汉口中心区区域价值及市场资料.ppt

商务视角：汉口写字楼区域主要由四大板块组成，建设大道商务视角：汉口写字楼区域主要由四大板块组成，建设大道“金融一条金融一条街街”占汉口地区高级写字楼物业规模的占汉口地区高级写字楼物业规模的6060以上，是汉口高档写字楼最以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域为密集、规模最大的区域1商务视角：建设大道历经商务视角：建设大道历经1515年的发展，聚集了年的发展，聚集了200200多家金融机构，目前已多家金融机构，目前已由市场自发形成向新华路延伸的趋势，由市场自发形成向新华路延伸的趋势，本项目位于本项目位于“黄金十字黄金十字”交汇点，交汇点，商务价值十分卓越商务价值十分卓越金融街：金融街：5 5家全国金融机构总部：家全国金融机构总部：汉口银行、长江证券、合众人寿、交银国际信托、武汉农村商业银行；1414家中外资银行区域总部：家中外资银行区域总部：中行、建行、交行、招行、汇丰、东亚等；1919家证券公司区域总部：家证券公司区域总部：国信证券、招商证券等；1515家保险公司区域总部：家保险公司区域总部：太平洋保险、平安保险、阳光保险等。还有投资担保、顾问咨询等非银行类金融企业也在这里聚集。A 招银大厦B 建银大厦C 广发银行大厦 D 武银大厦 E 中信银行大厦F 农银大厦G 交银大厦（瑞通广场）H 中国中华城I 浙商国际大厦J 汉口银行大厦K 新世界国贸大厦L 民生大厦M 良友大厦N 国际金融广场O 浦发大厦P 福星惠誉大厦Q 本项目（中建中英）abmpldefgcoihnkqj2建设大道建设大道新新华华路路武汉经济金三角武汉经济金三角汉口汉口-武汉武汉 CBD汉阳汉阳-汉阳现代制造业中心汉阳现代制造业中心武昌武昌-武汉中国光谷武汉中国光谷商务视角：从政府规划层面来看，未来将崛起的王家墩商务视角：从政府规划层面来看，未来将崛起的王家墩CBDCBD商务区将成为商务区将成为汉口商务新中心，定位金融、贸易、咨询、会展等现代服务业，可能替代汉口商务新中心，定位金融、贸易、咨询、会展等现代服务业，可能替代建设大道的商务核心地位建设大道的商务核心地位作为国内首个市场化运作的中央商务区，武汉王家墩中央商务区将与汉阳现代制造业中心、武汉中国光谷互动，构筑经济“金三角”。武汉市市长 李宪生3商务视角：王家墩商务视角：王家墩CBDCBD建设的三个特点：企业主导、住宅先行、实施缓建设的三个特点：企业主导、住宅先行、实施缓慢，基于这三点，世联并不看好此慢，基于这三点，世联并不看好此CBDCBD未来的发展前景，未来的发展前景，建设大道商务建设大道商务中心地位至少中心地位至少1010年之内难以被撼动年之内难以被撼动规模投资规模投资 武汉武汉CBDCBD建筑总规建筑总规模约模约13001300万平方米，建设周期万平方米，建设周期为为15-2015-20年，年，项目开发建设计划吸引投资总额约人民币1000亿元；泛海城市广场泛海城市广场 在建中的泛海城市广场，用地面积40300平方米，总建筑面积约30万平方米，是集国际五星级酒店、5A级甲级写字楼和高档购物中心于一体的新生态都市综合体。写字楼概况写字楼概况 其中国际标准甲级写字楼约写字楼约4 4万平方米万平方米，建筑高建筑高度度100100米左右，米左右，与酒店、购物中心一起形成城市领航性地标建筑，计划计划20132013年后投入使用。年后投入使用。4酒店视角：武汉市优质酒店主要集中在汉口，而建设大道则为武汉优酒店视角：武汉市优质酒店主要集中在汉口，而建设大道则为武汉优质酒店聚集度最高的区域质酒店聚集度最高的区域武汉市优质酒店主要集中在汉口，这与武汉市优质写字楼、商业的聚集区是一致的；中心城区中，建设大道与汉口沿江区域以5星级酒店为主，而洪山广场与航空路区域则主要以4星级酒店为主。5王家墩王家墩王家墩王家墩滨江商务滨江商务滨江商务滨江商务区区区区建设建设建设建设大道大道大道大道中南路中南路中南路中南路酒店视角：大量聚集的商务办公人流带来了对酒店的大量需求，区域酒店视角：大量聚集的商务办公人流带来了对酒店的大量需求，区域同时成为星级酒店聚集地，酒店经营状况较好同时成为星级酒店聚集地，酒店经营状况较好p建设大道上有4家五星级酒店，3家4星级酒店，还有一些经济型酒店（锦江之星、兆瑞国际大酒店等）p未来综合体项目均有高星级酒店配套p建设大道沿线所有高端酒店，旺季每天入住率均达到了80%以上新新华华路路建设大道建设大道锦江国际大酒店香格里拉大酒店中原国际酒店新华诺富特大酒店禧邦可大酒店高雄大酒店纽宾凯大酒店6商业视角：商业视角：汉口目前已经形成武广商圈和江汉路商圈两大市级商圈，区位汉口目前已经形成武广商圈和江汉路商圈两大市级商圈，区位集中且吸引力强大，辐射范围广至武汉三镇甚至周边城市集中且吸引力强大，辐射范围广至武汉三镇甚至周边城市7商业视角：齐全的商业业态、较高的档次定位使所在商圈成为辐射华中区商业视角：齐全的商业业态、较高的档次定位使所在商圈成为辐射华中区域的城市级商圈域的城市级商圈新世界新世界百货国百货国贸店贸店建设大建设大道道新华路新华路武广商圈武广商圈p本项目属武广商圈，为汉口最成熟的商业区p紧挨项目的新世界百货国贸店，商业气氛也十分火爆；p未来建设大道以及新华路上会有大体量的集中式商业，商业业态会更加齐全、档次进一步提高8住宅视角：本项目所属区域为传统中心区，从目前武汉住宅市场价值分住宅视角：本项目所属区域为传统中心区，从目前武汉住宅市场价值分布规律来看，属于居住价值最高的区域之一布规律来看，属于居住价值最高的区域之一第一圈层：传统中心区第一圈层：传统中心区以二环线为核心的区域，地段优势不容质疑，如城市中心、交通方便、配套齐全等，是武汉的经济中心，开发程度高，用地量有限，未来该片区商品房供给会越来越稀缺，并且供给的产品偏向于商务、商业。第二圈层：新兴发展区第二圈层：新兴发展区三环线区域及三大国家级开发区是城市拓展的产物，依靠市政配套设施的落实，发展程度差异较大，有大量待开发土地，前景可观，也是房地产未来发展的热点。武汉住宅市场圈层分布武汉住宅市场圈层分布武汉住宅市场均价温差武汉住宅市场均价温差融科天城融科天城万豪国际万豪国际9住宅视角：由于未来供应量较小，稀缺的城市价值受到居住及投资者的青住宅视角：由于未来供应量较小，稀缺的城市价值受到居住及投资者的青睐，城市中心区住宅市场价格一直处于高位睐，城市中心区住宅市场价格一直处于高位融科天城18000中央荣御16000三阳金城15000汉口中心区成交均价自汉口中心区成交均价自20112011年年1 1月以月以来，一直保持在来，一直保持在1500015000元元/平米以上，平米以上，价格上升态势平稳，一直处于高位。价格上升态势平稳，一直处于高位。汉口中心区市场主流项目尾盘或少量货量，新政后采取高价换取高占位，牺牲速度，兑换城市稀缺地段价值按现有数据来看，汉口中心城区未来一到两年内总体供应量不过百万方，土地供应量较小，必然促成后期客户外溢。汉口中心区项目以宝利金中央荣御、融科天城、三阳金城、创世纪为主，但均属于尾盘保价阶段新政后，以高价换取高占位，对速度要求低；片区商业、生活、交通配套齐全，属于汉口传统金融商业中心，无可比拟的地段优势足以支撑片区价格，但后期发展空间有限，外溢现象明显。10中山公园中山公园喷喷泉泉公公园园北湖北湖第十二中学第十二中学新世界百新世界百货国贸店货国贸店建设大道建设大道新华路新华路武广商圈武广商圈协和医院协和医院从项目所处区域配套而言，购物、公园、教育、医疗一应俱全，城市资源从项目所处区域配套而言，购物、公园、教育、医疗一应俱全，城市资源环绕，居住价值卓越环绕，居住价值卓越景观资源：景观资源：景观资源：景观资源：北湖、喷泉公园、中北湖、喷泉公园、中山公园山公园配套：配套：配套：配套：第十二中学第十二中学协和医院协和医院新世界百货国贸店新世界百货国贸店11总结：本项目区域价值挖掘总结：本项目区域价值挖掘从区域价值层面上来看，项从区域价值层面上来看，项目存在多种发展方向目存在多种发展方向建设大道作为汉口金融商务中心的地位至少在未来10年之内难以撼动所属区域具备规模、档次、成熟和品牌优势，商业聚集，价值平台高写字楼聚集带来商务人流，建设大道为武汉优质酒店聚集度最高的区域中心区土地供应枯竭带来城市核心区住宅日益稀缺，居住价值同样不可轻视商务视角：商业视角：酒店视角：住宅视角：1213写字楼市场分析写字楼市场分析13武汉经济态势良好，武汉经济态势良好，定位中部中心城市定位中部中心城市武汉为中部六省中唯武汉为中部六省中唯一一个一一个GDPGDP破破50005000亿亿元的城市；元的城市；国务院明确将武汉定国务院明确将武汉定位为位为“我国中部地区我国中部地区的中心城市的中心城市”，标志，标志着武汉的发展上升为着武汉的发展上升为国家战略国家战略武汉十二五规划，第武汉十二五规划，第三产业发展温床三产业发展温床武汉总部经济位列武汉总部经济位列全国十强全国十强世界世界500500强已经把武汉作强已经把武汉作为华中区域的战略重点为华中区域的战略重点城市城市0505年至今，来武汉投资年至今，来武汉投资的世界的世界500500强企业已经有强企业已经有8181家家从城市层面看，随着武汉城市地位的提升，武汉从城市层面看，随着武汉城市地位的提升，武汉写字楼市场拥有良好的发展前景写字楼市场拥有良好的发展前景武汉第三产业比重超武汉第三产业比重超过过50%50%，形成三二一，形成三二一产业体系；产业体系；受受“中部崛起中部崛起”的影的影响，武汉第三产业迅响，武汉第三产业迅速发展，比例大幅增速发展，比例大幅增加加武汉写字楼市场拥有良好发展前景武汉写字楼市场拥有良好发展前景写字楼开发研判写字楼开发研判宏观趋势宏观趋势14从从产业层产业层面来看，根据写字楼市面来看，根据写字楼市场场表表现现与第三与第三产业发产业发展高展高度相关的市度相关的市场发场发展展规规律，武律，武汉汉未来写字楼容量将出未来写字楼容量将出现较现较大大程度增幅程度增幅写字楼发展水平评估模型写字楼发展水平评估模型写字楼发展水平评估模型写字楼发展水平评估模型成都20042009年三产产值、办公用房年均成交量对比武汉未来十年第三产业产值与写字楼市场容量预期发展情况产值单位：亿元 面积单位：万平米按照年增幅按照年增幅1515的保守增速预估未来十年武汉的三产产值的保守增速预估未来十年武汉的三产产值，根据写字楼发展水，根据写字楼发展水平评估模型，推测武汉写字楼容量将在未来平评估模型，推测武汉写字楼容量将在未来1010年内从中等容量上升到高等容量年内从中等容量上升到高等容量模型来源：世联模型南京20002007年三产产值、办公用房年均成交量对比中等容量高等容量武汉市第三产业产值发展状况武汉市第三产业产值发展状况武汉市第三产业产值发展状况武汉市第三产业产值发展状况写字楼开发研判写字楼开发研判宏观趋势宏观趋势1516从区域角度来看，武汉商办物业价值链由北向南呈三级从区域角度来看，武汉商办物业价值链由北向南呈三级递减梯队，本项目所在区域位于价值链首端，处于价格递减梯队，本项目所在区域位于价值链首端，处于价格第一梯队，商务氛围浓厚第一梯队，商务氛围浓厚武广商务区武广商务区40-7040-70元元/月月 建设大道商务建设大道商务区区6011060110元元/月月中南中北路中南中北路45604560元元/月月光谷片区光谷片区25-5525-55元元/月月钟家村、沌钟家村、沌口口38453845元元/月月写字楼租户写字楼租户建设大道建设大道中南中北中南中北光谷光谷写字楼租金写字楼租金典型项目典型项目招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、瑞通广场中商广场、世纪广场、中建工行广场慧谷时空、光谷国际广场、国际企业中心通用、诺基亚、微软、汇丰银行等国际知名企业中建三局、中煤国际、爱普生等国内外知名企业主要为高科技中小企业和创业型企业60-110元/平方米*月45-60元/平方米*月25-55元/平方米*月p商办物业的集聚效应导致成熟商务区写商办物业的集聚效应导致成熟商务区写字楼物业租金抬升，并进一步导致商办物字楼物业租金抬升，并进一步导致商办物业的升级提档。本项目区域商务氛围浓厚，业的升级提档。本项目区域商务氛围浓厚，商办物业价值极高。商办物业价值极高。写字楼开发研判写字楼开发研判宏观趋势宏观趋势区域内写字楼出租率普遍超过区域内写字楼出租率普遍超过95%95%，高于武汉整体，高于武汉整体写字楼市场写字楼市场84.45%84.45%的出租率水平，租赁市场极度繁的出租率水平，租赁市场极度繁荣，凸显出本区域写字楼发展的巨大机会荣，凸显出本区域写字楼发展的巨大机会写字楼开发研判写字楼开发研判市场现状市场现状17从未来供应角度来看，未来从未来供应角度来看，未来3-53-5年内，区域内写字年内，区域内写字楼放量较大，建设大道板块尤为集中楼放量较大，建设大道板块尤为集中写字楼开发研判写字楼开发研判未来竞争未来竞争18从未来区域内及汉口其他区域写字楼供应情况来看，从未来区域内及汉口其他区域写字楼供应情况来看，建筑高、档次高、体量偏大是未来写字楼供应的一大建筑高、档次高、体量偏大是未来写字楼供应的一大趋势，本项目如选择写字楼需制定差异化竞争策略趋势，本项目如选择写字楼需制定差异化竞争策略写字楼开发研判写字楼开发研判未来竞争未来竞争19城市经济发展为写字楼发展提高良好契机第三产业产值的日益扩大使商务办公市场容量与日俱增未来区域内新增写字楼供应量大，如选择写字楼方向必须制定差异化竞争策略区域商务价值高，区域内写字楼出租率极高，存在较大市场机会写字楼开发机会研判总结：综合城市及产业发展写字楼开发机会研判总结：综合城市及产业发展趋势、竞争因素及市场状况，写字楼具备市场可趋势、竞争因素及市场状况，写字楼具备市场可行性，写字楼开发机会较好行性，写字楼开发机会较好写字楼开发研判写字楼开发研判总结总结写字楼开发具备市场可写字楼开发具备市场可写字楼开发具备市场可写字楼开发具备市场可行性，开发机会较好行性，开发机会较好行性，开发机会较好行性，开发机会较好2021酒店市场分析酒店市场分析21从城市发展角度看，武汉已经发展成为全国重要空从城市发展角度看，武汉已经发展成为全国重要空港门户之一，会展业和金融商务行业快速发展，为港门户之一，会展业和金融商务行业快速发展，为酒店的大规模发展提供良好契机酒店的大规模发展提供良好契机旅游人群旅游人群旅游人群旅游人群逐年递增逐年递增逐年递增逐年递增会展等行会展等行会展等行会展等行业发展带业发展带业发展带业发展带来商务人来商务人来商务人来商务人流流流流酒店开发研判酒店开发研判宏观趋势宏观趋势22武汉区域高星级酒店及经济型酒店发展势头好，武汉区域高星级酒店及经济型酒店发展势头好，二、三星级酒店市场表现相对不佳二、三星级酒店市场表现相对不佳五星级酒店能够直接起到拉动物业品质、提升物业价值，并且带动周边地产升值武昌区某开发商武昌区某开发商其实武汉的酒店并不算多，特别是五星级酒店，尤其是4月份樱花节的时候，很多从广东来的旅客根本订不到五星级酒店春秋国旅导肖女士春秋国旅导肖女士目前武汉酒店呈现两极分化态势：高星级以及经济型目前武汉酒店呈现两极分化态势：高星级以及经济型目前武汉酒店呈现两极分化态势：高星级以及经济型目前武汉酒店呈现两极分化态势：高星级以及经济型酒店发展势头良好，而二至三星级酒店正同时受到来酒店发展势头良好，而二至三星级酒店正同时受到来酒店发展势头良好，而二至三星级酒店正同时受到来酒店发展势头良好，而二至三星级酒店正同时受到来自上下两端的挤压，正逐渐退出主流市场自上下两端的挤压，正逐渐退出主流市场自上下两端的挤压，正逐渐退出主流市场自上下两端的挤压，正逐渐退出主流市场 pp武汉酒店市场近年来发展迅速，并呈现出两极分化武汉酒店市场近年来发展迅速，并呈现出两极分化武汉酒店市场近年来发展迅速，并呈现出两极分化武汉酒店市场近年来发展迅速，并呈现出两极分化的态势，高星级以及经济型酒店发展势头良好；的态势，高星级以及经济型酒店发展势头良好；的态势，高星级以及经济型酒店发展势头良好；的态势，高星级以及经济型酒店发展势头良好；23酒店开发研判酒店开发研判宏观趋势宏观趋势23未来武汉酒店向高端化、集中化趋势发展，本项目未来武汉酒店向高端化、集中化趋势发展，本项目在优质酒店集中区域，优势明显在优质酒店集中区域，优势明显王家墩王家墩王家墩王家墩滨江商滨江商滨江商滨江商务区务区务区务区建设建设建设建设大道大道大道大道中南路中南路中南路中南路未来高端酒店集中区域目前高端酒店集中区域建设大道酒店数量占到了20%,份额较大。建设大道为武汉市优质酒店最集中的区域建设大道为武汉市优质酒店最集中的区域建设大道为武汉市优质酒店最集中的区域建设大道为武汉市优质酒店最集中的区域酒店开发研判酒店开发研判宏观趋势宏观趋势24建设大道共有建设大道共有4 4家五星级酒店，家五星级酒店，3 3家家四星级酒店四星级酒店n 建设大道五星级酒店分布建设大道五星级酒店分布:a 锦江国际大酒店b 香格里拉大饭店c 禧邦可大酒店d 新华诺富特大酒店n 建设大道四星级酒店分布：建设大道四星级酒店分布：e 纽宾凯国际大酒店f 高雄大酒店g 中原国际大酒店decabfg新新华华路路建设大道建设大道从区域内现有酒店水平来看，建设大道上酒店自身从区域内现有酒店水平来看，建设大道上酒店自身设施较陈旧，存在可超越空间，区域内生性竞争压设施较陈旧，存在可超越空间，区域内生性竞争压力不大力不大香格里拉大酒店香格里拉大酒店酒店开发研判酒店开发研判市场现状市场现状25本项目周边的优质酒店有本项目周边的优质酒店有7 7家，酒店需求极大，所家，酒店需求极大，所有酒店平均入住率都达到了有酒店平均入住率都达到了85%85%以上，远远高于武以上，远远高于武汉市高星级酒店平均水平汉市高星级酒店平均水平p这边除了淡季，每天入住的客人都很多，入住率极高，毕竟在金融街上，周边有很多的写字楼，商务人士会很多；如果能有机会在周边拿地做酒店，一定不错新华诺富特国际大酒店汉口金融街上的高星级酒店共七家，除春节和汉口金融街上的高星级酒店共七家，除春节和7-87-8月份的旺月份的旺季，每天入住基本满员，入住率极高，呈现供不应求的态势季，每天入住基本满员，入住率极高，呈现供不应求的态势从市场调查以及业内人士访谈中得出：入住客户来源主要从市场调查以及业内人士访谈中得出：入住客户来源主要以商务客户为主，这得益于周边的写字楼集中，聚集了大量以商务客户为主，这得益于周边的写字楼集中，聚集了大量的商旅人员的商旅人员酒店开发研判酒店开发研判市场现状市场现状2620142014年前武汉四、五星级酒店新增供应将达到年前武汉四、五星级酒店新增供应将达到1212家，家，其中其中6 6家位于汉口，但本区域仅新增一家酒店供应，家位于汉口，但本区域仅新增一家酒店供应，本项目发展酒店面临竞争不大本项目发展酒店面临竞争不大酒店开发研判酒店开发研判未来竞争未来竞争27城市发展支撑酒店发展结合各档次酒店市场表现和本项目树品牌开发目标，如开发酒店宜为高星级酒店未来区域内新增酒店供应量不大，竞争压力较小酒店具备市场可行性，酒店具备市场可行性，酒店具备市场可行性，酒店具备市场可行性，但需要沉淀大量资金且但需要沉淀大量资金且但需要沉淀大量资金且但需要沉淀大量资金且回收时间较长，酒店开回收时间较长，酒店开回收时间较长，酒店开回收时间较长，酒店开发更多的是企业行为而发更多的是企业行为而发更多的是企业行为而发更多的是企业行为而不是市场行为不是市场行为不是市场行为不是市场行为区域内高星级酒店入住率极高，存在较大市场机会酒店总结：综合酒店发展趋势、市场状况及竞争因酒店总结：综合酒店发展趋势、市场状况及竞争因素，酒店具备市场可行性，酒店开发机会较好素，酒店具备市场可行性，酒店开发机会较好区域内现有酒店设施老旧，存在可超越空间酒店开发研判酒店开发研判总结总结2829商业市场分析商业市场分析29从武汉整体商业发展格局来看，武汉将形成市级商业从武汉整体商业发展格局来看，武汉将形成市级商业中心为主导，市级商业副中心为辅，社区商业遍布全中心为主导，市级商业副中心为辅，社区商业遍布全城的商业主干网城的商业主干网武汉商业发展武汉商业发展“十一五十一五”规划目标：规划目标：p20102010年年,使武汉中心城区人均拥有零售商业营业面积达到使武汉中心城区人均拥有零售商业营业面积达到1-1.11-1.1平方米平方米；p培养建成培养建成3030个市级商业副中心个市级商业副中心(市级商业副中心指在居民稠密区、历史商业集中路段、公共交通集散地、新兴大型住宅区周边设置的区域性商业服务中心)：徐东路、解放路、水果湖、鲁巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、红钢城、后湖、永清、二七、新华下路、常青花园、西北湖、宝丰、古田、十升路、四新、沌口、吴家山、前川、邾城、纸坊、纸坊、蔡甸、纱帽、阳逻、金口、盘龙承担此功能。商业开发研判商业开发研判宏观趋势宏观趋势30历年的发展，武汉市经济依附的传统商圈历年的发展，武汉市经济依附的传统商圈历年的发展，武汉市经济依附的传统商圈历年的发展，武汉市经济依附的传统商圈具有较高的成熟度具有较高的成熟度具有较高的成熟度具有较高的成熟度趋势一：新的商圈在城市扩张中找到了机会，从而让城市趋势一：新的商圈在城市扩张中找到了机会，从而让城市商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到现在各个区域商业圈从原来的重点区域点状排列，发展到现在各个区域星状分布星状分布随着城市扩张、城市格局演变，商业形态随着城市扩张、城市格局演变，商业形态随着城市扩张、城市格局演变，商业形态随着城市扩张、城市格局演变，商业形态逐渐丰富，商业由集聚走向扩散阶段，散逐渐丰富，商业由集聚走向扩散阶段，散逐渐丰富，商业由集聚走向扩散阶段，散逐渐丰富，商业由集聚走向扩散阶段，散点化发展态势趋显，武汉多商圈时代来临点化发展态势趋显，武汉多商圈时代来临点化发展态势趋显，武汉多商圈时代来临点化发展态势趋显，武汉多商圈时代来临1 12 23 34 45 56 67 71 12 23 310105 56 67 74 49 98 811111212151514141313新商圈老商圈商业开发研判商业开发研判宏观趋势宏观趋势31趋势二：社区商业、区域型商业的蓬勃发展，不断削弱中趋势二：社区商业、区域型商业的蓬勃发展，不断削弱中心商业区对汉口非中心版块消费者的捕获力心商业区对汉口非中心版块消费者的捕获力从不同区域居民消费首选目的地可见，商业基础越薄弱的区域，从不同区域居民消费首选目的地可见，商业基础越薄弱的区域，从不同区域居民消费首选目的地可见，商业基础越薄弱的区域，从不同区域居民消费首选目的地可见，商业基础越薄弱的区域，对核心商圈依赖性越高，随着未来区域型、社区型商业的发展，对核心商圈依赖性越高，随着未来区域型、社区型商业的发展，对核心商圈依赖性越高，随着未来区域型、社区型商业的发展，对核心商圈依赖性越高，随着未来区域型、社区型商业的发展，中心商业区对非中心版块辐射力将下降中心商业区对非中心版块辐射力将下降中心商业区对非中心版块辐射力将下降中心商业区对非中心版块辐射力将下降商业开发研判商业开发研判宏观趋势宏观趋势32商业格局趋势判断：武广商圈发展中的马太效应商业格局趋势判断：武广商圈发展中的马太效应有可能减弱甚至终止有可能减弱甚至终止多商圈趋势冲击区域型、社区型商业冲击外围客群分流严重，武广外围客群分流严重，武广外围客群分流严重，武广外围客群分流严重，武广商圈短期内虽无明显业绩商圈短期内虽无明显业绩商圈短期内虽无明显业绩商圈短期内虽无明显业绩下滑，但长远看必将受到下滑，但长远看必将受到下滑，但长远看必将受到下滑，但长远看必将受到影响影响影响影响商业开发研判商业开发研判宏观趋势宏观趋势33商业开发研判商业开发研判市场现状市场现状区域内集中商业运营状况呈现区域内集中商业运营状况呈现“一超多强一超多强”的发的发展态势展态势现有项目：现有项目：1 新世界中心 2 世贸广场 3 武汉广场 4 武汉国际广场 5 汉商新武展购物中心 6 武汉庄胜崇光百货 7 新世界国贸大厦未来项目：未来项目：A 水游城 B 协和广场地块 C 武汉国际金融广场 D 银泰百货 E 中国中华城 F 武商MALL城34商业开发研判商业开发研判市场现状市场现状结合各百货扣点情况来看，武广商圈集中商业实结合各百货扣点情况来看，武广商圈集中商业实际租金水平（折算）为际租金水平（折算）为200-560200-560元元/平米平米*月，商月，商业价值高业价值高35武广商圈百货坪效武广商圈百货坪效武广商圈百货坪效武广商圈百货坪效武广商圈百货扣点情况武广商圈百货扣点情况武广商圈百货扣点情况武广商圈百货扣点情况按照平均扣点26%计算，折算租金水平现有项目：现有项目：1 新世界中心 2 世贸广场 3 武汉广场 4 武汉国际广场 5 汉商新武展购物中心 6 武汉庄胜崇光百货 7 新世界国贸大厦未来项目：未来项目：A 水游城 B 协和广场地块 C 武汉国际金融广场 D 银泰百货 E 中国中华城 F 武商MALL城所在商圈现有商业体量约为所在商圈现有商业体量约为3333万方，未来新增供应将达万方，未来新增供应将达到到5151万方以上，并多以综合体形式出现，来自内部的商万方以上，并多以综合体形式出现，来自内部的商业竞争将更为激烈业竞争将更为激烈武广商圈现有商业体量状况：武广商圈现有商业体量状况：武广商圈现有商业体量状况：武广商圈现有商业体量状况：武广商圈未来商业体量供应状况：武广商圈未来商业体量供应状况：武广商圈未来商业体量供应状况：武广商圈未来商业体量供应状况：商业开发研判商业开发研判未来竞争未来竞争36从更大范围的商业供应情况来看，未来从更大范围的商业供应情况来看，未来3-53-5年武汉全市集中年武汉全市集中商业供应量约为商业供应量约为496496万方，几乎为现有集中商业的两倍，集万方，几乎为现有集中商业的两倍，集中商业的爆发式供应催生了商业开发的极大不确定性中商业的爆发式供应催生了商业开发的极大不确定性商业开发研判商业开发研判未来竞争未来竞争“一窝蜂一窝蜂一窝蜂一窝蜂”地做商业可能引发商业的无序竞争，地做商业可能引发商业的无序竞争，地做商业可能引发商业的无序竞争，地做商业可能引发商业的无序竞争，加大市场风险加大市场风险加大市场风险加大市场风险37从用地条件来看，本项目商业体量很难超过从用地条件来看，本项目商业体量很难超过2 2万方，万方，规模成为项目发展集中商业最大的劣势规模成为项目发展集中商业最大的劣势本项目概况：本项目概况：总建面：不大于62665平方米规划用地面积：10460平方米建筑密度：不大于35%容积率：5.99经与天虹百货、茂业百货等百货商家接触：经与天虹百货、茂业百货等百货商家接触：百货商家接受的极限是5层，单层面积在面积在60006000平米左右平米左右，总体量在3万方以上；本项目：3661平米*5层=18，305万方，与其条件相违背项目单层最大建面：项目单层最大建面：36613661平米平米38商业开发研判商业开发研判用地条件用地条件多重冲击下，项目所在武广商圈马太效应有可能放缓甚至中止所在商圈未来供应量进一步放大，且定位雷同，竞争压力很大用地条件决定本项目本项目商业规模难以做大商业价值较高，但商业价值较高，但商业价值较高，但商业价值较高，但本项目以商业为核本项目以商业为核本项目以商业为核本项目以商业为核心驱动的做法存在心驱动的做法存在心驱动的做法存在心驱动的做法存在较大风险，需要权较大风险，需要权较大风险，需要权较大风险，需要权衡衡衡衡未来3-5年全市集中商业呈井喷式供应，市场不容乐观39区域内商业价值很高，但本项目商业规模难以做大，区域内商业价值很高，但本项目商业规模难以做大，发展受限，有较大风险，需要权衡发展受限，有较大风险，需要权衡商业开发研判商业开发研判总结总结所在区域商业价值高，运营状况良好40住宅市场分析住宅市场分析40武汉豪宅发展处于资源豪宅阶段，市场上的豪宅项目无武汉豪宅发展处于资源豪宅阶段，市场上的豪宅项目无一不依赖先天景观资源优势，资源成为客户判断豪宅等一不依赖先天景观资源优势，资源成为客户判断豪宅等级的第一标准，客户对城市豪宅的认知度较低级的第一标准，客户对城市豪宅的认知度较低国际金融广场：216米，挡住了湖景视线民生银行大厦：206米，视线只能延伸到到喷泉公园的周边，且所看到的湖不完整豪宅是个不错的投资选择，但是豪宅是个不错的投资选择，但是我更愿意选择去汤逊湖或者其他我更愿意选择去汤逊湖或者其他能有资源景观的地方。能有资源景观的地方。武汉天地购房者武汉天地购房者 王女士王女士住宅开发研判住宅开发研判宏观趋势宏观趋势4142住宅开发研判住宅开发研判市场现状市场现状武汉天地、万达公馆等豪宅项目在限购政策出台后，采武汉天地、万达公馆等豪宅项目在限购政策出台后，采取捂盘或转向开发公寓等方式寻求出路取捂盘或转向开发公寓等方式寻求出路武武武武汉汉汉汉天天天天地地地地万万万万达达达达公公公公馆馆馆馆p万达公馆2011年1月10日开盘，推出240-340产品，实现销售均价22000-26000元/，销售率100%；p1月15日限购令出台后转向精装SOHO产品的开发和推售p武汉天地 2011年1月5日开盘，推出临江260-380产品，实现销售均价32000元/，销售率95%；p1月15日限购令出台后采取捂盘策略，无新产品加推世联研究认为，限购令将成为未来世联研究认为，限购令将成为未来2-32-3年房地产市场的持年房地产市场的持续性的政策背景，限购环境下，首置首改型产品受到市续性的政策背景，限购环境下，首置首改型产品受到市场追捧，高端产品销售障碍较大场追捧，高端产品销售障碍较大目前市场环境下，如果本项目走城市豪宅路线，目前市场环境下，如果本项目走城市豪宅路线，目前市场环境下，如果本项目走城市豪宅路线，目前市场环境下，如果本项目走城市豪宅路线，2-32-32-32-3年内都不适年内都不适年内都不适年内都不适合启动合启动合启动合启动住宅开发研判住宅开发研判市场现状市场现状4344从未来供应来看，随着中心区土地供应的日益枯竭，住从未来供应来看，随着中心区土地供应的日益枯竭，住宅方面面临的后续竞争主要来自中心区豪宅项目剩余货宅方面面临的后续竞争主要来自中心区豪宅项目剩余货量供应，竞争压力不大量供应，竞争压力不大44p从2010年土地出让信息可以看出，中心区土地出让数量占比较少，汉口中心区年内共出让8宗低块，面积占比仅为全市的8.8%；永清商圈永清商圈王家墩王家墩CBDCBD后湖板块后湖板块古田板块古田板块常青板块常青板块汉口中心板块汉口中心板块古田板块古田板块常青板块常青板块后湖板块后湖板块44住宅开发研判住宅开发研判未来竞争未来竞争住宅方向有可能性住宅方向有可能性住宅方向有可能性住宅方向有可能性但目前市场行情不适合开但目前市场行情不适合开但目前市场行情不适合开但目前市场行情不适合开发城市豪宅，市场不确定发城市豪宅，市场不确定发城市豪宅，市场不确定发城市豪宅，市场不确定性较大，且土地转性增加性较大，且土地转性增加性较大，且土地转性增加性较大，且土地转性增加与政府的公关成本与政府的公关成本与政府的公关成本与政府的公关成本总结：住宅路线增大企业公关成本、且市场总结：住宅路线增大企业公关成本、且市场接受度不确定接受度不确定武汉豪宅市场尚处于资源导向阶段，对城市豪宅接受度低限购令将持续2-3年，高端产品销售遇到障碍土地转性增加与政府的公关成本45住宅开发研判住宅开发研判总结总结未来竞争压力不大46公寓市场分析公寓市场分析46建设大道建设大道武广武广商圈商圈 中南中北商圈中南中北商圈钟家村钟家村沌口沌口福星水岸国际福星水岸国际40万平米综合体项目；38106soho公寓约460套，LOFT公寓4284约300套；万达菱角湖广场万达菱角湖广场51万平米综合体项目；A1、A3公寓922套；新华名典新华名典1.5万平米住宅单体楼项目；25-45平米公寓，60-93平米普通住宅住宅项目；万达中心万达中心万达中心万达中心12#、13#两栋为soho公寓，共500600套户型面积为38、47、57人信汉商银座人信汉商银座13.5万平米综合体项目；酒店式公寓260套，45-65平米；武汉公寓主要分布在市区核心地带，多为商业指标难以消武汉公寓主要分布在市区核心地带，多为商业指标难以消化后进行转化的产物，形象不高，难以承载品牌形象提升化后进行转化的产物，形象不高，难以承载品牌形象提升使命使命位置位置公寓位置全部处于城市商业或商务中心处于城市商业或商务中心，紧邻城市主要交通线，交通便利而畅通；设置设置单独存在的纯公寓项目较少，基本与商住或综合体项目伴生基本与商住或综合体项目伴生，成为其中的一部分，多为商业指标难以消化后进行转化的产物，形象不高；47公寓开发研判公寓开发研判宏观趋势宏观趋势481200012000（王家墩（王家墩CBDCBD）1100011000（武广商务圈）（武广商务圈）1000010000（钟家村、中南商务圈）（钟家村、中南商务圈）9000-95009000-9500（徐东、光谷商务（徐东、光谷商务圈）圈）在售的公寓中，酒店式或有居住功能的高档公寓平均售价为9,000元/平方米以上，而商住两用普通公寓的平均售价仅为8,500元/平方米，主要原因是其各方面品质远不如酒店式或居住类的高档公寓，在房屋装修和楼体公共区域的档次上都比较简陋，在服务理念上也稍逊一筹。公寓产品客户以投资客为主，投资回报率为其关注的公寓产品客户以投资客为主，投资回报率为其关注的核心要素，公寓价格突破天花板效应明显，武汉整体核心要素，公寓价格突破天花板效应明显，武汉整体公寓价格水平不高公寓价格水平不高武汉公寓市场各版块成交均价武汉公寓市场各版块成交均价武汉公寓市场各版块成交均价武汉公寓市场各版块成交均价客户购买性质分析万达公馆公寓成交客户分析（439批）48公寓开发研判公寓开发研判市场现状市场现状公寓在旺盛需求的拉动下，具有较公寓在旺盛需求的拉动下，具有较快的去化速度快的去化速度新华名典新华名典本项目本项目建设大道建设大道新华路新华路新华名典新华名典从紧邻本项目的新华名典公寓销售均价（从紧邻本项目的新华名典公寓销售均价（1300013000元元/平米，平米，LOFTLOFT户型）来看，公寓的价格实现水平不高户型）来看，公寓的价格实现水平不高49公寓开发研判公寓开发研判市场现状市场现状从竞争角度看，未来从竞争角度看，未来1-21-2年汉口中心区新增公寓供应项目年汉口中心区新增公寓供应项目超过超过1010个，供应量近个，供应量近8080万方，竞争压力较大万方，竞争压力较大50公寓开发研判公寓开发研判未来竞争未来竞争2011年5月18日，北京的政策明确，严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。房屋测绘机构应按照相关机构审定的图纸对商业、办公类项目进行测绘，禁止擅自进行房屋分割测绘。主管部门根据已备案的测绘成果办理预售许可或现售备案手续。同时，严格登记管理。商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋作为登记基本单元。禁止以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。而在领取房产证的环节时，要以原先的商业、办公类的界限和面积来登记基本单元，如果开发商拿到预售证后才分割成住宅套型，这样分割的“住宅”是不能办房产证的。也就是说，北京的政策首先从规划开始就禁止“商改住”，如果开发商不按规划要求私自改成住宅，那么预售和发房产证两环节也是无法通过的。从政策层面看，北京从政策层面看，北京6 6月将叫停月将叫停“商改住商改住”，公寓，公寓产品面临的政策风险和不确定性增大产品面临的政策风险和不确定性增大受限购令影响反而走俏的公寓，也将逐渐受到政策的限制，受限购令影响反而走俏的公寓，也将逐渐受到政策的限制，受限购令影响反而走俏的公寓，也将逐渐受到政策的限制，受限购令影响反而走俏的公寓，也将逐渐受到政策的限制，这为公寓产品的发展