银行农村土地承包经营权抵押贷款管理办法.docx

XX 银行农村土地承包经营权抵押贷款治理方法试行第一章 总 则第一条 为适应农业农村改革进展需要，标准农村土地承包经营权抵押贷款业务，促进我行“三农”信贷业务进展， 依据中华人民国农村土地承包法、农村土地承包经营权 流转治理方法等法律法规和我行相关信贷制度，制定本办 法。其次条 本方法所称农村土地，是指农民集体全部和全部依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、荒地、湖泊水面 以及其他依法用于农业的土地。第三条 本方法所称农村土地承包经营权是指以家庭方式或通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，以转包、出租、 互换、转让或其他符合法律法规的方式流转，取得农村土地承包经营权并享有占有、使用、收益和肯定处分的权利。第四条 本方法所称农村土地承包经营权抵押贷款是指借款人在不转变土地全部权、承包权性质，不转变农村土地 农业用途的条件下，将农村土地承包经营权及地上附着物作 为抵押担保向我行申请办理的借款业务。z其次章 贷款对象及条件第五条 贷款对象。农村土地承包经营权抵押贷款对象为依托农村土地开展农业生产经营的专业大户、家庭农场、农 民合作社、农业企业及家庭承包经营农户等农业经营主体。第六条 借款申请人除符合我行信贷根本制度和单项信贷产品的根本条件外，还应具备以下条件：一具有较丰富的种养阅历和技术，其中从事农业种植业生产经营时间不低于 2 年，从事养殖业生产经营时间不低于 3 年。二从事农业生产经营工程自有资金比例不低于 30%。第三章 贷款用途、额度、期限、利率、第七条 贷款用途。农村土地承包经营权抵押贷款用于借款人在承包或流转土地围从事农业生产经营的融资需求，包 括：一土地整理与复垦。二道路、浇灌、温室大棚等农业根底设施建设。三农业机械设备、生产资料、人工等费用。四仓储、物流等流通环节费用。五借款人取得农村土地承包经营权并已缴付肯定期限的租金，以此为抵押，可用于剩余期限的后续租金缴付； 或为扩大经营规模，用于拟抵押农村土地承包经营权之外其 他土地经营权的租金缴付。第八条 贷款额度。农村土地承包经营权抵押贷款额度应依据借款人实际资金需求、承贷力量以及抵押物的评估价值 确定，同时不超过贷款期间借款人农业生产经营收入现金流 的 50%。自然人客户单户额度最高不超过 300 万元，法人客户最高不超过 1000 万元授信额度。第九条 贷款期限。农村土地承包经营权抵押贷款期限依据农业生产用途、周期和现金流确定，同时应遵循以下规定：一对于从事水稻、小麦等生长周期一年以作物，用途为支付农业生产资料、人工费用等日常经营需求的，贷款 期限不超过 1 年。二对于用途为农田根底设施建设、土地整理和复垦、 购置大型机械设备、投入仓储物流，以及从事林果、苗木等生长周期较长作物的，贷款期限最长不超过 5 年。三对于用途为支付农村土地承包经营权租金的，视经营收入的现金流确定，最长不超过 5 年。四贷款期限应短于农村土地承包经营权承包或流转合同剩余年限 3 年含以上；承受分期缴付租金方式的， 同时应短于已缴清租金的剩余使用年限 1 年含以上。五如遇到重大自然灾难或重大疫情导致贷款到期无法归还，但仍具备正常生产经营力量，在担保措施不丧失或 减弱状况下，经我行批准可办理展期或重约期。重约期 延长期限不超过原贷款期限的 50%。第十条贷款利率。农村土地承包经营权抵押贷款定价 按我行利率治理规定在授权围执行，同时应予以适度优待。第十一条 用信及还款方式。依据客户农业生产经营和实际需求实行一次或分次放款的用信方式。可实行利随本清、 一次还本分期付息、分期还本付息等还款方式。第四章 抵押担保治理第十二条 借款人需为拟设定抵押的农村土地承包经营权权利人或共有人；以农民合作社作为借款主体的，抵押人可以为农民合作社社员。第十三条 农村土地承包经营权可单独抵押，也可承受其他资产抵质押、保证担保等组合担保方式。自然人客户 承受农村土地承包经营权单独抵押的，鼓舞其购置人身意外 损害保险；法人客户实行农村土地承包经营权单独抵押的， 应要求其主要股东或实际掌握人供给连带责任保证担保。第十四条 用于抵押的农村土地承包经营权应符合以下条件：一土地不转变农业用途，具备持续农业生产力量。二取得农村土地承包经营权的手续符合相关法律和 政策规定：1. 通过承包或互换、转让方式流转的，需取得农村土地 承包合同或农村土地承包经营权流转合同，以及农村土地承 包经营权证。2. 通过转包、出租方式流转的，需取得农村土地承包经 营权流转合同，且在乡镇人民政府农村土地承包治理部 门办理了合同鉴证。三符合抵押登记条件，能够在当地县级含以上 政府指定部门办理他项权利登记或其他相关证明材料。四通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权的，需预留口粮田家庭成员人数乘以全国人均耕地面积计算，不得纳入抵押范围，或供给其他收入来源能保障家庭根本生活。五实行分期缴付租金方式的，已缴清租金的剩余使 用年限在 2 年含以上。六租金缴付不符合上述第五款规定，但同时满足以下条件的，已缴清租金的剩余使用年限可为 1 年，贷款期限不受第九条第四款“承受分期缴付租金方式的，同时应短于 已缴清租金的剩余使用年限 1 年含以上”的规定。1. 地上已修建温室大棚或建设水利设施，且前期已累计交清 2 年及以上租金、持续生产经营2 年及以上，承包或流转合同剩余年限在 5 年含以上。2. 已投保农业保险，保险理赔围包括当地农业主要风险， 赔付金额可以掩盖我行贷款本息。3. 贷款用于农业生产经营日常性流淌资金需求，且自有资 金比例不低于 40%，贷款额度不超过贷款期间经营收入现金流的 40%，期限最长不超过 1 年。第十五条 以下农村土地承包经营权不得设定抵押：一土地权属不清或存在纠纷的。二土地受到污染或损毁，无法进展正常农业生产的。三不能办理抵押登记的。四已列入征收围的。五受其他形式限制的。第十六条 抵押率。农村土地承包经营权抵押贷款的抵押率确定应综合考虑借款人的资信状况、偿债力量、农村土地承包经营权市场价格、权利变现难易程度、抵押贷款期限 等因素确定。一以家庭承包方式取得农村土地承包经营权作抵押 的，抵押率最高不超过农村土地承包经营权评估价值的 6 0%。二通过缴付租金方式取得农村土地承包经营权的， 已缴清租金的剩余使用年限超过 5 年含以上的，抵押率最高不超过 60%；剩余使用年限3含-5 年的，抵押率最高不超过 50%；剩余使用年限 3 年以的不超过 40%。第十七条 农村土地承包经营权价值评估以外部评估为主；当地已建立标准评估机制的，可实行外部评估方式。外 部评估机构应实行准入制，实施动态制治理。第十八条 评估方法。依据农村土地承包经营权类型、租金缴纳方式、流转市场发育等状况，选用适当的评估方法进 行评估测算。第十九条 地上附着物为温室大棚等投资较大、后续使用年限在 5 年以上的固定设施，或价值较高、价格稳定、简洁变现、能由第三方进展有效监管的农作物，可纳入抵押物围， 与农村土地承包经营权一并抵押。固定设施属通用设备的抵押率最高不超过 40%，属专用设备的最高不超过 20%；农作物需为多年生的经济作物如林果、苗木、花卉等，最高抵押率不超过 40%并由一级分行按户进展制治理。地上附着物的评估方法依据当地实际状况确定。地上附着物可办理权属证明的，必需取得相关权证资料。 其次十一条 借款人参与农业保险的，保险期限必需覆盖贷款期限，同时在保险条款中明确我行为该项保险的第一 受益人，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。承受已投保的农村土地承包经营权抵押后，经营行应书面告知承保机构。其次十二条 农村土地承包经营权抵押实行登记制度，登记部门须为县级含以上人民政府指定的行政主管部门， 并出具他项权利证书或相关证明材料，地上附着物抵押状况 须在登记材料上予以明示；地上附着物有权属证明的，必需 同时到相关主管部门办理登记。其次十三条 借款人如变更抵押物，应向我行提出申请， 在取得原贷款审批行确认同意后，办理相关抵押物变更手 续。变更后的抵押物价值不能低于原抵押物的价值，且必需 先办妥合法有效的抵押登记手续后，再解除原有的农村土地 承包经营权抵押登记。第五章 贷款流程其次十四条 贷款申请。借款人申请农村土地承包经营权抵押贷款业务，除客户相应的根底资料外，还必需供给以下 相关资料：一以家庭承包方式取得农村土地承包经营权作抵押 的：1. 农村土地承包合同及土地承包经营权证。2. 农村土地承包经营权证载明的承包人同意抵押的书面证明；有共有权人的，需供给共有权人同意抵押的书面证明。二通过缴付租金方式取得农村土地承包经营权作抵 押的：1. 承包合同或流转合同等合法取得农村土地承包经营权 的证明材料。2. 农村土地承包经营权证或经鉴证的农村土地承包经营 权流转合同。3. 农村土地承包经营权租金支付票据或相关证明。4. 农村土地承包经营权证载明的权利人同意抵押的书面 证明；有共有权人的，需供给共有权人同意抵押的书面证明。5. 农村土地承包经营权直接或间接从承包人处流转取得， 需供给承包人农村土地承包合同，承包人及共有权人同意抵押的书面证明。6. 农村土地承包经营权直接从村集体或其他集体经济组织承包取得，需供给村集体或其他集体经济组织成员的村民 会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意抵押的书面证明。其次十五条 贷款调查。农村土地承包经营权抵押贷款业务在执行相应业务品种调查容的根底上，重点调查抵押物是 否符合农业用途，承包或流转手续是否齐全合法，与登记部 门核对抵押物是否真实有效，是否可以办理抵押登记，抵押 物价值是否合理、是否易于变现，将来或地方政府的进展规 划是否影响抵押物等。其次十六条 贷款审查。对调查部门提交的信贷调查资料进展审查。重点审查容包括借款人生产经营状况、财务状况 和市场评价状况以及在其他金融机构的贷款状况、贷款用途 是否符合规定、抵押物流转手续是否齐全、抵押担保手续是 否合法有效，抵押物市场价值是否合理、是否简洁变现等。其次十七条 贷款审核。经有权人对信贷合同文本审查和放款审核。审核的容主要包括抵押物是否已依法办妥登记、 是否按规定办理保险等。其次十八条 贷款审批。贷款审查后提交有权审批行的贷审会或合议会议审议，或直接提交有权审批人审批。其次十九条 贷款发放。贷款发放原则上承受受托支付方式，对于无法确定交易对象、不具备有效使用非现金结算条 件的，可按规定承受自主支付方式。贷款用于支付租金的， 必需实行受托支付方式。第六章 贷后治理及风险监控第三十条贷后治理。客户治理行和经营行应严格依据我行贷后治理规定和借款合同商定进展贷后治理。第三十一条 贷后治理部门需建立农村土地承包经营权抵押档案，定期与抵押登记部门进展核对，定期进村入户回 访、实地查看，严格监控农村土地承包经营权及地上附着物 权属变更状况，保证抵押权利真实有效。第三十二条 贷后治理部门应每年参照同类土地流转价格对农村土地承包经营权价值进展重估。已抵押的农村土地 承包经营权价值缺乏以掩盖贷款剩余本息时，应按合同商定，要求借款人增加抵押物，或要求借款人提前归还局部或 全部贷款。第三十三条 建立风险预警制度和重大风险报告制度。在借款期限，发生以下状况及我行贷后治理规定中列明的风险预警信号，危及信贷资金安全的，要按规定准时预警和报告， 并实行相应的风险掌握和化解措施。第三十四条 农村土地承包经营权抵押贷款风险较高的实行暂停业务治理。对该类贷款不良率较高的暂停开办此类 业务。经清收后不良率降低的，经批准可恢复该项业务。当地消灭农村土地承包经营权抵押权实现困难的案例，或法院不支持银行抵押权效力的判例时，在该省域范围停顿 产品试点和推广。第三十五条 应加强与地方政府、主管部门的沟通与联系，取得当地政府、主管部门的支持和协作，争取由政府主 导成立担保基金、偿债基金与我行农村土地承包经营权抵押 贷款业务相对接，条件成熟的应与当地主管部门签订监管合 作协议，并对以下事项予以明确：一在办理农村土地承包经营权抵押登记时，负责办理抵押登记的主管部门应协作我行对借款人所持农村土地承包经营权证的真实性、合法性、唯一性以及是否存在已抵 押等状况进展核实确认。二在抵押权存续期间，未经我行同意，农村土地承 包经营权登记机关不得为已抵押农村土地承包经营权流转办理变更登记。三我行在行使抵押权的过程中，应乐观寻求各级职能主管部门的协作，为我行实现抵押权益依法办理各项必要 的手续。四对于已设立农村土地承包经营权抵押融资风险担保基金或偿债基金的地区，当农村土地承包经营权抵押贷款消灭坏账时，风险基金应按相应比例就我行的贷款损失赐予补偿。第三十六条 农村土地承包经营权抵押贷款依据贷款对象和金额，分别通过相应科目核算，并在信贷系统治理时进 行标识操作。第七章 抵押物处置第三十七条 借款人在贷款到期含分期后，确实无力归还的，应准时实行以下措施处置已抵押的农村土地承包经 营权：一流转交易。与借款人商定，在当地农村土地承包经营权交易中心或类似机构挂牌交易，将抵押的农村土地承 包经营权转让给他人，在不损害原承包人利益状况下，所得 价款由我行优先受偿。二协商收购。与村委会、中介组织协商，由当地村集体经济组织或其他具有资质的合法中介组织按基准价格收购抵押的农村土地承包经营权，所得价款用于归还贷款本 息。第三十八条 农村土地承包经营权无法流转，或与村委会、中介组织等协商后达不到贷款清偿目的的，应依据合同 商定，准时向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。第八章 附 则第三十九条 本方法由 XX 银行负责制定、解释，并依据相关政策和产品试点状况进展修订完善。第四十条本方法自下发之日起施行。