资产评估学原理周友梅胡晓明主编资产评估成本法覃永盛.pptx

目录目录第一节 成本法概述第二节 成本法中的主要评估方法第三节 成本法的具体应用及优缺点第四节 评估方法的比较与选择第1页/共88页第一节第一节 成本法成本法概述概述一、成本法的概念及前提条件 （一）概念重置成本法又称成本法是指通过估算被评估资产的重置成本，并扣除各项贬值，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。第2页/共88页评估思路及评估思路及基本计算公式基本计算公式资产评估价值=资产的重置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值p评估值评估值=重置成本重置成本*成新率成新率p评估值评估值=重置成本重置成本*（1 1各种贬值率之和）各种贬值率之和）第3页/共88页成本法基本原理图示成本法基本原理图示确定重置成本确定重置成本扣除各种损耗扣除各种损耗资产评估价值资产评估价值实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值第4页/共88页（二）（二）成本法运用的前提条件成本法运用的前提条件 1.1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估资产不被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估资产不改变使用用途。改变使用用途。2.2.应当具备可利用的历史资料。即参照物资产在实体上、功能上和经济上与被应当具备可利用的历史资料。即参照物资产在实体上、功能上和经济上与被评估资产具有相同性或可比性。评估资产具有相同性或可比性。3.3.可以再生或可以复制可以再生或可以复制 4.4.被估资产具有随时间推移而贬损的特征。随时间推移而增值的资产不宜采被估资产具有随时间推移而贬损的特征。随时间推移而增值的资产不宜采用本法。用本法。第5页/共88页 资产的重置成本 资产的实体性贬值 资产的功能性贬值 资产的经济性贬值二、成本法的基本参数第6页/共88页（一）资产的重置成本重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新的资产所支付的全部货币总额资产的重置成本就是资产的现行再取得成本理论依据：（理论依据：（1）资产的购置成本与价值成正）资产的购置成本与价值成正相关；（相关；（2）资产价值随着时间的推移会贬值）资产价值随着时间的推移会贬值.第7页/共88页重置成本与历史成本重置成本与历史成本思考：重置成本（重置全价）与历史成本的关系？引出下面的分类重置成本分为复原重置成本和更新重置成本第8页/共88页复原重置成本和更新重置成本：区别复原重置成本和更新重置成本：区别和联系和联系 复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。第9页/共88页复原重置成本和更新重置成本：区别和联系联系：A、功能相同；B、全新；C、在现行市场条件下。区别：A、概念不同；B、构成实体不同；C、成本大小不同如何选择？一般地，复原重置成本更新重置成本第10页/共88页资产的实体性贬值即有形损耗 是资产由于使用及自然力作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引起的资产的价值损失。计算公式可表示为：实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本（二）资产的实体性贬值P130第11页/共88页（三）资产的功能性贬值 资产的功能性贬值是指由于新型资产的出现而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失 包括由于新工艺、新材料和新技术采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额等例子：汽车、彩电、手机第12页/共88页（四）资产的经济性贬值 资产的经济性贬值是指由于客观环境变化的影响而造成的资产贬值 原因：由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的第13页/共88页思考：三种贬值和固定资产折旧的区别与联系？（P130）第14页/共88页三、运用成本法评估资产的基本程序三、运用成本法评估资产的基本程序 1.收集与被评估资产有关的重置成本与历史成本资料;2.确定被评估资产,并估算重置成本;3.估算被评估资产的损耗或贬值;4.确定被评估资产的成新率;5.计算确定被评估资产的价值。第15页/共88页第二节第二节 成本法中的主要具体评估方法成本法中的主要具体评估方法第16页/共88页重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法一、重置成本的估算一、重置成本的估算市场询价法市场询价法综合比例法综合比例法功能价值法功能价值法第17页/共88页重置成本的估算（续）重置成本的估算（续）（一）重置核算法 也称细节分析法、直接估算法。是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，按现行市价逐项计算购建支出，然后累加得到资产成本的重置成本。其成本又分为直接成本和间接成本 可按购买方式重置与自行建造方式重置来测算第18页/共88页重置核算法：重置成本的估重置成本的估算算重置核算法重置核算法直接成本直接成本间接成本间接成本单位价格法单位价格法人工成本比例法人工成本比例法直接成本百分率法直接成本百分率法第19页/共88页重置核算法计算公式重置成本 直接成本间接成本 直接成本直接成本间接成本占直接成本的比率间接成本有几种计算方法？第20页/共88页间接成本计算方法1.按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额X分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额2.按单位价格法计算：间接成本=工作量（按工日或工时）*单位价格工日或工时又称单位工作量价格3.按间接成本百分率法计算：间接成本=直接成本*间接成本占直接成本百分比第21页/共88页例题：重置设备一台，现行市价每台6万元，运杂费0l万元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析计算，安装成本中每元人工成本的间接成本为08元。该机器设备重置成本为多少？第22页/共88页答案：直接成本 61 800 元其中：买价 60 000 元 运杂费 1000 元安装成本 800元其中：原材料 300元 人工 500元 间接成本（安装成本）400元 重置成本合计 62 200元重置成本（重置成本（600006000010001000800800）4004006220062200第23页/共88页CASE 1CASE 1 某企业重置购建设备一台，现行市某企业重置购建设备一台，现行市场价格每台场价格每台8 8万元，运杂费万元，运杂费20002000元，直元，直接安装成本接安装成本10001000元，其中原材料元，其中原材料200200元，元，人工成本人工成本800800元。根据统计分析知，该企元。根据统计分析知，该企业当期总人工成本为业当期总人工成本为40004000元，总间接成元，总间接成本为本为30003000元，则该机器的重置成本为多元，则该机器的重置成本为多少？少？重置核算法举例第24页/共88页间接成本（安装成本=总间接成本*该资产人工成本/总人工成本）第25页/共88页直接成本直接成本=80000+2000+1000=83000（元）（元）其中：买价其中：买价80000元元 运杂费运杂费2000元元 安装成本安装成本1000元元 （其中：原材料（其中：原材料200元；人工元；人工800元）元）间接成本间接成本（安装成本（安装成本=总间接成本总间接成本*该资产人工成本该资产人工成本/总人工成本）总人工成本）=3000*800/4000=600元元 故重置成本合计故重置成本合计83600元元 参考答案：第26页/共88页1、重置核算法的类型、重置核算法的类型购买型购买型自建型自建型要考虑建造方的合理收益要考虑建造方的合理收益2、划分细节、划分细节即按成本归集的原理划分若干成本项目即按成本归集的原理划分若干成本项目重置核算法注意事项第27页/共88页（二）市场询价法第28页/共88页（三）物价指数法 这种方法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法，计算公式为：重置成本=被估资产的账面原值*物价变动指数物价变动指数，可从物价指数推算，物价指数分为物价变动指数，可从物价指数推算，物价指数分为定基物价指数、环比物价指数定基物价指数、环比物价指数 第29页/共88页（三）物价指数法（续）1.定基物价变动指数是评估时点的物价指数与资产购建时点的物价指数之比，即：定基物价变动指数=评估时点的定基物价指数/资产购建时点的定基物价指数重置成本=被估资产的账面原值*定基物价变动指数 第30页/共88页2.环比物价变动指数=（1+a1）（1+a2）（1+a3）（1+an）100%式中：an第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、5n 重置成本=被估资产的账面原值*环比物价变动指数第31页/共88页应用价格指数法的注意事项应用价格指数法的注意事项1、价格变动指数尽量使用个别价格变动指数。2、价格指数法计算的成本是复原重置成本。3、价格指数法适用于数量多、价值低的大宗资产。4、公式中，价格变动指数可以是定基价格指数或环比价格指数第32页/共88页物价指数法举例 CASE CASE 某被估资产购建于某被估资产购建于19941994年，账面原年，账面原值为值为5000050000元，当时该类资产的定基物价元，当时该类资产的定基物价指数为指数为95%95%，评估时该类资产的定基物价评估时该类资产的定基物价指数为指数为160%160%，被评估资产的重置成本为多，被评估资产的重置成本为多少？少？被评估资产重置成本被评估资产重置成本 =50000*=50000*（160%/95%160%/95%）=84210=84210元元第33页/共88页物价指数法与重置核算法的比较（补）物价指数法与重置核算法的比较（补）物价指数法和重置核算法都是建立在利用历史资料基础上，但两者存在以下不同：（1）计价基础不同：物价指数法建立历史成本基础上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的重置成本，仅考虑了物价变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。第34页/共88页思考：一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会（）A、偏高 B、偏低 C、与实际一致第35页/共88页（四）（四）功能价值法功能价值法 也称生产能力比例法或功能成本法也称生产能力比例法或功能成本法 这种方法是寻找一个与被评估资产这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相相同或相似的似的资产为参照物，计算参照物与被评估资产生资产为参照物，计算参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。包括两种情况：包括两种情况：A、功能与价值呈线性关系：功能与价值呈线性关系：功能价值法B、功能与价值呈非线性关系：规模经济效益指数功能与价值呈非线性关系：规模经济效益指数法法 第36页/共88页功能成本法基本原理：性能与成本之间的关系可用某一确定的 关系式（称为功能成本函数）加以描述。注意：这种方法要寻找参照物一个与被评估资产相同或相似的资产 第37页/共88页 A、线性关系：线性关系：功能价值法 前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本越高，而且是成正比例变化。计算公式为：被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年产量）参照物重置成本 第38页/共88页功能价值法功能价值法被评估资产年产量被评估资产年产量*参照物重置成本参照物重置成本参照物年产量参照物年产量A、确定被估资产的年产量；B、寻找参照物；C、确定参照物的重置成本重置成本及年产量；D、按公式计算被估资产的重置成本。功能成本法的估算步骤：第39页/共88页 CASE 已知重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置成本应为（）。A、4万元 B、5万元 C、45万元 D、无法确定 功能成本法第40页/共88页B、非线性关系：规模经济效益指数法、非线性关系：规模经济效益指数法规模经济规模经济效益指数法效益指数法被评估资产年产量被评估资产年产量 *参照物重置成本参照物重置成本参照物年产量参照物年产量资产的成本与其生产能力不成线形关系x 由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线性正相关。x 是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.41之间。第41页/共88页（五）综合比例法（五）综合比例法p利用某类资产中有代表性资利用某类资产中有代表性资产的重置成本与历史成本的产的重置成本与历史成本的比例确定调整系数，来调整比例确定调整系数，来调整被评估资产的历史成本被评估资产的历史成本第42页/共88页二、实体性贬值及其成新率的估算二、实体性贬值及其成新率的估算观察法使用年限法（重）修复费用法第43页/共88页 （一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度，从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：资产实体性贬值=重置成本实体性贬值率 注意：成新率与实体性贬值率含义、计算公式及关系观察法观察法-重置成本重置成本*（1成新率）成新率）实体性贬值的估算第44页/共88页（二）使用年限法 该方法通过确定已使用年限占资产总使用年限的比值来确定实体性贬值的一种方法。公式计算法公式计算法实体性贬值额=重置成本*实际已使用年限/总使用年限实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率截至评估日资产累计实际利用时间截至评估日资产累计实际利用时间截至评估日资产累计法定利用时间截至评估日资产累计法定利用时间第45页/共88页 总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。计算公式为：总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。注：第46页/共88页资产利用率计算公式为：资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间100%（时间换算为小时）第47页/共88页当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限CASE 第48页/共88页（三）修复费用法 该方法是将被评估资产修复成全新状况资产所需要的成本费用来确定资产实体性贬值的一种方法。成新率=1-（不可修复性损耗+可修复性损耗）/重置成本修复费用法适用于预计使用年限难以估测的资产，如大坝、水库第49页/共88页三、功能性贬值估算三、功能性贬值估算功能性贬值额的估算功能性贬值额的估算功能性贬值率的估算功能性贬值率的估算第50页/共88页A A、超额投资成本引起的功能性贬值B、超额运营成本引起的功能性贬值C C、利润减少额引起的功能性贬值第51页/共88页功能性贬值估算（重难点）功能性贬值估算（重难点）（一）功能性贬值的分类A A、超额投资成本引起的功能性贬值 超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设备的重置成本降低。超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本。第52页/共88页B、超额运营成本引起的功能性贬值 是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用低于老设备。如人耗、能耗、物耗、维修费、生产的产品质量。超额运营成本引起的功能性贬值是设备未来超额运营成本的折现值。或被评估资产功能性贬值=年净超额运营成本（P/A,i,n）第53页/共88页 1.1.将被评估资产的年运营成本C0C0与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本C1C1进行超额因素比较 2.2.计算二者的差别，确定年超额运营成本=C0-C1=C0-C1。3.3.确定净超额运营成本-超额运营成本扣除所得税以后的余额（C0-C1C0-C1）*(1-*(1-T)T)。T T-企业所得税税率 4.4.估计被评估资产的剩余寿命n n （三）超额运营成本引起的功能性贬值的估算程序-重第54页/共88页5.以适当的折现率i将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值）被评估资产功能性贬值=（C0-C1）*(1-T)（P/A,i,n）CASE 第55页/共88页C、利润减少额被评估资产功能性贬值=年净利润减少额（P/A,i,n）第56页/共88页四、经济性贬值的估算四、经济性贬值的估算经经济济性性贬贬值值是是由由于于外外部部环环境境变变化化引引起起资资产产闲闲置置、收益下降等而造成的资产价值的损失。收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：产生的原因有：（1）竟竟争争加加剧剧，社社会会总总需需求求减减少少，导导致致开开工工不足；不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材材料料成成本本增增加加，导导致致企企业业费费用用直直线线上上升升，从而减少了收益；从而减少了收益；第57页/共88页（4）通通货货膨膨胀胀的的情情况况下下，国国家家实实行行高高利利率率政政策，导致企业运营成本加大；策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命；一一般般情情况况下下，当当资资产产使使用用基基本本正正常常时时，不不计计算算经济性贬值。经济性贬值。第58页/共88页估算方法估算方法：（一）（一）间接法；（二）直接法）间接法；（二）直接法）（一一）经经济济性性贬贬值值率率=1（实实际际使使用用生生产产能能力力/额额定生产能力）定生产能力）X100%经经济济性性贬贬值值额额=（重重置置成成本本-实实体体性性贬贬值值功功能能性性贬贬值值）经济性贬值率经济性贬值率（二二）经经济济性性贬贬值值资资产产在在尚尚可可使使用用年年限限内内可可预预见见的的经济收益损失额经济收益损失额（1所得税所得税 率）率）现值系数现值系数如书例如书例216第59页/共88页例例1：某某电电视视机机生生产产厂厂家家，其其电电视视机机生生产产线线年年生生产产能能力力为为10万万台台，由由于于市市场场竞竞争争加加剧剧，该该厂厂电电视视机机产产品品销销售售量量锐锐减减，企企业业不不得得不不将将电电视视机机生生产产量量减减至至年年产产7万万台台(销销售售价价格格及及其其他他条条件件未未变变)。这这种种局局面面在在今今后后很很长长一一段段时时间间内内难难以以改改变变。请请估估算算该该电电视视机机生生产产线线的的经经济性贬值率。济性贬值率。评评估估师师根根据据经经验验判判断断，电电视视机机行行业业的的生生产产规规模模效效益益指指数数为为0.6，要要求求估估算算经经济济性性贬贬值值率率，如如果果已已知知该该电电视视机机生生产产线线的的全全新新重重置置成成本本为为2000万万元元，实实体体性性贬贬值值率率为为15，功功能能性性贬贬值值额额为为重重置置成成本本的的10，则则经经济济性性贬贬值值额额为为多多少少？该该生生产产线线最最终终的的成成本本价价格格为为多多少少？第60页/共88页设备的经济性贬值率为：设备的经济性贬值率为：=1-（70000/100000）0.6100%=19%实体性贬值额为实体性贬值额为200015300万元万元功能性贬值额为功能性贬值额为200010200万元万元经经济济贬贬值值额额为为（2000300200）19285万元万元设设备备的的成成本本价价值值20003002002851215万元万元第61页/共88页例例2：如如果果该该电电视视机机生生产产企企业业不不降降低低生生产产量量，就就必必须须降降价价销销售售电电视视机机。假假定定原原电电视视机机销销售售价价格格为为2000元元/台台，经经测测算算每每年年完完成成10万万台台的的销销售售量量，售售价价需需降降至至1900元元/台台，即即每每台台损损失失毛毛利利100元元。经经估估算算，该该生生产产线线还还可可以以继继续续使使用用3年年，企企业业所所在在行行业业的的平平均均投投资资报报酬酬率率为为10%，试估算该生产线的经济性贬值额。，试估算该生产线的经济性贬值额。第62页/共88页计算过程如下：计算过程如下：经济性贬值额经济性贬值额=(100100000)（1-33%）（P/A，r，n）=16662230(元元)第63页/共88页参考答案经济性贬值率=1-=1-（实际产量/设计产量）=1=1 =1-=1-经济性贬值额=500 500 经济性贬值率第64页/共88页特别提示不是所有的被评估资产都需要计算经济学贬值一般，只有单独计算收益的资产才计算，如一条生产线，一个车间等第65页/共88页重置成本法的评估程序 确定被评估资产确定已使用年限、尚可使用年限、总使用年限确定重置成本确定有形、无形损耗评估初步结果无错误?评估结果第三节 成本法的具体应用及优缺点第66页/共88页 某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业计录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。CASE一、成本法的具体应用第67页/共88页又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税率为33%，假定折现率为10%）。第68页/共88页根据上述资料，采用成本法评估该资产（1）资产利用率、实际使用年限（2）成新率、实体性贬值率（3）功能性贬值（4）资产评估值（不考虑资产的经济性贬值，已知（P/A，10%，8）=5.3349）第69页/共88页（1）资产利用率：50400/57600100%=87.5%实际使用年限：2087.5%=17.5年（2）确定成新率：成新率=8/（2087.5%+8）100%=31.37%实体性贬值率=1-31.37%=68.63%（3）确定功能性贬值：功 能 性 贬 值=3（1-33%）（P/A，10%，8）=2.015.3349=10.72（万元）（4）评估值=48031.37%-10.72=139.856参考答案：第70页/共88页 某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单项评估，据资料查实，某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史总成本为该生产线历史总成本为300万元，其他数据包括：（万元，其他数据包括：（1）通过细节分析，如重置通过细节分析，如重置该生产线，需材料费该生产线，需材料费14万元，人工费万元，人工费2.8万元，零部件万元，零部件1.9万元，施工管理费万元，施工管理费1.1万元，临时设施费万元，临时设施费1.2万元，机器设备费万元，机器设备费581万元。（万元。（2）该生产线）该生产线10年前购建，年前购建，预计还可使用预计还可使用15年，自动化程度较低，与普遍使用的同类设备相比，多用年，自动化程度较低，与普遍使用的同类设备相比，多用20名名工人，每人每年工资工人，每人每年工资2500元，所得税率为元，所得税率为55%，折现率取，折现率取10%。由于市场疲软，。由于市场疲软，该生产线产品处于萧条状况，生产能力只能达到该生产线产品处于萧条状况，生产能力只能达到80%(取取x=0.7，已知0.80.7=0.85，（P/A，10%，15）=7.6061)。Case第71页/共88页求：该生产线的重置成本、功能性损耗、经济性损耗和无形损耗和现行市价。第72页/共88页A重置成本重置成本=14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602万元万元B功能性损耗功能性损耗R=（1-55%）0.2520 （P/A，10%，15）=17.1万元。万元。C经济性损耗经济性损耗=6021-（80/100）x=90.3万元。万元。(取取x=0.7)D无形损耗无形损耗=功能性损耗功能性损耗+经济性损耗经济性损耗=17.1+90.3=107.4万元万元E有形损耗有形损耗=60210/（10+15）=240.8万元万元（2）现行市价现行市价=重置成本重置成本有形损耗有形损耗功能性损耗功能性损耗经济性损耗：经济性损耗：=602240.817.190.3=253.8万元万元参考答案第73页/共88页综合习题例1：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750个/月的水平上。假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。估算此生产线运行于750个/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。第74页/共88页计算过程如下：计算过程如下：（1）更新重置成本）更新重置成本=1000000元元（2）实体性贬值）实体性贬值=100000015%=150000(元元)（3）功能性贬值）功能性贬值=0（4）经济性贬值率）经济性贬值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.5%（5）经济性贬值）经济性贬值 =(1000000-150000)18.5%=154.700(元元)资产评估价值资产评估价值 =1000000-150000-154700=695300(元元)第75页/共88页例例2：被被评评估估设设备备建建于于1986年年，帐帐面面价价值值100000元元，根根据据评评估估人人员员的的调调查查、检检查查、对对比比分分析析得得到到以以下下数据：数据：（1）从从1986年年至至1996年年每每年年的的设设备备价价格格上上升升率率为为10%；（2）该该设设备备的的月月人人工工成成本本比比替替代代设设备备超超支支1000元元；（3）被被评评估估设设备备所所在在企企业业的的正正常常投投资资报报酬酬率率为为10%，规模效益指数为，规模效益指数为0.7，所得税率为，所得税率为33%；（4）该该设设备备在在评评估估前前使使用用期期间间的的实实际际利利用用率率仅仅为为正正常常利利用用率率的的50%，经经技技术术检检测测该该设设备备尚尚可可使使用用5年年，在在未来未来5年中设备利用率年中设备利用率能达到设计要求能达到设计要求。第76页/共88页要要求求：估估算算被被评评估估设设备备1996年年的的重重置置成成本本、实实体体性性贬贬值值、功功能能性性贬贬值值、经经济济性性贬贬值值及及被被评评估估设设备备的的评估值。评估值。（1）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=100000（1+10）10=259374.25（元）（元）（2）计算实体性贬值）计算实体性贬值实实体体性性贬贬值值率率=1050%（1050%+5）=50%实体性贬值实体性贬值=259374.2550%=1296870.125（元）（元）第77页/共88页（3）计算功能性贬值）计算功能性贬值年超额运营成本年超额运营成本=121000=12000（元）（元）年超额运营成本净额年超额运营成本净额=12000（1-33%）=8040 功能性贬值功能性贬值=8040(P/A，10%，5)=80403.7908=30478.03（4）计算经济性贬值）计算经济性贬值经济性贬值经济性贬值=0（5）计算被评估设备评估值）计算被评估设备评估值评估值评估值=339894.75-159291.81-30478.03 =150124.91第78页/共88页二、成本法的优缺点二、成本法的优缺点优点缺点考虑了资产损耗工作量大历史资料局限经济性贬值的不准确性公平真实：单项公平真实：单项资产；应用广泛资产；应用广泛第79页/共88页成本法的优点很强的适应性可广泛运用于单项资产评估可对不同性质的贬值因素分别计算第80页/共88页成本法的缺点较大的工作量贬值额的估算中主观因素较大对未来的经济条件未作分析，也不能充分估测资产的经济性贬值不适用下列资产评估：资产的性质不满足重置假设；价值不取决于成本以及随着时间推移不具有贬值因素的资产第81页/共88页下列资产不宜应用重置成本法进行价值评估1.资产的 市场价值不主要取决于其成本的 资产2.不可再生、不可复制的资产（耕地、煤）3.不随时间推移而贬值的资产（古董、文物）第82页/共88页第四节第四节 评估方法的比较与选择评估方法的比较与选择第83页/共88页一、评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系理论上说，当不同评估方法的评估目的、评估前提、被评估对象状态以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数保持一致或者合理，则多种方法对于同一资产的评估结果应该趋于一致。因而，评估人员经常运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证。当多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有五个方面,如书P159。第84页/共88页一、评估方法之间的关系（二）资产评估方法之间的区别每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从各个不同的角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的。由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估人员应该针对特定的价值类型，选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务。结果：教材P160 表54第85页/共88页二、资产评估方法的选择选择的过程，即三个层面的选择：其一是关于资产评估基本技术思路的选择；其二是选择实现各种评估技术思路的具体评估方法；其三是对运用各种具体方法涉及的经济技术参数进行选择。要注意几个问题：评估方法的选择要与评估目的、评估时的市场条件、被评估对象在评估过程中所处的状态以及资产的价值类型相适应。评估方法的选择要受评估对象的类型、物理状态等因素制约第86页/共88页二、资产评估方法的选择（续）评估方法的选择受所需的数据资料及主要经济技术参数能否搜集的制约。如果可以采用多种评估方法时，不仅要确保满足各种方法使用的条件要求和程序要求，还应当对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较，分析差异的原因，做相应的调整，确定最终的评估结果。总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。第87页/共88页感谢您的观看！第88页/共88页