物业设备设施与管理的概述.pptx

会计学1物业设备设施与管理的概述物业设备设施与管理的概述一、给水排水系统一、给水排水系统二、供配电系统二、供配电系统三、消防系统三、消防系统四、运输（电梯）系统四、运输（电梯）系统五、燃气系统五、燃气系统六、空调系统六、空调系统七、通风系统七、通风系统八、供暖系统八、供暖系统九、安全保卫系统九、安全保卫系统十、智能化系统十、智能化系统二、物业设备设施的内容二、物业设备设施的内容第1页/共23页三、物业设备与设备的三、物业设备与设备的作用作用 物业设备与设施对于各种物业来说，物业设备与设施对于各种物业来说，就如同就如同它的腑脏系统，是其不可缺少的重要组成部分。它的腑脏系统，是其不可缺少的重要组成部分。不但不可缺少不但不可缺少：而且还是物业档次、品位、现：而且还是物业档次、品位、现代化程度的重要标志。代化程度的重要标志。如果把一幢现代建筑的外形、结构及外装饰分如果把一幢现代建筑的外形、结构及外装饰分别比作人的体形、骨架和服饰，则物业设备和设别比作人的体形、骨架和服饰，则物业设备和设施就如同人的各功能系统施就如同人的各功能系统：供配电系统供配电系统供配电系统供配电系统一循环系统；一循环系统；给排水系统给排水系统给排水系统给排水系统消化系统；消防系统泌尿系统；消化系统；消防系统泌尿系统；暖通空调系统暖通空调系统暖通空调系统暖通空调系统呼吸系统；呼吸系统；智能化系统智能化系统智能化系统智能化系统神经系统。人的外神经系统。人的外形骨架和各功能系统与建筑外形、结构和物业设形骨架和各功能系统与建筑外形、结构和物业设备、设施、均是互为依存、缺一不可的。没有设备、设施、均是互为依存、缺一不可的。没有设备和设施的物业，其功能和作用就不能充分发备和设施的物业，其功能和作用就不能充分发挥出来，也不会有什么真正的使用价值。挥出来，也不会有什么真正的使用价值。第2页/共23页n n 有了供配电系统，才能有灯光照明和各种电动有了供配电系统，才能有灯光照明和各种电动设备的使用有了给水排水系统，才能提供人们生设备的使用有了给水排水系统，才能提供人们生活和生产必需的用水，及满足闲暇时戏水、观水活和生产必需的用水，及满足闲暇时戏水、观水的需要；而热水的集中制备与供应，使居陋者的的需要；而热水的集中制备与供应，使居陋者的生活质量有了显著的提高，有了电梯，才能使人生活质量有了显著的提高，有了电梯，才能使人们在高楼里上下方便、快捷有了消防系统，才能们在高楼里上下方便、快捷有了消防系统，才能在发生火灾时能及时发现和扑救，避免造成重大在发生火灾时能及时发现和扑救，避免造成重大损失。有了空调系统，人们才能在适宜的环境中损失。有了空调系统，人们才能在适宜的环境中生活、生活、工作和生产，从而使生活的质量更好，工作和生产，从而使生活的质量更好，工作、生产的效率更高，燃气化是城市现代化的工作、生产的效率更高，燃气化是城市现代化的重要组成内容，它给人们的生活带来了极大的方重要组成内容，它给人们的生活带来了极大的方便。供暖是冬季人们生活、工作与生产便。供暖是冬季人们生活、工作与生产(特别是在特别是在三北地区三北地区)的的 基本条件。而配置了各种弱电系统基本条件。而配置了各种弱电系统的物业，其自动化程度或称智能化的程度将更高。的物业，其自动化程度或称智能化的程度将更高。物业设备与设施是一个多种专业工程技术系统的物业设备与设施是一个多种专业工程技术系统的组合，通常分为供配电、给排水、电梯、消防、组合，通常分为供配电、给排水、电梯、消防、暖通与燃气、空调和智能化等系统暖通与燃气、空调和智能化等系统 这些系统及其这些系统及其设备与实施为人们创造着舒适、便利，而且安全设备与实施为人们创造着舒适、便利，而且安全的生活、工作和生产环境。的生活、工作和生产环境。第3页/共23页物业设备设施的作用物业设备设施的作用（概括）（概括）（一）（一）物业设备设施是通过各项使用功能保证物业设备设施是通过各项使用功能保证其物业的价值实现。其物业的价值实现。（二（二 ）为人们的工作和生活营造出特定的物业）为人们的工作和生活营造出特定的物业环境。环境。在物业管理中，为了提高物业的整体使用价值，在物业管理中，为了提高物业的整体使用价值，充分发挥其使用功能，提高管理质量，降低管理充分发挥其使用功能，提高管理质量，降低管理成本，就必须对物业设备与设施予以高度重视，成本，就必须对物业设备与设施予以高度重视，使其综合功能达到较高水平。使其综合功能达到较高水平。对于物业管理专业的学生来说，学习和掌握物对于物业管理专业的学生来说，学习和掌握物业设备与设施的基本知识至关重要。业设备与设施的基本知识至关重要。第4页/共23页四、物业设备设施管理工作的目的：四、物业设备设施管理工作的目的：1、是要保证物业管理范围内各种设备设施正是要保证物业管理范围内各种设备设施正常工作，满足人们在常工作，满足人们在工作和生活中对水、暖、工作和生活中对水、暖、工作和生活中对水、暖、工作和生活中对水、暖、电、讯等方面的需求电、讯等方面的需求电、讯等方面的需求电、讯等方面的需求。2 2、要不断了解物业所有人或使用人对物业环境、要不断了解物业所有人或使用人对物业环境的的满意程度满意程度满意程度满意程度，并随之对工作进行调整，改善，并随之对工作进行调整，改善或提高物业设备设施的运行效果与效率，以或提高物业设备设施的运行效果与效率，以提高服务对象对物业环境的满意程度。提高服务对象对物业环境的满意程度。(这个这个满意度满意度满意度满意度，称为，称为物业环境的品质物业环境的品质物业环境的品质物业环境的品质)。3 3、在追求良好的物业环境品质基础上，同时有、在追求良好的物业环境品质基础上，同时有效控制成本。效控制成本。第5页/共23页五、高质量物业设备设施管理工作的特征五、高质量物业设备设施管理工作的特征五、高质量物业设备设施管理工作的特征五、高质量物业设备设施管理工作的特征1 1、强调服务性、强调服务性、强调服务性、强调服务性 要搞好物业设备设施的管理工作，首先要重视要搞好物业设备设施的管理工作，首先要重视服务，这是因为组成物业设备设施的内容，无论服务，这是因为组成物业设备设施的内容，无论是给排水、供电、照明等日常使用的设备，还是是给排水、供电、照明等日常使用的设备，还是电梯、中央空调等现代建筑设备，以及消防、自电梯、中央空调等现代建筑设备，以及消防、自动报警等紧急情况下使用的设备，都与广大用户动报警等紧急情况下使用的设备，都与广大用户的日常生活工作密切相关。的日常生活工作密切相关。高质量的物业设备设施工作，是以管理为基础、高质量的物业设备设施工作，是以管理为基础、维修为保障，围绕向用户提供良好服务这个核心维修为保障，围绕向用户提供良好服务这个核心而展开的。而展开的。第6页/共23页2、注重经济性、注重经济性:由于物业中的设备越来越复杂，一次性投资相应越来越高，导致使用年限短，更新换代快，运营服务、维修保养费用高。例如，一部中（高）档电梯造价达30万40万元，而维护费用大约是规划购置费的2.5倍。这类(高价值)物业设备设施的管理带有明显的经营性特点，如果运行维护得当，设备事故少，可靠性高，寿命延长，则能够直接为物业管理公司赢得经济效益。第7页/共23页3、不断提高专业技术性、不断提高专业技术性:社会对设备管理服务性和经营性的重视，导致越来越高的专业技术性要求。专业技术性主要体现在物业管理企业在物业设备设施运行管理上具有专业性，能够随时随地满足业主和客户的合理要求，同时有效控制各种物业设备设施的工作效果和运行成本。第8页/共23页4 4、综合协调能力强、综合协调能力强、综合协调能力强、综合协调能力强 :为了保证各种物业设备设施具有良好的运行效果和尽可能低的运为了保证各种物业设备设施具有良好的运行效果和尽可能低的运行成本，管理工作需要一个强有力的综合协调。一是因为设备设行成本，管理工作需要一个强有力的综合协调。一是因为设备设施品种越来越多，技术越来越先进，设备的运行维护需要各种专施品种越来越多，技术越来越先进，设备的运行维护需要各种专业技术知识，需要严格的规范化、标准化的科学管理制度，需要业技术知识，需要严格的规范化、标准化的科学管理制度，需要足够的技术工人和专业技术人员。二是物业设备设施的管理涉及足够的技术工人和专业技术人员。二是物业设备设施的管理涉及电力、电信、燃气、供热、供水、排水、道路、环卫、绿化、路电力、电信、燃气、供热、供水、排水、道路、环卫、绿化、路灯、消防、公安、交通等专业工作的管理，一个成熟的物业管理灯、消防、公安、交通等专业工作的管理，一个成熟的物业管理企业能够和这些管理部门融洽衔接，统一协调，明确各自的职责企业能够和这些管理部门融洽衔接，统一协调，明确各自的职责分工，确保各类设备设施的正常运行。分工，确保各类设备设施的正常运行。第9页/共23页六、搞好物业设备设施管理工作需要的几点认识六、搞好物业设备设施管理工作需要的几点认识六、搞好物业设备设施管理工作需要的几点认识六、搞好物业设备设施管理工作需要的几点认识 （1）以人为本的观念）以人为本的观念 物业设备设施管理服务的对象是人。物业设备设施管理的根本目标是提高物业环境品质，具体地讲，就是让感觉更舒适、更安全，无论是在生活还是工作上都有效率、更有成就，从根本上保证物业保植、增植。第10页/共23页（2 2）系统工程的观念）系统工程的观念）系统工程的观念）系统工程的观念 在管理工作的实施过程中，需要根据物业管理的总体要求，确定一个总的具体的服务目标，然后层层分解，落实到每种设备设施的管理工作上。这个过程可以概括为：从上而下计划，自下而上地实施。知识如此，才能改变当前相当部分物管企业对物业设备设施的管理仅仅处于“维修、维持”的不良状况，更好地满足业主和用户的需要。第11页/共23页(3)(3)品质管理的思想品质管理的思想品质管理的思想品质管理的思想 物业管理工作，包括物业设备设施管理工作的最终目标，不是以符合或满足某种标准或规范为准，而是以业主、用户的满意程度为准。服务对象的满意程度，体现着物业设备设施管理工作的品质。进一步讲，物业设备设施的管理，就是在符合或满足国家有关法规和技术要求的基础上，尽可能让业主、用户满意。第12页/共23页二节二节二节二节 物业设备设施管理的现状和发展模式物业设备设施管理的现状和发展模式物业设备设施管理的现状和发展模式物业设备设施管理的现状和发展模式 20世纪90年代，物业设备设施管理工作在全球范围内成为新兴行业，越来越多的实业机构开始相信，管理得井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的。物业设施管理不单为了延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益，降低运营费用，也是为了改善企业形象，提供适合于用户的各种高效率的服务，改善用户的业务，使工作流程合理化和简单化。第13页/共23页现状与问题现状与问题 目前，国内物业设备设施管理工作较国际先进水平有一定目前，国内物业设备设施管理工作较国际先进水平有一定差距。差距。原因原因原因原因在于：在于：1 1、市场经济环境不健全市场经济环境不健全市场经济环境不健全市场经济环境不健全 建设方在设计、建设阶段较少考建设方在设计、建设阶段较少考虑建成后使用的节约和便利，而过多地考虑了如何节省虑建成后使用的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次投资，如何节省自身时间和精力或搞些流行的智能一次投资，如何节省自身时间和精力或搞些流行的智能化设备吸引买方。设备供应商也较少考虑系统集成的协化设备吸引买方。设备供应商也较少考虑系统集成的协调和匹配。物业公司也很少进行工程前期介入。各阶段调和匹配。物业公司也很少进行工程前期介入。各阶段工作的脱节为日后的管理工作埋下隐患。工作的脱节为日后的管理工作埋下隐患。2 2、服务观念滞后、服务观念滞后、服务观念滞后、服务观念滞后 国内有些物管企业认为只要设备设施国内有些物管企业认为只要设备设施无故障、开得动便是物业设备设施管理的全部工作内容，无故障、开得动便是物业设备设施管理的全部工作内容，并没认识到物业设备设施管理的对象是人，保证物业用并没认识到物业设备设施管理的对象是人，保证物业用户的健康、舒适和效率，才识物业设备设施管理工作的户的健康、舒适和效率，才识物业设备设施管理工作的最终工作目标。最终工作目标。第14页/共23页 （3 3）物业设施管理的技术含量不高）物业设施管理的技术含量不高）物业设施管理的技术含量不高）物业设施管理的技术含量不高 当前，国内多当前，国内多数物管企业经济实力普遍不足，难以吸引高质量人才，数物管企业经济实力普遍不足，难以吸引高质量人才，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作仍是国内相当范围凭经验、拼设备等手工作坊式的运作仍是国内相当范围内物业设备设施的主流。很多物管企业内物业设备设施的主流。很多物管企业 ，包括一些高档，包括一些高档物业的管理者，把物业的管理者，把“维修维修”看成设备设施管理工作的主看成设备设施管理工作的主要内容，很少在设备设施的运行效果、效率上下工夫，要内容，很少在设备设施的运行效果、效率上下工夫，导致物业设备设施管理的专业性不强，服务质量较低。导致物业设备设施管理的专业性不强，服务质量较低。n n（4 4）人才匮乏）人才匮乏）人才匮乏）人才匮乏 尽管近年来举办过许多各种层次的培尽管近年来举办过许多各种层次的培训，也有了物业管理专业和物业设施管理专业的各层次训，也有了物业管理专业和物业设施管理专业的各层次学历教育，但无论是内容还是对象都还处于学历教育，但无论是内容还是对象都还处于“探索阶段探索阶段”，都有待总结提高。一幢现代化大楼建成后，不少企，都有待总结提高。一幢现代化大楼建成后，不少企业往往认为只要招聘一些空调工、水电工、冷冻工便可业往往认为只要招聘一些空调工、水电工、冷冻工便可使大楼运转起来。导致许多大楼能耗高、自控不能开通、使大楼运转起来。导致许多大楼能耗高、自控不能开通、设施设备损耗加速等恶劣后果，使物业环境品质严重恶设施设备损耗加速等恶劣后果，使物业环境品质严重恶化。因而，学习和掌握物业设施及其管理工作的原理和化。因而，学习和掌握物业设施及其管理工作的原理和基础内容，对从事物业管理的相关人员均十分重要。基础内容，对从事物业管理的相关人员均十分重要。第15页/共23页发展模式发展模式 当前，随着物业管理产业化的发展趋势，出现当前，随着物业管理产业化的发展趋势，出现4 4种物业设备管理模种物业设备管理模式：式：(1)(1)物业管理公司有物业管理公司有物业管理公司有物业管理公司有独立独立独立独立的专业人员队伍的专业人员队伍的专业人员队伍的专业人员队伍，用所收取的物业管理费和，用所收取的物业管理费和能源费，利用业主所批准的物业维修基金对物业设备设施实行统能源费，利用业主所批准的物业维修基金对物业设备设施实行统一的管理。一的管理。（2 2）由社会建立的物业设备设施）由社会建立的物业设备设施）由社会建立的物业设备设施）由社会建立的物业设备设施专业管理公司专业管理公司专业管理公司专业管理公司承包大楼或小区设备承包大楼或小区设备系统全部或部分的运行管理，专业公司与业主或物管企业之间用系统全部或部分的运行管理，专业公司与业主或物管企业之间用契约形式确定彼此的责权利、确定服务质量标准和赏罚规则。契约形式确定彼此的责权利、确定服务质量标准和赏罚规则。第16页/共23页（3 3）几家中，小型物管公司共同出资建立设备管理公司，）几家中，小型物管公司共同出资建立设备管理公司，）几家中，小型物管公司共同出资建立设备管理公司，）几家中，小型物管公司共同出资建立设备管理公司，吸引高质量人才，降吸引高质量人才，降低各家公司管理成本，专为各出资方解决设备设施维保难题。低各家公司管理成本，专为各出资方解决设备设施维保难题。（4 4）物业设备设施专业管理公司带资参建，成为业主的合作伙伴。）物业设备设施专业管理公司带资参建，成为业主的合作伙伴。）物业设备设施专业管理公司带资参建，成为业主的合作伙伴。）物业设备设施专业管理公司带资参建，成为业主的合作伙伴。公司投入的公司投入的是设备系统，取得的回报是投运以后的物业管理费、设备折旧费和能源费。是设备系统，取得的回报是投运以后的物业管理费、设备折旧费和能源费。用户入户之后就如同缴付水电费、电话费一样按月或按年度向物业设施管理用户入户之后就如同缴付水电费、电话费一样按月或按年度向物业设施管理公司缴付设备管理费。设备系统的产权归物业设备设施专业公司。公司缴付设备管理费。设备系统的产权归物业设备设施专业公司。前前3 3种方式，已在社会推行。第种方式，已在社会推行。第4 4种方式，最先由国内一些电话局试行，目前在种方式，最先由国内一些电话局试行，目前在建筑节能技术改造中应用越来越普遍。建筑节能技术改造中应用越来越普遍。第17页/共23页物业管理维修基金物业管理维修基金n n 商品住房和公有住房以及商业用房出售后建立的专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。n n维修基金，又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。n n第18页/共23页维修基金的所有权维修基金的所有权n n 维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。n n第19页/共23页n n维修基金的收取比例维修基金的收取比例按照购房者从开发商按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%3%2%3%的比例缴的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。督设立，由物业管理公司代为管理和使用。n n业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管本物业维修基金专用帐户，并将账户情况报房地产行政管理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修理部门备案，该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理，不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户，用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。n n维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。维修基金的使用及补充需经业主大会作出决议。n n第20页/共23页n n维修基金的使用范围维修基金的使用范围：n n1 1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。比例。n n2 2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。n n3 3、特殊使用、特殊使用n n(1)(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理物业管理服务合同另有约定的除外。服务合同另有约定的除外。n n(2)(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的得超过工程款总额的30%30%。n n第21页/共23页n n(三三)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。有决定的除外。n n维修基金使用情况的定期公告：维修基金使用情况的定期公告：n n1 1、房地产行政管理部门应定期与专户银行、房地产行政管理部门应定期与专户银行核对维修基金的交存情况，并在该物业范围内公核对维修基金的交存情况，并在该物业范围内公布。布。n n2 2、房地产行政管理部门应定期将维修基金、房地产行政管理部门应定期将维修基金交存情况报上级房地产行政管理部门。交存情况报上级房地产行政管理部门。n n3 3、业主委员会应定期向全体业主公布维修、业主委员会应定期向全体业主公布维修基金的使用情况和剩余情况。基金的使用情况和剩余情况。n n4 4、单个业主可凭维修基金发票至开户银行、单个业主可凭维修基金发票至开户银行查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。n n若物业因拆迁发生灭失的，业主可持相关证若物业因拆迁发生灭失的，业主可持相关证明至银行提取分户帐户内的余额。明至银行提取分户帐户内的余额。第22页/共23页