【方案】2020温州瓯江口东地块项目定位启动会报告汇报版-49正式版.doc

温州瓯江口东地块项目启动会报告浙南区域公司汇报人：屠煜朗二二年四月三十日目录Part 01项目概况篇目录导图 项目概况篇1.1宗地情况核心结论：4月23日竞得，成交总价16.6亿，成交楼面价5243元/，溢价率25.8%。宗地情况项目风险筛查付款节奏市场环境篇 客户定位篇 产品定位篇 操盘思路篇1 宗地区位条件1. 一城一策4.0深耕型城市2. 温州城市东扩的战略重地2 宗地控规指标1. 无偿代建规划12班幼儿园2. 配建政策性住房36426平方米区域、四至温州瓯江口B-09东区地块出让面积（） 132688容积率2.5计容建筑面积（）321425用地性质商住用地商住比例/限高（m）54米（且住宅24米）30%（住宅建筑密度建筑及其便民绿地率35%【装配率】暂无服务设施建筑密度22%）住宅套型中小经适房、回迁全装修住宅比例要/房、保障房配/100%套型比例求建要求1、起始价为人民币132000万元，增价幅度为人民币500万元或其整数倍；土拍要求2、竞拍价达到上限价格198000万元时，转为竞报政策性住房（人才住房）面积的程序，每次竞报面积增幅为200平方米或200平方米的整数倍。1、B-09c地块兼容零售商业、餐饮部分建筑面积3578平方米且7154平方米；其他对决策有 2、B-09c地块无偿代建一处12班幼儿园，用地面积6010平方米，建筑面影响的出让条积4800平方米；件3、B-09h地块兼容零售商业、餐饮部分建筑面积21384平方米；4、B-09h地块配建政策性住房（人才住房）建筑面积36426平方米；5、二星绿建，住宅全装修标准不低于1000元/平方米；3目录导图 项目概况篇宗地情况项目风险筛查付款节奏 市场环境篇 客户定位篇 产品定位篇 操盘思路篇1.1宗地情况北侧紧邻十里樱花公园，现已开放，有一定景观资源，东侧有河道相邻，西侧为城市主干道，南侧相邻为空地，地块南面直线500米为轻轨。地块西侧霓翔南路地块北侧十里樱花公园地块中间瓯采路地块南侧S1轻轨地块东侧河流4目录导图 项目概况篇宗地情况项目风险筛查付款节奏 市场环境篇 客户定位篇 产品定位篇 操盘思路篇1.2项目风险筛查地块周边城市界面较好， 地块无明显缺陷，环境较为宜居。地块内部有堆土，且有大量乔木和植被，已组织迁移。地勘单位已于4月29日进场勘探。序号风险项风险描述可能会导致的后果应对预案进展情况1高差、堆土有堆土，高差约2m拉长工期处理堆土，平整土地施工单位已进场2地块内部有大内部有大量木麻黄以及拉长工期将木麻黄移除，香樟树将有管委会自行已于管委会沟通处理地块内部乔木，量乔木少量香樟处理目前施工单位已进场，移除废弃乔木3航空管制区地块处于航空管制区，无目前地块规划条件中限高要求已满足净地块方案排布严格按照规划条件要求需满足机场净空要求空研究设计5目录导图 项目概况篇宗地情况项目风险筛查付款节奏 市场环境篇 客户定位篇 产品定位篇 操盘思路篇1.3付款节奏核心结论：地块应于国有建设用地使用权出让合同签订后1个月内缴纳竞得价款的50%(含定金)，3个月内全额缴清竞得价款。出让底价成交价溢价率总价（亿元）13.亿16.6亿25.8%楼面价（元/）4107元/平5243元/平付款节奏保证金付首笔土地款支付：交地土地款尾款：款时间56600万时间83000万元2020年4月21日2020年5月13日2020年6月12日前2019年8月12日前2020年8月12日前签订土地出让合同6目录Part 02市场环境篇目录导图项目概况篇2.2城市经济核心结论：温州位列全国百强城市排行35位。2019年全市GDP 6606亿，增速8.2%；全市常住人口为930万人，其中户籍总人口832.4万人，第二第三产业保持高比重发展，产业势头强劲。 市场环境篇城市经济政策环境市场分析土地价值分析竞品现状分析项目定位 客户定位篇 产品定位篇1 GDP和经济增速1. 2019年温州GDP 6606亿，增速8.2%，全省第三，全国第三十名。2019温州市各市区GDP220018%19%190012%13%12%160014%11%11%130013797%8%10006%7%9%7008168003%7697324007927037016594%538471100-200乐清市 鹿城区 瑞安市 龙湾区 瓯海区 苍南县 平阳县 永嘉县 泰顺县 洞头区 文成县-1%2019年GDP增速2人口和城镇化率1. 温州全市常住人口930万，其中洞头区人口10.35万，规划90万人口。2. 温州城镇化率70.5%，保持较高水平2019温州各区市常住人口160142.35143.12140124.94125.2212094.3110071.5182.9480.2780604010.3524.4225.57200鹿城区龙湾区瓯海区洞头区乐清市瑞安市永嘉县文成县平阳县泰顺县苍南县3 产业结构和代表企业1. 2019年三产结构2.439.658.02. 第二第三产业保持高比重发展，产业势头强劲产业布局：至2019年末已拥有70个中国驰名商标，获得46个国家级生产基地称号，拥有24个省级专业商标品牌基地，6个市级专业商标品牌基地。代表企业：正泰 德力西 天正 人民电器 长城电器 环宇 兴乐 华峰 中油华电 华通机电 奥康 报喜鸟温州市历年产业结构120100 操盘思路篇17.00%15.70%温州GDP（亿元）温州增速15%900010.99%700012.00%9% 9.70%9.20%9.99%6.80%7.40%7.30%7.30%50007.00%6006 66064004 4303 46205045 5411300036502.00%2527 2925 33511000-3.00%-1000940温州历年常住人口及城镇化率70.5%71.0%70.1%93069.8%69.8%69.3%69.5%70.0%92091069.0%68.3%92593090091992291691168.0%89090288067.0%2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 常驻人口城镇化率8060402002014年2015年2016年2017年2018年2019年一产比例 二产比例 三产比例8目录导图 项目概况篇 市场环境篇城市经济政策环境市场分析土地价值分析竞品现状分析项目定位 客户定位篇 产品定位篇 操盘思路篇2.2政策环境核心结论：无限售/限价/限贷政策。预售条件为工程形象进度达到正负零或投资额达到25%（当前疫情影响下）。贷款利率挂钩LPR，2020年4月5年期LPR为4.65%，温州首套利率上浮10%，对促进销售有一定正面影响。政策市场核心内容限购政策无限售政策无限价政策无首付/贷款利率首套房首付标准30%，贷款利率挂钩LPR资金监管预售资金监管较严，按照工程造价清册的130%进行监管预售条件工程形象进度达到正负零，投资额达到25%（当前疫情影响下）放款条件工程结顶9目录导图 项目概况篇 市场环境篇城市经济2.3市场分析-区域视角核心结论：板块广义存量约124万（包括本案32万 ），狭义库存仅存7.6万 ，狭义去化周期仅2个月（2019年月均成交量3万）；成交均价：呈现逐年上升态势，年度均价上涨约11%，2019年三、四季度板块均价达13200-13500元/ 。2020年以来板块内无在售房源，部分顶底库存去化导致量价回落。政策环境市场分析土地价值分析竞品现状分析项目定位 客户定位篇 产品定位篇 操盘思路篇2019.01-2020.04 灵昆板块高层住宅月度量价走势12.0140001343913578 13564 13432 13412 1340810.0135001301813134 132108.0125991244712717130006.012500121094.08.7120007.32.02.94.3115001.72.52.00.71.01.92.00.30.00.30.21.70.011000供应量（万）成交量（万）均价（元/）1. 2019年TOP1近25亿，第二名近23亿，为板块内产值贡献的绝对主力；2. 2018年板块仅单个项目在售，产值约45.7亿。2019年板块项目备案表现项目套数面积（）金额（亿）瓯江公元上城165918761724.78瓯江国际新城·东122615944922.75樾府瓯江九珑湖448525587.83瓯江国际新城81101131.222018年板块项目备案表现项目套数面积（）金额（亿）瓯江国际新城353638684545.69瓯江国际新城2017年底首推，至2018年底前无其他楼盘在售。2018年全年高层住宅供应31.2万，去化37.2万；2019年九珑湖、公元上城、瓯江国际新城三个项目在售，住宅供应38.2万，成交36.6万 。10目录导图 项目概况篇 市场环境篇城市经济2.3市场分析-城市视角核心结论：现阶段温州土拍市场火热，部分板块成交楼面价较2020年初上涨了1000-4300元/。投资性客户和刚需客户受价格挤压，向低价板块流动。本案入市时，温州主城区域单价低于2万/的仅灵昆、经开区、仰义、高铁新城板块。其中灵昆板块凭借城市交汇点的地理优势和规划利好，未来居住、投资价值更高。政策环境市场分析土地价值分析竞品现状分析项目定位 客户定位篇 产品定位篇 操盘思路篇乐清翁垟镇鞋都板块仰义板块滨江板块双屿板块滨江CBD（鹿城）12500-广化市中心板块上陡门15500H元/板块板块新乐清黄华镇城蒲州（鹿城）七都板块板平南浦板中央绿轴瞿溪板块景新板块块南塘板块块（鹿城）蒲州（龙湾）滨江CBD郭溪板块（龙湾）牛山板块梧田板块生态园（鹿城）中央绿轴板块瓯海中心区牛山板块状元（瓯海）（瓯海）高铁新城灵昆板块南湖板块瑶溪北横屿板块13200-14200元高铁新城湿地板块潘桥镇 18500-龙灵昆板块瑶溪南/平19000元/湾心中茶山板块板块龙湾老城区板块板块均价>3万板块均价2-3万经济开发区板空港新区板块块板块均价1.5-2万12900-13500元板块均价1-1.5万经开区板块/平无成交板块均价（元）上陡门板块43968中央绿轴板块（瓯海）39022市中心板块39238南浦板块38407中央绿轴板块（鹿城）37453新城板块36630滨江CBD板块（鹿城）34085南塘板块33417蒲州板块（鹿城）33326蒲州板块（龙湾）29251双屿板块28559滨江CBD板块（龙湾）27530龙湾中心板块26159南湖板块25636龙湾老城区24995梧田板块23721景新板块23721滨江板块23321七都区板块22796牛山板块（瓯海）22645瓯海中心区22290茶山板块20073瑶溪北19675瑶溪南19433高铁新城板块18869灵昆板块13268经开区13252空港新区1299311目录导图 项目概况篇 市场环境篇城市经济政策环境市场分析土地价值分析竞品现状分析项目定位 客户定位篇 产品定位篇 操盘思路篇2.3市场分析-城市视角2019年温州主城区总价100-200万以内成交1.1万套，150亿，占全市成交量30%。灵昆板块2019年此总价段需求旺盛，成交36.6万 ，销售金额47亿，占该价位段成交量31%，全市成交量10%。温州主城80以80-90-100110120130140150160180200-合计板块名价格区典型项20年供应情高层交叉分析下90100以上与本案对标110120130140150160180200称间目况100万以下7301231894764266121101190100-150万621275236511151298382901932016612150-200万1282718834699021500134711091145625仰义板12500-阳光10015万方交通差200-250万0204687137964969440031222015408315500块阿尔勒无长期规划250-300万01711022737132510458529106244355元/平300-350万12167135700979132602012112219350-400万08314256093094183123156618500-愉景400-450万高铁新价格高394446141331076483419500公馆20万方450-500万05142229868127921城板块元/万科翡投资属性弱500-550万17336160130258532翠天地550-600万8149143253422570600万-650万418314369140012900-650万-700万12979872198经济开德信翡竞争力持平13500700万以上176339383898发区板30万方元/平丽云堤供应少块合计9211879419542823786514656901140792109561246530003同期新增供应9801809380352503744521058501266970116757448431107供求比1.060.960.911.230.991.011.031.111.221.070.941.041.0413200-公园上库存套数73331390716881451181727811231542104652869713734灵昆岛14200城50万方去化周期9.62.02.64.74.64.25.913.08.211.510.418.05.5板块元/平世茂均价13617152291554919998164471942822554261243336133126375793703021684瓯江国际新城2017年底首推，至2018年底前无其他楼盘在售。2018年全年高层住宅供应31.2万，去化37.2万；2019年九珑湖、公元上城、瓯江国际新城三个项目在售，住宅供应38.2万，成交36.6万 。12目录导图 项目概况篇 市场环境篇城市经济政策环境市场分析土地价值分析竞品现状分析项目定位 客户定位篇2.4土地价值分析核心结论：市政府重点打造生态宜居新城、新中心，城市重点发展区域，板块规划容纳90万人口，产业和板块价值驱动，对比竞品更靠近住宅核心区，升值潜力大。1温州向东发展，板块高速发展2交通便利，通达性佳，产业发展利好p 城市道路：依托沈海高速（甬台温高速复线）和S1（已开通）、S2 （预计2020年开通）轨交开通缩短与都市中心和副城区的通勤距离p 产业利好：以智能制造和现代商贸服务为主导产业。其中智能制造聚焦新能源、新能源汽车、新材料、智能装备以及现有上下游产业配套；商贸物流聚焦模式创新、跨境融合以及物联网、大数据等现代商业技术的运用，灵昆板块规划容纳90万人口（79万就业）32公里内，文体休闲和行政配套强势4对比竞品，教育和商业配套偏弱 产品定位篇 操盘思路篇类型序号配套名称商业生活1邻里中心2德亨·瓯江口新时代广场（在建）文体休闲1新月公园2十里樱花公园1国际双语学校（在建）教育2温州外国语学校3温州护士学校医疗1温州医科大学附二医项目地段交通配套教育外部景观我司项目三横三纵强，S1轻商业、景观外国语、护十里樱花园轨士学校新月公园九珑湖项目较弱弱弱略弱弱中商泛华文旅发较弱较弱略弱略强略弱展世茂地块较弱较弱略弱略强略弱旭辉项目较弱弱略弱略弱略弱项目比较优势项目比较劣势1公里范围内有邻里中心（在建）、新月公园、十里樱花园等商业生活配套，教育、医疗配套略弱距离S1线瓯江口站约600米，更宜居13目录导图 项目概况篇 市场环境篇2.5竞品现状分析-板块视角核心结论：相比较同为温州价格洼地、投资客占比较大的经开区，空港新区，灵昆板块规划层级更高、投资客户支付能力更高。2020年板块集中供应，可争夺供应短缺的经开区板块流量和上游板块土地价格上涨导致的外溢流量。城市经济政策环境市场分析土地价值分析竞品现状分析项目定位 客户定位篇 产品定位篇 操盘思路篇灵昆板块老城区板块上游板块空港新区板块经开区板块同价格水平板块经开区板块（同价格水平板块）目前三个项目在售，待售项目三个产业成熟，配套健全，居住环境一般客户构成：瑞安的乡镇及龙湾地区投资客群为主，地缘、业缘的刚需首改客户为辅，落户温州的新温州人为补充2019年高层住宅均价：13028元/高层住宅流速水平：4.96万方/月空港新区板块（下游板块）目前仅温州宝龙广场单个项目在售位置较远，仅依靠周边产业认可带动，配套弱，规划一般客户构成：投资客为主，为鹿城、龙湾、瑞安客群；地缘、业缘客户为辅2019年高层住宅均价：13028元/高层住宅流速水平：0.96万方/月老城区板块（上游板块）目前国宾府在售，待售项目两个为龙湾区政府所在板块，配套成熟，人口密度大客户构成：投资客为主，为鹿城、龙湾、乐清、瑞安客群；地缘、业缘客户为辅2019年高层住宅均价：24770元/（中梁国宾府）高层住宅流速水平：0.99万方/月江苏银城2020年4月拿地 楼面价13944元/平14目录导图 项目概况篇 市场环境篇城市经济2.5竞品现状分析-板块内竞争格局目前在售仅瓯江九珑湖，截至3月31日，存量为7.6万 ，预计本案入市时该项目已基本售罄；未来本案的直接竞品为旭辉、世茂、中商文旅及美的获取的相邻地块；价格方面：未来本案价格应对标世茂地块和美的地块，叠加现阶段温州土地市场 “面粉涨价“，本年拿地项目首开预期价格为14000元/ -14500元/ 。政策环境市场分析土地价值分析竞品现状分析项目定位 客户定位篇 产品定位篇 操盘思路篇旭辉A-02b地块（楼面价4100元/，瓯江九珑湖竞配2400）（全装均价13207元/）瓯江公元上城（全装均价13156元/）西区地块输入核心结论：东区地块板块内竞争格局分析竞品核心卖点及操盘经验及反思中商文旅E街坊地块（楼面价2292元/）世茂E-16-03地块（楼面价5032元/，竞配5600，预计全装售价14500元/）灵昆板块竞品量价分析20可售已售体量存量首开日整盘月均流速高层类型序号项目名称体量全装标准（万方）（万方）期（）全装价（万方）1瓯江公元上城19.5618.870.692019年115725131561500、2500、月20日30002瓯江九珑湖13.