北海房地产市场调研.ppt

北海房地产市场调研北海房地产市场调研第一部分北海概况第一部分北海概况第二部分北海房地产发展前景第二部分北海房地产发展前景第三部分第三部分 2009-2010 2009-2010年北海房地产行业相关政策年北海房地产行业相关政策第四部分近期北海楼市情况第四部分近期北海楼市情况第五部分第五部分 市场分析市场分析第一部分第一部分 北海概况北海概况一、地理位置及特点一、地理位置及特点 北海市位于广西南部，地处东经北海市位于广西南部，地处东经10850108501094710947，北，北纬纬2026202621552155之间，全市南北长之间，全市南北长1111公里，东西宽公里，东西宽2020公里。公里。境内有钦北铁路、境内有钦北铁路、209209、325325国道经过，高速公路可直达南宁、湛国道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。市政府所在地为海城构筑了中国西南地区便捷的公路出海通道。市政府所在地为海城区，距离自治区首府区，距离自治区首府220220公里。北海是中国古代公里。北海是中国古代“海上丝绸之路海上丝绸之路”始发港，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，是中国西部唯一始发港，是中国西部地区唯一的沿海开放城市，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市，是享誉海内外的旅游具备空港、海港、高速公路和铁路的城市，是享誉海内外的旅游休闲度假胜地。休闲度假胜地。二、土地二、土地 气候气候 全市土地面积全市土地面积33373337平方公里，森林面积平方公里，森林面积11.511.5万公顷，森林万公顷，森林覆盖率达覆盖率达28.6%28.6%。气候属亚热带海洋性季风气候，年平均气温。气候属亚热带海洋性季风气候，年平均气温22.922.9。北海三面环海，每立方厘米空气中的负离子含量高达。北海三面环海，每立方厘米空气中的负离子含量高达25002500至至50005000个，比一般城市高出个，比一般城市高出5050至至100100倍，被誉为中国最大的倍，被誉为中国最大的城市城市“氧吧氧吧”。20052005年入选中国十大宜居城市，荣获全国人居年入选中国十大宜居城市，荣获全国人居城市生态环境范例奖。城市生态环境范例奖。三、行政区划三、行政区划 人口人口 现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。据公安局统计，现辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县。据公安局统计，20082008年年末总人口年年末总人口157.72157.72万人，其中农业人口万人，其中农业人口111.04111.04万人，有壮万人，有壮族、瑶族、苗族等少数民族，人口自然增长率族、瑶族、苗族等少数民族，人口自然增长率12.512.5。四、经济概况四、经济概况 2009 2009年，全市地区生产总值年，全市地区生产总值335335亿元，增长亿元，增长16%16%；工业增加值；工业增加值115115亿元，增长亿元，增长20.8%20.8%；财政收入；财政收入35.7535.75亿元，增长亿元，增长32.28%32.28%；全社会；全社会固定资产投资固定资产投资330330亿元，增长亿元，增长65%65%；实际利用外资；实际利用外资1.311.31亿美元，增亿美元，增长长46.2%46.2%；社会消费品零售总额；社会消费品零售总额95.295.2亿元，增长亿元，增长18.9%18.9%；居民消费；居民消费价格指数下降价格指数下降2.52.5个百分点；城镇居民人均可支配收入个百分点；城镇居民人均可支配收入1520015200元，元，增长增长8.7%8.7%；农民人均纯收入；农民人均纯收入47404740元，增长元，增长10%10%。第二部分第二部分 北海房地产发展前景北海房地产发展前景一、城市发展优势一、城市发展优势建设生态宜居城市建设生态宜居城市 生态是北海突出的优势资源，是北海城市发展的重要依托。北海银滩改造及生态是北海突出的优势资源，是北海城市发展的重要依托。北海银滩改造及生态保护项目喜获生态保护项目喜获“中国人居环境范例奖中国人居环境范例奖”，充分证明的确如中央领导所指出，充分证明的确如中央领导所指出的，生态是北海的优势和竞争力。北海优异的生态备受外界重视和关注，理应的，生态是北海的优势和竞争力。北海优异的生态备受外界重视和关注，理应为我们自己所充分珍视和科学利用。为我们自己所充分珍视和科学利用。北海长期以来重视生态保护，坚持科学发展，和谐发展，产业与环境协调。北海长期以来重视生态保护，坚持科学发展，和谐发展，产业与环境协调。在开展深入学习实践科学发展观活动确立的主题中，在开展深入学习实践科学发展观活动确立的主题中，“建设宜居北海建设宜居北海”就是其就是其中一项重要内容。正在实施的中一项重要内容。正在实施的“北海三年跨越发展工程北海三年跨越发展工程”，把处理好加快经济，把处理好加快经济建设与保护生态环境的关系作为必须正确认识和处理好的六个重大关系之一，建设与保护生态环境的关系作为必须正确认识和处理好的六个重大关系之一，要求坚持把保护生态环境放在突出位置，加强生态文明建设，珍惜和爱护天赐要求坚持把保护生态环境放在突出位置，加强生态文明建设，珍惜和爱护天赐北海的优越自然环境，既要北海的优越自然环境，既要“金山银山金山银山”，又要，又要“绿水青山绿水青山”，更要，更要“碧海银碧海银滩滩”。国家建设部授予北海。国家建设部授予北海“中国人居环境范例奖中国人居环境范例奖”，无疑是对我市发展思路，无疑是对我市发展思路和发展成果的充分肯定。和发展成果的充分肯定。“中国人居环境范例奖中国人居环境范例奖”由国家建设部设立，反映获奖者在改善城镇人居由国家建设部设立，反映获奖者在改善城镇人居环境工作中取得的成就。这一奖项的获得，必定为北海的城市形象环境工作中取得的成就。这一奖项的获得，必定为北海的城市形象“加分加分”。而一个良好的城市形象，对于实施三年跨越发展工程的北海来说，是一笔无形而一个良好的城市形象，对于实施三年跨越发展工程的北海来说，是一笔无形的财富。它彰显了北海城市的魅力所在，提升了北海的知名度与美誉度。从这的财富。它彰显了北海城市的魅力所在，提升了北海的知名度与美誉度。从这一角度来说，它无疑是北海扩大对外开放，加强经济合作、吸引投资和游客的一角度来说，它无疑是北海扩大对外开放，加强经济合作、吸引投资和游客的一块一块“金字招牌金字招牌”。生态环境是竞争力，已经为许多事例所证明。大连市在确立生态环境是竞争力，已经为许多事例所证明。大连市在确立“生态城市生态城市”的的发展理念之后，进行了大刀阔斧的生态改造，如今拥有发展理念之后，进行了大刀阔斧的生态改造，如今拥有“优越小气候，良好小环优越小气候，良好小环境境”的美称。大连打造的三张的美称。大连打造的三张“名片名片”之一就是使得城市生态盎然的绿地，生态之一就是使得城市生态盎然的绿地，生态环境为城市增添吸引力与提升知名度发挥了重要作用。珠海、桂林、成都、重庆环境为城市增添吸引力与提升知名度发挥了重要作用。珠海、桂林、成都、重庆等城市的生态环境建设，都赢得人们的赞赏。建设等城市的生态环境建设，都赢得人们的赞赏。建设“生态型宜居城市生态型宜居城市”已经成为已经成为城市建设的共识和方向。城市建设的共识和方向。获得获得“中国人居环境范例奖中国人居环境范例奖”，是我们在争创我国城市综合性最高奖，是我们在争创我国城市综合性最高奖“中国人居环境奖中国人居环境奖”的道路上迈出的第一步。根据规定，的道路上迈出的第一步。根据规定，“中国人居环境奖中国人居环境奖”必须必须具备具备3 3个先决条件，即已经获得个先决条件，即已经获得“节水型城市节水型城市”、“国家环保模范城市国家环保模范城市”、“国家国家园林城市园林城市”称号。这三个称号均设定了具体的考核指标，如城市生活垃圾无害化称号。这三个称号均设定了具体的考核指标，如城市生活垃圾无害化处理率、城市规划建成区人均公共绿地面积、城区绿化覆盖率等。对于北海来说，处理率、城市规划建成区人均公共绿地面积、城区绿化覆盖率等。对于北海来说，争创争创“中国人居环境奖中国人居环境奖”任务还十分艰巨，还要花大力气。我们相信，获得任务还十分艰巨，还要花大力气。我们相信，获得“中中国人居环境范例奖国人居环境范例奖”将增强北海建设将增强北海建设“宜居城市宜居城市”的共识，鼓舞全市上下赢取的共识，鼓舞全市上下赢取“中国人居环境奖中国人居环境奖”的信心。争创的信心。争创“中国人居环境奖中国人居环境奖”的过程，是一个保护生态环的过程，是一个保护生态环境与改善民生密切结合的过程，是一个城市不断美化、市民不断受益、成果不断境与改善民生密切结合的过程，是一个城市不断美化、市民不断受益、成果不断共享的过程。因此，北海的每个人都应认识到生态是北海的生命线，与我们每个共享的过程。因此，北海的每个人都应认识到生态是北海的生命线，与我们每个人息息相关，要从我做起，从小事做起，以实际行动擦亮北海获得人息息相关，要从我做起，从小事做起，以实际行动擦亮北海获得“中国人居环中国人居环境范例奖境范例奖”这块这块“金字招牌金字招牌”，以更高的积极性参与到争创，以更高的积极性参与到争创“中国人居环境奖中国人居环境奖”的工作中，推动北海全面、协调、可持续发展，共同把北海建设成为人们向往的的工作中，推动北海全面、协调、可持续发展，共同把北海建设成为人们向往的文明、富裕、和谐的宜居城市。文明、富裕、和谐的宜居城市。二、北海市城市二、北海市城市2008-2025年总体规划年总体规划 1 1、规划范围：、规划范围：北海市全市辖三区一县，即海城区、银海区、铁山港区、合浦县，北海市全市辖三区一县，即海城区、银海区、铁山港区、合浦县，国土面积为国土面积为33373337平方公里。平方公里。在本次城市总体规划中，划定城市规划区范围是以现行政区域为界，在本次城市总体规划中，划定城市规划区范围是以现行政区域为界，涵盖市辖三区：海城区、银海区和铁山港区，总面积为涵盖市辖三区：海城区、银海区和铁山港区，总面积为957957平方公里。平方公里。规划中心城建设用地范围包括主城区和铁山港区。规划中心城建设用地范围包括主城区和铁山港区。2 2、规划期限：、规划期限：本次规划期限为本次规划期限为2008-20252008-2025年。分近期、远期规划，同时提出远景发展设想。年。分近期、远期规划，同时提出远景发展设想。规划近期至规划近期至20152015年；年；规划远期至规划远期至20252025年；年；规划远景是对规划远景是对20252025年之后年之后5050年的发展展望。年的发展展望。3 3、城市性质：、城市性质：区域性国际滨海旅游城市，以高新产业、临港工业为主的港口城市。区域性国际滨海旅游城市，以高新产业、临港工业为主的港口城市。4 4、发展定位：、发展定位：努力建设国际北海、海洋北海、休闲北海、宜居北海，成为国际城市网努力建设国际北海、海洋北海、休闲北海、宜居北海，成为国际城市网络的重要节点、面向东盟的合作开放示范区、服务三南（西南、华南和络的重要节点、面向东盟的合作开放示范区、服务三南（西南、华南和中南）的经济社会繁荣区和国际海韵湾区。中南）的经济社会繁荣区和国际海韵湾区。5 5、发展目标：、发展目标：保护生态系统，立足于自身资源环境容量，建立满足城市发展要求、实现保护生态系统，立足于自身资源环境容量，建立满足城市发展要求、实现城市可持续发展需要的调控目标和管理模式，推动社会和谐健康发展。在规城市可持续发展需要的调控目标和管理模式，推动社会和谐健康发展。在规划期限内将北海市建设成为北部湾经济区的中心城市，进入特大城市行列。划期限内将北海市建设成为北部湾经济区的中心城市，进入特大城市行列。6 6、空间发展模式：、空间发展模式：依托滨海形成北部湾滨海发展带、铁山港湾、廉州湾的依托滨海形成北部湾滨海发展带、铁山港湾、廉州湾的“一带两湾一带两湾”城市发展新格局。城市发展新格局。以海景大道为依托，在沿线地带建设几个特色产业区，形成多节点以海景大道为依托，在沿线地带建设几个特色产业区，形成多节点的滨海经济发展带；以铁山港湾为依托，发展大港口、大工业、大物流，的滨海经济发展带；以铁山港湾为依托，发展大港口、大工业、大物流，打造成为连结两广沿海的区域性临海工业基地、物流商贸中心和区域合作打造成为连结两广沿海的区域性临海工业基地、物流商贸中心和区域合作平台；以廉州湾为依托，打造以高科技产业为重点的现代工业园区和美丽平台；以廉州湾为依托，打造以高科技产业为重点的现代工业园区和美丽宜人的宜人的“北部湾国际新城北部湾国际新城”。7 7、规划结构：、规划结构：构建构建“一城两区八组团一城两区八组团”的城市空间结构骨架。的城市空间结构骨架。“一城一城”指中心城。即本次规划的中心城建设用地范围，包括两区。指中心城。即本次规划的中心城建设用地范围，包括两区。“两区两区”指主城区和铁山港区。改造北铁公路使其成为联结两区的快速指主城区和铁山港区。改造北铁公路使其成为联结两区的快速干道；两区之间及周边设置以生态保护带为主，充分体现干道；两区之间及周边设置以生态保护带为主，充分体现“海、城、港海、城、港”的城市空间特色。的城市空间特色。“八组团八组团”指主城区内的旧城区组团、海湾新城组团、铁路南组团、大指主城区内的旧城区组团、海湾新城组团、铁路南组团、大冠沙新区组团、竹林组团以及铁山港区的铁山港东组团、铁山港西组团、冠沙新区组团、竹林组团以及铁山港区的铁山港东组团、铁山港西组团、港口物流组团。港口物流组团。8 8、在中心城用地规模方面、在中心城用地规模方面规划近期（规划近期（20152015年），中心城建设用地为年），中心城建设用地为137.334137.334平方公里（其中，主城区平方公里（其中，主城区的建设用地为的建设用地为105.489105.489平方公里，铁山港区不含填海及镇区的建设用地为平方公里，铁山港区不含填海及镇区的建设用地为31.84531.845平方公里），人均建设用地为平方公里），人均建设用地为130.8130.8平方米。城市总建设用地规模为平方米。城市总建设用地规模为158.242158.242平方公里（含填海用地和规划建成区内镇区用地，其中，填海用地规平方公里（含填海用地和规划建成区内镇区用地，其中，填海用地规模为模为18.09718.097平方公里，规划建成区内镇区用地为平方公里，规划建成区内镇区用地为2.8112.811平方公里）。平方公里）。规划远期（规划远期（20252025年），中心城建设用为年），中心城建设用为209.845209.845平方公里（其中，主城区的平方公里（其中，主城区的建设用地为建设用地为160.368160.368平方公里，铁山港区不含填海及镇区的建设用地为平方公里，铁山港区不含填海及镇区的建设用地为49.47749.477平方公里），人均建设用地为平方公里），人均建设用地为119.9119.9平方米。城市总建设用地规模为平方米。城市总建设用地规模为282.937282.937平平方公里（含填海用地和规划建成区内镇区用地，其中，填海用地规模为方公里（含填海用地和规划建成区内镇区用地，其中，填海用地规模为49.80549.805平方公里，规划建成区内镇区用地为平方公里，规划建成区内镇区用地为23.28723.287平方公里）。平方公里）。9 9、人口、人口 经济经济近期至近期至20152015年，市城总人口年，市城总人口210210万人，全市国内生产总值万人，全市国内生产总值750750亿元；远期至亿元；远期至20252025年，市城总人口年，市城总人口315315万人，全市国内生产总值万人，全市国内生产总值30003000亿元。亿元。三、三、2010-20152010-2015年北海房地产行业发展前景分析年北海房地产行业发展前景分析 受国际金融危机的影响，北海楼市曾一度低迷。受国际金融危机的影响，北海楼市曾一度低迷。20082008年年9 9月份，北海市月份，北海市9090平平方米及以下新建住房环比价格首次出现了负增长，降幅为方米及以下新建住房环比价格首次出现了负增长，降幅为0.2%0.2%。20082008年年1111月份和月份和1212月份，北海整体房屋销售价格、新建住房价格和月份，北海整体房屋销售价格、新建住房价格和9090平方米及以下新建住房价格平方米及以下新建住房价格环比均有小幅下降。但到了环比均有小幅下降。但到了20092009年年2 2月份，北海房价逆市上扬，尤其是月份，北海房价逆市上扬，尤其是9090平方米及平方米及以下新建住房价格比以下新建住房价格比1 1月份上涨了月份上涨了1.6%1.6%，涨幅排在全国重点监测的，涨幅排在全国重点监测的7070个大中城市第个大中城市第一位。一位。7 7月份以来，北海的房价持续增长。位于北海大道东段的一个楼盘，步梯房月份以来，北海的房价持续增长。位于北海大道东段的一个楼盘，步梯房原起步价原起步价26502650元元/平方米，不到一个月时间，涨到了平方米，不到一个月时间，涨到了30003000元元/平方米，如今又涨到平方米，如今又涨到了了35003500元元/平方米。此外，市区不少多层、高层电梯公寓楼盘亦随势而涨，起步价平方米。此外，市区不少多层、高层电梯公寓楼盘亦随势而涨，起步价高达了高达了36003600元元/平方米。北海市房地产出现销售旺盛势头，与外地人在商品住房市平方米。北海市房地产出现销售旺盛势头，与外地人在商品住房市场所占份额进一步扩大有关。北海市房地产交易中心统计数据显示，场所占份额进一步扩大有关。北海市房地产交易中心统计数据显示，20092009年第三年第三季度，北海外地人购买新建商品住房面积季度，北海外地人购买新建商品住房面积26.1826.18万平方米，占个人购买新建商品住万平方米，占个人购买新建商品住房面积的房面积的70.57%70.57%，比上一季度提高了近四个百分点；购买二手商品住房面积，比上一季度提高了近四个百分点；购买二手商品住房面积7.697.69万平方米，占个人购买二手商品住房面积的万平方米，占个人购买二手商品住房面积的56.50%56.50%，比上一季度增加了近一成。，比上一季度增加了近一成。外省购房者主要来自黑龙江、吉林、河南、广东、浙江、山东、内蒙古、福建等外省购房者主要来自黑龙江、吉林、河南、广东、浙江、山东、内蒙古、福建等地。这些人士有的购买二三套房，多数用于投资。之所以有大量外地人在北海购地。这些人士有的购买二三套房，多数用于投资。之所以有大量外地人在北海购房，一是北海具有得天独厚的自然优势及良好的生态环境，与国内许多城市相比房，一是北海具有得天独厚的自然优势及良好的生态环境，与国内许多城市相比适宜居住；二是相对沿海开放城市而言，北海的房价基数较低；三是广西北部湾适宜居住；二是相对沿海开放城市而言，北海的房价基数较低；三是广西北部湾经济区提速发展，北海的发展空间广阔，回报率将会增大。经济区提速发展，北海的发展空间广阔，回报率将会增大。在北海城市发展历程上，房地产业的兴衰，对北海的影响至关重要。正是房地产业在北海城市发展历程上，房地产业的兴衰，对北海的影响至关重要。正是房地产业的井喷式发展，造就了上世纪九十年代初北海的大发展，也正是房地产业的过度发的井喷式发展，造就了上世纪九十年代初北海的大发展，也正是房地产业的过度发展，让北海在上世纪九十年代末蒙上了中国现代展，让北海在上世纪九十年代末蒙上了中国现代“泡沫经济的博物饱泡沫经济的博物饱”的阴影。同时，的阴影。同时，正是房地产业的理性回升，让北海的城市建设日新月异。如今，这座美丽的城市，正是房地产业的理性回升，让北海的城市建设日新月异。如今，这座美丽的城市，到处都可以看得到正在动工兴建的新楼盘。北海，这颗北部湾畔的明珠，正以她绚到处都可以看得到正在动工兴建的新楼盘。北海，这颗北部湾畔的明珠，正以她绚丽的光芒吸引着一批又一批的外来人士到此置业安居。数字表明，丽的光芒吸引着一批又一批的外来人士到此置业安居。数字表明，2004年到年到2008年，年，北海的房地产像一匹重新获得能量的骏马，快速向前发展。北海的房地产像一匹重新获得能量的骏马，快速向前发展。2008年，广西北海市房年，广西北海市房地产完成投资额近地产完成投资额近40亿元，占全市固定资产投资总额的亿元，占全市固定资产投资总额的19.59%，比上年增长，比上年增长62.18%，其中私营房地产企业发挥主力军作用。，其中私营房地产企业发挥主力军作用。2008年，国家批准实施广西北年，国家批准实施广西北部湾经济区发展规划，北部湾经济区进入历史性发展的新阶段，北海市房地产将部湾经济区发展规划，北部湾经济区进入历史性发展的新阶段，北海市房地产将因此而获得长达因此而获得长达10到到15年的战略性快速发展周期，迎来了千载难逢的发展新机遇。年的战略性快速发展周期，迎来了千载难逢的发展新机遇。同时，北海市得天独厚的区位优势和自然环境，近几年社会经济、城市建设的快速同时，北海市得天独厚的区位优势和自然环境，近几年社会经济、城市建设的快速发展，以及房地产市场历经发展，以及房地产市场历经10余年的土地盘整、消化空置商品房和停缓建工程处置余年的土地盘整、消化空置商品房和停缓建工程处置工作，有效地解决了历史遗留问题，工作，有效地解决了历史遗留问题，“泡沫经济泡沫经济”痕迹基本消除，市场秩序进一步规痕迹基本消除，市场秩序进一步规范，为房地产业提供了一个良好的发展环境。根据广西北部湾经济区发展规划，范，为房地产业提供了一个良好的发展环境。根据广西北部湾经济区发展规划，到到2020年北海城市建成区人口发展到年北海城市建成区人口发展到100-120万人，城市建成区建设用地控制在万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。目前北海市城市中心区人口约平方公里以内。目前北海市城市中心区人口约40万人，建成区面积约万人，建成区面积约40平方公平方公里，人均住房建筑面积约里，人均住房建筑面积约30平方米，要实现发展规划的目标，每年年均增加人口平方米，要实现发展规划的目标，每年年均增加人口5-7万人，建设用地年均开发面积万人，建设用地年均开发面积8.3平方公里。可以预见，在不久的将来，北海的房平方公里。可以预见，在不久的将来，北海的房地产将迎来又一个发展新高潮。地产将迎来又一个发展新高潮。第三部分第三部分 2009-2010 2009-2010年北海房地产行业相关政策年北海房地产行业相关政策一、北海市人民政府关于促进房地产市场稳定健康发展的若干措一、北海市人民政府关于促进房地产市场稳定健康发展的若干措施施 2009 2009年年6 6月月1616日日（一）鼓励住房消费（一）鼓励住房消费（二）鼓励房地产开发建设（二）鼓励房地产开发建设（三）简化行政审批（三）简化行政审批（四）规范税费征收标准和时点（四）规范税费征收标准和时点（五）开展宣传促销活动（五）开展宣传促销活动二、北海三年跨越发展工程二、北海三年跨越发展工程 2010 2010年年1 1月月1515日，北海市委召开九届八次全会，作出了实施日，北海市委召开九届八次全会，作出了实施“北海三北海三年跨越发展工程年跨越发展工程”的重大决策，提出了的重大决策，提出了“一年继续打基础、两年明显见成效、一年继续打基础、两年明显见成效、三年实现大跨越三年实现大跨越”，到，到20122012年，把北海基本建设成为区域性国际化的现代产年，把北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市的业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市的奋斗目标。今年是实施奋斗目标。今年是实施“北海三年跨越发展工程北海三年跨越发展工程”的第一年，抓紧抓好实施的第一年，抓紧抓好实施工作，为今后两年的发展打牢基础，确保全面实现各项目标任务，意义十分工作，为今后两年的发展打牢基础，确保全面实现各项目标任务，意义十分重大。重大。第四部分第四部分 近期北海楼市情况近期北海楼市情况一、北海房市一、北海房市2 2季度面临压力季度面临压力 后市仍看好后市仍看好 2009 2009年，在国家刺激经济政策的影响下，北海市场成交量成几何倍数年，在国家刺激经济政策的影响下，北海市场成交量成几何倍数增长，平均每月成交量在增长，平均每月成交量在1515万平方米左右，价格更是从原来的万平方米左右，价格更是从原来的28002800元元/平方米平方米上升到上升到45004500元元/平方米。平方米。进入进入20102010年，北海房地产受国家调控政策风向的影响，市场观望情绪渐浓，年，北海房地产受国家调控政策风向的影响，市场观望情绪渐浓，1 1月成交量月成交量2222万平方米，万平方米，2 2、3 3月的月成交量跌至月的月成交量跌至12-1312-13万平方米。万平方米。一季度总结：成交下降一季度总结：成交下降 房价走高房价走高据统计，北海市据统计，北海市1313月商品房预售面积约月商品房预售面积约44.1844.18万平方米，商品房交易面万平方米，商品房交易面积约积约46.9146.91万平方米，商品住宅交易面积约万平方米，商品住宅交易面积约41.0841.08万平方米。万平方米。从数据分析，从数据分析，20102010年年1 1月延续了月延续了20092009年北海房地产的疯狂，商品房成交年北海房地产的疯狂，商品房成交量达到量达到22.1822.18万平方米，同比增长万平方米，同比增长131%131%，环比增长，环比增长48%48%。2 2、3 3月份受国家房地月份受国家房地产政策调控的影响，成交量下降，每月保持产政策调控的影响，成交量下降，每月保持12131213万平方米。万平方米。受海南房价带动，北海多数在售项目价格亦有所上升，据统计受海南房价带动，北海多数在售项目价格亦有所上升，据统计20092009年北年北海商品房成交均价为海商品房成交均价为3554.413554.41元元/。而今年春节后北海在售项目成交均价在。而今年春节后北海在售项目成交均价在4200480042004800元元/（毛坯房）。如临近金海岸大道的海德堡、职业学院附近的（毛坯房）。如临近金海岸大道的海德堡、职业学院附近的东辉东辉翰林鑫苑，价格在翰林鑫苑，价格在4200-43004200-4300元元/；广东路的同和水岸香堤、上海路；广东路的同和水岸香堤、上海路交北部湾路的香槟郡、四川路的白金翰宫，价格在交北部湾路的香槟郡、四川路的白金翰宫，价格在4500-48004500-4800元元/。金海岸。金海岸大道的凯昇大道的凯昇银滩假日公寓银滩假日公寓2424层的独栋高层，顶层海景房价格已经接近层的独栋高层，顶层海景房价格已经接近85008500元元/。外地人仍为北海房地产市场购置主力，主要来自黑龙江、吉林、广东、外地人仍为北海房地产市场购置主力，主要来自黑龙江、吉林、广东、河南、山东、浙江、福建、内蒙古、辽宁、北京等地，其中来自黑龙江的购河南、山东、浙江、福建、内蒙古、辽宁、北京等地，其中来自黑龙江的购房者所占比例最高，占外地人购买商品住房面积的房者所占比例最高，占外地人购买商品住房面积的1525%1525%。二季度预测：压力增大二季度预测：压力增大 价值凸显价值凸显供大于求，房价压力增大供大于求，房价压力增大据统计，据统计，20092009年北海房产交易达到年北海房产交易达到164.53164.53万平方米，房地产开工面积万平方米，房地产开工面积434.46434.46万万平方米，其中平方米，其中1212月份的开工面积达到月份的开工面积达到164.32164.32万平方米。开工面积明显大于市场消化万平方米。开工面积明显大于市场消化能力，大量剩余未售产品积压至能力，大量剩余未售产品积压至20102010年，在未来银根收缩，购房贷款额度收紧的环年，在未来银根收缩，购房贷款额度收紧的环境下，对北海第二季度房价上升造成一定压力。境下，对北海第二季度房价上升造成一定压力。自由贸易区成立，吸引更多外地投资者自由贸易区成立，吸引更多外地投资者20102010年年1 1月月1 1日，自由贸易区正式启动，标志着由中国和东盟日，自由贸易区正式启动，标志着由中国和东盟1010国组成、接近国组成、接近6 6万亿美元国民生产总值、万亿美元国民生产总值、4.54.5万亿美元贸易额的国际区域，开始步入零关税时代。万亿美元贸易额的国际区域，开始步入零关税时代。预计未来大量内地企业会蜂涌而至。人才、资金、物流、信息流向北部湾聚集；北预计未来大量内地企业会蜂涌而至。人才、资金、物流、信息流向北部湾聚集；北海做为北部湾经济区重镇，得天独厚的宜居环境，将吸引更多投资者置业。海做为北部湾经济区重镇，得天独厚的宜居环境，将吸引更多投资者置业。价格洼地，吸引北方客户价格洼地，吸引北方客户受国际旅游岛定位的影响，海南岛楼价急剧攀升，三亚海景房价格在受国际旅游岛定位的影响，海南岛楼价急剧攀升，三亚海景房价格在3535万元万元/，而且要求一次性付款。气候、环境相差不大的北海市房价普遍在，而且要求一次性付款。气候、环境相差不大的北海市房价普遍在4500500045005000元元/，二者相比较，北海形成价格洼地，未来或将吸引更多北方购房者到北海置业。，二者相比较，北海形成价格洼地，未来或将吸引更多北方购房者到北海置业。二、二、20102010年北海房地产爆发性增长年北海房地产爆发性增长 20 20多个在建超百亩的大多个在建超百亩的大盘盘 两会前后，新一轮房产调控新政频出，而处在北部湾经济区开发前两会前后，新一轮房产调控新政频出，而处在北部湾经济区开发前沿的北海楼市，继续演绎沿的北海楼市，继续演绎20092009年的火爆，年的火爆，20102010年元月份成交年元月份成交20.4220.42万平方，万平方，力压三亚！春节以后，很多楼盘推多少卖多少，甚至无货可卖，出现了一力压三亚！春节以后，很多楼盘推多少卖多少，甚至无货可卖，出现了一房难求的局面。新开盘项目均价基本都在房难求的局面。新开盘项目均价基本都在45004500元元/以上，和市长所说的北以上，和市长所说的北海房价海房价30003000多元多元/的价格实在是相距甚远！的价格实在是相距甚远！三、三、20102010年一季度商品房预售情况年一季度商品房预售情况见表一见表一 四、四、2007-20092007-2009年北海市土地出让情况年北海市土地出让情况见表二见表二五、北海五、北海20092009（全年）至（全年）至20102010年年1 1月各城区主要在月各城区主要在售楼盘情况售楼盘情况见表三见表三第五部分第五部分 市场分析市场分析一、北海房地产业基本保持健康发展态势一、北海房地产业基本保持健康发展态势 从总体上看，北海市近年来房地产市场发展是健康协调的：从总体上看，北海市近年来房地产市场发展是健康协调的：第一，从房地产投资比重看。前两年我市房地产投资占全市固定第一，从房地产投资比重看。前两年我市房地产投资占全市固定资产投资总额的资产投资总额的11%11%左右，左右，20042004年虽然上升到年虽然上升到16.7%16.7%，但仍达不到全国，但仍达不到全国18.8%18.8%的平均增长率，分别低于北京、深圳、上海、广州的平均增长率，分别低于北京、深圳、上海、广州41.641.6、25.625.6、21.421.4和和16.716.7个百分点。表明我市房地产市场尚未超出过热的程度。个百分点。表明我市房地产市场尚未超出过热的程度。第二，从房地产价格看。北海目前应当是在沿海城市乃至部分内第二，从房地产价格看。北海目前应当是在沿海城市乃至部分内陆城市中房价最低的。由于需求趋旺、建筑材料涨价等因素拉动房价上涨，陆城市中房价最低的。由于需求趋旺、建筑材料涨价等因素拉动房价上涨，这是属于正常波动范围，而我市房价基本没有出现过快猛涨的现象。这是属于正常波动范围，而我市房价基本没有出现过快猛涨的现象。20042004年全市每平方米商品房平均价格只有年全市每平方米商品房平均价格只有14001400元左右，只相当于温州的元左右，只相当于温州的15.1%15.1%，上海的，上海的16.2%16.2%，北京的，北京的22.5%22.5%，南宁的，南宁的49.7%49.7%。第三，从房产交易情况看。我市销售市场总体基本稳定，房第三，从房产交易情况看。我市销售市场总体基本稳定，房产销售交易额同比增长产销售交易额同比增长89.24%89.24%，略高于投资增长速度。其中住宅交，略高于投资增长速度。其中住宅交易宗数、面积和金额，分别占总数的易宗数、面积和金额，分别占总数的93.34%93.34%、88.78%88.78%和和78.97%78.97%。第四，从房地产投资来源方面看。来自企业自筹资金部第四，从房地产投资来源方面看。来自企业自筹资金部分增加，投资者资本金达到分增加，投资者资本金达到50%50%左右，远远超出国家规定的左右，远远超出国家规定的35%35%，银，银行贷款明显减少，投资风险系数有所降低。行贷款明显减少，投资风险系数有所降低。二、北海房地产开发仍然面临各种挑战二、北海房地产开发仍然面临各种挑战 一是由于受到国家宏观调控、土地市场整顿、金融信贷紧缩、一是由于受到国家宏观调控、土地市场整顿、金融信贷紧缩、提高银行利率、土地价格和成本走高等因素影响，我市房地产投资增提高银行利率、土地价格和成本走高等因素影响，我市房地产投资增速趋于平缓。据统计，今年一季度全市房地产开工项目、建筑面积和速趋于平缓。据统计，今年一季度全市房地产开工项目、建筑面积和投资额分别比上年同期下降投资额分别比上年同期下降56.25%56.25%、31.05%31.05%和和38.52%38.52%。二是经过近两年的快速发展，目前我市空置商品房增多，可能二是经过近两年的快速发展，目前我市空置商品房增多，可能会加大市场有效需求不足的矛盾，制约房地产业持续发展。长期以来，会加大市场有效需求不足的矛盾，制约房地产业持续发展。长期以来，北海市区常住人口只有北海市区常住人口只有3030万左右，所能形成的有效购买力极为有限。万左右，所能形成的有效购买力极为有限。20042004年全市城镇人均可支配收入年全市城镇人均可支配收入87738773元，比全国平均数少元，比全国平均数少694694元，只相元，只相当上海、北京、广州等城市的当上海、北京、广州等城市的30%30%左右；虽然我市居民购买力相对较低，左右；虽然我市居民购买力相对较低，而人均拥有住房面积却达到而人均拥有住房面积却达到2626平方米，都高于上海、北京、广州等城平方米，都高于上海、北京、广州等城市现有水平。因此，在本市挖掘房地产有效需求难度较大。市现有水平。因此，在本市挖掘房地产有效需求难度较大。三是房地产投资开发结构不尽合理，设计理念、策划能力、营三是房地产投资开发结构不尽合理，设计理念、策划能力、营销手段等方面相对落后，体现滨海城市特色的精品楼盘还不多，可销手段等方面相对落后，体现滨海城市特色的精品楼盘还不多，可提供不同收入层次居民选择的住宅户型也比较少，相当部分住宅小提供不同收入层次居民选择的住宅户型也比较少，相当部分住宅小区设计落后，所处地段较差，销售不太理想。区设计落后，所处地段较差，销售不太理想。四是大部分房地产企业经营规模较小，缺乏资金实力和综合竞四是大部分房地产企业经营规模较小，缺乏资金实力和综合竞争能力。目前在我市争能力。目前在我市770770余家房地产开发企业中，注册资金余家房地产开发企业中，注册资金50005000万万以上的只有以上的只有5757家，其中注册资金过亿元的仅有家，其中注册资金过亿元的仅有1717家，未能形成规模家，未能形成规模效应。效应。五是由于政府财力有限，城区部分地段的道路、供电、供水、五是由于政府财力有限，城区部分地段的道路、供电、供水、排水、排污、通讯等市政配套设施未能完全适应房地产开发建设需排水、排污、通讯等市政配套设施未能完全适应