与房子有关纠纷买房与分房.docx

与房子有关的纠纷 近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。一、买房中的纠纷商品房买卖的基本手续商品房买卖是一种特殊商品的买卖，由于起买卖的数额巨大，买卖时手续繁琐，且需要一个相当长的时间过程，消费者常常搞不清购房程序，经常感到心里不踏实。一般情况下，双方都应该按照以下基本程序办理：签订认购书签订商品房买卖合同及前期物业服务合同与开发商指定的银行签订商品房抵押贷款合同(即通常所说的办理银行按揭)办理预售登记商品房抵押贷款合同登记备案房屋交付办理大确权证(初始登记)办理产权过户，领房产证办理抵押权登记买受人还清按揭贷款，注销抵押登记。（一）签订认购书认购书是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订认购书是商品房预(销)售程序的第一个环节，商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。购房人如果对某套商品房有意向，可到售楼处签订认购书，并交纳定金。出售方应将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给购买人，并应实事求是地向购买人介绍项目的进展情况。当签订完认购书后，出售方应给购买人签约需知，以使购买人清楚下一环节及签约有关细节。（二）签订商品房买卖合同及前期物业服务合同购买人在签订认购书后，应当在认购书中约定的时间内到约定的地点签订正式的商品房买卖合同。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环，是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。（三）与开发商指定的银行签订商品房抵押贷款合同为鼓励购房者购买所建房屋，开发商请求银行提供房地产抵押贷款，开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书，银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。在商品房预售中，购房人通过按揭方式购买商品房的，通常方式是支付一部分楼价款(即首付款)给开发商，其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。在此按揭过程中，购房人须与贷款行签订商品房抵押贷款合同及借款合同。在房产证办理完毕之前，由开发商通过协议将购买人对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理下来之后，开发商解除担保，购房人将房产证抵押在银行处作为偿还贷款的担保。（四）办理预售登记商品房预售，开发企业与购买人签订商品房预售合同(即商品房买卖合同)。买卖双方应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。办理预售(买卖)登记时，买卖双方必须带齐全部预售(买卖)契约。买方可以自己去办理，也可以委托他人代理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。如果亲自办理手续，应携带上述能证明身份的个人有效证件。（五）商品房抵押贷款合同登记备案在购买人取得商品房产权之前，无法就按揭房屋产权进行他项权利登记，因此，交易各方只能在商品房买卖合同上加盖“已办理抵押备案登记”章，并有房管局出具房地产抵押登记证明书，以此公示房屋按揭的情形。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，会要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。（六）房屋交付使用开发商应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购买人。开发商入住通知单，并安排购房人与物业服务公司接洽。物业服务公司将给购房人出具临时业主公约和收费标准。当购房人与物业服务公司签订临时管理公约并付清物业费用后，就可以拿钥匙入住房屋。房屋交付后，买受人取得房屋的使用权，并承担房屋的风险。未能按期交付房屋的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知购买人。（七）办理大确权证(初始登记)商品房在竣工验收合格后的30天内，开发商到当地房地产登记部门办理整幢物业的确认产权登记手续，经审查确认权属后，由登记所发给商品房产权权属证明书，将整幢确权到开发商名下，亦即将整幢物业的产权初始登记到开发商名下。开发商办理确认产权登记时，须提交房地产登记申请书、建设用地批准书和建设规划许可证及红线图或土地使用权证、土地使用权出让合同(含补充合同)及发票复印件、报建审核意见书、建设工程规划许可证、报建图纸、建设工程规划验收合格证、申请人的身份证明或法人资格证明、法人代表证明书及委托书、楼盘单元明细表、预售许可证复印件等相关证件。（八）办理产权过户，领取房产证开发商应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。开发商到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权，并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。最终把开发商名下的物业交易过户到购房业主名下。在办理确权手续后开发商申领房产证，并按商品房买卖合同之规定，将房产证交付给购买人。购买人至此完全取得所购房屋的所有权。（九）办理抵押权登记购房人取得房产证之后，根据按揭合同约定，到房管部门办理房屋抵押登记，至此，房地产抵押发生法律上的效力。银行对按揭的商品房拥有抵押权并持有该房的他项权证。实践中，银行为防止业主未经其同意而持房产证与第三人进行交易的情况发生，一般会自己收执保管业主的房产证。（十）买受人还清按揭贷款，注销抵押登记买受人按贷款合同规定的期限按时还清银行按揭袋款或提前还清银行的按揭贷款后，持相关还清贷款的证明及相关资料，到房管部门注销房屋的抵押登记，银行向房管部门交还房屋他项权证。自此，业主将银行收执的房产证收回，该房的抵押行为解除，业主完全掌握房屋的所有权。纠纷及解决二、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定， “开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。最后调解结案，开发商给予一定经济补偿。但是，同样案例，如果要求解除合同，法院驳回诉讼请求。适用法律：实践当中解决此案件的主要依据是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。（二）认购纠纷认购是指在商品房买卖合同过程中，双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订的文书名称五花八门，有叫“认购书”，有叫“订购协议”，还有叫“房号保留协议”的。这方面的案例：案例：周某应房产公司要求与其签订房产认购协议书，并交付了定金2万元，约定购买该公司开发的一处房屋。当时该公司声称该房屋的绝对不存在抵押等情况。签订协议后，周某遂于约定日期携带购房款到房产公司准备正式签订商品房买卖合同，签订合同前，周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅已于认购协议签订前抵押给银行。周某遂拒绝签订商品房买卖合同，并要求房产公司返还定金2万元;并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后，双方再签订商品房买卖合同。但房产公司不愿退还已收取的定金。周某遂将房产公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销房产认购协议书，返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。开庭后，房产公司辩称：该房产确实已抵押给银行，但公司在与周某签订协议之前，已告知周某房产被抵押的事实，银行也同意公司销售被抵押的房产，何况目前周某没有遭受任何损失。由于周某没有按时签订商品房买卖合同，已经违约，故公司不退还购房定金的行为并无不当，请求法院驳回其诉讼请求。法院审理后认为，由于房产公司在订立房产认购协议书时，没有如实向购房者说明房产已被抵押，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释作出判决：撤销双方签订的房产认购协议书，房产公司返还周某已付购房定金2万元，并支付赔偿金2万元。实践中，开发商拟定的订购协议往往把自身的责任推的一干二净，工作时出具的订购协议，换签商品房买卖合同的时间无法确定，开发商将在建工程抵押给银行，在未撤抵押前无法网签正式商品房买卖合同，这时签订正式合同的时间会约定为：自开发商通知之日起几日内换签商品房买卖合同。到底什么时候通知没有约定，有时长达几个月，使购房者错过贷款优惠政策或赶上不利政策，审查合同时注意此方面。（三）房贷难引发的相关纠纷这类纠纷2011年呈快速上升趋势，受国家调控政策影响。自国家及部分城市限购令出台后，各大银行对于购房贷款的发放越来越收紧，所以很多购房者在签订购房合同后，往往因为贷款办不下来导致与开发商之间的纠纷。案例一， 2011年2月，购房人叶某与某房地产开发公司签订了天津市商品房买卖合同，约定：叶某购买某房地产公司开发的位于天津市河西区某小区房屋，房屋成交总价为1 480 000元，叶某支付定金人民币50 000元以及房屋首付款430000元，剩余房款100万元整以贷款形式支付给房地产公司，如贷款不足100万元，以现金形式补足；若贷款因叶某自身原因未获批准，由叶某自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给房地产公司。后董某支付定金5万元，首付款43万元。2011年4月，天津实施限购令后，叶某不能取得银行按揭贷款，银行给出的理由是： 4月17日国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。叶某并非天津市户籍，也没有提交社保和纳税证明，因此不符合银行的贷款政策。因无法办理贷款，叶某两次向房地产公司发出解约函，主张现其没有履约能力。 法院经审理认为，叶某与房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效。关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知涉及的房贷新政属于国家宏观政策调整，对购房人的履约能力产生重大影响。叶某不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，属于通知中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是叶某在订立商品房买卖合同时所无法预见的重大变化，购房人履约能力的变化并非因为其自身的原因或签订合同时可以预期的商业风险导致，而是国家房贷新政对购房人的履约能力产生了影响。若合同继续履行对于一方当事人已明显不公平，而购房人履约能力的变化亦导致合同目的难以实现。此种情况下，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，结合案件的实际情况确定。故叶某请求法院解除合同，应予支持。故最终支持了叶某要求解约的诉求，不承担违约责任。这类纠纷的焦点是：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论。要看致使贷款办不下来的责任到底在哪一方，   如果是因为购房户的信用等问题导致银行不予办理按揭贷款的，购房户又没有能力全额支付房款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，那么违约责任在购房户，开发商可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。如果是因为开发商原因导致无法办理按揭贷款的，那么开发商应该允许购房户以现款分期支付房款。购房户如果无能力现款支付的，则可以请求解除合同、主张违约责任和赔偿损失。     如果是因为政策调整原因导致无法办理按揭贷款的，购房户又不愿现款支付的，那么双方都可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，双方都不用承担违约责任。对第三种情况，因为合同没有约定办理按揭贷款，所以在支付房款时购房户可以现款支付，也可以办理按揭贷款。但如果是各种原因无法办理按揭贷款的，购房户应该以现款支付以全面履行合同。否则将会承担违约责任。     在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任。    （四）延期交房纠纷案例：20007年2月26日，天津市河东区星河花园住宅小区196名业主，以选民的身份向区人大递交联合签名的罢免函，要求罢免星河花园住宅小区的开发商丁冰的河东区人大代表资格。这是国内目前规模最大的一次由选民直接提请的人大代表罢免动议。同时，这也是业主运用选民的身份来维权，期待以此解决与开发商的矛盾。实际上也搀杂了如何对待天津“准许交付使用证”制度的因素。星河花园在没有取得准入证的情况下通知业主交房，到了合同约定的交房日，我发现小区的配套设施还没有搞好，更没有准住证，这些商品房还不具备交房条件。我等了一年多，开发商仍迟迟拿不出准住证，我父亲都79岁了，这个房子就是为父母买来养老的，无奈之下领取了房屋钥匙。”拿到钥匙10天后，李高翎将开发商告上法庭，索赔违约金7万多元。让李高翎吃惊的是，河东区法院判她败诉。记者看到了去年1月17日下发的这份判决书。法院认为，虽然开发商未按照天津市商品房管理条例的规定领取住宅商品房准住证，但天津市人大制定的这个条例是下位法，而全国人大制定的建筑法是上位法，上位法的效力高于下位法，而建筑法规定，建筑工程竣工经验收格后即可交付使用，而没有规定准住证制度，所以李高翎败诉。李上诉后，天津市第二中级法院维持原判。法院一般认为：开发商虽在未取得该房屋“新建住宅商品房准许交付使用证”的情况下向业主交付房屋，但业主实际入住，应认定为开发商和业主对交付房屋条件的事实变更。就开发商在没有取得准予交付房屋使用证的情况下向业主交付房屋一节，系违反天津市商品房管理条例中的相关规定，属于行政部门给予处罚的范围，因此对业主入住后仍以违约为由要求开发商承担责任有失妥当，故不予支持。（五）房屋面积纠纷在中国，商品房买卖，都是以建筑面积作为销售的单位。一般来说，商品房的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积。然而，作为消费者来说，实际购买的却只是房屋的套内建筑面积。也就是说，需要将建筑面积减去公共部位与公用房屋分摊的面积。在同等单价的前提下，套内建筑面积越大，购房者越合算，反之就吃亏了。案例，2008年，济南某小区的居民,以每平方米8000多元的价格，购买了自己的房子。2010年领到房产证时，他们发现，开发商新增了公摊面积，使得实际公摊面积比合同约定多出了2平方米。以小区内2号楼为例，分摊系数由19.4增加到了23.8，每户增加2平方米以上。开发商根据登记结果主张购房差价额，每户居民还需再交1万元左右的购房款。据悉，小区内总共有400多户居民，每户都面临这种情况。在与开发商交涉无果的情况下， 37户居民将济南市房管局告到历下区法院，要求房管局收回认证，纠正济南市房产测绘中心的计算错误。9个月以后，历下法院宣判37户居民败诉。后来，他们又上诉，被驳回。这类纠纷的根源到底在哪呢？济南市房地局产权监理处测管科的一位工作人员称，根据国家相关规定，商品房必须取得预售许可证才能进行销售，开发商办理预售许可证的前提之一，就是必须有正规测绘机构出具的预测绘报告。预测绘报告是根据规划部门审批图纸，还有开发企业提供的公摊面积说明等信息，测绘公司按照国家规范预测出的有关面积的报告，其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积。 “预测绘没办法进行实地测绘，部分项目在预售过程中会出现局部的规划变更，会影响套内面积与公摊面积的变化。”这位工作人员称，这个变化都是经过规划部门的批准，等到项目建设完毕、交房时，测绘主管部门和测绘公司会一同到项目现场进行实地测绘，出具测绘报告，作为办理房产证的依据和要件之一。测绘公司出具的预测绘报告及测绘报告，都得经过济南市房地局产权监理处的测管科审批备案。显然，只要是合法楼盘，预售时的预测公摊和办理房产证时的实测公摊，即便有些出入，问题也不会太大。有些开发商特意在销售合同中有关面积的约定中，补充一条“据实结算，多退少补”。这样就悄悄地把责任规避，而转嫁到购房人的头上了。维权：有三种途径可选择一是直接找开发商协调，也可向测绘部门或房地产行政主管部门反映，要求测绘单位重新进行测量，在以上两种方式都不能解决的情况下，最后还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测或是以设计变更为由要求退房，目前天津还没有相近案例发生。三种维权办法中，第一种办法比较直接有效，但往往需要众多业主联合起来，要求开发商给出一个明确的解释，必要时还可以通过媒体监督解决纠纷，但很多不良开发商会玩“躲猫猫”，采取避而不见和拖而不决的策略，处理起来比较耗时耗力。第二种办法的维权成本较高，专家介绍，公摊面积的测量都是以“幢”为单位，一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内，如果一户业主提出申请，意味着需要对整幢楼重新测量，按照现在纯住宅1元平米、商住两用1.7元平米的测绘费用，业主的负担至少在数千元甚至上万元。三、离婚房产分割在房价高企的今天，虽然赚钱不易，但是买房更不易。撇开争子女，争房产成为了离婚纠纷的风暴中心。在多数的离婚案件中，离婚房产的归属并不是太明确，房子是属于夫妻共同财产还是个人财产？离婚时能不能分割？2015年新婚姻法如何规定离婚房产分割？离婚房产属于婚前财产的该怎么分，属于婚后财产怎么分？(一)新婚姻法2015年规定，一方赠与另一方房产，离婚房产如何分割？婚姻法司法解释三第六条婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。此时，如果一方赠与另一方房产，哪怕是结婚很多年，只要是房产未过户的，赠与一方也可以撤销赠与，离婚时房产还是属于赠与一方，不予分割。(二)新婚姻法2015年规定，一方父母出资购房，离婚房产如何分割？婚姻法司法解释三第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。此时，婚后一方父母出资买房的，产权登记在自己子女名下的，是对自己子女的赠与，与婚姻关系存储期间的另一方没有任何关系，离婚时作为夫妻一方个人财产，不予分割。(三)新婚姻法2015年规定，双方父母出资购房，离婚房产如何分割？婚姻法司法解释三由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。婚后由双方父母出资购买的房屋，不管产权登记在哪一方名下，离婚时按照出资份额按份分割。(四)新婚姻法2015年规定，一方婚前购买房屋，离婚房产如何分割？婚姻法司法解释三第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。此时，对于婚前购买的房屋，即使婚后共同还贷的，房子也属于夫妻一方个人财产，离婚时财产不予分割。(五)新婚姻法2015年规定，以父母名义买房，离婚房产如何分割？婚姻法司法解释三第十二条婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。此时，双方用共同财产以父母名义买房，产权登记在一方父母名下的，房子的产权属于父母，离婚时不属于夫妻财产，不能分割，只能按照出资情况，算作债权要求偿还出资额。(六)新婚姻法2015年规定，以按揭贷款的方式买的房屋，房产如何分割？以按揭贷款方式买的房屋所有权归属是有特殊性的。在婚姻关系存续期间，双方是以共同收入来偿还银行贷款本息的，所以只能认定该套房屋的现有价值属于夫妻共同所有。对于房屋产权的分隔，在实践中，分割夫妻共同财产，原则上应当均等分割。根据生产、生活的实际需要、财产的来源等情况，由双方协议处理。根据我国婚姻法解释(二)第21条也只规定了：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”但应当分两种情况区别对待：一是在婚前，夫妻一方在婚前已付了房款，那么这个房子肯定是夫妻一方婚前个人财产。二是在婚后，偿还房屋的按揭贷款是由双方共同支付的，应当归属于双方共同财产，按按揭的数额分割。