酒店物业广州财润鹊桥五星级酒店写字楼可研报告书(财.pdf

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投资成本（以下投资成本未计算财务成本）.22 4.1.3 酒店运营成本.25 4.1.4 本项目定位五星级酒店的运营收入测算.25 4.2 计算结果.26 4.2.1 客房年收入约.26 4.2.2 餐饮、会务、商场收入.26 4.2.3 娱乐休闲收入.27 5 本项目定位五星级酒店收益测算.29 5.1 成本合计.29 5.2 年收益额（税后）.29 5.3 总成本回收共需年数.29 第二部分 5A 甲级写字楼.30 11 广州写字楼发展历程.30 1.1 写字楼紧缺期：1993-1997 年.30 1.2 写字楼消化期：1997-2000 年.30 1.3 写字楼调整期：2001-2004 年.31 1.4 写字楼快速增长期：2005 年至今.31 2 广州市区写字楼市场分析.32 2.1 广州四大写字楼区域介绍.32 2.1.1 大环市东商务区.32 2.2.2 天河北商务区.32 2.1.3 珠江新城商务区（CBD）.32 2.1.4 琶洲商务区.33 2.2 广州市写字楼市场发展分析.33 3 天河区写字楼市场分析.35 3.1 分布特征.36 3.2 价格特征.36 3.3 成交特征.37 4 东莞庄项目周边写字楼市场分析.40 4.1 2007 年天河区写字楼一览表.40 4.2 东莞庄项目周边写字楼一览表.45 5 东莞庄写字楼规划.47 第三部分 商业.49 1 广州宏观经济环境分析.49 2 天河区商铺市场分析.51 2.1 分布特征.51 2.2 价格特征.51 2.3 供求特征.52 2.4 经营特色.53 3 项目商圈分析.54 3.1 从交通情况看.54 3.2 从消费群体看.54 3.3 从竞争环境看.54 5 项目 SWOT 分析.56 5.1 项目优势分析.56 5.1.1 开发水平和开发意识不断提高.56 5.1.2 项目周边的空地多规划为住宅用地.56 5.1.3 交通优势.56 5.1.4 市场优势.57 5.2 项目劣势分析.57 5.2.1 产权关系复杂.57 5.2.2 区域环境.57 5.3 威胁分析.58 5.4 机会分析.58 6 商场规划.59 6.1 项目适合开发物业类型评估.59 26.2 项目初步定位.61 5 车位规划.62 1 投资估算说明.63 2 写字楼商场项目投资估算表.63 3 资金筹措.64 4 资金平衡计划.64 第五部分 写字楼、商场效益分析.66 1 销售收入、销售税金及附加估算.66 1.1 销售收入.66 1.2 销售税金及附加.66 1.3 经营成本及费用估算.66 1.3.1 开发建设成本.67 1.3.2 销售广告费.67 1.3.3 项目土地成本.67 1.4 项目总成本费用：.67 1.5 项目损益.67 第六部分 东莞庄项目结论与建议.68 1.1 结论.68 1.2 建议.68 3 前前 言言 1 项目简介项目简介 1.1 建设地点建设地点 广东财润鹊桥酒店写字楼项目位于广州市天河区东莞庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接东莞庄路，北临珠江投资项目。交通便利，有着天河最繁华的天河北后花园之称，闹中有静，邻近天河体育中心，天河火车东站及全市最高的建筑中信广场。洒店用地地块共占地 3697 平方米，写字楼地块为 4272 平方米。被天河干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二。1.2 项目现状项目现状 动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。1.3 项目总体规划要求项目总体规划要求 项目总占地面积 3697+2679+1593=7969 平方米，规划建设一个集五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为 40 年，建筑密度为 0.7,规划容积率为 7，绿化率 30%。41.4 项目建筑面积指标项目建筑面积指标 整个项目总建筑面积为 58000 平方米，由两栋塔楼组成，分别为 6 层写字楼和 6层酒店，其中裙楼的 1-4 层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。按使用功能分：酒店建筑面积为 23983 平方米，商业建筑面积为 16800 平方米，写字楼建筑面积为15000 平方米，地下停车、设备用房面积为 15938 平方米。容积率 7，绿化率 30，建筑密度为 0.7。机动车停车泊位 400 辆。2 项目法人概况项目法人概况 企业名称：广东财润投资有限公司 住 所：天河区天河北路 233 号中信广场 3201 室 法定代表人：注册资本：企业类型：有限责任公司（国内合资）经营范围：房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。3 编制依据编制依据 本项目可行性报告根据广东财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和天河区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。54 项目建设的必要性项目建设的必要性 根据天河区商贸业发展规划，天河将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以天河城正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区、珠江新城中央商务区、天河北金融商务区和石牌电脑专业市场区。该商圈未来定位是成为 21 世纪中央商务区、广州市的核心商圈、华南第一商圈。这一区域包括广州大道以东、广深线以南、华南快速干线以西、珠江以北的地区，包括天河南、林和路、石牌、冼村、猎德路五条街的行政区范围，面积约 18 平方公里。目前，该商圈有天河城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。由于该板块休闲娱乐设施不足，一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到发展。本项目拟建的五星级酒店、写字楼充分体现了天河区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大、运营思想先进，本项目的建设将推动天河区新一轮发展规划的实施。4 项目建设有利于较好地发挥土地效益项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据天河北路地区的发展规划，该地区重点发展 CBD，即将进行建设的项目总商业面积超过 16800 平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了天河北路后花园商业中心的水平和规模，丰富了天河北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。5 主要经济技术指标主要经济技术指标 主要技术经济指标如下：占地面积 3697+2679+1593=7969 平方米 6其中：地上建筑面积 79697=55783 平方米 商业部分 16800 平方米 写字楼部分 15000 平方米 酒店部分 23983 平方米 容积率 7 建筑密度 0.7 绿化率 30%停车位 400 辆 7 第一部分第一部分 鹊桥五星级酒店鹊桥五星级酒店 1 目前广州五星级酒店的运作情况目前广州五星级酒店的运作情况 广州目前已开业有 7 家五星级酒店（已正式挂牌），未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店，它们的开业时间和简要情况如下：8 挂牌五星级酒店 挂牌五星级酒店 9序号 酒店名称 地理位置 开业时间 客房数量 01 中国大酒店 广州流花路 100 号（越秀区）开 业 时 间1984年,1998 年新装修 楼高 18 层,1013 间客房及套房。02 广 东 国 际 大酒店 广州市广州市环市东路 339 号（越秀区）1992 年 7 月 8 日开业，2004 年局部装修 楼高 63 层，共有客房总数 200 余间套。03 广 州 东 方 宾馆 广州流花路 120 号（越秀区）1961 年开业，2004年重新装修 楼高11层，共有客房800余间套。04 白天鹅宾馆 广州沙面南街 1 号 1983 年开业，2000年重新装修 楼高 28 层，共有客房总数 842 间套。05 广 东 亚 洲 国际大酒店 广州市环市东路 326号 2002 年开业 客房数目 422 间，位于25-38 层 06 碧 桂 园 凤 凰城酒店 广州市广园东路新塘路段凤凰城 2003 年 11 月开业 楼高 6 层，共有客房总数621 间套。07 广 州 香 格 里拉大酒店 广州市海珠区琶洲新区 2007 年 3 月 26 日开业 楼高 36 层，704 间豪华客房及套房，另设 26 间设计精巧的服务式公寓，面积均超过 42 平方米。八间风格各异的餐厅及酒吧,两间宴会厅和八间多功能厅。08 广 州 天 誉 威斯汀酒店 广州市天河区林和中路 6 号（中信广场后门）2007 年 5 月开业 楼高 40 层,共有客房总数 448 间(套),标间面积50 平米。09 长隆酒店 广州市番禺区大石迎宾路（长隆夜间动物世界旁）2001 年开业 楼高 6 层，共有客房总数333 间套。10 鸣 泉 居 度 假村 广州市白云大道南1068 号 1998 年开业，2005年重新装修 楼高 5 层，共有客房总数200 间套。正在申请中的五星级酒店 正在申请中的五星级酒店 序号 酒店名称 地理位置 开业时间 客房数量 01 广 州 鼎 龙 国际大酒店 广州天河广州大道北63 号（天河区）2005 年 5 月开业 楼高 20 层，客/套房 288 间。02 广 州 嘉 逸 国际酒店 广州市天河北路 468号 2004 年 7 月 酒店楼高 20 层，拥有 251间不同类型的客房。03 广 州 天 伦 万怡大酒店 广州林和中路 172 号 2003 年开业 395 套装修豪华、设计新颖、设备完善的客房。04 广 东 南 洋 长胜酒店 广州市天河区广州大道北兴华路 38 号 开业时间 2005年 9 月 29 日 主楼高 25 层，副楼多栋高 7层，拥有各类豪华客房 468间/套，标间面积 38 平米。05 南沙大酒店 广州市南沙海滨新城商贸大道南二路 1 号 2004 年 9 月28 日 楼高 15 层，拥有 314 间精雕细琢的豪华客房，标间面积 46 平米。06 广 州 地 中 海国际酒店 广州市广州市天河路518 号 2005 年 3 月开业 楼高 50 层,共有客房总数400 间(套),标间面积 33 平米。07 颐和大酒店 广州白云区同泰路颐和山庄内 2003 年 酒店由东、西、中座三部分组成，拥有高档标准客房、商务套房、公寓、别墅以及总统套房 180 余间。10正在建设中的酒店 正在建设中的酒店 序号 酒店名称 地理位置 计划开业时间 客房数量 01 正佳万豪 天河正佳 2008年开业正佳万豪国际大酒店正佳 正佳广场五星将拥有 360 间客房，其中标准间不超过 140 间，其余均为豪华商务套房、总统套房、副总统套房以及高级行政套房。02 富力丽思卡尔顿酒店 珠江新城 2008年开业主体分为酒店客房和服务式公寓两部分,160 米高的塔楼，其中包括了 350套客房和 120 套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。03 富力君悦大酒店 珠江新城 2008年开业总建筑面积为 7.7 万多平方米，楼高75 米，由君悦酒店管理。04 皇冠假日酒店（海景集团）天河员村 2008年开业五星高 41 层，占地面积 3.2 万平方米，总建筑面积 14 万预定 2006 年平方米，客房及预定2006年投入运营豪华客房约 500 间。05 太古汇香格里拉 天河路 2008年开业六星级的豪华酒店，酒店建筑面积约 8万平方米，拥有 500 到 600 个客房。整个太古汇项目总投资约 40 亿元。11 2 行业人士对广州高级酒店业的发展看法行业人士对广州高级酒店业的发展看法 五星级酒店被业内人士视为“城市之巅”，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向标。广州市副市长王晓玲曾在各种场合强调，在 2010 年亚运会之前，五星级酒店将在现有的 7 家基础上新添 10 到 15 家，由此可见政府对五星酒店建设的重视程度。市旅游局认为，随着广州城市国际化程度越来越高，外资来穗将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。二 00 六年广州共接待游客近亿人次，旅游商务人流的大幅增长、会展业等现代服务业逢勃发展、产业集聚与升级、城市空间调整等因素，为广州酒店业带来巨大市场需求。目前，广州星级酒店超过两百家、五星级七家，与实际需求和周边地区相比，广州五星级酒店严重不足。特别是二 0 一 0 年广州将举办亚运会，各类酒店配套需求十分迫切。据广州市外经贸局副局长孙雷介绍，广州市政府将给予具体扶持鼓励外资酒店管理企业向四个方面发展：一是扩大选址区域。鼓励各酒店集团走出市中心，布局周边快速发展区，如北上花都、南下南沙、东进黄埔、萝岗、增城；二是欢迎不同国家、不同风格的酒店品牌落户，尤其是在穗重点投资来源地的品牌；三是引进酒店类型多样化，适应不同层次消费需求；四是合作方式灵活多样，可投资自建、也可品牌输出或并购方式进驻广州市场。孙雷表示，广州是中国会展业中心，特别到了广交会，不但五星级酒店及都市区内的各类酒店爆满，广州周边地区县市酒店也是高入住率。这说明，随着会展商贸业的发展、环城交通更为便利，中心外的周边地区有着更大发展空间、是酒店业的新兴市场。广州五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大、价格也自然受到市场调节。目前广州共有十万间酒店客房，二 0 一 0 年前将新增百分之十左右，考虑到淡旺季的行业特点，仍需维持一定缺口。12广州有宾馆、饭店、招待所等各类住宿设施 1400 多座，客房约 10 万间，床位近20 万个；其中星级饭店 205 家，五星 6 家，四星 24 家，三星 89 家，二星 80 家，一星 6 家。广州正筹建的 30 多家五级星酒店中，有 10 多家将在未来 3 年内建成并开业。未来几年内，广州将新建 50 家四、五星级豪华酒店、增加 8000 个房间。根据规划，到 2010 年亚运会前，广州的 4 星级以上酒店数量将达到 60 家，其中五星级酒店在现在的基础上还会新添 10 至 15 家，广州星级酒店总数会从现在的 205 家增加到 300家。经济型酒店 3 年的预期数字也将过百，未来 3 至 5 年内，经济型连锁酒店客房超万间。以白天鹅为例，目前其入住率都在 75%79%之间，平均房价今年增幅了近 14%，入住率增长了 3%，在国外，五星级酒店的入住率也就 60%左右。营业收入方面，比如东方宾馆，2007 年上半年的客房收入达到了 5535.69 万元，同比上升了 6.18，净利润也从 2006 年上半年的 1339.06 万元增加到现在的 1535.85 万元。由此可见，广州市目前的星级酒店的市场空间还很大，我们选择在 2010 年进入五星级酒店市场正是较好的投资时机。13 3 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划定位五星级酒店的标准要求及楼层规划 3.1 定位五星级酒店的标准要求定位五星级酒店的标准要求 五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下：3.1.1 酒店总体基本要求酒店总体基本要求 1)酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。2)酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。3)酒店内部公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。4)有中央空调系统。5)有背景音响系统。6)有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。3.1.2 酒店接待大厅基本要求酒店接待大厅基本要求 7)接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。8)有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、24 小时有工作人员在岗。9)提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、18 小时提供外币兑换服务。1410)总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。11)可 8 小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。12)在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。13)至少能用 2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用 3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。3.1.3 客房基本要求客房基本要求 14)至少有 40 间（套）可供出租的客房，70%客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于 20 平方米，至少有 5 个开间的豪华套房，有残疾人客房。15)客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。16)卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施，110/220V 电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳，24 小时供应冷热水。17)有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于 16 个，自办节目至少有 2 个频道。18)有与五星级相匹配的文具用品，提供开夜床服务，24 小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧，24 小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。1519)提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。20)客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。3.1.4 餐饮基本要求餐饮基本要求 21)有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供 2 种风味的中餐。22)有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。23)有独具特色格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。24)有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。25)餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。26)厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭。3.1.5 公共区域基本要求公共区域基本要求 27)有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。28)有公用电话，并有市内电话簿。29)有男女分设的公共卫生间。30)有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。31)有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。1632)有医务室。33)提供代购交通、影剧、参观等票务服务。34)提供市内观光服务。35)有应急供电专用线和应急照明灯。3.1.6 选择项目（共选择项目（共 78 项，至少具备项，至少具备 35 项，具备项目越多，酒店越高档）项，具备项目越多，酒店越高档）客房（10 项）36)客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。37)卫生间有饮用水系统。38)不少于 50%的客房卫生间淋浴与浴缸分设。39)不少于 50%的客房卫生间干湿区分设。40)所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。41)设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所。42)商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。43)为客人提供免费店内无线寻呼服务。44)24 小时提供洗衣加急服务。45)委托代办服务。餐厅及酒吧（8 项）171)有大堂酒吧。2)有专业性茶室。3)有除西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。4)有饼屋。5)有风味餐厅。6)有至少能容纳 200 人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。7)有至少 10 个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。8)有 24 小时营业的餐厅。商务设施及服务（5 项）1)提供国际互联网服务，传输速度不小于 64kbit/s。2)封闭的电话间（至少 2 个）。3)洽谈室（至少容纳 10 人）。4)提供笔译、口译和专职秘书服务。5)图书馆（至少有 1000 册图书）。会议设施（10 项）1)有至少能容纳 200 人会议的专用会议厅、配有衣帽间。2)至少配有 2 个小会议室。3)有同声传译设施（至少 4 种语言）。4)有电话会议设施。5)有现场视音频转播系统。6)有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。7)有专门的复印室、配备足够的复印机设备。8)有现代化电子印刷及装订设备。9)有照相胶卷冲印室。10)至少 5000 平方米的展览厅。18公共及健康娱乐设施（共计 42 分项）1)歌舞厅 2)卡拉 OK 厅或 KTV 房（至少 4 间）3)游戏机室、棋牌室、影剧场。4)定期歌舞表演。5)多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌舞厅。6)健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、日光浴室。7)室内游泳池（水面积至少 40 平方米）。8)室外游泳池（水面积至少 100 平方米）。9)网球场、保龄球室(至少 4 道)、攀岩练习室。10)壁球室、桌球室。11)多功能综合健身按摩撑。12)电子模拟高尔夫球场、高尔夫练习场。13)高尔夫球场（至少 9 洞）。14)赛车场、公园。15)跑马场、射击场、射箭场。16)实战模拟游艺场。17)乒乓球室、溜冰场。18)室外滑雪场。19)自用海滨浴场。20)潜水、海上冲浪、钓鱼。21)美容美发室。22)精品店、独立的书店、独立的鲜花店。23)婴儿看护及儿童娱乐室。19安全设施（3 项）1)电子卡门锁。2)客房贵重物品保险。3)自备发电系统。3.2 定位五星级酒店的规划定位五星级酒店的规划 3.2.1 整个项目功能的总体规划 3.2.1 整个项目功能的总体规划 1）酒店设施 1）酒店设施 酒店将设有餐饮，休闲及其他设施高于平台层；而中餐及西餐厅将分别设于二楼及五楼；咖啡厅及酒吧将于三楼提供，另一间酒吧将会设于顶楼天台；会议设施将于五楼提供；大部分的休闲设施将于六楼提供，这包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。酒店将会提供充足的泊车位置。现时共规划了 200 个停车位，其中 180 个为位处于地库三层的有盖车位，其余 20 个则设于一楼。1）裙楼设施 1）裙楼设施 楼层 餐饮设施 面积（平方米）L1 L2 L3 L3 L4 L4 夜总会 咖啡厅 中式餐厅 西式餐厅 西式餐厅 宴会厅 450.03 353.17 209.03 175.44 157.97 288.27 小计 1，633.91 会议厅设施 20L2 L5 L 会议室 会议室 商务中心 76.45 292.03 48.74 小计 417.22 娱乐设施 L6 L6 L6 L6 桑拿 健身房 露天游泳池 露天网球场 455.03 85.11 138.21 小计 678.35 其他设施 L2 L1 L2 L6 商场 美容厅 花店 保健中心 165.84 116.54 47.30 小计 329.68 2）后勤设施 2）后勤设施 后勤设施包括大堂、厨房、接待处、保安及控制室等。其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于地库的一及二层，机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设备室及泵房等，均位于地库及顶数天台的位置。5.2 酒店车位规划 5.2 酒店车位规划 五星级酒店的车位一般按 1：1 的比例配车位。由此推算本案车位约需：1558965=240 个 21 4 本项目定位五星级酒店的成本运营测算本项目定位五星级酒店的成本运营测算 4.1 测算基础测算基础 4.1.1 本五星级酒店物业面积构成：本五星级酒店物业面积构成：在酒店设计中，各类设施的面积是有一定的比例配套要求的。这个比例越科学，就越能符合经营需要，更有利于产生更大的平方米产出。这个比例也要与酒店的定位、目标市场相匹配。酒店类型不同，比例差距明显。酒店常用两组面积数据来描述规模和状况：一是占地面积和建筑面积，二是对客服务区面积（又被称为公共区面积）和后台工作区面积。第一组数据涉及建筑容积率、建筑密度等技术指标，也关系到酒店客人的舒适度。第二组数据涉及到酒店的可经营面积、盈利能力等经济指标，既关系到酒店客人消费过程中的舒适度，同时关系到酒店的收益与寿命。酒店的各类面积比例决定了将来酒店收入的比例。面积构成分为营业面积及非营业面积，计算时采用以两者占总楼地板面积的一半位一半原则。计划商业裙楼部分为四层（不包括一楼酒店大堂），酒店整体建筑为六层，其中顶层为游泳池及酒吧。酒店客房面积：通常来说，客房的总面积占酒店总建筑面积的 65%以上 2398365%=15589m24.1.2 投资成本（以下投资成本未计算财务成本）投资成本（以下投资成本未计算财务成本）1）土地成本：500 万407969 m225097.3 元/m2 22酒店土地成本：25097.3 元/m2*3697m29278.5 万元 2）建安与装修设备成本（包括土建部分）包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：23 序号 分项工程名称 计算依据 单方造价（元/m2）1 桩基工程（受力桩）总建筑面积 160-180 2 地下室工程、基坑围护及支撑 地下室建筑面积 3800-4200 3 结构工程 地上建筑面积 1100-1300 4 建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积 800-900 5 新型节能幕墙 外立面建筑面积 1200-1500 6 给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积 350-380 7 喷淋、气体消防 总建筑面积 100-110 8 污水处理（含管线）总建筑面积 35-40 9 空调工程 地上建筑面积 550-600 10 地下室通风工程 地下室建筑面积 170-190 11 照明、防雷、动力、变配电 总建筑面积 800-900 12 电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传 总建筑面积 500-550 13 煤气工程 总建筑面积 45-50 14 电梯、自动扶梯 总建筑面积 320-360 15 室外总体 总建筑面积 100-115 16 室内精装修连家具 地上建筑面积 3200-3500 17 杂项工程 总建筑面积 280-330 18 洗衣房设备 地上建筑面积 150-170 19 厨房设备 地上建筑面积 250-280 总建筑面积为 23983 平方米，其中地上建筑面积为 15589 平方米，地下建筑面积约 8394 平方米，外墙面积约 10000 平方米。24成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.4 万元 C管理成本与不可预见费用：300 元/m2*25000 m2750 万元 酒店总开发成本：20103.4+750+9278.530131.9 万元 4.1.3 酒店运营成本酒店运营成本 1)运营费用?营业费用（含营业税费、财务成本直接费用、人工费用）：占总收入 20%?管理费用（经营管理费用、水电、维修保险、装修和设备更新等费用）：占总收入的 20%2)管理提成：引进世界著名五星级酒店管理公司占总收入的 25%。如果自组管理公司管理，成本相对低很多。4.1.4 本项目定位五星级酒店的运营收入测算本项目定位五星级酒店的运营收入测算 1)推算依据：本酒店面积约 23983*65%=15589 平方米，按每间客房建筑面积 65 平方米计算，约240 间客房。酒店设计 4 种不同类型客房，客房数和面积列表如下：客房类型 间数 面积（平方米）合计 单人标准房 47 35.22 165534 标准房 18075.17 13530.6 25豪华套房 2 90.00 180 总统套房 1 223.6 223.6 小计 230 15589 按照广州市酒店发展行情预计未来（2009-2019 年）十年间平均客房每日实收房价 742 元/天计算。按照广州五星级酒店平均开房率 65%分析，本物业未来十年平均每 3 年增长率 7%计算，开房率平均按 76%计算。4.2 计算结果计算结果 4.2.1 客房年收入约客房年收入约 742*230*76%*3654734 万元 4.2.2 餐饮、会务、商场收入餐饮、会务、商场收入 中餐厅收入：东莞庄地区点心、小吃集中，宾馆每天以中、晚二个市，以接待一次测算，平均每天 100 桌，每人 100 元消费水平，利润为 50%测算，则：100 元*10 人*100 桌*365 天*50%=1825 万元 西餐厅收入：天河区旅游观光的游客较多，配有一定水准、特色的西餐馆是有一定的市场。每天以 40 人次，每人平均消费水平 100 元，利润率以 70%测算，则：100 元/人次*40 人次*365 天*70%=102.2 万元 商场收入：在天河区，商场规模已充分体现，而宾馆商场作为配套设备，竞争就显得相当大，26以平均每天 10 万元销售收入，利润 20%测算，则：10 万元/天*365 天*20%=730 万元 每天平均接待 5 人次，每个会务租金平均 5000 元，利润率以 70%测算，则营业预测：5000 元/人次*5 人次*365 天*70%=638.75 万元 餐饮、会务、商场收入约：3295.95 万无 4.2.3 娱乐休闲收入娱乐休闲收入 酒吧收入：包括吸引游客娱乐与休闲在内，每天以 100 人次，平均每人消费 40 元，利润率以 60%测算，则：50 元/人次*100 人次*365 天*60%=109.5 万元 KTV 收入：以设置 10 间 KTV 包房，每天以 6 个小时营业，每小时 200 元计算，包房利用率60%，则营业预测：200 元/小时*10 间*6 小时*365 天*60%=262.8 万元 桑拿收入：以每天平均 30 人次，每人次 200 元，则营业预测：200 元/人次*30 人次*365 天*60%=131.4 万元 娱乐休闲收入约：503.7 万元 整体酒店总收入约：8533.65 万元 以上收入参考国内五星级酒店年收入均数，见下表 27 28 5 本项目定位五星级酒店收益测算本项目定位五星级酒店收益测算 5.1 成本合计成本合计 酒店总开发成本：30131.9 万元 年运营成本：8533.65 万元*（20%20%）3413.5 万元 年管理提成：8533.65 万元*25%2133.4 万元 5.2 年收益额（税后）年收益额（税后）（8533.6 万元-3413.5 万元-2133.4 万元）*（100%-33%）2001.1 万元 年经营利润率：2001.1/8533.65=23.45%年投资收益率：2001.1/30131.96.6%5.3 总成本回收共需年数总成本回收共需年数 30131.9/2001.1=15 年 结论：定位五星级酒店在不考虑销售的基础上约十五年时间可以收回基本成本（静态投资回收期）。29 第二部分第二部分 5A 甲级写字楼甲级写字楼 写字楼项目整体由办公、商业等功能组成，本部分将通过分析广州市及天河区房产市场发展的现状及趋势，从而进行本项目各功能房产的市场定位。1 广州写字楼发展历程广州写字楼发展历程 1.1 写字楼紧缺期：写字楼紧缺期：1993-1997 年年 1993 年之前，广州的主要商务活动都集中在五星级酒店内，那时候的五星级酒店大都以商务综合体形式建成，包括了酒店客房与餐饮、写字楼以及公寓等功能，例如中国大酒店、花园大酒店等。1995 年到 1997 年，外商开始从以往的办事处升级到成立分公司，外资的增加是当时推动写字楼市场的主要动力，仅有的几栋甲级写字楼根本满足不了市场的需求。期间，新落成的写字楼，无论是租金、进驻率以及售价都处于广州甲级写字楼历史的最高位。即使到现在，甲级写字楼仍未超越当时的记录。当时，写字楼处于卖方市场，如：1995 年，美国银行中心预售价为港币 2 万2.5万元/平方米，广东国际大厦的租金按实用约为 300 元/平方米/月；1996 年，中信广场、大都会预售价为 2.5-3 万元/平方米，广州国际贸易大厦、宜安广场、东山广场等都在 1.5 万元/平方米以上。购买写字楼的，多数是港澳私人投资者。1.2 写字楼消化期：写字楼消化期：1997-2000 年年 1997 年到 2000 年，广州甲级写字楼的需求在该时期得到了释放，大量的写字楼不断供应，甲级写字楼从紧缺期急速转向供应过剩，租金从 1996 年的 170-190 元/平方米/月，跌至 2000 年的 90-100 元/平方米/月。期间，97 亚洲金融风暴对港澳投资者造成了很大的影响，对写字楼销售市场也造成了严重的打击。98 年后，写字楼 30的用家成为销售市场的主力，当中尤其以内资公司购买写字楼自用较多。1.3 写字楼调整期：写字楼调整期：2001-2004 年年 2001 年 2004 年，随着广州甲级写字楼存量逐渐被消化，租金、售价都有所回升，写字楼在 2000 年，租金出现了触底后反弹，其后，保持着平稳的上升趋势。甲级写字楼除却新增供应外，空置率保持在 10以内，顶级写字楼更是少于 5。1.4 写字楼快速增长期：写字楼快速增长期：2005 年至今年至今 2005 年至今，甲级写字楼进入快速增长期。经济持续向好，令甲级写字楼的需求快速增长。新一批的甲级写字楼当中，不少具有实力的发展商都将其作为长期发展的物业，因此，用于销售的优质写字楼，销售速度相当惊人。以至发展商经常要封盘，重新定价后再推出市场。广州正加快步入国际大都市的步伐，开发商对甲级写字楼的客户定位有了更高的标准，写字楼的建筑标准向国际标准看齐。三年内是广州写字楼进入成熟期的阶段，期间广州写字楼无论是质和量都有巨大的变化。31 2 广州市区写字楼市场分析广州市区写字楼市场分析 2.1 广州四大写字楼区域介绍广州四大写字楼区域介绍 2.1.1 大环市东商务区大环市东商务区 核心区指传统意义上的环市东（东到区庄立交、西到广东国际大酒店，包括花