亳州养生大道项目市场定位报告.ppt
亳州养生大道项目市场定位报告2 21 12 23 3报告目录项目市场定位：根据市场项目如何市场站位项目产品建议：打造怎样的产品符合市场需求运作价格评估：客观合理的评估项目的价值3 34 45 56 6城市背景城市背景城市背景城市背景 亳州产业结构亳州产业结构亳州产业结构亳州产业结构全国最大的中药材集散地：亳州自古就有“药都”之称，是中医药文化的摇篮，盛产中药材。从事种植、加工、购销中药材的人员达100万人之众，形成近千个中药材种植专业村。市区内建有全国规模最大、设施最好、档次最高的“中国(亳州)中药材交易中心”。亳州中药材市场年交易额达150亿元以上，已是名符其实的全国最大的中药材集散地，药业经济已成为当地富民强市的重要支柱。中国八大名酒-古井酒生产基地拥有国家大型一级企业安徽双轮集团、古井贡酒股份有限公司：古井贡酒股份有限公司是“共和国500强企业”。经济特色2011年亳州市产业结构进一步优化，从拉动经济增长的因素看，三次产业共同拉动经济增长，第二产业比例逐步上升，药材加工业成为亳州的产业支柱。四大药都之一和名酒生产基地，城市特色产业明显，二三产业成为消费主力客源四大药都之一和名酒生产基地，城市特色产业明显，二三产业成为消费主力客源产业结构7 7城市背景城市背景城市背景城市背景 交通交通交通交通亳州市位于京九大动脉上，依托交通优势打造全国重要的现代中药产业基地、农副产品加工及劳动密集型产业基地、养生文化旅游基地。亳州市北靠商丘经济圈、南临阜阳经济圈；成南北共进之势，区位互补共赢，建设成为辐射皖豫交汇区域的新兴中心城市。依托京九铁路优势，发展特色产业，有效拉动经济框架位于京九铁路大动脉上，为城市提供了良好的发展机遇位于京九铁路大动脉上，为城市提供了良好的发展机遇8 8亳州市以涡河为中心带，向涡河两翼发展。整体发展规划侧重向南，兼顾向北，适度向东，控制向西度向东，控制向西。“一带六区”框架主要包括：涡河文化旅游带；涡北区；老城区；中心区；南部新区南部新区；东部开发区；东南文教科研区亳州城市经济发展中心逐渐从老城区向中心区、南部新亳州城市经济发展中心逐渐从老城区向中心区、南部新区流动。区流动。南部新区定位：南部新区定位：京九铁路以西、凤尾沟以南，靠近城市中心区地区，未来市行政单位和相关将逐步转移至此，成为南部发展新区。城市背景城市背景城市背景城市背景 城市规划城市规划城市规划城市规划城市整体向南发展，项目处于发展轴上城市整体向南发展，项目处于发展轴上9 9城市背景总结城市背景总结城市背景总结城市背景总结城市地位：城市地位：皖北地区的区域中心城市皖北地区的区域中心城市特色产业：特色产业：四大药都之一，名酒生产基地四大药都之一，名酒生产基地城市交通：城市交通：京九经济大动脉上京九经济大动脉上城市规划：城市规划：城市整体向南发展城市整体向南发展1010 老城区版块 南部新区版块涡北版块涡北版块涡北版块p毛坯报价3300-3500元/p代表楼盘：盛祥凤凰城、杉杉国际城市中心版块市中心版块p毛坯报价4200-5100元/p代表楼盘：名都公馆、丽阳春都南部新区版块南部新区版块p毛坯报价4000-5000元/p代表楼盘：鲁班紫荆花园、学府家园整体板块市场理解整体板块市场理解目前市场的主力在南部新区板块、市中心版块，涡北版目前市场的主力在南部新区板块、市中心版块，涡北版块新盘供应稀缺。块新盘供应稀缺。涡北价格明细偏低，而市中心和南部新区价格相当接近涡北价格明细偏低，而市中心和南部新区价格相当接近1111p京九铁路以西及涡河以北地区，以谯城区政府北迁为动力推动涡北区的发展。p该板块学校较多，区域内目前开发项目较少，随着谯城区政府的北迁该区域必将成为亳州地产开发的新市场。p板块内现有项目来看户型面积较其它区域小，主要面积在80110区间，价格相对比其它板块价格低，均价区间在33003800元/。p区域内客源以自住客居多，购买目的以刚性需求为主。金华苑盛祥凤凰城金色国际城谯郡华府杉杉国际城区域基本生活配套成熟，但相对陈旧，版块面貌表现较差区域基本生活配套成熟，但相对陈旧，版块面貌表现较差涡北涡北板块板块概况概况1212总建面积8万m2项目地址谯陵北路南端西侧建筑形态小高层、多层（带电梯）涡北典型项目个案涡北典型项目个案 盛祥凤凰城盛祥凤凰城区域未来发展区域配套多层小户型性价比项目为中端品质个案项目为中端品质个案1313产品解析产品解析建筑面积：91户型：二室二厅一卫附加值：一般通透性：一般私密性：一般客厅面宽：4米主卧面宽：3.6米次卧面宽：3.5米整体评价：户型较紧凑，餐厅偏小近期开盘（2012.10）二房（8195）供应180去化126月均去化63去化率70%建筑面积：110户型：三室二厅一卫附加值：一般通透性：较好私密性：一般客厅面宽：4米主卧面宽：3.5米次卧面宽：3.3米整体评价：户型较紧，北侧次卧偏小项目风格：项目风格：简欧风格项目立面：项目立面：面砖项目户型：项目户型：以两房小户型为主项目景观：项目景观：普通植被项目整体品质一般，以小户型低总价为卖点，追求性价比，为涡北区典型个案项目整体品质一般，以小户型低总价为卖点，追求性价比，为涡北区典型个案1414配套成熟、整体开发水平较低配套成熟、整体开发水平较低市中心市中心板块板块 概况概况p京九铁路以西、涡河以南及文帝路以北地区，此版块属亳州老城中心房地产项目开发时间较早,居住条件较其他区域成熟,周围生活十分便利,商业氛围较浓厚。p整体而言,此板块内的开发水平较为落后，主要以单体建筑或几栋楼样式的小体量开发模式面积大都在120平米以上大户型为主。p从销售价格来看,此板块平均价格在4200元/至5100元/之间。金色名城盛祥国际城丽阳春都名都公馆盛世豪庭1515市中心典型项目个案市中心典型项目个案 丽阳春都丽阳春都项目地点谯城区市政府南,希夷大道东侧占地面积53亩总建筑面积12万M2开发商亳州宏宇房地产开发公司地段市中心配套齐全中央空调智能化管理24小时热水系统6米挑高精装大堂市中心中高端典型个案市中心中高端典型个案1616户型面积（）占总套数比例二房二厅95-9930%三房一卫11510%三房两卫12013240%四房二厅140以上20%整体项目户型配比近期开盘各个面积段去化表现项目户型配比及去化情况项目户型配比及去化情况大户型占比较多，主要瞄准改善型客户，大三大户型受总价影响去化较一般大户型占比较多，主要瞄准改善型客户，大三大户型受总价影响去化较一般二房（98-99）小三房（115）大三房（120-132）四房（142以上）供应681715334去化4913995去化率72%76%65%15%1717产品解析产品解析建筑面积：95户型：二室二厅一卫附加值：一般通透性：一般私密性：一般客厅面宽：4米主卧面宽：3.6米次卧面宽：3.5米整体评价：整体表现常规建筑面积：112户型：三室二厅一卫附加值：一般通透性：较好私密性：一般客厅面宽：4米主卧面宽：3.5米次卧面宽：3.3米整体评价：户型表现常规项目风格：项目风格：欧式风格项目立面：项目立面：真石漆项目景观：项目景观：组团中央水景项目户型：项目户型：户型尺度略微偏大项目特色：亳州唯一恒温科技精致社区以恒温科技为主要卖点，受市场欢迎以恒温科技为主要卖点，受市场欢迎但项目整体单价过高，大户型偏多，造成去化慢但项目整体单价过高，大户型偏多，造成去化慢1818市中心典型项目个案市中心典型项目个案 金色名城金色名城项目地点光明西路占地面积232亩总建筑面积36万m2开发商安徽鼎晟置业有限公司规划核心区项目体量地中海风格多层小区会所智能化体系城区中端项目城区中端项目1919市中心典型项目个案市中心典型项目个案 金色名城金色名城户型面积（）占总套数比例二房二厅85-8730%三房一卫100-11940%三房二卫120-12825%四房二卫1425%整体项目户型配比近期开盘各个面积段去化表现户型二房（85-87）小三房（107-119）供应72108去化5169去化率71%64%以刚需小户型为主，去化表现较好以刚需小户型为主，去化表现较好2020产品解析产品解析建筑面积：87户型：二室二厅一卫附加值：一般通透性：一般私密性：一般客厅面宽：3.7米主卧面宽：3.6米次卧面宽：3.3米整体评价：整体表现常规建筑面积：112户型：三室二厅一卫附加值：一般通透性：较好私密性：一般客厅面宽：4米主卧面宽：3.6米次卧面宽：3.3米整体评价：户型表现常规项目风格：项目风格：地中海风格项目立面：项目立面：涂料项目景观：项目景观：组团中央水景项目户型：项目户型：刚需户型配比较多项目以地中海风格为其卖点，二房和小三房配比较大，销售情况较好项目以地中海风格为其卖点，二房和小三房配比较大，销售情况较好2121鲁班紫荆花园p京九铁路以西、凤尾沟以南属亳州政务区，南部新区是亳州目前重点发展区域。p此板块规划为行政中心及居住区，此板块发展项目较多,房地产开发水平在亳州也相对较高。区域开发量较大。p从建筑形态来看,主要以小高层、高层住宅为主,从户型面积来看,面积跨度较大,住宅主力面积为80130。p从价格来看,住宅价格较高,均价集中在42004600元/左右，现已有项目均价突破4600元/。代表新城市居住发展区域，客源认可度较高，但离老城较远、目前配套相对不足代表新城市居住发展区域，客源认可度较高，但离老城较远、目前配套相对不足南部新区南部新区板块板块 概况概况建投世纪城建投南湖春城中央名园悦都学府家园本案恒大城2222市场高端市场代表个案市场高端市场代表个案 恒大城恒大城项目地点西一环与杜仲路交叉口占地面积320亩总建筑面积80万m2绿化率40%开发商安徽恒大置业有限公司中国地产标准化运营领导者140000大师级生态园林13000中心双湖美景20000专属运动中心5200五星级奢华会所11000恒大影城满屋名牌9A精装国家一级资质物业-金碧物业代表城市品质的最高个案代表城市品质的最高个案2323项目户型配比及去化情况项目户型配比及去化情况户型面积（）占比数量（套）二房一卫80-9020.6%907三房一卫90-11020%876三房一卫110-11517.9%783三房两卫115-14031.3%1376四房140以上10.1%446二房（9092）小三房（103108）大三房（120139）四房（154-158）供应19216032096去化59849215去化率30%52%28%15%整体项目户型配比近期开盘各个面积段去化表现项目户型整体户型尺度定位偏大，大户型受总价影响，去化困难项目户型整体户型尺度定位偏大，大户型受总价影响，去化困难2424产品解析产品解析5200五星级奢华会所20000专属运动中心11000恒大影城13000中心双湖美景满屋名牌9A精装外立面外立面：真石漆项目风格项目风格：新古典户型：户型：大户型偏多景观：13000双湖美景精装标准精装标准：1500元/精装标准项目以品质为主打，注重外立面、景观、会所、精装、会所方面打造，成为项目以品质为主打，注重外立面、景观、会所、精装、会所方面打造，成为城市的标杆楼盘城市的标杆楼盘建筑面积：92户型：二室二厅一卫附加值：一般通透性：较好私密性：一般客厅面宽：4.2米主卧面宽：3.5米次卧面宽：3.8米整体评价：户型较紧凑，餐厅偏小建筑面积：108户型：二室二厅一卫附加值：一般通透性：较好私密性：一般客厅面宽：4.2米主卧面宽：3.7米次卧面宽：3.7米整体评价：户型较紧凑2525市场项目中高端代表个案市场项目中高端代表个案 鲁班紫荆花园鲁班紫荆花园项目名称鲁班紫荆花园项目地点希夷大道新一中北侧占地面积180亩总建筑面积40万m2开发商安徽鲁班置业有限公司40万大盘社区44000公园庭院九大学校、图书馆等高智能化安防设计顶级物业完善配套新区商业中心实力开发商典型中高端项目典型中高端项目2626户型面积（）数量（套）占总套数比例二房二厅81-100约140030%三房二厅108-140约84050%四房二厅140-141约56020%整体项目户型配比近期开盘各个面积段去化表现项目户型配比及去化情况项目户型配比及去化情况二房（8195）小三房（108113）大三房（118139）四房（140以上）供应22229614874去化1772568954去化率79%86%60%72%整体去化表现较好，二房和三房配比较多，小户型去化快整体去化表现较好，二房和三房配比较多，小户型去化快2727产品解析产品解析外立面外立面：涂料风格：风格：新古典主义风格水景：水景：中央水景户型：户型：小面积居多项目通过推广包装，给客户营造一种高端的项目通过推广包装，给客户营造一种高端的视觉冲击，产品本身则立足于刚需营造一种视觉冲击，产品本身则立足于刚需营造一种高性价比的感觉，取得明显效果。高性价比的感觉，取得明显效果。建筑面积：81户型：二室二厅一卫附加值：一般通透性：一般私密性：一般客厅面宽：3.8米主卧面宽：3.3米次卧面宽：3.5米整体评价:有飘窗设计，整体表现常规建筑面积：110户型：三室二厅一卫附加值：一般通透性：一般私密性：一般客厅面宽：3.8米主卧面宽：3.6米次卧面宽：3.3米整体评价:三阳台设计，采光较好，但通透性较差2828板块项目物业类型近期开盘已推套数去化套数月均去化预估年去化量涡北板块盛祥凤凰城多层、小高层2012.1018012663378金色国际城多层、小高层2012.230023023276城中板块金色名城多层、小高层2012.418012020240名都公馆高层2012.102208040240丽阳春都高层2011.52721668120南部新区板块鲁班紫荆花园高层2012.10740576288864学府家园高层2012.240037536360恒大城高层2011.1173624420240各版块去化表现各版块去化表现鲁班紫荆花园中端品质楼盘去化迅速，同时盛祥凤凰城这种性价比较高的楼盘成交表鲁班紫荆花园中端品质楼盘去化迅速，同时盛祥凤凰城这种性价比较高的楼盘成交表现也较好现也较好2929各版块各版块市场市场价格表现价格表现板块项目物业类型毛坯折后价主力面积折后主力总价涡北板块盛祥凤凰城多层、小高层3400二房74-10025-34万杉杉国际城高层3300二房78.三房12026-40万谯郡华府小高层3900二房83.三房10932-42万金色国际城多层、小高层3300二房82.三房11527-38万城中板块金色名城多层、高层4000二房84三房11033-44万丽阳春都高层5000二房90 三房11745-58万名都公馆高层4500二房98 三房13044-59万南部新区板块鲁班紫荆花园高层4400二房91 三房10840-48万学府雅苑高层4300二房75 三房11032-47万恒大城高层4300二房80 三房11534-50万城中板块价格略高于南部新区板块，整体价格逐步减小；城中板块价格略高于南部新区板块，整体价格逐步减小；南部新区主力总价在南部新区主力总价在3247万之间万之间3030各版块客源表现各版块客源表现板块项目客源分布年龄层次客源层次购买动因涡北区盛祥凤凰城涡北75%、周边乡镇25%35-45拆迁安置户、店主、教师、乡下进城者刚性自住杉杉国际城涡北60%、周边乡镇30%，市区10%30-45私营企业主、教师、政府公务员、拆迁户刚性自住谯郡华府涡北55%、市区25%，乡镇20%35-45小商贩、教师、拆迁户、进城者刚性自住金色国际城涡北55%、市区15%，乡镇30%35-45乡镇进城、小商贩、周边拆迁居民刚性自住金华苑涡北70%，周边乡镇30%30-45小商贩、拆迁户、进城者刚性自住城中金色名城市区60%，城南区30%，其它10%35-45公务员、私营业主、教师、拆迁户、结婚人群改善居住盛祥国际城市区60%，城南区30%，其它10%30-45公务员、私营业主、教师、拆迁户、结婚人群改善居住名都公馆市区60%，城南区20%，涡北区10%，乡镇10%35-45高级职工、公务员、私营业主、教师、投资人群改善居住、投资丽阳春都市区45%、城南区25%，乡镇5%，涡北区15%35-45公务员、私营业主、教师改善居住盛世豪庭市区70%，城南区30%30-45公务员、私营业主、教师刚性自住帝景华庭市区60%，城南区30%，乡镇10%30-45公务员、教师、拆迁户、结婚人群刚性自住南部新区鲁班紫荆花园市区40%、城南40%、乡镇10%、其他10%35-45政务中高级干部、市区私营业主、企业管理层客源、投资客改善居住、自住、投资学府雅苑城南30%、市区45%、乡镇15%、其他10%35-45政务中高级干部、市区私营业主、企业管理层客源、投资客刚性自住中央名园市区45%、城南35%、乡镇及其它20%35-45公务员、政府中层、私营业主、投资客改善居住、刚性自住建投南湖春城市区40%、城南40%、乡镇及其它20%35-45市区私营业主、企业管理层客源、投资客刚性自住恒大城市区40%、城南40%、乡镇及其它20%35-45公务员、政府中层、私营业主、投资客改善居住、投资悦都市区30%、城南45%、乡镇及其它35%35-45政府机关人员、乡镇私营业主、进城者刚性自住、投资南部新区市区客源占主力，以公务员、私营业主、教师、医生为主，刚需为主导，也南部新区市区客源占主力，以公务员、私营业主、教师、医生为主，刚需为主导，也有部分改善型需求有部分改善型需求3131各板块各板块市场市场各个面积段去化表现各个面积段去化表现板块项目二房小三房大三房四房及以上面积去化/供应去化率面积去化/供应去化率面积去化/供应去化率面积去化/供应去化率涡被板块盛祥凤凰城81-95126/18070%/金色国际城78-8280/12066%106-115150/18083%/城中板块金色名城85-8751/7271%107-11969/10864%/名都公馆/101-10361/11055%130-13519/11017$/./丽阳春都95-9949/6872%11513/1776%120-13299/15365%142以上5/3415%南部新区板块鲁班紫荆花园81-95177/22279%108-113256/29686%118-13989/14860%140以上54/7472%学府家园74-84234/25292%95-103141/14895%/恒大城90-9259/19230%10310884/16052%120-13992/32028%154-15815/9615%合计81-99776/110670%95-115774/101976%120-139299/73140%140以上74/20436%小三房去化最好，其次为两房，小三房去化最好，其次为两房，120以上户型去化较差以上户型去化较差3232市场总结市场总结市场总结市场总结目前亳州市场板块价值除涡北区之外，南部新城和老城区价格基本持平；目前亳州市场板块价值除涡北区之外，南部新城和老城区价格基本持平；南部新区已经成为市场开发热点区域，客户对南部新城未来发展认知度不断提南部新区已经成为市场开发热点区域，客户对南部新城未来发展认知度不断提高，市场成交表现较好。但目前整体南部配套偏弱，影响一小部分部分客户购高，市场成交表现较好。但目前整体南部配套偏弱，影响一小部分部分客户购房；房；以鲁班紫荆花园中高端产品和凤凰城中端产品受市场欢迎；以鲁班紫荆花园中高端产品和凤凰城中端产品受市场欢迎；南部新区客户市区客源仍占主力，从客户表现看，客户主要需求还是刚需为主，南部新区客户市区客源仍占主力，从客户表现看，客户主要需求还是刚需为主，改善型大户型去化并不理想。改善型大户型去化并不理想。南部新区客户较看重价格，对品质也有一定要求，固本案可打造以刚需为主的南部新区客户较看重价格，对品质也有一定要求，固本案可打造以刚需为主的中高端品质楼盘。中高端品质楼盘。3333根据项目的现状情况结合片区未来的规划发展，挖掘项目的核心价值点，为整体市场定位提供依据。项目市场定位3434项目背景项目背景项目背景项目背景 南部新区规划南部新区规划南部新区规划南部新区规划u一心：新区中心，以希夷大道和南一环路交叉口为中心的区域，集中了南部新区的商业金融、商务公寓、文化休闲等重要设施。u三组团：以汤王大道和京九铁路为界，将规划地区分为三个组团，即西部工业组团、中部综合组团和东部综合组团u四轴：为沿希夷大道、世纪大道、古井大道和南u一环路城市发展轴。u四带：为沿东西向的凤尾沟、南北向的宋汤河、龙凤新河和京九铁路沿线绿化景观带。定位关键词：现代之城、生态之城、宜居之城南部新区定位与老城区价值平齐，政府单位正在向南迁移，公共配套也正在建设中，南部新区定位与老城区价值平齐，政府单位正在向南迁移，公共配套也正在建设中，南部新区逐步发展新中心区域，项目未来板块价值巨大南部新区逐步发展新中心区域，项目未来板块价值巨大3535项目背景项目背景项目背景项目背景 周边配套优势周边配套优势周边配套优势周边配套优势仙翁路汤王大道希夷大道养生大道项目地项目地人民医院南一中亳州一中南校人民医院项目与一中南校和未来行政中心距离近在咫尺，离人民医院距离不远项目与一中南校和未来行政中心距离近在咫尺，离人民医院距离不远亳州一中南校为亳州教学排名第二的学校，人民医院为亳州医疗谁高的医院。未来的新行政中心3636项目背景项目背景项目背景项目背景 景观资源景观资源景观资源景观资源项目地项目地市政公园位于南部新区核心区，养生大道以南、牡市政公园位于南部新区核心区，养生大道以南、牡丹路以北，总占地面积约丹路以北，总占地面积约7575公顷，湖区面积公顷，湖区面积2323公顷，公顷，绿化面积绿化面积5252公顷。通过以生态湖滨、休闲运动为主公顷。通过以生态湖滨、休闲运动为主题的规划，公园建成后，将成为南部新区的题的规划，公园建成后，将成为南部新区的“城市城市客厅客厅”，药都市民休闲、娱乐将再添一个好去处。，药都市民休闲、娱乐将再添一个好去处。公园将于公园将于20132013年中对外开放。年中对外开放。项目与市政公园距离较近，东侧住宅能够可以看到湖景。离规划中的公园，部门楼栋可以欣赏到景观资源离规划中的公园，部门楼栋可以欣赏到景观资源3737项目背景项目背景项目背景项目背景 目前小环境目前小环境目前小环境目前小环境神医路养生路仙翁路项目地南侧安置小区项目地西侧地块南侧有一个刚刚开发完成的小区，东侧地块东边和南边现都为荒地，目前整体居住氛围不足，形象感较差。目前周边人居氛围尚不足，商业、交通配套相对欠缺目前周边人居氛围尚不足，商业、交通配套相对欠缺3838项目背景项目背景项目背景项目背景 总结总结总结总结区位特质明显，具有区位特质明显，具有城市新区属性城市新区属性、人文环境、人文环境、稀缺稀缺公园公园住住区，具备树立城市区，具备树立城市特色、高品质个案区位支撑特色、高品质个案区位支撑另一方面，另一方面，项目小环境项目小环境相对偏弱，在项目运作中应加以考虑，通过产品形象树相对偏弱，在项目运作中应加以考虑，通过产品形象树立、弱化目前小环境立、弱化目前小环境不足。不足。3939我司观点：我司观点：项目在区位条件还是未来发展上，都具备树立项目在区位条件还是未来发展上，都具备树立城市高品质城市高品质个案机会个案机会 但项目目前小环境、但项目目前小环境、以及亳州城市以及亳州城市特点（客源封闭、高端客源外溢），还处于房地产特点（客源封闭、高端客源外溢），还处于房地产市场初期阶段，市场初期阶段，如果项目定位过多跳脱如果项目定位过多跳脱，价格过高，势必，价格过高，势必面临运作风险面临运作风险 我司认为我司认为，结合以上分析，项目，结合以上分析，项目应走差异应走差异路线，路线，来来树立中高端树立中高端品质个案品质个案项目运作背景结论项目运作背景结论项目运作背景结论项目运作背景结论4040SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析优势（Strengths）劣势（Weaknesses）u城市新中心，代表城市未来中心价值和形象u区位距离南一中较近u项目不远处规划有湖，具有外在景观支撑u国购品牌在亳州口碑较好目前周边人居氛围不足，在商业和生活配套上存在不足周边目前形象相对较差机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势u未来新城区，板块发展潜力高u市场稳定，受调控影响小u项目所在区域就在行政中心不远处u刚性需求占主导，提高刚需户型比例，有助于项目快速去化、u中高端产品受市场欢迎依托区位优势、国购品牌以及当地市场特性，通过产品品质优化，树立亳州中高端品质个案威胁（Threats）u政策的不确定性u片区未来供应量巨大，去化压力明显4141项目定位项目定位项目定位项目定位为城市中高端客源打造的通过区位、开发商品牌和外部环境树立区域高端居住形象的亳州精品个案4242以市场定位为前提条件，根据项目自身档次结合市场需求情况来挖掘项目的目标客群。项目客源定位4343区域项目名称物业类型主力面积（）市场价格（元/）南部新区建投世纪城高层82-100报价4000不到恒大城小高层、高层80-115带精装（5100）学府家园小高层、高层75-974300鲁班紫荆花园高层91-1084400老城区丽阳春都高层90-1175100金色名城多层、高层84-1194000涡北区杉杉世纪城高层78-1203300盛祥凤凰城多层、小高层74-1003400部分访谈项目概况：选取全市范围的典型个案部分访谈项目概况：选取全市范围的典型个案4444南部新区南部新区学府家园置业顾问罗小姐学府家园置业顾问罗小姐客户特征置业诉求置业关键点学区市区客源占大部分，乡镇客源占小部分；注重学区及未来新城规划发展；对价格较为敏感，在总价范围内注重面积控制；90以内主要为首次置业婚房为主，100120主要改善性为主；重点一中南校为城区排名第二的学校，以及新城未来发展规划潜力；项目户型赠送面积较多，实用面积高；附加值未来主城区价值4545南部新区南部新区建投世纪城置业顾问李先生建投世纪城置业顾问李先生客户特征置业诉求置业关键点开发商品牌客户市区和乡镇差不多；市区客户主要看中区位未来发展，市区价格相对较高，项目靠近南二环，乡镇则看中项目的价格；建投在亳州的品牌效应；6882房间总价较小，可以投资也可以用来首置；户型方正，朝南的房间要多，最好有附加值；建投地产；未来区域发展小两房4646南部新区南部新区恒大城策划吕小姐恒大城策划吕小姐客户特征客户主要为市区高端人群，来自于政府机关和药商；115的三房需求最高，改善性需求为主；置业诉求客户看中产品本身品质，有生态园林、湖景、五星级会所等项目自身配套；恒大品牌深入人心，得到客户认可；项目采用精装修，受高端认可；置业关键点产品内部配套开发商品牌精装修4747南部新区南部新区鲁班紫荆花园唐小姐鲁班紫荆花园唐小姐客户特征客户主要为市区客源，主要职业为医生、教师和私营企业主；客户看中项目在新城和老城结合部，离医疗配套和教育配套不远；城区改善型居多，看中项目的品质。置业诉求客户看中产品本身品质，超宽楼间距、小区景观及智能化配套；客户对鲁班品牌的认可；客户看中区位发展成熟，配套齐全；置业关键点外部配套齐全开发商品牌产品品质4848首先学区及生活配套，对区域未来发展比较看重对价格有一定敏感，对总价控制较为看重；购房关注因素购房关注因素通过未来规划及性价比看区域，看重板块未来价值对配套有一定要求，关注教育配套、医疗配套及生活配套；区域偏好区域偏好朝南的房间越多越好，客厅朝向无所谓；楼盘质量要高；在追求楼盘品质同时，价格也是其考量的重要标准；面积需求两房80-90，三房110-110，刚需为主；产品偏好产品偏好关键点提炼关键点提炼1.发展潜力2.性价比1.区域配套2.教育设施1.卧室朝南2.楼盘质量南部新区客户特征总结南部新区客户特征总结4949市区市区丽阳春都销售顾问陈小姐丽阳春都销售顾问陈小姐客户特征基本是市区客户占主导，乡镇客户较少；113130为主力面积，多为改善型置业；客户看中老城成熟的配套，不愿去其他区域购房。置业诉求项目采用中央空调和水源热泵，市场上较稀缺，吸引了一定的购房人群；项目地块为市中心核心区域，配套齐全，市区客户较为看重；项目户型以三房去化为主力，多为改善型置业；置业关键点中央空调、水源热泵市中心配套成熟5050市区市区金色名城销售顾问缪小姐金色名城销售顾问缪小姐客户特征因为项目在城西，基本是市区和乡镇客源差不多，以企业员工、私营业主为主；84-119为主力需求面积；看中项目的风格和性价比置业诉求项目靠近市区，虽然较偏，但价格便宜；项目地中海风格；项目基本为首次置业，；置业关键点中央空调、水源热泵市中心配套成熟5151市区客户特征总结市区客户特征总结首选地段因素，但会综合自身的购房实力，如总价高于承受能力会选择较为外围区域，但整体不考虑离主城区太远；不愿离开以前的熟悉的生活圈子；社区形象、品牌能显示自己的身份；购房关注因素购房关注因素首选市区与新城区，离市区近，其他区域不考虑；首选生活、交通和教育等配套成熟的区域；区域偏好区域偏好整体社区形象要好，有品牌更好；户型方正、南北通透，较少的浪费空间，同时希望能给予一定的赠送；刚需、婚房置业需求两房80-90，三房100-110；产品偏好产品偏好关键点提炼关键点提炼1.地段2.总价1.离市区较近2.生活配套齐全1.整体形象2.刚需户型，方正舒适，一定附加值5252涡北区涡北区杉杉国际城置业顾问金甜杉杉国际城置业顾问金甜客户特征置业诉求置业关键点产品品质涡北区域及乡镇客户，市区客源较少；考虑性价比，讲求实惠，也关注产品；近距离市区，但又感觉市区较贵；90两房和110小三房，首次置业的刚需客群和首改；项目品质和区域大盘，未来发展；价格因素为主导，也追求一定品质；中小户型实惠5353涡北区涡北区凤凰城置业顾问袁小姐凤凰城置业顾问袁小姐客户特征置业诉求置业关键点总价控制涡北区域及乡镇客户，基本无市区客户；考虑性价比，讲求实惠；对产品没什么要求；90两房和100小三房，首次置业的刚需客群；考虑价格，区域和产品类型要求不是很高，要有实惠的感觉；中小户型实惠5454关注价格因素，对于总价要求极其严格；购房基本为刚需，满足进城愿望；购房关注因素购房关注因素多数希望进城发展，在有限的总价内能买市区房子更好；对于区域没有固定的要求，最好离老家不是很远；配套满足即可；区域偏好区域偏好首置客户对于产品无概念，多层较为关注；对于配套要求相对较低，如有品牌更好；首置需求占多数，希望90-100小三房，110左右三房；产品偏好产品偏好关键点提炼关键点提炼1.总价2.进城置业1.进程发展，希望离家不远；2.对配套满足即可1.二房、小三房2.配套要求低涡北客户特征总结涡北客户特征总结5555亳州客户的共性亳州客户的共性对新城、老城价值衡量差距不大对价格敏感都喜欢买小户型基本上从供应到去化都为二三小三房为主“老城现在较成熟，新城未来发展也可以”买的东西既要便宜还要好用下级县级城市基本不过来买亳州太靠北边，本身自己城市发展就可以5656项目目标客户区域锁定项目目标客户区域锁定核心区域：亳州市中心重点区域：周边乡镇辅助区域：亳州下级县及其他区域亳州市亳州市中心中心周边乡镇周边乡镇5757亳州南部新区在售项目成交客户亳州南部新区在售项目成交客户市区及城南片区占主力，乡镇占一小部分市区及城南片区占主力，乡镇占一小部分项目客源分布年龄层次客源层次购买动因鲁班紫荆花园市区40%、城南40%、乡镇10%、其他10%35-45政务中高级干部、市区私营业主、企业管理层客源、投资客改善居住、自住、投资学府雅苑城南30%、市区45%、乡镇15%、其他10%35-45政务中高级干部、市区私营业主、企业管理层客源、投资客刚性自住中央名园市区45%、城南35%、乡镇及其它20%35-45公务员、政府中层、私营业主、投资客改善居住、刚性自住建投南湖春城市区40%、城南40%、乡镇及其它20%35-45市区私营业主、企业管理层客源、投资客刚性自住恒大城市区40%、城南40%、乡镇及其它20%35-45公务员、政府中层、私营业主、投资客改善居住、投资悦都市区30%、城南45%、乡镇及其它35%35-45政府机关人员、乡镇私营业主、进城者刚性自住、投资5858各区域客户细分各区域客户细分区域置业需求主力需求面积（）接受总价客源特征关注点市区客源首次置业70%两房75-90三房105-120二房32-38万三房45-52万市区公务员、教师、医生、企业员工、私营业主为主未来发展、距离城区近、教育配套、总价改善置业20%120-135三房52-60万投资及其他10%二房75-9032-39乡镇客源首次置业80%二房75-90三房100-115二房32-38万三房40-50万以外出务工人员、私营业主、企业员工总价、地段、教育配套、未来发展、性价比改善10%120-14052-58万投资及其他10%75-9031-38万其他区域首次置业80%二房75-90三房100-115二房32-38万三房40-50万外来做生意或工作的人员、城市高端人群总价、地段、教育、未来发展、投资价值改善10%120-14052-58万投资及其他10%75-9031-38万5959各区域客源基数量各区域客源基数量县区名称面积人口（万）谯城区花戏楼街道22265.2薛阁街道10汤陵街道5.75周边乡镇134涡阳2109150蒙城2091132利辛1950152亳州市亳州市中心中心周边乡镇周边乡镇涡阳县涡阳县蒙城县蒙城县利辛县利辛县主力客源6060核心客户核心客户重要客户重要客户辅助客户辅助客户市区及城南片区为主60%周边乡镇客源30%其他区域客源10%项目首期客源圈定项目首期客源圈定6161Problem2 Problem2 产品定位建议产品定位建议1 1产品主题定位产品主题定位2 2规划布局示意规划布局示意3 3景观配套建议景观配套建议4 4面积配比建议面积配比建议6262鲁班紫荆花园学府家园恒大城建投世纪城p新古典主义风格p真石漆pARTDECO风格p外立面高档涂料p新古典风格p真石漆p英式建筑风格p外立面高档墙面砖立面对比立面对比6363鲁班紫荆花园学府家园恒大城建投世纪城景观景观特点p中央水景p堆坡景观、河道景观p中心花园景观p组团景观、堆坡景观13000中心双湖美景p堆坡景观、社区轴线景观p中央景观轴p河道景观、堆坡景观、组团景观景观对比景观对比6464楼盘鲁班紫荆花园学府家园恒大城建投世纪城户型图房型主力户型面积81759282户型功能布局2房2厅1卫2房2厅1卫2房2厅1卫2房2厅1卫阳台1211动线合理程度一般较好较合理一般户型评价两开间朝南，功能齐备，主卧带飘窗，户型较为紧凑附送空中花园做一房，户型附送价值较高两开间朝南，功能齐备，主卧带飘窗，次卧较小，尺度偏大量开间朝南，飘窗设计，次卧面宽偏小，功能齐备，户型紧凑，利于总价控制两房对比两房对比6565楼盘鲁班紫荆花园学府家园恒大城建投世纪城户型图房型主力户型面积11097108100户型功能布局3房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅1卫3房2厅1卫阳台3211动线合理程度较好较好一般一般户型评价四开间朝南，采光较好，功能齐备，但南部通透户型设计舒适度高，附送空中花园做一个房间，户型附送价值较高单开间朝南，北侧客厅主要为观赏湖景而设计，次卧采光面较差南向大开间，书房偏小偏小，功能齐备，户型紧凑，利于总价控制三房对比三房对比6666市场户型需求分析市场户型需求分析板块项目二房小三房大三房四房及以上面积去化/供应去化率面积去化/供应去化率面积去化/供应去化率面积去化/供应去化率涡被板块盛祥凤凰城81-95126/18070%/金色国际城78-8280/12066%106-115150/18083%/城中板块金色名城85-8751/7271%107-11969/10864%/名都公馆/101-10361/11055%130-13519/11017$/./丽阳春都95-9949/6872%11513/1
