某地产项目商业定位及招商策略报告.pptx

20232023年年4 4月月1010日日河源宝晟城工程商业定位及招商策略报告河源宝晟城工程商业定位及招商策略报告 本工程工作分两个阶段完成，本报告是第一阶段。应开辟商要求，将本工程工作分两个阶段完成，本报告是第一阶段。应开辟商要求，将工程招商策略报工程招商策略报告告内容提前完成，本报告包括市场调研、综合定位及招商策略三局部内容：内容提前完成，本报告包括市场调研、综合定位及招商策略三局部内容：工作工作成果成果工程整体工程整体工作工作内容内容第一阶段第一阶段4545天天营销目标和战略营销目标和战略 推广执行推广执行营销活动策营销活动策招商阶段划分招商阶段划分招商流程招商流程工作计划表工作计划表项目总体定位项目总体定位市场调研及分析市场调研及分析招商策略招商策略 租金策略租金策略合作模式合作模式推广策略推广策略案例研究案例研究形象定位形象定位 主题定位主题定位 客户定位客户定位业态定位业态定位宏观经济背景宏观经济背景城市规划发展战城市规划发展战商圈发展调研商圈发展调研区域市场调研区域市场调研客户问卷调研客户问卷调研商家需求调研商家需求调研第二阶段第二阶段工作说明：工作说明：3030天天调研及分析说明：调研及分析说明：实地调研与踏勘实地调研与踏勘调研内容：调研内容：工程面临的市场竞争工程面临的市场竞争工程客户需求研究工程客户需求研究调研区域：调研区域：河源市区河源市区滨河新区滨河新区周边区域周边区域商家访谈商家访谈访谈对象：访谈对象：未进驻商家未进驻商家3838家家已进驻商家已进驻商家 5 5家家问卷调研问卷调研调研方式：调研方式：定向投放和街头拦访定向投放和街头拦访针对问题：针对问题：消费偏好消费偏好消费能力消费能力消费习惯消费习惯消费者属性消费者属性参考数据参考数据专业数据库：专业数据库：智信恒业数据库智信恒业数据库政府数据库：政府数据库：河源统计网河源统计网河源国土资源网河源国土资源网河源统计年鉴河源统计年鉴相关专业网站：相关专业网站：河源房地产信息网河源房地产信息网赢商网赢商网工作说明：工作说明：从城市开展的高度解读工程背景，对城市及区域的经济、商圈进行深度研究，进行广泛的调查和有从城市开展的高度解读工程背景，对城市及区域的经济、商圈进行深度研究，进行广泛的调查和有针对性的分析，为工程商业整体定位提供市场依据。针对性的分析，为工程商业整体定位提供市场依据。河源东城河源东城首席时尚中心首席时尚中心一个中心，点亮一座城市辉煌一个中心，点亮一座城市辉煌 开展目标开展目标 工程现况工程现况 核心问题核心问题 应对思路应对思路核心问题核心问题1 1一、工程整体开展目标一、工程整体开展目标3636万平米万平米河源东城河源东城一站式时尚中心一站式时尚中心 大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体本工程商业开辟核心目标在于确立工程整体形象的突破和拔高，深挖工程本工程商业开辟核心目标在于确立工程整体形象的突破和拔高，深挖工程1010万平米商业价值，万平米商业价值，奠定区域商业中心的核心地位，并对住宅销售形成带动，为公司积累商业开辟经验，扩大开奠定区域商业中心的核心地位，并对住宅销售形成带动，为公司积累商业开辟经验，扩大开辟品牌影响力。辟品牌影响力。拔高整体拔高整体价值和形象价值和形象带动住宅带动住宅销售销售积累商业积累商业管理经验管理经验培养丰富培养丰富开发品牌开发品牌突破突破现有现有格局格局全新全新定位定位破位破位二、工程面临的核心问题二、工程面临的核心问题工程诊断工程诊断1010万平米总商业体量规模大，具有规模效应万平米总商业体量规模大，具有规模效应商业全部为裙商，且商业主体工程已经完工，商业全部为裙商，且商业主体工程已经完工，定制化可能性小，不利于招商工作定制化可能性小，不利于招商工作所在片区人口偏少，提振商家信心难度较大所在片区人口偏少，提振商家信心难度较大前期缺乏清楚定位，商业价值挖掘不够，目前期缺乏清楚定位，商业价值挖掘不够，目前进驻商家经营状况一般前进驻商家经营状况一般工工程程现现况况二、工程面临的核心问题二、工程面临的核心问题“位于城市开展的主动脉，引领位于城市开展的主动脉，引领区域开展，在建筑品质上具有超区域开展，在建筑品质上具有超越感、前瞻性的标志性建筑综合越感、前瞻性的标志性建筑综合体体”企业品牌企业品牌核心问题核心问题4 4维分析模型维分析模型 区域明显缺乏商业气氛，区域明显缺乏商业气氛，当前人气导入有限，需要细当前人气导入有限，需要细心培养、引导。心培养、引导。整体定位不清楚，主整体定位不清楚，主题性不强，对客户吸引题性不强，对客户吸引力有限。力有限。宣传力度较弱，形象宣传力度较弱，形象输出渠道缺少，客户关输出渠道缺少，客户关注度较低。注度较低。工程目前影响力有限，工程目前影响力有限，临时无法通过品牌资源提临时无法通过品牌资源提升商业经营能力。升商业经营能力。区域气氛区域气氛营销推广营销推广工程定位工程定位工程诊断工程诊断外部空间环境外部空间环境经济背景经济背景产业环境产业环境商业环境商业环境各利益方需求各利益方需求消费者需求消费者需求商家需求商家需求开展商愿景开展商愿景内部资源环境内部资源环境商圈界定商圈界定地块商业价值地块商业价值商业商业SWOTSWOT分析分析案例研究案例研究百事达百事达喜荟城喜荟城COCO ParkCOCO Park商业定位商业定位定位研究定位研究业态研究业态研究招商策略招商策略三、问题应对逻辑说明：三、问题应对逻辑说明：2 2外部环境分析外部环境分析 城市宏观分析城市宏观分析 城市产业分析城市产业分析 城市商业格局研究城市商业格局研究 外部环境总结外部环境总结客家古邑客家古邑 万绿河源万绿河源粤北生态文化名城粤北生态文化名城城市名片城市名片中国绿色经济十佳城市最具开展潜力金融生态市中国绿色经济十佳城市最具开展潜力金融生态市中国十大特色休闲城市中国十大特色休闲城市中国优秀旅游城市中国优秀旅游城市国家园林城市国家园林城市国家信息化试点城市国家信息化试点城市国家电子信息产业基地国家电子信息产业基地广东省文明城市等广东省文明城市等国家卫生城市国家卫生城市一、城市宏观分析一、城市宏观分析河源位置：河源市位于广东省东北部，河源位置：河源市位于广东省东北部，东江中上游，是客家人的主要聚居地之东江中上游，是客家人的主要聚居地之一。东江自北向南流经市区，新丰江从一。东江自北向南流经市区，新丰江从西向东绕城而过，两江在市区东面交汇，西向东绕城而过，两江在市区东面交汇，城市三面环水。下辖一区五县，常住人城市三面环水。下辖一区五县，常住人口口300300万。万。战略要地，枢纽城市：河源作为广东战略要地，枢纽城市：河源作为广东东北门户城市，占据三省通衢战略位置，东北门户城市，占据三省通衢战略位置，成为粤东北枢纽型城市。成为粤东北枢纽型城市。珠三角城市群粤北核心组团：珠三角城市群粤北核心组团：河源市河源市距广州距广州198198公里、距深圳公里、距深圳163163公里、距公里、距东莞东莞183183公里、距汕头公里、距汕头396396公里。是珠公里。是珠三角粤北组团核心城市之一。三角粤北组团核心城市之一。1、河源城市概况、河源城市概况河源河源200公里内畅达广、深；作为珠三角城市群的公里内畅达广、深；作为珠三角城市群的核心城市之一，生态资源丰富，已经成为珠三角后核心城市之一，生态资源丰富，已经成为珠三角后花园名城之一花园名城之一，并占据战略枢纽位置。，并占据战略枢纽位置。一、城市宏观分析一、城市宏观分析河源是珠三角东北区向北往赣闽方向拓展的重要开展轴，是承接广深产业转移核心区域。河源是珠三角东北区向北往赣闽方向拓展的重要开展轴，是承接广深产业转移核心区域。一、城市宏观分析一、城市宏观分析2、区位及交通、区位及交通河源已成为粤东北陆路交通枢纽，是连河源已成为粤东北陆路交通枢纽，是连接珠三角与长三角的接珠三角与长三角的“黄金通道黄金通道”和桥和桥头堡。头堡。陆路交通：河惠高速、河梅高速、粤赣高速、陆路交通：河惠高速、河梅高速、粤赣高速、广河高速及未来汕昆高速、大广广河高速及未来汕昆高速、大广高速聚集河源交通网；高速聚集河源交通网；205205国道、国道、105105国道贯穿全市；国道贯穿全市；铁路交通：南北大动脉京九铁路贯穿、广梅铁路交通：南北大动脉京九铁路贯穿、广梅汕铁路并轨；汕铁路并轨；航空交通：白云国际机场河源城市候机楼于航空交通：白云国际机场河源城市候机楼于20232023年年1212月月2828日正式开通，实日正式开通，实现无缝对接。现无缝对接。水运交通：东江水运上至龙川，下通惠州、水运交通：东江水运上至龙川，下通惠州、东莞、广州。东莞、广州。河源火车站河源火车站粤赣高速粤赣高速汕湛（广河）高速汕湛（广河）高速河惠高速河惠高速京九铁路京九铁路205国道国道河梅高速河梅高速本案本案一、城市宏观分析一、城市宏观分析河源国民经济开展势头强劲，开展速度在粤北区域乃至广东全省均处于前列。良好的宏河源国民经济开展势头强劲，开展速度在粤北区域乃至广东全省均处于前列。良好的宏观经济走势反映出城市经济活力和前景，是城市商业开展的前提和基础。观经济走势反映出城市经济活力和前景，是城市商业开展的前提和基础。3、经济概况、经济概况一、城市宏观分析一、城市宏观分析20232023年河源全市实现年河源全市实现GDP 615.26GDP 615.26亿元，比上年增长亿元，比上年增长11.6%11.6%，增速排全省第，增速排全省第5 5位。河源位。河源20232023年经济增速比年经济增速比全国、全省分别快全国、全省分别快3.8%3.8%和和3.4%3.4%。预计。预计20232023年人均年人均GDPGDP将首超将首超40004000美金。美金。在粤北四城中，河源宏观经济总量因行政区域和人口因素不占优势，但经济开展势头最为强劲，宏观经济增在粤北四城中，河源宏观经济总量因行政区域和人口因素不占优势，但经济开展势头最为强劲，宏观经济增速连续多年保持两位数增长。速连续多年保持两位数增长。河源城镇居民收入和购置力持续快速增加，消费需求稳中趋旺。社会消费品零售保持两河源城镇居民收入和购置力持续快速增加，消费需求稳中趋旺。社会消费品零售保持两位数高速增长，未来河源经济将继续快速开展，居民消费潜力良好。位数高速增长，未来河源经济将继续快速开展，居民消费潜力良好。20232023年河源城镇居民人均可支配收入增幅超过年河源城镇居民人均可支配收入增幅超过12%12%，达，达1652016520元。城镇居民收入保持快速增长态势。元。城镇居民收入保持快速增长态势。截止截止20232023年年末，城乡居民储蓄存款余额年年末，城乡居民储蓄存款余额416.29416.29亿元，增长亿元，增长14.2%14.2%。20232023年河源全市社会消费品零售总额增速超过年河源全市社会消费品零售总额增速超过13%13%，继续保持连续多年的两位数速度增长；总消费金额首次，继续保持连续多年的两位数速度增长；总消费金额首次超过超过200200亿元。亿元。3、经济概况、经济概况一、城市宏观分析一、城市宏观分析用地规模：用地规模：中心片区远景城市建设用地面积到达中心片区远景城市建设用地面积到达40平方公里，包平方公里，包括东埔、老城和江东组团。括东埔、老城和江东组团。人口规模：人口规模：中心城区人口约中心城区人口约30万（户籍人口）常住人口万（户籍人口）常住人口35万，万，2023年规划中心城区人口年规划中心城区人口50万。万。人均居住面积：人均居住面积：2005年人均居住面积年人均居住面积27；2023年人均居住面积年人均居住面积33。规划方向：东拓西控，南北整合，中心提升。规划方向：东拓西控，南北整合，中心提升。开展趋势：城市整体呈带状开展，开展趋势：城市整体呈带状开展，“产业往产业往南，商住往东南，商住往东”格局确定。格局确定。4、城市整体规划、城市整体规划一、城市宏观分析一、城市宏观分析中心城区形成中心城区形成“一带、两轴、三片、四廊、六组一带、两轴、三片、四廊、六组团团”的的“舒展的紧凑型舒展的紧凑型”带型组织机构带型组织机构。本案本案河源经济结构以工业为主导，第三产业（主要是商贸、旅游及其周边产业）全面快速开河源经济结构以工业为主导，第三产业（主要是商贸、旅游及其周边产业）全面快速开展，占比上升较快，产业结构持续优化，城市商业开展气氛向好。展，占比上升较快，产业结构持续优化，城市商业开展气氛向好。1、十二五规划及产业结构、十二五规划及产业结构二、城市产业分析二、城市产业分析十二五规划：到十二五规划：到 2023 2023年全市生产总值到达年全市生产总值到达10001000亿元，年均增长亿元，年均增长15%15%以上。工业主导地位进一以上。工业主导地位进一步增强。步增强。20232023年三大产业结构为年三大产业结构为12.7:51.9:35.412.7:51.9:35.4，相比于，相比于20232023年的年的13.413.4：54.954.9：31.731.7，第三产业上，第三产业上升升3.7%3.7%。河源工业主导的经济结构较为突出，第三产业由于旅游产业的快速开展，占比则持续。河源工业主导的经济结构较为突出，第三产业由于旅游产业的快速开展，占比则持续上升。休闲旅游产业已经成为河源国民快速增长主要经济点之一。上升。休闲旅游产业已经成为河源国民快速增长主要经济点之一。20232023年年末，规模以上工业企业年年末，规模以上工业企业382382家，其中年产值超家，其中年产值超1010亿元的工业企业亿元的工业企业1919家。矿产冶金、家。矿产冶金、饮料制造、轻纺服装、医药制造、建材陶瓷、机械制造、电子电器等七大主导产业实现工业增饮料制造、轻纺服装、医药制造、建材陶瓷、机械制造、电子电器等七大主导产业实现工业增加值加值187.8187.8亿元。亿元。重要产业规划及实施方向：广东省重要产业规划及实施方向：广东省 生产基地、新兴高端制造基地、绿色农副产品生产加工基生产基地、新兴高端制造基地、绿色农副产品生产加工基地、优质饮用水资源开辟基地、生态旅游度假基地和泛珠三角物流基地。地、优质饮用水资源开辟基地、生态旅游度假基地和泛珠三角物流基地。固定投资拉动固定投资拉动GDP增长比例低于增长比例低于50%，第三产业开展占比持续上升，城市经济驱动结构，第三产业开展占比持续上升，城市经济驱动结构健康，走势良好。商品房市场需求旺盛，成交量价快速攀升处于快速开展阶段。健康，走势良好。商品房市场需求旺盛，成交量价快速攀升处于快速开展阶段。2、固定投资及房地产业、固定投资及房地产业二、城市产业分析二、城市产业分析20232023年固定投资年固定投资278.59278.59亿元，占全年实现亿元，占全年实现GDPGDP比例为比例为45.28%45.28%。20232023年河源房地产投资额为年河源房地产投资额为67.1367.13亿元，同比增速亿元，同比增速14.20%14.20%，其中，其中20232023年房地产投资因调控政策效应出现大年房地产投资因调控政策效应出现大幅增长（同比增速达幅增长（同比增速达153.7%153.7%），），20232023年回归正常。年回归正常。20232023年全年房地产销售面积年全年房地产销售面积128.25128.25万万 ，成交金额，成交金额50.250.2亿元。全市商品房成交均价亿元。全市商品房成交均价39143914元元/。河源将旅游产业作为特色重点产业进行打造，产业收入增长十分抢眼；并带动住宿和餐河源将旅游产业作为特色重点产业进行打造，产业收入增长十分抢眼；并带动住宿和餐饮业相关行业开展，批发零售业则继续保持稳定高速开展态势。饮业相关行业开展，批发零售业则继续保持稳定高速开展态势。3、旅游及批发零售产业、旅游及批发零售产业二、城市产业分析二、城市产业分析20232023年河源旅游总收入进入爆发增长阶段，到达年河源旅游总收入进入爆发增长阶段，到达132.42132.42亿元，同比增速到达亿元，同比增速到达116%116%，实现总收入翻番。，实现总收入翻番。20232023年住宿餐饮收入到达年住宿餐饮收入到达18.3618.36亿元，同比增速到达亿元，同比增速到达28.2%28.2%，商务和旅游产业带动该产业高速增长。，商务和旅游产业带动该产业高速增长。20232023年全市已评定星级饭店年全市已评定星级饭店2323家，其中五星级饭店家，其中五星级饭店1 1家，四星级饭店家，四星级饭店2 2家；家；A A级景区级景区8 8个，其中个，其中4A4A景区景区4 4个。个。批发零售产业继续保持平稳增长，批发零售产业继续保持平稳增长，20232023年全市批发和零售业零售额达年全市批发和零售业零售额达191191亿元，增速达亿元，增速达13.3%13.3%。当前河源当前河源现现有商圈主要分布在老城区，有商圈主要分布在老城区，以大型以大型购购物中心物中心为为代表。城市整体商代表。城市整体商业业格局朝格局朝东东拓展，拓展，东东城（城（CBDCBD区域）板区域）板块块商商业业中心崛起，代表城市商中心崛起，代表城市商业业开展方向，开展方向，将改写河源整个商将改写河源整个商业战业战略幅略幅员员。现有商圈：翔丰广场商圈、广晟商圈、广百商圈、现有商圈：翔丰广场商圈、广晟商圈、广百商圈、丽日百货商圈；主要分布在中心城区，经营方向为丽日百货商圈；主要分布在中心城区，经营方向为百货零售，业态较为传统，整体缺乏特色经营；普百货零售，业态较为传统，整体缺乏特色经营；普遍存在交通配套缺乏，存在升级换代潜力和需求。遍存在交通配套缺乏，存在升级换代潜力和需求。新商圈崛起：以坚基和本案商业为驱动核心，形成新商圈崛起：以坚基和本案商业为驱动核心，形成圈河源商业规模最大、定位最高，开辟理念最先进圈河源商业规模最大、定位最高，开辟理念最先进的新中心商圈，包括本案在内将共同提振区域价值，的新中心商圈，包括本案在内将共同提振区域价值，奠定东城商业板块在全城商业幅员中的标杆地位。奠定东城商业板块在全城商业幅员中的标杆地位。三、城市商圈格局研究三、城市商圈格局研究1、现有商圈概况、现有商圈概况河源东城新河源东城新商圈商圈广百新一城广百新一城商圈商圈广晟广场广晟广场商圈商圈翔丰广场翔丰广场商圈商圈丽日广场丽日广场商圈商圈三、城市商圈格局研究三、城市商圈格局研究2、商业开展研究、商业开展研究 现现有商圈相有商圈相对对分散并形成互相分散并形成互相竞竞争局面；争局面；目前河源尚缺乏真正意义上的大型购物中目前河源尚缺乏真正意义上的大型购物中心并提供一站式购物体验，难以满足河源市心并提供一站式购物体验，难以满足河源市民日益提高的消费需求；民日益提高的消费需求；各商圈格局均以各商圈格局均以单单个个购购物中心物中心为为核心，核心，辐辐射能力射能力较较弱，服装、数弱，服装、数码码、电讯电讯、中西餐、中西餐饮饮、KTVKTV、院、院线线等等业态业态混混杂杂，环环境一般；境一般；现现河源市范河源市范围围内尚缺乏个性内尚缺乏个性鲜鲜明的以休明的以休闲闲、娱乐娱乐、餐、餐饮为饮为主要主要业态业态集群的商集群的商业业街区街区。广百广百新一佳新一佳广晟广场广晟广场翔丰广场翔丰广场丽日广场丽日广场红星西路建材街红星西路建材街2.3公里公里1.5公里公里1公里公里2.3公里公里河源河源现现有商有商业业开展格局未能突破主城区的开展格局未能突破主城区的传统传统格局，未能形成集群。商格局，未能形成集群。商业业态业业态和和购购物空物空间间缺乏新意，一站式缺乏新意，一站式MALLMALL或主或主题购题购物街区稀缺，物街区稀缺，传统传统百百货货及及购购物中心面物中心面临临升升级换级换代代趋趋势势；商；商业业街区在街区在综综合合环环境、境、规规划、划、业态业态等均有等均有较较大提升潜力。大提升潜力。三、城市商圈格局研究三、城市商圈格局研究3、代表性购物中心、代表性购物中心从翔丰到从翔丰到丽丽日，代表着河源商日，代表着河源商业购业购物中心开展水平的逐步提升；物中心开展水平的逐步提升；“综综合超市合超市+百百货货零售零售”组组合合传统传统常常规规，体量均在，体量均在2-32-3万以内万以内规规模有限；新商模有限；新商业业中心逐步引入一中心逐步引入一线线理念，注意理念，注意空空间优间优化和化和购购物物环环境。境。第一代第一代购购物中心：广百物中心：广百经营经营状况状况较较佳，周佳，周边环边环境一般，配套缺乏；人流境一般，配套缺乏；人流动线动线缺乏引缺乏引导导，内部空，内部空间间舒适度一般。舒适度一般。第二代第二代购购物中心：翔丰商物中心：翔丰商业业广广场场位于老城区核心地位于老城区核心地带带，人气最旺。采取建筑主楼加，人气最旺。采取建筑主楼加辅辅楼和商楼和商业业街街的建筑的建筑组团组团形式，空形式，空间间丰富，但丰富，但经营业态经营业态多多为为基基础础品牌且集中略品牌且集中略显单显单一，周一，周边边交通交通较为换较为换乱，乱，车车位配套位配套严严峻缺乏。峻缺乏。第三代第三代购购物中心：物中心：丽丽日日购购物广物广场场开开业业最晚，比最晚，比较较注重注重购购物空物空间优间优化和人流化和人流动线设计动线设计，业态业态档次稍档次稍高。高。备注：以上购物中心划分是按照商业主体规划理念、空间形态和业态组合标准界定，非按照其开业时间先后顺序。备注：以上购物中心划分是按照商业主体规划理念、空间形态和业态组合标准界定，非按照其开业时间先后顺序。翔丰广场翔丰广场丽日广场丽日广场广百新一城广百新一城广百广百新一佳新一佳广晟广场广晟广场翔丰广场翔丰广场丽日广场丽日广场三、城市商圈格局研究三、城市商圈格局研究4、购物中心竞争格局、购物中心竞争格局红星西路建材街红星西路建材街2.3公里公里1.5公里公里1公里公里2.3公里公里传统传统商圈商圈竞竞争相当争相当剧剧烈：四大烈：四大购购物中心物中心直面直面竞竞争，均位于中心城区争，均位于中心城区3 3公里核心公里核心商圈商圈辐辐射范射范围围内，内，经营业态经营业态和档次定位和档次定位同同质质化度高，均以群众基化度高，均以群众基础础品牌品牌为为主，主，缺乏缺乏时时尚和特色品牌。尚和特色品牌。河源东城新河源东城新商圈商圈传统传统商圈内休商圈内休闲闲、娱乐娱乐、餐、餐饮业态饮业态呈点呈点状分布，状分布，KTVKTV、咖啡、咖啡、足浴、影院、知足浴、影院、知名品牌餐名品牌餐饮饮及特色餐及特色餐饮饮等等业态业态主要主要围围聚聚在四大在四大购购物中心，整体布局疏散，未能物中心，整体布局疏散，未能集群形成集群形成规规模效模效应应。5 5、未来商圈代表、未来商圈代表坚基商业中心：坚基商业中心：工程规划用地工程规划用地23.823.8万平米，总建筑面积万平米，总建筑面积8080多多万平米。其中商业局部占地面积为万平米。其中商业局部占地面积为14.314.3万平万平米，建筑面积近米，建筑面积近6060万平米；该工程分三期开万平米；该工程分三期开辟，方案六年内建成。辟，方案六年内建成。该工程整体定位较高，涵盖大型购物中心、该工程整体定位较高，涵盖大型购物中心、国际购物街区、高档公寓、甲级写字楼、星级国际购物街区、高档公寓、甲级写字楼、星级酒店。目前处于首期施工阶段。酒店。目前处于首期施工阶段。地处地处CBDCBD核心区域，是政府重点工程。整体核心区域，是政府重点工程。整体规划水准高，将成为整个河源市最为高档的一规划水准高，将成为整个河源市最为高档的一站式购物中心。站式购物中心。三、城市商圈格局研究三、城市商圈格局研究定位高，规模大，设计理念先进：将依托定位高，规模大，设计理念先进：将依托8080万坚基商业中心及本案万坚基商业中心及本案1010万时尚商业中万时尚商业中心，未来将形成河源最具标杆性的东城新区商圈，树立河源新一代商业标杆。心，未来将形成河源最具标杆性的东城新区商圈，树立河源新一代商业标杆。河源国民经济开展势头强劲，良好的经济基础和开展势头将逐步带动居民消费需求的持河源国民经济开展势头强劲，良好的经济基础和开展势头将逐步带动居民消费需求的持续提升，有助于城市商业贸易环境的持续改善。续提升，有助于城市商业贸易环境的持续改善。经济环境经济环境四、外部环境总结四、外部环境总结产业环境产业环境商业环境商业环境河源承接广深产业转移的基地效应凸显，已经形成工业为主导的产业结构，同时生态旅河源承接广深产业转移的基地效应凸显，已经形成工业为主导的产业结构，同时生态旅游休闲产业全面崛起，对外辐射能力持续增强，带动相关服务业进入爆发式增长。游休闲产业全面崛起，对外辐射能力持续增强，带动相关服务业进入爆发式增长。城际、省际等完善便捷的交通畅达三省，河源依靠优美环境和交通枢纽战略位置，加速城际、省际等完善便捷的交通畅达三省，河源依靠优美环境和交通枢纽战略位置，加速融入珠三角城市群，作为珠三角后花园生态名城具有号召力。融入珠三角城市群，作为珠三角后花园生态名城具有号召力。城市环境城市环境城市居民收入快速增长推动购置能力持续提高，消费也存在升级需求；现有商业开展传城市居民收入快速增长推动购置能力持续提高，消费也存在升级需求；现有商业开展传统，新商业正朝着休闲化方向开展，商业格局嬗变产生了全新的开展机遇。统，新商业正朝着休闲化方向开展，商业格局嬗变产生了全新的开展机遇。3 3内部环境分析内部环境分析 地块区域分析地块区域分析 地块本体分析地块本体分析 商业属性界定商业属性界定 核心价值提炼核心价值提炼工程地处中心城区东部，是城市规划开展的工程地处中心城区东部，是城市规划开展的主轴方向，河源重点开展区域。该片区市政主轴方向，河源重点开展区域。该片区市政建设重点投入，片区开展势头加速推进，板建设重点投入，片区开展势头加速推进，板块崛起呼之欲出！块崛起呼之欲出！1、区位概况、区位概况工程地工程地处处城城东东板板块块核心片区，是河源城市核心片区，是河源城市开展主开展主轴轴方向和重点建方向和重点建设设区域。区域。该该区域定位区域定位为综为综合服合服务务功能区，集休功能区，集休闲闲度度假、商假、商贸贸物流、房地物流、房地产产、滨滨江商江商务务等生等生态态产业为产业为主。主。本案本案一、地块区位分析一、地块区位分析城市向东主轴门户，中心价值全面崛起城市向东主轴门户，中心价值全面崛起老城区老城区板块板块沿江沿江-江东江东板块板块越王大道越王大道东城东城CBD板块板块东城东城（东源板块）（东源板块）中心区板块中心区板块河源坚基商业河源坚基商业中心中心本案本案二、地块区位分析二、地块区位分析基于城市开展方向的区域价值：新城崛起，代言未来！与基于城市开展方向的区域价值：新城崛起，代言未来！与CBDCBD整体融合为一体。整体融合为一体。工程所工程所处处区域区域紧邻紧邻河源市河源市CBDCBD，交通便利；，交通便利；位于位于东东城城桥头桥头堡位置，堡位置，门户门户价价值值凸凸现现；工程位于工程位于东东城成熟中心区域，行政中心、教育城成熟中心区域，行政中心、教育中心、同中心、同时时兼兼备备休休闲闲中心、商中心、商业业中心；中心；所在所在东东源区域源区域为为河源开辟河源开辟热热点区域，各点区域，各项项交通交通配套完善可快速配套完善可快速导导入市区消入市区消费费群；群；区域内目前尚缺乏核心商区域内目前尚缺乏核心商业业集群，本工程集群，本工程为为区区域第一个成熟地段大型集中商域第一个成熟地段大型集中商业业工程。工程。承接承接CBDCBD板块并互为辐射、互为提振，东源正加速与主城区融合；城市肌理快速重组，板块并互为辐射、互为提振，东源正加速与主城区融合；城市肌理快速重组，将消抹一切行政板块界线！将消抹一切行政板块界线！二、地块区位分析二、地块区位分析区域已有雅居区域已有雅居乐乐、碧桂园、碧桂园、深深业业、坚坚基等本外地众多知基等本外地众多知名品牌开辟商名品牌开辟商进驻进驻。全市全市标标杆性高端物杆性高端物业环绕业环绕周周边边，如深，如深业业塞塞纳纳湾、碧桂园、湾、碧桂园、鸿鸿大城、雅居大城、雅居乐乐花园、花园、东东江江首府等。首府等。265134134562越王大道越王大道本项目本项目7主城区主城区住区价值认同度高，已住区价值认同度高，已成为河源主流置业片。成为河源主流置业片。二、地块区位分析二、地块区位分析2 2、区域认同度、区域认同度工程总工分五期开辟，总建筑面积工程总工分五期开辟，总建筑面积3636万；万；商业总规划体量商业总规划体量8 8万。万。三期配套建设有政府会议中心。三期配套建设有政府会议中心。商业为商业为1-21-2层裙楼格局，四周均临道路。层裙楼格局，四周均临道路。全盘规划住宅总套数全盘规划住宅总套数23002300余套，预计入住余套，预计入住业主总人数近业主总人数近70007000人。人。目前一至三期已基本售罄，即将推出四期、目前一至三期已基本售罄，即将推出四期、五期推出销售。五期推出销售。三、地块本体分析三、地块本体分析三期三期一二期一二期四五期四五期具标杆影响力的品质大盘，具标杆影响力的品质大盘，8 8万巨量商万巨量商业规模，区域商业中心位置难被撼动。业规模，区域商业中心位置难被撼动。1、商业规模、商业规模客家文化公客家文化公园园越王大道越王大道赣粤高速东赣粤高速东源入口源入口老城区老城区沿江路沿江路大学城大学城东江画廊风东江画廊风景区景区工程可到达性高，多条城市交通干道交工程可到达性高，多条城市交通干道交汇汇，周，周边边道路密集，各道路密集，各项项交通十分便利。交通十分便利。本案本案2、交通条件、交通条件建设大道建设大道河源站河源站新河大道新河大道205国道国道 中中轴轴主干道，中心城区客流外溢的主要交通主干道，中心城区客流外溢的主要交通通道：通道：经经越王大道越王大道3分分钟钟直达直达坚坚基商基商业业中心中心（CBD），），8分分钟钟路程直达市政府（中心城区）；路程直达市政府（中心城区）；便捷出入省便捷出入省级级交通：距离交通：距离205国道国道2.7公里，距公里，距离离赣赣粤高速粤高速东东源入口源入口3.5公里，距离京九公里，距离京九铁铁路河路河源站源站8公里，公里，3-8分分钟钟分分钟钟内内进进入省入省级级交通；交通；未来快捷交通：沿江路修通后，未来快捷交通：沿江路修通后，3分分钟钟直达老直达老城区。城区。三、地块本体分析三、地块本体分析3、物业规划、物业规划一二三期一二三期四五期四五期三、地块本体分析三、地块本体分析一二三期与四五期一二三期与四五期为为道路分割，商道路分割，商业业均均为为1-21-2层层裙楼商裙楼商业业。规规划形成两条商划形成两条商业业街区。街区。37地地块块东东侧侧：紧紧邻邻东东源源最最大大的的城城市市公公园园及及东东源源县政府；县政府；地地块块南南侧侧：对对临临东东源源中中学学，往往西西为为霸霸王王花花小小区。区。地地块块西西侧侧：规规划划市市政政道道路路以以及及东东源源县县局局部部行行政事业单位。政事业单位。工程北侧：东源小学。工程北侧：东源小学。三、地块本体分析三、地块本体分析4、地块四至、地块四至一二三期一二三期四五期四五期东源第东源第一小学一小学东源东源公园公园东源东源中学中学霸王花霸王花小区小区东源县东源县政府政府东源人东源人民医院民医院市政公园尽在咫尺，如何与公园有市政公园尽在咫尺，如何与公园有效互动做足文章，又不致人气分散，效互动做足文章，又不致人气分散，减少交通环岛本身缺乏，是本工程减少交通环岛本身缺乏，是本工程营造商业气氛的关键。营造商业气氛的关键。本工程本工程东源县政东源县政府府东源广场东源广场东源中学东源中学东源小学东源小学东源人民东源人民医院医院东源县第东源县第一幼儿园一幼儿园东源东源核心片区核心片区（本案）（本案）客家文化公客家文化公园园CBD赣粤高速赣粤高速老城区老城区大学城大学城东江画廊风东江画廊风景区景区1、紧邻东紧邻东江画廊江画廊风风景区和景区和东东江，生江，生态环态环境境优优美；美；2、医、医疗疗、交通、教育、医公园、商、交通、教育、医公园、商业业等各等各项项配套配套设设施完整；施完整；3、周、周边边会聚了会聚了东东源源县县各主要行政机关各主要行政机关单单位。位。河源坚基商河源坚基商业中心业中心5、地块周边配套、地块周边配套三、地块本体分析三、地块本体分析地块四面均临道路，客流导入无障碍。地块四面均临道路，客流导入无障碍。102102路公交于工程门口设站，利于拓展路公交于工程门口设站，利于拓展对外辐射。对外辐射。临近广场沿线自然展示面达临近广场沿线自然展示面达250250米米 ，无高大树木遮挡，同时紧邻工程规划主无高大树木遮挡，同时紧邻工程规划主入口，商业展示面条件佳入口，商业展示面条件佳 。地块东侧紧邻行政大道，是东源主要地块东侧紧邻行政大道，是东源主要干道，展示面佳，缺乏在于政府单位人干道，展示面佳，缺乏在于政府单位人气较少；气较少；西侧和南侧紧邻学校，次级干道同样西侧和南侧紧邻学校，次级干道同样具有较好展示面；具有较好展示面；广场环岛交通车流速度较快，需要进广场环岛交通车流速度较快，需要进行弱化。行弱化。250米米6、展示条件、展示条件102路县路县政府站政府站行行政政大大道道三、地块本体分析三、地块本体分析工程展示条件佳，重点利用朝向公工程展示条件佳，重点利用朝向公园的宽度展示面，确立商业形象。园的宽度展示面，确立商业形象。多个道路框定金边银角形成价值依托，使得工程商业街区整多个道路框定金边银角形成价值依托，使得工程商业街区整体价值较为均衡；体价值较为均衡；右侧临近东源广场，视野开阔，昭示性强，广场聚拢人气，右侧临近东源广场，视野开阔，昭示性强，广场聚拢人气，商业价值最优。商业价值最优。西侧正对小学，学生及儿童类消费需求旺盛，商业价值次优。西侧正对小学，学生及儿童类消费需求旺盛，商业价值次优。250米米7、价值研判、价值研判102路县路县政府站政府站行行政政大大道道AABBBBCCD评估等级示意评估等级示意商业街内部商业价值相对均衡，临近公园和商业街区主入口综合价值最高，是工程未来商业街内部商业价值相对均衡，临近公园和商业街区主入口综合价值最高，是工程未来商业主要形象展示面和人气聚集地。商业主要形象展示面和人气聚集地。三、地块本体分析三、地块本体分析1 1、工程战略使命、工程战略使命工程使命：本工程主打差异化定位战略，将与坚基商业中心形成工程使命：本工程主打差异化定位战略，将与坚基商业中心形成东城双重商业中核，带动片区综合价值上行并圈定城市新商圈形东城双重商业中核，带动片区综合价值上行并圈定城市新商圈形象，进而圈定河源商圈东城象，进而圈定河源商圈东城 “双核双核”战略幅员。战略幅员。四、商业属性界定四、商业属性界定传统商圈之外，目前河源整个东城板块缺乏一个真正成熟的商业中心。城东板块居住的人群仍然传统商圈之外，目前河源整个东城板块缺乏一个真正成熟的商业中心。城东板块居住的人群仍然只能就远到传统中心商圈进行购物。只能就远到传统中心商圈进行购物。本案商业开辟体量具有规模效应，高水准提前介入规划和招商，打造成河源东城首席时尚商业中本案商业开辟体量具有规模效应，高水准提前介入规划和招商，打造成河源东城首席时尚商业中心，可就近辐射片区乃至全市范围中高端人群进行消费。心，可就近辐射片区乃至全市范围中高端人群进行消费。目前河源商业板块缺乏真正意义上的娱乐休闲主题型大型商业中心。目前河源商业板块缺乏真正意义上的娱乐休闲主题型大型商业中心。市场空白：目前区域缺乏大型成熟商业中心，客群消费习惯也急需引导升级；市场空白：目前区域缺乏大型成熟商业中心，客群消费习惯也急需引导升级；商圈辐射：区域内社区配套型商业较为常见，辐射面窄、体量小、业态基础，对外影响商圈辐射：区域内社区配套型商业较为常见，辐射面窄、体量小、业态基础，对外影响力相当有限，无法发挥新商圈崛起的扛鼎作用；力相当有限，无法发挥新商圈崛起的扛鼎作用；开辟规模：本工程自身住宅规模较大，具备一定人气支撑；开辟规模：本工程自身住宅规模较大，具备一定人气支撑；人口因素：区域内开辟楼盘较多，政府规划到人口因素：区域内开辟楼盘较多，政府规划到202