宁波江北洪塘家庭娱乐购物中心项目前期策划.pptx
宁波江北洪塘商业项目前期策划宁波江北洪塘商业项目前期策划项目概况：总用地面积项目概况：总用地面积12.512.5公顷，建面公顷，建面17.0317.03万平米。万平米。u 规划江北洪塘商业中心为区域商业中心，选址于洪塘街道新区内，东靠机场路，总用地控制在6公顷内，商业营业面积控制在8万平方。一号地块：一号地块：一号地块：一号地块：占地占地1.61.6公顷，容积率为公顷，容积率为2.32.3，建筑密度，建筑密度2828，建筑面积，建筑面积3.63.6万平米万平米,该用地为酒店。该用地为酒店。二号二号二号二号B B地块：地块：地块：地块：占地占地3.933.93公顷，容积率为公顷，容积率为2.152.15，建筑密度，建筑密度20%,20%,建筑面建筑面积积8.48.4万平米万平米.该用地为居住用地。该用地为居住用地。二号二号二号二号A A地块：地块：地块：地块：占地占地4.514.51公顷，容积率公顷，容积率为为1.11.1，建筑密度，建筑密度为为35%,35%,建筑面积建筑面积5.035.03万平米万平米.该用地该用地为商业用地。为商业用地。项目概况项目概况目标分解目标分解总体目标：总体目标：在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化目标分解：目标分解：以最优的产品组合来实现利润最大化多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险思维导图思维导图商业体量？商业体量？体量布局？体量布局？符合需求？符合需求？体量实现？体量实现？风险规避？风险规避？决定商业体量的关键因素决定商业体量的关键因素KPI体系体系区域位置区域位置交通体系交通体系城市规划城市规划人口状况人口状况处于城市的发展方向上，不会被边缘化处于城市的发展方向上，不会被边缘化属于城市重点发展区域属于城市重点发展区域良好经济运行状况和积极发展前景良好经济运行状况和积极发展前景接近购买力，位于消费中心接近购买力，位于消费中心处于居住的几何中心，保证有广阔腹地处于居住的几何中心，保证有广阔腹地有较强地消费能力有较强地消费能力大规模人口聚集，且有一定增长空间大规模人口聚集，且有一定增长空间便利的停车系统便利的停车系统强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力竞争关系竞争关系地块条件地块条件有较强的市场竞争力有较强的市场竞争力地块大小能满足开发需求地块大小能满足开发需求 我我们们将从以上六个角度来考量本将从以上六个角度来考量本项项目商目商业业价价值值洪塘商圈核心商业区洪塘商圈核心商业区“绝版绝版”地块，总地块，总占地占地12.512.5公顷，建面公顷，建面17.0317.03万平米。万平米。利客来利客来地块条件地块条件项目初步界定：项目初步界定：我我们们将从将从“区位区位人口人口交通交通”三个角度来剖析，最大限度的挖掘本三个角度来剖析，最大限度的挖掘本地地块块的商的商业业/商商务务价价值值洪塘第一商圈核心区洪塘第一商圈核心区洪塘第一商圈核心区洪塘第一商圈核心区“绝版绝版绝版绝版”地块地块地块地块u 本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅u 商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待初步界定初步界定洪塘区位概况洪塘区位概况u洪塘，位于宁波市区西北部，南临姚江，北靠马鞍山。2004年7月1日撤镇建街道。街道辖区面积39.1平方公里，常住人口2.3万，共有28个村。是浙江省宁波市江北区的一个建制镇（现改为洪塘街道），镇建成区距宁波市中心6公里，距沪杭甬高速公路宁波入口处10公里，通往宁波市中心和周边城镇的330、338、805公交线从洪塘始发，与周边地区的交通十分便捷。u土地优势明显，开发条件成熟。全镇有耕地31000亩，山地4200亩，为合理利用存量土地，发挥集聚效应，在江北大道旁及裘市村内设立了洪塘工业A区、工业B区和洪塘工业城，目前，水、电、通讯等设施已配套到位。占地1590亩的现代农业示范园区。洪塘丰富的土地资源，正日益由潜在优势向现实优势转化，一、二、三产业开发的条件已经具备。区区位位人人口口交交通通借力宁波大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工，宁波核心城区借力宁波大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工，宁波核心城区北大门的地位逐步凸现，洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇北大门的地位逐步凸现，洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇 u围绕“打造都市经济强区，构建生态文化大区”这一“十一五”宏伟目标，加快“理念、经济、城市”三大转型和推进“经济强区建设、田园城市建设、新农村建设和解决民生问题”四大突破，江北区宁波核心城区北大门的地位逐步凸现。u洪塘中心区将成为江北区连接杭州湾跨海大桥的重要节点，承担重要的城市功能。洪塘用地现状图洪塘20052020用地规划图区区位位人人口口交交通通江北之于宁波江北之于宁波u*行政区划行政区划 全区面积208平方公里,户籍人口23万，是宁波市最大的中心城区。下辖甬江、庄桥、洪塘、中马、白沙、文教、孔浦七个街道和慈城镇。区区位位交交通通人人口口u洪塘街道总面积39.2平方公里，截至2006年总人口24286，随着板块内多个商品房项目和经济适用房项目的交付入住，预计未来三至五年内常住人口将达到15W。u洪塘街道商品房加上经济适用房将近有1.8万户人入住，人口估算为4.35万，估算一年内入住3100户，二年内入住4200户，三年内入住6750户，五年内入住12400户，十年内入住17954户。已交付的商品房入住率低，使用情况不容乐观，商业地产发展速度超过人口迁移速度，将导致商业设施规模与周边地区购买力不协调，商业地产发展必须慎重。洪塘之于江北洪塘之于江北交交通通人人口口区区位位三至五年内版块内居住人口达到三至五年内版块内居住人口达到1515万，万，足够支撑足够支撑1010万平米左右大型商业购物中心万平米左右大型商业购物中心u江北区洪塘版块房地产市场经历了07年的热炒之后，价格普遍上涨2000元/平方米，均价达到7500元/平米，尽管如此，这个价格相比较于宁波市、郊区其他地段仍然具有吸引力，因此吸纳了众多购房者，目前版块内商品房总建面积达到5060万平米，另有新建经济适用房8个小区，加上之前3个，总共11个，总建面积达110万平米；三至五年内交付入住，按此计算，三至五年内版块内居住人口将达到15万。区区位位人人口口交交通通江北区交通建设状况江北区交通建设状况杭州湾大桥、绕城高速西段建成通车杭州湾大桥、绕城高速西段建成通车区区位位人人口口交交通通 07年度，投资66400万元，实现与杭州湾大桥南连接线、绕城高速西段同步建成通车；实施公路大中修工程3个，全线里程约10.7公里，其中压观线大中修工程已完成总工程量的80%，寺慈线大修工程已完成总工程量的95%；完成鞍前线乡道砂化路面改造主体工程；完成了区主干线公路育才路延伸段和保国寺旅游公路亮灯工程，总投资1000万元，实现本区二级及以上公路全线亮灯；完成农村联网公路建设项目24个，总长25.34公里；新建完毕70个港湾式汽车停靠站；建设市安保工程共25.235公里钢质护栏，其中县道1.8公里，乡村道23.435公里，部分主干线公路交叉路口新增11套红绿灯。洪塘交通体系状态洪塘交通体系状态区区位位人人口口交交通通u洪塘与周边地区联系的交通路线 余姚方向：甬余公路、余北快速路 慈溪方向：杭州湾大桥南连接线 海曙方向：江北大道 鄞州方向：绕城高速公路、机场路、西外环路 江东方向：世纪大道、中兴北路延 伸段 镇海方向：北外环路和原北外环路u其他交通路线 规划中的轨道四号线经过本区；杭甬运河航道位于本区南部；区区位位人人口口交交通通u 洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁波中心城区重 要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达”的特征。u 江北大道横贯辖区,宁慈公路穿城而过，交通大动脉杭州湾大通道建成 后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区的落脚点。u 随着江北西区规划的出台，以西外环机场路、北外环连接线、绕城高速公路、北旅游线、江北大道拓宽工程等为主体的大交通格局正在快速形成。u 未来机场路延伸段和北环西路的全线开通也将大大缩短洪塘与市中心的距离u 规划中的轻轨4号带来更加便捷的交通体验。u 随着区内楼盘的交付也将带动日常公交路线班次的增加。洪塘成为宁波北部重要交通集散区洪塘成为宁波北部重要交通集散区小结：小结：从从“区位区位人口人口交通交通”三个角度看，三个角度看，本地块初步具备了商业开发价值！本地块初步具备了商业开发价值！u区位优势明显，规划中的江北西区是未来宁波城市北门户，出入沪上 u 的交通要道，而且功能上也被定为为宁波北部重要的商业、居住中心；u洪塘街道未来三至五年内交付房屋建筑面积约190万平米，入住后，街道 u 总人 口将达到1015万，且各收入阶层均有，意味着各类消费需求都u 有，反应出未来洪塘商业/消费市场的强烈需求。u洪塘区域内交通要道纵横交错、四通八达，未来轻轨四号线也有出入口u 设置，必将极大的丰富区域内人流、车流，进一步带动人口的流动，消u 费的增长和地区经济的繁荣。u综上所述，考虑商业开发、经营所需的时间上的提前量，我们认为洪塘 u 街道开发大规模商业中心的时机已经形成，初步具备开发价值。区区位位人人口口交交通通洪塘周边（江北西区）整体规划态势洪塘周边（江北西区）整体规划态势发展规划发展规划u 一、规划范围：u 西起绕城高速公路，东、北至萧甬铁路，南u 至余姚江，总用地面积为36.9平方公里。其u 中规划城市建设用地34.3平方公里，水域面u 积2.6平方公里。u二、规划期限：u 近 期 20052010年 u 中远期 20112020年 u三、功能定位：u 集高品质的行政办公、商业商务、居住、工u 业、休闲文化、体育等功能的综合性城市新u 区，宁波中心城的西北门户。u 四、人口规模：规划总人口20万人。u五、规划结构：u 形成“两心、两轴、六组团”空间布局结构。u六、规划布局 规划以道路为界，形成4个居住片区：谢家居住片区，规划人口4.7万人，以二类居住用地为主；洪塘 u 居住片区，规划人口6.3万人，以二类居住用地为主；裘市居住片区，规划人口4.7万人，以二类居住u 用地为主；邵家渡居住片区，规划人口3.5万人，以二类居住用地为主。规划小学11所、初中5所、高 u 中2所。本项目价值点总结：本项目价值点总结：城市副中心核心区域城市副中心核心区域u 城市未来的居住中心u 未来城市的交通枢纽u 城市副中心核心商圈案例借鉴案例借鉴案例研究对象：案例研究对象：研究目的研究目的确定城市副中心未来的确定城市副中心未来的发展历程及发展方向发展历程及发展方向案例选取原则1、城市副中心2、周边以居住为主要功能q上海徐家汇q上海五角场副中心发展方向副中心发展方向q深圳南山q上海徐家汇副中心发展历程副中心发展历程9090年代年代初期初期人口稀少，几乎没有商业9090年代年代中后期中后期96年底，家乐福南头店开业，带动了周边区域的人气，南头商圈开始形成。同时，人人乐南油购物广场开业，南油商圈开始形成。9090年代年代末末99年，滨海大道通车，南山区房地产开始快速发展。海雅百货开业，南油商圈正式形成，成为南山区人气最旺的商圈。2121世纪初世纪初沃尔玛入驻蛇口，蛇口商圈开始形成。华侨城铜锣湾广场开业，华侨城商圈开始形成。顺电、国美、苏宁相继在蛇口沃尔玛附近开业，蛇口商圈迅速成熟。同时，天虹、岁宝、赛格纷纷落户南头商圈。2006年花园城中心开业，标志着南山区商业全面走向成熟。20032003年年到现在到现在初始期初始期启动期启动期发展期发展期快速发展快速发展期期激烈竞争激烈竞争期期时时间间重重大大事事件件商业商业发展发展阶段阶段未来未来海岸城、保利文化中心、益田假日广场等一批超大型的mall即将建成。未来几年将增加近4040万万平米的商业面积。9090年代年代以前以前随着人口开始增加，逐渐有了一些社区配套的商业。空白时期空白时期成熟期成熟期交通便利住宅快速发展人口聚集商业迅猛发展南山区主要物业发展趋势深圳市南山区深圳市南山区在滨海大通道开通后住宅迅猛发展，人在滨海大通道开通后住宅迅猛发展，人口大量集中之后，商业物业开始井喷式的发展口大量集中之后，商业物业开始井喷式的发展发展历程案例发展历程案例发展方向案例发展方向案例八十年代底八十年代底上海学者徐光启长埋于此，自此诞生了“徐家汇”，产生的文化渊源19921992年期年期出现了东方商厦、太平洋百货、中兴百货等 10大商家，特色商业发展迅速；写字楼开始发展19951995年年轻轨、高架、内环、立交、地面、地铁的建设，形成交通枢纽，加速了商业和地区产业发展20022002年年政府统一规划，统一运营；建立上海徐家汇商城集团，市场化操作，提高区域形象初始期初始期启动期启动期发展期发展期成熟期成熟期时时间间重重大大事事件件商业商业发展发展阶段阶段20052005年年商业进一步开发；商务楼发展迅速；高科技产业发展良好300年以前年以前改造区域环境，开发“侨汇房”高档住宅，带来了高收入人群，为商业发展作了铺垫。空白时期空白时期发展期发展期地理优势住宅快速发展商业启动商务办公发展徐家汇主要物业发展趋势上海徐家汇上海徐家汇在住宅开发的带动下商业开始起步，交通的改善在住宅开发的带动下商业开始起步，交通的改善使其迅速发展，确定城市副中心地位，在政府统一商业运营使其迅速发展，确定城市副中心地位，在政府统一商业运营的市场环境下，商务办公也得以迅猛发展的市场环境下，商务办公也得以迅猛发展发展历程案例发展历程案例发展方向案例发展方向案例上海徐家汇上海徐家汇副中心核心地区商业、办公成为商圈主体功能，副中心核心地区商业、办公成为商圈主体功能，其中办公占其中办公占2424，商业服务业占，商业服务业占1919，住宅比例仅为，住宅比例仅为1313目标建成世界级城市副中心，包括 影城、体育城、新兴商贸城、生物 医学城、建材城、科教城以及历史 风貌观光区的七大主题概念地位及定位：地位及定位：商业、商务、科教、旅游、体育、设计装潢服务等交通便利，周边聚集大量产业居 住人口发展历程案例发展历程案例发展方向案例发展方向案例 五角场副中心的开发建设，南部以五角场环岛为中心，以发展商业、宾馆服务业、金融贸易、科技信息为主；中部以江湾体育场为中心，重点发展体育、文化和中高档商住楼；北部以政立路至新江湾城部分地区，重点发展商贸、办公及中高档住宅 五角场副中心核心地区用地构成五角场副中心核心地区用地构成上海五角场上海五角场副中心以商业、教育、办公等为主体功能，其核副中心以商业、教育、办公等为主体功能，其核心地区商业比例为心地区商业比例为1919、办公比例为、办公比例为1111，住宅比例为，住宅比例为2020发展历程案例发展历程案例发展方向案例发展方向案例副中心发展方向总结：成熟的商业副中心面积比重往往在副中心发展方向总结：成熟的商业副中心面积比重往往在2020左左右；办公面积比重根据副中心性质不同差异性比较大，但也在右；办公面积比重根据副中心性质不同差异性比较大，但也在1010以上；住宅往往承担配套功能，比例在以上；住宅往往承担配套功能，比例在13132727u 成熟的城市副中心往往不仅仅限于商业的发展，办公等商务功能需求量同样很大u住宅在副中心的核心区里往往承担着配套功能发展方向案例总结发展方向案例总结副中心发展历程总结：副中心发展历程总结：区域发展历程往往遵循“住宅商业商务办公”的内在规律 交通的改善往往会强有力的刺激住宅的开发，随后带动商业的发展，进而区域被确立为城市副中心，在此之后商务办公会得到迅速发展 重大基础设施或活动的举行带动人气或商业的发展，对确立区域副中心地位是一个强有力的支撑 洪塘作为宁波城市副中心，住宅、商业、商务功能是逐步转移与增强的过程。发展历程案例总结发展历程案例总结规划规划1515万人的洪塘新区开始启动，洪塘万人的洪塘新区开始启动，洪塘商业发展即将面临重大的历史机遇期商业发展即将面临重大的历史机遇期 商商业竞业竞争格局将直接影响到本争格局将直接影响到本项项目的商目的商业业体量体量案例借鉴案例借鉴住宅大发展住宅大发展地理交通优势地理交通优势商业启动商业启动商务发展商务发展副中心发展历程副中心发展历程洪塘拟建住宅建筑面积190万平米，预计居住人口15万，其中经济适用房110万,3-5年内开发完成.住宅大发展住宅大发展住宅大发展带来大量的人口聚集，商业启动一般会滞后住宅58年时间，而且会有两到三年甚至更长的培育期；但对于洪塘这样的旧商业中心而言，更多的传承升级，是一个逐步更替取代的过程，会减少对新区人口的依赖，同期建设，分期开业是比较理想的策略随着副中心的逐渐成熟，商务需求逐渐兴起，最终办公面积往往会占到总面积的13以上。洪塘正在经历着人口置换，商业需求还未正真爆发，大量发展办公物业时机并不大量发展办公物业时机并不成熟，商业将成为本项目的重点发展方向。成熟，商业将成为本项目的重点发展方向。宁波商业面临空前激烈竞争宁波商业面临空前激烈竞争20202020年中心城商业营业面积将达年中心城商业营业面积将达350350万平方米左右万平方米左右 u 根据宁波市政府2020年城市远景规划，届时将形成以“两主”为基础，以“八辅”为补充，以“多点”为网络的结构合理、布局完善的商业体系，面积控制分别为140万、120万、90万平方米左右。u 另有八个区域商业集聚区；“多点”为30个左右的社区（居住区）商业中心。三江片近郊规划城市建设用地区域根据实际居住人口规模设置若干个社区商业中心，配套设施建设标准与中心城的社区商业中心设置标准一致。竞争格局竞争格局洪塘周边商业竞争态势严峻洪塘周边商业竞争态势严峻洪塘力推洪塘力推五大地块五大地块 姚江北侧姚江北侧4号地块号地块姚江北侧4号地块位于洪塘街道南侧姚江以北，东面为亲亲家园，南临建设中的北外环路，西至市经济适用房地块，北接姚江小学和中学。该地块总占地面积44.55亩，用地性质为商业。区位优势明显，地块基本属于未开发状态，项目的可塑空间大。该项目是宁波市八大副商业中心之一江北西区的重要组成部分，以创新功能为动力源，酒店会议、办公展示、商业娱乐、文化教育等功能互动发展，吸引创新产业、休闲购物、酒吧餐饮、商务办公等产业和功能进驻。通过该项目的整体运作，可以进一步提升该地块周边区域的文化价值、商业气氛，从而带动区域内地块的升值，为洪塘整体开发提供有力的支撑。洪塘中路东侧退二进三地块洪塘中路东侧退二进三地块项目共有土地面积250亩，具体位置在洪塘中路以东，机场路（规划）以西由华辰电器公司（约32亩）、甬微科技公司（约63亩）、园林公司租赁绿化地块（约160亩）组成。该地块性质大部分为二类居住用地，其中华辰公司及甬微公司部分为商业金融用地。目前甬微公司已经整体搬迁，华辰公司即将搬迁。该地块适合于住宅、商业、办公等项目开发。旧宅徐地块旧宅徐地块 该地块位于洪都花园以北，江北大道以南（平直针织公司对面），占地面积约50亩，土地性质为商业。该地块正在制定规划方案，功能定位于商业项目如汽车服务店的开发。荪湖旅游度假区荪湖旅游度假区用地规模为1.85平方公里（其中荪湖水面0.32平方公里。该区块刚好处在城市绿色生态走廊的最西端，自然生态环境条件优美。荪湖水质清澈，大小适中，周边环境优美。对开发休闲会议中心和度假区都具有非常好的自然生态环境条件。杭州湾跨海大桥的建设必将促进余慈地区的发展，随着该区域的外围交通系统网络建设的完善，开发休闲会议区和度假区，吸引经济较为发达的上海、慈溪地区居民前来度假。鞍山地块鞍山地块该地块位于宁波都市农业园区内，宝国寺旅游公路以北，绕城高速公路以南，占地面积约200亩，土地性质为工业，适合引进物流、仓储等项目。商圈内竞争格局商圈内竞争格局 洪塘各楼盘底商体量洪塘各楼盘底商体量1212万以上，对项万以上，对项目去化影响较大！目去化影响较大！商圈内竞争体量商圈内竞争体量u姚江新都宁波市江北区洪塘中路，地处江北西区和洪塘街道中心位置。距江北大道约150米，使区域内第一座商务办公楼。u项目位于项目占地约20亩，总建筑面积约45671平方米，其中包括地上主体17层、地下2层为车库。建成后将是集办公、商贸、餐饮、休闲于一体的商务中心，是江北西区中部的一个新亮点。u项目高17层，地下二层；规划总建筑面积约45000平米。姚江新都姚江新都集办公、商贸、餐饮、休闲于一集办公、商贸、餐饮、休闲于一体的商务中心体的商务中心项目竞争项目竞争姚江新都姚江新都姚江新都的业态规划姚江新都的业态规划项目竞争项目竞争姚江新都姚江新都本项目与姚江新都的竞争分析本项目与姚江新都的竞争分析大众大众娱乐娱乐百姓大舞台百姓大舞台娱乐娱乐夜夜总总会会互互动动式、参与式、体式、参与式、体验验式式消消费费式式专业专业化、消化、消费费型型专业专业市市场场、娱乐娱乐休休闲闲的的HOPSCAHOPSCA多功能、多多功能、多业态业态、综综合式合式室外、半室外室外、半室外室内室内集中式商集中式商业业本本 项项 目目姚江姚江 新都新都差异化经营结论差异化经营结论项目整体定位：项目整体定位：洪塘第一代洪塘第一代HOPSCA u 洪塘人口结构将发生质的变化，白领消费推动洪塘商业结构升级u 从商圈内竞争来看，本项目商业体量只有在5万平米以上才能保证不被边缘化u与其他商业项目实现差异化经营，实现商圈共赢u HOPSCA是是集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域商业中心体的区域商业中心体的区域商业中心体的区域商业中心项目属性定位项目属性定位u首席u家庭u娱乐u购物中心洪塘第一代洪塘第一代HOPSCA洪塘首席洪塘首席家庭娱乐购物中心家庭娱乐购物中心小结：现阶段洪塘的商业项目相对分散，较为集中的区域消费小结：现阶段洪塘的商业项目相对分散，较为集中的区域消费 水平也比较低，无法满足日益增长的中高端消费需求水平也比较低，无法满足日益增长的中高端消费需求前文已经指出，洪塘人口结构将发生质的变化，白领阶层 将 大量涌入，推动洪塘商业结构升级；本项目商业体量保证在5万平米以上以该商业保证不被边缘化；与其他商业项目实现差异化经营，实现商圈共赢；打造HOPSCA商业，集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及社区服务等功能于一体的区域 商业中心。商业中心。商业中心。商业中心。思维导图思维导图商业体量？商业体量？体量布局？体量布局？符合需求？符合需求？体量实现？体量实现？风险规避？风险规避？三地块关系三地块关系：（：（1 1）、（）、（2B2B）号地块单独存活的能力必须很）号地块单独存活的能力必须很强；（强；（2A2A）号地块可操作的空间最大，其自身必须有很强）号地块可操作的空间最大，其自身必须有很强的聚客能力的聚客能力u 开发顺序来为（2A）（1）（2B），（1）（2B）号地块单独存活的能力必须很强u 从地块大小来看，（2A）号地块可操作的空间最大u 从与洪塘中路的关系角度来看，（2A）地块自身必须有很强聚客能力地块关系地块关系地块周边的洪塘中路和洪塘南路是最能体现项目商业价地块周边的洪塘中路和洪塘南路是最能体现项目商业价值的地方；而江北大道、机场路承担的只是通行功能，值的地方；而江北大道、机场路承担的只是通行功能，人流比较有限，商业价值很难体现人流比较有限，商业价值很难体现u 从人流量来看，洪塘中路和洪塘南路的商业价值远远大于其他几条路，靠近机场路的商业价值很难体现。u 从小汽车车流量来看，洪塘中路承担的交通功能远远超出其他道路u江北大道路承担着主要的公共交通功能u 对2号地块而言，洪塘中路人流大，无疑是商业价值最高的街道，其次是洪塘南路，其他道路商业价值很有限车流人流状况车流人流状况对1号地块而言，洪塘中路和江北大道人流大大，无疑是商业价值最高的街道，其他道路商业价值有限。住宅区住宅区住宅区住宅区2213332洪塘街道办事处洪塘街道办事处1类地段类地段租金范围租金范围90120元元/平方平方/月月洪塘菜市场洪塘菜市场洪塘购物中心洪塘购物中心洪塘中路洪塘中路洪塘南路洪塘南路2类地段类地段租金范围租金范围70105元元/平方平方/月月小区通道小区通道23类地段类地段租金范围租金范围3060元元/平方平方/月月洪塘街道主要商业片区租金情况分析洪塘街道主要商业片区租金情况分析从租金价值来看，地块沿洪塘中路最能体现商业价从租金价值来看，地块沿洪塘中路最能体现商业价值值,从整个洪塘镇商业看从整个洪塘镇商业看,洪塘南路商业比重大洪塘南路商业比重大!租金状况租金状况项目解析项目解析u 在商业价值排序的基础上进行商业、住宅的功能分区，充分挖掘地块价值u 综合各地块特点对业态要求进行业态分区，最大限度的保证各地块独立经营的可实现性价值最高区价值最高区价值次高区价值次高区价值一般区价值一般区价值较弱区价值较弱区 以下我以下我们们将将结结合案例研究的合案例研究的结论结论，展开，展开对对2A2A地地块规块规划布局的划布局的讨论讨论价值微弱区价值微弱区华南华南MALLMALL平面布局：功能分区明确，以游平面布局：功能分区明确，以游乐为内核，主力店环绕，带动商铺经营乐为内核，主力店环绕，带动商铺经营u华南mall虽然现在面临着经营困境，但其规划的科学性则是不可抹杀的。案例借鉴布局案例借鉴布局购物游购物游乐区乐区A：百货：百货B：百货：百货C：超市：超市D：室内游乐场：室内游乐场 电影院电影院E：汽车展厅：汽车展厅 沐浴中心沐浴中心F：餐饮、高档：餐饮、高档 写字楼写字楼J：自用办公楼：自用办公楼休闲、餐休闲、餐饮、办公区饮、办公区居住区居住区华南华南MALLMALL商业人流设计：设置若干商业商业人流设计：设置若干商业节点，使人流充分共享节点，使人流充分共享每个商业节点（吸引点）所能影响的有效范围为90120米，如此设置的这些吸引点，使整个MALL的人流分布合理，形成聚合型，从而使人流被充分共享，进而提高商业价值。案例借鉴布局案例借鉴布局案例总结案例总结案例总结案例总结明确的功能分区用道路将地块进行若干独立功能区域的分割，如：购物区、休闲娱乐区、餐饮区、写字楼区、住宅区等购物区往往搭配游乐设施布置，多以游乐设施为核心，主力店（如百货、超市等）外围环绕，通过内外的联动实现中间商铺的人流共享简单的人流动线（线形或环形），设置若干商业节点（多以主力店形式出现），保证人流的共享设置核心区增强整体的凝聚力 以案例分析以案例分析结论为结论为原原则则，我，我们对们对二号二号A A地地块进块进行功能布局及行功能布局及交通流交通流线组织线组织综合案例分析结论，综合案例分析结论，我们总结出规划布局的我们总结出规划布局的KPIKPI体系体系KPI体系体系交通组织交通组织功能分区功能分区业态组合业态组合：利用道路系统区隔出明确的功能区，并保持各区：利用道路系统区隔出明确的功能区，并保持各区域的相对独立性，避免相互干扰域的相对独立性，避免相互干扰：以客流共享为第一原则，充分利用主力店带来的：以客流共享为第一原则，充分利用主力店带来的人流提升商铺价值人流提升商铺价值外部交通：确保强大的公共交通体系，增强项外部交通：确保强大的公共交通体系，增强项目对外的辐射能力，加强其可达性目对外的辐射能力，加强其可达性内部交通：形成单一的人流动线（线型或环形），内部交通：形成单一的人流动线（线型或环形），设置若干商业节点，保证人流共享；同时保证人流、设置若干商业节点，保证人流共享；同时保证人流、车流、货流的分离，避免相互干扰车流、货流的分离，避免相互干扰二号二号A A地块功能分区：地块功能分区：充分挖掘商业价值，保证各区域功能的独立性充分挖掘商业价值，保证各区域功能的独立性u 根据项目解析结论可以判断：沿洪塘中路是商业价值最高区 u 域，沿机场路东侧商业价值最低，居住价值较高。u 依据地块商业价值地块形状，通过交通将地块划分为小型u 商业区，百货、超市区，专业市场区，酒店区，娱乐区、餐u 饮休闲区、精品区，居住区。功能分区功能分区业态组合业态组合交通组织交通组织业态组合：业态组合：功能分区功能分区业态组合业态组合交通组织交通组织业态建筑面积面积比例%大型超市1230014.3商业专卖店41004.7社区服务、小型商业920010.6专业市场76008.8餐饮服务60007.0休闲35004.0娱乐76008.8酒店3600041.8合计86300100商业业态比例建议商业业态比例建议u商业的配比建议：u 餐饮酒吧14.37%,音像书店2.47%,运动用品3.84%,美容美体4.98%,电u 影院线4.98%,健身房 3.68%,电玩网吧3.27%,KTV娱乐5.38%,百货u 20.58%,超市5.28%,家居家具6.42%,3C家电5.92%,服饰15.64%,u 其它3.94%.交通组织：出入口结合交通核心，设交通组织：出入口结合交通核心，设置置 停车场，保证便利性。停车场，保证便利性。功能分区功能分区业态组合业态组合交通组织交通组织交通组织外部交通内部交通出入口公共交通停车场人流动线共享空间车流动线货流动线思维导图思维导图商业体量？商业体量？体量布局？体量布局？符合需求？符合需求？体量实现？体量实现？风险规避？风险规避？随着洪塘片区的成熟，商圈内的人口结构将发生质的随着洪塘片区的成熟，商圈内的人口结构将发生质的变化，会推动洪塘商业的升级变化，会推动洪塘商业的升级边缘商圈边缘商圈青林湾青林湾，他们对商圈的贡献较小。次级商圈次级商圈 江北大道其他村庄、慈城、谢家路的几个经济适用房的客户群，本项目吸纳的次主流客源来自商业设施比洪塘更落后一点的区域。核心商圈核心商圈洪塘目前2.4万人口，流动人口众多，周边工厂多，消费潜力大，目前为抵挡消费；核心商圈往往会带来65左右的消费量近近 期期远远 期期边缘商圈边缘商圈青林湾的青林湾的辐射力可能会减弱。这部分客户群对商圈的贡献很小。次级商圈次级商圈 与慈城商业相辅相成。共同繁荣江北西北区。核心商圈核心商圈规划人口15万，周边商品房和12个经济适用房带来大量的新宁波人和宁波其他区域的人口，这些将以城市的中坚力量白领为主目标市场定位目标市场定位洪塘商圈未来的消费者将是城市中最为年洪塘商圈未来的消费者将是城市中最为年轻、活跃、消费力最强的人群轻、活跃、消费力最强的人群消费者年龄构成消费者受教育水平消费者收入水平通过在洪塘商圈街头拦访及问卷调查的形式，得到一系列洪塘商圈消费者现状的数据。同为以居住功能为主的城市副中心，洪塘人口将会向着高学历、高收入、低年龄的方向发展。同时，洪塘商圈的消费者构成随着人口置换而变化，洪塘商圈未来的消费者将是城市中最为活跃，消费力最强的人群。洪塘购房者受教育水平目标市场消费者状况目标市场消费者状况深圳南山区四个主要商圈和宝安中心区两个主要商圈中的功能深圳南山区四个主要商圈和宝安中心区两个主要商圈中的功能业态状况表明，在商业相对成熟的区域里，业态是丰富齐全，业态状况表明，在商业相对成熟的区域里，业态是丰富齐全，这是洪塘商业发展的必由之路。这是洪塘商业发展的必由之路。南头商圈华侨城商圈蛇口商圈南油商圈集中商业面积百货115740293570超市67400餐饮12800电器主题商场30780通讯&IT主题商场21050其它主题商场45800商业街区面积7920总计301490南山区集中商业功能业态比例南山区集中商业功能比例状况前进路商圈创业路商圈集中商业面积百货79200133870超市19700餐饮3700电器主题商场11300通讯&IT主题商场19670其它主题商场300商业街区面积8960总计142830宝安区集中商业功能比例状况宝安区集中商业功能业态比例案例借鉴案例借鉴从南山和宝安两区核心商圈中从南山和宝安两区核心商圈中IT&IT&通讯产品营业通讯产品营业面积在集中商业中所占比重在面积在集中商业中所占比重在10%10%以上以上南山区核心商圈中IT&通讯产品营业面积在集中商业中的比例宝安区核心商圈中IT&通讯产品营业面积在集中商业中的比例南头商圈华侨城商圈蛇口商圈南油商圈前进路商圈创业路商圈宝安区核心商圈中商业街区与集中商业的比例南山区核心商圈中商业街区与集中商业的比例案例借鉴案例借鉴案例小结：案例小结：成熟的商业副中心业态趋于丰富，专业店从传统百货/超市店内分离出来 从目前阶段来判断，专业店多以电器主题商城、IT通讯主题商城、家具装饰主题商城等形式出现 通常IT通讯产品营业面积在集中商业中所占比重在10%以上案例小结案例小结我我们们将将结结合案例分析得到的合案例分析得到的业态业态多元化多元化结论结论，对对洪塘洪塘现现有商有商业业态结业业态结构构进进行比行比较较分析，得出分析，得出项项目面目面临临的商的商业业机会机会洪塘商业网点布局洪塘商业网点布局洪塘老镇洪塘老镇主要以洪主要以洪塘南路的洪塘菜场为中塘南路的洪塘菜场为中心的商业，满足基础生心的商业，满足基础生活。商业设施落后。活。商业设施落后。江北大道沿线村庄江北大道沿线村庄民民房街面房为主，商业点房街面房为主，商业点 分散，没有形成规模，分散，没有形成规模，满足最基础的生活需求。满足最基础的生活需求。洪塘街道洪塘街道新建楼盘的新建楼盘的底商形成商业街，商业底商形成商业街，商业设施新，但目前没有人设施新，但目前没有人气。只有姚江花园底商气。只有姚江花园底商满足基本生活需求。满足基本生活需求。商业现状商业现状洪塘中路洪塘中路洪塘购物中心洪塘购物中心住宅住宅住宅住宅街道街道办事处办事处街道街道办事处办事处本案本案住宅住宅颐和名苑颐和名苑洪塘公洪塘公交车站交车站住宅住宅经济适用房经济适用房经济适用房经济适用房姚江花园姚江花园奥林奥林80亲亲家园亲亲家园姚江花园姚江花园拆迁安拆迁安置房置房姚江姚江新都新都医院医院洪都花园洪都花园洪塘中洪塘中心小学心小学经济经济适用房适用房洪塘中路洪塘中路洪塘南路洪塘南路江北大道江北大道大型酒楼、火锅城大型酒楼、火锅城 餐饮种类少，档次有待提升。餐饮种类少，档次有待提升。商业现状商业现状超市超市:大型超市缺乏品牌支撑大型超市缺乏品牌支撑,动线布置及动线布置及品种组合不合理品种组合不合理,客流量一般客流量一般.u 商业现状商业现状名称名称位置位置面面积积租金租金备备注注三江超市三江超市宁馨路宁馨路2100平方平方生意好，每天客流量生意好，每天客流量3000多人多人次。次。姚江超市姚江超市姚江花园西大姚江花园西大门门（西南（西南侧侧）140多平方多平方4万万/年年原开原开盘盘商商铺铺价价4000多，多，现现价：价：16000元元/平方。平方。上海上海华联华联超市超市1姚江花园北大姚江花园北大门门4000多平方多平方9月底开月底开业业。上海上海华联华联超市超市2洪塘洪塘镇镇街上街上2000多平方多平方经营经营日日杂杂、电电器、工器、工艺艺品、食品、食品等（客流量多）。品等（客流量多）。万家福超市万家福超市姚江花园北大姚江花园北大门门（西北（西北侧侧）100多平方多平方3万多万多/年年每月每月2700，经营经营日用日用杂货杂货。加加贝贝超市超市购购物物俱俱乐乐部部洪塘洪塘镇镇街上街上500多平方多平方15万左右万左右/年年客流量大。客流量大。娱乐娱乐:娱乐设施落后娱乐设施落后,棋牌室是打发业余时间棋牌室是打发业余时间的去处。急需一个全能场所去满足需求。的去处。急需一个全能场所去满足需求。五星电器五星电器国美电器国美电器商业现状商业现状现使用的几个比较典型商业项目现使用的几个比较典型商业项目远洲大酒店远洲大酒店基基本本情情况况名称名称远远洲大酒店洲大酒店详细详
