某地产工程六大核心环节与八大关键路线.pptx

XX XX工程六大核心环节与八大关键路线工程六大核心环节与八大关键路线提出提出 XX XX工程管理瓶颈的背景工程管理瓶颈的背景 XX XX的工程管理缺少技术标准吗？的工程管理缺少技术标准吗？房地产的工程建设中有多少高新科技吗？房地产的工程建设中有多少高新科技吗？提出提出 XX XX工程管理瓶颈的背景工程管理瓶颈的背景都在管理工程质量。为什么还会出现问题？都在管理工程质量。为什么还会出现问题？甲方工程部甲方工程部甲方工程部甲方工程部监理公司监理公司监理公司监理公司施工单位施工单位施工单位施工单位提出提出 XX XX工程管理瓶颈的背景工程管理瓶颈的背景对国内局部房地产企业对国内局部房地产企业管理者进行走访，以及管理者进行走访，以及局部媒体所做的市场反局部媒体所做的市场反响调查。客户对房地产响调查。客户对房地产工程质量的满意度，是工程质量的满意度，是房地产设计、营销、工房地产设计、营销、工程三大业务体系中最低程三大业务体系中最低的的 提出提出 XX XX工程管理瓶颈的背景工程管理瓶颈的背景房地产工程管理面临的主要问题房地产工程管理面临的主要问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题一、房地产企业工程管理容易出现的问题二、新形势下房地产企业对工程管理的要求二、新形势下房地产企业对工程管理的要求二、新形势下房地产企业对工程管理的要求二、新形势下房地产企业对工程管理的要求三、外部资源对房地产工程管理的影响三、外部资源对房地产工程管理的影响三、外部资源对房地产工程管理的影响三、外部资源对房地产工程管理的影响房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程质量问题引起业主的投诉及索赔 XX XX XX XX“金色雅筑金色雅筑金色雅筑金色雅筑”工程的工程的工程的工程的“漏水门漏水门漏水门漏水门”和和和和“隔隔隔隔 音门音门音门音门”事件事件事件事件房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程质量问题引起业主的投诉及索赔 XX XX XX XX“文华熙岸文华熙岸文华熙岸文华熙岸”工程被政府质量监督部门工程被政府质量监督部门工程被政府质量监督部门工程被政府质量监督部门 列入列入列入列入“黑黑黑黑 ”事件事件事件事件 XX XX XX XX“西子湾西子湾西子湾西子湾”工程的工程的工程的工程的“拒收门拒收门拒收门拒收门”事件事件事件事件房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程进度滞后引起的延期开盘及交付 XX XX XX XX“格林小镇格林小镇格林小镇格林小镇”因市政、道路、园林景观因市政、道路、园林景观因市政、道路、园林景观因市政、道路、园林景观 工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索工程组织不当，延期交付引起业主投诉及索 赔赔赔赔 XX XX XX XX“四季花城四季花城四季花城四季花城”因冬施组织问题，延期交因冬施组织问题，延期交因冬施组织问题，延期交因冬施组织问题，延期交 付引起业主投诉及索赔付引起业主投诉及索赔付引起业主投诉及索赔付引起业主投诉及索赔房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程本钱突破引起的工程经营利润下降 XX XX XX XX“国际公寓国际公寓国际公寓国际公寓”因规划、定位产生的时间因规划、定位产生的时间因规划、定位产生的时间因规划、定位产生的时间 本钱造成工程经营利润下降本钱造成工程经营利润下降本钱造成工程经营利润下降本钱造成工程经营利润下降 XX XX XX XX“XX XX XX XX紫台紫台紫台紫台”工程因地下水位和抗浮水工程因地下水位和抗浮水工程因地下水位和抗浮水工程因地下水位和抗浮水 位的逆向偏差造成工程经营利润下降位的逆向偏差造成工程经营利润下降位的逆向偏差造成工程经营利润下降位的逆向偏差造成工程经营利润下降房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 工程招标合约不严谨造成管理难度加大 XX XX XX XX“SOHOSOHO尚都尚都尚都尚都”工程因总包单位工程因总包单位工程因总包单位工程因总包单位 与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，与幕墙安装单位分工、配合要求约定不清，造成工程工程管理难度加大造成工程工程管理难度加大造成工程工程管理难度加大造成工程工程管理难度加大 XX XX XX XX“珠江骏景珠江骏景珠江骏景珠江骏景”工程因道路景观与市工程因道路景观与市工程因道路景观与市工程因道路景观与市 政管井标高配合要求约定不清，造成工程工政管井标高配合要求约定不清，造成工程工政管井标高配合要求约定不清，造成工程工政管井标高配合要求约定不清，造成工程工 程管理难度加大程管理难度加大程管理难度加大程管理难度加大房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 质量、进度、本钱失衡造成管理混乱 正确看待质量、进度、本钱之间的平衡关系正确看待质量、进度、本钱之间的平衡关系正确看待质量、进度、本钱之间的平衡关系正确看待质量、进度、本钱之间的平衡关系成本成本进度进度质量质量最佳最佳房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 桩基：成桩后桩基：成桩后桩基：成桩后桩基：成桩后2828天到达龄期，开始试桩天到达龄期，开始试桩天到达龄期，开始试桩天到达龄期，开始试桩 合理的施工技术间歇必须考虑 砼：混凝土浇捣后强度到达砼：混凝土浇捣后强度到达砼：混凝土浇捣后强度到达砼：混凝土浇捣后强度到达1.2N/mm21.2N/mm2后才后才后才后才 能上人能上人能上人能上人 加气块砌筑：加气块砌筑：加气块砌筑：加气块砌筑：1 1天砌筑高度不得超过天砌筑高度不得超过天砌筑高度不得超过天砌筑高度不得超过1.51.5米，米，米，米，2 2天砌完，天砌完，天砌完，天砌完，7 7天后顶砖，天后顶砖，天后顶砖，天后顶砖，1515天后（含顶砖时天后（含顶砖时天后（含顶砖时天后（含顶砖时 间）才能开始粉刷间）才能开始粉刷间）才能开始粉刷间）才能开始粉刷房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔分层粉刷：分层粉刷，每层间隔分层粉刷：分层粉刷，每层间隔分层粉刷：分层粉刷，每层间隔5 5天天天天 合理的施工技术间歇必须考虑 防水：表干时间（聚氨酯防水：表干时间（聚氨酯防水：表干时间（聚氨酯防水：表干时间（聚氨酯8h8h，JSJS涂膜涂膜涂膜涂膜4h4h）和）和）和）和 实干时间（聚氨酯实干时间（聚氨酯实干时间（聚氨酯实干时间（聚氨酯24h24h，JSJSJSJS涂膜涂膜涂膜涂膜8h8h）地坪：养护地坪：养护地坪：养护地坪：养护7 7天后才能上人天后才能上人天后才能上人天后才能上人房地产工程管理容易出现的问题房地产工程管理容易出现的问题 与外部资源的角色定位、分工不清 房地产企业工程管理的主要任务是什么？房地产企业工程管理的主要任务是什么？房地产企业工程管理的主要任务是什么？房地产企业工程管理的主要任务是什么？组织？组织？组织？组织？监督？监督？监督？监督？协调？协调？协调？协调？房地产企业对工程管理的要求房地产企业对工程管理的要求一、房地产行业业务经营模式的演变及背景一、房地产行业业务经营模式的演变及背景一、房地产行业业务经营模式的演变及背景一、房地产行业业务经营模式的演变及背景二、新形势下房地产企业对工程质量的要求二、新形势下房地产企业对工程质量的要求二、新形势下房地产企业对工程质量的要求二、新形势下房地产企业对工程质量的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求三、新形势下房地产企业对工程进度的要求四、新形势下房地产企业对工程本钱的要求四、新形势下房地产企业对工程本钱的要求四、新形势下房地产企业对工程本钱的要求四、新形势下房地产企业对工程本钱的要求房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变 行业竞争加剧引起的经营模式的演变以生产为以生产为以生产为以生产为中心中心中心中心以销售为以销售为以销售为以销售为中心中心中心中心以利润为以利润为以利润为以利润为中心中心中心中心以客户为以客户为以客户为以客户为中心中心中心中心统建房时代统建房时代统建房时代统建房时代及房地产初期及房地产初期及房地产初期及房地产初期促销、广告促销、广告促销、广告促销、广告包装、差异化包装、差异化包装、差异化包装、差异化提高效率提高效率提高效率提高效率降低成本降低成本降低成本降低成本客户导向的客户导向的客户导向的客户导向的产品、服务体系产品、服务体系产品、服务体系产品、服务体系房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变 业主维权意识的不断提高 对功能的严格检查对功能的严格检查对功能的严格检查对功能的严格检查 对观感的高度重视对观感的高度重视对观感的高度重视对观感的高度重视 对细节的认真查验对细节的认真查验对细节的认真查验对细节的认真查验 对合理性、舒适性的追求对合理性、舒适性的追求对合理性、舒适性的追求对合理性、舒适性的追求 房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变 房地产企业品牌化建设引起的演变非忠诚业主非忠诚业主非忠诚业主非忠诚业主差距差距（某个细节上）（某个细节上）品牌期待品牌期待符合或超越符合或超越（每个细节上）（每个细节上）问题处理问题处理销售过程销售过程规划设计规划设计问题处理问题处理工程质量工程质量问题处理问题处理物业管理物业管理问题处理问题处理忠诚业主忠诚业主忠诚业主忠诚业主品牌形象品牌形象/广告宣传广告宣传业内口碑业内口碑/朋友介绍朋友介绍看房看房购买购买收楼收楼居住居住房地产行业业务经营模式的演变房地产行业业务经营模式的演变新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 传统意义上工程质量标准的定义：强调按图施工，符合施工质量验收标准强调按图施工，符合施工质量验收标准强调按图施工，符合施工质量验收标准强调按图施工，符合施工质量验收标准 强调工序、工艺质量操作的实体质量效果强调工序、工艺质量操作的实体质量效果强调工序、工艺质量操作的实体质量效果强调工序、工艺质量操作的实体质量效果 强调施工方案、技术措施、施工工法的管理强调施工方案、技术措施、施工工法的管理强调施工方案、技术措施、施工工法的管理强调施工方案、技术措施、施工工法的管理新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 传统意义上工程质量标准的误区：我国的施工质量验收标准有缺陷吗？我国的施工质量验收标准有缺陷吗？我国的施工质量验收标准有缺陷吗？我国的施工质量验收标准有缺陷吗？设计图纸能够符合客户需求吗？设计图纸能够符合客户需求吗？设计图纸能够符合客户需求吗？设计图纸能够符合客户需求吗？符合现行设计标准要求的图纸有缺陷吗？符合现行设计标准要求的图纸有缺陷吗？符合现行设计标准要求的图纸有缺陷吗？符合现行设计标准要求的图纸有缺陷吗？新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 传统意义上工程质量管控的重点 人：质量意识、质量管理能力、技术技能人：质量意识、质量管理能力、技术技能人：质量意识、质量管理能力、技术技能人：质量意识、质量管理能力、技术技能 料：材料采购、材料验收、材料管理料：材料采购、材料验收、材料管理料：材料采购、材料验收、材料管理料：材料采购、材料验收、材料管理 法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测法：技术方案、工艺流程、组织措施、检测 手段、施工组织设计手段、施工组织设计手段、施工组织设计手段、施工组织设计 机：合理选配、使用维护机：合理选配、使用维护机：合理选配、使用维护机：合理选配、使用维护 环：外部环境、气候环境、工序环境环：外部环境、气候环境、工序环境环：外部环境、气候环境、工序环境环：外部环境、气候环境、工序环境新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线厨房布置不当，影响洗、切、炒的流线 地漏的返味地漏的返味地漏的返味地漏的返味 空调室外机的噪音空调室外机的噪音空调室外机的噪音空调室外机的噪音 外保温的冷桥与结露外保温的冷桥与结露外保温的冷桥与结露外保温的冷桥与结露 私家花园内的井盖私家花园内的井盖私家花园内的井盖私家花园内的井盖 玄关设置过小玄关设置过小玄关设置过小玄关设置过小 新形式下更注重产品的功能性、舒适新形式下更注重产品的功能性、舒适性等细节性等细节新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 小尺度小尺度小尺度小尺度卫生间布置不当卫生间布置不当卫生间布置不当卫生间布置不当 户与户之间的对视干扰户与户之间的对视干扰户与户之间的对视干扰户与户之间的对视干扰 厨房烟道的串味厨房烟道的串味厨房烟道的串味厨房烟道的串味 小区入口的人、车分流小区入口的人、车分流小区入口的人、车分流小区入口的人、车分流 户内的隔音户内的隔音户内的隔音户内的隔音 地漏的防水节点处理地漏的防水节点处理地漏的防水节点处理地漏的防水节点处理新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求厨房的常见问题：厨房布置造成厨房布置造成业主使用功能业主使用功能不完善不完善新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求燃气表及灶台燃气表及灶台布置冲突，管布置冲突，管线设计时缺乏线设计时缺乏有效操作有效操作厨房的常见问题：新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求一层餐厅的上一层餐厅的上部是二层的卫部是二层的卫生间生间除了一个南向除了一个南向卧室外，其余卧室外，其余三个都是北向三个都是北向新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求屋面落水管雨水口：防水层未粘进雨防水层未粘进雨水斗内或防水层水斗内或防水层出现破裂出现破裂细石混凝土出现细石混凝土出现收缩裂缝或浇捣收缩裂缝或浇捣不密实不密实找坡不够找坡不够汇水区直径不够汇水区直径不够新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求外墙穿墙螺杆孔外墙穿墙螺杆孔容易无视的穿墙螺杆：施工单位往往用碎建施工单位往往用碎建渣填堵，里外一抹灰渣填堵，里外一抹灰就算填堵完成。即使就算填堵完成。即使采用细石混凝土，也采用细石混凝土，也容易出现干缩裂缝容易出现干缩裂缝新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求不同材料钉钢丝网的处理不同材料钉钢丝网的处理不同材料钉钢丝网的处理不同材料钉钢丝网的处理新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量标准的定义 以客户质量标准以客户质量标准以客户质量标准以客户质量标准作为施工质量的验收标准作为施工质量的验收标准作为施工质量的验收标准作为施工质量的验收标准新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求保证稳定要求保证稳定要求保证稳定要求保证稳定要求工工工工程程程程项项项项目目目目质质质质量量量量适用性适用性适用性适用性可靠性可靠性可靠性可靠性经济性经济性经济性经济性协调性协调性协调性协调性业主要求的其他特殊功能业主要求的其他特殊功能业主要求的其他特殊功能业主要求的其他特殊功能平面布置合理性平面布置合理性平面布置合理性平面布置合理性空间布置合理性空间布置合理性空间布置合理性空间布置合理性建筑物理功能建筑物理功能建筑物理功能建筑物理功能其他使用功能其他使用功能其他使用功能其他使用功能采光采光采光采光通风通风通风通风隔声隔声隔声隔声隔热隔热隔热隔热安全性安全性安全性安全性可维修性可维修性可维修性可维修性有效性有效性有效性有效性满足抗震要求满足抗震要求满足防火要求满足防火要求满足防火要求满足防火要求保证强度要求保证强度要求保证强度要求保证强度要求满足抗腐蚀性要求满足抗腐蚀性要求满足抗腐蚀性要求满足抗腐蚀性要求满足使用寿命要求满足使用寿命要求满足使用寿命要求满足使用寿命要求质量成本质量成本质量成本质量成本质量效益质量效益质量效益质量效益与建设地区工程设施的协调与建设地区工程设施的协调与建设地区工程设施的协调与建设地区工程设施的协调与生态环境的协调与生态环境的协调与生态环境的协调与生态环境的协调与社区环境的协调与社区环境的协调与社区环境的协调与社区环境的协调造型与美感造型与美感造型与美感造型与美感新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点 从传统的工序、工艺质量检验转为向为产从传统的工序、工艺质量检验转为向为产从传统的工序、工艺质量检验转为向为产从传统的工序、工艺质量检验转为向为产 品定位、设计研发和建造的全过程质量控品定位、设计研发和建造的全过程质量控品定位、设计研发和建造的全过程质量控品定位、设计研发和建造的全过程质量控 制制制制新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求使用寿命结束时处置使用寿命结束时处置使用寿命结束时处置使用寿命结束时处置和再生利用和再生利用和再生利用和再生利用 过程策划和开发过程策划和开发过程策划和开发过程策划和开发采购采购采购采购生产或服务提供生产或服务提供生产或服务提供生产或服务提供营销和市场调研营销和市场调研营销和市场调研营销和市场调研产品设计和开发产品设计和开发产品设计和开发产品设计和开发 售后售后售后售后 销售和分发销售和分发销售和分发销售和分发 安装和投入运行安装和投入运行安装和投入运行安装和投入运行 技术支持和服务技术支持和服务技术支持和服务技术支持和服务 包装和储存包装和储存包装和储存包装和储存验证验证验证验证新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点 工程质量的管理手段从常用的事后检验转工程质量的管理手段从常用的事后检验转工程质量的管理手段从常用的事后检验转工程质量的管理手段从常用的事后检验转 变为事前操作（预防）、事中操作（过程变为事前操作（预防）、事中操作（过程变为事前操作（预防）、事中操作（过程变为事前操作（预防）、事中操作（过程 检查）和零缺陷质量操作（分户验收）检查）和零缺陷质量操作（分户验收）检查）和零缺陷质量操作（分户验收）检查）和零缺陷质量操作（分户验收）新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点 质量分析和质量分析和质量分析和质量分析和质量筹划成为工程质量保证质量筹划成为工程质量保证质量筹划成为工程质量保证质量筹划成为工程质量保证 体系的重点体系的重点体系的重点体系的重点新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点 从传统的内部质量目标管理转变为向工程从传统的内部质量目标管理转变为向工程从传统的内部质量目标管理转变为向工程从传统的内部质量目标管理转变为向工程 质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量供方内部延伸，输出质量管理标准和质量供方内部延伸，输出质量管理标准和 质量管理体系要求，形成管理、生产、供质量管理体系要求，形成管理、生产、供质量管理体系要求，形成管理、生产、供质量管理体系要求，形成管理、生产、供 应一体化保障的质量保证体系应一体化保障的质量保证体系应一体化保障的质量保证体系应一体化保障的质量保证体系新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求工程质量虽然是在甲方的管理下形成，但毕竟工程质量虽然是在甲方的管理下形成，但毕竟工程质量虽然是在甲方的管理下形成，但毕竟工程质量虽然是在甲方的管理下形成，但毕竟是通过工程供方实现的。如果不能有效的输出是通过工程供方实现的。如果不能有效的输出是通过工程供方实现的。如果不能有效的输出是通过工程供方实现的。如果不能有效的输出甲方的质量管理标准和体系，取得供方的认可甲方的质量管理标准和体系，取得供方的认可甲方的质量管理标准和体系，取得供方的认可甲方的质量管理标准和体系，取得供方的认可完全依靠甲方的处分和供方自身的管理，都是完全依靠甲方的处分和供方自身的管理，都是完全依靠甲方的处分和供方自身的管理，都是完全依靠甲方的处分和供方自身的管理，都是很难到达质量目标的很难到达质量目标的很难到达质量目标的很难到达质量目标的新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点 从传统的经验管理转变为标准检验行为和从传统的经验管理转变为标准检验行为和从传统的经验管理转变为标准检验行为和从传统的经验管理转变为标准检验行为和 检验标准的制度化、体系化建设。通过专检验标准的制度化、体系化建设。通过专检验标准的制度化、体系化建设。通过专检验标准的制度化、体系化建设。通过专 业积累和经验总结，形成适合企业需求的业积累和经验总结，形成适合企业需求的业积累和经验总结，形成适合企业需求的业积累和经验总结，形成适合企业需求的 质量操作标准质量操作标准质量操作标准质量操作标准新形势下企业对工程质量的要求新形势下企业对工程质量的要求 新形势下工程质量管控的重点 从传统的工程质量静态管理转变为向工程从传统的工程质量静态管理转变为向工程从传统的工程质量静态管理转变为向工程从传统的工程质量静态管理转变为向工程 质量动态管理逐步演变。通过设计完善的质量动态管理逐步演变。通过设计完善的质量动态管理逐步演变。通过设计完善的质量动态管理逐步演变。通过设计完善的 动态管理工具，辅以先进的信息设备，可动态管理工具，辅以先进的信息设备，可动态管理工具，辅以先进的信息设备，可动态管理工具，辅以先进的信息设备，可 以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪以实现对施工部位、施工班组的动态跟踪新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 传统意义上工程进度操作的定义：强调施工工序、工艺进度操作的施工进度强调施工工序、工艺进度操作的施工进度强调施工工序、工艺进度操作的施工进度强调施工工序、工艺进度操作的施工进度 管理管理管理管理 强调总、分包、分项工程协作、专业工序强调总、分包、分项工程协作、专业工序强调总、分包、分项工程协作、专业工序强调总、分包、分项工程协作、专业工序 穿插的施工组织管理穿插的施工组织管理穿插的施工组织管理穿插的施工组织管理新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 传统意义上工程进度管控的重点：施工组织设计施工组织设计施工组织设计施工组织设计 专项施工方案专项施工方案专项施工方案专项施工方案 劳动力保证劳动力保证劳动力保证劳动力保证 材料保证材料保证材料保证材料保证 机械设备保证机械设备保证机械设备保证机械设备保证 新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 新形势下工程进度操作的定义 从传统的施工工艺进度操作转为经营进度从传统的施工工艺进度操作转为经营进度从传统的施工工艺进度操作转为经营进度从传统的施工工艺进度操作转为经营进度 操作，施工进度管理是经营进度操作的组操作，施工进度管理是经营进度操作的组操作，施工进度管理是经营进度操作的组操作，施工进度管理是经营进度操作的组 成局部及实现保障环节成局部及实现保障环节成局部及实现保障环节成局部及实现保障环节如：如：如：如：具备预售条件形象进度要求具备预售条件形象进度要求具备预售条件形象进度要求具备预售条件形象进度要求实体售楼处保障实体售楼处保障实体售楼处保障实体售楼处保障园林、景观先行园林、景观先行园林、景观先行园林、景观先行配合销售开盘配合销售开盘配合销售开盘配合销售开盘新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 新形势下工程进度管控的重点 依据经营目标方案分解的工程开辟方案依据经营目标方案分解的工程开辟方案依据经营目标方案分解的工程开辟方案依据经营目标方案分解的工程开辟方案 成为工程进度管控的依据成为工程进度管控的依据成为工程进度管控的依据成为工程进度管控的依据 一系列保障性资源方案的管控成为工程一系列保障性资源方案的管控成为工程一系列保障性资源方案的管控成为工程一系列保障性资源方案的管控成为工程 工程进度管控的重点工程进度管控的重点工程进度管控的重点工程进度管控的重点新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求概念设计研究概念设计研究概念设计方案评审及确认概念设计方案评审及确认规划方案设计规划方案设计规划设计评审及确认规划设计评审及确认单体方案评审及确认单体方案评审及确认扩初方案完成扩初方案完成扩初方案评审及确认扩初方案评审及确认土建施工图完成土建施工图完成景观设计评审及确认景观设计评审及确认销售包装设计销售包装设计开工时间开工时间开盘时间开盘时间详规报建详规报建方案报建方案报建初步设计报建初步设计报建施工图报建施工图报建售楼处报建售楼处报建设计操作点设计操作点设计操作点设计操作点相关重要节点相关重要节点相关重要节点相关重要节点新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 新形势下工程进度管控的重点 设计深度、设计质量的过程操作，可以有设计深度、设计质量的过程操作，可以有设计深度、设计质量的过程操作，可以有设计深度、设计质量的过程操作，可以有 效地防止因图纸问题造成工程的调整及返效地防止因图纸问题造成工程的调整及返效地防止因图纸问题造成工程的调整及返效地防止因图纸问题造成工程的调整及返 工工工工 总承包单位的生产组织能力和配合意识，总承包单位的生产组织能力和配合意识，总承包单位的生产组织能力和配合意识，总承包单位的生产组织能力和配合意识，成为制约工程进度管理的关键。成为制约工程进度管理的关键。成为制约工程进度管理的关键。成为制约工程进度管理的关键。新形势下企业对工程进度的要求新形势下企业对工程进度的要求 新形势下工程进度管控的重点 甲供材、甲分包单位与总承包单位的配合、甲供材、甲分包单位与总承包单位的配合、甲供材、甲分包单位与总承包单位的配合、甲供材、甲分包单位与总承包单位的配合、协调往往成为制约工程工程进度的瓶颈协调往往成为制约工程工程进度的瓶颈协调往往成为制约工程工程进度的瓶颈协调往往成为制约工程工程进度的瓶颈 大小市政、设备配套用房土建专业的提前大小市政、设备配套用房土建专业的提前大小市政、设备配套用房土建专业的提前大小市政、设备配套用房土建专业的提前 配合，可以保障交付的能源开通配合，可以保障交付的能源开通配合，可以保障交付的能源开通配合，可以保障交付的能源开通新形势下企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程本钱的要求 传统意义上工程本钱操作的定义：传统的工程本钱操作是施工阶段的合约传统的工程本钱操作是施工阶段的合约传统的工程本钱操作是施工阶段的合约传统的工程本钱操作是施工阶段的合约 本钱操作本钱操作本钱操作本钱操作 传统工程本钱操作的责任主体是本钱管传统工程本钱操作的责任主体是本钱管传统工程本钱操作的责任主体是本钱管传统工程本钱操作的责任主体是本钱管 理部门理部门理部门理部门新形势下企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程本钱的要求 传统意义上工程本钱管控的重点：招标管理和合约管理是降低施工本钱的招标管理和合约管理是降低施工本钱的招标管理和合约管理是降低施工本钱的招标管理和合约管理是降低施工本钱的 主要手段主要手段主要手段主要手段 通过施工组织和施工工艺操作施工本钱通过施工组织和施工工艺操作施工本钱通过施工组织和施工工艺操作施工本钱通过施工组织和施工工艺操作施工本钱 对主要材料设备价格进行操作和管理对主要材料设备价格进行操作和管理对主要材料设备价格进行操作和管理对主要材料设备价格进行操作和管理 操作现场签证操作现场签证操作现场签证操作现场签证 审查工程结算审查工程结算审查工程结算审查工程结算新形势下企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程本钱的要求 新形势下工程本钱操作的定义：由传统的施工合约本钱操作转为投资回报由传统的施工合约本钱操作转为投资回报由传统的施工合约本钱操作转为投资回报由传统的施工合约本钱操作转为投资回报 经营本钱操作经营本钱操作经营本钱操作经营本钱操作 由传统的施工阶段操作转为向为投资分析由传统的施工阶段操作转为向为投资分析由传统的施工阶段操作转为向为投资分析由传统的施工阶段操作转为向为投资分析 产品定位、设计研发、招标采购、工程建产品定位、设计研发、招标采购、工程建产品定位、设计研发、招标采购、工程建产品定位、设计研发、招标采购、工程建 造、运营维护的全过程本钱操作造、运营维护的全过程本钱操作造、运营维护的全过程本钱操作造、运营维护的全过程本钱操作新形势下企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程本钱的要求确定项确定项确定项确定项目目标目目标目目标目目标项目投项目投项目投项目投入使用入使用入使用入使用项目决策阶段项目决策阶段项目决策阶段项目决策阶段项目实施阶段项目实施阶段项目实施阶段项目实施阶段项目使用阶段项目使用阶段项目使用阶段项目使用阶段设计准备设计准备设计准备设计准备阶段阶段阶段阶段设计设计设计设计阶段阶段阶段阶段施工施工施工施工阶段阶段阶段阶段动用前准动用前准动用前准动用前准备阶段备阶段备阶段备阶段保修期保修期保修期保修期时间时间时间时间（项目策划）（项目策划）（项目策划）（项目策划）（项目管理）（项目管理）（项目管理）（项目管理）（物业管理）（物业管理）（物业管理）（物业管理）产品产品产品产品定位定位定位定位分析分析分析分析 可研可研可研可研新形势下企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程本钱的要求研研研研发发发发采采采采购购购购生生生生产产产产营营营营销销销销服服服服务务务务价价价价 值值值值 链链链链盈盈盈盈利利利利能能能能力力力力在产品价值链中，利润最在产品价值链中，利润最在产品价值链中，利润最在产品价值链中，利润最高的局部是研发、营销与高的局部是研发、营销与高的局部是研发、营销与高的局部是研发、营销与服务，而生产环节的利润服务，而生产环节的利润服务，而生产环节的利润服务，而生产环节的利润最低。在研发方面具有竞最低。在研发方面具有竞最低。在研发方面具有竞最低。在研发方面具有竞争优势的企业通常比在制争优势的企业通常比在制争优势的企业通常比在制争优势的企业通常比在制造能力具有竞争优势的企造能力具有竞争优势的企造能力具有竞争优势的企造能力具有竞争优势的企业有更高的竞争力业有更高的竞争力业有更高的竞争力业有更高的竞争力新形势下企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程本钱的要求 新形势下工程本钱管控的重点：工程投资分析是工程本钱操作的起点，开工程投资分析是工程本钱操作的起点，开工程投资分析是工程本钱操作的起点，开工程投资分析是工程本钱操作的起点，开 发本钱受开辟节奏、市场销售价格、发本钱受开辟节奏、市场销售价格、发本钱受开辟节奏、市场销售价格、发本钱受开辟节奏、市场销售价格、经营经营经营经营 风险操作等条件的多重制约风险操作等条件的多重制约风险操作等条件的多重制约风险操作等条件的多重制约 产品定位的准确性、差异性决定了工程成产品定位的准确性、差异性决定了工程成产品定位的准确性、差异性决定了工程成产品定位的准确性、差异性决定了工程成 本操作的优劣本操作的优劣本操作的优劣本操作的优劣新形势下企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程本钱的要求房地产本钱工程的设置房地产本钱工程的设置 土地本钱土地本钱土地本钱土地本钱 开辟前期准备费开辟前期准备费开辟前期准备费开辟前期准备费 主体建筑工程费主体建筑工程费主体建筑工程费主体建筑工程费 主体安装工程费主体安装工程费主体安装工程费主体安装工程费 园区管网工程费园区管网工程费园区管网工程费园区管网工程费 园林环境建设费园林环境建设费园林环境建设费园林环境建设费 配套设施费配套设施费配套设施费配套设施费 开辟间接费开辟间接费开辟间接费开辟间接费楼面地价楼面地价楼面地价楼面地价主体造价主体造价主体造价主体造价园区造价园区造价园区造价园区造价含资金成本含资金成本含资金成本含资金成本新形势下企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程本钱的要求 新形势下工程本钱管控的重点：规划设计方案指标、功能、技术参数、配规划设计方案指标、功能、技术参数、配规划设计方案指标、功能、技术参数、配规划设计方案指标、功能、技术参数、配 套档次确实定，决定了套档次确实定，决定了套档次确实定，决定了套档次确实定，决定了70%70%以上的工程以上的工程以上的工程以上的工程成成成成 本本本本 最低价中标是操作工程建造本钱的重点最低价中标是操作工程建造本钱的重点最低价中标是操作工程建造本钱的重点最低价中标是操作工程建造本钱的重点 时间本钱和质量本钱往往是房地产企业成时间本钱和质量本钱往往是房地产企业成时间本钱和质量本钱往往是房地产企业成时间本钱和质量本钱往往是房地产企业成 本管理无视的环节和事后的遗憾本管理无视的环节和事后的遗憾本管理无视的环节和事后的遗憾本管理无视的环节和事后的遗憾新形势下企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程本钱的要求 工程质量本钱的重要性：工程质量本钱的概念：工程质量本钱的概念：工程质量本钱的概念：工程质量本钱的概念：为了确保和保证取得满意的工程质量而发为了确保和保证取得满意的工程质量而发为了确保和保证取得满意的工程质量而发为了确保和保证取得满意的工程质量而发 生的费用以及没有到达满意的质量所造成生的费用以及没有到达满意的质量所造成生的费用以及没有到达满意的质量所造成生的费用以及没有到达满意的质量所造成 的损失的损失的损失的损失新形势下企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程本钱的要求设计设计阶段阶段施工准施工准备阶段备阶段施工施工阶段阶段使用使用阶段阶段改正错误改正错误的时间的时间1$1.010.0100.0改正错误改正错误所需费用所需费用10$100$1000$“十倍原理十倍原理”图形象图形象地说明工程进展各阶地说明工程进展各阶段改正错误所需费用段改正错误所需费用的比较（见左图），的比较（见左图），对于工程质量本钱而对于工程质量本钱而言，到达本钱操作的言，到达本钱操作的最有效的时间是在项最有效的时间是在项目的施工准备阶段目的施工准备阶段新形势下企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程本钱的要求 工程质量本钱的管控重点：以预防为主的质量本钱管理，把钱花在避以预防为主的质量本钱管理，把钱花在避以预防为主的质量本钱管理，把钱花在避以预防为主的质量本钱管理，把钱花在避 免质量故障的出现，而不是解决不合格项免质量故障的出现，而不是解决不合格项免质量故障的出现，而不是解决不合格项免质量故障的出现，而不是解决不合格项 造成的后果，是质量本钱操作的基础造成的后果，是质量本钱操作的基础造成的后果，是质量本钱操作的基础造成的后果，是质量本钱操作的基础新形势下企业对工程本钱的要求新形势下企业对工程本钱的要求 工程质量本钱的管控重点：百分之百的现场工程质量操作施工手工百分之百的现场工程质量操作施工手工百分之百的现场工程质量操作施工手工百分之百的现场工程质量操作施工手工 操作质量是很难实现的，针对施工质量操作质量是很难实现的，针对施工质量操作质量是很难实现的，针对施工质量操作质量是很难实现的，针对施工质量 通病找出关键的故障点，通过前期的通病找出关键的故障点，通过前期的通病找出关键的故障点，通过前期的通病找出关键的故障点，通过前期的 设计节点强化、施工工艺改进往往能设计节点强化、施工工艺改进往往能设计节点强化、施工工艺改进往往能设计节点强化、施工