美国房地产行业的周期性与影响因素研究.pptx
会计学1美国房地产行业的周期性与影响因素研究美国房地产行业的周期性与影响因素研究北京锡恩企业管理顾问公司美国住宅产业的经济周期与影响美国住宅产业的经济周期与影响因素分析因素分析n n住宅产业的行业经济周期住宅产业的行业经济周期住宅产业的行业经济周期住宅产业的行业经济周期n n美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析n n利率利率n n人口人口n n金融杠杆金融杠杆n n生活方式生活方式第1页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司美国住宅产业的周期性波动美国住宅产业的周期性波动（每年新开工住（每年新开工住（每年新开工住（每年新开工住宅套数）宅套数）宅套数）宅套数）新开工套数（000S）新开工套数（000S）资料来源：美国商务部1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000E2500200015001000500025002000150010005000多家庭住宅单家庭住宅1946-2000平均每年总开工套数=1，4841946-2000平均每年单家庭住宅开工套数=1，094第2页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司1.1.从1904年繁荣期转入1916年萧条期再回到1923年1925年的繁荣期，周期历时2022年，这是本世纪第一次的行业经济周期，也是历史上第三个。2.2.本世纪第二个（历史上第4个）周期从1925年繁荣期经1933年萧条期再回到1945年的繁荣期，历时21年。3.3.本世纪第三个周期从1945年1955年为美国房地产业持续繁荣发展期。4.4.本世纪第四个周期从1955年繁荣期经1964年衰退后再进入1972年繁荣期，历时18年5.5.进入20世纪70年代后，美国于1972年出现房地产繁荣期，其间经过1973年1975年的较小回落、1979年1981年回升，以及随后在1982年出现的再次回落，到1989年到达新的繁荣期，历时约18年，从而完成一次房地产周期循环。6.6.以1981年繁荣期为基础，按照1820年的周期频率来预测，美国房地产业在经历了1990年1992年萧条期后，大约在1999年前后重新进入新的繁荣期，其间历时约19年。从行业周期角度来看，美国住宅地产业在从行业周期角度来看，美国住宅地产业在从行业周期角度来看，美国住宅地产业在从行业周期角度来看，美国住宅地产业在2020世纪年完成了世纪年完成了世纪年完成了世纪年完成了6 6次的周期波动，时间介于次的周期波动，时间介于次的周期波动，时间介于次的周期波动，时间介于18-2118-21年左右。年左右。年左右。年左右。第3页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司1945年是美国住宅市场的一个分年是美国住宅市场的一个分水岭水岭n n显然，1945年（二战结束）是美国的住宅市场的转折点，对比战前战后：n n新房开工率战后比战前上涨新房开工率战后比战前上涨250%250%，是战前的，是战前的3.53.5倍。倍。n n单家庭住宅的开工率更高达战前的单家庭住宅的开工率更高达战前的400%400%。n n后50年（1950-2000）住宅市场的变化不再像前边那样充满戏剧色彩，没有明显的“前与后”的断层，但它还是有些特点。第4页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司50年后美国住宅产业变化年后美国住宅产业变化（每年新开工套数）（每年新开工套数）（每年新开工套数）（每年新开工套数）资料来源：美国商务部新开工套数（000S）新开工套数（000S）1950 1960 1970 1980 1990 200025002000150010005000多家庭住宅单家庭住宅250020001500100050001950-2000年平均每年新开工住宅套数=1，5021950-2000年平均每年新开工单家庭住宅套数=1，092第5页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司从年度新屋出售套数增长看产业周期从年度新屋出售套数增长看产业周期从年度新屋出售套数增长看产业周期从年度新屋出售套数增长看产业周期数据来源:美国联邦统计局第6页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司进入进入进入进入2020世纪世纪世纪世纪5050年代后，行业周期波动时间拉长，但短期波动频繁，约为年代后，行业周期波动时间拉长，但短期波动频繁，约为年代后，行业周期波动时间拉长，但短期波动频繁，约为年代后，行业周期波动时间拉长，但短期波动频繁，约为5 5年一次，年一次，年一次，年一次，反映行业经济自我调整加强。反映行业经济自我调整加强。反映行业经济自我调整加强。反映行业经济自我调整加强。n n这期间行业发展有6次（部分包含在大的行业调整过程中）短期的波动：1.1.55年年-59年年 历时历时5年年2.2.59年年-62年年 历时历时4年年3.3.65年年-68年年 历时历时4年年4.4.73年年-77年年 历时历时5年年5.5.80年年-84年年 历时历时5年年6.6.89年年-95年年 历时历时7年年n n进入90年后行业发展比较平稳，没有出现大的起伏，呈现出健康的增长态势短期波动时间平均5 年左右第7页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司居民家庭住宅拥有率的变化居民家庭住宅拥有率的变化第8页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司后后50年的行业经济波动伴随着产年的行业经济波动伴随着产业结构升级业结构升级n n本世纪后本世纪后5050年经历的年经历的3 3次产业经济波动中，次产业经济波动中，19501950年、年、19721972年和年和19991999年这年这3 3个时间点具有特殊的代表意义：个时间点具有特殊的代表意义：n n19501950年是二战结束后第一个行业经济繁荣期的中间时点。表年是二战结束后第一个行业经济繁荣期的中间时点。表现出鲜明的那个行业周期的特点，同时现出鲜明的那个行业周期的特点，同时19501950年单家庭住宅的年单家庭住宅的开工达到创纪录的高峰。开工达到创纪录的高峰。n n19721972年是二战结束后第二个也是本世纪第五个行业经济繁荣年是二战结束后第二个也是本世纪第五个行业经济繁荣期的中间时点。在那个时期，多家庭住宅呈现快速增长态势。期的中间时点。在那个时期，多家庭住宅呈现快速增长态势。新开工的房屋数量达到历史高峰。新开工的房屋数量达到历史高峰。n n19991999年是本世纪第六个行业经济繁荣期，单家庭住宅销量出年是本世纪第六个行业经济繁荣期，单家庭住宅销量出现再次增长的形势，同时由于各种金融服务手段的实施，行现再次增长的形势，同时由于各种金融服务手段的实施，行业整合的加剧而表现出不同的特点。业整合的加剧而表现出不同的特点。n n三次行业经济的波动伴随房地产行业产业结构的升级三次行业经济的波动伴随房地产行业产业结构的升级第9页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司产业结构升级产业结构升级-金融服务金融服务美国房地产行业金融发展阶段1、（60年代）不动产信托投资2、（70年代）住房抵押贷款证券化3、（90年代）商业不动产抵押贷款证券化从1960年房地产缺乏资金开始，出现了不动产信托投资，这实际上是一种股权投资，到目前为止每年大概是2千到3千亿美元。70年代开始出现住房抵押贷款证券化，这是对美国的银行体系地方化的一个突破，因为地方性银行没有资金来支持信贷，所以70年美国开始发展了抵押信贷的证券化。90年代的时候出现商业不动产抵押贷款证券化第10页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司美国房地产行业金融发展阶段美国房地产行业金融发展阶段美国房地产行业金融发展阶段美国房地产行业金融发展阶段 美国房地产不是一个简单的服务概念，而是一个金融概念。美国房地产不是一个简单的服务概念，而是一个金融概念。1、（、（60年代）不动产信托投资：年代）不动产信托投资：n n从从19601960年房地产缺乏资金开始，出现了不动产年房地产缺乏资金开始，出现了不动产信托投资，这实际上是一种股权投资，到目前信托投资，这实际上是一种股权投资，到目前为止每年大概是为止每年大概是2 2千到千到3 3千亿美元，这个数量远千亿美元，这个数量远远大于国内现在所担心的贷款。远大于国内现在所担心的贷款。2、（、（70年代）住房抵押贷款证券化：年代）住房抵押贷款证券化：n n在在7070年代的时候又出现了住房抵押贷款证券化，年代的时候又出现了住房抵押贷款证券化，美国的银行除了少数是全国大型、统一的银行美国的银行除了少数是全国大型、统一的银行以外，很多是地方性银行。而地方性银行的资以外，很多是地方性银行。而地方性银行的资金常常难以和其他银行进行转换，当时在美国金常常难以和其他银行进行转换，当时在美国是西部地区住房信贷发展比较快，而银行没有是西部地区住房信贷发展比较快，而银行没有资金难以继续维持信贷，所以资金难以继续维持信贷，所以7070年美国开始发年美国开始发展了抵押信贷的证券化。展了抵押信贷的证券化。3、（、（90年代）商业不动产抵押贷款证券化：年代）商业不动产抵押贷款证券化：n n9090年代的时候出现商业不动产抵押贷款证券化年代的时候出现商业不动产抵押贷款证券化;第11页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司美国住宅产业的经济周期与影响美国住宅产业的经济周期与影响因素分析因素分析n n住宅产业的行业经济周期住宅产业的行业经济周期n n美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析n n利率利率利率利率n n人口人口n n金融杠杆金融杠杆n n生活方式生活方式第12页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司抵押贷款利率的下降进一步推动房地产市场的繁荣抵押贷款利率不断降低新开工住宅套数不断升高第13页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司住宅销售与抵押贷款利率的关系住宅销售与抵押贷款利率的关系新屋销售套数抵押贷款利率新屋销售套数1抵押贷款利率-0.708027081数据来源：美国商务部经济分析局住宅的销售与抵押贷款利率呈现显著的负相关特性（-0.71），即年度新屋销售状况与抵押贷款利率之间呈一定的反比关系第14页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司美国住宅产业的经济周期与影响美国住宅产业的经济周期与影响因素分析因素分析n n住宅产业的行业经济周期住宅产业的行业经济周期n n美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析n n利率利率n n人口人口人口人口n n金融杠杆金融杠杆n n生活方式生活方式第15页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司人口因素对住宅市场的影响表现人口因素对住宅市场的影响表现在三个维度在三个维度消费者生命阶段人口流动特性经济、收入情况农村人口城市人口亚洲移民非洲移民非西白人本国居民外来移民未婚已婚无子已婚有子中年老年离异特别关注婴儿潮家庭月入2000下家庭月入4000家庭月入8000婴儿潮和移民潮是住宅市场需要特别关注的两个影响因素等。据有明显的区域特性第16页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司住宅市场变化的原始驱动因素来住宅市场变化的原始驱动因素来自于自于“人人”的变化的变化1971-19801981-19901991-20002001-2010E家庭改变（形成/拆分）1578128111371255更多的需求（1）151219184223拆迁/损坏产生的需求（2）333214343344总需求2062171416641822(1)需要更大的第二套住宅（至少是二次置业）(2)由于房屋损坏和年久失修等原因而需要购买新的住宅每年市场需求的关键驱动因素家庭形成120万移民80万第17页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司消费者收入水平是住宅消费的经消费者收入水平是住宅消费的经济基础济基础n n从全球40几个国家的调查数据显示，当人均GDP 在800-13000USD时，住宅产业出现加速发展的态势；同时在人均GDP 达到3000USD 后，居民住宅地点的选择出现明显的从城市到城郊、乡村的趋势。n n美国的经济在19世纪完成从人均GDP 从1000USD 到3000USD 的跨越。n n美国住宅产品的平均价格是消费者平均年收入的3-5倍，这种“买得起”的住宅价格水平让消费者重复购买的机会增加，而重复购买反过来会增加住宅市场的容量，刺激住宅市场的发展！第18页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司住宅均价与消费者收入水平之间住宅均价与消费者收入水平之间的关系的关系月均收入住宅的均价/套月均收入1住宅的均价/套0.763902481数据来源：美国商务部经济分析局 in 2002USD 收入水平与住宅的销售价格呈现显著的正相关：消费者的收入水平变化与他们愿意支付的住宅价格的变化正比（当然这还以收入水平已超过基本生活需要为前提）第19页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司人口的流动催生新兴住宅市场的人口的流动催生新兴住宅市场的形成形成n n城市内外人口的流/变动，刺激新建住宅市场和租赁住宅市场的发展n n从旧的大都市向新城市迁移从旧的大都市向新城市迁移n n从中心城区向市郊迁移从中心城区向市郊迁移n n新近毕业的年轻人想享受城市的新近毕业的年轻人想享受城市的各种公共、娱乐设施，选择城市各种公共、娱乐设施，选择城市定居定居n n年轻的父母为自己子女教育的考年轻的父母为自己子女教育的考虑选择居住在城市虑选择居住在城市n n老年人以来城市的公共卫生、医老年人以来城市的公共卫生、医疗事业而居住城内疗事业而居住城内n n地区之间由于经济发展的不平衡性，带动了人口的流动n n从东北、中西部向南部和西部迁从东北、中西部向南部和西部迁移移n n高新技术发达的区域吸引大量的高新技术发达的区域吸引大量的劳动力，同时这些地区的收入水劳动力，同时这些地区的收入水平较高使许多就业者选择在当地平较高使许多就业者选择在当地置业置业n n同时区域经济发展的周期性波动同时区域经济发展的周期性波动更加刺激这种流动加剧更加刺激这种流动加剧n n外来移民对美国房地产业的发展起了积极地推动作用，特别是少数民族的移民第20页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司移民对美国住宅产业的支持移民对美国住宅产业的支持第21页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司人口因素的研究对住宅市场的人口因素的研究对住宅市场的发展态势具有重要意义发展态势具有重要意义n n人口因素是住宅需求产生的根本点人口因素是住宅需求产生的根本点n n人口因素的研究可以对住宅市场的发展变化有一定的预测作用人口因素的研究可以对住宅市场的发展变化有一定的预测作用n n地区的住宅市场变化与该地区人口总量、区域分布变化相比，具有明显的滞地区的住宅市场变化与该地区人口总量、区域分布变化相比，具有明显的滞后性后性n n住宅价格变化与人均收入相比具有明显的滞后，这种滞后性的产生是由于人住宅价格变化与人均收入相比具有明显的滞后，这种滞后性的产生是由于人们对经济的预期波动而造成的们对经济的预期波动而造成的滞后第22页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司美国住宅产业的经济周期与影响美国住宅产业的经济周期与影响因素分析因素分析n n住宅产业的行业经济周期住宅产业的行业经济周期n n美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析n n利率利率n n人口人口n n金融杠杆金融杠杆金融杠杆金融杠杆n n生活方式生活方式第23页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司建立了新的抵押贷款体系建立了新的抵押贷款体系提高了购房者的支付能力贷款期变长，利率变低、实行月付。引入国家担保引入国家担保由FHA为合规贷款提供担保降低了抵押贷款发放机构的经营风险，促进了贷款的发放和住房供应的增长。第一次房地产金融革命第一次房地产金融革命第24页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司第一次革命图解第一次革命图解美国经济危机居民收入下降失业率上升存款下降贷款人支付危机抵押贷款公司破产倒闭抵押贷款公司资金断流更长期的抵押贷款工具房地产融资机构的新结构、HOLC、FHA,政府担保、抵押贷款保险第一次金融创新开创月付、15年期、=5%利率，loan-to-value ratio80大萧条前，抵押贷款低于10年，loan-to-value ratio50，利率高开创抵押贷款担保第25页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司第一次革命的结果第一次革命的结果抵押贷款余额高速增长抵押贷款余额高速增长第26页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司抵押贷款证券化把抵押市场和资本市场联结起来，解决一级市场的资金问题和风险管理问题。让购房者更多、更有效地利用购房抵押贷款，住宅拥有量大增。使抵押贷款发放机构有更广泛、更安全可靠地融资来源，促进抵押贷款的高速增长。加强并扩大抵押贷款二级市场Freddie Mac为FHA和VA的合规贷款以外的常规贷款提供担保，建立常规贷款的二级交易市场。1972年以后，Fannie Mae也开始购买常规贷款，住房抵押贷款二级市场范围进一步扩大。第二次金融革命第二次金融革命第27页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司第二次金融创新图解第二次金融创新图解抵押贷款银行发放抵押贷款现金流（还本付息）抵押贷款二级市场第二次金融创新储蓄存款现金短期存款短期利息抵押贷款证券化，扩大发展二级市场，解决抵押贷款的流动性、融资问题和风险控制问题成立自己的抵押贷款机构成立专门中介机构Fannie Mae;Freddie Mac;Ginnie Mae资产证券化，通过二级市场解决一级市场资金问题购房者资金抵押权证券化资产资 金房地产公司利率波动下“短借长贷”带来利率损失和流动性问题资产证券化迅猛发展房地产金融体系发达第28页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司第二次革命的结果第二次革命的结果住房抵押贷款证券的发行从1984 年的620亿美元增到2001 年的1.2万亿美元第29页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司在二级市场上融资的抵押贷款的比例从1984 年的27增长到2001 年的59.3，翻了一倍多！第二次革命的结果第二次革命的结果第30页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司第二次革命的结果第二次革命的结果1950年时全美国的住房贷款余额为730亿美元，到1960年为2090亿，1970年为2890亿，但到了1981年则猛升为10037亿美元。1970年开始的房贷资产证券化使70年代的房贷余额新增2.47倍。显见，金融创新对住房消费的促进作用。第31页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司证券化对美国房地产市场的意义证券化对美国房地产市场的意义1.1.极大促进了住宅信贷的发展，解决抵押贷款的流动极大促进了住宅信贷的发展，解决抵押贷款的流动性、融资问题和风险控制问题。性、融资问题和风险控制问题。2.2.为住房市场提供大量资金，推动了房地产市场的发为住房市场提供大量资金，推动了房地产市场的发展展3.3.使居民住房建设以及公民个体跟全球的资本市场结使居民住房建设以及公民个体跟全球的资本市场结合为一体合为一体4.4.能够确保即使出现银行危机，商业银行信贷萎缩时，能够确保即使出现银行危机，商业银行信贷萎缩时，保证市场上仍能够有足够的资金流动保证市场上仍能够有足够的资金流动第32页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司主要是现代信息科技对房地产金融运行效率的推动网络化，高速的信息传递抵押贷款网上发行，对传统金融服务模式的挑战二级市场电子交易第三次变革第三次变革在现代科技的推动下正在发展在现代科技的推动下正在发展第33页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司发达的房地产金融支持居民住房发达的房地产金融支持居民住房拥有率不断提高拥有率不断提高住房贷款和金融创新成功故事的背后是越来越多的美国家庭拥有自己的房屋，1940年时美国44%的家庭有自己的房子(图五)，到1970年时63%的家庭有自家房，到现在这个比例上升到70%左右，不仅如此，许多家庭还有多于一栋的住房。金融杠杆的支持第34页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司美国住宅产业的经济周期与影响美国住宅产业的经济周期与影响因素分析因素分析n n住宅产业的行业经济周期住宅产业的行业经济周期n n美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析美国住宅产业增长波动的驱动因素分析n n利率利率n n人口人口n n金融杠杆金融杠杆n n生活方式生活方式生活方式生活方式第35页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司环境与行业的结构变迁环境与行业的结构变迁:在在1998年年之后，消费需求拉动行业整体增之后，消费需求拉动行业整体增长！长！(数据来源美国国家统计局)n n美国的人口快速增长时期发生在六、七十年代，到了九十年代末，成长美国的人口快速增长时期发生在六、七十年代，到了九十年代末，成长起来的起来的BabyBoomerBabyBoomer也到了四五十岁，形成了一个巨大的也到了四五十岁，形成了一个巨大的Active AdultActive Adult住房住房需求市场；需求市场；第36页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司生活方式给予了房地产新的增长机会生活方式给予了房地产新的增长机会生活方式给予了房地产新的增长机会生活方式给予了房地产新的增长机会:active adult:active adult的兴起的兴起的兴起的兴起美国人口在战后的快速增长（Baby Boomer）目前已经成为美国经济比较富裕的濒临退休的活跃老年人（Active Adult）第37页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司半个世纪住宅的变化半个世纪住宅的变化-人们生活人们生活水平提高水平提高n n从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得必然，72年均价$30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家庭添置了空调、洗碗机等设备。n n到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20%的新开工房屋是多家庭住宅。但房屋的面积继续增大，平均房屋的完工面积是2,241 平方英尺。n n到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99年，建好后的房屋的造价高达创纪录的$87每平方英尺。当然这中间是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成现实。n n其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。第38页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司年轻人和第一次购房者是当时购房主流，房屋的设计受到他们的影响（年轻人和第一次购房者是当时购房主流，房屋的设计受到他们的影响（年轻人和第一次购房者是当时购房主流，房屋的设计受到他们的影响（年轻人和第一次购房者是当时购房主流，房屋的设计受到他们的影响（5050年代）年代）年代）年代）n n在50年代初期，大量从二战回来得战士、尚未完成学业的年轻人、从二战回来重新回校求学的年轻人以及正处于结婚年龄的年轻人，这群人都是住宅拥有率相当低的人群，是住宅的潜在购买者。n n在50年代，男人结婚年龄小于23岁，女人刚过20岁，这个群体在那时经历第一次婚姻，也是购房者的主要组成部分，对住宅市场产生大的影响。n n50年代的住宅设计样式也受到第一次购房者很大的影响。同时代的纽约时报（The New York Times）引用房产专家的话认为50年代房屋的大小只有20年代的一半大。第39页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司学生成为当时多家庭住宅（公寓）的主要居住者（学生成为当时多家庭住宅（公寓）的主要居住者（学生成为当时多家庭住宅（公寓）的主要居住者（学生成为当时多家庭住宅（公寓）的主要居住者（7070年代）年代）年代）年代）n n到 1972,环境发生变化。首先，在全国范围内，住房拥有比例达到64%，而在1950年只有55%。n n事实上,1972年45-54岁这个年龄阶段的家庭拥有住宅的比率高达76%，是到本世纪末最高的一个比例。n n同时，由于更多的年轻人选择上大学，这使得他们首次结婚的年龄推迟到男性大于23岁，女性大于21岁。从一定程度上说，那个年代的多家庭住宅更象是一种学生住宅，越来越多的学生选择这样的房屋合租。（虽然在这以前校方明确禁止，但对高年级的学生来讲，在外租住已经成为一种惯例）n n为了填补这种学生对住宅需求的市场，有开发商就选择在学校附近建造这种公寓式的住宅提供给学生。第40页/共43页北京锡恩企业管理顾问公司人们的居住条件不断得到改善人们的居住条件不断得到改善（90年代）年代）n n70年代由于新的税收政策（推进房地产业的投资回报）的实施导致过多的建房，到80年代整个行业发展扭曲，比例失调！相反，当税法改变时，许多市场的住宅建筑业停止，这就给那些拥有过量多家庭住宅存货的开发商提供了市场机会。这个过程对许多开发商是痛苦的。当平衡再次建立后，在后面的年代里，住宅市场表现出一种相对平稳的发展态势。这个时候正好是“婴儿潮”步入20岁的年龄阶段。首次结婚的平均年龄继续升高，男性27，女性25岁。这种人口结构的变化导致的一个结果就是在本世纪末对新房购买的需求远低于50年代。n n在90年代，一个明显的特征是年轻的家庭比例增加，房屋面积大多在1,000-1,400 平方英尺。在20世纪末，美国消费者的住所是历史上最大的时期（按平均每户所拥有的住房面积算）n n十分有意思的是随着年代的更替，美国人的住宅面积在增加，但户均人数却在减少，反映人们的居住条件不断得到改善！第41页/共43页因为专注，所以专业锡恩使命:共建伟大公司:致力于中国成长型企业的正规化,国际化,持续化！第42页/共43页
