城区住宅小区物业管理工作调研报告范文.docx

城区住宅小区物业管理工作调研报告范文 一、根本状况 1、加快物业治理行业建立。1995年，市国土局设置了物业治理股，详细负责物业行业治理。截止目前，全市共有物业效劳企业38家，本地27家，其中二级资质1家；外地入驻本地的11家，其中一级资质2家，二级资质4家。从业人员1900多人，有近600人参与各类培训并已取得相关证书。目前已对50多个住宅小区实施了物业治理，总效劳面积约510万平方米，物业治理掩盖率达70%。 2、培育标准物业治理市场。一是引入招投标机制，制造公开、公正、公正的竞争环境。2023年，我市逐步推动物业治理招投标工作，至今已有19个小区实行招投标。二是整顿市场秩序，标准物业治理运作。针对一些业主反映较突出的问题，如物业效劳不到位、效劳质量差、乱收费等，开展了物业效劳企业达标考核、物业设施设备专项检查、安置小区综合治理考核等工作。 3、努力提高物业治理水平。提倡“诚信物业”，开展创优评比活动。截止目前，我市已创全省示范住宅小区2个，全省优秀物业治理小区（大厦）5个，xx市示范住宅小区（大厦）4个。积极推动业主大会和业主委员会建立，全市业主委员会已成立并备案在册22家。 二、存在问题 1、少数物业企业治理不标准。不按规定配备专业修理人员，公共设施设备修理不准时，物业费用收支不按规定公示等。加上有的小区业主委员会成员责任意识不强，缺乏足够的精力和热忱，不催促物业企业提高效劳水平，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。业主遇到问题而缺乏有效途径沟通，导致上访投诉维权，增加了政府和主管部门的负担。 2、部门之间职责需进一步理顺。作为新兴行业，法律法规体系虽已建立，但部门间的工作职责还需进一步理顺。国家物业治理条例规定的供水、供电、供气等单位应向最终用户收费，但我市有例外现象，如大多数小区是自备变压器，电力部门只收取高压终端的电费，小区内业主的电费由物业公司代收，但电损、线损、变损等费用由业主担当，引起广阔业主的剧烈不满。此外，住宅小区的房屋质量、违章搭建、破墙开门、车辆停放、开厂经营、垃圾清运等问题，根据有关职能应由住建、城管、环保、公安、消防等部门依法处理。但由于一些法规的穿插，消失部门之间相互推诿、执法不到位现象，增加了治理难度。 3、从业人员整体素养不高。我市物业治理从业人员大多来自下岗工人、转业军人及农村剩余劳动力，素养不高。不能满意物业治理行业进展需要，而企业自身经济效益低，难以引进人才，善治理、懂技术的专业人才更为紧缺。 4、业主权利义务熟悉不清。人们普遍认为物业效劳属于简洁的劳务效劳，行业技术含量低，严峻挫伤了物业效劳企业的工作积极性。随着业主的维权意识日渐增加，对物业效劳企业不断提出高标准的”效劳要求，但也有相当一局部业主对自身应担当的义务熟悉不清。表现为:一是房屋修理养护责任意识不强；二是不听从治理，乱装修、乱搭建行为屡禁不止；三是房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷等都作为不交费的理由，拖欠物业费现象时有发生，一些小区形成恶性循环，导致物业企业效劳质量下降，广阔业主深受其害。 5、房屋工程及根底设施不完善。尽管房屋工程通过了验收，但向业主交房时仍可能存在一些并不完备的状况，如物业治理区域内的环境、绿化、道路、供电、供水、供气、上下水、通讯等设施未完全落实，从而引发业主与物业公司之间的冲突和纠纷。据调查，60%以上的物业纠纷都是由工程建立遗留问题引发的。近三年来，市国土房产局已处理群众投诉300余件，投诉举报呈现逐年递增态势。 6、局部老小区无物业治理。我市局部上世纪八十年月、九十年月初建筑的住宅楼，由于当时条件限制，规划、建立、用地方面不够标准，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位缺乏、消防设施欠缺、环境脏乱差、房屋立面破损等问题。这些老旧小区目前尚无物业治理，根本由社区居委会代管。 三、意见和建议 1、进一步加快物业进展。培育一批骨干企业，增加企业竞争力。稳步推行物业治理师制度，逐步建立一支懂经营、善治理、肯开拓的物业治理职业经理人队伍。大力引导物业企业更新效劳理念，拓宽治理范围和效劳领域，进展物业效劳新的增长点。做好物业治理本钱核算工作，逐步建立“分等定级、以质论价、优质优价”的物业效劳收费机制，使收费与效劳标准有机结合起来。完善物业企业内部治理机制，开展标准的治理和效劳，向社会公开收费工程及标准、效劳内容、收支状况等重要信息，让业主明明白白交费。 2、建立完善长效治理机制。物业治理业务范围比拟广泛，涉及规划、住建、城管、供电、供水、消防、公安、环保等多个部门，应理顺机制，明确物业治理所涉单位的工作职责，建立物业治理工作联席会议制度，定期会商物业治理重点工作。 3、发挥小区业主自治作用。加大业主委员会组建力度，根据物权法等法律法规和政策的要求，建立健全业主治理委员会自我治理、自我效劳，自我约束机制，标准活动行为。充分发挥业主的自主权与能动性，依法维护好广阔业主的切身利益和合法权利。 4、标准物业企业效劳行为。加强对物业效劳企业资质的动态监管。催促指导物业效劳企业依法依规健全治理制度和内部岗位责任制；催促指导物业效劳企业培训提高员工素养，随时监视检查物业治理的乱收费行为等。 5、高度重视小区建立质量。一是要严把商品房质量验收关，从工程工程立项规划开头，相关的物业效劳企业应同步介入，对房屋的功能、布局、管网、水、电等设施建立提出合理性建议，供开发建立企业参考。具体规划方案评审及竣工验收时要邀请物业治理等相关部门参加论证、验收，听取意见建议。二是强化房屋建立质量保证金制度，在政策范围内提高房屋质量保证金标准，延长质押年限，对房地产开发商和承建方形成经济压力，以确保建房质量。三是逐步解决“停车难”问题。建议政府相关职能部门对今后新建的楼盘，从高起点、高标准动身，提高停车力量。对已建成小区引导物业企业通过标准治理，挖掘内部潜力，缓解停车位缺乏的冲突。