通辽市物业管理办法（2023年）.docx

通辽市物业管理办法（2023） 通政发20234号 各旗县市区人民政府，通辽经济开发区管委会，市政府各委办局： 现将通辽市物业治理方法印发给你们，请仔细贯彻执行。 二OO六年二月二十六日 通辽市物业治理方法 第一章 总 则 第一条 为标准通辽市物业治理活动，维护业主、物业使用人和物业治理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，依据国务院物业治理条例、内蒙古自治区物业治理条例等法律、法规的有关规定，结合通辽市实际，制定本方法。 其次条 在通辽市行政区域内从事物业治理及其相关活动适用本方法。 第三条 通辽市人民政府建立行政主管部门负责全市物业治理活动的监视治理工作。 旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作。建立、规划、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、播送电视、质量技术监视、水务等行政治理部门和通讯、电力、消防等单位根据各自职责，依法做好物业治理有关工作。 第四条 各旗县市区人民政府应当加强对物业治理行业的治理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业治理机制，促进物业治理行业安康进展。 其次章 业主及业主大会 第五条 房屋的全部权人为业主。 业主在物业治理活动中的权利和义务根据国务院物业治理条例有关规定执行。 第六条 物业使用人在物业治理活动中的权利、义务由业主和使用人商定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 物业使用人违反本方法和业主公约规定，有关业主应当担当连带责任。 第七条 一个物业治理区域内成立一个业主大会。 业主大会由物业治理区域内全体业主组成。 业主大会代表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益，依照法律、法规和业主大会议事规章的规定履行职责。 第八条 各旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门应当根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素划定物业治理区域。 配套设施不全，不具备物业治理条件的物业区域，由各旗县市区人民政府组织治理，根据政府、建立单位、居民合理负担的原则制造条件，逐步实行物业治理。 第九条 在一个物业治理区域内，已交付使用的物业建筑面积到达百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积到达百分之三十缺乏百分之五十，但使用已超过二年的，可以筹备成立业主大会。 第十条 业主大会筹备组由物业所在地街道办事处及居民委员会负责组织成立，但必需在物业所在地旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门指导下。由业主代表、建立单位(包括公有住房出售单位)、物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组，详细负责业主大会筹备工作。 筹备组中的业主代表由物业治理区域内全体业主在规定时间内推举产生。 筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业治理区域内公告。 第十一条 筹备组自组成之日起三十日内在物业所在地旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门指导下，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责组织召开业主大会会议，并通过业主公约、业主大会议事规章、选举产生业主委员会和制定物业治理用房使用方案。业主委员会纳入社区人民调解、治安保卫、公共卫生、公共事务、公益事业等委员会治理。 只有一个业主的，或者业仆人数较少且经全体业主全都同意，打算不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十二条 业主在业主大会会议上的投票权按内蒙古自治区物业治理条例的标精确定。 第十三条 业主大会履行以下职责： (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规章; (二)选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的工作; (三)选聘、解聘物业治理企业; (四)打算专项修理资金使用、续筹方案，并监视实施; (五)制定、修改物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (六)制定物业治理用房使用方案; (七)法律、法规或者业主大会议事规章规定的其他有关物业治理的职责。 第十四条 业主大会会议可以实行集体争论的形式，也可以实行书面征求意见的形式;但必需有物业治理区域内持有二分之一以上投票权的业主参与。 业主必需参与业主大会会议。因故不能参与的，可以书面托付代理人参与。 第十五条 业主大会作出打算，必需经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规章，选聘和解聘物业治理企业，专项修理资金使用和续筹方案的打算，必需经物业治理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 业主大会的打算对物业治理区域内的全体业主具有约束力。 第十六条 物业治理区域内业仆人数较多的，可以按幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参与业主大会会议。 推选业主代表参与业主大会会议的，业主代表在参与业主大会会议三日前，就业主大会会议拟争论的事项书面征求其所代表的业办法见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的详细票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时照实反映。 业主代表因故不能参与业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参与。 第十七条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议根据业主大会议事规章的规定召开。 有以下情形之一的，由物业所在地街道办事处及居民委员会准时组织召开业主大会临时会议： (一)百分之二十以上的业主提议的; (二)发生重大事故或者紧急大事需要准时处理的; (三)业主大会议事规章或者业主公约规定的其它状况。 第十八条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行以下职责： (一)定期向业主宣传有关物业治理的法律法规; (二)报告物业治理的实施状况; (三)代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业效劳合同; (四)准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和帮助物业治理企业履行物业效劳合同; (五)监视业主公约的实施; (六)业主大会给予的其他职责。 业主委员会的人数由业主大会依据实际状况根据三人至九人的单数确定。 业主委员会在业主委员会委员中推选产生主任一人，副主任一人至二人。 业主委员会委员不得在本物业治理区域内的物业治理企业中兼职。 业主委员会自选举产生之日起三十日内，由所在街道办事处及居民委员会向旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门备案。 第十九条 业主委员会委员应当符合以下条件： (一)本物业治理区域内具备高中以上(含高中)文化程度，具有完全民事行为力量的业主; (二)遵守有关法律、法规; (三)遵守业主大会议事规章、业主公约，榜样履行业主义务; (四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力; (五)具有肯定组织力量; (六)具备必要工作时间。 其次十条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当准时召开业主委员会会议。 其次十一条 业主委员会会议必需有过半数委员出席，作出打算必需经全体委员过半数同意。 业主委员会的打算必需以书面形式在物业治理区域内准时公告。 其次十二条 业主委员会要帮助物业治理企业，催促违反物业效劳合同商定逾期不交纳物业效劳费用的业主，限期交纳物业效劳费用。 其次十三条 业主委员会任期届满两个月前，由物业所在地街道办事处及居民委员会召开业主大会会议进展业主委员会的换届选举;逾期未换届的，建立、房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。 原业主委员会在其任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会全部的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续，必需在街道办事处及居民委员会监视下进展交接。 其次十四条 业主委员会委员有以下情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止： (一)因物业转让、灭失等缘由不再是业主的; (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的; (三)因疾病等缘由丢失履行职责力量的; (四)有犯罪行为的; (五)以书面形式向业主大会提出辞呈的; (六)拒不履行业主义务的; (七)其他缘由不宜担当业主委员会委员的。 其次十五条 因物业治理区域发生变更等缘由导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会在旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门和街道办事处或者苏木乡级人民政府的指导监视下，做好业主共同财产清算和档案资料的移交工作。 其次十六条 业主大会、业主委员会、物业企业要协作公安机关，与居民委员会相互协作，共同维护物业治理区域内的社会治安等相关工作。 在物业治理区域内，业主大会、业主委员会要积极协作居民委员会依法履行自治治理职责，并承受其指导、监视和治理。 业主委员会作出的打算，要告知居民委员会，并听取居民委员会的建议。 其次十七条 住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费列入物业所在地旗县市区人民政府的财政预算。 非住宅物业的业主大会和业主委员会开展工作的办公经费和业主委员会成员的劳务费由全体业主担当;经费的筹集、治理、使用由业主大会议事规章规定;经费的使用状况要定期以书面形式在物业区域内公告，承受业主监视。 其次十八条 业主委员会凭旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门的备案证明，依照有关法律、法规的规定刻制印章。 其次十九条 物业转让后，原业主在办理转让手续三十日内通知居民委员会、业主委员会和物业治理企业。 第三章 前期物业治理 第三十条 在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，由物业所在地街道办事处及居民委员会负责代为选聘物业企业，并参照国家或者自治区制定的前期物业效劳合同示范文本签订前期物业效劳合同，但必需经物业所在地旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门审查前方可生效。 第三十一条 建立单位在销售物业之前，要会同物业所在地街道办事处及居民委员会制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应担当的责任等事项依法作出商定。 建立单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第三十二条 建立单位在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建立单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 第三十三条 自治区提倡建立单位根据房地产开发与物业治理相分别的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业。 住宅物业必需通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业;投标人少于三个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地的旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业治理企业。 第三十四条 前期物业治理招标分为公开招标和邀请招标。 街道办事处及居民委员会是前期物业治理招投标的招标人。 招标人实行公开招标方式的，必需在公共媒体和国家及自治区和通辽市指定的网站上公布招标公告。 招标公告要载明招标人的名称和地址、招标工程的根本状况以及猎取招标文件的方法等事项。 招标人实行邀请招标方式的，要向三个以上物业治理企业发出投标邀请书，投标邀请书要包含本条第四款规定的事项。 招投标所需要的费用由建立单位担当。 第三十五条 招标人在公布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业工程所在地旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门备案： (一)与物业治理有关的物业工程开发建立的政府批件; (二)招标公告或者投标邀请书; (三)招标文件; (四)法律、法规规定的其他材料。 第三十六条 通过招投标方式选聘物业治理企业的，招标人要根据以下规定时限完成物业治理招投标工作： (一)新建现售商品房工程在现售前三十日完成; (二)预售商品房工程应当在取得商品房预售许可证之前完成; (三)非出售的新建物业工程在交付使用前九十日完成。 第三十七条 建立单位与物业买受人签订商品房买卖合同时必需向业主提交物业所在地街道办事处及居民委员与物业企业签订的前期物业效劳合同。 第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的全部权或者使用权，建立单位不得擅自处分。 第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建立单位必需向物业所在地街道办事处移交以下资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业治理所必需的其他资料。 否则不予进展物业验收。 街道办事处要对所辖区域内居民的居住物业的竣工验收资料、技术资料、质量保修文件、使用说明文件和物业治理所必需的其他资料进展收集、登记、整理、编制检索工具。建立档案保管、利用制度。档案实行集中统一治理。 第四十条 前期物业效劳合同可以商定期限。期限未满，业主委员会与物业治理企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止;期限已满，业主大会尚未成立的，原签约双方有一方不愿续约或者已入住业主百分之五十以上对原物业治理企业的效劳不满足的，街道办事处及居民委员会必需先组织召开业主大会，选举产生业主委员会后帮助业主委员会通过招投标的方式重新选聘具有相应资质的物业治理企业。但必需经物业所在地旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门审查前方可生效。 第四十一条 物业治理企业承接物业时，必需对物业共用部位、共用设施设备进展查验。 第四十二条 建立单位根据规划规定，以不低于其开发建立规模千分之三的标准在物业治理区域内配置物业治理用房，缺乏50m2的要补足50平方米，并依法进展全部权登记备案，所需费用由建立单位担当。物业治理用房包括业主委员会、物业治理企业、社区的办公用房和经营用房。 物业治理用房必需作为房地产开发工程综合验收中物业治理落实状况的内容，否则不予进展物业验收。 第四章 物业治理效劳 第四十三条 从事物业治理活动的企业依法向旗县市区工商行政治理部门办理注册登记手续，领取企业法人营业执照。 物业治理企业自领取企业法人营业执照之日起三十日内，向旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门申请核定资质等级。物业治理企业资 质治理方法由自治区人民政府建立行政主管部门制定。 物业治理企业在核定的资质等级范围内从事物业治理活动;未领取资 质等级证书的不得从事物业治理活动。 从事物业治理的人员要根据国家有关规定，取得职业资格证书。 外埠物业治理企业进入通辽市从事物业治理活动的，持资质等级证书和有关证件到工程所在地旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门备案。 第四十四条 物业治理企业根据物业效劳合同的商定，供应相应的效劳。 物业治理企业未能履行物业效劳合同的商定，导致业仆人身、财产安全受到损害的，依法担当相应的法律责任。 第四十五条 物业治理企业承接物业时，与业主委员会办理物业验收手续。 但必需在街道办事处及居民委员会的监视下进展验收。 第四十六条 物业治理用房的全部权依法属于业主。未经业主大会同意，物业治理企业不得转变物业治理用房的用途。 第四十七条 物业效劳合同终止时，物业治理企业必需将物业治理用房交还给业主委员会，但必需在街道办事处及居民委员会的监视下进展交接。 物业效劳合同终止时，业主大会选聘了新的物业治理企业的，物业治理企业之间做好交接工作，但必需在街道办事处及居民委员会的监视下进展交接。 第四十八条 物业治理企业享有以下权利： (一)依照物业效劳合同和治理制度对物业实行治理; (二)依照物业效劳合同的商定收取物业效劳费用; (三)可以将物业治理区域内的专项效劳业务托付给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业治理一并托付给他人; (四)法律、法规规定和物业效劳合同商定的其他权利。 第四十九条 物业治理企业应当履行以下义务： (一)履行物业效劳合同，执行物业治理行业标准和技术标准，依法经营; (二)依据有关法律、法规和物业效劳合同，结合实际状况，起草物业治理制度; (三)承受业主和业主委员会及居民委员会的监视; (四)承受有关行政治理部门和相关单位的监视治理; (五)定期公布物业效劳费用和代管资金的使用状况; (六)妥当保管物业有关资料; (七)发觉违反治安、环境爱护、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，要准时制止，并向业主委员会和有关行政治理部门报告; (八)法律、法规规定和物业效劳合同商定的其他义务。 第五十条 业主委员会与业主大会选聘的物业治理企业参照国家或者自治区制定的物业效劳合同示范文本订立书面的物业效劳合同。 物业效劳合同包括以下内容： (一)当事人和物业的根本状况; (二)物业治理事项; (三)物业效劳质量; (四)物业效劳费用及其收缴方式; (五)双方的权利义务; (六)专项修理资金的治理与使用方式; (七)物业治理用房的使用与维护; (八)合同期限、合同终止和解除的商定; (九)违约责任及解决纠纷的途径; (十)双方商定的其他事项。 第五十一条 物业治理事项一般包括以下内容： (一)物业共用部位的维护和治理; (二)物业共用设施设备及其运行的修理和治理; (三)物业治理区域内公共环境卫生和绿化治理; (四)物业治理区域内安全、消防、交通等帮助治理事项的效劳; (五)物业装饰装修治理效劳; (六)物业档案资料的治理; (七)其他治理事项。 第五十二条 物业效劳收费要遵循合理、公开 以及费用与效劳水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业治理企业根据自治区的有关规定，在物业效劳合同中商定。 物业治理企业可以依据业主的托付，供应物业效劳合同商定以外的效劳工程，效劳酬劳由双方商定。 第五十三条 业主依据物业效劳合同的商定交纳物业效劳费用。业主与物业使用人确定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业效劳费用由建立单位交纳。 第五十四条 物业治理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、排污、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业治理企业承受托付代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 任何单位不得强制物业治理企业代收前款费用，也不得因物业治理企业拒绝代收前款费用而停顿供应效劳。 第五十五条 物业治理企业要帮助做好物业治理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业治理企业在实行应急措施的同时，要准时向有关部门报告，帮助做好救助工作。 物业治理企业雇请保安人员的，要遵守国家有关规定。保安人员在维护物业治理区域内的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第五十六条 旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门要准时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业治理企业等当事人在物业治理活动中的投诉。 旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门受理投诉后，要进展调查处理，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。 投诉内容涉及第三条其次款行政治理部门职责范围的，受理部门自受理之日起五日内移送有关行政治理部门，并书面通知投诉人。 第五章 物业的使用与维护 第五十七条 物业治理区域内制止以下行为： (一)损坏房屋承重构造、主体构造和房屋外貌; (二)转变根据规划建立的公共建筑和共用设施设备的用途; (三)擅自占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地; (四)占用、损坏或者擅自移动物业的共用部位和共用设施设备; (五)违章搭建; (六)擅自设置摊点和集贸市场; (七)随便倾倒垃圾、杂物，侵占和毁坏绿地; (八)擅拘束建筑物屋顶、外墙面上安装、放置、悬挂、张贴物品或者涂写、刻画，安装防盗窗网突出墙体的; (九)擅拘束城市中的住宅小区内饲养畜禽; (十)违反有关规定存放易燃、易爆、剧毒物品，排放有毒气体和废弃物，发出超过规定标准的噪音; (十一)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益 的活动; (十二)法律、法规和业主公约制止的其他行为。 第五十八条 物业治理区域内保修期已满，但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，在进展共用部位、共用设施设备修理时所需费用由建立单位按物业的建筑面积担当。 第五十九条 物业治理区域内的供水相关管线和设施设备(二次加压供水)，修理、养护由供水单位负责。 二次加压供水属供水的附属设施其运行费用由供水单位担当(不包括高层建筑)。 物业治理区域内的二次加压供水单位，必需建立水质治理制度。定期由有卫生行政许可的单位对水质进展常规检测，并对各类储水设施清洗消毒，每半年不得少于一次。所需费用由供水单位担当。 物业治理区域内的供电相关管线和设施(包括箱式变压器)设备的修理、养护由供电单位负责。 物业治理区域内供用热相关管线和设施设备(包括换热站)的修理、养护、运行由供热单位负责。 物业治理区域内的供气相关管线和设施设备的修理、养护治理，由供气单位负责。 物业治理区域内的通讯相关管线和设施设备的修理、养护治理，由通讯单位负责。 物业治理区域内的有线电视相关管线和设施设备的修理、养护治理，由有线电视单位负责。 物业治理区域内的生活垃圾收集、清运、处理的相关费用由环卫部门负责。 物业治理区域内排污相关管线的修理、养护由排污处理单位负责。 前款规定的单位因修理、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当准时恢复原状。 第六十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼构造相连的非住宅物业的业主，应当根据国家的有关规定交纳专项修理资金。 专项修理资金属业主全部，应当按幢设账、专户存储、核算到户，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造，不得挪作他用。 专项修理资金的收取、治理和使用，根据国家和自治区的有关规定执行。 第六章 法律责任 第六十一条 违反本方法的规定，住宅物业未按第三十条方式选聘物业治理企业的，由旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门责令限期改正，赐予警告，并处5万以上10万元以下的罚款;未经批准，擅自采纳协议方式选聘物业治理企业的，由旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门责令限期改正，赐予警告，并处1万以上5万元以下的罚款。 第六十二条 违反本方法的规定，未取得资质证书从事物业治理的，由旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法担当赔偿责任。 以哄骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定惩罚，并由颁发资 质证书的部门撤消资 质证书。 第六十三条 违反本方法的规定，物业治理企业将一个物业治理区域内的全部物业治理一并托付给他人的，由旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门责令限期改正，处托付合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款;情节严峻的，由颁发资质证书的部门撤消资 质证书。托付所得收益，用于物业治理区域内物业共用部位、共用设施设备的修理、养护，剩余局部根据业主大会的打算使用;给业主造成损失 的，依法担当赔偿责任。 第六十四条 物业治理企业未能履行物业效劳合同的商定，导致业仆人身、财产安全受到损害的，依法担当相应的法律责任。 第六十五条 违反本方法的规定，挪用专项修理资金的，由旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门追回挪用的专项修理资金，赐予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款;房地产企业挪用专项修理资金，情节严峻的，并由颁发资质证书的部门撤消资质证书，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 第六十六条 违反本方法的规定，建立单位在物业治理区域内不根据规定配置必要的物业治理用房的，由旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门责令限期改正，赐予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 第六十七条 违反本方法第五十七条第(五)、(七)、(八)项规定的，由旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门或者有关行政治理部门赐予警告，责令限期改正，恢复原状;逾期未改正的，可以并处100元以上2023元以下的罚款;给他人造成损失的，依法担当赔偿责任;违反该条其他规定的，由有关行政治理部门根据有关法律、法规的规定惩罚。 第六十八条 违反物业效劳合同规定，业主逾期不交纳物业效劳费用，经业主委员会催促限期交纳仍不交纳的，物业治理企业可以向人民法院起诉。 第六十九条 旗县市人民政府建立、房地产行政主管部门或者其他有关行政治理部门及其工作人员违反本方法的规定，有以下行为之一的，由有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法赐予行政处分;造成损失的，依法担当赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任： (一)对未到达资质条件的企业核发资 质等 级证书或者对符合条件的企业应当审批而未在规定时限内审批的; (二)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的; (三)不依法履行监视治理职责，或者发觉违法行为不予查处的; (四)未按规定受理物业治理投诉，造成严峻后果的; (五)违反本方法规定的其他行为。 第七章 附 则 第七十条 本方法以下用语的含义是： (一)物业是指房屋及与之配套的设施、设备和相关场地等; (二)物业治理是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进展修理、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生的公共秩序的活动; (三)物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人; (四)房屋承重构造是指房屋的根底、楼板、屋顶、梁柱、承重墙体等; (五)共用部位是指业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重构造、外墙面、走廊墙等部位; (六)共用设施设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。 第七十一条 本方法由通辽市人民政府建立行政主管部门负责解释。 第七十二条 本方法自公布之日起施行。通政字202382号通辽市城市住宅小区物业治理暂行方法同时废止。 物业经理人：.pmC 篇2：金昌市物业治理方法（2023） 金昌市物业治理方法 金昌市人民政府令第31号 金昌市物业治理方法已经市政府第51次常务会议争论通过，现予公布。 市长 张应华 2023年7月3日 第一章 总则 第一条 为进一步加强和标准我市物业治理工作，理顺治理体制，维护业主和物业效劳企业的合法权益,依据中华人民共和国物权法、国务院物业治理条例、甘肃省物业治理方法等法律法规，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市行政区域内的物业治理、使用、维护及其监视治理。 第三条 本方法所称物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护物业治理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第四条 县、区人民政府应当将物业效劳纳入现代效劳业进展规划、社区建立和社区治理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业效劳企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业治理机制，鼓舞采纳新技术、新方法，提高物业治理和效劳水平。 物业治理工作实行属地负责制。县、区人民政府应当加强对物业治理工作的组织领导，在社区(乡镇人民政府)明确物业治理机构，落实工作人员和工作经费;建立物业应急治理机制和长效治理机制。 第五条 市房地产行政主管部门负责全市物业治理活动的指导和监视治理工作，主要职责是： (一)负责制定全市物业治理的政策，标准全市物业治理行为; (二)负责全市物业效劳企业资质治理; (三)指导监视建立全市物业效劳企业信用档案制度; (四)监视全市住宅专项修理资金的交存、使用、治理; (五)负责和指导全市物业效劳企业效劳等级评定; (六)负责物业效劳企业的监视检查和物业从业人员培训等工作。 第六条 县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作，业务承受市房地产行政主管部门的指导和监视。主要职责是： (一)负责对所辖区域内物业效劳企业进展日常指导、监管; (二)建立健全物业治理效劳投诉受理机制，建立物业效劳企业信用档案制度，对效劳不到位的物业效劳企业准时催促整改; (三)协作价格主管部门对物业效劳收费及支出实施监管; (四)监视治理辖区内新建住宅小区前期物业治理招投标工作，负责指导和监视本行政区域内物业承接查验活动; (五)监视并做好所辖区域住宅专项修理资金的交存、使用、治理; (六)帮助社区(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选及备案等工作; (七)依法查处辖区内违反物业治理法律、法规的行为。 第七条 公安部门负责物业治理区域内的治安治理，监管物业治理区域内的保安效劳活动，监视治理物业治理区域内的安防设施。 城管部门负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物、破坏房屋外立面等违法行为;对制造超过规定标准的社会生活噪声和建筑施工噪声的行为进展查处。 价格部门负责物业效劳收费行为的监管，依法标准物业效劳企业的收费行为，准时查处物业治理中的收费及价格违法行为。 第八条 社区(乡镇人民政府)的职责： (一)负责业主大会和业主委员会的筹建、改选及备案等工作，指导、监视业主大会和业主委员会依法履行职责; (二)协调物业治理与社区治理、社区效劳的关系; (三)建立物业治理冲突投诉调解、物业应急修理效劳等机制，依法处理物业治理纠纷，设立并公开投诉电话、投诉点; (四)帮助业主大会、业主委员会、业主委员会委员向新一届业主委员会移交印章、财务、相关档案资料等。 第九条 实行物业治理联席会议制度。联席会议制度由社区(乡镇人民政府)负责召集，社区、业主委员会或业主代表、物业效劳企业、专业经营治理单位、房地产行政主管部门、城市治理部门、公安派出所等部门和人员参与。 物业治理联席会议主要协调解决需多部门联合解决的物业治理问题。 其次章 业主、业主大会及业主委员会 第十条 房屋的全部权人为业主。 因买卖、赠与、继承等法律关系变更，但未办理全部权登记的，在物业活动中视为业主。 居住在物业治理区域内的公房使用人等同于业主。 业主在物业治理活动中，享有法律、法规规定的权利，并履行法律、法规规定的义务。 第十一条 物业治理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益。业仆人数较少且经全体业主同意，打算不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十二条 物业治理区域内，已交付的房屋建筑面积到达百分之五十以上的，或者已交付的建筑面积到达百分之三十缺乏百分之五十，但是交付已满二年的，可以筹备成立业主大会。 符合前款规定，建立单位应当向所在社区(乡镇人民政府)或县、区房地产行政主管部门报送以下筹备首次业主大会所需的文件资料： (一)物业治理区域证明; (二)房屋及建筑物面积清册; (三)业主名册; (四)建筑规划总平面图; (五)交付使用共用设施设备的证明; (六)物业效劳用房配置证明; (七)其他有关的文件资料。 第十三条 社区(乡镇人民政府)负责组织成立业主大会会议筹备组。建立单位和前期物业效劳企业应当帮助筹备组开展工作。 业主大会会议筹备组由业主代表、建立单位以及社区(乡镇人民政府)代表组成。筹备组成员人数为单数，其中业主代表应当不少于筹备组人数的百分之五十。 业主大会会议筹备组自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。 第十四条 业主大会会议筹备组做好以下筹备工作： (一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (二)草拟业主大会议事规章和治理规约; (三)确认并公示业主身份、业仆人数及所拥有专有局部面积; (四)依法确定首次业主大会会议表决规章; (五)制定业主委员会成员候选人产生方法，确定候选人名单; (六)制定业主委员会选举方法; (七)召开业主大会会议的其他预备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业治理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 第十五条 首次业主大会的工作经费由建立单位或原产权单位担当，无建立单位或原产权单位的由全体业主担当。