土地增值税清算课件.ppt

土地增值税土地增值税第第一一部部分分土土地地增增税税基基本本问题一、一、纳税税义务人：人：转让国有土地使用国有土地使用权、地上的建筑物及其附、地上的建筑物及其附着物（以下着物（以下简称称转让房地房地产）并）并取得收入取得收入的的单位和个人，位和个人，为土土地增地增值税的税的纳税税义务人。人。u不不论法人与自然人法人与自然人u不不论经济性性质u不不论内外内外资企企业、中国公民与外籍个人、中国公民与外籍个人u不不论部部门注：注：全国人大常委会关于外商投全国人大常委会关于外商投资企企业和外国企和外国企业适用增适用增值税、税、消消费税、税、营业税等税收税等税收暂行条例的决定行条例的决定（1993年年12月月26日八日八届人大五次会届人大五次会议）国国务院关于外商投院关于外商投资企企业和外国企和外国企业适用增适用增值税、消税、消费税、税、营业税等税收税等税收暂行条例的有关行条例的有关问题的通知的通知（国（国发199410号）号）国家税国家税务总局关于外商投局关于外商投资企企业和外国企和外国企业及外籍人及外籍人员适用税适用税种种问题的通知的通知（国税（国税发1994123号）号）二、征税范二、征税范围转让国有土地使用国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。、地上的建筑物及其附着物。土地增土地增值税按照税按照纳税人税人转让房地房地产所取得的增所取得的增值额和适用税率和适用税率计算征收。算征收。（一）基本范（一）基本范围转让国有土地使用国有土地使用权地上建筑物及其附着物地上建筑物及其附着物连同国有土地一并同国有土地一并转让存量房地存量房地产的的买卖注：注：转让与出与出让的区的区别；“卖方方”；存量房；存量房；补交交土地出土地出让金。金。（二）具体情况判定（二）具体情况判定“继承、承、赠与与”不予征税。不予征收土地增不予征税。不予征收土地增值税的税的赠与行与行为主要包括两种：主要包括两种：房房产所有人、土地使用人将房所有人、土地使用人将房产、土地使用、土地使用权赠与与“直系直系亲属或者承担直接属或者承担直接赡养养义务人人”。房房产所有人、土地使用人通所有人、土地使用人通过中国境内非中国境内非营利的社会利的社会团体、体、国家机关将房屋国家机关将房屋产权、土地使用、土地使用权赠与教育、民政和其他与教育、民政和其他社会福利、公益事社会福利、公益事业。房地房地产的出租的出租指房指房产所有者或土地使用者，将房所有者或土地使用者，将房产或土地使用或土地使用权租租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地。房地产企企业虽然取得了收入，但没有然取得了收入，但没有发生房生房产产权、土地使用、土地使用权的的转让，因此，不属于土地增，因此，不属于土地增值税的征税范税的征税范围。房地房地产的抵押的抵押房地房地产的抵押，指房的抵押，指房产所有者或土地使用者作所有者或土地使用者作为债务人或第三人向人或第三人向债权人提供不人提供不动产作作为清清偿债务的担保而不的担保而不转移移权属的法律行属的法律行为。这种情况下种情况下房房产的的产权、土地使用、土地使用权在抵押期在抵押期间并没有并没有发生生权属的属的变更，因此更，因此对房地房地产的抵押，在抵押期的抵押，在抵押期间不征收土地增不征收土地增值税。税。房地房地产的互的互换房地房地产的互的互换由于由于发生了房生了房产转移，因此属于土地增移，因此属于土地增值税的征税范税的征税范围。但是。但是对于个人之于个人之间互互换自有居住用房的行自有居住用房的行为，经过当地税当地税务机关机关审核，可以免征土地增核，可以免征土地增值税。税。以房地以房地产进行投行投资联营以房地以房地产进行投行投资联营一方以土地作价入股一方以土地作价入股进行投行投资或者作或者作为联营条件，免征收土地增条件，免征收土地增值税。其中如果投税。其中如果投资联营的企的企业从事房地从事房地产开开发，或者房地，或者房地产开开发企企业以其建造的商品房以其建造的商品房进行投行投资联营的就不能的就不能暂免征税。免征税。合作建房合作建房对于一方出地，另一方出于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增免征收土地增值税；税；但建成后但建成后转让的，的，应征收土地增征收土地增值税。税。企企业兼并兼并转让房地房地产在企在企业兼并中，兼并中，对被兼并企被兼并企业将房地将房地产转让到兼到兼并企并企业中的，免征收土地增中的，免征收土地增值税。税。房地房地产的代建行的代建行为是指房地是指房地产开开发公司代客公司代客户进行房地行房地产的开的开发，开开发完成后向客完成后向客户收取代建收入的行收取代建收入的行为。对于房于房地地产开开发公司而言，公司而言，虽然取得了收入，但没有然取得了收入，但没有发生房地生房地产权属的属的转移，其收入属于移，其收入属于劳务收性收性质，故不在土地增故不在土地增值税征税范税征税范围。房地房地产的重新的重新评估估按照按照财政部政部门的的规定，国有企定，国有企业在清在清产核核资时对房地房地产进行重新行重新评估而估而产生的生的评估增估增值，因其既没有，因其既没有发生房地生房地产权属的属的转移，房移，房产产权、土地使用、土地使用权人也未取得收入，所以人也未取得收入，所以不属于土地增不属于土地增值税征税范税征税范围。土地使用者土地使用者处置土地使用置土地使用权土地使用者土地使用者转让、抵押或置、抵押或置换土地，无土地，无论其是否取得了其是否取得了该土地的使用土地的使用权属属证书，无，无论其在其在转让、抵押或置、抵押或置换土地土地过程中是否与程中是否与对方当事人方当事人办理了土地使用理了土地使用权属属证书变更登更登记手手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或只要土地使用者享有占用、使用收益或处分分该土地土地的的权利，具有合同等到利，具有合同等到证据表明其据表明其实质转让、抵押或置、抵押或置换了土地并取得了相了土地并取得了相应的的经济利益，土地使用者及其利益，土地使用者及其对方当方当事人就事人就应当依照税法当依照税法规定定缴纳营业税、土地增税、土地增值税和契税税和契税等。等。三、税率、三、税率、应税收入和扣除税收入和扣除项目目土地增值税四级超率累进税率表土地增值税四级超率累进税率表级数级数增值额与扣除项目金额的比率增值额与扣除项目金额的比率税率（税率（%）速算扣除系数速算扣除系数（5）1不超过不超过50%的部分的部分3002超过超过50%至至100%的部分的部分4053超过超过100%至至200%的部分的部分50154超过超过200%的部分的部分6035税率：四级超率累进税率应税收入的确定税收入的确定转让房地房地产的收入包括的收入包括货币收入、收入、实物收入和其他收物收入和其他收入，即与入，即与转让房地房地产有关的有关的经济收益收益扣除扣除项目目取得土地使用取得土地使用权所支付的金所支付的金额。包括。包括纳税人税人为取得土取得土地使用地使用权所支付的地价款和按国家所支付的地价款和按国家统一一规定交定交纳的有的有关关费用。具体用。具体为：以出：以出让方式取得土地使用方式取得土地使用权的，的，为支付的土地出支付的土地出让金；以行政划金；以行政划拨方式取得土地使用方式取得土地使用权的，的，为转让土地使用土地使用权时按按规定定补交的出交的出让金；以金；以转让方式得到土地使用方式得到土地使用权的，的，为支付的地价款。支付的地价款。开开发土地和新建房及配套土地和新建房及配套设施的成本施的成本(以下以下简称房地称房地产开开发成本成本)。包括土地征用及拆迁。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程、前期工程费、建筑安装工程建筑安装工程费、基、基础设施施费、公共、公共设施配套施配套费、开、开发间接接费用。用。这些成本允些成本允许按按实际发生生额扣除。扣除。房地房地产开开发费用是指用是指销售售费用、管理用、管理费用、用、财务费用。用。细则规定：定：u财务费用中的利息支出，凡能用中的利息支出，凡能够按按转让房地房地产项目目计算分算分摊，并提供金融机构，并提供金融机构证明的，允明的，允许据据实扣除，扣除，但最高不能超但最高不能超过按商按商业银行同行同类同期同期贷款款利率利率计算的金算的金额。u其他开其他开发费用按取得土地使用用按取得土地使用权所支付的金所支付的金额及及房地房地产开开发成本之和的成本之和的5%以内予以扣除。以内予以扣除。u凡不能提供金融机构凡不能提供金融机构证明的，利息不明的，利息不单独扣除，独扣除，三三项费用的扣除按取得土地使用用的扣除按取得土地使用权所支付的金所支付的金额及房地及房地产开开发成本的成本的10%以内以内计算扣除。算扣除。利息支出利息支出的具体的具体规定的解定的解释纳税人能税人能够按照按照转让房地房地产项目目计算分算分摊利息支利息支出，且能出，且能够提供提供金融机构金融机构证明的明的，其允，其允许扣除的扣除的房地房地产开开发费用用为：利息利息+（取得土地使用（取得土地使用权所支付的金所支付的金额+房地房地产开开发成本）成本）5%以内以内纳税人不能税人不能够按照按照转让房地房地产项目目计算分算分摊利息利息支出或者不能支出或者不能够提供金融机构提供金融机构证明的，其允明的，其允许扣扣除的房地除的房地产开开发费用用为：（取得土地使用（取得土地使用权所支付的金所支付的金额+房地房地产开开发成本）成本）10%以内以内房地房地产企企业既向金融机构借款又有其他借款的，既向金融机构借款又有其他借款的，其开其开发费用的用的计算不能同算不能同时使用上述方法使用上述方法全部使用自有全部使用自有资金没有利息支出的，按照上述方金没有利息支出的，按照上述方法扣除法扣除利息扣除中利息上浮幅度按照国家的利息扣除中利息上浮幅度按照国家的规定定执行，行，超超过上浮幅度的不允上浮幅度的不允许扣除扣除对于超于超过贷款期限的利息部分和加款期限的利息部分和加罚的利息不允的利息不允许扣除扣除土地增土地增值税清算税清算时，已，已计入开入开发成本的利息支出成本的利息支出应调整至整至财务费用中用中计算扣除。算扣除。其他扣除其他扣除项目目从事房地从事房地产开开发的企的企业可以按取得土地使用可以按取得土地使用权支支付金付金额和房地和房地产开开发成本之和加成本之和加计20扣除扣除旧房及建筑物的旧房及建筑物的评估价格。是指在估价格。是指在转让已使用的已使用的房屋及建筑物房屋及建筑物时，由政府批准，由政府批准设立的房地立的房地产评估估机构机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税，并由当地税务机关参考机关参考评估机构的估机构的评估而确估而确认的价格的价格与与转让房地房地产有关的税金。有关的税金。这是指在是指在转让房地房地产时缴纳的的营业税、城市税、城市维护建建设税、印花税。税、印花税。因因转让房地房地产交交纳的教育的教育费附加，也可附加，也可视同税金予同税金予以扣除。以扣除。纳税人税人购房房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭的契税，凡能提供契税完税凭证的，的，准予作准予作为与与转让房地房地产有关的税金予以扣有关的税金予以扣除，但不作除，但不作为加加计5%的基数的基数四、土地增四、土地增值税税收税税收优惠政策惠政策建造普通建造普通标准住宅税收准住宅税收优惠惠纳税人建造普通税人建造普通标准住宅出售，增准住宅出售，增值额未超未超过扣扣除除项目金目金额20的，免征土地增的，免征土地增值税；增税；增值额超超过扣除扣除项目金目金额20的，的，应就其全部增就其全部增值额按按规定定计税。税。普通普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建准建筑的居住用住宅。高筑的居住用住宅。高级公寓、公寓、别墅、度假村等不墅、度假村等不属于普通属于普通标准住宅。准住宅。对于于纳税人既建普通税人既建普通标准住宅又搞其他房地准住宅又搞其他房地产开开发的，的，应分分别核算增核算增值额。不分。不分别核算增核算增值额或或不能准确核算增不能准确核算增值额的，其建造的普通的，其建造的普通标准住宅准住宅不能适用此免税不能适用此免税规定。定。普通普通标准住宅准住宅应同同时满足下列条件足下列条件（2005年年6月月1日起日起实施）施）住宅小区建筑容住宅小区建筑容积率在率在1.0以上；以上；单套建筑面套建筑面积在在140平方米以下；平方米以下；实际成交价格低于同成交价格低于同级别土地上住房平均交易价土地上住房平均交易价格格l.2倍以下。倍以下。各省、自治区、直各省、自治区、直辖市要根据市要根据实际情况，制定本情况，制定本地区享受地区享受优惠政策普通住房的具体惠政策普通住房的具体标准。允准。允许单套建筑面套建筑面积和价格和价格标准适当浮准适当浮动，但向上浮，但向上浮动的的比例不得超比例不得超过上述上述标准的准的20。因国家建因国家建设需要依法征用、收回的房地需要依法征用、收回的房地产，免征，免征土地增土地增值税。税。这类房地房地产是指因城市是指因城市实施施规划、国家建划、国家建设的需的需要而被政府征用或收回的房地要而被政府征用或收回的房地产。因城市因城市实施施规划、国家建划、国家建设需要而搬迁由需要而搬迁由纳税人税人自行自行转让原房地原房地产的税收的税收优惠惠对个人个人转让房地房地产的税收的税收优惠惠个人因工作个人因工作调动或改善居住条件而或改善居住条件而转让原自用住原自用住房，房，经向税向税务机关申机关申报核准，凡居住核准，凡居住满5年或年或5年年以上的，免予征收土地增以上的，免予征收土地增值税；居住税；居住满3年末年末满5年的，减半征收土地增年的，减半征收土地增值税；居住未税；居住未满3年的，按年的，按规定定计征土地增征土地增值税。税。其他其他优惠政策惠政策二、土地增二、土地增值税清算概述税清算概述（一）土地增（一）土地增值税特点税特点以以转让房地房地产的增的增值额为计税依据税依据征税面比征税面比较广广实行超率累行超率累进税率税率实行按次征收行按次征收（二）土地增（二）土地增值税清算和所得税税清算和所得税汇算清算清缴的差异和的差异和联系系汇（清）算（清）算时间上存在差异上存在差异企企业所得税所得税实行的是按年行的是按年汇算清算清缴，土地增，土地增值税税实行的是按行的是按项目（清算目（清算单位）清算，位）清算，项目到达清目到达清算条件才清算，按收入减扣除算条件才清算，按收入减扣除项目后的增目后的增值额征征税。税。成本成本计算算项目上存在差异目上存在差异企企业所得税在所得税在计算开算开发产品品单位成本位成本时，要求按，要求按六六项原原则细分核算成本分核算成本项目（可否目（可否销售、分售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异和集、功能区分、定价差异、成本差异和权益区分。益区分。而土地增而土地增值税清算税清算时除考除考虑上述原上述原则外外还需要考需要考虑普通普通标准住宅和非普通准住宅和非普通标准住宅准住宅问题。扣除扣除项目存在差异目存在差异房地房地产开开发企企业所得税所得税计算算应纳税所得税所得额的扣除的扣除项目目时，主要包括成本、主要包括成本、费用、税金、用、税金、损失和其他合理支出五大内失和其他合理支出五大内容。土地增容。土地增值税扣除税扣除项目包括支付土地价款、房地目包括支付土地价款、房地产开开发成本、开成本、开发费用、税金和加用、税金和加计扣除，也是五大内容。扣除，也是五大内容。土地增土地增值税扣除税扣除项目中与企目中与企业所得税不同的是：房地所得税不同的是：房地产开开发费用（管理用（管理费用、用、销售售费用、用、财务费用）不是按用）不是按实际发生数生数额扣除，而是按一定比例扣除，而是按一定比例计算扣除（算扣除（10%以内）；加以内）；加计扣除也不是扣除也不是实际发生的成本生的成本费用，而是按土地成本和开用，而是按土地成本和开发成本的合成本的合计数的数的20%计算算额外扣除；此外，外扣除；此外，房地房地产开开发成本是以成本是以实际发生的成本生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭用扣除，要求取得合法有效凭证。而企而企业所得税成本中，所得税成本中，可以按照税法可以按照税法规定定计算算预提部提部分分费用。用。利息利息费用存在差异用存在差异企企业所得税所得税计算借款利息算借款利息时，分，分为资本化和本化和费用化两种用化两种处理方式，即企理方式，即企业为建造开建造开发产品借入品借入资金而金而发生的符合税生的符合税收收规定的借款定的借款费用，可按企用，可按企业会会计准准则的的规定定进行行归集和集和分配，其中属于分配，其中属于财务费用性用性质的借款的借款费用，可直接在税前用，可直接在税前扣除。而土地增扣除。而土地增值税中的利息支出只能税中的利息支出只能单独独计算扣除，企算扣除，企业要将要将计入成本中的利息入成本中的利息费用从成本中剔除，与用从成本中剔除，与计入入财务费用中的利息用中的利息费用合并用合并计算扣除。利息算扣除。利息费用符合一定条件用符合一定条件的，可以的，可以选择据据实扣除；不符合条件的，也可以扣除；不符合条件的，也可以选择计算算扣除。扣除。公共成本和公共成本和间接成本分接成本分摊方法的差异方法的差异土地增土地增值税：税：纳税人分期开税人分期开发项目或者同目或者同时开开发多个多个项目的，或者同一目的，或者同一项目中建造不同目中建造不同类型房地型房地产的，的，应按照受益按照受益对象，采用合理的分配方法，象，采用合理的分配方法，分分摊共同的成本共同的成本费用（国税用（国税发2009.91号）；号）；所得税所得税规定有具体的定有具体的费用分配方法，并用分配方法，并对特定特定费用的分配有原用的分配有原则性性规定（国税定（国税发2009.31号）号）土地土地增增值税法税法规（新）（新）国税国税发（所）（所）2009 31号号.doc预增增计算基数差异算基数差异（二）土地增（二）土地增值税清算条件税清算条件应清算条件：清算条件：纳税人符合下列条件之一的，税人符合下列条件之一的，应进行土地增行土地增值税的清算：税的清算：房地房地产开开发项目全部竣工、完成目全部竣工、完成销售的售的整体整体转让未竣工决算房地未竣工决算房地产开开发项目的目的直接直接转让土地使用土地使用权的。的。可清算条件可清算条件对符合以下条件之一的，主管税符合以下条件之一的，主管税务机关可要求机关可要求纳税人税人进行行土地增土地增值税清算：税清算：已竣工已竣工验收的房地收的房地产开开发项目，已目，已转让的房地的房地产建筑面建筑面积占整个占整个项目可售建筑面目可售建筑面积的比例在的比例在85%以上，或以上，或该比例比例虽未超未超过85%，但剩余的可售建筑面，但剩余的可售建筑面积已已经出租或自用的；出租或自用的；取得取得销售（售（预售）售）许可可证满三年仍未三年仍未销售完售完毕的；的；纳税人申税人申请注注销税税务登登记但未但未办理土地增理土地增值税清算手税清算手续的；的；省税省税务机关机关规定的其他情况。定的其他情况。（三）土地增（三）土地增值税清算税清算单位确定位确定土地增土地增值税以税以纳税人房地税人房地产成本核算的最基本的核算成本核算的最基本的核算项目目或核算或核算对象象为单位位计算（算（细则）土地增土地增值税的清算税的清算单位以国家有关部位以国家有关部门审批的房地批的房地产开开发项目目为单位位进行清算，行清算，对于分期开于分期开发的的项目，以分期目，以分期项目目为单位清算（国税位清算（国税发 2006 187号）号）未未经政府有关部政府有关部门批准，企批准，企业自行分期开自行分期开发的的项目，或者目，或者与政府有关部与政府有关部门审批的开批的开发项目不一致的，目不一致的，应进行行实地地审核察看，核察看，结合企合企业核算情况、有关部核算情况、有关部门批文和批文和土地增土地增值税税项目登目登记表表，本着，本着“实质重于形式重于形式”的原的原则，可按建筑，可按建筑工程工程规划划许可可证或其他合理的方式确定清算或其他合理的方式确定清算单位。位。审批批项目分期开目分期开发多个多个项目，且会目，且会计核算核算对象象为多个成本多个成本项目目应于每个于每个项目目为一个清算一个清算单位；如果会位；如果会计核算核算为一个一个成本成本对象，并且象，并且结构、用途、位置、开构、用途、位置、开发起止起止时间大体一大体一致的，可以作致的，可以作为一个清算一个清算单位；如果会位；如果会计核算核算为一个成本一个成本对象，但是各象，但是各单项建筑建筑结构、用途、地理位置、开构、用途、地理位置、开发起止起止时间不同的，也不同的，也应分分别划分划分为几个清算几个清算单位位几个建筑行几个建筑行业术语建建设项目是指按一个目是指按一个总体体设计组织施工，建成后具有完整施工，建成后具有完整的系的系统，可以独立地形成生，可以独立地形成生产能力或者使用价能力或者使用价值的建的建设工工程。按照建程。按照建设项目分解管理的需要可将建目分解管理的需要可将建设项目分解目分解为单项工程、工程、单位工程（子位工程（子单位工程）、分部工程（子分部工位工程）、分部工程（子分部工程）、分程）、分项工程等。工程等。单项工程：具有独立的工程：具有独立的设计文件，竣工后能文件，竣工后能单独独发挥设计所所规定的生定的生产能力或效益。能力或效益。单位工程是指具位工程是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。建筑物及构筑物。分分项工程指分部工程的工程指分部工程的组成部分，是施工成部分，是施工图预算中最基本算中最基本的的计算算单位。位。分部工程分部工程单位工程的位工程的组成部分成部分,分部工程一般是按分部工程一般是按单位工程位工程的的结构形式、工程部位、构件性构形式、工程部位、构件性质、使用材料、使用材料、设备种种类等的不同而划分的工程等的不同而划分的工程项目。目。开开发某一小区，建有某一小区，建有别墅区、普通住宅、墅区、普通住宅、购物广物广场、配套、配套设施建施建设项目就是某一小区；目就是某一小区；别墅区、墅区、普通住宅、普通住宅、购物广物广场、配套、配套设施分施分别是一个是一个单项工程。而工程。而别墅区，又分墅区，又分为土建、安装等土建、安装等单位工程；位工程；而土建，又分而土建，又分为砌筑、混凝土、砌筑、混凝土、门窗、模板等分窗、模板等分部工程；而混凝土，又分部工程；而混凝土，又分为基基础、梁、板、柱混、梁、板、柱混凝土等分凝土等分项工程。工程。（四）土地增（四）土地增值税清算工作流程、税清算工作流程、资料料收集、收集、总体要求体要求清算工作流程清算工作流程应进行土地增行土地增值税清算的税清算的项目，目，纳税人税人应当在当在满足条件之日起足条件之日起90日内到主管税日内到主管税务机关机关办理清算手理清算手续。税税务机关可要求机关可要求纳税人税人进行土地增行土地增值税清算的税清算的项目，由主管税目，由主管税务机关确定是否机关确定是否进行清算；行清算；对于确于确定需要定需要进行清算的行清算的项目，由主管税目，由主管税务机关下达清机关下达清算通知，算通知，纳税人税人应当在收到清算通知之日起当在收到清算通知之日起90日日内内办理清算手理清算手续。主管税主管税务机关收到机关收到纳税人清算税人清算资料后，料后，对符合清算条件的符合清算条件的项目，且目，且报送的清算送的清算资料完料完备的，予以受理；的，予以受理；对纳税人符税人符合清算条件、但合清算条件、但报送的清算送的清算资料不全的，料不全的，应要求要求纳税人在税人在规定限期内定限期内补报，纳税人在税人在规定的期限内定的期限内补齐清算清算资料后，料后，予以受理；予以受理；对不符合清算条件的不符合清算条件的项目，不予受理。上述具目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直体期限由各省、自治区、直辖市、市、计划划单列市税列市税务机关确机关确定。主管税定。主管税务机关已受理的清算申机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由税人无正当理由不得撤消。不得撤消。主管税主管税务机关受理机关受理纳税人清算税人清算资料后，料后，应在一定期限内及在一定期限内及时组织清算清算审核。具体期限由各省、自治区、直核。具体期限由各省、自治区、直辖市、市、计划划单列市税列市税务机关确定。机关确定。应进行土地增行土地增值税清算的税清算的纳税人或税人或经主管税主管税务机关确定需机关确定需要要进行清算的行清算的纳税人，在上述税人，在上述规定的期限内拒不清算或不定的期限内拒不清算或不提供清算提供清算资料的，主管税料的，主管税务机关可依据机关可依据中中华人民共和国人民共和国税收征收管理法税收征收管理法有关有关规定定处理。理。土地增土地增值税清算税清算资料收集料收集土地增土地增值税清算表及其附表。税清算表及其附表。房地房地产开开发项目清算目清算说明明项目竣工决算目竣工决算报表、房屋建筑工程和市政基表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣施工程竣工工验收收备案文档（建筑工程案文档（建筑工程监督部督部门）、取得土地使用）、取得土地使用权所支付的地价款凭所支付的地价款凭证、土地使用、土地使用权出（出（转）让合同合同(或或协议)、银行行贷款利息款利息结算通知算通知单及借款合同、及借款合同、项目工程合目工程合同同结算算单、商品房、商品房购销合同合同统计表、表、销售明售明细表（内容包表（内容包括括销售售项目目栋号、依次房号、依次房间号、号、销售面售面积、销售收入、用售收入、用途等）、途等）、预售售许可可证等与等与转让房地房地产的收入、成本和的收入、成本和费用用有关的有关的证明明资料。主管税料。主管税务机关需要相机关需要相应项目目记账凭凭证的，的，纳税人税人还应提供提供记账凭凭证复印件。复印件。纳税人委托税税人委托税务中介机构中介机构审核核鉴证的清算的清算项目，目，应报送中送中介机构出具的介机构出具的土地增土地增值税清算税款税清算税款鉴证报告告及相关及相关资料。料。房地房地产开开发企企业的有关清算声明，包括的有关清算声明，包括项目开目开发情况情况说明，明，清算清算资料真料真实性、完整性声明，特性、完整性声明，特别应声明是否存在未声明是否存在未结成本事成本事项、拆迁安置等，如有、拆迁安置等，如有应详细说明。明。从征管系从征管系统中中获取房地取房地产开开发企企业与与转让房地房地产有关税金有关税金的的缴纳情况。情况。其他与其他与项目清算有关目清算有关资料。料。土地增值税清算总体要求主管税主管税务机关受理机关受理纳税人清算税人清算资料后，料后，应在一定期限内采在一定期限内采取适当方法取适当方法对清算清算项目的收入、成本确目的收入、成本确认和和归集的合法性、集的合法性、真真实性性进行行审核（核（纳税人委托中介机构税人委托中介机构审核核鉴证的清算的清算项目，目，还应对有关有关鉴证报告的合法性、真告的合法性、真实性性进行行审核）。核）。土地增土地增值税清算税清算审核核结束后，束后，审核人核人员应按按规定作出清算定作出清算审核核报告，在告，在纳税人税人报送的土地增送的土地增值税清算申税清算申报表及各表及各项附表上附表上签署意署意见。对需需补交税款的，按交税款的，按规定程序作出定程序作出审核核意意见并送达税并送达税务事事项通知通知书，由，由纳税人按税人按规定定办理理纳税申税申报手手续；如；如纳税人未按税人未按规定定办理，移送税理，移送税务检查（稽（稽查）；）；对需清算退税的，按照有关需清算退税的，按照有关规定定办理。理。纳税人按税人按规定定预缴土地增土地增值税后，清算税后，清算补缴的土地增的土地增值税，税，在主管税在主管税务机关机关规定的期限内定的期限内补缴的，不加收滞的，不加收滞纳金。其金。其他情况他情况应按有关按有关规定定进行行处理或理或处罚。对于分期开于分期开发的房地的房地产项目，各期清算的方式目，各期清算的方式应保持一致。保持一致。三、土地增三、土地增值税清算税清算审核核清算清算审核包括案核包括案头审核、核、实地地审核。核。案案头审核是指核是指对纳税人税人报送的清算送的清算资料料进行数据、行数据、逻辑审核，重点核，重点审核核项目目归集的一致性、数据集的一致性、数据计算准确性等；算准确性等；实地地审核是指在案核是指在案头审核的基核的基础上，通上，通过对房地房地产开开发项目目实地地查验等方式，等方式，对纳税人申税人申报情况的客情况的客观性、真性、真实性、性、合理性合理性进行行审核。核。清算清算审核核时应主主动到国土、到国土、发改、拆迁、改、拆迁、规划、建划、建设、房、房管、建筑工程管、建筑工程质量量监督等管理部督等管理部门了解房地了解房地产开开发项目的目的相关信息。必要相关信息。必要时，到档案管理部，到档案管理部门调阅有关有关资料。料。（一）（一）转让房地房地产收入的收入的审核核收入确收入确认的原的原则转让房地房地产收入的确定：收入的确定：纳税人税人转让房地房地产并取并取得收入，是指以出售或者其他方式有得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地房地产的行的行为。取得的收入，包括。取得的收入，包括货币收入、收入、实物收物收入和其他收入，包括入和其他收入，包括转让房地房地产的全部价款及有的全部价款及有关的关的经济收益收益。关注税法与会关注税法与会计收入确收入确认的差异的差异会会计确确认收入：企收入：企业已将商品所有已将商品所有权上的主要上的主要风险和和报酬酬转移移给购货方；企方；企业既没有保留通常与既没有保留通常与所有所有权相相联系的系的继续管理管理权，也没有，也没有对已出售的已出售的商品商品实施控制；与交易相关的施控制；与交易相关的经济利益能利益能够流入流入企企业；相关的收入和成本可以可靠的；相关的收入和成本可以可靠的计量。量。税法确税法确认收入收入土地增土地增值税清算税清算时，已全，已全额开具商品房开具商品房销售售发票票的，按照的，按照发票所票所载金金额确确认收入；未开具收入；未开具发票或票或未全未全额开具开具发票的，以交易双方票的，以交易双方签订的的销售合同售合同所所载的售房金的售房金额及其他收益确及其他收益确认收入。收入。销售合同售合同所所载商品房面商品房面积与有关部与有关部门实际测量面量面积不一致，不一致，在清算前已在清算前已发生生补、退房款的，、退房款的，应在在计算土地增算土地增值税税时予以予以调整（整（国家税国家税务总局关于土地增局关于土地增值税清算有关税清算有关问题的通知的通知国税函国税函 2010 220号号）。）。视同同销售收入的确售收入的确认房地房地产开开发企企业将开将开发产品用于品用于职工福利、工福利、奖励、励、对外投外投资、分配、分配给股股东或投或投资人、抵人、抵偿债务、换取其他取其他单位和个位和个人的非人的非货币性性资产等，等，发生所有生所有权转移移时应视同同销售房地售房地产,其收入按下列方法和其收入按下列方法和顺序确序确认：按本企按本企业在同一地区、同一年度在同一地区、同一年度销售的同售的同类房地房地产的平均的平均价格确定；价格确定；由主管税由主管税务机关参照当地当年、同机关参照当地当年、同类房地房地产的市的市场价格或价格或评估价估价值确定。（确定。（国家税国家税务总局关于房地局关于房地产开开发企企业土土地增地增值税清算管理有关税清算管理有关问题的通知的通知国税国税发2006187号、号、国家税国家税务总局关于印局关于印发的通的通知知国税国税发 2009 91号）。号）。审核重点以以账面面为起点起点审核，核，账表、表、账证核核对。u审核核“主主营业务收入收入”、“其他其他业务收入收入”、“固定固定资产清理清理”、“预收收账款款”、“应收收账款款”、“其他其他应收款收款”、“银行存款行存款”等等账户u查阅有关的有关的转让合同、合同、协议、测绘报告（房屋告（房屋实地勘丈成地勘丈成果果图册），册），查询房房产、国土部、国土部门及部分及部分购买方相关信息，方相关信息，与与销售售发票、票、销售合同（含房管部售合同（含房管部门网上网上备案登案登记资料）、料）、商品房商品房销售（售（预售）售）许可可证、房、房产销售分售分户明明细表及其他表及其他有关有关资料核料核对，审核核计税收入是否真税收入是否真实、准确、完整，有、准确、完整，有无少无少报、匿、匿报收入的情况。收入的情况。u重点将重点将账户所所计销售收入金售收入金额和核和核对确确认的已售面的已售面积、销售金售金额以及以及纳税申税申报表表进行比行比对,检查企企业收取的收取的销售款是售款是否全部入否全部入账并申并申报纳税。税。审核核“开开发产品品”、“固定固定资产”、“无形无形资产”、“开开发成本成本”、“应付付账款款”、“其他其他应付款付款”等等账户，结合合对各各项会会议记录、董事会决、董事会决议、合同、合同协议的的审查，核，核实企企业是否是否发生了生了视同同销售行售行为；对发生生视同同销售行售行为的，主要的，主要审核核账务处理和收入核算是理和收入核算是否准确，是否按否准确，是否按规定申定申报纳税。税。主管税主管税务机关机关应通通过实地地查验，确，确认有无少有无少计、漏、漏计事事项，确确认有无将开有无将开发产品用于品用于职工福利、工福利、奖励、励、对外投外投资、分、分配配给股股东或投或投资人、抵人、抵偿债务、换取其他取其他单位和个人的非位和个人的非货币性性资产等情况。等情况。收入的收入的实地地审核。核。实地察看各地察看各项目分期楼目分期楼盘开开发情况（建筑面情况（建筑面积、建筑、建筑结构构等）、整体等）、整体项目的目的销售情况（可售情况（可销售面售面积、不可售面、不可售面积、已已销售面售面积及金及金额），核），核对房源房源销售平面售平面图、商品房、商品房销售售明明细表，表，调查、询问夹层、停、停车位、地下室是否位、地下室是否单独作价独作价出售，掌握住宅、出售，掌握住宅、夹层、停、停车位、地下室等的位、地下室等的销售状况。售状况。将将建建设工程工程规划划许可可证中开中开发项目的建筑面目的建筑面积、容、容积率、可率、可销售面售面积、不可、不可销售面售面积、公共配套、公共配套设施等信息及施等信息及账面面记载面面积与与实地开地开发面面积核核对，审核有无私改核有无私改规划，划，增加可售面增加可售面积，销售后不售后不计收入收入问题。未售面未售面积和不可售面和不可售面积的状况，的状况，审核是否存在已核是否存在已销售或售或视同同销售而未作售而未作销售售处理的情况，是否存在公共配套理的情况，是否存在公共配套设施建施建成后有成后有偿转让不确不确认收入的情况。收入的情况。注意与中介机构注意与中介机构资料的勾稽关系料的勾稽关系调取与中介服取与中介服务机构机构签订的代理的代理销售合同、售合同、协议，根据，根据计提的提的销售佣金金售佣金金额和比例反算和比例反算销售售额，与申，与申报的的预售收入售收入和和销售收入比售收入比对，寻找差异，并找差异，并对照中介服照中介服务机构的机构的销售售明明细表，表，审核有无分解开票、核有无分解开票、隐瞒销售收入等售收入等问题。根据代理根据代理销售售协议及有关及有关资料确定收入确料确定收入确认计量的准确性。量的准确性。（国家税国家税务总局关于印局关于印发的通知的通知国税国税发 2009 31号号)。动迁房屋迁房屋补偿问题调取开取开发项目的目的动迁房屋迁房屋产权调换协议书或回迁安置或回迁安置协议，抽取部分拆迁，抽取部分拆迁户进行行调查，核，核实拆迁安置房屋的面拆迁安置房屋的面积和和补差价款的差价款的实际支付情况，支付情况，审核房地核房地产企企业用建造的用建造的本本项目房地目房地产安置回迁安置回迁户的，是否按（的，是否按（国税国税发 2006 187号）号）第三条第（一）款第三条第（一）款规定确定确认收入，同收入，同时将此确将此确认为房地房地产开开发项目的拆迁目的拆迁补偿费。企企业和有关个人开和有关个人开户信息信息按法定程序到金融机构按法定程序到金融机构调取企取企业开开户信息和企信息和企业主要主要负责人、人、销售售负责人、人、财务负责人等相关人人等相关人员的个人的个人银行行储蓄蓄账户、信用卡、信用卡账户信息，信息，审核核有无有无隐匿匿账外外资金等情况。金等情况。税收征收管理法税收征收管理法：经县以上税以上税务局（分局）局（分局）局局长批准，凭全国批准，凭全国统一格式的一格式的检查存款存款帐户许可可证明，明，查询从事生从事生产、经营的的纳税人、扣税人、扣缴义务