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设备维修、维护、保养基础知识 设备修理、维护、保养根底学问 一、物业治理效劳的设备、设施构成物业治理中常见的设备、附属设施,主要有:供电设备给排水设备消防设备电梯设备空调暖通设备电讯设备安防设备楼宇智能掌握设备加工修理工具设备房屋本体及其附属设施常见的附属设施,主要有:道路、绿地、停车场库、照明路灯、给水设施、井、化粪池、垃圾箱(房)等。二、物业治理效劳的设备治理意义:1、设备、设施治理是一项极为重要的根底治理工作。2、有利于完善物业使用功能和实现物业保值增值。3、有利于推动物业治理,反映出物业治理公司的治理水平及企业形象。三、物业治理效劳的设备治理效劳意识四、设备运行维护治理的分类(检修等级)1、 日检:_2、 月检:_3、 季(半年)检:_4、 年检:_5、 大修:_五、设备治理的运作方式:房屋设备、设施治理主要包括: 1、专业技术治理和组织治理2、设备设施治理的内容:根底资料、设备运行、设备修理、设备能源、文明安全3、备技术资料的统计分析4、治理制度的建立:六、设备设施的维护要求对人员要求:三严:严查、严管、严控四会:会操作、会保养、会修理、会记录对设备环境要求:三洁净:设备洁净、机房洁净、工作场所洁净对设备要求:四不漏:不漏水、不漏电、不漏气、不漏油五良好:使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好七、设备设施的预防性治理了解设备故障的规律: 削减设备的故障率:重保养方式,通过高密度保养,延长设备的低故障稳定运行时间,削减高额的大修费用支出。八、节能治理技术节能:通过对设备的了解、技术改造、引入先进节能技术等 治理节能:通过了解设备的运行规律,通过治理手段到达节能效果。九、设备的前期介入主要考虑的方面:1、设计方面的要求:从物业治理对物业功能、维护角度考虑准时要求地产修正设计。2、施工治理的要求:从业主使用功能动身修正缺陷。3、竣工验收阶段:图纸资料的精确性、资料齐全、设备功能符合设计要求。十、设备突发大事的处理。1、设备方面的突发大事有哪些:2、设备突发大事处理流程3、处理设备的突发大事应留意的几个方面遇事不慌(特殊是在顾客面前)快速,有条不紊处理。正确评估大事等级,避开事态的扩大化要对大事缘由进展仔细的分析。确保分析数据的牢靠性留意回避风险。十一、争论设备治理中运行维护、预防、突发大事处理、技术档案治理之间关系。 篇2：家用空调设备修理效劳制度 为加强空调修理队伍建立，提高效劳质量，标准家用小型空调系统的修理效劳工作，特制定本制度。 1 空调修理人员必需穿工作服和戴工卡，仪表干净大方。2 空调修理人员严格按预约的时间上门效劳，小扣门，短按铃，入门前要先行礼貌自我介绍，说明身份来意，得到屋主的许可，戴好脚套和备用塑料垫前方能入室作业。3 说话和气，不讲粗话，不涉及他人隐私;要敬重用户的家庭习惯，不向用户询问与工作无关的私事，不与用户争论顶撞，恳切承受用户的批判。效劳工作全过程必需遵守修理安全操作规程。4 修理工作过程中，要留意环境美观的保持和物件的爱护，如需借用用户物品的，必需先征得用户的同意，损坏东西要赔礼，要照价赔偿。5 拆旧或新安装，必需先征得用户同意，对不符合标准的安装，应向用户急躁解释，取消或转变安装意图，如若用户坚持，必需要求用户在施工单上签写意见担当责任。6 修理发觉问题，要向用户仔细说明，要更换材料，必需先向用户说明材料型号、收费标准，得到用户同意，方可更换。7 安装修理完毕，应按规定会同用户一起进展全面检查，尤其是验电和漏气检测，确认无问题后，清理好施工现场，收取应收的款项，主动将施工单交用户签名和签写意见。8 不得承受用户的任何东西，不得以任何理由向用户索取小费，不得以部门的名义从事纯个人利益的经济活动。9 不准以任何理由和用户发生争吵，遇到解决不了的问题，打电话请示，事故问题直接报上级主管，并做好现场爱护。10 严格根据国家建筑业保修规定为用户效劳，属包修期免费效劳的，不得巧立名目收取费用。11 施工完毕后，必需向班组汇报;当时当天不能解决问题的，须向用户明确解释，并向主管领导汇报。12 因安装不当引起设备故障或损坏的，修理员工将担当全部损失。13 效劳工作中做假者，扣除当天工资，重复修理同一故障者(三个月内)，扣发当月奖金。14 不准穿拖鞋上班，不准酒后上班。15 修理人员在效劳过程中，应严格遵守操作规程，在不违反安全与技术规章的前提下，要努力满意用户的要求。附：家用空调设备修理安全操作流程1 整体检查假如需要检测机器的压力、系统各点运行温度值等参数，若为分体机必需在连通室内、外机的状况下进展。假如需要连接压力表检测压机排气压力，请在机器静态时连接好压力表，避开在运行时连接造成高温烫伤。假如需要用手感受压机排气口至冷凝器段管路的温度，请先用手指快速摸索，以免造成烫伤。2 焊接操作假如需要进展焊接操作，必需先放掉系统里的氟里昂，并且在焊接时请戴好防护眼镜。 放氟过程中，操作人员都不能面对工艺管口，高、低压阀门口或对着他人排放，避开被氟利昂冻伤或油污溅到身上。更换电磁四通换向阀，焊接时应用湿毛巾对电磁四通换向阀主阀体进展包扎爱护，假如湿毛巾受热温度上升过快，应立刻往湿毛巾上面淋常温水进展降温处理，避开主阀体受到高温影响其工作性能，同时肯定要留意防止水珠进入电磁四通换向阀内。 铜铝连接收的加长管焊接操作，必需从铜铝连接收两端的铜管处焊接紫铜管加长连接收，喇叭口切割长度应尽可能短，焊接时应用湿毛巾对铜铝焊接部位进展包扎爱护，避开铜铝焊接处受到高温影响。 焊接时请遵守相关的焊接安全操作规程。3 压力检漏假如需要对系统实施压力检漏，必需使用氮气进展，严禁使用其它易燃易爆气体。充入系统的氮气压力不允许超过3MPa。在使用充氮接头进展充氮时，接头不得对着人和其它可能造成损害的地方，以免接头飞出伤人或导致其它损失. 严禁在压缩机工作的状况下充入气体检漏。4 通电运转在单独对分体机室外机组修理时，不得在高压阀门或低压阀门关闭的状况下通电运行，避开压力过高产生系统爆裂事故或压缩机真空运转产生爆炸事故。在对室外风扇系统进展检查时，假如需要通电运转，必需保证在空调面板和风扇网罩安装好的状况进展。在通电的状况下检查机器请遵守相关的电工安全操作规程。5 压缩机检查检查压缩机故障时，首先应对压缩机的机壳外观、电气元器件局部，外置爱护器等电器局部进展检查，检查无误时，再进展通电运行检查。假如需要用手感受压缩机机壳外外表温度时，请先用手指快速摸索，以免造成烫伤。假如需要对压缩机进展吸、排气性能检测，可单独拆下压缩机在空气中通电运转，严禁在封死压机排气口或吸气口的状况下运行压缩机。不允许对压缩机三个接线端子线路插错和利用压缩机进展抽真空操作。更换压缩机时，新压缩机应在要试用安装焊接时才拔掉吸、排气口橡胶塞，换下的压缩机要求准时用透亮胶或其它胶带、橡胶塞封、塞好吸、排气管口，再水平放置。6 加氟操作假如需要在低压侧进展动态加氟操作，请使用复合式压力表缓慢地进展，不允许把制冷剂钢瓶倒置，并尽可能保证参加系统的为气体状态制冷剂。若为分体机必需保证此过程中室内、外机处于连通状态。假如在系统完全无氟的状况下加氟必需先对系统抽真空，在保证真空度的前提下才可以充氟。加氟过程中同时观看系统的压力状况，如有特别请准时终止操作。7 外机清洗假如需要对机器进展清洗，必需先拆下相关的电气零部件，接上电气部件必需在各连接处完全枯燥之后进展。清洗过程中压缩机接线柱必需做好防水爱护措施，假如不慎沾水，请用洁净的布擦干，并尽可能使之在最短的时间内完全枯燥。 篇3：房屋设施设备修理养护治理规定 【房屋、建筑设施】 建物修理工按房屋、设施修理养护规程与房屋、设备、设施(年度)修理规划表的内容要求进展修缮养护;每月一次按房屋、设备、设施巡察内容与要求对小区房屋建筑,公用部位、设施进展巡查;将周期巡查、养护结果记录于共用部位巡查、养护记录表内;房屋、设施修缮工作记录于房屋、设备、设施修理记录表内;房屋、设施发生特别,准时报告设备主管,并在设备主管协同下排解特别。设备主管负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的选购规划的编制,托付修理的联系工作;每年12月按房屋完好状况制订下一年度房屋、设备、设施(年度)修理规划表;组织实施房屋、设施的修理保养工作,对房屋养护、修缮供应工作指导及检查监视;对每次周期巡查养护记录、修理记录进展检查验证;每季度组织建物修理工检查房屋、设施的使用状况,记录房屋、设施检查表,依据日常巡察及季度检查记录根据房屋完好程度评定方法,填写房屋完好程度鉴定表、房屋完好状况分类记录表,经经理审核后上报公司主管部门;【供配电设备】电工每日一次根据房屋、设备、设施巡察内容与程序巡察配电房设备,并记录配电房巡察记录表;配电房每周清扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行“与“备用“每月切换检查一次,并记录设备定期启动表;按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养规划表和供配电设备(设施)修理保养规程的内容要求进展周期检查、保养,并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内;供配电设备、设施修理工作记录于房屋、设备、设施修理记录表内;供配电设备发生特别和故障准时报告设备主管,记录设备故障记录表,并在设备主管协同下排解特别和故障。设备主管负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的选购规划的编制,外托付修理的联系工作;每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养规划表,并按运行状况制订房屋、设备、设施(年度)修理规划表;组织实施供配电设备的运行治理及修理保养工作,并进展指导,检查;每周巡察配电房设备,检查巡察记录、交接班记录;每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写供配电系统检查表。按日常巡察记录及定期检查记录,依据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门;对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进展检查验证;每季汇总设备故障状况,填写设备故障记录(季度)汇总表,报经理审核后,交公司主管部门;按应急预案规定负责处理应急大事。消防设备】日常巡察a.设备修理工每日一次根据房屋、设备、设施巡察内容与程序巡察泵房及风机房设备,记录水泵房巡察记录表和风机设备巡察记录表。设备发生特别和故障准时报告设备主管,记录设备故障记录表,并在设备主管协同下排解特别和故障;定期检查a. 由设备修理工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录设备定期启动记录表;b.由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备修理工参加操作,每年一次进展消火栓、喷淋进展系统测试;送风、排烟系统测试;电源、掌握联动功能以及报警安全系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表,消防送风、排烟系统测试记录表。修理保养a.设备修理工负责消防设施的修理保养工作;b.设备机房每周清扫一次,机组每月清洁一次。消防泵“运行“与“备用“每月定期启动后交替更换一次;c.按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养规划表和消防设备(设施)修理保养规程的内容要求进展周期检查、保养,并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内;d.消防设备、设施修理工作记录于房屋、设备、设施修理记录表内。设备主管a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料选购规划的编制,托付修理的联系工作;b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养规划表,并按运行状况制订房屋、设备、设施(年度)修理规划表;c.组织实施消防设备的运行治理及修理保养工作,并进展指导,检查;d.每周巡察消防设备,检查巡察记录;e.每月定期组织设备修理工检查消防设备的运行状况,填写消防及报警系统检查表。按日常巡察记录及定期检查记录,依据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门【给排水设备】管道工每日一次根据房屋、设备、设施巡察内容与程序巡察泵房设备,并记录水泵房巡察记录表;水泵房每周清扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵“运行“与“备用“每二周交替更换一次;按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养规划表和给排水设备(设施)修理保养 规程的内容要求进展周期检查、保养,并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内;给排水设备、设施修理工作记录于房屋、设备、设施修理记录表内;设备主管负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料选购规划的编制,托付修理的联系工作;每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养规划表,并按运行状况制订房屋、设备、设施(年度)修理规划表;组织实施给排水设备的运行治理及修理保养工作,并进展指导,检查;每周巡察水泵房设备,检查巡察记录、交接班记录;每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写给排水系统检查表。按日常巡察记录及定期检查记录,依据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门;对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进展检查验证;每季汇总设备故障状况,填写设备故障记录(季度)汇总表,报经理审核后,交公司主管部门;每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录水箱清洗消毒记录表;按应急预案规定负责处理应急大事。【弱电设备】分承包方维保人员按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养规划表和弱电设备(设施)修理保养规程的内容要求进展周期检查、保养,并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内;弱电设备、设施修理工作记录房屋、设备、设施修理记录表;弱电设备发生特别和故障准时报告设备主管,记录设备故障记录表,准时排解特别和故障。电工每日根据房屋、设备、设施巡察内容与程序巡察信号接收机房设备及卫星天线,记录信号收视设备巡察记录表;信号接收机房每周清扫一次,信号接收设备每月清洁一次;发觉弱电设备特别和故障准时通知分承包方维保人员并报告设备主管,催促修理保养。保安人员负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备外表,每次交接班时巡察周界报警系统探头和设备,每班一次巡察摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录监控、对讲设备巡察记录表;发觉特别状况,准时报告保安主管、设备主管。设备主管负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系托付保养工作;每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养规划表,并按运行状况制订房屋、设备、设施(年度)修理规划表;组织实施弱电设备的运行治理并按设备修理保养分承包方效劳质量监管方法对分承包方进展监管。对弱电设备修理保养工作进展检查、验证;每周巡察弱电房设备,检查巡察记录;每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写保安防盗系统检查表和摄像监控系统检查表。按日常巡察记录及定期检查记录,依据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门;对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进展检查验证;每季汇总设备故障状况,填写设备故障记录(季度)汇总表,报经理审核后,交公司主管部门;按应急预案规定负责处理应急大事;【电梯设备】分承包方电梯维保人员每周按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养规划表和电梯设备修理保养规程的内容要求进展定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;电梯设备修理工作记录房屋、设备、设施修理记录表;设备发生特别和故障准时报告设备主管,记录于设备故障记录表上,并准时处理。电工每日根据房屋、设备、设施巡察内容与程序巡察电梯设备,填写电梯房巡察记录。发觉特别准时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管,催促修理保养;负责电源局部的修理保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备,记录设备定期启动表。设备主管负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系托付保养工作;每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养规划表,并按运行状况制订房屋、设备、设施(年度)修理规划表;实施电梯设备的运行治理,按设备修理保养分承包方效劳质量监管方法对分承包方的监管。对电梯设备修理保养工作进展检查、验证;每周巡察电梯机房设备,检查巡察记录;每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况,填写电梯设备系统检查表。按日常巡察记录及定期检查记录,依据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门;【水泵设备】管道工a.每日一次根据房屋、设备、设施巡察内容与程序巡察泵房设备,并记录水泵房巡察记录表;b.水泵房每周清扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵“运行“与“备用“每二周交替更换一次;c.按房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养规划表和给排水设备(设施)修理保养 规程的内容要求进展周期检查、保养,并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内;d.给排水设备、设施修理工作记录于房屋、设备、设施修理记录表内;e.给排水设备发生特别和故障准时报告设备主管,记录设备故障记录表,并在设备主管协同下排解特别和故障。设备主管a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料选购规划的编制,托付修理的联系工作;b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养规划表,并按运行状况制订房屋、设备、设施(年度)修理规划表;c.组织实施给排水设备的运行治理及修理保养工作,并进展指导,检查;d.每周巡察水泵房设备,检查巡察记录、交接班记录;e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写给排水系统检查表。按日常巡察记录及定期检查记录,依据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交经理审核后报公司主管部门;f.对每次周期检查保养记录、修理记录、故障记录进展检查验证;g.每季汇总设备故障状况,填写设备故障记录(季度)汇总表,报经理审核后,交公司主管部门;i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录水箱清洗消毒记录表;j.按应急预案规定负责处理应急大事。