青海省城市房地产抵押管理办法.docx

青海省城市房地产抵押管理办法_物业经理人 青海省城市房地产抵押治理方法 青海省建立厅 第一章 总则 第一条 为了加强本省房地产抵押治理，爱护房地产抵押当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，依据有关法律、法规和建立部城市房地产抵押治理方法，结合本省实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于在本省城市规划区国有土地范围内的房地产抵押。 地上无建筑物的国有土地使用权设定抵押的，不适用本方法。 第三条 本方法所称城市是指国家按行政建制设立的市、镇以及未设镇建制的县级人民政府所在地。 本方法所称房地产抵押是指抵押人向抵押权人供应其合法拥有的房地产或房地产权利（以下统称房地产），以不转移占有的方式作为按期履行债务（包括归还贷款，下同）的担保，在不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押物，并优先得到归还的民事行为。 本方法所称抵押人是指将房地产供应给抵押权人作为本人或者第三人履行债务担保的法人、其他组织或者公民。 本方法所称抵押权人是指承受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人、其他组织或者公民。 本方法所称有限产权房屋是指房屋全部人拥有的享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权的房屋。 本方法所称房屋期权是指以买卖合同商定将来某一时间取得房屋全部权或者以建筑工程承包合同商定将来某一时间取得建成房屋的权利。 第四条 房地产抵押应当遵循自愿、互利、公正和诚恳信用原则。 抵押当事人设定房地产抵押，必需遵守国家和本省的有关法律、法规、规章和本方法的规定。 依法设定的房地产抵押受法律爱护。 第五条 省建立行政主管部门归口治理全省城市房地产抵押治理工作。 州、地、市、县房地产治理部门（或建立行政主管部门）负责治理本行政区域内的房地产抵押治理工作，业务上受省建立行政主管部门的领导。 其次章 抵押权的设定 第六条 以下房地产不得设定抵押权： （一）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（二）列入文物爱护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（三）已出租的公有居住房屋；（四）依法列入拆迁范围的房地产或者在集体全部土地上被列入征用范围的房地产；（五）政府代管的房地产；（六）权属不明或有争议的房地产； （七）司法机关、行政机关依法裁定、打算查封、扣押、监管的房地产或者以其他形式加以限制的房地产； （八）已竣工验收但未依法登记领取权属证书的房地产；（九）依法不得设定抵押权的其他房地产。 第七条 以出让土地使用权设定抵押权的，不得违反国家和本省有关土地使用权出让、转让的规定和土地使用权出让合同的商定。 以出让土地使用权设定抵押权的，抵押权设定前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押。 以出让土地使用权地块上的全部房屋设定抵押权的，该房屋占用范围内的土地使用权随之抵押。 以出让土地使用权地块上的局部房屋设定抵押权的，该局部房屋所占用范围内的土地使用权随之抵押。 第八条 以有限产权房屋设定抵押权的，以房屋全部人原出资的比例为限，并须符合国家和本省关于有限产权房屋的治理规定。 第九条 以房屋期权设定抵押权的，必需符合房屋预售和建筑承包治理的有关规定。 第十条 以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当将已出租的事实明示抵押权人，并将抵押状况告知承租人。房地产抵押合同（以下简称抵押合同）签订后，原租赁关系连续有效。 第十一条 有营业期限的企业以其全部的房地产设定抵押权的，其设定的抵押期限不得超过企业的营业期限。 以有土地使用年限的房地产设定抵押权的，其设定的抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 第十二条 以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意，并以抵押人所享有的份额为限。 以共同共有的房地产设定抵押权的，必需经全体共有人书面同意，抵押人为全体共有人。 第十三条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物；在抵押权存续期间，其担当的共同担保义务不行分割。但抵押当事人另有商定的，从其商定。 第十四条 已设定抵押权的房地产其价值大于所担保债权的余额局部可以再次抵押，但不得超出余额局部。 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，并应当将已经设定过的抵押状况告知抵押权人。所担保的债务的履行期限亦不得早于前一个抵押权所担保的债务的履行期限。 第十五条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押房地产。 第三章 抵押合同的订立 第十六条 设定房地产抵押，抵押当事人必需签订书面抵押合同。 第十七条 抵押合同应当载明以下主要内容： （一）抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住宅：（二）抵押房地产的座落、类型、构造、建筑面积、用地面积以及四至、价值、全部权属、使用权属、权证编号等；（三）抵押权所担保的债务种类、数额及履行期限；（四）抵押物的占用治理人、占用治理方式、占用治理责任以及意外毁损或者灭失的责任；（五）抵押权灭失的条件 ； （六）违约责任； （七）争议的解决方式； （八）抵押当事人商定的其他事项；（九）签订抵押合同的时间与地点。 第十八条 设定房地产抵押应当对抵押物进展估价，并在抵押合同中载明所估价值。抵押物价值由抵押当事人托付经省建立行政主管部门审批并核发资质证书的房地产评估机构评估确定。 第十九条 当事人商定对抵押房地产保险的，由抵押人向保险公司投保。 其次十条 以已设定抵押权的房地产进展出租的，出租人应当将已抵押的事实明示承租人。 其次十一条 抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借、转借抵押房地产或者转变抵押房地产使用性质的，应当在抵押合同中载明。 其次十二条 以下抵押合同为无效合同： （一）违反本方法第六条规定所签订的抵押合同；（二）抵押合同所担保的合同无效的；（三）违法签订的其他抵押合同。 第四章 抵押房地产的占用与治理 其次十三条 已作抵押的房地产由抵押人占用治理。 抵押人在占用与治理期间应当保持抵押房地产的安全、完好。抵押权人有权按抵押合同的规定，监视检查由抵押人占用治理的抵押房地产。 其次十四条 除国家建立需要进展拆迁外，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房地产出售、交换、赠与、撤除或者改建。 因国家建立需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当准时书面通知抵押权人。 抵押房地产发生继承、析产的，承受人应当准时书面通知抵押权人。 其次十五条 抵押房地产发生转让的，抵押房地产所担当的担保义务不变。 作为公民的抵押人死亡或者被宣告死亡时，其合法继承人或者受遗赠人应当担当与所继承或受遗赠的抵押房地产实际价值相应的抵押担保义务。 其次十六条 除自然损耗外，抵押房地产灭失或者毁损的，抵押人应当马上通知抵押权人，并实行有效措施防止损失扩大。 因抵押人过错而导致抵押房地产灭失或者毁损的，不能或者缺乏以作为其履行债务的担保时，抵押人应当重新供应或增加担保，以弥补缺乏，抵押权人也可直接向保险公司行使求偿权。 其次十七条 非抵押人过错造成抵押房地产灭失、毁损或者被依法列入拆迁范围所获得的赔偿金、补偿金，应当提存公证，并作为抵押财产处理。 第五章 抵押合同的变更、解除和终止 其次十八条 已设定抵押权的房地产被改建或者依法列入拆迁范围，以交换产权方式补偿的，由抵押当事人以交换所得房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同；实行作价补偿的，由抵押人将所得补偿金提存公证，作为抵押财产处理，或者由抵押当事人选择与原抵押房地产同等价值的房地产重新设定抵押权，并相应变更抵押合同。 抵押人按本方法其次十六条其次款规定重新供应或增加担保的，应当相应变更抵押合同。 除本条第一款、其次款规定外，变更抵押合同必需经当事人协商全都。变更抵押合同，当事人应当签订抵押变更合同。 其次十九条 因国家建立需要将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围并实行作价补偿，其补偿金已用于清偿抵押房地产所担保的债务，并补足缺乏局部后，抵押合同解除。 除前款规定外，解除抵押合同必需经抵押当事人协商全都并签订抵押解除合同。 第三十条 抵押人在合同期内已清偿债务或者抵押权人放弃债权的，抵押合同终止 。 第六章 抵押登记第三十一条 房地产抵押设定后，必需向房地产治理部门办理抵押登记。未经登记的房地产抵押不得对抗第三人。 第三十二条 房地产抵押当事人应当在抵押合同签订之日起三十日内向当地房地产治理部门办理抵押登记； 以房屋期权作抵押，房屋在抵押期间竣工的，应当在抵押人领取房屋全部权证之日起三十日内，重新办理抵押登记。 第三十三条 办理房地产抵押登记，抵押双方当事人必需持抵押合同、法人营业执照、身份证件等，填写房地产抵押登记申请表，并由抵押人提交以下材料： （一）以出让土地使用权作抵押的，提交建立用地规划许可证和国有土地使用权证；（二）以房屋及其占用范围内的土地使用权作抵押的，提交房屋全部权证、土地使用权证；（三）以预购房屋期权作抵押的，提交依法生效的房屋预（购）合同，预付款票据；房屋在抵押期间竣工、重新办理抵押登记的，提交本款其次项所列材料；（四）以建筑工程发包的房屋期权作抵押的，提交依法生效的建筑工程承包合同、土地使用权证件、投资规划、规划许可证、建筑许可证；房屋在抵押期间竣工、重新办理抵押登记的，提交本款其次项所列材料；（五）可以证明抵押房地产价值的资料。抵押当事人托付他人办理房地产抵押登记的，还必需提交托付书和代理人身份证件。 第三十四条 以房屋全部权及其占用范围内的土地使用权作抵押的，在办理抵押登记时，需同时在房屋全部权证、他项权利证书上注记抵押土地的面积，不需另行办理其他抵押登记。 第三十五条 抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押变更合同签订之日起三十日内，向原抵押登记机关办理抵押变更登记。 第三十六条 抵押合同解除或者终止，抵押当事人应当在抵押合同解除或者终止之日起三十日内，向原抵押登记机关办理抵押注销登记。 第三十七条 房地产抵押登记机关应当在受理抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记申请之日起十五日内，向登记人出具登记证明。 第三十八条 办理抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记，抵押当事人应当向登记机关支付登记费用。 第三十九条 抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记的有关材料可以公开查阅。查阅人应当支付查阅费用。 第七章 抵押房地产的处分第四十条 有以下状况之一的，抵押权人有权要求处分抵押房地产：（一）债务人未依约履行到期债务的；（二）作为公民的债务人死亡或者被宣告死亡，无人代为履行到期债务的；（三）抵押人的合法继承人或者受遗赠人拒不履行到期债务的；（四）抵押人被宣告解散或破产的；（五）抵押人违反其次十四条规定擅自处分抵押物的；（六）作为法人或者其他组织的抵押人，发生减资、分立等状况而影响或者可能影响抵押合同履行的；（七）抵押合同商定的其他状况。 第四十一条 有本方法第四十条规定状况之一的，抵押当事人可经协商以以下方式处分抵押房地产： （ 一）作价转让； （二）拍卖。抵押当事人无法达成作价转让抵押房地产协议时，以拍卖方式处分抵押房地产。 第四十二条 抵押权人处分抵押房地产前，应当书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者已出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人。 第四十三条 以作价转让方式处分抵押房地产时，以下法人、其他组织或者公民在同等条件下享有优先购置权： （一）已出租的抵押房地产的承租人；（二）按份共有的抵押房地产的其他共有人；（三）与抵押房地产不宜分割或者有共同配套使用设施的房地产的共有人。以拍卖方式处分抵押房地产前，抵押权人应当书面通知前款所享有优先购置权的相关人。 第四十四条 设定两个以上抵押权的房地产被处分时，受偿权按以下挨次确定： （一）在规定期限内办理抵押登记者，优先于超过规定期限办理抵押登记者；（二）均在规定期限内办理抵押登记的，以抵押合同生效的时间在前者为优先；（三）均超过规定期限办理抵押登记的，以房地产登记机关受理登记的时间在前者为优先。处分设定抵押权的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押房地产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 第四十五条 尚在租赁期内的抵押房地产处分后，抵押权设定前已出租的，原租赁关系连续有效；抵押权设定后出租的，原租赁关系自然终止。 第四十六条 设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法处分该房地产后，应当按规定从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 第四十七条 抵押人破产后，其破产前已设定抵押权的房地产不属破产财产。但处分抵押房地产所得金额超过履行债务所需金额的，超过局部属于破产财产。 第四十八条 抵押当事人选择拍卖方式处分抵押房地产的，在拍卖程序开头前有以下情形之一的，可以中止拍卖： （一）被拍卖抵押房地产有权属争议的；（二）抵押权人要求中止拍卖的；（三）抵押人情愿即时履行债务或者向抵押权人供应有力量履行债务的证明，申请中止拍卖的；（四）应当中止拍卖的其他状况。 第四十九条 抵押当事人选择拍卖方式处分抵押房地产的，按国家和本省拍卖的有关规定办理。 抵押当事人选择作价转让方式处分抵押房地产的，按本省房地产交易治理的有关规定办理。 第五十条 处分抵押房地产所得金额，依以下挨次和原则安排： （一）支付处分抵押房地产所需费用；（二）扣除抵押房地产处分后应缴税费；（三）归还抵押权人债权本息及支付违约金；（四）赔偿因债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（五）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额缺乏履行债务和违约金时，抵押权人有权向债务人追索缺乏局部。 第五十一条 处分划拨土地使用权地块上设定抵押权的房屋期权的，应同时转移相应的划拨土地使用权。 第八章 法律责任 第五十二条 抵押合同生效后，抵押当事人应当履行合同；任何一方不履行或不完全履行的，应当担当违约责任，并赔偿另一方由此患病的经济损失。 因抵押当事人过错致使抵押合同不能履行的，过错方应当赔偿另一方当事人患病的经济损失。 第五十三条 抵押人擅自以出租、出借、转移、出售、交换、赠与或者其他方式处理或处分抵押房地产，其行为无效；造成第三人损失的， 由抵押人予以赔偿。 第五十四条 抵押人隐瞒抵押房地产被查封、扣押或者已抵押、已出租等状况，造成他人损失的，由抵押人予以赔偿。 第五十五条 由于不行抗力致使抵押房地产全部或者局部灭失、毁损、贬值，抵押人应准时告知抵押权人。在取得有关证明以后，可免除抵押人重新供应或者增加担保的责任。 第五十六条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，应当协商解决；协商不成的，抵押当事人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。 第九章 附则 第五十七条 抵押房地产评估、抵押登记和登记材料查阅费用的标准，按有关规定执行。 第五十八条 本方法施行前未办理登记或者变更登记的抵押合同，抵押当事人应当按当地房地产治理部门或建立行政主管部门规定的时限，向登记机关补办登记或者变更登记手续。 第五十九条 在城市规划区外的国有土地和城市规划区内集体土地范围内的房地产抵押，参照本方法执行。 第六十条 本方法的详细应用问题由省建立行政主管部门负责解释。 第六十一条 本方法自1997年7月1日起施行。</P