房地产法学 PPT课件Real Estate Law 3.ppt

房地产法学房地产法学 PPT课件课件Real Estate Law 3 三、建筑物区分所有权三、建筑物区分所有权（一）建筑物区分所有权的概念和特征1、几种有代表性的主张 一元论说 二元论说 新一元论说 三元论说2、比较与分析3、建筑物区分所有权的特征、建筑物区分所有权的特征复合性专有所有权的主导性一体性权利主体身份的多重性 （二）建筑物区分所有权的客体（二）建筑物区分所有权的客体1、建筑物区分所有权与“一物一权主义”2、空间可否为物？（三）建筑物区分所有权的专有部分和（三）建筑物区分所有权的专有部分和共有部分共有部分1、专有部分：构造和使用上的独立性2、共有部分：法定共有与约定共有（四）区分所有建筑物与（四）区分所有建筑物与 基地的关系基地的关系1、三种区分所有建筑物与基地的关系三种区分所有建筑物与基地的关系 纵割式 横割式 混合式2、建筑物区分所有权与基地利用权的一体性建筑物区分所有权与基地利用权的一体性 德国模式；日本模式 四、住房部分产权四、住房部分产权（一）概念（二）法律性质1、几种有代表性的看法单独所有权说；租赁权说；共有权说；他物权说。2、比较与分析（三）住房部分产权与物权法定主义 五、房地产相邻权五、房地产相邻权（一）概念与特征相互毗邻的房地产所有人给予便利或者接受限制四个特征（二）房地产相邻权的种类（三）异产毗连房屋关系（四）处理房地产相邻关系（四）处理房地产相邻关系 应注意的问题应注意的问题1、是否有利于生产发展2、是否有利于方便人民生活3、是否有利于团结互助4、是否公平合理第二节城市房地产权属登记第二节城市房地产权属登记一、房地产权属登记的概念二、房地产权属登记的功能 产权确认功能 公示功能 管理功能 三、房地产权属登记三、房地产权属登记 的效力的效力（一）效力模式（一）效力模式1、德国法模式2、托伦斯模式3、法国法模式（二）我国房地产权属登记的效力（二）我国房地产权属登记的效力 成立要件主义（三）登记与公信力 四、房产权属登记四、房产权属登记（一）房产权属登记的种类总登记转移登记变更登记其他登记（二）房产权属登记的程序（二）房产权属登记的程序（二）房产权属登记的程序 登记收件 勘丈绘图 产权审查 绘制权证 税费发证 五、地产权属登记五、地产权属登记（一）地产权属登记的种类 初始登记 变更登记（二）地产权属登记的程序1、初始登记的程序2、变更登记的程序 第三节第三节 城市房屋管理城市房屋管理一、城市私房管理（一）城市居民私房（二）城市居民私房管理的内容1、所有权登记2、买卖管理3、租赁管理4、代管制度 （三）私房继承（三）私房继承1、私房继承的条件 三个条件2、私房继承的方式 法定继承 遗嘱继承 遗赠和遗赠扶养协议 二、城市公房管理二、城市公房管理（一）城市公房（二）城市公房管理的内容1、所有权登记2、使用管理3、租赁管理4、买卖管理5、修缮管理 第五章第五章 城市房地产开发城市房地产开发 法律制度法律制度第一节 城市房地产开发概述第二节 房地产开发用地第三节 房地产开发企业第四节 房地产中介服务 第一节第一节 城市房地产开发概述城市房地产开发概述一、城市房地产开发概述（一）房地产开发的概念（二）房地产开发的特征二、房地产开发的类别（一）单项开发、小区开发和成片开发（二）经营性开发和自用性开发（三）新城区开发和旧城区拆迁改造三、房地产开发应注意的三、房地产开发应注意的 事项事项（一）总体效益开发（二）严格按用途、期限开发（三）设计、施工规范（四）居民住宅优惠开发 第二节第二节 房地产开发用地房地产开发用地一、房地产开发用地制度（一）房地产开发用地的概念（二）房地产开发用地制度的确立1、模式的选择 完全市场模式 非市场模式 国家控制的市场模式2、现行土地制度的形成3、我国现行土地使用制度的特点 二、土地使用权出让二、土地使用权出让（一）土地使用权出让的概念和特征（一）土地使用权出让的概念和特征一定年限内出让给土地使用者特征：1）特殊的民事法律行为 2）负有特殊限制（二）土地使用权出让的法律性质（二）土地使用权出让的法律性质 （二）土地使用权出让的（二）土地使用权出让的 法律性质法律性质 行政行为 民事行为 经济法律行为：三点理由（三）土地使用权出让（三）土地使用权出让 的方式的方式1、协议出让：不透明、不平等2、招标：分为五个阶段：招标、投标、定标、签约、履约3、拍卖：拍卖与招标的区别拍卖的一般程序（四）土地使用权出让合同（四）土地使用权出让合同（1）出让地块的基本情况；（2）出让金额的数量、支付方式和期限（3）土地使用权的出让期限；（4）地块的规划设计条件（5）违约责任 三、土地使用权划拨三、土地使用权划拨（一）土地使用权划拨的概念划拨的特征：具体的行政行为；无偿的行为；可以是无期限的；不可以转让、出租或抵押（二）土地使用权划拨（二）土地使用权划拨 的范围的范围国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地 （三）划拨土地使用权（三）划拨土地使用权 的转让、出租和抵押的转让、出租和抵押条件：1、土地使用者 2、土地使用证 3、建筑物或附着物的产权证明 4、土地使用权出让合同（四）划拨土地使用权的收回（四）划拨土地使用权的收回土地管理法规定的五种情况可以收回：1、为公共利益的需要；2、为旧城改造；3、使用期限届满未能续期；4、停止使用土地；5、公路、铁路、机场等经核准报废。（五）国有企业改革中（五）国有企业改革中 划拨土地使用权的处理划拨土地使用权的处理1、土地使用权的作价出资（入股）2、国有土地使用权出让或者租赁；3、保留划拨土地方式处置土地；4、处置土地使用权的要求 第三节第三节 房地产开发企业房地产开发企业一、房地产开发企业的概念和种类一、房地产开发企业的概念和种类（一）房地产开发企业的概念以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。（二）房地产开发企业的种类1、专营企业2、兼营企业3、项目公司 二、房地产开发企业的二、房地产开发企业的 设立条件和程序设立条件和程序（一）设立条件（一）设立条件（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。（二）设立程序（二）设立程序 三、房地产开发企业的管理三、房地产开发企业的管理（一）、房地产开发企业的设立管理1、总量控制2、资质审批（二）房地产开发企业的行业管理（三）资质管理：五个等级 等级划分的具体标准 第四节第四节 房地产中介服务房地产中介服务一、房地产中介服务的概念各种媒介活动的总称，包括：房地产咨询房地产价格评估房地产经纪等二、中介服务机构及其管理二、中介服务机构及其管理（一）房地产中介服务机构的种类（二）房地产中介服务机构设立的条件和程序1、设立条件2、设立程序（三）年检与其他法定义务要求 1、设立条件、设立条件（1）有自己的名称、组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有规定数量的财产和经费；（4）有足够的专业人员（5）法律、行政法规规定的其他条件三、中介服务人员资格管理三、中介服务人员资格管理四、中介业务管理四、中介业务管理加入某一对应机构书面中介服务合同中介服务费中介服务人员在中介活动中不得从事一定的行为 中介服务人员在中介活动中中介服务人员在中介活动中 不得从事一定的行为不得从事一定的行为（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；（5）法律、法规禁止的其他行为。