某地产房地产投资培训.pptx

房地产投资决策名录名录房地产行业主要特征房地产行业主要特征第一部分第一部分如何选择项目如何选择项目第二部分第二部分项目投资决策项目投资决策第三部分第三部分项目在于操作项目在于操作第四部分第四部分区域性区域性周期性周期性专业性专业性高风险性高风险性（一）区域性（一）区域性p房地产工程具有不可移动性和长期使用性。由于房地产房地产工程具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。平都会大相径庭。p由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开辟时由于房地产市场的区域性特点，我们从事房地产开辟时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。面情况。p房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣化的基本规律也是：繁荣调整调整衰退衰退萧条萧条复苏复苏繁荣。繁荣。p房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系，国民经济的开展决定着房地产市场的大势。系，国民经济的开展决定着房地产市场的大势。p因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周因此我们应把握好国民经济大势，了解房地产市场的周期，从而更好地把握房地产市场的走向。期，从而更好地把握房地产市场的走向。周期性周期性（二）周期性（二）周期性专业性专业性高风险性高风险性区域性区域性p房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品，也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消也是人们最重视，最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品，也是一种有价资产。房地产在一个国家的总财富中一般费品，也是一种有价资产。房地产在一个国家的总财富中一般占有较大比重，占有较大比重，不动产占其总财富的不动产占其总财富的73.273.2。房地产交易不。房地产交易不仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权益。仅是交易物业本身，更是指附着在每一种具体房地产上的权益。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。只有完成了这些权益的转移，房地产交易才告完结。p房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个工程，每一房地产商品是绝对异质的，互相不可替代，每一个工程，每一栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开辟每个工程都有不栋楼，每一个单位都有差异。所以房地产开辟每个工程都有不同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。同的特点，不同的目标市场，绝对不能简单照搬复制。做每一做每一个工程都是做全新的事情，个工程都是做全新的事情，具有很强的专业性。具有很强的专业性。专业性专业性（三）专业性（三）专业性区域性区域性周期性周期性高风险性高风险性p一方面一个房地产工程所需投入的资金往往是几亿甚至一方面一个房地产工程所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，几十亿，投入数额巨大，另一方面，房地产生产周期长，巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气，则难以退出市场。场不景气，则难以退出市场。p此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。此外，房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至特别是在我国，由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色，更容易受到政策的影响。关重要的角色，更容易受到政策的影响。高风险性高风险性（四）高风险性（四）高风险性区域性区域性周期性周期性专业性专业性名录名录房地产行业主要特征房地产行业主要特征第一部分第一部分第二部分第二部分项目投资决策项目投资决策第三部分第三部分项目在于操作项目在于操作第四部分第四部分如何选择工程如何选择工程如何选择工程如何选择工程p土地是房地产开辟的重要生产资料，一定的土地是房地土地是房地产开辟的重要生产资料，一定的土地是房地产企业开展的基础。为了企业的持续开展，我们必须不产企业开展的基础。为了企业的持续开展，我们必须不断地寻找土地，发现投资时机。断地寻找土地，发现投资时机。p区位是房地产开辟的前提，房地产产品的不可移动特征区位是房地产开辟的前提，房地产产品的不可移动特征决定了区位是房地产开辟过程中至关重要的一个因素。决定了区位是房地产开辟过程中至关重要的一个因素。我们常说，我们常说，房地产开辟第一是区位，第二是区位，房地产开辟第一是区位，第二是区位，第三还是区位。第三还是区位。区位不仅仅是一个自然地理位置的概区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区念，还应包括经济地理状况与交通地理状况。不同的区位适于建造不同的房地产。位适于建造不同的房地产。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件 一是看区位一是看区位看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式p不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近不同的地段所处的社会、经济、自然环境，决定了该地段附近的市场需求和消费特征，如北京的市场需求和消费特征，如北京CBDCBD附近。附近。p在当前房地产低速时期，在当前房地产低速时期，我们投资重心应选择在中心城市我们投资重心应选择在中心城市的城市中心。的城市中心。因为中心城市人口多，经济总量大，需求大。因为中心城市人口多，经济总量大，需求大。同时目前市场的购置者多为自住型，自住型需求一般都要求设同时目前市场的购置者多为自住型，自住型需求一般都要求设施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才施配套，交通方便，工作生活方便，这些条件多在城市中心才能满足。同时能满足。同时我们应当以一种开展、动态的眼光把握区我们应当以一种开展、动态的眼光把握区位，位，虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济的虽然宗地的自然地理位置是不变的，但随着宏观经济的开展和城市基础设施的完善，城市中每一宗地的经济地理区位开展和城市基础设施的完善，城市中每一宗地的经济地理区位将会发生变化。将会发生变化。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式香槟香槟花园花园市政府市政府火车火车北站北站重庆香槟花园区位图p如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件如果说地段是大前提，那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。基础设施水平及分区限制等。n不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。不同地块周围的市政基础设施往往存在较大差异。看场地条件看场地条件 二是看地块的场地条件二是看地块的场地条件看区位看区位看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式p地块的临街状况，对工程商业布地块的临街状况，对工程商业布置产生影响，从而工程销售和收置产生影响，从而工程销售和收益都有重要影响。益都有重要影响。地块大小和形状都会对场地的有效利用，建筑物的平面布置等产生影响，从而影响销售。广州百合花园p场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，工程开辟会场地是否拆迁完毕，如果未拆迁完毕，工程开辟会因拆迁而存在不定因素。因拆迁而存在不定因素。p地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，地块的高差情况。高差较大，即会影响建筑布局，还会增加土石方和边坡支护工程，增加工程本钱。还会增加土石方和边坡支护工程，增加工程本钱。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式原貌原貌支护现状支护现状p通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调开展通常城市规划管理部门出于对整个城市和区域协调开展的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开辟企的考虑，对每个地块都会提出具体的规划要求。开辟企业必须遵守这些要求，而不同的要求对工程的影响很大。业必须遵守这些要求，而不同的要求对工程的影响很大。p如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同如用途。不同的地块适合建造的物业是不一样的，不同的物业开辟对资金需求也不一样。的物业开辟对资金需求也不一样。p如如建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的建筑密度、高度、容积率。不同的容积率构成不同的产品产品。p还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，还要关注设计条件的可行性。有时政府给出设计条件，对工程开辟限制较大。对工程开辟限制较大。看规划条件看规划条件 三是看工程的规划条件三是看工程的规划条件看区位看区位看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看区位看区位看付款方式看付款方式看场地条件看场地条件 四是看交易方式四是看交易方式看交易方式看交易方式p从从获获取取土土地地使使用用权权的的途途径径和和方方式式来来看看，有有通通过过政政府府出出让让和和当当前前土土地地使使用用者者转转让让两两种种途途径径。n政政府府土土地地出出让让的的途途径径操操作作比比较较简简单单，法法律律关关系系清清楚楚。n从从当当前前土土地地使使用用者者手手中中获获取取土土地地则则有有许许多多种种操操作作方方式式，如如买买断断土土地地过过名名，收收购购公公司司股股权权。不不同同的的操操作作方方式式，对对工工程程运运作作影影响响不不同同。n买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使买断土地过名，除了要关注土地是否可以无条件使用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进本钱，用和法律关系清楚外，土地收购费用全额进本钱，如同政府出让一样操作简单。如同政府出让一样操作简单。n通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题通过收购公司股权的形式来获取土地，面临的问题较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是较多，一是土地的合法性，二是公司的债务，三是原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面原有员工的处理，四是土地溢价后税务负担。前面三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加三个问题通过设置付款条件和要求提供有效担保加以化解，但土地溢价后的税务负担将对工程产生重以化解，但土地溢价后的税务负担将对工程产生重大影响。大影响。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式案例案例江西南昌象湖某工程江西南昌象湖某工程p占地占地600600亩，容积率亩，容积率1.51.5，可做局部联排，销售均价，可做局部联排，销售均价42004200。p要价要价6868万万/亩，后谈到亩，后谈到6060万万/亩（原土地有效本钱亩（原土地有效本钱2020万左万左右一亩，每亩溢价右一亩，每亩溢价4040万。）万。）p转让方式我们要求土地过名，对方提出收购股权。通过转让方式我们要求土地过名，对方提出收购股权。通过对两种转让方式的分析比较，我们发现收购股权相当于对两种转让方式的分析比较，我们发现收购股权相当于按照地价按照地价9797万元万元/亩进行土地过名转让。亩进行土地过名转让。看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式看区位看区位看场地条件看场地条件看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看付款方式看付款方式p土土地地款款数数额额巨巨大大，一一般般占占开开辟辟本本钱钱3 30 0-7 70 0%不不等等，要要求求付付款款快快，不不仅仅是是造造成成支支付付压压力力，更更重重要要的的是是占占用用资资金金时时间间长长，加加大大了了融融资资本本钱钱和和时时机机本本钱钱。看付款方式看付款方式 五是看付款方式五是看付款方式看规划条件看规划条件看交易方式看交易方式看区位看区位看场地条件看场地条件名录名录房地产行业主要特征房地产行业主要特征第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分项目在于操作项目在于操作第四部分第四部分工程投资决策工程投资决策如何选择工程如何选择工程工程投资决策工程投资决策p由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂专业性和高由于房地产市场具有区域性、周期性、复杂专业性和高风险性，所以房地产投资每个工程要科学决策，而科学风险性，所以房地产投资每个工程要科学决策，而科学决策是建立在各种分析之上。决策是建立在各种分析之上。p房地产投资三要素：时机、地段、质量房地产投资三要素：时机、地段、质量房地产投资房地产投资质量地段时机市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策（一）市场分析（一）市场分析时时机机主主要要是是指指市市场场环环境境。房房地地产产投投资资属属于于高高度度竞竞争争的的市市场场运运作作，房房地地产产企企业业的的生生存存和和开开展展是是以以适适应应房房地地产产市市场场环环境境为为前前提提。p政政治治政政策策环环境境：主主要要是是指指城城市市规规划划、土土地地政政策策、行行政政法法规规和和领领导导执执政政理理念念等等构构成成。房房地地产产不不仅仅是是生生产产资资料料，也也是是生生活活资资料料，会会对对城城市市开开展展、生生态态环环境境、城城市市风风貌貌、产产业业布布局局等等产产生生重重大大影影响响，其其在在社社会会经经济济活活动动中中具具有有重重要要影影响响。因因此此政政府府对对房房地地产产业业十十分分关关注注，经经常常出出台台一一些些措措施施和和政政策策，来来调调整整房房地地产产商商品品在在生生产产、交交易易、使使用用过过程程中中的的法法律律关关系系和和经经济济利利益益。我我们们在在工工程程立立项项时时，必必须须关关注注这这些些政政策策对对工工程程的的影影响响。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p经经济济环环境境：指指城城市市的的经经济济开开展展水水平平、居居民民收收入入水水平平及及消消费费结结构构、物物价价水水平平等等因因素素。一一般般来来说说，对对于于经经济济开开展展迅迅速速的的地地区区，房房地地产产市市场场的的前前景景也也十十分分广广阔阔，市市场场时时机机相相对对较较多多，以以下下为为各各城城市市GGD DP P与与平平均均房房价价示示意意。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p社会文化环境：指居民生活习惯、生活方式、消费观念社会文化环境：指居民生活习惯、生活方式、消费观念以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在以及对生活的态度，对人生的态度等。社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念和购置行为，因此影很大程度上决定着人们的价值观念和购置行为，因此影响着消费者购置房地产产品的动机、种类、方式。某一响着消费者购置房地产产品的动机、种类、方式。某一地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因地区人们对特有的核心文化价值具有高度的持续性，因此房地产投资必须了解当地消费者文化和传统习惯，方此房地产投资必须了解当地消费者文化和传统习惯，方能为当地消费者所接受。否则将能为当地消费者所接受。否则将“水土不服水土不服”。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p市场需求分析。影响市场需求的四个主要因素有：市场需求分析。影响市场需求的四个主要因素有：n人口数量和结构。人口是影响房地产需求的重要因人口数量和结构。人口是影响房地产需求的重要因素。住房是人类生存不可少的物质条件，人口基数素。住房是人类生存不可少的物质条件，人口基数大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而大，绝对值增加快，对住房需求也会不断增加。而且我们国家的家庭人口结构也在变化，家庭平均人且我们国家的家庭人口结构也在变化，家庭平均人口在减少，对生存空间的需求也在增多。口在减少，对生存空间的需求也在增多。市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策（二）市场供求关系分析（二）市场供求关系分析市场分析市场分析n家家庭庭收收入入。分分析析一一个个地地区区的的市市场场购购置置力力，最最基基础础的的数数据据还还是是家家庭庭年年收收入入，购购房房人人家家庭庭的的年年收收入入水水平平决决定定了了购购置置的的承承受受能能力力。目目前前政政府府的的设设想想是是中中低低收收入入者者购购经经济济适适用用房房，高高收收入入者者购购商商品品房房。而而对对于于开开辟辟商商来来说说，有有效效的的购购置置力力主主要要来来自自中中高高收收入入群群。划划分分中中高高收收入入人人群群主主要要依依据据是是现现行行房房价价与与年年可可支支配配收收入入相相比比，年年收收入入能能匹匹配配的的家家庭庭可可以以说说是是中中等等收收入入层层，高高于于的的为为高高收收入入者者。此此外外，居居民民收收入入预预期期对对住住房房消消费费也也有有相相当当程程度度影影响响。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策n城市化进程。随着经济持续开展、城市工业现代化程度不城市化进程。随着经济持续开展、城市工业现代化程度不断提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市开展总进断提高，城市将集中城乡中的大量人口。从城市开展总进程来看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经程来看，对房地产需求是旺盛的，但也不排除其需求随经济开展而波动。济开展而波动。n消费者预期。消费者预期对未来经济形势的预期，会直接消费者预期。消费者预期对未来经济形势的预期，会直接影响对房地产需求。如果对未来经济形势预期是下滑的，影响对房地产需求。如果对未来经济形势预期是下滑的，居民即使有购置能力，也不会花自己大局部甚至全部积蓄居民即使有购置能力，也不会花自己大局部甚至全部积蓄去买房子。如果是乐观的，居民改善居住条件的愿望变得去买房子。如果是乐观的，居民改善居住条件的愿望变得强烈，对住房的需求就会增加。目前市场存在两种，一局强烈，对住房的需求就会增加。目前市场存在两种，一局部人是对预期不看好，持币观望。一局部人预期通胀，开部人是对预期不看好，持币观望。一局部人预期通胀，开始有入市投资的愿望。始有入市投资的愿望。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策从以上四个因素来分析，中国房地产有良好的开展前从以上四个因素来分析，中国房地产有良好的开展前景，中长期仍然看好。我们要坚决做好主业的信心！景，中长期仍然看好。我们要坚决做好主业的信心！市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p市市场场供供给给分分析析。供供给给与与需需求求是是紧紧密密地地联联系系在在一一起起的的，供供求求关关系系是是市市场场最最重重要要的的关关系系。我我们们不不仅仅要要看看市市场场一一时时卖卖的的好好不不好好，还还要要看看供供求求关关系系，供供大大于于求求迟迟早早会会导导致致市市场场的的衰衰退退。这这里里的的供供给给分分析析是是指指静静态态的的存存量量分分析析。调调查查当当前前的的存存量量、过过去去的的走走势势和和未未来来可可能能的的供供给给。存存量量以以已已批批预预售售面面积积减减去去已已售售面面积积。在在建建数数量量，一一般般以以批批准准施施工工许许可可证证的的面面积积为为依依据据。方方案案开开工工数数量量，一一般般以以已已供供土土地地而而尚尚未未开开工工的的可可建建面面积积计计。已已获获规规划划许许可可数数量量，从从城城市市规规划划和和用用地地方方案案来来分分析析。从从建建设设周周期期、政政策策周周期期来来分分析析供供给给的的差差异异。需需要要注注意意的的是是我我们们分分析析市市场场供供给给变变化化也也应应反反映映供供给给结结构构的的变变化化。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p上述分析必须建立在科学准确的市场调研的基础上。房上述分析必须建立在科学准确的市场调研的基础上。房地产投资一般都是几亿，甚至几十亿，市场调研的准确地产投资一般都是几亿，甚至几十亿，市场调研的准确与否直接影响到投资决策的正确与否。市场调研是获取与否直接影响到投资决策的正确与否。市场调研是获取市场信息的主要手段，在市场调研中所发现的问题必须市场信息的主要手段，在市场调研中所发现的问题必须如实反映，它的目的是为决策者提供参考依据，如实反映，它的目的是为决策者提供参考依据，其结果其结果只是用于辅助决策者作出的正确决策，结果本身不只是用于辅助决策者作出的正确决策，结果本身不是目的。我们反对先入为主，反对为支持领导意图是目的。我们反对先入为主，反对为支持领导意图而论证。而论证。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策市场供求分析市场供求分析p在工程落实后，要对目标工程进行技术分析和初步规划在工程落实后，要对目标工程进行技术分析和初步规划设计。然后依据初步规划设计，对工程进行本体优劣势设计。然后依据初步规划设计，对工程进行本体优劣势分析，并对周边的竞争工程进行比照分析。通过分析，分析，并对周边的竞争工程进行比照分析。通过分析，基本判断本工程的市场定位准确与否与市场价格水平。基本判断本工程的市场定位准确与否与市场价格水平。p下面是案例：北京百合花园下面是案例：北京百合花园竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策（三）工程本体和竞争工程分析（三）工程本体和竞争工程分析市场分析市场分析对各工程的位置、建筑类型、户型、周边配套、企业品牌等条件进行综合分析对各工程的位置、建筑类型、户型、周边配套、企业品牌等条件进行综合分析用用“比较法比较法”，以以1010分为总分值，计算合理、可能售价分为总分值，计算合理、可能售价p考考虑虑到到2 20 00 07 7年年9 9月月百百合合挂挂牌牌时时，珠珠三三角角市市场场已已经经出出现现调调整整态态势势。为为躲躲避避风风险险，工工程程预预留留5 5不不确确定定性性，以以1 14 40 00 00 0元元/平平方方米米销销售售均均价价立立项项。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策在和竞争工程比较时，要注意三点：在和竞争工程比较时，要注意三点：p要摸清竞争工程的实际成交价。竞争工程的市场推出均要摸清竞争工程的实际成交价。竞争工程的市场推出均价不等于实际成交价，决策依据应该是市场的价不等于实际成交价，决策依据应该是市场的“实际实际可行的价格可行的价格”。p要摸清竞争工程的销售周期，一般来讲销售速度和价格要摸清竞争工程的销售周期，一般来讲销售速度和价格成反比。成反比。p根据本工程的投资规模和经营要求作出适当调整。如果根据本工程的投资规模和经营要求作出适当调整。如果要求快速销售、快速回收资金，价格应定得低一些。要求快速销售、快速回收资金，价格应定得低一些。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策竞争工程分析竞争工程分析p财务分析是工程投资决策的重要环节，包括工程本钱测财务分析是工程投资决策的重要环节，包括工程本钱测算、工程投资收益概算和工程资金运作分析，通过这些算、工程投资收益概算和工程资金运作分析，通过这些分析我们不仅要分析工程的投资价值，还要分析我们投分析我们不仅要分析工程的投资价值，还要分析我们投资此工程的资金能力。资此工程的资金能力。市场供求分析市场供求分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策（四）财务分析（四）财务分析市场分析市场分析p财务分析之一财务分析之一 工程本钱。工程本钱。n工程本钱一般包括土地本钱、前期费用、工程建设、工程本钱一般包括土地本钱、前期费用、工程建设、政策收费、不可预见费、三项费用六大局部。政策收费、不可预见费、三项费用六大局部。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策北京百合花园立项本钱测算表（一）北京百合花园立项本钱测算表（一）北京百合花园立项本钱测算表（二）北京百合花园立项本钱测算表（二）p经测算工程立项时总建筑面积经测算工程立项时总建筑面积17.217.2万平方米，可售面积万平方米，可售面积13.713.7万万平方米。预计总投资平方米。预计总投资16.7916.79亿元，折合总建单价亿元，折合总建单价97529752元元/平方平方米，可售单价米，可售单价1218512185元元/平方米。其中：平方米。其中：n土地费用土地费用11.0311.03亿元，占总本钱的亿元，占总本钱的65.7%65.7%；n前期费用前期费用0.130.13亿元，占亿元，占0.8%0.8%；n土建安装土建安装3.133.13亿元，占亿元，占18.7%18.7%；n红线内配套红线内配套0.520.52亿元，占亿元，占3.1%3.1%；n政府收费政府收费0.310.31亿元，占亿元，占1.8%1.8%；n开辟费用开辟费用1.581.58亿元，占亿元，占9.4%9.4%。p实际运作中面积有所增加，总建筑面积实际运作中面积有所增加，总建筑面积17.817.8万平方米，可售面万平方米，可售面积积13.913.9万平方米，动态本钱为万平方米，动态本钱为17.3417.34亿元，上涨了亿元，上涨了3%3%，但折合，但折合总建单价为总建单价为97629762元元/平方米，仅上涨了平方米，仅上涨了0.1%0.1%。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p财务分析之二财务分析之二 收入测算。收入测算。n收入测算一般包括销售收入和租金收入或物业价值，收入测算一般包括销售收入和租金收入或物业价值，如果是持有自营物业，一般按内部收益法来测算。如果是持有自营物业，一般按内部收益法来测算。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p工程立项时预计可实现总销售收入工程立项时预计可实现总销售收入20.2820.28亿元，其中车库是按亿元，其中车库是按照可售车库的建安本钱来计算，资产值照可售车库的建安本钱来计算，资产值0.40.4亿。亿。p实际执行过程中，由于赶在市场出现调整前开盘销售，目前住实际执行过程中，由于赶在市场出现调整前开盘销售，目前住宅回收均价已经到达宅回收均价已经到达1535915359元，商铺回收均价到达元，商铺回收均价到达3331133311元，元，预计销售收入将到达预计销售收入将到达22.622.6亿。亿。销售收入合计销售收入合计1471914719元元/平方米平方米202765202765万元万元住宅住宅1400014000元元/平方米平方米180265180265万元万元配套商业配套商业2500025000元元/平方米平方米2250022500万元万元资产（地下车库）资产（地下车库）292292元元/平方米平方米40274027万元万元北京百合花园立项收入预测表北京百合花园立项收入预测表市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p财务分析之三财务分析之三 现金流量分析。现金流量分析。现金流量分析中应现金流量分析中应包括：包括：n工程所需投资总额。工程所需投资总额。n工程所需启动资金。工程所需启动资金。n企业可调剂资金和预计可调动资金。企业可调剂资金和预计可调动资金。n工程资金缺口最高值、时点及解决方法。工程资金缺口最高值、时点及解决方法。n融资可能与本钱。融资可能与本钱。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策北京百合花园立项全投资现金流量表北京百合花园立项全投资现金流量表北京百合花园立项自有资金现金流量表北京百合花园立项自有资金现金流量表p百合花园立项时现金流测算情况见上表。百合花园立项时现金流测算情况见上表。p立项时工程预计在立项时工程预计在0808年三季度收回自有资金投资，在年三季度收回自有资金投资，在0909年三季度收回全部投资，实现正现金流。年三季度收回全部投资，实现正现金流。p根据目前情况来看，工程已于根据目前情况来看，工程已于0808年年5 5月取得银行贷款月取得银行贷款1010亿元，亿元，20232023年年7 7月再取得月再取得1.51.5亿元，至此股东已全部收回。亿元，至此股东已全部收回。截至目前工程实现销售回笼截至目前工程实现销售回笼10.8610.86亿元，累计投资亿元，累计投资13.313.3亿，按照目前的销售回笼速度，二季度即可收回全部投亿，按照目前的销售回笼速度，二季度即可收回全部投资，实现正现金流。资，实现正现金流。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p财财务务分分析析之之四四 盈盈利利分分析析。工工程程盈盈利利分分析析主主要要是是计计算算与与评评价价工工程程盈盈利利能能力力的的指指标标。房房地地产产开开辟辟最最关关心心的的两两个个核核心心指指标标包包括括：税税前前本本钱钱利利润润率率。n投投资资总总额额是是指指包包括括贷贷款款利利息息的的总总投投资资。这这项项指指标标反反映映的的是是工工程程的的抗抗风风险险能能力力和和工工程程盈盈利利能能力力，也也是是公公司司实实现现利利润润的的主主要要依依据据。n百百合合花花园园工工程程立立项项阶阶段段税税前前本本钱钱利利润润率率为为1 15 5.1 1%，目目前前测测算算税税前前利利润润率率已已经经到到达达2 21 1.2 2%。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策投资年回报率。投资年回报率。n因为局部股东投入是以贷款来计算的。因此在实际工作中因为局部股东投入是以贷款来计算的。因此在实际工作中我们按下面的计算来考核：我们按下面的计算来考核：n这个指标主要反映股东对工程的投资价值。资金是有时间这个指标主要反映股东对工程的投资价值。资金是有时间价值的，股东投入价值的，股东投入5 5亿元，工程净利润亿元，工程净利润2 2亿。如果两年做完，亿。如果两年做完，年投资回报率年投资回报率20%20%，如果四年做完，年投资回报率仅为，如果四年做完，年投资回报率仅为10%10%。n百合花园工程立项阶段测算实投资金年回报率百合花园工程立项阶段测算实投资金年回报率15.3%15.3%。目。目前测算的这个数已经到达前测算的这个数已经到达26.3%26.3%。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策（五）风险分析（五）风险分析p房地产投资是机遇与风险并存的。房地产投资是机遇与风险并存的。p房地产投资风险主要表达在投入资金的平安性，期望收房地产投资风险主要表达在投入资金的平安性，期望收益的可靠性，投资工程的变现性和资产管理复杂性。很益的可靠性，投资工程的变现性和资产管理复杂性。很显然，我们在决策工程投资的过程中，如果其他条件都显然，我们在决策工程投资的过程中，如果其他条件都相同，肯定会选择收益最大的投资工程，但在大多数情相同，肯定会选择收益最大的投资工程，但在大多数情况下，收益并非唯一的标准，因为收益只是一种可行的况下，收益并非唯一的标准，因为收益只是一种可行的未来的风险利益，而不是现实的利益，而工程运作中的未来的风险利益，而不是现实的利益，而工程运作中的风险将影响收益的实现，所以我们决策投资工程时，必风险将影响收益的实现，所以我们决策投资工程时，必须进行风险分析。须进行风险分析。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策从从我我们们实实践践来来看看，常常见见的的需需要要关关注注的的风风险险：n法法律律风风险险。n价价格格下下跌跌风风险险。n本本钱钱上上升升风风险险。n政政策策风风险险n财财务务风风险险。n管管理理风风险险。风风险险法律法律风险风险价格价格下跌下跌风险风险成本成本上升上升风险风险政策政策风险风险财务财务风险风险管理管理风险风险市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策p在决策工程时，我们一定要对选定工程进行风险分析，在决策工程时，我们一定要对选定工程进行风险分析，并对风险防范采取措施，如摸清法律关系，进行法律界并对风险防范采取措施，如摸清法律关系，进行法律界定；进行敏感性分析，提高工程立项标准；对政策走势定；进行敏感性分析，提高工程立项标准；对政策走势进行研究，适应政策要求；对自身的财力人力进行认真进行研究，适应政策要求；对自身的财力人力进行认真摸底，做自己能做的事等等。摸底，做自己能做的事等等。p任何事都有风险。我们在投资决策中分析风险，目的在任何事都有风险。我们在投资决策中分析风险，目的在于提前发现风险，提前防范风险，于提前发现风险，提前防范风险，以尽可能小的风险以尽可能小的风险来获取尽可能高的投资回报。来获取尽可能高的投资回报。市场分析市场分析市场供求分析市场供求分析竞争工程分析竞争工程分析财务分析财务分析风险分析风险分析投资决策投资决策风险分析风险分析p由于房地产投资决策重大，在进行上述分析后还应采取审慎的由于房地产投资决策重大，在进行上述分析后还应采取审慎的态度。我们必须时刻操作自己过于乐观的态度，态度。我们必须时刻操作自己过于乐观的态度，应保持一种应保持一种“健康的疑心健康的疑心”态度来对待前期获得的专业意见。态度来对待前期获得的专业意见。使自使自己既不期望过高的售价水平，也不期望过低的开辟本钱。同时己既不期望过高的售价水平，也不期望过低的开辟本钱。同时还需考虑某些意外事件可能导致的损失。如果这样做了，即使还需考虑某些意外事件可能导致的损失。如果这样做了，即使可能失去一些投资时机，但也会防止由于盲目决策带来的投资可能失去一些投资时机，但也会防止由于盲目决策带来的投资损失。采取审慎的态度是向公司负责。损失。采取审慎的态度是向公司负责。p同时投资决策应履行严格的决策程序，应该召集经营班子和全同时投资决策应履行严格的决策程序，应该召集经营班子和全体相关人员进行集体研究，议定后再报董事会或上级公司审批。体相关人员进行集体研究，议定后再报董事会或上级公司审批。经营班子（尤其是总经理）要对上报材料的真实准确承经营班子（尤其是总经理）要对上报材料的真实准确承担责任担责任。财务分析财务分析竞争工程分析竞争工程分析市场供求分析市场供求分析投资决策投资决策（六）决策分析（六）决策分析市场分析市场分析名录名录房地产行业主要特征房地产行业主要特征第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分第四部分第四部分工程投资决策工程投资决策如何选择工程如何选择工程工程在于操作工程在于操作编制开辟方案编制开辟方案进行规划设计进行规划设计组织工程建设组织工程建设全力推进营销全力推进营销（一）编制开辟方案，并严格执行（一）编制开辟方案，并严格执行1 1、编制依据、编制依据p一是根据市场情况一是根据市场情况p二是企业开展规划和年度经营方案二是企业开展规划和年度经营方案p三是工程立项的可行报告三是工程立项的可行报告