工商行商住楼项目建设可行性研究报告.doc

目 录第一章 总 论11.1 项目名称及申报单位概况11.2 项目概况31.3 结论与建议5第二章 市场预测62.1 市场现状分析62.2 市场趋势预测72.3 价格预测82.4 竞争能力分析8第三章 拟建规模及产品方案103.1 拟建规模103.2 产品方案10第四章 土地利用124.1 选址原则124.2 建设地点及土地利用合理性分析12第五章 建设方案165.1 设计依据165.2 总图165.3 土建175.4 设备方案185.5 辅助服务工程19第六章 环境保护和消防296.1 环境保护296.2 消防31第七章 节能分析347.1 用能标准和节能规范347.2 能耗状况和能耗指标分析367.3 节能措施和节能效果分析39第八章 项目管理机构设置478.1 管理机构的设置478.2 职工定员47第九章 项目实施进度489. 1 编制依据和原则489. 2 建设工期48第十章 工程招标4910.1编制依据4910.2项目基本情况4910.3招标初步方案概述50第十一章 投资估算及资金筹措5111.1 投资估算依据及范围5111.2 项目开发建设投资估算5111.3 项目建设及用款计划5211.4 项目投资及资金筹措52第十二章 财务效益分析5312.1 收入预测5312.2 经营税金5312.3 经营成本5312.4 利润总额5312.5 企业所得税5312.6 税后利润5312.7 盈利能力分析5412.8 财务效益评价结论54第十三章 研究结论55附表56附表1 项目总投资估算56附表2 销售收入与销售税金及附加估算表58附表3 投资计划与资金筹措表59附表4 利润与利润分配表60附表5 ：资金来源与运用表61附表6：现金流量表62第一章 总 论1.1 项目名称及申报单位概况1.1.l 项目名称*工商行商住楼1.1.2 项目承办单位概况承办单位：*有限公司法定代表人：*1.1.3 编制依据及范围（1）编制依据投资项目可行性研究指南(试用版)中国电力出版社2002年3月第一版； 国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；房地产开发项目经济评价方法(建标2000205号)*省人民政府关于印发*省固定资产投资项目核准实施办法和*省固定资产投资项目备案管理办法的通知(冀政200532号)；国家发改委【2011】534号文和冀价行费字【2002】44号文；国人防办【2003】第18号文；*市区土地价格执行标准及地价管理规定；国家、省、市有关法律、规范、规定及文件；项目开发建设单位提供的规划、建设条件等有关基础资料。(2)工作范围本项目可研报告研究范围是与*工商行商住楼相关的开发建设工程。本项目场外供水、供电、供气等管网建设投资及道路投资不在本项目研究范围内，不计入本项目投资估算。1.1.4 项目提出的理由及过程随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其近几年来市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。基于此，很多房地产开发商向商业房地产方向发展，既有休闲的商业区域，也有便利的住宅区域，就是商住楼的特点。从部分重点城市近几年的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势，结合部分城市的经济发展状况，其商业地产的发展很快。随着住宅限购令在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内商业产品的销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是，2011年写字楼销售同比增加13%。与此同时，特别在2011年3月限购令严格执行后，四大城市（北京、上海、深圳、广州）商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。顺应商业地产的发展趋势，因此提出了本项目的建设。1.2 项目概况1、拟建地点本项目位于*市*县城内会昌街北侧，东至*县工商银行宿舍，南至*，西至*县建设银行宿舍东侧胡同，北至*县工商银行宿舍。该区域交通设施齐全，交通条件良好，地块位置非常优越。2、建设规模及主要建设内容项目总占地面积*平方米（折合*亩）。建筑物基地面积为687.90平方米，总建筑面积为*平方米，均为地上建筑包括商业建筑面积*平方米，住宅面积1300平方米。本项目建筑为邻街建筑，项目区内无绿化。本项目建筑为4层，拟一至二层为商业，三至四层为住宅。3、主要建设条件（1）供水本工程水源为市政给水管网供给，分为两路供水，分别供给建筑单体生活及消防用水，当市政给水管网压力不足时，由变频给水装置加压供给。（2）雨水、污水排放项目区室外采用雨、污分流体制，雨、污水全部回收利用，在两侧道路下敷设雨水和污水管道。建筑物的粪便污水均经化粪池处理后进入排水管网；区域内建筑物的排水经室外排水管网最终排入市政污水管网。室外地面雨水首先通过渗透补充地下水，多余的雨水溢流排入市政雨水管。对于雨水收集管网的设计采用地面雨水采用渗透排放系统。（3）冬季取暖本项目住宅区域冬季取暖使用天然气壁挂炉，商业区域冬季取暖使用壁挂空调。（4）供电拟采用双路供电，各从附近接入点引入项目配电室。考虑留有余地，变压器容量为800千伏安。（5）供气已由*县*燃气的天然气高压线接口处引入天然气，建成天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。（6）电信本项目电信工程拟由中国电信*分公司解决。4、总投资及资金筹措该工程项目总投资为904.80万元。其中：工程费用607.63万元，占总投资的67.16%；工程其他费用230.15万元，占总投资的25.44%；预备费用67.02万元，占总投资的7.41%。（详见附表1）资金筹措方式：本项目全部资金均为*有限公司自有资金。5、项目建设期本项目建设周期为12个月。初步拟定工程自2013年9月份至2014年8月。6、主要技术经济指标序号指标单位数量备注1建设规模栋12总用地面积平方米*3建筑占地面积平方米687.904总建筑面积平方米*5工程投资万元904.806建设期月127销售收入万元14778销售税金及附加万元829利润总额万元399.9710税后利润万元180.5211所得税万元219.4512投资利润率%66.6313总投资收益率%27.7214投资回收期年2.11含建设期1.3 结论与建议本项目的建设大大提高了土地的利用率，节约土地，对国家和当地的发展有着长远的意义。项目建成后，必将对当地服务和流通业有一定的促进，不仅有利于土地资源的合理利用，优化城市空间布局，落实*县规划，而且有利于改善人民群众的生活环境，提升*县整体形象，加快现代化进程。因此，本项目的建设是必要的。第二章 市场预测2.1 市场现状分析房地产项目的投资的回升对上下游产业的发展，起到的积极的作用，从整个房地产企业的投资积极性看，管理的开发面积、新开工的面积都开始回升，开发商企业的资金非常的充裕，房地产资金来源已经和去年全年持平，房地产开发企业的来源，无论是增长速度还是资金总量来讲，房地产明年还是保持增长。中央经济工作会议为明年中国经济定调为“保增长、扩内需、调结构”这九字方针，这九字方针既是对明年中国宏观经济整体把握，又是对微观行业的具体要求。中央九字方针的确定结束了关于房地产行业是不是国民经济支柱产业的争论，确立了房地产的支柱地位。他进一步解释道，“保增长”是对国内房地产市场的投资作出了要求，“扩内需”是对房地产市场的消费提出了要求，而房地产市场的供需两旺，需要的是保持投资和消费两方面的良性平衡，最后一点“调结构”就是为了实现房地产市场能够获得平衡而提出的有效解决方法。 目前中国房地产业的支柱地位已经成为一个既成事实，而广大群众的购房需求也是一个客观的刚性存在。过去几年的房地产市场在买卖双方非理性的共同推动下，出现了价格畸高、投机盛行、购买力透支等现象，让房地产市场的供方和需方产生了严重的背离。 随着政策调控对住宅市场的持续施压，商业地产的价值逐步体现出来。一些已经没有购房资格的中小型投资者纷纷将视线转移到不限购的商业地产项目，不仅商住公寓热销，具有投资价值的商铺、写字楼也受到市场欢迎。加之住建部部长对于“商品房限购政策短期内不会退出”的表述，无疑会使不限购的房产资源变得更加炙手可热。可见，本项目的建设，市场前景广阔。2.2 市场趋势预测国家历次调控均未涉及商业地产，作为长期持有的物业，商业地产可以带来长期稳定的收益。目前商业地产尚处于发展初期，国家会扶持其稳定发展。稳定的资金收益和政策的扶持，是本土开发商看好商业地产未来发展的主要原因。另外，现在开发商业地产的回报率明显高于开发住宅项目，而高额回报的诱惑也是传统住宅开发商瞄准商业地产进行投资最重要的原因。从世界各国经济发展来看。在经济发展初期，多注重房地产的资本属性，房地产市场被视为资本市场，甚至将房地产业作为拉动经济增长的支柱产业；而当经济发展到一定阶段，房地产的社会属性开始受到关注，房地产市场逐渐转变成为消费市场，房地产的支柱产业地位被高科技产业和现代服务业等新兴产业取代。房地产业不仅在推动经济发展中发挥应有作用，更要在促进民生改善和社会和谐中体现重要功能。从保障和改善民生出发，将房地产业拉动经济增长与更好地解决民生问题统筹起来，这样的增长才能带来经济与社会的协调发展，才符合以科学发展为主题的要求。充分认识房地产业的这种性质变化，正确把握房地产业在经济发展过程中的角色转换，关系着我国转变经济发展方式的战略目标的实现，也关系到国家的长治久安。 随着房地产融资成本、交易成本和持有成本的逐步增加，商业地产开始成为抵御通胀的产品。广义上的商用地产，包括商业地产、写字楼、旅游地产和产业地产。商业地产与一个国家的经济发展息息相关，其发展手段和资本来源非常灵活且多元化，因此投资价值和市场价值优势显著，发展空间巨大。 近年来，每一种商业地产模式都以其特有的资源优势而获得巨大的市场空间。但是随着中国企业的产业转型和消费者的消费习惯转型，2013年的商业地产转型与整合也是不可避免的。 据此分析，我们此时开发本项目商住楼，是迎合市场需求，项目前景良好。2.3 价格预测据调查，今年*市及*县还将陆续推出一系列的项目，整体项目水平与2012年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动*市房价继续走高。今年*市基础建设将要快速发展。今年*市房价整体上涨，从原因上看，主要有四：1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。观念的改变，经济的发展，人们对于休闲购物环境的需求，带动地价上升。2.需求量大。从目前来看，人们对于商业的环境需求越来越高，而且在居住的地方可以就近休闲购物，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.品质的提高，也成为了房市升温的原因。因为随着经济的发展，闲暇时间的增多，人们对于商业的品质要求也逐步提高，最终导致价格上扬。综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定本项目内商业区域销售价格为*元/平方米，住宅区域销售价格为*元/平方米。2.4 竞争能力分析品牌的魅力在房地产业中已经显现，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上本项目地理位置优越，交通方便。而周边地段由于*市近年来的高速发展，致使本项目具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信本项目有较强的竞争力。第三章 拟建规模及产品方案3.1 拟建规模项目总占地面积*平方米（折合*亩）。建筑物基地面积为687.90平方米，总建筑面积为*平方米，均为地上建筑包括商业建筑面积*平方米，住宅面积1300平方米。本项目建筑为邻街建筑，项目区内无绿化。本项目建筑为4层，拟一至二层为商业，三至四层为住宅。3.2 产品方案3.2.1技术设备条件1、 室外（1）外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。（2）屋面：现浇平屋面、屋顶花园。2、室内：（1）内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖吊顶。（2）顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。（3）地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。卫生间、阳台地面铺设高级防滑砖。（4）窗：户外窗用彩铝窗。（5）门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。（6）楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3、配套设备：（1）电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。（2）电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。（3）天然气：天然气管道按要求安装到厨房。（4）给水：变频式供水系统，设独立水表。（5）排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。第四章 土地利用4.1 选址原则本项目选址的指导思想和原则主要有三条：一是保证建设用地的同时，尽量节约土地；二是要有利于改善城市环境质量；三是充分考虑全局发展，局部利益服从整体利益、城市利益服从国家利益、企业利益服从行业利益。4.2 建设地点及土地利用合理性分析本项目位于*市*县城内会昌街北侧，东至*县工商银行宿舍，南至*，西至*县建设银行宿舍东侧胡同，北至*县工商银行宿舍。4.2.1 用地规模及用地性质本项目用地总规模为*平方米，折合*亩，土地性质为其他商服用地。4.2.2 用地方案项目总占地面积*平方米（折合*亩）。建筑物占地为687.90平方米，总建筑面积为*平方米。4.2.3 地理位置1、地形地貌条件*县地理坐标在东经116°2210至116°4440北纬39°0745至39°2840之间，总面积776Km2，属于华北平原北部，介于京、津、保三角地区中心，东部、北部与*市*区、*区接壤，西部与*县相邻，南部与*市毗连，厂区地势平坦，无拆迁物。项目区内地形平坦开阔，东北高、西南低，自然标高在12.3312.71米之间，主要表层为沙壤土层。2、地质条件项目区地层为第四系全新统、属河湖相沉积层，以河流冲积亚沙土、亚粘土夹粉砂层为主，岩性岩相稳定性中等，承载力（FK）一般在100150Kpa。*县地层基地是在中生代的构造活动中形成的。由于地壳变化，形成了新华更系、东北向的断裂结构。位于燕山坳陷的中部，构造线走向东北，西以沧东大断裂与燕山隆起分开，东西为埕宁隆起区。区域水文地质条件项目选址位于永定河故道，地下水资源丰富。浅层水为淡水，呈碱性，硬度高，水化学类型为重碳酸钠镁型水，对混凝土及钢结构不具有腐蚀性。该地区水井深约300500米，单井出水量约80立方米/小时，水型为碳酸氢钠。主要水质指标：pH：8.3，总硬度：27.1mg/l（CaO计）;总碱度：119gm/l（CaO计）;总矿化度494.1mg/l。3、地震情况根据*省地震局、*省质量技术监督局“关于贯彻执行中国地震动参数区划图的通知（冀震发200128号）”，*县地震动峰值加速度为0.15g，地震烈度为7度。4、气象条件*县属于暖温带大陆季风气候。四季分明，春季干旱多风；夏季炎热多雨；秋季光照充足；冬季干燥寒冷。多年平均气温11.5，7月份气温最高，多年平均为26.2；一月份最低，多年平均为5.4。降水量年际变化较大，19562000年，*县多年平均降水量为526.1mm；1994年降水量最大，为1157.5mm；1993年降水量最小，为259.3mm。降水量年内分配不均，全年降水量的78%集中在汛期（69月）。5、水文情况地表水*县大部分地区属海河流域大清*支水系，北部地区属永定河水系，与永定河泛区相邻。由于近年来连年干旱少雨，永定河干涸无水。白沟河发源于太行山东麓，水量较为充沛，在固安境内有太平庄引渠，引白沟河水一部分经固安由东干渠入*境内，一部分由牤牛河金各庄闸拦蓄，由永金渠入*境内或由龙江渠入霸州境内。 地下水依据地层时代，岩性组合，含水层与隔水层的分布状况、水力联系，且从开发利用现状出发，将第四系含水层统划为四个含水组。第含水组：相当于第四系全新统Q4地层，为浅层水。为冲积、洪积、湖积的亚粘土、亚砂土及灰黑色淤泥质粘性土夹薄层细砂、粉细砂、砂层多呈透镜体状发育，底板埋深25.241.0m，厚度25.041.0m。单位涌水量为1015m3/h·m。第含水组：相当于第四系上更新统Q3地层，为承压水。为冲击、洪积及湖积的亚粘土、亚砂土及灰黑色淤泥质粘兴土夹薄层细砂、粉细砂、砂层多呈透镜体状发育，底板埋深为90160m，厚度为64.8119m。单位涌水量为2550m3/h·m。第、含水组间水力联系密切，常混合开采，为当前主要开采层段。第含水组：相当于第四系中更新统Q2地层，为冲、洪积及湖积沉淀物。底板埋深为300400m，厚度为210240m。根据沉积韵律及沉积物岩性，在190280m处分为上、下两段。下段沉积物颗粒粗，以黑红、棕黄及黄色粘土、亚粘土夹砂砾石为主，厚度110120m，单位涌水量为20m3/h·m。上段沉积物颗粒细，以含砂粘土、亚粘土及细中砂为主，厚度100120m，单位涌水量为515m3/h·m。第四含水层：相当于第四系早更新统Q1地层，为冲积、湖积及冰水沉积的紫色、褐色、灰色、绿色粘土、含砂亚粘土及粗中砂、中细砂及含泥砾石层。长石矿物多已风化，粘土硬而密实。底板埋深500520m，厚度120260m。6、交通运输条件全县公路总里程732.4公里，铁路21.4公里。其中省级公路廊霸、廊涿、廊大3条共52.4公里，地方级公路11条共680公里。京九铁路过境21.4公里；城区道路形成两纵(益昌路、武隆路)五横（府东街、玉麟大街、会昌街、金雀街、南环路）布局。同时，文教、卫生、广播电视等各项社会事业也都获得长足进展。第五章 建设方案5.1 设计依据建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008;建筑抗震设计规范GB50011-2010；混凝土结构设计规范GB50010-2010；建筑设计防火规范GB50016-2006；建筑内部装修设计防火规范GB5022295(2001版)；民用建筑施工设计规范GB5017693；公共建筑节能设计标准GB501892005；民用建筑隔声设计规范GBJ11888；民用建筑设计通则GB503522005；屋面工程质量验收规范GB502072002；5.2 总图5.2.1总体规划和空间布局在本规划设计中，注重对整体环境的设计。在低层商业的设计中，注重对消费者心理需求的设计，使消费者体验到商业区的豪华以及舒适。本项目设计以商业、居住为主。休闲、购物、居住，多功能结合，成为*县的一个亮点。5.2.2建筑布局本项目建筑商住楼。布局方式汲取了“流动性空间”的精髓，从务实的单元组团组合入手，先制定一个“组团模块”，再将其放入总体规划中，根据其尺度在已确定的基础格局中推敲确立商业和居住密度，最终形成了规整严谨而又富于趣味的建筑空间形态。5.3 土建 5.3.1建筑1、设计依据及要求（1）设计依据a、建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008;b、建筑抗震设计规范GB50011-2010；c、混凝土结构设计规范GB50010-2010；d、建筑设计防火规范GB50016-2006；e、建筑内部装修设计防火规范GB5022295(2001版)；f、民用建筑施工设计规范GB5017693；g、公共建筑节能设计标准GB501892009；h、民用建筑隔声设计规范GBJ11888；i、民用建筑设计通则GB503522005；j、屋面工程质量验收规范GB502072002；（2）设计要求本着合理利用土地和空间，节约建筑能耗，追求社会综合效益，环境效益、经济效益的原则进行设计。a、保证项目的服务设施齐全、功能完善、经济适用，且考虑到商业区域及居住人员今后的生存和项目的发展。b、项目建筑抗震设防类别：丙类。c、设计使用年限：40年。d、耐火等级：二级。e、抗震设防烈度为7度。f、人防工程：采用易地建设的方式。2、建筑类型a、本项目建筑类型为南北通透的板式多层商住建筑。3、建筑设计（1）创造良好的商业环境为适应当地气候特点，主要布置成南北向，进深控制在14m左右，尽可能做到自然采光通风。立面色彩典雅高贵，设置飘窗，步入式景观阳台等外部凹凸构件形成丰富的外墙肌理。（2）、优化平面功能和强化空间分配在有限的面积指标下，合理组织和布置各功能行为空间，优化分配户内各功能空间的面积，商业使用公共卫生间。明确区分商业区和居住区的功能，使各区域条件明朗化。（3）无障碍设计和安全设计：根据国家有关规范，各个入口均设无障碍坡道等设施，高层建筑栏杆高度均为1.1米，玻璃为中空安全玻璃。（4）、注重良好的综合经济效益在技术、结构上创新求精，强调建筑的隔声、采光、通风、隔热和体型设计，力求改善使用功能，又节约土地、能耗，提高综合经济效益。5.3.2结构设计1、基础采用筏板复合桩基基础。其中地基采用天然地基、复合地基或桩基。2、结构选型本项目多层建筑采用砌体结构形式，高层建筑采用剪力墙结构形式，建筑物按规范设置温度缝。5.4 设备方案序号设备名称品牌型号单位（台/套）数量单价（万元/台）金额（万元）124567小计171.38安装调试费8.57合计179.955.5 辅助服务工程5.5.1给排水1、给水水源本工程水源为市政给水管网供给，分为两路供水，分别供给建筑单体生活及消防用水，当市政给水管网压力不足时，由变频给水装置加压供给。2、项目给水设计饮用水供应结合本工程性质、实际运营情况等因素考虑，本项目饮水为市政给水管网供水。项目用水量本项目建成后，用水种类主要为职工和居民生活用水，根据*省用水定额（DB13/T 1161.32009），职工按照80L/人·天计算，居民按照140L/人·天计算，不可预见用水量按总用水量的10%计算。如下表：序号类别定额估算基数年用水量（万m³）备注1职工80升/人·日365天0.04按15人估算2居民140升/人·日365天0.21按42人估算3未遇见用水量0.03按总用水量的10%计算合计0.28估算年用水量为0.28万m3。均按照全年365天计算。3、项目区排水设计项目区室外采用雨、污分流体制，雨、污水全部回收利用，在两侧道路下敷设雨水和污水管道。各建筑物的粪便污水均经化粪池处理后进入排水管网；餐厅厨房污水均经隔油池处理后进入排水管网；洗车污水经隔油尘沙池处理后进入排水管网；区域内建筑物的排水经室外排水管网最终排入市政污水管网。室外地面雨水首先通过渗透补充地下水，多余的雨水溢流排入市政雨水管。对于雨水收集管网的设计采用地面雨水渗透排放系统。4、消防系统各建筑按规范设置消火栓消防系统及自动喷洒消防系统。消防泵房按区域设在水泵房内，高位消防水箱设在楼顶。本工程按规范设置移动式灭火器。消火栓消防水量20L/S,室内消火栓消防水量20L/S。地上部分为一个防火分区。5.5.2采暖通风本项目暖通专业共包含采暖系统、送排风系统、消防排烟系统及加压送风系统。1、采暖系统（1）本项目住宅区域冬季取暖使用天然气壁挂炉，商业区域冬季取暖使用壁挂空调。 （2）围护结构传热系数：外墙：k=0.77W/（m2·k） 外窗：k=3.00W/（m2·k） 内墙：k=1.76W/（m2·k） 户门：k=1.90W/（m2·k）屋顶：k=0.43W/（m2·k）（3）热源：本工程住宅区域热源为室内天然气壁挂炉，商业区域热源为壁挂空调。（4）住宅区域散热器采用钢制散热器。采暖立管为无缝钢管，支管为PPR管。依据天然气（GB17820-1999），以等价热值换算原理，冬季采暖按照119天计算，使用天然气取暖面积为1300平方米，本项目全年采暖耗热量为457.12GJ，折算成天然气量为1.26万m3。（具体见第七章）2、空调（1）本工程建筑物夏季制冷采用分体式空调系统，室外机置于户外空调板上，并预留电源及冷媒管安装孔洞。并且采用格栅百叶加以掩盖的装饰手法，使里面整洁、漂亮。（2）空调系统冷凝水设专用立管集中排放。3、送排风及排烟系统本项目的卫生间均设置排风系统。4、加压送风系统本项目无窗防烟楼梯间、前室和合用前室按规范规定设置加压送风系统。5.5.3 电气设计设计范围包含变、配电系统、照明配电系统、动力用电设备的供电系统、防雷接地系统、电话系统、有线电视系统、可视对讲系统、公共广播及消防紧急广播系统、电气消防系统。（1）电源电源现状本项目电源引自市政供电系统。根据场地格局分布，负荷等级及负荷容量。从两个不同区域降压站/同一降压站不同母线段引2路入项目变配电室。然后由变配电室配出低压线路至建筑物。两路10KV市电为主用电源，互为备用，任一路10KV电源能承担100%负荷。应急（或备用）电源应急电源EPS：应急照明采用相对集中的EPS作为应急电源，蓄电池供电时间为90分钟，要求电源切换时间小于0.2秒。不间断电源UPS：在重要弱电负荷附近（如监控室、消防控制室、安防系统、计算机网络机房、固定通讯机房、移动通讯机房等）集中设置在线式UPS，为其提供优质、连续供电电源、蓄电池供电时间为30分钟。项目用电量计算本项目用电主要为运营和生活用电。按照建筑照明设计规范（GB50034-2004）规定，商业区域70W/平方米（kx=0.6，包括空调用电）计算，每天8个小时，面积*平方米，其年用电量为16.8万Kwh；住宅区域按40W/平方米（kx=0.5）计算，每天6个小时，面积1300平方米，其年用电量为5.69万Kwh。全年按365天计算。本项目年耗电量为22.53万Kwh。（2）强电专业设计变、配电系统a.本工程以下设备用电为一级负荷 项目区照明 消防水泵、排烟风机及其他消防设备 火灾疏散用应急照明及标志灯 其他用房用电负荷为二级负荷。b.变配电系统10kV高压配电装置采用金属封闭开关设备，配移开式真空断路器。操作机构采用直流220V电源。市电提供一路10kV电源，采用单母线的接线方式。进线柜与隔离柜、计量柜之间有可靠闭锁，防止带负荷推拉小车。低压配电装置采用抽屉式或者开关插入式低压配电柜。两台变压器的低压母线间设母联开关，正常时分段运行，自投手复，事故时一台变压器可负担本项目区建筑物的重要用电负荷。c.变配电所及变压器选择项目区由两路10kV市电供给箱式变压器，考虑留有余地，变压器容量为800千伏安。配电系统a.配电电压等级及配电方式项目区建筑物内配电电压为220/380V，采用TN-S系统。各建筑物中的主要用电设备根据负荷的级别、安装容量、用途重要性及防火分区的划分等采用树干式与放射式相结合的供电方式，以提高其供电可靠性。b.电气线路室外10kV电源线路敷设方式由甲方确定。各建筑物内的导线全部采用铜线。从配电室引出的线路经电缆桥架，或电缆线槽至各配电箱。场地照明线路采用沿马道在封闭式的线槽内敷设。照明设计a.照明控制建筑物内公共空间采用智能照明控制系统，根据不同需求、不同时段及自然光环境设定多场景模式，在监控室集中控制。b.应急照明下列环境应设应急照明兼工作照明：变配电所、消防水泵房、消防控制室。楼梯、走廊、设应急疏散指示灯。场地设应急照明、电源接自双电源切换箱，灯具选用卤钨灯，各出入口及通道设常亮的疏散指示标志灯。c.防雷接地防雷按“建筑物防雷设计规范”本项目各个建筑物属于第二类防雷建筑物。将屋顶装饰杆、金属屋面、屋内网架、金属拉杆连成整体，以钢筋混凝土柱中的钢筋为引下线，利用基础钢筋网作为接地装置。接地所有配电装置的外壳及事故情况下可能带电部分实行保护接地。变压器中性点直接接地。低压配电系统的接地形式为TN-S系统。建筑物及进出建筑物的各种金属管道作总等电位联结。配电装置的保护接地，变压器低压侧中性点接地以及建筑物的防雷接地共用接地装置。其接地电阻小于1欧姆。在插座回路设漏电保护断路器以保护人身安全。在重要的配电箱内设浪涌保护器，用以减少过电压对电子设备的造成损坏。（3）弱电设计火灾自动报警及消防联动控制系统a.本工程自动报警为一级保护对象，在项目区内设置消防中心，对整体项目区的消防进行探测监视和控制。消防中心的报警设备由火灾报警控制器、CRT图形显示屏、打印机、UPS不间断电源及备用电源组成。b.走廊等公共场所均采用感烟探测器。根据规范要求设有手动报警器及声光报警器。c.消防联动控制系统在消防中心设置联动控制台。控制方式分为自动控制和手动控制两种。通过联动台，可以实现对消火栓、自动喷洒灭火系统，以及切断一般照明及动力电源的监视和控制。通信及综合布线系统本系统设计为开放性、先进性、集成性和可扩展性、安全性及经济性原则。创造最佳的性能、价格比，并适应今后的技术发展预留空间。通信系统电话系统项目区内电话按每户一部考虑。设一个电话电缆交接间。各户客厅均设电话插座。电话电缆采用五类双绞线。项目内固定电话线路的敷设均由当地通讯部门完成。项目内通信线路全部为地埋通信管道敷设方式。由通信公司引来的通信光纤进入项目区内电话交换机房，由交换机房馈出大对数电缆引至各室外通信电缆交接箱。项目区内固定电话用户均由室外电缆交接箱配出。地埋通信管道采用直径100mm塑料管，埋地通信管道穿越主要道路时采用KN110钢管。进户通信电缆用直径70mm钢管保护，直埋敷设。消防通信项目区公共建筑内的消防通信由项目区通信网有线用户利用市话特服号码与消防部门进行通信联络。有线电视系统有线电视信号直接由市网引入，位置与有线电视主管部门协商确定。 本工程在每户的客厅和主卧各设有线电视插座。有线电视系统采用“分支分配”方式配至各户，在弱电竖井内设前端箱分配放大信号。网络系统与项目区内电话系统共用前端设备，单体建筑内设接线器。各户客厅均设网络插座。电气消防系统a.在一层设置消防控制室。本项目的消防泵房分别由项目区变电室用剖缆引来两路专用220380V电源供电，末端自动互投。b.消防水泵、排烟风机、加压风机及应急照明电源等采用两路电源供电，末端互投方式供电。c.在公共场所及楼梯间、走道及前室设应急照明、出口指示灯：应急照明、疏散照明采用集中蓄电池作备用电源，其连续供电时间不小于20min。d.在消火栓处设置带动作指示灯的消火栓按钮，火灾时可直接起动消火栓泵，并将信号送至本楼座配电室的光、力柜用分励方式切除非消防电源、使公共走道灯及楼梯灯自动点亮；同时启动排烟风机。e.在一层值班室内可控制加压风机的起停以及消防泵起动并设信号显示。f.本建筑按照消防规范需要设置火灾自动报警系统。按照消防规范要求设置感烟火灾探测器、手动报警器及相应的消防紧急广播系统。g.本项目所有公共部分均设置应急广播系统，当有火灾发生时，由消防控制室启动紧急广播，疏散建筑内人员。h.按规范设置火灾自动报警系统并设置区域火灾报警显示器。安全监控系统在项目主要入口、商业等公共区域设置摄像机，在监控中心能显示记录各监视点及来自报警器的报警信号。火灾报警消防系统组成：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；消防事故广播系统；消防直通电话系统；消防自动报警系统：本系统采用控制中心型智能消防报警系统，具有火灾报警、联动控制、紧急广播切换等功能，系统包括附电话插孔的手动报警按钮、感烟探测器、感温探测器等报警装置，同时系统监测消火栓按钮，湿式报警阀，压力开关，水流指示器，防火阀的动作信号，喷淋阀的位置信号等。项目区设