2020年河南房地产市场年报正式版.doc

2020年郑州房地产年报河南·同策咨询2021年1月同 策 咨 询2020年郑州关键词以稳为主明确做地主体，鼓励货币安置政府救市融资环境收紧契税补贴，促财政“三道红线”去杠杆市场监管从严房贷LPR转化完成城市迭代升级·市场触底复苏3、4号地铁通车土地供求双降住宅量价两极分化主城价值回归公寓低位运行商办市场严峻人才政策升级以价换量，效果不佳开盘量少，去化走低线上营销以“产” 促城“米”字高铁路网成型2020年热点事件楼市：开启线上营销疫情按下暂停键Ø 活动方式：通过微信参与线上小程序游戏、房企APP平台活动，以高额奖品吸引客户参互动Ø 线上营销：通过线上平台开启直播、VR看房等吸引客户Ø 房企动作：通过分享疫情防护知识、免费健康诊断等取得客户关注2020年热点事件政府救市保证房地产市场平稳运行土拍成本降低降低土拍保证金、分期缴纳土地款土地端信贷放松信贷端放宽贷款限制、延长还款日期、提高按揭放款速度预售条件放宽预售端预售条件降低至预售部分投资达到25%2020年热点事件完善城市交通体系巩固郑州交通枢纽作用交通升级“米字形”高铁路网基本成型2020年热点事件规范市场确保房地产市场健康运行规范产业用地，产业勾地搭配住宅模式终结*4月28日关于优化产业用地管理促进产业高质量发展的指导意见明确做地主体限制私企参与城改*11月18日关于进一步深化土地储备制度改革加强储备土地综合开发的意见首付分期面临规模性取消z*12月21日关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知01.宏观环境02.土地市场目录03.楼市数据04.楼市营销Contents05.房企研究06.地市数据07.楼市预判同 策 咨 询01宏观环境同 策 咨 询012020年总体基调 “稳”字当头，实施由松到紧的政策调控，始终坚持“房住不炒”定位，宽松的货币环境下，房地产金融监管不断强化，防范系统性金融风险的同时，为实体经济导入更多有效资金。1月27日3月13日5月19日7月14日10月29日中国人民银行决定于3月银保监会：进一步落实中国保监会印发的通16日实施普惠金融定向降最高人民法院发布关于落细各项金融纾困政发改委：在坚持“房子是知指出，对受疫情影响准，对达到考核标准的银依法妥善审理涉新冠肺策，聚焦暂时遇困但仍用来住的，不是用来炒暂时失去收入来源的人行定向降准0.5至1个百分炎疫情民事案件若干问有前景的企业，有效防的”定位基础上，加快落群，要在信贷政策上予以点，另外，对符合条件的题的指导意见，最高法范道德风险，防止“僵实支持城镇老旧小区居民适当倾斜，灵活调整住房股份制商业银行再额外定规定，因疫情商品房不尸企业”搭便车；坚决提取住房公积金，用于加按揭、信用卡等个人信贷向降准1个百分点，支持能按期交房，对解除合防止影子银行死灰复装电梯等自住住房改造个还款安排，合理延后还款发放普惠金融领域贷款，同请求不予支持，可变燃、房地产贷款乱象回人支付部分的政策。期限。旨在支持实体经济发展，更履行期限。潮和盲目扩张粗放经营降低社会融资实际成本。卷土重来。2020年1月3月5月7月9月12月2月19日4月20日6月16日8月11日11月26日央行公布2019年第四央行：牢牢坚持房子是季度中国货币政策执行报新一LPR1年期下降20个基用来住的、不是用来炒告，报告称，下一阶段发改委：推动各类城市契税法规定契税税率为的定位，坚持不将房地点至3.85%，5年期以上下将坚持房子是用来住的、放开、放宽落户限制，3%-5%，并授权省、自产作为短期刺激经济的降10个基点至4.65%，此不是用来炒的定位，按照加快推进城市更新，加治区、直辖市可以对不手段，坚持稳地价、稳次报价创去年8月改革完善“因城施策”的基本原快发展中心城市和重点同主体、不同地区、不房价、稳预期，保持房LPR形成机制以来最大单则，加快建立房地产金融城市群，形成新的增长同类型的住房权属转移地产金融政策的连续月降幅，也是第二次非对长效管理机制，不将房地极和增长空间。确定差别税率。性、一致性、稳定性，称下降。产作为短期刺激经济的手实施好房地产金融审慎段。管理制度。同 策 咨 询012021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，房地产方面始终坚持“房住不炒” 定位，因地制宜、多策并举，高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。2018-2020年12月中央经济工作会议重点内容对比对比内容经济形势宏观经济财政政策货币政策金融风险2018年我国发展仍处于并将长期处于重要战略机遇期；经济运行稳中有变、变中有优强化逆周期调节积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题打好防范化解重大风险攻坚战，要坚持结构性去杠杆的基本思路，防范金融市场异常波动和共振，稳妥处理地方政府债务风险2019年经济下行压力加大；稳中向好、长期向好趋势不变稳字当头、前瞻性、针对性、时效性积极的财政政策要大力提质增效，更加注重结构调整，坚决压缩一般性支出，做好重点领域保障，支持基层保工资、保运转、保基本民生稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应，降低社会融资成本。要深化金融供给侧结构性改革，疏通货币政策传导机制，增加制造业中长期融资，更好缓解民营和中小微企业融资难融资贵问题。我国金融体系总体健康，具备化解各类风险的能力。要保持宏观杠杆率基本稳定，压实各方责任2020年全球唯一实现经济正增长的主要经济体；经济恢复基础尚不牢固、复苏不稳定不平衡、衍生风险不容忽视连续性、稳定性、可持续性、不急转弯积极的财政政策要提质增效、更可持续，保持适度支出强度，增强国家重大战略任务财力保障，在促进科技创新、加快经济结构调整、调节收入分配上主动作为，抓实化解地方政府隐性债务风险工作，党政机关要坚持过紧日子。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。完善债券市场法制，加大对科技创新、小微企业、绿色发展的金融支持，深化利率汇率市场化改革，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和防范风险关系。房地产政策要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、 多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。土地供应要向稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。发展。同 策 咨 询012020年各城市人才政策全面开花，大部分出台人才新政的城市均全面放开对学历型人才的落户限制，人才落户条件进一步放宽，落户门槛持续降低。苏州：租房即可落户12月18日，苏州市人民政府发布关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见提出，优先解决好在城镇就业、居住5年以上和居家迁徙的农村转移人口，以及新生代农民工的落户问题，落实租赁房屋常住人口在社区公共落户政策。青岛：全面放开县域三市落户12月14日，青岛市发布关于进一步深化户籍制度改革的意见，意见包括继续放宽中心四区落户，符合下列条件之一即可申请人才落户：学历人才（博士、40岁以下大专毕业生等）；普通高校专科及以上学历在校大学生、高级技工学校毕业学年在校生等；技能人才；吃人才卡、其他准入人才等；另外，取得居住性质的产权房屋，可申请本人及配偶、未成年子女落户。无锡：社保满两年即可落户12月17日，无锡市政府印发无锡市户籍准入登记规定，主要内容有：全面取消江阴、宜兴两个县级市的落户限制；全市取消高校和职业院校毕业生、留学归国人员、技术工人等学历型、技能型人才落户限制；全市取消原购房落户的房屋面积限制以及社保、居住证的年限要求。福州： “零门槛”落户福州市人民政府办公厅印发的关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知提出，全面放开落户限制，实现落户“零门槛”，不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在福州市落户，六县（市）、长乐区人员均可申请在五城区落户，凡具有福州市户籍的人员，其近亲属均可申请投靠落户。上海：紧缺急需等人才可落户上海市人民政府印发了上海市引进人才申办本市常住户口办法，重点机构所需的具有硕士研究生学历并取得相应学位的人员、上海市各区和重点区域自主审批的紧缺急需人才，以及试点范围扩大至在沪世界一流大学建设高校的应届毕业生也可申办上海市常住户口。广州：大专学历也可落户12月16日，广州人力资源和社会保障局发布关于公开征求广州市差别化市外迁入管理办法的意见通告，在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区实施差别化入户政策，在实施范围内就业或创业，且满足大学学历、连续缴纳一年社保等条件的人员，可将户籍迁入广州市。备注：以上仅统计部分示例同 策 咨 询01央行三次降准多次降息释放流动性，货币环境相对宽松，后连续8个月“按兵未动” ，显示国内实体经济融资供需两旺，经济复苏态势良好。3月16日，央行实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点；此外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，以上定向降准共释放长期资金5500亿元。4月是LPR实行以来力度最大的一次降息，引导贷款市场利率下行，以更大的宏观政策力度对冲疫情影响。1月，央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，全面降准预计将释放长期资金8000亿元。4月初，央行决定对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行和村镇银行等定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元，并决定自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。自5月以来，随着疫情防控效果逐渐显现，经济恢复趋势逐渐明朗，总量宽松政策不再加码，LPR也保持稳定。2019年8月-2020年12月LPR走势图5.14.85 4.85 4.854.94.84.84.84.75 4.754.74.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.654.54.25保持市场流动性合理充裕4.34.24.24.15 4.15 4.154.14.05 4.053.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.85 3.853.93.72019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月1年期（%）5年期（%）同 策 咨 询01三道红线旨在降低房企杠杆，抑制火爆的土地行情以及高企不下的房价，避免房企泡沫暴雷；融资环境收紧，短期抑制房企扩张，长期则督促企业调整业务结构，剥离不良资产，聚焦产品，降低房地产行业杠杆。2020年上半年50强企业触及三道红线表剔除预收账净负债率序号企业款资产负债现金短债比%率%1中国恒大85.28219.530.522融创中国82.221490.863蓝光发展71.34105.630.794华发股份76.83180.480.675绿地控股82.7180.310.726华夏幸福77.46191.850.477富力地产79.14176.70.481建发国际79.24247.73.72首开股份75.29179.2913首创置业74.86151.21.354中南建设82.86147.171.195佳兆业集团74.611301.246金科股份74.08124.621.017阳光城78.17114.981.288大悦城73.57104.531.91滨江集团72.395.61.792融信中国73.891.251.73美的置业78.6186.82.264荣盛发展74.9685.8615雅居乐集团76.2684.551.26宝龙地产73.2479.91.167中国奥园80.8579.81.468中国金茂76.476.581.929正荣地产77.2271.442.0910越秀地产70.6971.22.83剔除预收账净负债 现金短序号企业款资产负债率%债比率%11时代中国控股77.63711.4312中梁控股80.7769.91.5213中骏集团控股76.3668.31.2114龙光集团74.9668.3215新力控股集团76.266.21.416绿城中国74.2166.11.8117远洋集团73.57651.9818禹洲集团79.8363.721.9319旭辉控股集团74.2463.22.3520合景泰富79.1659.21.621碧桂园81.658.11.9422世茂集团70.8157.81.7723龙湖集团75.9151.44.5524新城控股77.4735.061.7325万科75.53272.0126招商蛇口58.5937.10.971保利地产67.472.071.962中国海外发展53.831.633.333金地集团69.8866.61.184华润置地59.7345.931.47净负债率大于100%u房企融资加剧分化；三道影响u金融端去杠红预收款后资产负债率大于70%杆；线u拿地趋理性；u利于大型央企现金流未超过短期债务国企/top30/领先企业。档次触及红线管控规则触及红线房企个数个数红色档3有息负债不得增加7橙色档2有息负债规模年增速不得超过5%8黄色档1有息负债规模年增速不得超过10%26绿色档0有息负债规模年增速不得超过15%4注：“345新规”：3道红线、4类房企、5%的负债增幅间隔，将于2021年起在全行业全面实施，并力争让房企在三年内完成降负债的目标。同 策 咨 询01上半年为支持复工复产，宽松政策利好不断，重振市场信心，下半年规范土地供应市场，调控政策更加精准导向，金融监管趋紧，致力房地产市场健康平稳发展。1月13日2月19日城镇老旧小区改造提质放宽预售、调整竞买保明确2021年6月底前完成证金预售部分的投资达到25%2000年以前建成的城镇老旧以上可办理预售许可；小区改造提质工作。新出让土地按起始价的20%确定竞买保证金。2021年1月1日全面启用商人民政府印发储备土地品房合同网签即备案工作综合开发实施细则等3个市房管局在12月28号后将不文件明确三大市级做地主体接受首付分期，预售首付款鼓励支持选择货币化安置监管额度为30%或60%。方式12月21日11月5日3月19日6月30日前直住房公积金可缓交受疫情影响的企业，可按规定申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金。实施“黄河人才计划”建设人才强市“3.0版”郑州人才新政，五类人才支持专项、产才融合，构建海内外引才网络。9月15日5月21日人才购房补贴调整非郑州户籍大学生买房不再审核社保和个税，最高10万补贴；放宽条件，夫妻双方均可领取购房补贴。“交房即发证”9月起全面启动逐步实现全市域税费缴纳联网，形成“全市域申请、办理、发证”的全市通办模式，9月1日起，全面启动“交房即发证”工作。8月1日6月19日契税补贴最高20%针对辖区内购买商品房、还未缴纳契税的房屋所有权人在商品房契税方面采取“先征后补”的方式，在缴纳契税时可享受5-20%不等，最高可达20%。推行预购商品房预告登。记“全程网办”在充分运用数据共享、人脸识别和电子签名、等技术的基础上，市不动产登记中心将推行预购商品房预告登记“全程网办”。7月31日同 策 咨 询01截止2020年7月底，约11个区县出台契税补贴政策，最高补贴达20%，补贴政策有助于缓解城市因疫情带来的经济压力，也是刺激经济的一种手段，对已购房未缴税人员有一定利好但对楼市成交刺激作用有限。区域日期补贴比资金划例转方式6月11日-6月26日20%二七区6月27日-6月30日10%资金划转7月1日以后不再享受补贴6月15日-6月27日20%管城区资金划转6月28日-6月30日10%7月1日以后不再享受补贴6月12日-6月30日10%金水区7月1日-7月20日5%资金划转7月20日以后不再享受补贴6月17日-7月31日15%惠济区资金划转8月1日-8月30日10%经开区9月11日-9月30日10%资金划转中原区6月15日-6月30日20%资金划转2014年11月，全国20城出台了购房补贴、契税补贴等救市措施，然郑州仍执行1、2、4政策（以家庭为单位，面积在90平方米以下的契税按1%征收，面积在90144平方米的契税按2%征收，144平方米以上的按4%征收）。2008年10月，为稳经济、稳楼市，央行推出新政：首付比例下调至20%+房贷利率7折，郑州购商品房可减免契税。2020年6月，郑州多地出台缴纳契税可获得5-20%补贴政策（现首套房：90平以下税率1%；90平以上，税率1.5%；二套房：90平以下税率1%；90平以上，税率2%）。区域日期补贴比例资金划转方式6月9日-6月30日10%郑东新区7月1日-7月29日5%资金划转7月30日以后不再享受补贴6月9日-6月30日10%(含二手房)新郑新区资金划转7月1日-7月20日5%6月9日-6月30日10%支付宝消龙湖镇7月1日-7月29日5%费抵扣6月3日-6月19日10%6月20日-6月305%资金划转薛店镇日7月1 日以后不再享受补贴6月10日-6月3010%日孟庄镇7月1日-7月20日5%资金划转7月21日以后不再享受补贴同 策 咨 询01郑州市政府发布郑州市储备土地综合开发实施细则，鼓励货币化安置，实物安置面积不得超过人均70，明确三大市级做地主体，使一级市场的土地开发更加规范有序，调整供需平衡，优化土地市场。郑州市储备土地综合开发实施细则u 鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置，实物住宅安置面积不超过人均70。u 明确郑州地产集团（郑州地产集团有限公司、郑州发展投资集团有限公司、郑州地铁集团有限公司等投资主体）等三大市级做地主体。u 户型结构原则上不超过4种， 建设标准达到同类商品住宅中等以上。u多郑余州安市置房土允地许公储开备销、售等做方地式处和置供，应未来计将划大大编提制高规安置范房的流动性。u 以供给侧调控为主要手段，针对市场需求力求精准供地，增加有效供给，以土地供应引导需求，保持供需两端平衡发展。u “三个计划”编制内容主要包括： 年度做地计划、年度储备计划和年度供应计划。u 列入年度供应计划的地块须为取得储备土地不动产权证的土地，未列入年度供应计划的地块原则上不得申请实施供地。郑州市土地收储标准和验收工作规范u 严格收储标准，坚持 “净地”验收，确保宗地权属清晰、场地平整、基础配套完善，落实“熟地”入库，做到标准统一，验收规范，进一步优化土地市场营商环境和增强建设用地市场保障能力。u 地块场地平整，无渣土和建筑垃圾堆积。同 策 咨 询01郑州房管局发布关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知规定2021年1月1日起郑州全面启用商品房买卖合同电子签约（网签即备案）；限制首付分期，加强网签监管，避免透支楼市购买力，稳定房地产市场。网签即备案进一步提升商品房买卖合同签约和备案的效率2020年12月21日，郑州市住房保障和房地产管理局发布关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知文件，网签即备案是我市房地产网签及信息备案的重大变革，极大地提高了商品房合同备案的效率，做到了及时备案、即时备案，同时在购房合同中使用电子签章揭开了郑州智慧房产的新的篇章。限制首付分期，提高刚需购买门槛，加强网签监管通知文件中提到需先将拟签订合同房屋信息和购房人限购材料信息、预售首付款进入资金监管账户信息上传预审，市房管局在12月28号后将不接受首付分期，预售首付款监管额度为30%或60%。培训内容如下：u 现商品房买卖网签系统增加电子简章（开发企业）和电子签名（购房人）功能；u 开发企业在签订商品房买卖合同前，需先将拟签订合同房屋信息及购房人限购材料信息、预售首付款进入资金监管账户信息上传预审；u 预审通过的房屋，在合同签订后由开发企业点击“提交备案”上传至市房地产市场和产权交易管理中心进行备案，在1个工作日内完成，备案完成后将信息推送到共享平台；u 电子版合同与纸质版合同具有同等法律效力，可依据需要随时打印出纸质形式；u 开发企业应加强宣传，引导购房人正确使用电子签名进行合同签订。同 策 咨 询013月26日，郑州市正式印发郑州市高品质推进城市建设三年行动计划（20202022年），规划32个城市建设核心板块，打造新增长极，实现“东强、南动、西美、北静、中优、外联”的发展目标。对外开放窗口、产城融合发展示范打造国际航空港枢纽经济引领区城市生态屏障/创新创业最活跃区打造沿黄生态保护示范区激发老城中原文化魅力区、先进制造业、服务业基地外联：强化对周边城市的辐射带动作用，加速推进郑新、郑许、郑焦 、郑开融城同 策 咨 询01结合郑州市“黄河人才计划”和关于在中原科技城建设河南省人才创新创业试验区的实施意见聚焦5G通信、生物医药等数字经济、高科技战略性新兴产业，推动城市经济发展方式转变及产业升级，实现以产促城。智慧科教为引领聚焦2大产业板块+1大配套产业智能经济为引领聚焦4大主导产业+2大支撑产业龙子湖人才中心白沙科学谷中原科技城数字经济为引导聚焦5大产业板块+2大配套服务u “降门槛”招揽全球人才凡在中原科技城一年内实际工作时间达四个月以上即可参加人才认定，并享受中原科技城中原科技带：以中原科技城为龙头、龙子湖为人才支撑、白沙科学谷为重要组成部分，形成相关支持政策；3个产业集聚区，11大产业板块，结合“科学大道+绿廊水系+轨道交通”的空间载体，实u “送福利”保障人才安居现区域协同发展。提供8000套精装修免租金人才公寓，努力打造人才安居最优洼地；空间结构：以龙湖中环路“8公里超线”作为联络整个产业园区的纽带，形成“三层环廊+u “零租金”助推项目落地五园五轴五核”的空间结构。对落户中原科技城的科技创新类企业和科研机构，给予3年内办公用房租金全额补贴；首批入驻项目集中签约：复垦国际、深兰人工智能生态基地、上汽集团云计算软件研发中心u “重奖补”扶持创新创业和银丰国际生物科技园等60个项目，总额超过1100亿元。每年给予适当比例的经济贡献奖补，最大限度激发创新创业活力；已落地的产业园：金科智慧谷、榕基软件园、北大国际创业孵化中心、中国科学院过程工程u “提待遇”留住优秀人才研究所郑州分所，还有即将落成的美国亚美迪和西亚斯合作的国际软件园等。对科创团队优秀人才发放专项补贴，博士每人每月1万元，硕士每人每月5千元。同 策 咨 询012015年定基调，2017年定补贴，人才引进门槛降低，提高人口增速；2020年针对“高精尖”人才升级补贴新政，加快实现人才强市，在一定程度上会刺激楼市消费但影响有限。u 1000名科技人才u 100个科技创业团队u 200名科技创业企业家u 50名以上“两院院士”等国内顶尖专家型人才u 5-10个创业团队u 100名顶尖人才u 5000名重点产业或专业骨干人才，40000名高技能人才u 吸引20万高校毕业生在郑创业u 2017年后毕业，在郑州市域内落户，博士/硕士研究生/本科生和预备技师，3年内每月补贴1500/1000/500元u A、B类高层次人才最高300/150万元首次购房补贴u C、D类高层次人才，给予最高100/50万元首次购房补贴u 博士、硕士和“双一流”建设高校本科毕业生，分别给予10/5/2万元首次购房补贴1125聚才计划 智汇郑州黄河人才计划 2015年