粤宏远A拟转让投资性房地产及土地使用权项目资产评估.pdf

资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055号 广东中联羊城资产评估有限公司 信信信信 息息息息 页页页页（本页可不用打印，但切记不能删除）1、必须在必须在必须在必须在“”双引号内填写信息，然后才删除双引号内填写信息，然后才删除双引号内填写信息，然后才删除双引号内填写信息，然后才删除“”双引号双引号双引号双引号。深灰色的 号是书签标志（前提：在“工具”“选项”“视图”的“显示”中勾选“书签”），请确定保持书签存在和包括对应信息；2、报告摘要和正文中凡有深色背影的地方都是自动引用的地方（前提：在“工具”“选项”“视图”的“显示”中选择“域底纹”为“始终显示”），不用进行修改，可用以下方式进行引用更新：（1）按鼠标右键，选择“更新域”，将更新选择之处（2）打印文件，将自动全部更新（前提：在“工具”“选项”“打印”中勾选“更新域”）（3）关闭文件，重新打开，将自动全部更新（前提：在“工具”“选项”“常规”中勾选“打开时更新自动方式的链接”）委托方：委托方：委托方：委托方：东莞宏远工业区股份有限公司 产权持有产权持有产权持有产权持有者者者者：东莞宏远工业区股份有限公司 评估目的：评估目的：评估目的：评估目的：资产转让 评估基准日：评估基准日：评估基准日：评估基准日：二一二年十二月三十一日 评估对象：评估对象：评估对象：评估对象：投资性房地产及土地使用权 价值类型：价值类型：价值类型：价值类型：市场价值 评估报告号：评估报告号：评估报告号：评估报告号：中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 评评评评协备案号：协备案号：协备案号：协备案号：评协备案号码1500123044130038 号 项目负责人：项目负责人：项目负责人：项目负责人：罗贤智 资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055号 广东中联羊城资产评估有限公司 签字注册资产评估师（一级复核）：签字注册资产评估师（一级复核）：签字注册资产评估师（一级复核）：签字注册资产评估师（一级复核）：曾永和 报告复核注册资产评估师（二级复核）：报告复核注册资产评估师（二级复核）：报告复核注册资产评估师（二级复核）：报告复核注册资产评估师（二级复核）：邱军 评估评估评估评估报告日：报告日：报告日：报告日：二一三年四月十日 资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055号 广东中联羊城资产评估有限公司 东莞宏远工业区股份有限公司拟转让 投资性房地产及土地使用权项目 资 产 评 估 报 告 书资 产 评 估 报 告 书资 产 评 估 报 告 书资 产 评 估 报 告 书 中联羊城评字【2013】第FIMQY0055 号 评协备案号码1500123044130038 号 广东中联羊城资产评估有限公司广东中联羊城资产评估有限公司广东中联羊城资产评估有限公司广东中联羊城资产评估有限公司 CHINAUNITED YANGCHENG APPRAISAL CO.,LTD.评估报告日：二一三年四月十日 资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055号 广东中联羊城资产评估有限公司 目目目目 录录录录 注册资产评估师声明.1 摘 要.3 资产评估报告.7 一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者.7 二、评估目的.8 三、评估对象和范围.9 四、价值类型.9 五、评估基准日.17 六、评估依据.17 七、评估方法.19 八、评估程序实施过程和情况.24 九、评估假设.26 十、评估结论.28 十一、评估结论有关说明.29 十二、特别事项说明.31 十三、评估报告的使用限制.35 十四、评估报告日.37 资产评估报告书附件.39 资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 1 页 注册资产评估师注册资产评估师注册资产评估师注册资产评估师声明声明声明声明 1、我们遵守相关法律、法规和资产评估准则、技术规范和行业指导意见执行评估业务，恪守独立、客观和公正的原则，根据收集的资料进行分析、估算、判断和推论，在报告中设定的评估假设和限制条件下，形成评估意见和结论，撰写评估报告；我们在评估报告中陈述的事项是根据执业过程中掌握的情况和资料进行描述，陈述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的责任。2、我们在评估对象中没有现存的或预期的利益，与委托方或相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。3、评估结论采用的价格均为报告载明评估基准日时的有效价格或标准，仅在评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。4、我们及所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在报告中披露的运用评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。5、我们或业务助理人员已对评估对象进行了现场勘查，对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。6、我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 2 页 评估对象可实现价格的保证。7、我们的责任是遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当地使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。8、评估报告仅限于报告中所载明的报告使用者于特定评估目的下，在评估报告使用有效期内使用，因使用不当造成的后果与我们及所在评估机构无关。资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 3 页 东莞宏远工业区股份有限公司拟转让 投资性房地产及土地使用权项目 资 产 评 估 报 告资 产 评 估 报 告资 产 评 估 报 告资 产 评 估 报 告 中联羊城评字【2013】第FIMQY0055 号 摘摘摘摘 要要要要 重要提示重要提示重要提示重要提示 本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告书正文。广东中联羊城资产评估有限公司接受委托，依据国家有关法律法规、资产评估准则、技术规范、指导意见和相关文件，遵循独立、客观、公正的原则，通过制定相应的评估方案和工作计划，实施必要的评估程序，在基于报告所述特定的评估假设与限制条件下，采用与评估目的相匹配的评估标准与方法，对委估资产进行评估。资产评估情况摘要如下：委托方：委托方：委托方：委托方：东莞宏远工业区股份有限公司 产权持有产权持有产权持有产权持有者者者者：东莞宏远工业区股份有限公司 相关经济行为：相关经济行为：相关经济行为：相关经济行为：根据东莞宏远工业区股份有限公司 2012 年 12 月 20日总经理办公会议决议拟转让宏远工业区旧区的部分投资性房地产及土资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 4 页 地使用权。评估目的：评估目的：评估目的：评估目的：资产转让。评估对象：评估对象：评估对象：评估对象：投资性房地产及土地使用权。评估范围：评估范围：评估范围：评估范围：东莞宏远工业区股份有限公司拟转让的位于宏远工业区旧区的部分投资性房地产及土地使用权 价值类型：价值类型：价值类型：价值类型：市场价值 评估基准日：评估基准日：评估基准日：评估基准日：二一二年十二月三十一日 评估方法：评估方法：评估方法：评估方法：本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，主要采用成本法、收益法进行评估。评估结论：评估结论：评估结论：评估结论：东莞宏远工业区股份有限公司拟转让的位于宏远工业区旧区的部分投资性房地产及土地使用权，采用成本法、收益法进行评估，得出的资产评估结论为：资产账面值为人民币壹万壹仟壹佰玖拾捌万伍仟陆佰元(RMB11,198.56 万元)，评估值为人民币壹亿玖仟零玖拾肆万陆仟壹佰元(RMB19,094.61 万元)，评估增值人民币柒仟捌佰玖拾陆万零伍佰元(RMB7,896.05 万元)，增值率70.51%。资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 5 页 委估各类资产评估价值结果列表如下：评估评估评估评估报告使用报告使用报告使用报告使用的有效期：的有效期：的有效期：的有效期：按照评估报告准则和其他现行规定，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，即二一二年十二月三十一日起至二一三年十二月三十日以内，才可以使用本评估报告。对评估结论产生影响的特别事项：对评估结论产生影响的特别事项：对评估结论产生影响的特别事项：对评估结论产生影响的特别事项：1、东莞宏远工业区股份有限公司本次拟转让的投资性房产中共有 6项尚未办理房产证，建筑面积合计9,394.47 平方米。2、本次拟转让的 12 栋已办证的房地产（建筑面积合计 68,336.60 平方米），因其建造时间较早，均在东莞宏远工业区股份有限公司改制上市表1被评估单位：东莞宏远工业区股份有限公司金额单位：人民币万元账面价值评估价值增减值增值率ABC=B-AD=C/A100%1流动资产-2非流动资产11,198.56 19,094.61 7,896.05 70.51 3其中：可供出售金融资产-4 持有至到期投资-5 长期应收款-6 长期股权投资-7 投资性房地产8,901.98 18,786.46 9,884.48 111.04 8 固定资产-9 在建工程-10 工程物资-11 固定资产清理-12 生产性生物资产-13 油气资产-14 无形资产2,296.59 308.15 -1,988.44 -86.58 15 开发支出-16 商誉-17 长期待摊费用-18 递延所得税资产-19 其他非流动资产-20资产总计资产总计资产总计资产总计11,198.56 19,094.61 7,896.05 70.51 21流动负债-22非流动负债-23负债合计负债合计负债合计负债合计-24净资产净资产净资产净资产（所有者权益所有者权益所有者权益所有者权益）11,198.56 19,094.61 7,896.05 70.51 项 目资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表评估基准日：2012年12月31日资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 6 页 之前建成办证，房产证均办在东莞市宏远发展总公司名下，东莞宏远工业区股份有限公司一直未对其相对应的房产证变更权属人。3、本次评估申报的土地使用权账面面积 49843.80 平方米，实际证载土地面积为 3176.8 平方米，根据委托方申明，账面其余 46667 平方米土地产权、实际面积、用途、土地四至、性质等不确定，因而本次实际评估的是有土地证的 3176.8 平方米土地，评估价值中未包含账面其余 46667平方米土地价值。4、东莞宏远工业区股份有限公司本次拟转让的土地及房产中，所有已经办证的房产与土地均已抵押给了东莞农商银行。详见本报告特别事项说明，敬请报告使用者注意。评估结论的应用：评估结论的应用：评估结论的应用：评估结论的应用：评估报告书摘要所披露的评估结论是作为委托方实现相关经济行为的参考依据，但并不保证相关经济行为的可实现性，仅限于委托方和其他报告使用者于报告所述评估目的下，在评估结论使用有效期限内使用。评估报告使用者应关注评估报告中假设、特别事项说明、限定条件和对评估结论的影响，并恰当使用评估报告。除法律、法规规定另有规定以外，未征得评估机构和注册资产评估师书面同意，本摘要内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 7 页 东莞宏远工业区股份有限公司拟转让 投资性房地产及土地使用权项目 资 产 评 估 报 告 中联羊城评字【2013】第FIMQY0055 号 东莞宏远工业区股份有限公司东莞宏远工业区股份有限公司东莞宏远工业区股份有限公司东莞宏远工业区股份有限公司：广东中联羊城资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关的法律、法规、资产评估准则、资产评估原则、技术规范和指导意见，以及相关的文件资料，遵循独立、客观、公正的原则，通过制定相应的评估方案与工作计划，实施了清查核实、市场调查与询证和评定估算等必要的评估程序，基于特定的评估假设与限制条件下，采用成本法、收益法等评估方法，对东莞宏远工业区股份有限公司拟转让的位于宏远工业区旧区的部分投资性房地产及土地使用权在二一二年十二月三十一日的市场价值进行评估。现将资产评估情况报告如下：一一一一、委托方委托方委托方委托方、产权持有、产权持有、产权持有、产权持有者者者者和和和和委托方以外的委托方以外的委托方以外的委托方以外的其他评估报告使用者其他评估报告使用者其他评估报告使用者其他评估报告使用者(一一一一)委托方委托方委托方委托方（暨产权持有者）暨产权持有者）暨产权持有者）暨产权持有者）企业名称：东莞宏远工业区股份有限公司 资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 8 页 注册号：441900000597623 住所：东莞市南城区宏远工业区 法定代表人：周明轩 公司类型：股份有限公司（上市）注册资本：人民币陆亿贰仟贰佰柒拾伍万伍仟陆佰零肆元 实收资本：人民币陆亿贰仟贰佰柒拾伍万伍仟陆佰零肆元 成立日期：1992 年5 月8 日 经营范围：开发经营工业区，房地产开发（凭有效资质证经营），开办外引内联企业及其咨询、洽谈业务；生产经营高科技产品、五金、交电、建筑装饰材料，技术咨询；原煤开采（另设分支机构经营）。(二二二二)其他评估报告使用者其他评估报告使用者其他评估报告使用者其他评估报告使用者 根据资产评估业务约定书，本评估报告的使用者为委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者以外的其他评估报告使用者。除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。二二二二、评估目的评估目的评估目的评估目的 根据东莞宏远工业区股份有限公司 2012 年 12 月 20 日总经理办公会资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 9 页 议决议：鉴于宏远工业区旧区的厂房、宿舍盈利能力差等原因，为盘活低效资产，促进资产的现金回笼，加快公司产业结构的调整步伐，增强公司在住宅、商业地产和矿产资源方面的并购重组力度，拟将宏远工业区旧区的投资性房地产如厂房、宿舍及土地使用权整体转让出售。本次评估目的是为东莞宏远工业区股份有限公司拟转让房地产提供投资性房地产及土地使用权在评估基准日时市场价值参考。三三三三、评估对象和范围评估对象和范围评估对象和范围评估对象和范围 本次评估对象是东莞宏远工业区股份有限公司拟转让的位于宏远工业区旧区的部分投资性房地产及土地使用权。相应的评估范围是位于东莞市南城区篁村宏运工业区内的百威厂、西德厂、新科电子厂及第一生活区等投资性房地产和无形资产土地使用权两部分。（一）投资性房地产（一）投资性房地产（一）投资性房地产（一）投资性房地产 投资性房地产共18 项，其中办理了房产证的12 项，未办理房产证的6项，投资性房产对应的土地使用权四宗（已办理了4个国有土地使用证），房屋建筑物面积合计 77,731.07 平方米，土地使用权面积合计 64,070.00平方米），账面原值合计 256,897,070.85 元，账面净值合计 89,109,768.92元。已经办证的投资性房地产及土地已经抵押给了东莞农商银行。投资性资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 10 页 房地产详细情况如下：1、百威厂区房，主要有厂房、办公楼、发电机房、原百威商铺、20栋铺位，建筑面积合计11,688.36 平方米。其中：（1）原百威厂房地产，建筑面积为 4,792.81 平方米，为框架结构 3层建筑，约建成于 1991 年。其装修情况为：外墙涂料，内墙缮灰，地面铺水磨石或自流坪，顶棚缮灰，安装铝合金门窗及钢门，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该厂房已办理房屋所有权证，权证编号为粤房字第原值净值1原百威厂房4,792.81 2厂房（新科电子厂BLOCK B)3,800.00 3办公楼（新科电子厂BLOCK C）910.00 4发电机房250.00 5原百威商铺1,480.55 620栋铺位455.00 7厂房东府国用1993字第特511号14,950.00 13,481.00 51,770,962.83 14,914,298.82 8厂房（一期）24,393.90 9电房1,166.10 10饭堂3,647.35 11高级员工宿舍一幢1,270.72 12高级员工宿舍二幢542.03 13厂房（二期）6,195.49 14宿舍18栋3,211.80 15宿舍19栋3,211.80 16宿舍D1栋（21栋）3,211.80 17宿舍D2栋（22栋）3,211.80 18宿舍25栋2,498.92 64,070.00 77,731.07 256,897,070.85 89,019,768.92 256,897,070.85 89,019,768.92 序号房屋名称对应土地证号东府国用1993字第特513号16,120.00 46,004,903.40 18,634,755.13 账面价值宗地面积（m2）建筑面积（m2）东府国用1993字第特522号6,090.00 24,637,803.56 7,810,004.78 东府国用1993字第特515号26,910.00 134,483,401.06 47,660,710.19 合 计合 计减：投资性房地产减值准备资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 11 页 0572269 号，权属人为东莞市宏远发展总公司。至评估基准日，该建筑物出租用作厂房。（2）厂房（BLOKC B），建筑面积为 3,800 平方米，为框架 2 层建筑，约建成于 1991 年。其装修情况为：外墙涂料，内墙缮灰，地面铺水磨石或自流坪，顶棚缮灰，安装铝合金门窗及钢门，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该厂房未办理房产证，建筑面积为委托方自行申报。至评估基准日，该建筑物出租用作厂房。（3）办公楼，建筑面积为910 平方米，为框架3 层建筑，约建成于1991 年。其装修情况为：外墙涂料，内墙缮灰，地面铺水磨石，顶棚缮灰，安装铝合金门窗，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该办公楼未办理房产证，建筑面积为委托方自行申报。至评估基准日，该建筑物出租用作办公。（4）发电机房，建筑面积为250 平方米，为框架 1 层建筑，约建成于 1991 年。其装修情况为：外墙涂料，内墙缮灰，水泥地面，顶棚缮灰，安装铁门、铝窗，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该发电机房未办理房产证，建筑面积为委托方自行申报。至评估基准日，该建筑物出租用作电房。资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 12 页（5）原百威商铺，建筑面积为 1,480.55 平方米，为框架 1 层建筑，约建成于 2008 年。其装修情况为：外墙涂料，内墙缮灰，水泥地面，顶棚缮灰，安装铁门、铝窗，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该商铺未办理房产证，建筑面积为委托方自行申报。至评估基准日，该建筑物出租用作电房和仓库。（6）20 栋铺位，建筑面积为455 平方米，为框架 1 层建筑，约建成于 1991 年。其装修情况为：外墙涂料，内墙缮灰，地面铺耐磨砖，顶棚缮灰，安装铁闸门，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该铺位未办理房产证，建筑面积为委托方自行申报。至评估基准日，该建筑物出租用作商铺。2、西德厂房地产，建筑面积为13,481 平方米，为框架结构5 层建筑，约建成于 1990 年。其装修情况为：外墙贴马赛克，内墙缮灰，地面铺水磨石或自流坪，顶棚缮灰（办公部分矿棉板吊顶），安装铝合金门窗及钢门，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该厂房已办理房屋所有权证，权证编号为粤房字第0152651 号，权属人为东莞市宏远发展总公司。至评估基准日，该建筑物出租用作厂房。3、新科电子厂房地产，主要有厂房、电房、饭堂、员工宿舍，建筑资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 13 页 面积合计37,215.59 平方米。其中：（1）一期厂房，建筑面积为 24,393.9 平方米，为框架结构5 层建筑，约建成于 1988 年。其装修情况为：外墙贴马赛克，内墙缮灰，地面铺水磨石或自流坪，顶棚缮灰，安装铝合金门窗及钢门，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该厂房已办理房屋所有权证，权证编号为粤房字第 0286402号，权属人为东莞市宏远发展总公司。至评估基准日，该建筑物出租用作厂房。（2）电房，建筑面积为11,66.1 平方米，为框架1 层建筑，约建成于1989 年。其装修情况为：外墙涂料，内墙缮灰，水泥地面，顶棚缮灰，安装铁门、铝窗，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该电房已办理房屋所有权证，权证编号为粤房字第 0471373 号，权属人为东莞市宏远发展总公司。至评估基准日，该建筑物出租用作电房。（3）饭堂，建筑面积为 3,647.35 平方米，为框架结构 3 层建筑，约建成于 1991 年。其装修情况为：外墙贴马赛克，内墙缮灰，地面铺水磨石，顶棚缮灰，安装铝合金门窗，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该厂房已办理房屋所有权证，权证编号为粤房字第 0471372 号，权属人为东莞资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 14 页 市宏远发展总公司。至评估基准日，该建筑物出租用作饭堂。（4）高级员工宿舍一幢，建筑面积为 1,270.72 平方米，为混合结构3 层建筑，约建成于1990 年。其装修情况为：外墙贴马赛克，内墙缮灰，地面铺水磨石，顶棚缮灰，安装铝合金门窗，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该宿舍已办理房屋所有权证，权证编号为粤房字第 3957503 号，权属人为东莞市宏远发展总公司。至评估基准日,该建筑物出租用作宿舍。（5）高级员工宿舍二幢，建筑面积为 542.03 平方米，为混合结构 3层建筑，约建成于 1990 年。其装修情况为：外墙贴马赛克，内墙缮灰，地面铺水磨石，顶棚缮灰，安装铝合金门窗，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该宿舍已办理房屋所有权证，权证编号为粤房字第 3957502 号，权属人为东莞市宏远发展总公司。至评估基准日，该建筑物出租作宿舍。（6）二期厂房，建筑面积为 6,195.49 平方米，为框架结构5 层建筑，约建成于 1991 年。其装修情况为：外墙贴马赛克，内墙缮灰，地面铺水磨石或自流坪，顶棚缮灰，安装铝合金门窗及钢门，水电明敷。该房屋建筑保养情况一般，基础无沉降，承重结构无较大损坏，屋面无漏水，可正常使用。该厂房已办理房屋所有权证，权证编号为粤房字第 0471371号，权属人为东莞市宏远发展总公司。至评估基准日，该建筑物出租用作资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 15 页 厂房。4、第一生活区，主要有宿舍 18 栋、19 栋、D1 栋、D2 栋及 25 栋，建筑面积合计15,346.12 平方米，为框架6 层（25 栋为7 层）建筑，约建成于 1991 年。18 栋、19 栋、D1 栋、D2 栋已办理房屋所有权证，权证编号分别为粤房字第 0471367 号、粤房字第 0471368 号、粤房字第0572262 号、粤房字第 0572265 号，权属人为东莞市宏远发展总公司，25栋未办理房产证，建筑面积为委托方自行申报。至评估基准日，该5 栋宿舍正由租户进行室内装修。（二）无形资产土地使用权 委托方申报评估的土地账面面积为 49,843.80 平方米，土地账面价值22,965,875.48 元，但实际办理了国有土地使用证的土地只有 3,176.80平方米，根据委托方出具的申明，账面其余 4,6667 平方米面积的土地未确权、未办证，土地性质、土地用途、土地四至、实际的土地面积等均不确定。因此本次实际评估的只是已经办证的 3,176.80 平方米土地使用权，账面未能确权的其余 4,6667 平方米土地未纳入本次评估范围。待估宗地的国有土地使用证证号为“东府国用 1993 字第特 514 号”，土地使用者：东莞宏远工业区股份有限公司；登记时间为2009 年7 月26日。土地位置：南城区篁村社区居委会金园路北侧；土地来源及其变革：以出让方式取得；土地权属性质及其权属变更状况：国有土地；图号：资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 16 页 545.75-371.75；地号：1903020600239；土地用途：工业；土地面积：3,176.80平方米；已建成的房屋建筑物建筑面积：地上无建筑物；四至：南临金园路，东面临宏远四街，北面临宏远路，西面为其他用地；土地等级：属东莞市I 级工业用地；批准使用年限：批准使用年限50 年，终止日期至 2046年 5 月 6 日，至评估基准日，剩余使用年限为 33.35 年。他项权利状况：该宗地已抵押给了东莞农商银行。四四四四、价值类型价值类型价值类型价值类型 由于与本项目评估目的相关的各关联方均处于平等地位，其实施的经济行为是正常、公平的市场交易行为，故本项目选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。“公平交易”是指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告遵循的评估原则，基于一定的评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序、方法和价值类型，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 17 页 五五五五、评估基准日评估基准日评估基准日评估基准日 1、本项目资产评估基准日为二一二年十二月三十一日；2、评估基准日是由委托方在综合考虑实现经济行为的需要、产权持有者的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性要求，以及会计期末提供资料的便利，与评估基准日与经济行为实现日尽可能接近等因素后确定；3、本次评估采用的价格均为评估基准日的有效价格或标准。六六六六、评估依据评估依据评估依据评估依据 本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则和规范依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据等，具体如下：(一一一一)经济经济经济经济行为依据行为依据行为依据行为依据 东莞宏远工业区股份有限公司总经理办公会决议（2012 年 12 月 20 日）。(二二二二)法律法规依据法律法规依据法律法规依据法律法规依据 1、中华人民共和国公司法（中华人民共和国主席令第42 号）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 29号）；资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 18 页 3、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28 号）；4、中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第 256 号）；5、其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。(三三三三)评估准则和规范依据评估准则和规范依据评估准则和规范依据评估准则和规范依据 1、资产评估准则基本准则 和 资产评估职业道德准则基本准则（财政部财企200420 号文）；2、资产评估准则评估报告（中评协2007189 号 文）；3、资产评估准则评估程序（中评协2007189 号 文）；4、资产评估准则不动产（中评协2007189 号 文）；5、资产评估价值类型指导意见（中评协2007189 号 文）；6、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（中国注册会计师协会会协200318 号）；7、中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知（中评协2011230 号）；8、企业国有资产评估报告指南（中评协2008218 号）；9、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999）；资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 19 页 10、城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）；11、城 镇 土 地 估 价 规 程 （中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准GB/T18508-2001）。(四四四四)权属依据权属依据权属依据权属依据 1、国有土地使用证；2、房地产权证；3、企业经营相关业务合同、协议、发票；4、委托方、被评估单位提供的资产清查评估明细表；5、其他相关权属证明资料。(五五五五)取价依据取价依据取价依据取价依据 1、广东省地价管理规定（广东省人民政府令第 46 号）；2、关于 2009 年东莞市基准地价的公告（东府2009151 号）；3、关于发布实施的通知（国土资发2006307 号）；4、工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号）；5、关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知（计办价格20021153 号）；资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 20 页 6、建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670 号）；7、招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980 号）；8、关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）；9、房屋完损等级评定标准（原国家城乡建设环境保护部颁布）；10、北京科学技术出版社出版的资产评估常用数据与参数手册及相关风险系数资料；11、中国人民银行颁布的金融机构存贷款利率；12、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；13、企业提供的资产清查评估明细表等有关申报资料及其他评估相关资料；14、房地产所在地的房地产市场交易价格信息；15、评估人员现场勘查、核实及市场调查资料。七七七七、评估方法评估方法评估方法评估方法(一一一一)资产评估的基本方法资产评估的基本方法资产评估的基本方法资产评估的基本方法 资产评估基本方法有市场法、收益法与成本法。1、市场法 资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 21 页 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其使用的基本前提有：（1）存在一个活跃的公开市场；（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。2、收益法 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以预测。3、成本法 成本法是指首先估测被评估资产的现行再取得成本（重置成本），然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到被评估资产价值的评估方法。采用成本法的前提条件有：（1）被评估资产处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；（2）可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平均成本资料。资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 22 页(二二二二)评估方法的选择评估方法的选择评估方法的选择评估方法的选择 由于评估对象现带有长期租约，评估对象可通过对外出租获取收益，其未来的经营收益、经营成本和风险可合理预测，同时有完善的建筑市场和材料供应市场，可取得合理的建筑成本和有关税费资料，因此，本次评估可以采用收益法、成本法的评估技术路线。土地使用权采用基准地价系数修正法评估。1、收益法 收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点，将其累加后得出估价对象的公开市场价值。由于估价对象带租约，本次采用收益期内按租约计算、租约期满后净收益按一定比例递增的收益法公式：()()+=nttiiiRggRNOIRRNOIV1111111 其中：V=待估房地产价值；NOIi=待估房地产租约期内未来第i 年的净收益；NOI=待估房地产租约期满后未来第1 年的净收益；t=待估房地产租约剩余年限；R=报酬率；资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 23 页 g收益期内年净收入递增率;n=待估房地产租约期满后可获收益的年限。2、成本法 成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格，扣除建筑物折旧，以此估算估价对象的公开市场价值。估价对象房地产重新构建价格包括下列内容：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润。应扣除的建筑物折旧额通过估算建筑物成新率来确定。建筑物成新率根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等综合确定。成本法计算公式为：待估房地产价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物成新率。3、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是在城镇基准地价和基准地价修正系数表等成果的基础上，通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对待估宗地所在城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地的基准地价进行修正，以此估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：资产评估报告书 中联羊城评字【2013】第 FIMQY0055 号 广东中联羊城资产评估有限公司 第 24 页 式中：V =待估宗地价格；Vlb=与待估宗地同类用途同一地段的基准地价；Ki=影响宗地地价的区域因素和个别因素修正系数；Kj=估价基准日修正系数、容积率、土地使用年期等修正系数；Vkf=待估宗地土地开发程度修正值 八八八八、评估程序实施过程和情况评估程序实施过程和情况评估程序实施过程和情况评估程序实施过程和情况 整个评估工作共分五个阶段进行。(一一一一)前期准备阶段：前期准备阶段：前期准备阶段：前期准备阶段：1、明确此次评估的目的、对象、范围及评估基准日；2、签订委托业务约定书；3、依据初步调查了解的情况，拟定了评估的总体方案和现场实施方案。(二二二二)资产清查核实阶段：资产清查核实阶段：资产清查核