布吉海轩城市广场物业发展建议.pptx

一、建筑规划意见及建议一、建筑规划意见及建议方案一优点：1.住宅远离惠康路一方面使住宅远离城市主干道，避免了噪音干扰，同时考虑了商业裙楼柱网的布局，尽量使柱网满足吉之岛的要求。缺点：1.2、3、4栋不能满足建筑日照间距的要求，报建审批时有一定的困难；2.幼儿园位于小区中央，由于南侧建筑的阻挡，使得幼儿园采光较差，存在一定的报批难度；3.一梯六户、一梯七户的叠式单体设计，使得大量户型正对建筑的尖角，风水不好。234幼儿园第1页/共31页方案二优点：1.1-6栋住宅均为一梯四户，梯户比不高，使用率较高，住宅档次相对较高；2.由于7、8栋之间有空隙，幼儿园可以直接采光，相对容易报批；3.将大户型及小户型分别设计在不同栋上，在销售时客户比较容易接受；4.7-8栋是公寓设计，能够提升项目的形象及档次。缺点：1.5、6栋不能满足建筑日照间距的要求，报建审批时有一定的困难。第2页/共31页综上所述：方案一以居家型户型为主，而方案二加入了公寓，公寓缓解了本项目容积率高、密度大的问题，同时提升了项目形象与档次，而且有利于幼儿园的审批。因此，我司建议采用：方案二注：在采用方案二时，建议如像方案一一样将惠康路住宅网北移。第3页/共31页二、户型比例建议二、户型比例建议面积比例面积比例面积比例面积比例单房33.2427.33%一房42.7827.33%二房61.4536.36%67.22 78.430.56%7677.3840%76-8230%三房81.519.08%97.08 103.869.44%95129.456%8597.0250%四房1064%120.820%面积比例面积面积比例面积比例一房48-50553.80%二房697329%70-81788428.80%4547三房859749%94-10010112550%75四房1208%1231277.20%90多其它10011014%16022810.20%面积比例面积比例面积比例面积比例单房一房49.6912.50%5020%46.5二房64.12 77.670.83%65756182.7340%64.5 6960%三房91.54 16.67%80100101.1 10640%83左庭右院面积比例面积比例面积比例一房二房71-76主力75主力61-8130%三房90-110主力110主力98-11254%四房11716%慢城1期 项目信和爱琴居诚信华庭大世纪杰座绿谷1期怡康家园 项目可园3期五园季节锦绣和山 项目百合御都信义假日名城5期美杜兰 项目慢城一期百合星城二期 布吉市场以二房和三房为主，二房主流面积为60-7560-75，三房主流面积为85-100 85-100 。其中其中4545以以下的一房、下的一房、6565以下的两房以及以下的两房以及9090以下的小三房以下的小三房比较畅销。比较畅销。区域内楼盘供应市场结构区域内楼盘供应市场结构第4页/共31页面积比例面积比例面积比例面积比例单房33.242.527.33%一房42.1-45.227.33%二房61.575.436.36%67.22 78.430.56%7677.3840%76-8230%三房81.519.08%97.08 103.869.44%95129.456%8597.0250%四房1064%120.820%面积比例面积面积比例面积比例一房48-50553.80%二房697329%70-81788428.80%4547三房859749%94-10010112550%75四房1208%1231277.20%90多其它10011014%16022810.20%面积比例面积比例面积比例面积比例单房一房42.6-52.512.50%5020%46.5二房64.12 77.670.83%65756182.7340%64.5 6960%三房91.54 16.67%80100101.1 10640%83左庭右院面积比例面积比例面积比例一房二房71-76主力75主力61-8130%三房90-110主力110主力98-11254%四房11716%慢城1期 项目信和爱琴居诚信华庭大世纪杰座绿谷1期怡康家园 项目可园3期五园季节锦绣和山 项目百合银都信义假日名城5期美杜兰 项目慢城一期百合星城二期布吉畅销小户型面积区间第5页/共31页户户 型型 面积区间（面积区间（m2）户数比例户数比例 一房一房一房一厅一房一厅38-45 15%15%二房二房二房一厅（小）二房一厅（小）55-6520%45%二房一厅（标准）二房一厅（标准）65-8025%三房三房三房二厅一卫（小）三房二厅一卫（小）85-9020%40%三房二厅二卫（标准）三房二厅二卫（标准）90-10015%三房二厅二卫（豪华）三房二厅二卫（豪华）100-1155%总计总计/100%建议本项目户型面积区间如下表所示方案二的户型指标与市场上小户型比较接近，建议小二房减少，标准二房增加。第6页/共31页三、建筑外立面建议三、建筑外立面建议欧式风格欧式风格现现 代代 风风 格格近年市场小户型主流建筑风格古典风格古典风格第7页/共31页我司建议：我司建议：欧式风格欧式风格注重欧式线条，典雅稳重；视觉观感档次高，凸显品质感，昭示项目形象。外立面颜色：外立面颜色：建议用米色偏深色为主，突出稳重、体现生活品味。第8页/共31页四、户型创新建议四、户型创新建议 鉴于“偷面积”已经成为深圳楼市的流行设计，并受到市场的欢迎，本项目的户型设计还是要设计合理的赠送面积。根据新出台的根据新出台的深圳市房屋建筑面积测绘技术规程深圳市房屋建筑面积测绘技术规程，我们根据设计特，我们根据设计特点具体制定其以下赠送面积：点具体制定其以下赠送面积：l小于小于12的悬挑露台不计面积；的悬挑露台不计面积；l当凸窗高度小于当凸窗高度小于2.20米，且凸窗（落地凸窗）进深不大于米，且凸窗（落地凸窗）进深不大于0.60米米时，凸窗（落地凸窗）部分不计算建筑面积；时，凸窗（落地凸窗）部分不计算建筑面积；l法式阳台不计建筑面积；法式阳台不计建筑面积；l小于小于12平方米、进深不超过平方米、进深不超过2.4米米“凹阳台凹阳台”计算一半建筑面积；计算一半建筑面积；l入户花园算一半面积。入户花园算一半面积。第9页/共31页送倒凸窗面积（两房两厅送倒凸窗面积（两房两厅60）带入户花园（一房一厅带入户花园（一房一厅42）隔层送露台隔层送露台 我司观点：赠送面积要有所用途，不要因为我司观点：赠送面积要有所用途，不要因为赠送二赠送。赠送入户花园或露台，最好能隔赠送二赠送。赠送入户花园或露台，最好能隔成一个功能区，如图。成一个功能区，如图。第10页/共31页五、户型修改建议五、户型修改建议方案二：3，4，5，6#阳台设在卧室、客厅旁边，户型内部的私密性差。小户型设置储藏间，且是个黑房，不适用，建议取消此栋型的所有储藏间。卧室2.5米，太窄，建议加宽到2.7米。厨房拐角在实际使用时比较难操作，建议拉直。第11页/共31页方案二：1，2#小户型设置储藏间，且是个黑房，不适用，建议取消此栋型的所有储藏间。此户型面积为92.8平米，如果在设计中超过了90/70%规定，建议将此户型改为90平米以内。储藏室改为书房阳台空间零碎不好用，建议将餐厅的窗改为凸窗第12页/共31页方案二：7，8#建议阳台只延伸到书房处，保证卧室的私密性。用倒凸窗的方式使室内空间更大。此户型走道浪费空间较大，建议储物间去掉重新设计。第13页/共31页方案一：A户型在新测绘规范中，进深大于2.4米，要计全面积。工作阳台从此入口，比便于厨房的操作第14页/共31页 相对来说，方案一的户型结构比较理想，功能分区合理，内部流线比较相对来说，方案一的户型结构比较理想，功能分区合理，内部流线比较紧凑，建议在采用方案二户型定位的基础上，适当结合方案一的户型结构。紧凑，建议在采用方案二户型定位的基础上，适当结合方案一的户型结构。在满足在满足90/70%规范时，建议将紧接规范时，建议将紧接90平米的户型适当修改，使其满足政平米的户型适当修改，使其满足政策要求。策要求。第15页/共31页六、商业业态规划建议六、商业业态规划建议功能业态分布建议：建议商铺销售之前，部分铺位进行招商以满足商业人气要求。在实际的招商过程中，应根据市场容量，对不同业态商家的数量进行控制，使各商家间既有合理竞争也能有合理的市场份额，通过一定时期的市场培育，达到项目的整体繁荣。位置位置业态业态 优势优势半地下室主力超市、品牌百货、精品、服饰、特色餐饮相对独立，不影响其它商家，以龙头商业带动商铺，提升商业价值1F社区配套、服饰精品、西餐社区配套包括银行、药店、24小时服务店等，而餐饮能聚集人流2F酒楼、特色餐饮、休闲娱乐、美容spa休闲娱乐包括沐足、儿童游戏室等，餐饮能为二楼带来更多的人流第16页/共31页项目业态规划方案（半地下室）项目业态规划方案（半地下室）吉之岛主力超市品牌百货（服饰、鞋、包、运动器材、家居用品等）特色餐饮（饮料区、糕点区、粉面区等）精品店（珠宝、首饰、名表、服饰等）第17页/共31页项目业态规划方案（一层）项目业态规划方案（一层）中西连锁快餐、二楼餐饮入口门面服饰精品社区配套餐饮：西餐或中餐餐饮最具人气，形成环线人流，带旺中间街铺第18页/共31页项目业态规划方案（二层）项目业态规划方案（二层）餐饮：西餐连锁、酒楼儿童游乐场所美容spa休闲娱乐餐饮第19页/共31页七、商业包装七、商业包装知名商家外墙包装展示知名商家外墙包装展示 将吉之岛，知名中西餐饮连锁店（如麦当劳）等已确定的商场包装和展示，给客户以信心第20页/共31页商业气氛展示商业气氛展示 商业街包装，营造商业氛围，给客户以直观感受，引导客户购买第21页/共31页现场商业氛围展示现场商业氛围展示部分围墙部分围墙商业街内及前广场商业街内及前广场第22页/共31页售楼处商业氛围包装售楼处商业氛围包装 将报版软文，区位规划，进驻商家品牌，吉之岛相关介绍等做成展板包装售楼处，以展示项目的优势和前景第23页/共31页八、商业特色建议八、商业特色建议二层特色商业二层特色商业二层主要为美容二层主要为美容spaspa、休闲娱、休闲娱乐，以及特色餐饮。乐，以及特色餐饮。第24页/共31页下层商业广场及其它区域使用的标志性景观下层商业广场及其它区域使用的标志性景观第25页/共31页商业与公共开放休闲商业与公共开放休闲空间的有机结合空间的有机结合第26页/共31页公共的休闲空间公共的休闲空间第27页/共31页风情商业与遮阳处理风情商业与遮阳处理第28页/共31页商业建筑与生态环境商业建筑与生态环境第29页/共31页本项目以餐饮为主，需要大量停车位，建议本项目本项目以餐饮为主，需要大量停车位，建议本项目主要地下停车场与与住宅分开，并尽可能实现车位主要地下停车场与与住宅分开，并尽可能实现车位数量最大化。数量最大化。驾车人员出口驾车人员出口尽可能引向商业内街。尽可能引向商业内街。第30页/共31页感谢您的观看！第31页/共31页