房地产估价程序(ppt 25).ppt

房地产估价程序房地产估价程序(ppt 25)房房地地产产估估价价程程序序估价准备阶段估价准备阶段估价实施阶段估价实施阶段估价完成阶段估价完成阶段开展房地产估价的基本步骤和环节，开展房地产估价的基本步骤和环节，是完成房地产估价的作业流程。是完成房地产估价的作业流程。共性资料不同方法的侧重资料目的要求格式内容1）主动争取）主动争取2）接受委托）接受委托12.1 12.1 估价准备阶段估价准备阶段12.1.1获取估价业务获取估价业务 其其其其中中中中估估估估价价价价目目目目的的的的是是是是龙龙龙龙头头头头1）明确估价目的 估价目的源自于对估价的需要2）明确估价时点 公历表示，精确到日 3）明确估价对象 明确实体情况、产权状况、区位状 况、市场状况4）明确估价日期 其中估价目的是龙头 12.1.2明确估价基本事项明确估价基本事项12.1.3签订估价合同签订估价合同1）初选估价方法）初选估价方法1 1、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2 2、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍、若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3 3、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法、有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4 4、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法、收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5 5、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法、具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6 6、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，、在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法可采用成本法作为主要的估价方法 12.1.4拟定估价作业计划拟定估价作业计划资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 3）其他估价作业环节安排）其他估价作业环节安排时间、人力、经费和进度时间、人力、经费和进度 2）拟定调查搜集的资料）拟定调查搜集的资料1）宏观资料和市场状况资料）宏观资料和市场状况资料对房地产价格有普遍影响的资料对房地产价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；政治制度、土地使用制度、住房制度；相关的法律、法规；相关的法律、法规；相关的法律、法规；相关的法律、法规；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；自然条件、城市规划、基础设施、公共设施；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；人口数量、人口素质、家庭规模；需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况 3）估价对象状况资料）估价对象状况资料区位、权益、实物区位、权益、实物 2）估价方法所需资料）估价方法所需资料12.2 12.2 估价实施阶段估价实施阶段12.2.1估价资料的收集与整理估价资料的收集与整理（一）实体确认（一）实体确认 坐落、面积坐落、面积（二）权利状态确认（二）权利状态确认 12.2.2现场查勘现场查勘初步方法能否最初步方法能否最初步方法能否最初步方法能否最终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集终采用取决于所搜集资料的数量和质量资料的数量和质量资料的数量和质量资料的数量和质量 方法方法方法方法:加权算术平均加权算术平均加权算术平均加权算术平均 简单算术平均简单算术平均简单算术平均简单算术平均 中位数中位数中位数中位数 众数众数众数众数 其他其他其他其他12.2.3选择估价方法，计算并确定估价额选择估价方法，计算并确定估价额1）估价报告的形式）估价报告的形式2）估价报告的要求）估价报告的要求内在质量：结果准确、参数合理、方法正确内在质量：结果准确、参数合理、方法正确外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量1 1、叙述式报告、叙述式报告2 2、表格式报告、表格式报告1 1、封面、封面2 2、目录、目录3 3、致委托方函、致委托方函4 4、估价师声明、估价师声明5 5、估价的假设和限制条件、估价的假设和限制条件6 6、估价结果报告、估价结果报告7 7、估价技术报告、估价技术报告8 8、附件、附件 3）估价报告的内容）估价报告的内容12.3 12.3 估价完成阶段估价完成阶段12.3.1撰写估价报告撰写估价报告对估价报告的要求对估价报告的要求l l方法选择正确方法选择正确l l参数选择合理参数选择合理l l结果基本准确结果基本准确l l格式符合规范格式符合规范l l表达清晰流畅表达清晰流畅l l打印装订整齐打印装订整齐估价报告的组成估价报告的组成l l 封面一封面一l l 封面二封面二l l 目录目录l l一、致委托方函一、致委托方函l l二、估价师声明二、估价师声明l l三、估价的假设和限制条件三、估价的假设和限制条件l l四、估价结果报告四、估价结果报告l l五、估价技术报告五、估价技术报告l l六、附件六、附件 估价结果报告估价结果报告（一）委托方（一）委托方（一）委托方（一）委托方 （二）估价方（二）估价方（二）估价方（二）估价方 （三）估价对象（三）估价对象（三）估价对象（三）估价对象 1 1、坐落、坐落、坐落、坐落 2 2、权利状况、权利状况、权利状况、权利状况 3 3、建筑物状况或土地状况、建筑物状况或土地状况、建筑物状况或土地状况、建筑物状况或土地状况 4 4、区域状况、区域状况、区域状况、区域状况（四）估价目的（四）估价目的（四）估价目的（四）估价目的（五）估价时点（五）估价时点（五）估价时点（五）估价时点（六）价值定义（六）价值定义（六）价值定义（六）价值定义（七）估价依据（七）估价依据（七）估价依据（七）估价依据（八）估价原则（八）估价原则（八）估价原则（八）估价原则（九）估价方法（九）估价方法（九）估价方法（九）估价方法（十）估价结果（十）估价结果（十）估价结果（十）估价结果（十一）估价人员（十一）估价人员（十一）估价人员（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期（十三）估价报告应用的有效期（十三）估价报告应用的有效期（十三）估价报告应用的有效期估价技术报告估价技术报告1.个别因素分析个别因素分析 详细说明、分析估价对象的个别因素详细说明、分析估价对象的个别因素2.区域因素分析区域因素分析 详细说明、分析估价对象的区域因素详细说明、分析估价对象的区域因素3市场背景分析市场背景分析 详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来在和可预见的未来4最高最佳使用分析最高最佳使用分析 详细分析、说明估价对象最高最佳使用详细分析、说明估价对象最高最佳使用5估价方法选用估价方法选用 详细说明估价的思路和采用的方法及其理由详细说明估价的思路和采用的方法及其理由6估价测算过程估价测算过程 详细说明测算过程，参数确定等详细说明测算过程，参数确定等7估价结果确定估价结果确定 详细说明估价结果及其确定的理由详细说明估价结果及其确定的理由 12.3.2交付估价报告交付估价报告12.3.3估价资料归档估价资料归档市场比较法市场比较法至少至少10个交易实例，说明：个交易实例，说明：具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等；具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等；资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。（2）选取可比实例）选取可比实例至少至少3 3个个（1）搜集交易实例）搜集交易实例估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C坐落坐落成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情况交易情况正常正常正常正常正常正常正常正常区区域域因因素素交通条件交通条件一般一般较好较好一般一般较好较好商业配套商业配套一般一般较好较好一般一般较好较好公共设施公共设施一般一般一般一般一般一般较好较好环境状况环境状况较好较好一般一般较好较好很好很好个个别别因因素素建造年代建造年代2000年年2000年年1998年年2002年年朝向朝向南南南南南南南南层次层次2/61/63/66/6装修装修普装普装普装普装精装精装精装精装（3 3）估价对象与可比实例因素比较）估价对象与可比实例因素比较估价对象估价对象实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710171017141611交易情况交易情况100100100100房房地地产产状状况况交通条件交通条件100102100103商业配套商业配套100103100102公共设施公共设施100100100101环境状况环境状况10098100105建造年代建造年代10010097103朝向朝向100100100100层次层次1009810496装修装修100100101105合计合计100101102115（4 4）比较因素分值分析）比较因素分值分析实例实例A实例实例B实例实例C成交价格成交价格(元元/)109981134411083交易日期交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况交易情况100/100100/100100/100交通条件交通条件100/102100/100100/103商业配套商业配套100/103100/100100/102公共设施公共设施100/100100/100100/101环境状况环境状况100/98100/100100/105建造年代建造年代100/100100/97100/103朝向朝向100/100100/100100/100层次层次100/98100/104100/96装修装修100/100100/101100/105修正后价格修正后价格109001110810170比准价格比准价格10726元元/（5 5）比准价格计算）比准价格计算收益还原法收益还原法至少至少5个实例，说明：个实例，说明：具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等；具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等；资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。（1）搜集收益实例）搜集收益实例（2）求取年潜在毛收入）求取年潜在毛收入（3）求取年有效毛收入）求取年有效毛收入有效毛收入有效毛收入=潜在毛收入潜在毛收入（1-空置率）空置率）=潜在毛收入潜在毛收入出租率出租率租金中所包含的费用租金中所包含的费用由出租方所付的费用由出租方所付的费用管理费、维修费、税费管理费、维修费、税费、保险费、保险费（5）计算年净收益）计算年净收益年净收益年净收益=有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用（6）求取还原利率）求取还原利率（7）确定收益年限）确定收益年限（8）计算收益价格）计算收益价格（4）估算运营费用）估算运营费用