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资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值第第7 7章章 土地利用模式土地利用模式 资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值本报北京消息 刚刚落幕的北京市各区县两会上，加强人口调控成为未来5年甚至更长时间的重点任务。各区县的共识是，北京必须有序疏解核心区人口，增强新城对人口的吸引力。根据规划，到2020年前，北京市中心城区平均每年要疏散约4万人。北京市政协委员、北京大学社会学系教授陆杰华透露，“十一五”期间，首都人口问题是隐性的，到“十二五”问题凸显出来了。因此要统筹两个方面，一个是人口自身的数量结构分布；还有一个是统筹人口要素和社会经济资源环境。这两个统筹做得非常好的时候，城市才能良好地运转，才能够达到预定的目标。定向安置、鼓励老百姓迁出来，这个政策是很好的，但是我们要对政策做一个评估，是不是能达到预期的效果，要做一个非常客观和有依据的评估。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.7.土地利用模式土地利用模式7.1 7.1 单中心城市的发展单中心城市的发展7.2 7.2 单中心城市的消亡单中心城市的消亡7.3 7.3 美国二战后土地利用模式变化：郊区化美国二战后土地利用模式变化：郊区化-再再城市化城市化7.4 7.4 中国城市扩张的土地利用模式中国城市扩张的土地利用模式资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.1 单中心城市的发展单中心城市的发展n为什么要研究单中心城市为什么要研究单中心城市n1 1）单一中心城市直到二十世纪前半期仍是占主导）单一中心城市直到二十世纪前半期仍是占主导地位的城市形式，因此城市形成与发展的历史主要地位的城市形式，因此城市形成与发展的历史主要是单一中心城市的历史；是单一中心城市的历史；n2 2）世界上至今还有很多小型或者中等城市是单中）世界上至今还有很多小型或者中等城市是单中心的；心的；n3 3）为了理解传统的单一中心城市是怎样向现代城）为了理解传统的单一中心城市是怎样向现代城市的转变的，必须了解单中心城市发展的背后的市市的转变的，必须了解单中心城市发展的背后的市场力量；从单中心模型得到的许多原理和经验能被场力量；从单中心模型得到的许多原理和经验能被扩展并应用到现代多中心城市。扩展并应用到现代多中心城市。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.1.1 单中心城市模型的主要假设单中心城市模型的主要假设中心出口节点中心出口节点。所有制成品通过市中心铁路所有制成品通过市中心铁路终点终点站或港口（中心出口节点）从站或港口（中心出口节点）从城市运走。城市运走。城市运货工具是马车。城市运货工具是马车。制造商将货物用四轮马车制造商将货物用四轮马车从工厂运输到出口交叉点。从工厂运输到出口交叉点。城市交通工具城市交通工具是步行是步行/自行车自行车/公共马车公共马车/有轨电车有轨电车/缆车。缆车。居民们乘坐居民们乘坐市内公共马车市内公共马车/有轨电车有轨电车/缆车或缆车或步行步行/骑单车从骑单车从住处到市中心上班或购物住处到市中心上班或购物，线路，线路从从市市心心向各个方向放射状直线伸展。向各个方向放射状直线伸展。商业交往存在集聚经济。商业交往存在集聚经济。商务往来依靠面对面的商务往来依靠面对面的接触，不同企业的人员集中在市中心会面进行交易接触，不同企业的人员集中在市中心会面进行交易。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.1.1 单中心城市模型的主要假设单中心城市模型的主要假设市中心成为最具优势的位置，制造商为了节约运输成市中心成为最具优势的位置，制造商为了节约运输成本希望靠近中心火车站定位；办公室企业为了交往的方本希望靠近中心火车站定位；办公室企业为了交往的方便希望把办事机构开设在市中心，零售商为了尽可能接便希望把办事机构开设在市中心，零售商为了尽可能接近顾客把有轨电车系统中心看成理想的商业中心地，而近顾客把有轨电车系统中心看成理想的商业中心地，而家庭为了上下班、购物的考虑也希望在市中心找到住处。家庭为了上下班、购物的考虑也希望在市中心找到住处。通过城市土地市场对城市土地利用方向进行配置，遵通过城市土地市场对城市土地利用方向进行配置，遵循这样的原则：循这样的原则：把土地分配给竞价最高的投标者。把土地分配给竞价最高的投标者。不同用途的使用者都要竞争这里的土地，而市中心的不同用途的使用者都要竞争这里的土地，而市中心的土地面积有限，土地面积有限，谁又能最后入主市中心呢？谁又能最后入主市中心呢？不同用途的使用者，对于城市不同位置的土地所支付的最高不同用途的使用者，对于城市不同位置的土地所支付的最高租金是不同的。关键是看招标租金函数的斜率。租金是不同的。关键是看招标租金函数的斜率。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.1.1 单中心城市形态单中心城市形态商业商业由于要面向其大多数消费者，所以对位置的由于要面向其大多数消费者，所以对位置的敏感性最强（对通勤成本反应最为敏感），具有最敏感性最强（对通勤成本反应最为敏感），具有最高的运输成本和最陡峭的招标租金曲线；高的运输成本和最陡峭的招标租金曲线；而而制造商制造商要将产出运往市中心出口节点（单中心要将产出运往市中心出口节点（单中心模型的基本假定之一），再运往其他城市，具有较模型的基本假定之一），再运往其他城市，具有较高的运输成本和较陡峭的投标租金函数；高的运输成本和较陡峭的投标租金函数；住宅业（居民）住宅业（居民）对位置敏感性相对较弱，对空间对位置敏感性相对较弱，对空间（面积）的要求更为敏感，具有较平坦的招标租金（面积）的要求更为敏感，具有较平坦的招标租金函数。函数。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值商业商业制造业制造业住宅住宅农业农业土地由出价最高的竞标者获土地由出价最高的竞标者获得，这表明土地利用中的市得，这表明土地利用中的市场决定因素。场决定因素。1、商业区、商业区 2、制造业区、制造业区3、居住区、居住区均衡的地租曲线均衡的地租曲线7.1.1 单中心城市形态单中心城市形态资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n土地由出价最高的使用者获得，商业、工业和住宅这土地由出价最高的使用者获得，商业、工业和住宅这三种土地用途中，商业出价最高，靠近占据市中心土三种土地用途中，商业出价最高，靠近占据市中心土地，其次是工业和住宅。地，其次是工业和住宅。n土地利用者获得土地后，根据地价，对土地进行最佳土地利用者获得土地后，根据地价，对土地进行最佳利用，在地价高的区位，用资本替代土地，所以土地利用，在地价高的区位，用资本替代土地，所以土地利用密度高，随着地价下降，资本对土地的替代性下利用密度高，随着地价下降，资本对土地的替代性下降，土地利用密度下降。所以市中心土地利用密度最降，土地利用密度下降。所以市中心土地利用密度最高，随着距市中心距离增加，建筑密度下降。高，随着距市中心距离增加，建筑密度下降。n城市均衡地租曲线由各个区位的最高租金连接而成。城市均衡地租曲线由各个区位的最高租金连接而成。n城市边界位于均衡地租曲线和农业租金相交的那个区城市边界位于均衡地租曲线和农业租金相交的那个区位。位。7.1.1 单中心城市形态单中心城市形态资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n美国芝加哥大学社会学教授伯吉斯美国芝加哥大学社会学教授伯吉斯(Burgess)于于1925年最早提出同心年最早提出同心圆圆（concentric zone theory)城市地域城市地域结结构理构理论论。n这一理论认为：这一理论认为：城市以不同功能的用地围绕城市以不同功能的用地围绕单一的核心，有规则的向外扩展形成同心圆单一的核心，有规则的向外扩展形成同心圆结构。结构。这一理论实质上将城市的地域结构划这一理论实质上将城市的地域结构划分为分为中央商务区（中央商务区（CBDCBD）、居住区）、居住区和和通勤区通勤区三三个同心圆地带个同心圆地带。7.1.2 同心圆模式同心圆模式资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值城市各功能区经过城市各功能区经过不断的侵入和迁移，不断的侵入和迁移，呈同心圆状自核心呈同心圆状自核心向外扩展向外扩展 中心中心商务区商务区 过过渡带渡带 工人工人住宅区住宅区 中产阶中产阶级住宅区级住宅区 通通勤带勤带7.1.2 同心圆模式同心圆模式资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n 美国土地经济学家霍伊特（美国土地经济学家霍伊特（19391939）通过对）通过对142142年的北美城市年的北美城市研究，提出了扇形城市模式（研究，提出了扇形城市模式（sector theory)sector theory)：n高地价地区位于城市一侧的一个或两个以上的扇形区域内，高地价地区位于城市一侧的一个或两个以上的扇形区域内，并且从市中心区向外呈放射状延伸在一定的扇形区域内，成楔并且从市中心区向外呈放射状延伸在一定的扇形区域内，成楔状发展；状发展；n低地价地区也在某一侧或一定扇面内从中心部向外延伸，扇低地价地区也在某一侧或一定扇面内从中心部向外延伸，扇形内部地价不随离市中心区的距离而变动。形内部地价不随离市中心区的距离而变动。n据此得出城市的发展总是从市中心区向外，沿主要交通干线据此得出城市的发展总是从市中心区向外，沿主要交通干线或沿阻碍最小的路线向外延伸。或沿阻碍最小的路线向外延伸。n也就是说，城市地域的某一扇形方向的性质一旦决定，随城也就是说，城市地域的某一扇形方向的性质一旦决定，随城市成长和扇形向外扩大以后也不会发生很大变化。他认为：城市成长和扇形向外扩大以后也不会发生很大变化。他认为：城市地域的这种扩展，与其说是同心圆形，还不如说是扇形。市地域的这种扩展，与其说是同心圆形，还不如说是扇形。7.1.3 扇形模式扇形模式资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.1.37.1.3扇形模式扇形模式在交通工具影响下，在交通工具影响下，城市功能区出现沿着城市功能区出现沿着交通线呈扇形或楔形交通线呈扇形或楔形向外扩展的趋势。向外扩展的趋势。中心中心商务区商务区批发轻批发轻工业区工业区 低级低级住宅区住宅区 中级中级住宅区住宅区 高级高级住宅区住宅区资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.2 单中心城市的消亡单中心城市的消亡7.2.1 7.2.1 制造业分散：卡车与公路制造业分散：卡车与公路n制造业搬离城市中心出口节点（港口或火车站），迁往郊制造业搬离城市中心出口节点（港口或火车站），迁往郊区的权衡：区的权衡：n高运输成本：高运输成本：将产品运送到港口的成本在提高。将产品运送到港口的成本在提高。n低工资：低工资：当企业靠近居住地点时，通勤成本在降低，工资当企业靠近居住地点时，通勤成本在降低，工资也随之降低。也随之降低。n在马车和有轨电车时代，运输成本高于工人通勤成本，如在马车和有轨电车时代，运输成本高于工人通勤成本，如制造业企业搬到离市中心较远位置时，其运输成本增加额制造业企业搬到离市中心较远位置时，其运输成本增加额高于工资减少额。将工人运往市中心工厂的成本，要远低高于工资减少额。将工人运往市中心工厂的成本，要远低于将产品从城郊工厂运往出口节点所需成本。于将产品从城郊工厂运往出口节点所需成本。n卡车的出现，降低了单位货物运输成本。这使得运输成本卡车的出现，降低了单位货物运输成本。这使得运输成本要低于工人的通勤成本，因此工厂迁移到郊区而导致的工要低于工人的通勤成本，因此工厂迁移到郊区而导致的工资水平的降低资水平的降低 运输成本的增加。运输成本的增加。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.2.2 7.2.2 制造业分散：汽车、单层厂房和飞机场制造业分散：汽车、单层厂房和飞机场n汽车：汽车：在汽车为主的城市，企业常选址于公路在汽车为主的城市，企业常选址于公路交通枢纽和环形公路附近，那里更方便城市工交通枢纽和环形公路附近，那里更方便城市工人出入。也更有利于企业用卡车运走货物。人出入。也更有利于企业用卡车运走货物。n单层厂房：单层厂房：轻工业可以使用多层厂房，而由于轻工业可以使用多层厂房，而由于重型工业的发展，大型设备要求工厂使用单层重型工业的发展，大型设备要求工厂使用单层厂房。只有郊区才有构建单层厂房的条件；并厂房。只有郊区才有构建单层厂房的条件；并且城郊土地价格低。且城郊土地价格低。n飞机场：飞机场：航空运输的重要性在提升，也促进了航空运输的重要性在提升，也促进了企业向城市郊区的飞机场附近集聚。企业向城市郊区的飞机场附近集聚。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.2.3 7.2.3 写字楼分散化：信息技术进步写字楼分散化：信息技术进步n1970年代初以前，绝大多数写字楼企业都位于年代初以前，绝大多数写字楼企业都位于CBD。CBD的区位优势（能及时地与其它企业接的区位优势（能及时地与其它企业接触）要超过其不利因素（高工资和高租金）。触）要超过其不利因素（高工资和高租金）。n近近30年来，通讯技术的发展，已允许部分办公年来，通讯技术的发展，已允许部分办公活动转向活动转向CBD以外区域。例如，以外区域。例如，internet等电子等电子传输技术允许在不见面情况下相互交换信息。这传输技术允许在不见面情况下相互交换信息。这样，企业利用信息技术可以削减操作流程，降低样，企业利用信息技术可以削减操作流程，降低对对CBD内面对面交流活动的需求。内面对面交流活动的需求。n当然，信息技术并不能完全取代面对面交流。当然，信息技术并不能完全取代面对面交流。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.2.4 7.2.4 人口分散化与单中心的消亡人口分散化与单中心的消亡n通勤成本：现代城市快速路网的发展和汽车的更新换通勤成本：现代城市快速路网的发展和汽车的更新换代，大大降低了通勤费用和通勤时间成本。这导致居住代，大大降低了通勤费用和通勤时间成本。这导致居住区的郊区化。区的郊区化。n旧城区问题：旧城区的改造费用过高或无法改造，导旧城区问题：旧城区的改造费用过高或无法改造，导致旧城区功能衰退。而在城郊，大部分住宅都是新造的。致旧城区功能衰退。而在城郊，大部分住宅都是新造的。n犯罪：中心城区的犯罪率较高（美国的经验，非中国犯罪：中心城区的犯罪率较高（美国的经验，非中国的经验）。的经验）。n教育：城市郊区的教学质量高（美国的经验，非中国教育：城市郊区的教学质量高（美国的经验，非中国的经验）。的经验）。n中心城区财政问题：郊区税率较低（美国的经验）。中心城区财政问题：郊区税率较低（美国的经验）。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n美国地理学者哈里斯和乌尔曼在研究不同类型城市的美国地理学者哈里斯和乌尔曼在研究不同类型城市的地域结构情况下发现，除了地域结构情况下发现，除了CBDCBD为大城市的中心外还有为大城市的中心外还有支配一定地域的其他中心的存在。支配一定地域的其他中心的存在。n这些核的形成与地域分化的原因是以下四个方面及其这些核的形成与地域分化的原因是以下四个方面及其组合的结果：组合的结果：n（1 1）某些活动需要专门性的便利。如零售业地区在通）某些活动需要专门性的便利。如零售业地区在通达性最好的地方。达性最好的地方。n（2 2）同类活动因素集聚效果而集中。）同类活动因素集聚效果而集中。n（3 3）不同类活动之间可能产生利益冲突。如建工厂和）不同类活动之间可能产生利益冲突。如建工厂和高级住宅区。高级住宅区。n（4 4）某些活动负担不起理想区位的高地价。）某些活动负担不起理想区位的高地价。7.2.5 7.2.5 哈里斯哈里斯乌尔曼的多核心模式乌尔曼的多核心模式资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n哈里斯哈里斯乌尔曼的多核心模式乌尔曼的多核心模式认为：城市是认为：城市是由若干不连续的地域所组成，这些地域分别围由若干不连续的地域所组成，这些地域分别围绕不同的核心而形成发展。城市地域里集聚与绕不同的核心而形成发展。城市地域里集聚与扩散两种力量相互作用的最后结果通常是多核扩散两种力量相互作用的最后结果通常是多核心结构。心结构。n越是大城市其核心就越多、越专门化。越是大城市其核心就越多、越专门化。7.2.5 7.2.5 哈里斯哈里斯乌尔曼的多核心模式乌尔曼的多核心模式资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.2.57.2.5多核心模式多核心模式 中心中心商务区商务区批发轻批发轻工业区工业区 低级低级住宅区住宅区 中级中级住宅区住宅区 高级高级住宅区住宅区城市围绕不同点城市围绕不同点同强度发展起来，同强度发展起来，形成多核心模式形成多核心模式重工重工业区业区郊外郊外工业区工业区 郊外郊外住宅区住宅区次级次级商务区商务区资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值 中心中心商务区商务区 过过渡带渡带 工人工人住宅区住宅区 中产阶中产阶级住宅区级住宅区郊外工业区郊外工业区资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.3 美国二战后土地利用模式变化：郊区化-再城市化n郊区化的概念郊区化的概念n二战后，若干发达国家从乡村到城市的人口迁移二战后，若干发达国家从乡村到城市的人口迁移逐渐退居次要地位，人口的主要流向是城市中上逐渐退居次要地位，人口的主要流向是城市中上阶层人口移居市郊或外围地带，一个全新的规模阶层人口移居市郊或外围地带，一个全新的规模庞大的城乡人口流动的逆过程开始出现。这就是庞大的城乡人口流动的逆过程开始出现。这就是所谓郊区城市化所谓郊区城市化22资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.3.1 郊区化的过程n住宅郊区化。住宅郊区化。n如美国从如美国从19481980年，中心城区人口占大都年，中心城区人口占大都市区人口的比重由市区人口的比重由64降到降到43，n1970年代初，美国费城、底特律、克利夫兰、波年代初，美国费城、底特律、克利夫兰、波士顿、巴尔的摩、华盛顿诸城，新建住宅的士顿、巴尔的摩、华盛顿诸城，新建住宅的80%分布在郊区。分布在郊区。n以住宅郊区化为先导，市区各类职能部门也逐步以住宅郊区化为先导，市区各类职能部门也逐步迁往郊区。迁往郊区。23资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n紧随住宅迁往郊区的是商业服务部门。紧随住宅迁往郊区的是商业服务部门。n人口的向外迁移，势必使作为为城市居民提供服务人口的向外迁移，势必使作为为城市居民提供服务的商业服务部门随之外迁。的商业服务部门随之外迁。n1950年代以来，在地价便宜的郊区，兴建了大量年代以来，在地价便宜的郊区，兴建了大量交通便利且具有大型停车场的郊区购物中心、超级交通便利且具有大型停车场的郊区购物中心、超级市场、巨型市场等商业服务部门。市场、巨型市场等商业服务部门。n19481980年，美国中心城市中零售业就业的比年，美国中心城市中零售业就业的比重由重由75下降为下降为49。其中，芝加哥市。其中，芝加哥市1950年的年的零售商业职工，零售商业职工，73分布在中心市区，郊区只占分布在中心市区，郊区只占27。到了。到了1970年，这个比例已经各占一半了。年，这个比例已经各占一半了。7.3.1 郊区化的过程24资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n在商业服务部门外迁的同时，工厂也向郊在商业服务部门外迁的同时，工厂也向郊区迁移。区迁移。n由于郊区能够提供地租低廉的广阔土地，而卡车由于郊区能够提供地租低廉的广阔土地，而卡车运输和公路系统的现代化又使通勤者和物资的移运输和公路系统的现代化又使通勤者和物资的移动更加便捷，加上税收的差异、郊区的企业吸引动更加便捷，加上税收的差异、郊区的企业吸引政策等，那些以追求低成本和规模经济的现代企政策等，那些以追求低成本和规模经济的现代企业纷纷在郊区建设大工厂，这样既能降低地租成业纷纷在郊区建设大工厂，这样既能降低地租成本，又能减轻对城市环境的污染，并因大量工厂本，又能减轻对城市环境的污染，并因大量工厂在郊区建设而形成集聚效应。在郊区建设而形成集聚效应。n如美国从如美国从19481980年中心城市中制造业就业年中心城市中制造业就业的比重由的比重由67%下降到下降到48%。7.3.1 郊区化的过程25资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n在商业服务部门之后外迁的是写字楼部门。在商业服务部门之后外迁的是写字楼部门。n办公事务所高度集中的中心商务区能为不同机构从办公事务所高度集中的中心商务区能为不同机构从业人员的交流、聚会提供方便，但自业人员的交流、聚会提供方便，但自20世纪世纪70年代年代后，由于城市中心地价太高，某些事务部门不得不后，由于城市中心地价太高，某些事务部门不得不向郊区搬迁。向郊区搬迁。n同时，不断发展的现代电子通讯技术，开始部分地同时，不断发展的现代电子通讯技术，开始部分地取代某些业务需要面对面的接洽要求，使办公事务取代某些业务需要面对面的接洽要求，使办公事务部门有可能脱离闹市区，进入郊区。部门有可能脱离闹市区，进入郊区。7.3.1 郊区化的过程26资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值19701975年美国郊区占大都市区就业的百分比巴尔的摩丹佛费城圣路易斯新奥尔良纽约旧金山华盛顿地区197039.333.348.851.627.045.158.954.1197549.645.356.761.538.650.359.063.27.3.1 郊区化的过程27资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.3.27.3.2 郊区化的动力机制郊区化的动力机制n郊区化的实质就是城市的郊区化的实质就是城市的“离心力离心力”超过超过“向心向心力力”，推动城市人口及职能由市区向郊区扩散转，推动城市人口及职能由市区向郊区扩散转移的过程。移的过程。n政治因素：战后大量复员军人返乡导致的人口剧政治因素：战后大量复员军人返乡导致的人口剧增是郊区化的客观前提。增是郊区化的客观前提。n在西方国家，第二次世界大战结束后，大量复员在西方国家，第二次世界大战结束后，大量复员军人返乡定居并结婚生育，使人口迅速增多，随军人返乡定居并结婚生育，使人口迅速增多，随之对住宅、就业岗位的需求也急剧增加。例如，之对住宅、就业岗位的需求也急剧增加。例如，战后战后10年里，美国新增大约年里，美国新增大约1000万个新家庭，万个新家庭，新增人口远超过可提供的城市住宅，而且大批劳新增人口远超过可提供的城市住宅，而且大批劳动力从军工行业转向民用产业，于是，住宅郊区动力从军工行业转向民用产业，于是，住宅郊区化和产业郊区化现象开始普遍起来。化和产业郊区化现象开始普遍起来。28资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n土地因素：市中心区房租地价的迅速上涨是引起土地因素：市中心区房租地价的迅速上涨是引起郊区化的直接原因之一。郊区化的直接原因之一。n大城市中心区内，建筑密集、空间有限、环境恶大城市中心区内，建筑密集、空间有限、环境恶劣，而且房租地价不断攀升，甚至高于郊区几十劣，而且房租地价不断攀升，甚至高于郊区几十倍，土地短缺矛盾日益尖锐。倍，土地短缺矛盾日益尖锐。n大部分位于市区的工业、商店均缺乏进一步扩展大部分位于市区的工业、商店均缺乏进一步扩展的城市用地，迫使城市发展不得不在外部地域空的城市用地，迫使城市发展不得不在外部地域空间寻找出路。间寻找出路。n地价低廉、环境优美的郊区，成为城市住宅和产地价低廉、环境优美的郊区，成为城市住宅和产业扩散的理想场所。业扩散的理想场所。7.3.27.3.2 郊区化的动力机制郊区化的动力机制29资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n社会因素：中产阶级的郊迁带动整个社会的郊区社会因素：中产阶级的郊迁带动整个社会的郊区化发展。化发展。n在美国，中产阶级队伍日益壮大，成为了社会生在美国，中产阶级队伍日益壮大，成为了社会生活的主导力量，他们已有足够财力配备私人小汽活的主导力量，他们已有足够财力配备私人小汽车，为生活在郊区提供可能性。车，为生活在郊区提供可能性。n而内城由于城市集中式的城市化发展导致环境恶而内城由于城市集中式的城市化发展导致环境恶化、用地紧张、交通拥挤和公共设施匮乏等多种化、用地紧张、交通拥挤和公共设施匮乏等多种城市病，生活质量日渐下降。城市病，生活质量日渐下降。n于是，出于对高质量生活的追求，中产阶级纷纷于是，出于对高质量生活的追求，中产阶级纷纷在郊区购置房产，推动了整个社会的郊区化进程，在郊区购置房产，推动了整个社会的郊区化进程，并使郊区文化成为城市生活的主流。并使郊区文化成为城市生活的主流。7.3.27.3.2 郊区化的动力机制郊区化的动力机制30资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n经济因素：经济结构变化和经济高速增长是郊经济因素：经济结构变化和经济高速增长是郊区化发生的根本原因。区化发生的根本原因。n第三次科技革命促进了导致经济结构出现显著第三次科技革命促进了导致经济结构出现显著变化。电子、航空和航天技术等新兴工业有了变化。电子、航空和航天技术等新兴工业有了很大发展，这类工业对高环境的高要求使郊区很大发展，这类工业对高环境的高要求使郊区成为最合适的生产地。成为最合适的生产地。n另一方面，福特主义另一方面，福特主义(Fordism)，使美国城市，使美国城市结构和城市生活发生了深刻变化。福特主义是结构和城市生活发生了深刻变化。福特主义是指通过联合、装配线生产和高工资等手段，建指通过联合、装配线生产和高工资等手段，建立起标准化商品的大生产。立起标准化商品的大生产。7.3.27.3.2 郊区化的动力机制郊区化的动力机制31资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n政策因素：政府对郊区建设的干预政策是郊区化的政策因素：政府对郊区建设的干预政策是郊区化的重要保证。重要保证。n美国政府开始有意识地引导人口和产业向郊区迁移，并制定美国政府开始有意识地引导人口和产业向郊区迁移，并制定了鼓励开发郊区的政策，了鼓励开发郊区的政策，n如住宅和基金补贴、新开发区产业的减免税等，规划建设能够提供充如住宅和基金补贴、新开发区产业的减免税等，规划建设能够提供充足就业、消费和基本社区服务的卫星城及新城，以促进内城中心人口足就业、消费和基本社区服务的卫星城及新城，以促进内城中心人口的疏散，从而促进和推动了郊区化的过程。的疏散，从而促进和推动了郊区化的过程。n凯恩斯主义导致国家对社会经济干预的增强，使政府负担起凯恩斯主义导致国家对社会经济干预的增强，使政府负担起各种基础设施的投资和建设，特别是公路建设使交通道路网各种基础设施的投资和建设，特别是公路建设使交通道路网更加完善，为人口与产业的迁往郊区创造了条件，成为郊区更加完善，为人口与产业的迁往郊区创造了条件，成为郊区化发展有力的政策保证。化发展有力的政策保证。7.3.27.3.2 郊区化的动力机制郊区化的动力机制32资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n科技因素：新的通讯技术引发城市空间结构的改科技因素：新的通讯技术引发城市空间结构的改变，进一步促进郊区化发展。变，进一步促进郊区化发展。n计算机和新兴电子通信技术的发展，特别是电话、电视、计算机和新兴电子通信技术的发展，特别是电话、电视、传真的普及，缩短了郊区与市中心区的交流空间距离，增传真的普及，缩短了郊区与市中心区的交流空间距离，增大了现代工业及其他职能活动区位选择的灵活性。大了现代工业及其他职能活动区位选择的灵活性。n现代通讯技术成为城市空间外扩的助推剂，使城市形成一现代通讯技术成为城市空间外扩的助推剂，使城市形成一种与传统聚集力相对的扩散力，两者相互作用影响着整个种与传统聚集力相对的扩散力，两者相互作用影响着整个城市空间结构的改变。城市空间结构的改变。7.3.27.3.2 郊区化的动力机制郊区化的动力机制33资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值7.3.37.3.3 再城市化再城市化n进入进入80年代后，有些大都市区的人口又开始恢复年代后，有些大都市区的人口又开始恢复增长。增长。n一是这些城市中的国际移民增长较为迅速，一是这些城市中的国际移民增长较为迅速，n二是这些城市为挽回发展的颓势，采取了大规模的都二是这些城市为挽回发展的颓势，采取了大规模的都市更新，使城市中心部分地区恢复了昔日的活力。市更新，使城市中心部分地区恢复了昔日的活力。n与在城市化相关的与在城市化相关的中产阶级化中产阶级化的概念的概念n与再城市化有关的一个概念是与再城市化有关的一个概念是Gentrification 现象现象,中文中文多译作绅士化。肯尼迪多译作绅士化。肯尼迪(M.Kennedy)将将Gentrification 定义为在一个街区中，较高收入的家庭取代较低收入居定义为在一个街区中，较高收入的家庭取代较低收入居民的过程，在这个过程中，整个街区的本质特征和文化民的过程，在这个过程中，整个街区的本质特征和文化品位也发生了改变。品位也发生了改变。34资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n史密斯（史密斯（Smith）提出了）提出了“地租缺口地租缺口”概念来解概念来解释中产阶级化的过程。释中产阶级化的过程。n二战后美国一些城市周边地区的低地租使得资金不二战后美国一些城市周边地区的低地租使得资金不断地向郊区流动，这个趋势引起内城房产的贬值和断地向郊区流动，这个趋势引起内城房产的贬值和逐渐衰败，其结果是造成内城破旧住宅收取的租金逐渐衰败，其结果是造成内城破旧住宅收取的租金和它若经过完全更新达到所谓最好利用时可收取的和它若经过完全更新达到所谓最好利用时可收取的潜在租金之间出现巨大差别，这就是所谓的潜在租金之间出现巨大差别，这就是所谓的“地租地租缺口缺口”。n当地租缺口变得足够大时，开发商就会对内城更新，当地租缺口变得足够大时，开发商就会对内城更新，重新开发新住宅，以满足专业人士或经理阶层的居重新开发新住宅，以满足专业人士或经理阶层的居住需求。住需求。7.3.37.3.3 再城市化再城市化35资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n中产阶级化的后果n中产阶级化在改变旧城面貌的同时，也产生了负中产阶级化在改变旧城面貌的同时，也产生了负面的影响。面的影响。n近几十年来，在内城居住的人口多是受教育较近几十年来，在内城居住的人口多是受教育较少的低收入人群，少数民族或以妇女为户主的少的低收入人群，少数民族或以妇女为户主的单亲家庭，这个群体的失业率很高，生活困难。单亲家庭，这个群体的失业率很高，生活困难。n在中产阶级化现象发生后，该地区的消费成本在中产阶级化现象发生后，该地区的消费成本被抬升，更使这些低收入者无力负担。因此，被抬升，更使这些低收入者无力负担。因此，在美国一些城市反在美国一些城市反“中产阶级化中产阶级化”的呼声比较的呼声比较强烈。强烈。7.3.37.3.3 再城市化再城市化36资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值n讨论一下中国城市扩张的土地利用模式存在什么样讨论一下中国城市扩张的土地利用模式存在什么样的问题？的问题？n1.城市国有土地，农村集体土地，政府完全主导了城市国有土地，农村集体土地，政府完全主导了城市的扩张形式。城市的扩张形式。n2.居住郊区化，而就业机会没发送相应的郊区化，居住郊区化，而就业机会没发送相应的郊区化，通勤成本极高。通勤成本极高。n3.公共服务没有随人口扩张。公共服务没有随人口扩张。n4.公共交通基础设施与城市路网与城市扩张不匹配，公共交通基础设施与城市路网与城市扩张不匹配，城市摊大饼。城市摊大饼。7.47.4 中国城市扩张的土地利用模式中国城市扩张的土地利用模式37