631824400一居：26二居：40三居：3840四居：7280东日瑞景一期一居：5063二居：7890三居：921285000一居：2532二居：3945三居：4664 正隆家园二居：7889三居：941274800二居：3743三居：4561华夏奥韵二居：5287三居：8212950005500二居：2648三居：4171东日瑞景东日瑞景水云间水云间华夏奥韵华夏奥韵正隆家园正隆家园客群来源客群来源客群特征描述客群特征描述客群开展趋向分析客群开展趋向分析p受广阳东区价格上涨较快影响带来的广阳东区挤出客源和安次区及郊县上升客源为主；p有一定积蓄，但总价承受能力有限；p不愿过度远离中心城市圈；趋向于追求产品在较低价位上的较高性价比，关注日常出行距离，同时也关注区域内各种生活配套；55板块市场客群分析板块市场客群分析广阳西区板块广阳西区板块龙河盛都龙河盛都常甫家园常甫家园君兰苑君兰苑江南水郡江南水郡馨视界馨视界盛德花园盛德花园华夏第九园华夏第九园金源丽舍金源丽舍翰林名晟翰林名晟客群来源客群来源客群特征描述客群特征描述客群开展趋向分析客群开展趋向分析p以安次区及郊县客源(传统客源）为主，同时因近年广阳区价格上涨带来的广阳区挤出客源为辅p总价敏感p首次置业为主追求工程在户型结构上的功能性和舒适性提升55板块市场客群分析板块市场客群分析安次区板块安次区板块6 6 板块市场价格成长分析板块市场价格成长分析价格成长走出价格成长走出0808年调整期，年调整期，0909年上半年重新回涨年上半年重新回涨受廊坊整体房价快速上涨影响，06年至07年各板块住宅销售价格上涨较快最快的时期，涨幅与总体市场增幅根本一致，08年经过一轮价格回调之后，目在成长量大幅增长的带动下，成交价格也趋于反弹回暖，详见以以下图:安次区市场需求特点小结安次区市场需求特点小结由于受客源及价格承受能力的影响，廊坊市区不同板块间户型面积的供需存在着一定在差异，从安次区正在热销这两个案例来看，80平米左右的经济型二居和90100平米的小三居是市场需求主力，低总价是在本区域购房最重要的驱动力五工程片区开展前景研究五工程片区开展前景研究11从城市成长的角度研判从城市成长的角度研判廊坊交通地位之变廊坊交通地位之变 京津城际轨道交通2023实现通车，北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内开工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。廊坊市政府专门成立了京津廊城际轨道交通领导小组，提出廊坊市铁路和轨道交通网络的总体规划方案，其中包括以下三项建议：把京沪高速铁路与京津城际铁路进行连接，将这两条铁路在天津实现连接建设京津城际铁路天津站与京沪高速铁路(北京方向)之间的连接线，这样既可以使京沪高速铁路与京津城际铁路功能互补，又能够解决廊坊没有城际铁路的问题。把北京三条地铁引入廊坊，其中北京地铁五号线(预计2023年竣工通车)由亦庄引到廊坊市区，距离17公里（另外两条分别到燕郊和固安）建设廊坊至永乐店快速公交系统。京津城际铁路在北京通州区永乐店已设有预留站。在廊坊与京津城际铁路永乐店站之间规划建设相距4公里快速公交线路，实现与京津交通走廊的连接。城市开展扩容城市开展扩容主城区：主城区：主要向东南，适度向北、向西，操作向东开展，规划至2023时建成面积118平方公里，居住人口68万人（含暂住人口）年限建成区面积（单位：平方公里）其中总人口（含暂住人口）（单位：万人）其中主城区开辟区万庄主城区开辟区万庄2023年90512712805515102023年11862332311868272322从城市开展规划的角度研判从城市开展规划的角度研判升级：升级：以交通为首的京津冀都市圈引擎落实，京津冀都市圈逐步形成带来城市价值的提升，而一个城市的价值决定了一个城市的房地产价值扩容：扩容：城市开展扩容，带来大量动迁型、安家型和改善型置业需求，房地产市场面临新一轮的开展机遇机遇辨析机遇辨析44从区域开展的角度研判从区域开展的角度研判光明片区改造工程光明片区改造工程光明片区改造工程以光明西道为中心，西起西外环，东至银河南路，全长3公里，总面积约3000亩，涉及拆迁120万平方米，含4个城中村、1个棚户区，还有道路两侧局部企业事业单位搬迁改造。工程将建设两个创意文化节点，打造城市精品迎宾线路。工程总投资100亿元，方案用三年时间完成。片区形象提升，带来价值重估机遇片区形象提升，带来价值重估机遇光明西道改造范围光明西道改造范围本案本案市场格局凸显两大趋势市场格局凸显两大趋势【中心城区客源出走】【中心城区客源出走】广阳东区楼盘数量有限，价格高，将逼使更多的客源“出走”至安次区【安次区成为新的热点板】【安次区成为新的热点板】近年来安次区旧区改造加速，是市区土地供给量最多的区域，已经成为廊坊楼盘分布数量最多的区域，人口导入正在加速，区域形象得到提升55从市场格局的角度研判从市场格局的角度研判安次区：已经成为廊坊房地产市场新的热点区域安次区：已经成为廊坊房地产市场新的热点区域广阳东区广阳东区安次区安次区六地块研读六地块研读1 1地块根本条件分析地块根本条件分析地块西临永兴路地块西临永兴路，为双向四车道，与东西朝向的华都大楼隔街相望，沿街车行道与人行道被绿化带隔开，具备低商的布置条件西西北北地块北临光明西路地块北临光明西路，地块与道路中间相隔约20米宽的绿化带，给该方向布置沿街底商时的通达性带来一定的阻隔东东地块东临多层南北向建筑形态的地块东临多层南北向建筑形态的万嘉小区万嘉小区，中间相隔不约6米宽马路南南地块南临中翔家具厂地块南临中翔家具厂，隔厂相望的是供热厂约50米高的烟囱指标指标现状现状影响影响教育配套教育配套十中、一中、五小、一小教育资源齐全商业配套商业配套一公里范围内有明珠大厦，明珠超市、兴安市场，光明西路沿街商铺商业配套较为完备医疗配套医疗配套安次区人民医院根本医疗配套距离较近产业资源产业资源高新技术区，企业总部商务聚集自然资源自然资源五千平米绿地已经落成景观资源优势放大产业配套产业配套龙河高业新技术产业区带来一定比例产业客源2 2地块周边资源分析地块周边资源分析优劣势分析优劣势分析 指标定义：区域指标定义：区域/环境环境/地块地块/客源客源优势优势：周边教育资源丰富劣势劣势：南面近距离正对厂区烟囱 环环 境境客客 源源优势：优势：光明西道改造使得区域形象得到 提升 劣势：劣势：目前仍处于开辟阶段，对本区域 的认可有待提高优势：优势：五千平米绿地，景观资源优势 放大劣势劣势：高容积，产权年限优势优势：周边大量住宅工程崛起，人口导 入加速，带来居住气氛提升劣势劣势：仍以安次区本地客源为主，跨区 域安家没有形成大趋势区区 域域地地 块块3 3地块地块SWOTSWOT分析分析时机与风险分析时机与风险分析 指标定义：产品指标定义：产品/行业行业/竞争竞争/城市城市时机时机：广阳区供给减少，安次区已经 成为廊坊市新的开辟热点区域、风险风险：未来供量较大，竞争加剧城城 市市行行 业业时机：时机：产品设计创新，产品多元化，人性化，以品质取胜风险：风险：40年产权公寓尚处于市场导入 期时机：时机：周边竞争工程仍处于提交产品到 配套的传统开辟模式，缺乏理念 植入风险风险：户型面积做大面临一般住宅高度 竞争，做小面则临需求有限风险时机时机：行业已经回暖风险风险：上半年刚性需求集中释放，后 市需求存在衰减风险产产 品品竞竞 争争3 3地块地块SWOTSWOT分析分析七工程核心问题研判七工程核心问题研判工程核心问题研判工程核心问题研判5.06.0的容积率的容积率高容积率下建筑布局如高容积率下建筑布局如何规划才能实现工程价何规划才能实现工程价值提升和风险最小化值提升和风险最小化容积率容积率40年商业产权年商业产权产权局限下，产品竞争产权局限下，产品竞争力如何打造才能与力如何打造才能与7070年年产权住宅竞争产权住宅竞争产权产权东西朝向东西朝向5.0以上容积率必将出以上容积率必将出现东西向楼座，东西朝现东西向楼座，东西朝向楼座的产品和面积如向楼座的产品和面积如何匹配才能最大限度的何匹配才能最大限度的减小风险减小风险朝向朝向总套数总套数开盘开盘时间时间户型面积户型面积单价单价主力总价主力总价销售率销售率216套08.10一居：4055北向户型：5400元/南向户型：5600元/（含500800元装修）2131万/套944040年产权案例分析：第六街区公寓年产权案例分析：第六街区公寓该工程位于广阳区第六大街，工程集商务办公、酒店式效劳公寓、时尚休闲购物等于一体，其中两栋为多层内廊点式结式结构的小户型公寓楼1 1产权问题研判产权问题研判4040年产权案例分析：凤河公寓年产权案例分析：凤河公寓该工程位于广阳区第一大街东侧，工程由两东12层的小高层组成，其中1至2层为底商，A座2梯11户，B座2梯7户总套数总套数开盘开盘时间时间户型面积户型面积单价单价主力总价主力总价销售率销售率175套09.5.18一居：38二居：6179复式二居：82二居：9293三居：1