土地一级开发流程.ppt

首都经贸大学城市学院首都经贸大学城市学院土地资源与房产管理系土地资源与房产管理系20072007年年7 7月月 土地制度变革土地开发制度和交易制度的基本框架 主要内容第一、土地交易制度变革的节点第一、土地交易制度变革的节点“8.31“8.31大限大限”第二、土地一级开发制度的基本框架第二、土地一级开发制度的基本框架第三、政府对土地一级开发成本的监管与控制第三、政府对土地一级开发成本的监管与控制第四、对有关问题的讨论第四、对有关问题的讨论第一部分 土地交易制度变革的节点“8.31大限”11号令叫停土地协议出让土地2002年5月9号国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定叫停已经沿用多年的土地协议出让方式，要求从02年7月1日起各类经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌方式进行公开交易。业界称为新一轮土地革命的开发始。北京市90以上的土地是协议出让的，11号令后也有公开出让土地，数量极少而且是象征性的。北京继续协议出让土地3333号文号文20022002年年6 6月出台，重申了经营性土地必须月出台，重申了经营性土地必须以招、拍、挂的形式公开交易，但留了四个口子：以招、拍、挂的形式公开交易，但留了四个口子：第一，绿化隔离带项目第一，绿化隔离带项目第二，开发带危房改造项目第二，开发带危房改造项目第三，小城镇建设项目第三，小城镇建设项目第四，国家级开发区和科技园区外的非生产加工型一第四，国家级开发区和科技园区外的非生产加工型一般高科技项目用地。般高科技项目用地。到到20042004年底北京协议出让的土地约为为年底北京协议出让的土地约为为10001000万万多建筑面积平方米。多建筑面积平方米。03年土地违法严重土地领域内违法违规严重，在农村，开发区占用土地领域内违法违规严重，在农村，开发区占用和随意征地导致耕地减少严重，在城镇，则存在和随意征地导致耕地减少严重，在城镇，则存在大量土地违法交易与粗暴拆迁。大量土地违法交易与粗暴拆迁。从土地圈占的情况来看，各地的房地产公司圈占从土地圈占的情况来看，各地的房地产公司圈占土地早已成了房地产市场一个顽疾。据报道，全土地早已成了房地产市场一个顽疾。据报道，全国由开发区圈占的土地面积达国由开发区圈占的土地面积达3600036000平方公里，平方公里，超过了全国城镇建设用地总量。全国几十年才建超过了全国城镇建设用地总量。全国几十年才建设了这么多城镇，而开发区只用几年时间就超过设了这么多城镇，而开发区只用几年时间就超过了所有城镇建成区的总面积。了所有城镇建成区的总面积。8.31大限、土地一级开发和148号文11、20042004年年8 8月月3131日终止协议出让经营性用地（包括绿日终止协议出让经营性用地（包括绿隔项目、危改项目等），处隔项目、危改项目等），处 理完所有历史遗留问题；理完所有历史遗留问题；22、项目全部筛查、项目全部筛查过关项目（北京市共过关项目（北京市共288288个），个），未过关项目，转为土地一级开发商，未过关项目，转为土地一级开发商，只有一纸合作开发协议的出局，；只有一纸合作开发协议的出局，；33、土地一级开发商作为征地主体，完成征地拆迁工作，、土地一级开发商作为征地主体，完成征地拆迁工作，将熟地交到土地储备中心，实施出让土地的招牌挂，将熟地交到土地储备中心，实施出让土地的招牌挂，土地一级开发商不能直接获得该块土地的房屋开发权。土地一级开发商不能直接获得该块土地的房屋开发权。土地出让环节土地协议出让的弊病 划拨土地的原用地单位划拨土地的原用地单位多元供地多元供地 暗箱操作暗箱操作寻租寻租 没有价格信号为核心的市场信号体系没有价格信号为核心的市场信号体系 交易方式粗放交易方式粗放 土地收益流失土地收益流失 政府监管难到位政府监管难到位 易侵害弱势群体利益易侵害弱势群体利益 宏观调控手段缺乏宏观调控手段缺乏 土地利用效率低下、土地滥用土地利用效率低下、土地滥用土地协议出让条件下房地产运作方式非市场化土地获取渠道非市场化土地获取渠道价格体系不完备价格体系不完备低成本获取土地方式低成本获取土地方式与多元土地供应方协议与多元土地供应方协议政府毛地价的分期、延期、协议式给付方式政府毛地价的分期、延期、协议式给付方式土地拆迁成本弹性土地拆迁成本弹性被拆迁主体的弱势状态被拆迁主体的弱势状态开发商土地对市政及公共配套投入的规避开发商土地对市政及公共配套投入的规避大规模圈地与分期开发大规模圈地与分期开发规划的软约束规划的软约束越早从毛地状态拿地，与规划越早从毛地状态拿地，与规划职能部门对话的能力强、时间长、空间大。职能部门对话的能力强、时间长、空间大。资金链上的工程垫付资金链上的工程垫付预售回款再盖房子和预售回款再盖房子和成本模糊成本模糊利润空间巨大利润空间巨大税收弹性税收弹性4号令关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定北京市国土房管局联合四部门制定的北京市国土房管局联合四部门制定的4 4号令号令700700字字6 6条，整个条，整个北京市土地市场的游戏规则被完全改变。北京市土地市场的游戏规则被完全改变。20042004年年1 1月月9 9日以前，未取得有关部门批准文件的项目用地，日以前，未取得有关部门批准文件的项目用地，停止停止 地协议出让，堵住四个口子；地协议出让，堵住四个口子；经营性土地交易方式一律实行招、拍、挂；经营性土地交易方式一律实行招、拍、挂；20042004年年1 1月月9 9日之前取得立项批复和规划批准文件的项目切日之前取得立项批复和规划批准文件的项目切在有效期内并主体一致的可以安协议出让的规定继续办理有在有效期内并主体一致的可以安协议出让的规定继续办理有关手续；关手续；对与分期开发项目的扫尾部分，可以继续安协议出让的规定对与分期开发项目的扫尾部分，可以继续安协议出让的规定办理相关手续办理相关手续4 4号令号令土地交易暗箱操作的终结者。土地交易暗箱操作的终结者。8月31日大限国土资源部监察部关于继续国土资源部监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知的通知要求各地必须在要求各地必须在20042004年年8 8月月3131日前，将协议出让经营性土日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，对地使用权的历史遗留问题处理完毕，对8 8月月3131日以后仍以日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。要从严查处。北京登记的历史遗留项目共北京登记的历史遗留项目共10911091宗宗涉及尚需办理出让的土地面积为涉及尚需办理出让的土地面积为1636216362公顷公顷规划建筑面积约规划建筑面积约2018920189万平方米万平方米根据国土资源部和监察部要求在根据国土资源部和监察部要求在8 8月月3131日前将历史遗留问日前将历史遗留问题加以界定并处理完毕的要求，北京市国土房管局已将处题加以界定并处理完毕的要求，北京市国土房管局已将处理方案上报市委，拟否定其中至少理方案上报市委，拟否定其中至少1364313643公顷，占公顷，占8383；并收购储备约并收购储备约61946194公顷公顷 北京市历史遗留土地问题的三类划北京市历史遗留土地问题的三类划分和比例分和比例第一类第一类第一类第一类两个批文都全两个批文都全两个批文都全两个批文都全已取得计划和规划两部门批准文件的项目。共已取得计划和规划两部门批准文件的项目。共528528宗，土地面积宗，土地面积55135513公顷，建筑面积约公顷，建筑面积约76707670万平方米。占规划建筑面积的万平方米。占规划建筑面积的3838。第二类第二类第二类第二类仅有其中一个批文仅有其中一个批文仅有其中一个批文仅有其中一个批文取得计划或规划其中一个部门批准文件的项目。共取得计划或规划其中一个部门批准文件的项目。共181181宗，涉及宗，涉及土地面积土地面积19811981公顷，规划建筑面积约公顷，规划建筑面积约19141914万平方米，占规划总面积万平方米，占规划总面积的的9.5%9.5%。第三类第三类第三类第三类没有有效批文的没有有效批文的没有有效批文的没有有效批文的未取得计划、规划批准文件或取得的文件均已过期的项目。共未取得计划、规划批准文件或取得的文件均已过期的项目。共382382宗，涉及土地面积宗，涉及土地面积88688868公顷，规划建筑面积约公顷，规划建筑面积约1060510605万平方米万平方米,占占规划面积的规划面积的52.552.5 北京市遗留土地处理方案北京市遗留土地处理方案否定其中的大部分项目否定其中的大部分项目要否定的项目用地至少为要否定的项目用地至少为1364313643公顷，占总数的大部分，公顷，占总数的大部分，约约8383 收购储备其中的约三分之一收购储备其中的约三分之一引导部分项目转为土地一级开发引导部分项目转为土地一级开发通过招标方式消化一批通过招标方式消化一批通过招标方式来消化。原开发建设单位可以选择招标方式。通过招标方式来消化。原开发建设单位可以选择招标方式。在同等条件下，政府将给予原开发建设单位优先权在同等条件下，政府将给予原开发建设单位优先权 通过闲置土地查处收回一批通过闲置土地查处收回一批 对征用或划拨后对征用或划拨后2 2年未按期开发建设的土地收回国有土地年未按期开发建设的土地收回国有土地使用权使用权 城市土地储备制度一般运作模式土地储备制度的基本框架 土土土土地地地地储储储储备备备备机机机机构构构构依依依依法法法法通通通通过过过过收收收收购购购购、收收收收回回回回、征征征征收收收收等等等等方方方方式式式式储储储储备备备备国有建设用地。国有建设用地。国有建设用地。国有建设用地。土土土土地地地地储储储储备备备备机机机机构构构构并并并并可可可可以以以以组组组组织织织织实实实实施施施施储储储储备备备备土土土土地地地地的的的的一一一一级级级级开开开开发发发发，也也也也可可可可以以以以通通通通过过过过公公公公开开开开招招招招标标标标等等等等方方方方式式式式选选选选择择择择有有有有资资资资质质质质的的的的房房房房地地地地产产产产开开开开发发发发企企企企业业业业实施一级开发。实施一级开发。实施一级开发。实施一级开发。一级开发后的储备土地依照土地供应计划供应市场。一级开发后的储备土地依照土地供应计划供应市场。一级开发后的储备土地依照土地供应计划供应市场。一级开发后的储备土地依照土地供应计划供应市场。商商商商业业业业、旅旅旅旅游游游游、娱娱娱娱乐乐乐乐和和和和商商商商品品品品住住住住宅宅宅宅等等等等各各各各类类类类经经经经营营营营性性性性用用用用地地地地，应应应应当当当当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。以招标、拍卖或者挂牌方式出让。以招标、拍卖或者挂牌方式出让。以招标、拍卖或者挂牌方式出让。政府土地储备制度的意义与特点政府土地储备制度的意义与特点通过土地储备体系的建立通过土地储备体系的建立通过土地储备体系的建立通过土地储备体系的建立,政府掌握了政府掌握了政府掌握了政府掌握了 “统一收购权统一收购权统一收购权统一收购权”收回了原用地单位经营交易土地的权利收回了原用地单位经营交易土地的权利收回了原用地单位经营交易土地的权利收回了原用地单位经营交易土地的权利 “垄断供应权垄断供应权垄断供应权垄断供应权”由多元供地向一元供地制度转变由多元供地向一元供地制度转变由多元供地向一元供地制度转变由多元供地向一元供地制度转变 政府能够把分散的土地经营交易权重新集中起来政府能够把分散的土地经营交易权重新集中起来政府能够把分散的土地经营交易权重新集中起来政府能够把分散的土地经营交易权重新集中起来,使城市土地的使城市土地的使城市土地的使城市土地的“批批批批发权发权发权发权”牢牢掌握在政府手中牢牢掌握在政府手中牢牢掌握在政府手中牢牢掌握在政府手中。“一个渠道一个渠道一个渠道一个渠道进进水，一个口子放水水，一个口子放水水，一个口子放水水，一个口子放水”“一个池子蓄水，一个一个池子蓄水，一个一个池子蓄水，一个一个池子蓄水，一个龙头龙头出水出水出水出水”建立一套完备的土地供建立一套完备的土地供建立一套完备的土地供建立一套完备的土地供应制度，大大推进了土地资源配置市场化进程。应制度，大大推进了土地资源配置市场化进程。应制度，大大推进了土地资源配置市场化进程。应制度，大大推进了土地资源配置市场化进程。北京两级开发制度的建立土地一级开发土地一级开发房产开发房产开发两级开发制度首先是政府扼住了土地供应的源头两级开发制度首先是政府扼住了土地供应的源头形成了开发商之间的竞价形成了开发商之间的竞价土地成为政府宏观调控的手段土地成为政府宏观调控的手段城市规划对城市建设用地的约束征用越来越强城市规划对城市建设用地的约束征用越来越强土地部门对用地预审成为土地运作的前提条件土地部门对用地预审成为土地运作的前提条件发改委立项前的土地预审制度实行建设用地供应计划管理制度实行建设用地供应计划管理制度 本本本本市市市市国国国国有有有有建建建建设设设设用用用用地地地地供供供供应应应应均均均均应应应应纳纳纳纳入入入入年年年年度度度度土土土土地地地地供供供供应应应应计计计计划划划划管管管管理理理理未未未未纳纳纳纳入入入入年年年年度度度度土土土土地地地地供供供供应应应应计计计计划划划划的的的的土土土土地地地地，不不不不得得得得供供供供应应应应。年年年年度度度度土土土土地地地地供供供供应应应应计划报经市人民政府批准后实施。计划报经市人民政府批准后实施。计划报经市人民政府批准后实施。计划报经市人民政府批准后实施。从土地一级开发管理流程中可以看到从土地一级开发管理流程中可以看到 年度土地供应计划中包括年度土地供应计划中包括年度土地供应计划中包括年度土地供应计划中包括1 1、征收的农民集体所有土地、转用的国有农用地、征收的农民集体所有土地、转用的国有农用地、征收的农民集体所有土地、转用的国有农用地、征收的农民集体所有土地、转用的国有农用地增增增增量量量量土地土地土地土地 新增国有建设用地要严格按照国家批准的计划执行。新增国有建设用地要严格按照国家批准的计划执行。新增国有建设用地要严格按照国家批准的计划执行。新增国有建设用地要严格按照国家批准的计划执行。2 2、现有国有建设用地、现有国有建设用地、现有国有建设用地、现有国有建设用地存量存量存量存量土地土地土地土地 第二部分第二部分 土地一级开发制度土地一级开发制度的基本框架的基本框架土地一级开发制度基本概念 概念概念概念概念 在北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市在北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市在北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市在北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市20052005540540号）中规定：土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指号）中规定：土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指号）中规定：土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指号）中规定：土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府政府政府政府依法通过依法通过依法通过依法通过收购、收回、征收收购、收回、征收收购、收回、征收收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实等方式储备国有建设用地，并组织实等方式储备国有建设用地，并组织实等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。土土地地一一级级开开发发可可以以界界定定为为：政政府府或或市市场场主主体体按按照照区区域域总总体体规规划划和和土土地地利利用用规规划划的的要要求求,对对一一定定区区域域内内的的城城市市国国有有土土地地和和农农村村集集体体土土地地进进行行统统一一的的拆拆迁迁、补补偿偿、安安置置、城城市市基基础础设设施施建建设设和和社社会会公公共共设设施施建建设设,使使区区域域内内的的土土地地达达到到“三三通通一一平平”、“五五通通一一平平”、“七七通通一一平平”或需求者要求的建设条件或需求者要求的建设条件(熟地熟地)。土地一级开发的主要内容 土地一级开发商的任务土地一级开发商的任务筹措资金、项目报批手续、办理规划、筹措资金、项目报批手续、办理规划、征地拆迁和大市政建设等，完成土地的征地拆迁和大市政建设等，完成土地的“七通一平七通一平”或或“三通一三通一平平”；征地方需要优先安置被征地方劳动力，并按照北京市征地方需要优先安置被征地方劳动力，并按照北京市148148号令补号令补缴缴“三险三险”；征地单位（一级开发商）不能直接获得房屋开发建设权，需要参征地单位（一级开发商）不能直接获得房屋开发建设权，需要参与招拍挂的集合竞价，但不能确保能将土地开发权拿到手；与招拍挂的集合竞价，但不能确保能将土地开发权拿到手；一级开发商（征地单位）可以获得投入总资金一级开发商（征地单位）可以获得投入总资金8 8的收益，由政的收益，由政府卖地后返还府卖地后返还;一级开发商要在授权期时与土地方签订土地拆迁补偿协议，与政一级开发商要在授权期时与土地方签订土地拆迁补偿协议，与政府签订土地一级开发受权协议，向监管帐户打入协议规定的资金，府签订土地一级开发受权协议，向监管帐户打入协议规定的资金，并按照协议承若推进拆迁进程，否则政府有权收回一级开发权。并按照协议承若推进拆迁进程，否则政府有权收回一级开发权。土地一级开发的基本流程土地一级开发模式比较1 1、政府运作模式、政府运作模式、政府运作模式、政府运作模式政府作为土地的土地储备主体，将土地一级开发列为土地整理储备中政府作为土地的土地储备主体，将土地一级开发列为土地整理储备中政府作为土地的土地储备主体，将土地一级开发列为土地整理储备中政府作为土地的土地储备主体，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心组建实施机构完成全部的一级开心的一项职能，由土地整理储备中心组建实施机构完成全部的一级开心的一项职能，由土地整理储备中心组建实施机构完成全部的一级开心的一项职能，由土地整理储备中心组建实施机构完成全部的一级开发工作。土地储备机构负责项目的立项、筹资、组织实施一级开发。发工作。土地储备机构负责项目的立项、筹资、组织实施一级开发。发工作。土地储备机构负责项目的立项、筹资、组织实施一级开发。发工作。土地储备机构负责项目的立项、筹资、组织实施一级开发。该机构是受政府委托实施开发职能的机构，是非盈利的，它的作用是该机构是受政府委托实施开发职能的机构，是非盈利的，它的作用是该机构是受政府委托实施开发职能的机构，是非盈利的，它的作用是该机构是受政府委托实施开发职能的机构，是非盈利的，它的作用是保证国家土地所有权的土地收益的实现，而不是利用这种特权去谋取保证国家土地所有权的土地收益的实现，而不是利用这种特权去谋取保证国家土地所有权的土地收益的实现，而不是利用这种特权去谋取保证国家土地所有权的土地收益的实现，而不是利用这种特权去谋取自身利益。土地储备机构实施土地一级开发只可在成本上加收自身利益。土地储备机构实施土地一级开发只可在成本上加收自身利益。土地储备机构实施土地一级开发只可在成本上加收自身利益。土地储备机构实施土地一级开发只可在成本上加收2%2%管管管管理费。理费。理费。理费。由土地管理部门会同其它职能部门制定土地挂牌价，开发后的熟地进由土地管理部门会同其它职能部门制定土地挂牌价，开发后的熟地进由土地管理部门会同其它职能部门制定土地挂牌价，开发后的熟地进由土地管理部门会同其它职能部门制定土地挂牌价，开发后的熟地进入土地公开交易市场。入土地公开交易市场。入土地公开交易市场。入土地公开交易市场。2、市场化模式市场化模式市场化土地一级开发模式：市场化土地一级开发模式：政府通过招标的形式让专门的土地一级开发商进场，政府给予开发政府通过招标的形式让专门的土地一级开发商进场，政府给予开发商地块的商地块的一级开发授权一级开发授权 一级开发商获得授权进行土地的一级开发一级开发商获得授权进行土地的一级开发,完成征地补偿完成征地补偿,拆迁安置拆迁安置,土地平整土地平整,地上、地下市政基础设施和社会公共配套建设地上、地下市政基础设施和社会公共配套建设,把把“生地生地”开发成具有土地出让条件的开发成具有土地出让条件的“熟地熟地”,然后政府再以回购的形式把然后政府再以回购的形式把“熟地熟地”买过来。其中回购价值以经买过来。其中回购价值以经审定的一级开发成本和审定的一级开发成本和合理利润（合理利润（8%8%）的加总。的加总。由土地管理部门会同其它职能部门制定土地挂牌价。由土地管理部门会同其它职能部门制定土地挂牌价。土地一级开发的市场准入土地一级开发的市场准入土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体担主体招标投标是指招标人对列入年度土地储备开发计招标投标是指招标人对列入年度土地储备开发计划中的土地一级开发项目，划中的土地一级开发项目，土地一级开发项目应当在招标前编制土地一级开发项目应当在招标前编制土地一级开土地一级开土地一级开土地一级开发实施方案发实施方案发实施方案发实施方案招标方案和招标文件，招标方案和招标文件，组织招标、投标、开标和评标确定组织招标、投标、开标和评标确定中标人中标人中标人中标人政府政府土地一级开发授权土地一级开发授权土地一级开发授权土地一级开发授权。土地一级开发实施方案的内容土地一级开发实施方案的内容（一）土地一级开发项目用地的范围、面积、四（一）土地一级开发项目用地的范围、面积、四至、至、地上（下）物情况和规划条件等；地上（下）物情况和规划条件等；（二）拟实施土地一级开发的工作内容，包括前（二）拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等等（三）完成开发的时间和周期；（三）完成开发的时间和周期；（四）土地一级开发预计成本（低限、高限）及（四）土地一级开发预计成本（低限、高限）及收益测算。收益测算。实施方案由市国土局会同相关行政主管部门共同实施方案由市国土局会同相关行政主管部门共同审核审核。土地一级开发获取土地的重要方式土地一级开发获取土地的重要方式 进入土地一级市场是进入二级市场的一种方式，可以获得进入土地一级市场是进入二级市场的一种方式，可以获得更多的土地信息、与地方政府的关系融通、前期资金地垫更多的土地信息、与地方政府的关系融通、前期资金地垫付形成的成本优势，增大了拿地时的竞争力等。与土地方付形成的成本优势，增大了拿地时的竞争力等。与土地方的征地关系可以有两种方式：的征地关系可以有两种方式：包干方式包干方式；具实发生；具实发生土地一级开发进入的风险土地一级开发进入的风险对土地运作能能力的要求对土地运作能能力的要求对政策的把握能力对政策的把握能力_ _政府对土地一级开发商的苛刻要求政府对土地一级开发商的苛刻要求对资金实力的要求对资金实力的要求对疑难问题的处理能力对疑难问题的处理能力不同类型公司不同类型公司 的企业行为的企业行为国有公司的父子关系国有公司的父子关系市场化进程中的市场化进程中的“华丽转身华丽转身”“地地地地产产国国国国家家家家队队”，由北京城开集团与北京天鸿集团两大国有企业合并重组的，由北京城开集团与北京天鸿集团两大国有企业合并重组的“北京首都开发控股北京首都开发控股(集团集团)有限公司有限公司”(简称简称“北京首开集团北京首开集团”)正式在正式在京挂牌成立。该企业注册资本金京挂牌成立。该企业注册资本金1010亿元，总资产亿元，总资产519519亿元，净资产亿元，净资产36.936.9亿元，身形巨大。亿元，身形巨大。国资委公布以房地产开发为主业的第二批国资委公布以房地产开发为主业的第二批8 8家中央直属企业名单，加家中央直属企业名单，加上今年上今年6 6月圈定的月圈定的5 5家巨头，一共有家巨头，一共有1313家央企获得分食国资委旗下总值家央企获得分食国资委旗下总值达达18001800亿元的房地产业务大蛋糕的机会亿元的房地产业务大蛋糕的机会。市场化公司的机制灵活市场化公司的机制灵活市场进程中的专业化和精细化市场进程中的专业化和精细化宏观调宏观调控中的融资通道、完成了全国战略布局和土地储备。控中的融资通道、完成了全国战略布局和土地储备。没有土地资源和融资渠道的项目公司生存遇到了严重的挑没有土地资源和融资渠道的项目公司生存遇到了严重的挑战战土地两级市场中的资金要求两级开发市场的市场准入对资金的要求两级开发市场的市场准入对资金的要求开发建设进程对资金的要求开发建设进程对资金的要求信贷部门对资金的监管和放贷条件信贷部门对资金的监管和放贷条件预收房款的置后预收房款的置后开发公司土地贮备和项目周期合理安排的要求开发公司土地贮备和项目周期合理安排的要求土地交易形式的变革彻底改变了房地产开发企业的资金链土地交易形式的变革彻底改变了房地产开发企业的资金链条条原来的以小搏大、以少盈多开发模式一去不复返了原来的以小搏大、以少盈多开发模式一去不复返了大规模的资金运作使资金的成本大大增加增加了建设成大规模的资金运作使资金的成本大大增加增加了建设成本本政府对土地一级开发成本的控制政府对土地一级开发成本的控制与监管与监管政府审核一级开发成本原则1、权责发生制原则按照经济业务所引起实质影响的期间进行确认；2、真实性原则以实际发生的经济业务为依据；3、实际成本原则实际发生时的现金及等价物计价；4、土地一级开发方案为成本和算和审核的依据。需要审核的一级开发成本的项目需要审核的一级开发成本的项目1 1、政府（土地储备中心）投资的土地一级开发项目政府（土地储备中心）投资的土地一级开发项目2 2、市市国国土土局局授授权权的的土土地地一一级级开开发发项项目目需需要要进进行行成成本本审审核核的的（土土地地投投资资主主体体提提出出的的土土地地一一级级开开发发成成本本与与原原实实施施方方案案有重大出入的或超过原方案投资额有重大出入的或超过原方案投资额1515的）的）3 3、以以招招标标形形式式确确定定主主体体的的，按按照照招招标标文文件件规规定定需需要要审审核核的；的；4 4、需要阶段性成本审核的项目，如项目中断，需要进行、需要阶段性成本审核的项目，如项目中断，需要进行成本清算的项目；土地一级开发管理部门发现有问题的项成本清算的项目；土地一级开发管理部门发现有问题的项目。目。成本核算内容成本核算内容（一）前期费用（一）前期费用（一）前期费用（一）前期费用1 1、一级开发可研费、方案费一级开发可研费、方案费2 2、规划设计费规划设计费3 3、勘查测绘费勘查测绘费4 4、交评、环评交评、环评5 5、地震影响评价地震影响评价6 6、定线订桩费定线订桩费7 7、市政咨询费市政咨询费8 8、招标文件编制费招标文件编制费9 9、招投标代理服务费招投标代理服务费（二二）征征地地费费执执行行148148号号令令，最最高高不不应应超超过过该该地区征地的平均水平地区征地的平均水平1 1、土地补偿费土地补偿费2 2、人员安置补助费人员安置补助费3 3、青苗补偿费青苗补偿费4 4、其它地上物补偿其它地上物补偿以包干补偿协议的以协议金额为准，费用项目合并计算计入开发成本。5、征地税费等征地税费等（1）新增建设用地使用费（2）防洪费（3）超转人员安置费（4）耕地占用费（5）耕地复垦费（6）菜田基金以实际发生额计入，以税票、行政事业性收费收据为计算依据。（三）拆迁费1、拆迁费农居民房屋拆迁、国营、集体企业事业单位拆迁费2、树木代罚费、补偿费3、地下设施拆、改、移4、架空电线拆改移5、招标、评估、拆迁服务费等以上以签订的合同为依据（四）市政基础设施建设费1 1、道路道路 2 2、雨水污水雨水污水3 3、上下水上下水44、煤气煤气 5 5、热力热力6 6、电力、电力1 1、7 7、通讯工程费、通讯工程费8 8、有线电视传输工程费有线电视传输工程费9 9、其其它它相相关关费费用用（包包括括招招标标费费、监监理理费费、施施工工扰民费、市政移交管理费等）扰民费、市政移交管理费等）上上述述费费用用是是工工程程费费的的以以中中标标文文件件、合合同同、工工程程结结算报告为依据；服务费以合同为依据。算报告为依据；服务费以合同为依据。（五）回迁房工程费1、回迁房及非经营性配套共建建安费；2、回迁房基础设施建设费及配套建设费；3、设计费4、监理费（六）管理费和开发利润1、土地储备机构开发的2%2、开发企业不高于成本8（七）财务费用-实际发生额148号令号令北京市建设征地补偿安置办法北京市建设征地补偿安置办法148148号令是征地拆迁的指导性文件，主要内容包括：号令是征地拆迁的指导性文件，主要内容包括：号令是征地拆迁的指导性文件，主要内容包括：号令是征地拆迁的指导性文件，主要内容包括：管理职能部门管理职能部门管理职能部门管理职能部门土地部门、劳动部门、民政部门等；土地部门、劳动部门、民政部门等；征地费用的确定征地费用的确定征地费用的确定征地费用的确定征地补偿费由征地双方依法协商确定。征地补偿费由征地双方依法协商确定。征地费用支付征地费用支付征地费用支付征地费用支付征地单位应当足额、按时支付征地补偿费。征地单位应当足额、按时支付征地补偿费。最低保护标准最低保护标准最低保护标准最低保护标准本市征地补偿费实行最低保护标准制度。本市征地补偿费实行最低保护标准制度。征地补偿的内容征地补偿的内容征地补偿的内容征地补偿的内容土地补偿、安置补偿、地上物补偿等。土地补偿、安置补偿、地上物补偿等。征地协议主要内容征地协议主要内容征地协议主要内容征地协议主要内容 签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序 征地补偿费专户存储征地补偿费专户存储征地补偿费专户存储征地补偿费专户存储 转非劳动力安置的一系列规定转非劳动力安置的一系列规定转非劳动力安置的一系列规定转非劳动力安置的一系列规定 超转人员安置的一系列规定超转人员安置的一系列规定超转人员安置的一系列规定超转人员安置的一系列规定 148号令号令关于转非劳动力的有关规定关于转非劳动力的有关规定劳动力安置方针劳动力安置方针劳动力安置方针劳动力安置方针征地单位优先招用、劳动者自主择业、政府征地单位优先招用、劳动者自主择业、政府征地单位优先招用、劳动者自主择业、政府征地单位优先招用、劳动者自主择业、政府促进就业的方针促进就业的方针促进就业的方针促进就业的方针。谁安置谁得一次性就业安置费谁安置谁得一次性就业安置费谁安置谁得一次性就业安置费谁安置谁得一次性就业安置费 一次性就业补助费一次性就业补助费一次性就业补助费一次性就业补助费 计算方法计算方法计算方法计算方法本市最低工资标准的本市最低工资标准的本市最低工资标准的本市最低工资标准的48486060倍倍倍倍转非劳动力要同工同酬转非劳动力要同工同酬转非劳动力要同工同酬转非劳动力要同工同酬签订无期限用工合同签订无期限用工合同签订无期限用工合同签订无期限用工合同,并不得约定试并不得约定试并不得约定试并不得约定试用期用期用期用期 补缴转非劳动力的社会保险补缴转非劳动力的社会保险补缴转非劳动力的社会保险补缴转非劳动力的社会保险以以以以以市政府批准征地文件之日以市政府批准征地文件之日以市政府批准征地文件之日以市政府批准征地文件之日为时点，补缴前期的养老保险（为时点，补缴前期的养老保险（为时点，补缴前期的养老保险（为时点，补缴前期的养老保险（建立基本养老保险个人帐户建立基本养老保险个人帐户建立基本养老保险个人帐户建立基本养老保险个人帐户）、失业）、失业）、失业）、失业保险、医疗保险保险、医疗保险保险、医疗保险保险、医疗保险 后续的三险需要劳动力接受单位后续的三险需要劳动力接受单位后续的三险需要劳动力接受单位后续的三险需要劳动力接受单位或自谋职业个人继续缴纳，仍以市政或自谋职业个人继续缴纳，仍以市政或自谋职业个人继续缴纳，仍以市政或自谋职业个人继续缴纳，仍以市政府批准征地文件之日以后的时间计。府批准征地文件之日以后的时间计。府批准征地文件之日以后的时间计。府批准征地文件之日以后的时间计。转非劳动力“三险一费”的缴纳转非劳动力“三险一费”的使用养老金的返还养老金的返还养老金的返还养老金的返还转非劳动力达到国家规定的退休年龄时，累计转非劳动力达到国家规定的退休年龄时，累计转非劳动力达到国家规定的退休年龄时，累计转非劳动力达到国家规定的退休年龄时，累计缴纳基本养老保险费缴纳基本养老保险费缴纳基本养老保险费缴纳基本养老保险费满满满满1515年年年年及其以上的，及其以上的，及其以上的，及其以上的，享受按月领取享受按月领取享受按月领取享受按月领取基本养老金待基本养老金待基本养老金待基本养老金待遇；遇；遇；遇；不满不满不满不满1515年的年的年的年的，不享受按月领取不享受按月领取不享受按月领取不享受按月领取基本养老金待遇。基本养老金待遇。基本养老金待遇。基本养老金待遇。医疗保险的使用医疗保险的使用医疗保险的使用医疗保险的使用办理退休手续后按规定享受退休人员基本医办理退休手续后按规定享受退休人员基本医办理退休手续后按规定享受退休人员基本医办理退休手续后按规定享受退休人员基本医疗保险待遇；不符合上述条件的不享受退休人员基本医疗保险待遇，疗保险待遇；不符合上述条件的不享受退休人员基本医疗保险待遇，疗保险待遇；不符合上述条件的不享受退休人员基本医疗保险待遇，疗保险待遇；不符合上述条件的不享受退休人员基本医疗保险待遇，个人帐户余额一次性支付给本人。个人帐户余额一次性支付给本人。个人帐户余额一次性支付给本人。个人帐户余额一次性支付给本人。失业保险的使用失业保险的使用失业保险的使用失业保险的使用4141号文号文关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题意关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题意关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题意关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题意见的通知见的通知见的通知见的通知 超转人员界定超转人员界定超转人员界定超转人员界定超转人员生活费缴纳超转人员生活费缴纳超转人员生活费缴纳超转人员生活费缴纳超转人员医疗补助缴纳超转人员医疗补助缴纳超转人员医疗补助缴纳超转人员医疗补助缴纳超转人员生活费和医疗补助费的使用超转人员生活费和医疗补助费的使用超转人员生活费和医疗补助费的使用超转人员生活费和医疗补助费的使用谢谢二六年六月