宁乡灰汤温泉高尔夫项目前期策划报告.pptx

合富辉煌房地产合富辉煌房地产(湖南）湖南）20082008年年2 2月月1616日日目录目录前期策划报告前期策划报告Part1项目及区域分析Part2定位Part3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位前期策划报告Part1项目及区域分析Part2定位Part3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位项目毗邻长常高速，紧邻宁乡大道。距宁乡县城中心约5公里，距离长沙约30公里，距益阳约36公里，距宁乡灰汤镇约50公里，项目地块自然较好。项目位于宁乡经济开发区，毗邻长常高速和宁乡大道，自然环境较好本案本案项目区位基地属于典型的丘陵地形，地块内山体较多，但山体自然形态较好，坡势较为平缓，利于别墅产品的规划布置；项目地块内分布着大大小小的水池和鱼塘，拥有非常好的水系资源，景观设计过程中可以适当保留利用；项目地块绿化覆盖率高，拥有较为丰富的植被资源，建议在规划设计中对原生植被加以保留，保证项目原生态资源。项目环境项目环境项目基地面积3826亩左右，已经办理土地转让手续的约1300亩左右。商业配套区、居住组团、场地要划分分块界线，并分组团计算经济技术指标。体育运动公园应预留高尔夫球场规划，其专项设计单独报相关专业职能部门审查。商业配套区 1、建筑层数：以多层为主 2、建筑密度：不大于30 3、容积率：不大于2.0 4、绿地率：不小于40 5、交通出入口：临宁乡大道考虑两个交通出入口，考虑入口广场的建设，建筑退后道路红线50米以上。居住区 1、建筑层数以低、多层为主，局部地区可考虑高层 2、建筑密度：不大于35 3、容积率：不大于1.2（低层居住组团容积率不大于1.0）4、绿地率：大于45（以分块面积为标准计算）项目地块条件项目地块条件本案位于宁乡北部新城区，长常高速与宁乡大道；项目所在地块周边远景规划为居民居住区，随着城市的扩张，该区域也将成为新的开发热点区域。县城的定位，从长株潭城市群核心乃至全省“一点一线”，长沙市域及宁乡县县域三种空间尺度全面分析衡量。确定县城性质为“四城一心”：集商贸、休闲于一体的长沙市卫星城；具有山水城市风光的生态城市；宁乡县的政治、经济、文化、科技、信息中心。目前宁乡的行政规划发展向西北进行拓展，新县政府等政府机关的搬迁带动了周边房产项目的开发；老城区开发主要集中在沩水风光带，城区开发量较少；老城区老城区新城区新城区城市向西、北拓展，新行政中心所在地成为目前开发热点区域宁乡县县城远景规划（20002020）项目地块分析项目地块分析项目区域发展方向本案项目地块东边用地基本为工业用地本案所在区域为城市向北扩张第一站目前项目地块东边地块的远景规划基本以二类工业用地为主，表明将来项目周边还将有大量的企事业单位入驻经济开发区；项目地块西侧目前规划的为一类居住用地、商业金融用地以及娱乐休闲用地，预示该区域将成为一个城市新兴的居住区域。项目所在地块不属于政府重点规划区域，但从目前远景规划来看，地块所在区域将成为城市向北扩张的第一站。项目地块分析项目地块分析本案所在区域情况本项目处于新区发展的质变阶段由居住氛围的形成转向生活氛围的形成本项目处于新区发展的质变阶段由居住氛围的形成转向生活氛围的形成新城区发展历程的4个阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段与城市间交通网络的形成开始形成居住氛围生活配套的完善进一步提升生活氛围对周边进行辐射，形成区域中心项目区域现处阶段项目地块分析项目地块分析本案所在区域情况宁乡房地产市场背景宁乡房地产市场背景n n20072007年，宁乡在工商建设等单位登记的房地产企业达年，宁乡在工商建设等单位登记的房地产企业达5252家，家，06-0706-07年进入市场运作并进年进入市场运作并进行了备案登记的入市企业共行了备案登记的入市企业共4848家，其中本地企业家，其中本地企业3131家，外来企业家，外来企业1717家。家。0606年至今，开年至今，开发运作房地产项目共计发运作房地产项目共计5151个，其中已竣工项目个，其中已竣工项目9 9个，在建个，在建2020个，待建个，待建2222个。个。n n0707年年1-91-9月，全县投入资金月，全县投入资金13.513.5亿，拉动亿，拉动GDPGDP增长增长6%6%，同比增长，同比增长50%50%，房地产业开始，房地产业开始成为宁乡县经济的支柱性产业；成为宁乡县经济的支柱性产业；n n1-91-9月，商品房已竣工面积月，商品房已竣工面积48.148.1万平米，同比增长万平米，同比增长204%204%，其中多层房屋竣工，其中多层房屋竣工30.230.2万平万平米。商品房在建面积米。商品房在建面积82.882.8万平米，同比增长万平米，同比增长47.9%47.9%，其中多层为，其中多层为5151万平米，占万平米，占61.6%61.6%，小高层在建小高层在建31.831.8万平米，占万平米，占38.4%38.4%，后续开发待建面积约，后续开发待建面积约371371万平米，同比增长万平米，同比增长94.6%94.6%。n n1-91-9月，全县共销售月，全县共销售30953095套房屋，销售总面积套房屋，销售总面积39.839.8万平米，其中多层万平米，其中多层18411841套，套，21.221.2万平万平米，占米，占53.3%53.3%，同比增长，同比增长41.3%41.3%，小高层销售，小高层销售12541254套，套，18.618.6万平米，占万平米，占46.7%46.7%，同比增，同比增长长143.5%143.5%。n n目前宁乡普遍均价在目前宁乡普遍均价在20002000元元/平米左右，最高房价已经突破平米左右，最高房价已经突破30003000元元/平米平米宁乡07年房地产随着全国地产一片大好形势下也在快速的发展，随着外来企业的进驻，开发水平不断提升，房价水涨船高。宁乡本地对中高端以上房产宁乡本地对中高端以上房产物业需求升温。物业需求升温。区域评价区域评价区域评价区域评价区域交通条件较好；区域交通条件较好；由于缺乏生活配套，区域缺乏发展原动力，造成区域发展缓慢；由于缺乏生活配套，区域缺乏发展原动力，造成区域发展缓慢；对于大多数人而言，该项目所在区域处于城市边缘，心理距离较远；对于大多数人而言，该项目所在区域处于城市边缘，心理距离较远；自然环境较好，为人们认可的健康绿色居住环境。自然环境较好，为人们认可的健康绿色居住环境。区域未来展望区域未来展望区域未来展望区域未来展望区域将是宁乡县城城市外扩的第一站，也是长沙城市拓展的后花园；区域将是宁乡县城城市外扩的第一站，也是长沙城市拓展的后花园；产业园区、生态旅游、休闲产业将成为本区域的主导；产业园区、生态旅游、休闲产业将成为本区域的主导；当前的规划格局，使得本区域将成为宁乡未来的中高端居住区。当前的规划格局，使得本区域将成为宁乡未来的中高端居住区。宁乡房地产市场背景宁乡房地产市场背景宁乡房地产市场背景宁乡房地产市场背景随着宁乡经济发展，房地产开发水平不断提升，房价水涨船高；随着宁乡经济发展，房地产开发水平不断提升，房价水涨船高；宁乡本地对中高端以上房产物业需求升温。宁乡本地对中高端以上房产物业需求升温。项目区域分析前期策划报告Part 1项目及区域分析Part 2定位Part 3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位整体定位结论1 1整体物业定位整体物业定位酒店、酒店、1818洞标准高尔夫、高尔夫练习场会所、住宅、商业、洞标准高尔夫、高尔夫练习场会所、住宅、商业、温泉度假村、学校幼儿园。温泉度假村、学校幼儿园。2 2项目属性定位项目属性定位中南地区旅游休闲商务住区中南地区旅游休闲商务住区3 3产品发展理念产品发展理念创建湖南乃至中南地区标志性、引领性的旅游商业地产创建湖南乃至中南地区标志性、引领性的旅游商业地产4 4案名建议案名建议建议建议1 1：圣塔菲国际风情小镇（重点推介）：圣塔菲国际风情小镇（重点推介）建议建议2 2：豪斯登堡国际风情小镇：豪斯登堡国际风情小镇建议建议3 3：尚峰尚水（开发商品牌案名）：尚峰尚水（开发商品牌案名）住宅高尔夫酒店温泉度假村商业整体物业定位整体物业定位形象定位形象定位中南地区旅游休闲商务住区差异性分析差异性分析：别的商业特色是：消费购物为主，旅游休闲为辅本案商业特色是：旅游休闲为主，消费购物为辅旅游休闲为主，消费购物为辅项目属性定位项目属性定位定位理念 休闲地产休闲地产是一种全新的置业模式，原来旅游景点形态的“旅游生活时代”已被都市概念延伸的“文化、休闲、度假、观光、游乐、生活文化、休闲、度假、观光、游乐、生活”等复合形态的“休闲度假生活时代休闲度假生活时代”所替代。在本项目中，以“居住休闲居住休闲”作为核心价值体系，具备强有力的支撑点。文化：文化：高尔夫是一种独特的文化资源，在很多人心目中高尔夫不是简单的运动，更是代表着身份的象征。休闲：休闲：社区内的高尔夫球推杆练习场、标准18洞高尔夫球场、星级酒店、温泉度假村等高档配套将休闲度假的情趣自然引入居住中。生活：生活：完美的户型设计、周到的物业服务、优美的自然风光构成了一个具有生态功能的生活殿堂。确定“居住居住+休闲休闲”的核心价值必将成为都市生活方式的延伸和补充，将“52”现代模式的生活方式和现代人文资源、自然资源深度结合，并赋予国际的、时代的休闲度假观念的理念，倡导一种“在家度假在家度假”的概念。创建湖南乃至中南地区标志性、创建湖南乃至中南地区标志性、引领性的旅游商业地产引领性的旅游商业地产n全方位打造本项目与湖南现有商业的差异性，发挥项目整体优势，从而产生强大的内聚力和辐射力，占据市场的制高点，获得可持续发展的品牌效应。n使项目成为展示湖南旅游城市新形象的名片，实现开发公司整合社会众多产业资源合作发展，持续发展、品牌提升的战略目标。产品发展理念产品发展理念内部有机关系和价值平台建立内部有机关系和价值平台建立循环流动，彼此相互依存循环流动，彼此相互依存,在一个复合产业空间在一个复合产业空间项目价值项目价值温泉渡假温泉渡假温泉渡假温泉渡假五星酒店五星酒店五星酒店五星酒店休闲商业休闲商业休闲商业休闲商业休闲居住休闲居住休闲居住休闲居住高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫有机关系有机关系项目各个子项在功能上的互补性和互动性的存在，最大程度地形成资源共享，对自身的价值链进行全面超越。构建出全新的内部价值让渡系统。价值平台价值平台自身丰富的业态空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的人流、度假流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的全新价值平台。效应关键点效应关键点各功能须有机联系和融合，才能促使整个项目运作平稳，充满活力，而充当这一衔接效应关键点是高尔夫。案名建议案名建议1 1案名释义：案名释义：圣塔费小镇，被誉为美国最富裕的小镇之一，该镇拥有底蕴丰厚的历史文化，治安非常良好，当地全年阳光普照，环境优美，居民甚至专享现代国际大都市的高尔夫球和网球俱乐部会籍，当地选民经常驾驶高尔夫球车前往票站投票，生活异常闲适。镇上建筑风格典雅古朴，分为传统西班牙、地中海式、日式等，如此悠闲的生活境地，成为了美国一大批城市中坚的理想居住地。本项目以美国南加州”圣塔菲”小镇生活为蓝本，以南加州西班牙风格为主体，结合西班牙风格和地中海等建筑风格，将充满激情和异域风情的世界经典建筑再现长沙。与项目整体定位风格比较吻合。圣塔菲国际风情小镇圣塔菲国际风情小镇(Santa Fe Town)重点推介案名建议2 豪斯登堡国际风情小镇豪斯登堡国际风情小镇案名释义：案名释义：“豪斯登堡”是荷兰女王位于海牙的宫殿，整个宫殿建筑风格具有浓郁的欧洲风情。日本九州长崎的“豪斯登堡主题乐园”是亚洲最大的休闲主题乐园，占地152公顷，集休闲娱乐、旅游观光、饮食居住为一体的综合性度假城市。以“开发建设与环境保护相辅相成”为标准，豪斯登堡公园的每个角落都体现出自然与人类共生存的设计建设理念。在本项目中，国际学校、高尔夫球场、温泉度假村、大型商业配套融合各国的建筑精粹与文化精粹，以“豪斯登堡主题公园”作为本项目的创作蓝本，使人们在居住空间感受各个国度风情的同时，实现居住、商务、休闲、教育的和谐统一。前期策划报告Part 1项目及区域分析Part 2定位Part 3物业发展建议一整体定位二住宅定位三高尔夫定位四酒店定位五温泉度假村六商业街定位1 1住宅客户定位住宅客户定位2 2住宅定位思路住宅定位思路3 3湖南高尔夫别墅开发分析湖南高尔夫别墅开发分析4 4湖南度假区别墅开发分析湖南度假区别墅开发分析5 5长沙别墅开发态势长沙别墅开发态势6 6开发依据总结开发依据总结7 7目前住宅价格建议目前住宅价格建议住宅定位客户定位项目首期的主力客户将是周边企事业单位的中高管、专业技术人员以及私营业主。该客户群体为或者拥有财富，或者拥有智慧，或者财智并重的人士，将该批人士定位为“财智阶层”。目前“财智阶层”为整个社会的中流砥柱，是推动和改变社会的群体。购买项目首期的客户自然将以周边市场客户为主，然后随着时间的推移，项目配套等资源成熟后，项目知名度逐渐提升，影响力的不断扩大，购买客户的辐射半径才会逐渐扩散至长沙市区乃至省内或省外其他城市。中南地区中南地区/湖南湖南/长沙上层中产以及财富阶层长沙上层中产以及财富阶层客户定位类别类别类别类别0 0 0 0区域分布区域分布区域分布区域分布行业分布行业分布行业分布行业分布占有型顶端富占有型顶端富占有型顶端富占有型顶端富豪豪豪豪没有明显的区域特性，没有明显的区域特性，覆盖全省以及周边地市覆盖全省以及周边地市没有明显的行业分布，多为大型私营业主，没有明显的行业分布，多为大型私营业主，企业高管，政府及事业单位高官企业高管，政府及事业单位高官改变生活方式改变生活方式改变生活方式改变生活方式的富裕阶层的富裕阶层的富裕阶层的富裕阶层城市内居多城市内居多项目区域内项目区域内城区：高收入的卫生、信息城区：高收入的卫生、信息IT IT、金融、教、金融、教育、机关事业单位中高层管理者育、机关事业单位中高层管理者区域内：经济开发区内各企业高收入的中区域内：经济开发区内各企业高收入的中高管理者，园区管委会等机关事业单位中高管理者，园区管委会等机关事业单位中高层管理者高层管理者追求文化和品追求文化和品追求文化和品追求文化和品味的泛公务员味的泛公务员味的泛公务员味的泛公务员区域附近的白区域附近的白区域附近的白区域附近的白领，普通职员领，普通职员领，普通职员领，普通职员靠近项目区域的城区靠近项目区域的城区及周边区域及周边区域项目所在区域项目所在区域城区：高收入的卫生、信息城区：高收入的卫生、信息IT IT、金融、教、金融、教育、机关事业单位职员育、机关事业单位职员区域内：经济开发区内各企业高级白领区域内：经济开发区内各企业高级白领地州县客户地州县客户地州县客户地州县客户周边地市周边地市私营业主，地市的政府官员私营业主，地市的政府官员核心客户核心客户主力客户主力客户主力客户核心客户随区域成熟，项目逐步配套完善随区域成熟，项目逐步配套完善项目前期项目前期项目后期项目后期演变演变其他客户其他客户客户定位核心客户群拓展客户群主力客户群偶得客户群宁乡县城、玉潭镇以及项目周边其他乡镇客户：1、政府公务员；2、项目周边工业园企业中高层管理人员及专业人员；3、私营业主；4、企业高级白领。长沙市、长沙县、望城县以及浏阳市等项目周边市县客户：1、各市县政府高官；2、各市县知名企业中高层管理人员以及高校教授；3、各市县私营企业私营业主；4、各市县知名企业高级白领。湘潭、株洲、常德、益阳以及娄底等项目周边县市客户：1、各地市政府高官；2、各地市知名企业中高层管理人员；3、各地市私营企业私营业主；4、其他投资客户。湖南省其他地州市以及湖南周边省市：1、高尔夫物业爱好者；2、省内投资者；3、省外投资者；4、其他城市有灰色收入的相关人士。客户定位依据1交通枢纽四通八达。宁乡是省会长沙的卫星城，扼湘中、湘西北之咽喉，是沟通长沙、益阳、娄底、湘潭几大城市的交通枢钮，历来为战略要塞、商贾重镇。国道319线、省道宁涟线、宁娄线、宁韶线，石长铁路和长常高速公路以及正在筹建的洛湛铁路贯穿县境。沩、乌、楚、靳四水流入湘江，在地理交通上具有一定优势。从而形成1-2小时经济圈。良好的交通条件使宁乡具备强大的辐射功能，形成1-2小时经济圈客户定位依据2长沙房地产市场中端客户以教师为主，涵盖了传媒人士、高级白领、私营企业主、医生等多种阶层，可以说属于高尚职业的阶层。总体来说，中端客户以长沙的中产阶级为核心阶层。他们既不属于城市的顶富阶层，也不需要为满足生活需求而忙碌奔波。他们是一个城市的支柱阶层。中产阶层是长沙房地产市场中端客户的核心力量 从以上调查图表所示，我们不难发现，长沙私营企业主在当前长沙房地产市场高端客户主要构成情况尽管各项目在主要客户构成成分上有一定出入，但不可否认私营企业主绝对是其中的核心力量，其次是医生、公务员、教师、公司高级白领。私营企业主是长沙房地产市场高端客户的核心力量客户定位依据3客户定位依据4市区在岗人员年收入情况（万元市区在岗人员年收入情况（万元/年）年）主要目标客户群 20062006年市区国有单位从业年市区国有单位从业人员数量为约人员数量为约3232万人，人万人，人均年收入均年收入2.352.35万元左右万元左右 行业收入水平最高的为医行业收入水平最高的为医疗卫生、通讯疗卫生、通讯ITIT类、政府类、政府公务员类、金融保险、文公务员类、金融保险、文体娱乐、教育等行业体娱乐、教育等行业 政府公务员、教育、医疗政府公务员、教育、医疗卫生行业不包含各项福利、卫生行业不包含各项福利、补贴以及其他形式的收入补贴以及其他形式的收入 统计不含私营业主统计不含私营业主长沙市稳定高收入人群：集中于卫生、信息长沙市稳定高收入人群：集中于卫生、信息ITIT、金融、教育、公务员等机关事业单位、金融、教育、公务员等机关事业单位客户定位依据5大盘的客户定位是复合的，不能只针对某一窄众市场大盘的客户定位是复合的，不能只针对某一窄众市场花园洋房、类别墅花园洋房、类别墅财富阶层财富阶层准财富阶层 上层中产占有型顶端富豪愿意改变生活方式的富裕阶层追求文化和品味的泛公务员本项目的产品构成本项目的产品构成客户构成客户构成周边地市客户低密度豪宅社区低密度豪宅社区（别墅类）1 1住宅客户定位住宅客户定位2 2住宅定位思路住宅定位思路3 3湖南高尔夫别墅开发分析湖南高尔夫别墅开发分析4 4湖南度假区别墅开发分析湖南度假区别墅开发分析5 5长沙别墅开发态势长沙别墅开发态势6 6开发依据总结开发依据总结7 7目前住宅价格建议目前住宅价格建议住宅定位住宅定位思路地块现状1.规模大2.位置偏3.未来热点区域4.交通便利思路1.引领区域开发2.综合产业体带动住宅3.住宅为主利润点4.以产业+住宅形成差异化竞争5.客户以长沙市为核心,幅射全省,甚至省外;6.中高端以上客户需求以别墅、类别墅、花园洋房为主；住宅定位方向1.高端别墅提升整体档次2.类别墅产品顺应别墅市场主流需求3.高端花园洋房利润最大化住宅物业类型定位方案住宅物业类型定位方案n n方案一：高端别墅高端别墅+类别墅类别墅+洋房洋房n n方案二：高端别墅高端别墅+类别墅类别墅重点推介方案一，原因：重点推介方案一，原因：获取更广泛的客群；实现利润最大化；以最快的速度回笼资金；人流最大化可实现与产业的互动。重点推介长沙典型独立别墅情况长沙典型独立别墅情况楼盘楼盘楼盘楼盘名称名称名称名称在售在售在售在售均价均价均价均价(元元元元/平米平米平米平米)开发商开发商开发商开发商占地占地占地占地面积面积面积面积(亩亩亩亩)总建总建总建总建筑面筑面筑面筑面积积积积(万万万万)最新最新最新最新推货推货推货推货量套量套量套量套数数数数建筑风建筑风建筑风建筑风格格格格面积区面积区面积区面积区间间间间()主力面主力面主力面主力面积区间积区间积区间积区间()销售销售销售销售速度速度速度速度客户情况客户情况客户情况客户情况项目优势项目优势项目优势项目优势保利保利阆峰阆峰云墅云墅96009600湖南保湖南保利房地利房地产开发产开发有限公有限公司司60060020209797北美建北美建筑风格筑风格300-300-500500400-400-500500快快长沙本地占长沙本地占70%70%，湖南省内，湖南省内株洲株洲,湘潭湘潭,衡阳等在长沙工衡阳等在长沙工作客户占作客户占20%20%，省外广州，省外广州,深圳等客户占到深圳等客户占到10%10%。购房。购房客户的职业以私营企业高层、客户的职业以私营企业高层、国营单位领导、个体经营户、国营单位领导、个体经营户、公务员为主。公务员为主。规模、品牌、规模、品牌、环境、纯独环境、纯独立别墅区、立别墅区、临长沙生态临长沙生态动物园、融动物园、融城核心去区城核心去区长沙长沙玫瑰玫瑰园园110011000 0长沙玫长沙玫瑰园房瑰园房地产开地产开发有限发有限公司公司1001.1001.464697.8497.843232意大利意大利古典风古典风格建筑格建筑447-447-937937500-500-569569慢慢公务员、垄断行业从业者占公务员、垄断行业从业者占主导；各行业年轻人占重要主导；各行业年轻人占重要比例比例.（望城约占（望城约占20%20%、岳、岳麓约占麓约占20%20%、河东约占、河东约占40%40%、户口在外地客户约占、户口在外地客户约占20%20%）品牌、规模、品牌、规模、独立别墅邻独立别墅邻水设计，水水设计，水景资源丰富景资源丰富 小区内部配小区内部配套齐全，套齐全，碧桂碧桂园园.威尼威尼斯城斯城110011000 0碧桂园碧桂园集团集团268526851231236060北美主北美主题风格题风格183-183-12001200200-200-400400较快较快长沙本地客户占长沙本地客户占60%,60%,省外省外客户占客户占40%,40%,省外客户主要省外客户主要以广州碧桂园项目的投资客以广州碧桂园项目的投资客户户.购房客户的职业主要以老师购房客户的职业主要以老师,公务员公务员,企业老板企业老板,高管高管,私私营业主为主营业主为主.规模、品牌、规模、品牌、水岸别墅，水岸别墅，岛居生活，岛居生活，四面环水；四面环水；小区内部配小区内部配套齐全，套齐全，绿城绿城 青青竹园竹园130013000 0湖南绿湖南绿城投资城投资置业有置业有限公司限公司100010001414（一（一期）期）8 8北美建北美建筑风格筑风格400-400-12471247400-400-600600一般一般长沙本地占长沙本地占60%,60%,湖南省内湖南省内株洲株洲,邵阳邵阳,常德常德,衡阳等客衡阳等客户占户占25%.25%.省外广州省外广州,深圳深圳,杭州等客户占到杭州等客户占到15%.15%.购房购房客户的职业以外贸客户的职业以外贸,制造制造,汽汽车车,矿产矿产,钻石等奢侈品行业钻石等奢侈品行业的私营企业为主的私营企业为主品牌、规模、品牌、规模、高尔夫别墅、高尔夫别墅、300300亩天然亩天然青竹湖、全青竹湖、全装修庭院设装修庭院设计庭院面积计庭院面积为为10001000平米平米长沙典型双拼别墅情况长沙典型双拼别墅情况楼盘楼盘楼盘楼盘名称名称名称名称在售在售在售在售均价均价均价均价(元元元元/平米平米平米平米)开发商开发商开发商开发商占地占地占地占地面积面积面积面积(亩亩亩亩)总建总建总建总建筑面筑面筑面筑面积积积积(万万万万)最新最新最新最新推货推货推货推货量套量套量套量套数数数数建筑风建筑风建筑风建筑风格格格格面面面面积积积积区区区区间间间间()主力主力主力主力面积面积面积面积区间区间区间区间()销售销售销售销售速度速度速度速度客户情况客户情况客户情况客户情况项目优势项目优势项目优势项目优势美洲美洲故事故事95009500长沙德长沙德普置业普置业发展有发展有限公司限公司 80080060603434北美建北美建筑风格筑风格340-340-400400340-340-400400快快 长沙市内；其它地长沙市内；其它地市；沿海及湘籍人士。市；沿海及湘籍人士。融城核心、景观资源融城核心、景观资源丰富、丰富、产品产品汀湘汀湘十里十里60006000长沙创长沙创普房地普房地产开发产开发有限公有限公司司80080030304 4新中式新中式建筑风建筑风格格328-328-348348328-328-343343较快较快大学城各高校教师和大学城各高校教师和科研单位技术人员、科研单位技术人员、河西公务员、私营企河西公务员、私营企业主、垄断行业人士、业主、垄断行业人士、企业中高级管理人员。企业中高级管理人员。地段、生态环境优美、地段、生态环境优美、新中式、湖湘文化、新中式、湖湘文化、亲水和江南景观、含亲水和江南景观、含浦科教园的发展，使浦科教园的发展，使地块具有浓厚的现代地块具有浓厚的现代人文氛围，人文氛围，麓山麓山恋迪恋迪亚溪亚溪谷谷60006000长沙鼎长沙鼎力置业力置业有限公有限公司司304.304.2 215154242西班牙西班牙风格的风格的建筑风建筑风格格290-290-300300290-290-300300快快主要为大学城高校教主要为大学城高校教师、政府公务员、个师、政府公务员、个体小私营业主、大型体小私营业主、大型企业中高级管理人员企业中高级管理人员等，客户年龄偏于年等，客户年龄偏于年轻。轻。地段、景观资源丰富地段、景观资源丰富岳麓山下、人文环岳麓山下、人文环境浓厚、户型独特；境浓厚、户型独特；叠加别墅客厅设计通叠加别墅客厅设计通风采光较好风采光较好湘江湘江一号一号90009000长沙创长沙创远置业远置业有限公有限公司司92792795951717现代简现代简约风格约风格330-330-360360330-330-360360快快长沙本地的老板、开长沙本地的老板、开福区的机关干部、外福区的机关干部、外地的投资客等地的投资客等千亩鹅羊山，鹅羊山千亩鹅羊山，鹅羊山公园、湘江，江心月公园、湘江，江心月亮岛亮岛长沙典型联排别墅情况长沙典型联排别墅情况楼盘楼盘楼盘楼盘名称名称名称名称在售在售在售在售均价均价均价均价(元元元元/平米平米平米平米)开发商开发商开发商开发商占地占地占地占地面积面积面积面积(亩亩亩亩)总总总总建建建建筑筑筑筑面面面面积积积积(万万万万)最最最最新新新新推推推推货货货货量量量量套套套套数数数数建筑建筑建筑建筑风格风格风格风格面积面积面积面积区间区间区间区间()主力主力主力主力面积面积面积面积区间区间区间区间()销销销销售售售售速速速速度度度度客户情况客户情况客户情况客户情况项目优势项目优势项目优势项目优势麓山麓山恋恋.迪亚迪亚溪谷溪谷50005000长沙鼎长沙鼎力置业力置业有限公有限公司司304.304.2 215153030西班西班牙风牙风格的格的建筑建筑风格风格220-220-240240220-220-240240快快主要为大学城高校教师、主要为大学城高校教师、政府公务员、个体小私营政府公务员、个体小私营业主、大型企业中高级管业主、大型企业中高级管理人员等，客户年龄偏于理人员等，客户年龄偏于年轻。年轻。地段、景观资源丰富地段、景观资源丰富岳麓山下、人文环境浓岳麓山下、人文环境浓厚、户型独特；叠加别厚、户型独特；叠加别墅客厅设计通风采光较墅客厅设计通风采光较好好托斯托斯卡纳卡纳75007500长沙城长沙城普置业普置业有限公有限公司司27027024248787意大意大利的利的建筑建筑风格风格 300-300-500500300-300-500500较较慢慢周边城市客户（湘潭，株周边城市客户（湘潭，株洲等）洲等）3030。市内公务员。市内公务员占到占到3030以上。涟源私营以上。涟源私营业主占到业主占到2020散客占到散客占到20%20%以上以上 产品依山势打造，园产品依山势打造，园林规划较好，景观资源林规划较好，景观资源优厚；临湘府路，交通优厚；临湘府路，交通便捷，地段较好，适宜便捷，地段较好，适宜人居；人居；汀湘汀湘十里十里48004800长沙创长沙创普房地普房地产开发产开发有限公有限公司司80080030305656新中新中式建式建筑风筑风格格280-280-290290280-280-290290较较快快大学城各高校教师和科研大学城各高校教师和科研单位技术人员、河西公务单位技术人员、河西公务员、私营企业主、垄断行员、私营企业主、垄断行业人士、企业中高级管理业人士、企业中高级管理人员。人员。地段、生态环境优美、地段、生态环境优美、新中式、湖湘文化、亲新中式、湖湘文化、亲水和江南景观、含浦科水和江南景观、含浦科教园的发展，使地块具教园的发展，使地块具有浓厚的现代人文氛围，有浓厚的现代人文氛围，南山南山苏迪苏迪亚诺亚诺55005500深圳南深圳南山地产山地产48048032.32.5 520203 3澳洲澳洲风格风格170-170-218218170-170-218218较较快快望城县及市区客户约占望城县及市区客户约占75%75%左右；湖南省内其他左右；湖南省内其他州市客户约占州市客户约占2%2%，深圳、，深圳、广州等外地客户约占广州等外地客户约占23%23%左右；左右；规模、品牌、产品规模、品牌、产品长沙典型叠加别墅情况长沙典型叠加别墅情况楼盘楼盘楼盘楼盘名称名称名称名称在售在售在售在售均价均价均价均价(元元元元/平米平米平米平米)开发商开发商开发商开发商占地占地占地占地面积面积面积面积(亩亩亩亩)总建总建总建总建筑面筑面筑面筑面积积积积(万万万万)最新最新最新最新推货推货推货推货量套量套量套量套数数数数建筑建筑建筑建筑风格风格风格风格面积面积面积面积区间区间区间区间()主力主力主力主力面积面积面积面积区间区间区间区间()销销销销售售售售速速速速度度度度客户情况客户情况客户情况客户情况项目优势项目优势项目优势项目优势麓山麓山恋恋.迪迪亚溪亚溪谷谷45004500长沙鼎长沙鼎力置业力置业有限公有限公司司304.304.2 215154242西班西班牙风牙风格格180-180-190190180-180-190190快快主要为大学城高校教师、主要为大学城高校教师、政府公务员、个体小私政府公务员、个体小私营业主、大型企业中高营业主、大型企业中高级管理人员等，客户年级管理人员等，客户年龄偏于年轻。龄偏于年轻。地段、景观资源丰富地段、景观资源丰富岳麓山下、人文环岳麓山下、人文环境浓厚、户型独特；境浓厚、户型独特；叠加别墅客厅设计通叠加别墅客厅设计通风采光较好风采光较好御邦御邦42004200湖南财湖南财信达人信达人投资实投资实业有限业有限责任公责任公司司25025011.811.8108108后现后现代主代主义义170-170-190190170-170-190190慢慢长沙本地私企老板、高长沙本地私企老板、高管；省外的投资客管；省外的投资客 融城核心、景观资源融城核心、景观资源丰富、丰富、湘江湘江一号一号60006000长沙创长沙创远置业远置业有限公有限公司司92792795952020现代现代简约简约风格风格250-250-326326250-250-300300快快长沙本地的老板、开福长沙本地的老板、开福区的机关干部、外地的区的机关干部、外地的投资客等投资客等千亩鹅羊山，鹅羊山千亩鹅羊山，鹅羊山公园、湘江，江心月公园、湘江，江心月亮岛亮岛水云水云间间62006200鸿程湖鸿程湖南置业南置业发展有发展有限公司限公司2022021313127127欧式欧式200-200-250250200-200-250250较较慢慢客户来源地区广泛，辐客户来源地区广泛，辐射整个河东，周边地市射整个河东，周边地市也有部分客户；河东民也有部分客户；河东民营业主、公司高管占绝营业主、公司高管占绝对比例。自对比例。自20072007年年4 4月月始，新增客户中深圳投始，新增客户中深圳投资客（原籍湖南）占重资客（原籍湖南）占重要比例。要比例。长沙首个城区纯长沙首个城区纯别墅别墅区。区。长沙别墅案例小结长沙别墅案例小结1.1.通常规模都较大通常规模都较大,一般在一般在800800亩以上亩以上,最大达到最大达到26002600亩亩;2.2.开发商大多是外来大品牌开发商；开发商大多是外来大品牌开发商；3.3.欧式与北美是最常用的建筑风格欧式与北美是最常用的建筑风格,中式接受度相对中式接受度相对弱弱;4.4.别墅客户以私营业主、个体经营户、企业高管、政别墅客户以私营业主、个体经营户、企业高管、政府高官为主，有不少外来投资客；府高官为主，有不少外来投资客；5.5.价格价格:独立价格在独立价格在9600-130009600-13000元元/平米平米,双拼价格在双拼价格在6000-95006000-9500元元/平米平米,联排联排4800-75004800-7500元元/平米平米,叠加叠加4500-62004500-6200元元/平米；平米；6.6.主力面积区间：独立主要在主力面积区间：独立主要在400-600400-600平米，双拼主平米，双拼主要在要在300-400300-400平米；联排主要在平米；联排主要在200-300200-300平米，叠加平米，叠加主要在主要在170-250170-250平米；平米；7.7.整体销售情况较好，其中以双拼与联排销售最好，整体销售情况较好，其中以双拼与联排销售最好，独立与叠加相对销售慢；独立与叠加相对销售慢；8.8.规模与品牌固然可在一定程度上促进销售，但环境、规模与品牌固然可在一定程度上促进销售，但环境、性价比、位置是直接影响到销售的重要因素。性价比、位置是直接影响到销售的重要因素。1.1.长沙不乏大规模项目，本案规模虽大长沙不乏大规模项目，本案规模虽大,但此优势对但此优势对销售冲击力减弱销售冲击力减弱;2.2.本案品牌竞争的优势减弱；本案品牌竞争的优势减弱；3.3.建议本案以欧式为主建筑风格建议本案以欧式为主建筑风格;4.4.私营业主、个体经营户、企业高管、政府高官是本私营业主、个体经营户、企业高管、政府高官是本案重要挖掘的客户资源；案重要挖掘的客户资源；5.5.价格为本案提供价格建议依据；价格为本案提供价格建议依据；6.6.建议本案面积基本以此主力面积区间为参考；建议本案面积基本以此主力面积区间为参考；7.7.别墅物业类型可以双拼与联排为主力；别墅物业类型可以双拼与联排为主力；8.8.本案在环境与位置上均不具备强大的竞争优势，建本案在环境与位置上均不具备强大的竞争优势，建议以性价比取胜。议以性价比取胜。案例结论对本案的启示长沙别墅案例小结长沙别墅案例小结面积、价格对销售的影响别墅别墅别墅别墅类型类型类型类型楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称在售均价在售均价在售均价在售均价(元元元元/平米平米平米平米)面积区间面积区间面积区间面积区间()主力面积主力面积主力面积主力面积区间区间区间区间()销售销售销售销售速度速度速度速度独立独立保利阆峰云墅保利阆峰云墅96009600300-500300-500400-500400-500快快长沙玫瑰园长沙玫瑰园1100011000447-937447-937500-569500-569慢慢碧桂园碧桂园.威尼斯城威尼斯城1100011000183-1200183-1200200-400200-400较快较快绿城绿城 青竹园青竹园1300013000400-1247400-1247400-600400-600一般一般双拼双拼美洲故事美洲故事95009500340-400340-400340-400340-400快快汀湘十里汀湘十里60006000328-348328-348328-343328-343较快较快麓山恋迪亚溪谷麓山恋迪亚溪谷60006000290-300290-300290-300290-300快快湘江一号湘江一号90009000330-360330-360330-360330-360快快联排联排麓山恋麓山恋.迪亚溪谷迪亚溪谷50005000220-240220-240220-240220-240快快托斯