某大学城投资可行性研究报告.pdf

贵阳市花溪思雅大学城投资可行性研究报告O-年一月一日目 录第 一 章 总 论.5一、项目概况.51、项目名称.52、项目建设单位.53、项目建设地点.64、项目建设背景.6二、项目投资可行性研究报告编制依据.7三、项目投资可行性研究报告研究范围及内容.8四、项目主要结论及经济技术指标.91、项目主要结论.92、项目建议.9第二章项目建设背景及必要性.1 0一、项目建设背景.1 0二、项目建设必要性.1 11、项目建设是贵阳市城市经济的重要组成部分.1 12、项目建设将对区域经济的可持续发展起到重要作用.1 23、项目建设将对区域经济的发展起到重要的推动作用.1 24、项目建设将为“大学经济区”的战略设想打下坚实的基础，加快“大学经济区”发展步伐.1 25、项目建设将取得良好的社会和经济效益.1 3第三章市场分析.1 4一、贵州省经济发展背景.1 41、概述.1 42、贵州省经济发展状况.1 43、贵州省旅游资源.1 64、贵州旅游发展现状、规划及前景.2 0二、贵阳市经济发展背景.2 11、概述.2 12、贵阳市经济发展状况.2 23、贵阳市经济发展规划.2 44、贵阳市旅游资源.2 45、贵阳市旅游发展规划、现状及前景.2 8三、贵阳市房地产市场.2 91、贵阳市房地产市场特点.2 92、贵阳房地产现状.2 93、近年贵阳房地产市场情况.3 14、贵阳旅游房地产.3 25、贵阳房地产走势预测.3 3四、花溪思雅大学城项目.3 51、概述.3 52、花溪思雅大学城区域的优劣势.3 53、区域发展的机遇.3 8五、项目市场定位及价格预测.3 91、项目产品定位.3 92、客户定位.3 93、项目价格定位.4 0第四章项目建设用地分析.43一、项目规划简介.4 31、概述.4 32、规划空间结构.4 43、功能定位.4 4二、项目规划用地现状.4 6三、规划区土地利用规划.46第五章 项目建设地址及建设条件.47一、项目建设地址.47二、项目建设条件.471、项目区位.472、自然条件.473、资源概况.484、社会经济概况.485、规划用地条件.506、市政配套条件.50第六章 建设内容及建设规模.52一、建设依据.52二、建设内容.52三、建设规模.531、用地规模.532、公用设施工程建设规模.533、拆迁安置规模.54第七章工程技术方案.55一、方案依据.55二、方案原则.57三、方案编制范围.571、配套基础设施工程.572、公共事业工程.59四、方案编制规划.591、内部交通系统规划.602、桥涵工程.603、给水工程规划.604、排水工程规划.6 05、电力规划工程.6 06、电信工程规划.6 17、燃气工程规划.6 18、环境卫生工程规划.6 1第八章资源和能源消耗.6 2一、节能.6 2二、节水.6 3三、节约土地.6 3第九章环境保护.6 4一、环境质量控制标准.6 4二、污染防治措施.6 5三、生态保护措施.6 5四、施工期污染防治措施.6 6第十章消防与劳动安全卫生.6 7一、建筑消防及人防.6 71、消防及人防控制标准.6 72、消防工程规划.6 73、人防工程规划.6 8二、劳动安全卫生.6 8第十一章 项目开发进度计划.7 1一、项目工期.7 1二、项目施工进度安排.7 1第十二章投资估算与资金筹措.7 2一、投资估算.7 21、估算范围.7 22、编制依据.7 23、编制说明.7 3二、资金筹措.7 4第十三章项目经济评价.75一、项目基础数据与参数选取.75二、销售收益测算.75三、敏感性分析.7 6四、项目经济评价结论.7 6第十四章项目投资风险分析.77一、市场风险.7 7二、技术风险和工程风险.7 7三、项目管理方面的风险.7 8四、外部环境风险.7 8第十五章社会效益分析.80一、项目建设将有效利用区域资源，促进区域经济发展.8 0二、项目有利于促进贵州高等教育的发展.8 0三、项目有利于城市发展和城市化进程的推进.8 0四、项目建设有利于增加社会就业机会，提高人民物质生活水平.8 1第 一 章 总 论一、项目概况1、项目名称项目名称:贵阳市花溪思雅大学新城项目。2、项目建设单位2.1贵阳市花溪区政府花溪区位于黔中腹地，是贵阳市的一个县级区，距市中心1 7公里。全区地貌以山地和丘陵为主，土地总面积9 5 7.6平方公里。全区总人口 3 2.4 1万人，少数民族人口 1 1 5 9 2 4人，占3 4.3 8%,有汉、苗、布 依 等3 8个民族。花溪区辖贵筑街道办事处、清溪街道办事处、溪北街道办事处、青岩镇、石板镇、久安乡、麦坪乡、燕楼乡、党武乡、高坡苗族乡、湖潮苗族布依族乡、孟关苗族布依族乡、黔陶布依族苗族乡、马铃布依族苗族乡共1 4个乡镇、街道办事处。2.2福建隆德集团福建隆德集团有限公司成立于2 0 0 3年，是一家着力培育基础设施投资建设、房地产投资开发和资源投资开发三大产业的多元化、跨地区的大型民营企业集团。集团立足福建，辐射全国，放眼全球，拥有全资、控股和参股企业近1 0家，现有建设项目分布在福建、北京、安徽、甘肃、山西、云南、贵州、内蒙古等地。3、项目建设地点贵阳市花溪思雅大学城位于贵阳市中心城区南面，距贵阳市中心城区约18公里，规划总用地面积 约8.3平方公里，规划范围属于贵阳市花溪区范围内。4、项目建设背景我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，贵州基础设施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。贵阳市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心，其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。目前贵州省属高等学校大多数建设在贵阳市城市中心地段，由于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%,可是贵州省仅为11.8%。只有全国平均水平的50%。贵阳市新出台 关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。意见明确提到,为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，贵阳市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的花溪高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。2010年5月1 4日，贵阳市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。贵州省委常委、贵阳市委书记、市规委主任李军出席会议并讲话。会议原则通过 花溪高校聚集区控制性详细规划等7个项目规划。2010年10月0 8日花溪高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在花溪迎宾馆举行，来自全国的15名专家对三个方案进行了评审，最终评出方案3“绿荫环溪书香溢园”为最佳方案。目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。二、项目投资可行性研究报告编制依据1、贵阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（2006 2010 年）2、贵阳市花溪城市组团控制性详细规划3、关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见4、花溪高校聚集区控制性详细规划5、贵阳市基准地价6、投资项目可行性研究指南（试用版）7、建设项目经济评价方法与参数（第三版）8、房地产开发项目经济评价方法，建设部建标2000 205号三、项目投资可行性研究报告研究范围及内容本研究报告对贵阳市花溪思雅大学城项目进行可行性研究，花溪思雅大学城项目规划范围见下图：本报告主要研究范围：1、市场分析2、建设内容及规模3、建设条件4、工程技术方案5、投资估算与资金筹措6、经济评价四、项目主要结论及经济技术指标1、项目主要结论花溪思雅大学城位于贵阳市中心城区南面，距贵阳市中心城区约18公里，规划总用地面积约8.3平方公里，规划范围属于贵阳市花溪区范围内。经测算，项目建设将取得良好的经济效益和社会效益，本项目经济效益较好，税后投资收益为13.93亿元，投资回报率为350.92%,年投资回报率为70.18%。从经济评价上，本项目是可行的。2、项目建议作为土地一级开发项目，需要有国资参与，可与政府组建合资公司，建议项目收益企业占70%,政 府 占30%。随着本项目的开发推动和时间的延续，同时考虑花溪房地产市场现状，建议部分核心地块采取一、二级联动开发的模式进行。，获取更高的投资回报。依据国际、国内市场上相关项目招商运作的经验模式，鉴于花溪思雅大学城项目所拥有的较大升值潜力，如有合作伙伴加入共同开发，建议公司采取溢价转让或溢价增资扩股的方式转让股份。第 二 章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景我国实施西部大开发战略和新阶段扶贫开发以来，贵州基础设施、生态环境明显得到改善，交通、能源建设加速发展，产业结构进一步优化，经济社会发展迅速。贵阳市作为特大城市和全省的政治、经济、文化中心，其城市规模、综合经济实力和产业聚集能力逐步增强，已成为辐射全省和带动周边区域经济发展的核心城市。目前贵州省属高等学校大多数建设在贵阳市城市中心地段，由于城市建设的发展，这些学校的校园面积大都呈现不断缩小的境地。囿于校园土地的制约，难以给师生提供优良的教学科研环境，不利于学校发展。2008年，全国高等教育毛入学率已经达到23.3%,可是贵州省仅为11.8%。只有全国平均水平的50%。贵阳市新出台 关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤 的问题。意见明确提到,为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，贵阳市将用5年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的花溪高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。老城区高校在异地建设新校后，原校区的土地出让收入，除应上缴和按政策规定提取的相关费用外，原则上用于支持高校新校区基础设施建设。2010年 5 月 14 0,贵阳市城乡规划建设委员会召开第九次全体会议。贵州省委常委、贵阳市委书记、市规委主任李军出席会议并讲话。会议原则通过 花溪高校聚集区控制性详细规划等 7 个项目规划。2010年 10月 0 8 日花溪高校聚集区总体布局规划方案征集评选会在花溪迎宾馆举行，来自全国的15名专家对三个方案进行了评审，最终评出方案3“绿荫环溪书香溢园”为最佳方案。目前大学城区域的控制性详细规划已经通过了相关部门审批。贵州省政府、贵阳市政府提出区域发展要求，思雅大学城各高校3 年内建成并进驻。为充分发挥大学城的辐射作用，着力打造大学经济区，贵阳市花溪区政府提出建设思雅大学新城的概念，项目区域的控制性详细规划近期已经通过审批。二、项目建设必要性1、项目建设是贵阳市城市经济的重要组成部分 花溪高校聚集区控制性详细规划、贵阳市花溪城市组团控制性详细规划近期已审批通过，规划将花溪打造成为集教育文化、休闲度假、生态居住为一体的生态型、园林型、智能型、文化型特色的城市新区，花溪思雅大学新城位于区域规划的核心区域，是区域发展的重要组成部分。项目的建设将有助于区域规划建设的整体实施。2、项目建设将对区域经济的可持续发展起到重要作用花溪思雅大学新城的建设，初步预计土地一级开发投资50亿元,同时带动房地产投资超过900亿元以上，聚集常驻人口超过15万人。同时项目建设还将对房地产相关产业起到积极的带动作用，此外，项目建设将改善地区生态环境、居住环境、交通状况、增加就业，进一步优化区域的产业结构，对区域经济的可持续发展起到重要的作用。3、项目建设将对区域经济的发展起到重要的推动作用花溪思雅大学新城位于“大学经济区”的核心位置，项目的开发建设是贵阳市花溪大学经济区的重要环节，对于合理配置和集聚高等教育资源，促进高等教育事业发展，强化花溪文化旅游功能，优化产业结构，推动贵阳生态文明城市建设，具有十分积极的推动作用。4、项目建设将为“大学经济区”的战略设想打下坚实的基础，加快“大学经济区”发展步伐贵阳市新出台 关于支持驻筑省属高校建设与发展的意见，以解决驻筑省属高校在中心城区“布局过挤”的问题。意见明确提到，为解决高等学校在中心城区布局过于集中，地域分布不尽合理的问题，贵阳市将用5 年左右时间，建成配套设施齐全、功能完备、环境优美的花溪高等教育聚集区，今后市规划部门在规划审批时将严格把关，在聚集区范围外不再审批高校新增建设用地规划。对搬迁到聚集区内的省属驻筑高校，在政策和法律许可的范围内，积极落实扶持、鼓励的优惠政策。“大学经济区”将依托高校聚集区、环城铁路、城市轻轨、环城高速公路等重大基础设施和项目的建设作为突破口，依托自身及周边的优势条件，发展大学城经济。花溪思雅大学新城项目作为花溪大学经济区的核心组成部分，其建设将为构建花溪大学经济区的战略设想打下坚实的基础，极大加快“大学经济区”发展的步伐。5、项目建设将取得良好的社会和经济效益花溪思雅大学城依托自身及周边的优势条件，充分发挥大学城的辐射作用，带动周边经济的可持续发展。项目建成后，将形成支撑区域经济的重要增长极，这一“增长极”的建成，不仅因其区域内部产业的集中所产生的内在规模经济效益，还将由于基础设施的建设，金融、信息、电信等服务设施的完善，使整个区域经济和有关区域共同受益，进而产生外在规模经济效益，同时可增加就业。由此可见，项目建设将取得良好的社会效益和经济效益。第 三 章 市 场 分 析一、贵州省经济发展背景1、概述贵州省简称黔或贵，位于中国的西南部，靠近东南沿海和长江中游地区，属于浅内陆位置。全省北与四川、重庆相连，东连湖南，南接广西，西邻云南，是西南的交通枢纽和通向东南沿海最近的通道，土地总面积17.6万平方公里，气候温暖湿润，属亚热带湿润季风气候区。，气温变化小，冬暖夏凉，气候宜人。2007年末贵州省常住总人口（常住一年及一年以上常住不少于一年）达 到3975.48万人，其中少数民族占38.9%,全省共有49个民族，其中人口超过10万的民族有汉族、苗族、布依族、侗族、士家族、彝族、伤佬族、水族、回族、白族。下辖4个地级市，2个地区，3个自治州，9个市辖区，9个县级市，56个县，11个自治县，2个特区。2、贵州省经济发展状况贵州省的经济支柱产业是电力、煤及煤化工、有色金属、旅游、铝及铝加工、烟、酒、民族制药等。2008年全省生产总值为3333.4亿元，较上年同比增长10.2%;财政总收入和一般预算收入分别达到674.56亿元和349.53亿元，较上年同比增长21.1%和22.6%;社会固定资产投资完成1 8 5 8.3 2 亿元，较上年同比增长2 4.8%,社会消费品零售总额为1 0 1 5 亿元，较上年同比增长2 3.5%;城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到1 1 7 4 0 元和2 7 8 0 元左右，比上年分别提高1 0 6 2 元和4 0 6 元，扣除物价因素后实际分别增长2%左右和8%以上 进出口总额达到3 4.5 亿美元，增长5 2%,引进省外到位资金5 0 0 亿元，较上年同比增长2 4.7%。生产总值增长率固定资产投资增长率城镇居民人均可支配收入增长率在 2 0 0 8 年发展基础上，2 0 0 9 年全省国民经济和社会发展的主要预期目标是：（1）生产总值增长8%左右；（2）全社会固定资产投资增 长 1 6%以上；（3）社会消费品零售总额增长1 3%;（4）一般预算收入增长1 0%;（5）城镇居民人均可支配收入实际增长7%,农民人均纯收入实际增长6%;（6）城镇新增就业1 8 万人，城镇登记失业率控制在 4.5%以内；（7）人口自然增长率控制在7%。以内；（8）单位生产总值能耗降低4.3%,化学需氧量和二氧化硫排放量分别下降1.3%和4.8%。“十一五”时期贵州省经济社会发展的主要目标是：到 2 0 1 0 年,全省生产总值比2000年增加两倍、人均超过800美元，人民生活总体上实现由温饱到小康的历史性跨越，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展。“十一五”时期贵州全省经济社会发展的主要预期调控指标是：生产总值年均增长10%以上；地方财政收入增长速度略高于经济增长速度；全社会固定资产投资年均增长15%左右；城镇新增就业80万人以上，城镇登记失业率控制在5%以内；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别实际增长7%和5%以上。3、贵州省旅游资源贵州省是中国旅游资源极为丰富的省份之一，目前集观光、度假和深度文化体验为一体的新型和谐旅游胜地正在悄然形成。正如世界旅游组织所称赞的贵州是“生态之州、文化之州、歌舞之州、美酒之州”。3.1 旅游资源特点贵州省是一个旅游资源高富集省份。其具有资源分布广、类型多、品位高、保护好。概括起来讲，有等五大特点：3.1.1 由特殊地质地貌构建的自然景观的奇特性贵州省位于中国大陆的西南部，东 西 相 距595公里，南北相距500公里，地势东高西低，地貌属中国西部高原山地的一部分。山地和丘陵占总面积的92.5%,其中岩溶面积约10.9万平方公里，占61.9%,是世界上喀斯特地貌发育最典型的地区之一。贵州的岩溶面积由于岩溶发育三维空间的不断扩展，导致地形演进过程的变化十分复杂，发育于地表的石芽、漏斗落水洞、竖井、洼地、峰林、峰丛、天生桥、岩溶湖、瀑布、跌水，与发育于地下的溶洞、暗河、暗湖、伏流等纵横迭置，形成了一个极富地域特色的自然“岩溶博物馆”。漫长而奇妙的地质结构过程，孕育了全省千姿百态的奇山秀水、飞瀑异洞，形成了无数地上、地下贯通，动态、静态结合的自然奇观。著名的黄果树大瀑布、龙宫、织金洞、小七孔等，就是这个喀斯特王国的典型代表。2007年，荔波还被列为“中国南方喀斯特”世界自然遗产地。3.1.2 多民族构建的文化原生性贵州省多种族群和不同地域的文化因子经反复对撞和相互涵化，逐渐积淀在贵州文化的各个层面中，各民族的建筑、服饰、饮食、婚俗、祭祀、节庆、艺术等等，无不富含着异彩纷呈的人文底蕴。正所谓“三里不同风、十里不同俗”，“大节三六九、小节天天有”。走进民族村寨，人们会发现，汉晋遗风，唐代发型、宋代服饰、明清建筑等古老的文化模式，在这里仍被原汁原味地保存着，成为中华民族珍贵的一笔文化遗产。3.1.3 历史文化的厚重性人类可能起源于中国的云贵高原，在这里人类完成了由猿到人的演变。在距今4 亿2.3 亿年前的古生代，这一带曾几经海浸。在贵州发现的大量古生代的鱼、恐龙化石表明，陆地脊椎生物的祖先，很可能最早就出现在这里。此外，贵州还发现有旧时器时代中期的“桐梓人”、中 晚 期 的“水城人”和 晚 期 的“兴义人”文化遗址。贵州不仅是古生物的发源地之一，也是古人类的发源地之一。春秋时期，群舸国是贵州这块土地上的大国之一，春秋后期夜郎国取代祥舸，日渐强大，今天，在贵州仍不难寻觅到夜郎文化的遗踪。明太祖朱元璋从南京等地调集30万大军到贵州屯田驻军，“开一线以通云南”，使江南文化与高原山地文化相互交融，形成了内涵丰富的屯堡文化。被 称 为“中国儒学最后一个高峰”和“近代启蒙思想先导”的王阳明，在“王学圣地”贵州修文龙场“悟道”，开一代学风，推动了中国古代思想界的变革；发生在贵州的“遵义会议”和“四渡赤水”，则是中国现代史和军事史上最具浓重色彩的一笔，是“长征文化”的经典。3.1.4 以茅台酒为代表的酒文化的显赫性“酒”和“游”，自古以来就结下了不解之缘，贵州酒文化对贵州旅游的影响尤为深刻。在贵州各种文化品牌中，酒文化叫得最响。茅台酒被誉为文化酒、外交酒、健康酒。在少数民族村寨饮酒，人们所领略到的酒文化则别有一番情致，其敬酒、劝酒、饮酒的方式林林总总，酒伴着舞，酒和着歌，无酒不成席，无酒不会客。从浓浓的酒香中，可以品味出各民族的风土人情，感悟到酒文化的真谛。3.1.5 天然避暑型气候的独特性贵州是中国的“天然公园”，是中国十大避暑胜地之一，其避暑型气候资源已成为越来越稀缺和珍贵的生态环境资源。贵州地势西部高，向北部、东部和南部逐渐降低，平均海拔1100米。贵州属亚热带高原季风气候，温暖湿润，冬无严寒，夏无酷暑，大部分地区的年平均气温在15C左右。降水较丰富，年降水量在1300毫米左右。日照比较充足，年日照时数在1300小时左右。全省森林覆盖率达到40%,且以每年超过一个百分点的速度增长。夏季平均温度23.1 C,有天然空调省的美誉。这种气候条件，适宜常年旅游，既是珠三角、长三角、重庆等西南地区夏季避暑之地，又适合开发针对北方冬季的避寒旅游产品。3.2主要旅游线路和旅游产品经 过2030多年的持续发展，贵 州 现 有“中国南方喀斯特”世界自然遗产1个，国家5A级旅游区2个，国家4A级旅游区3个，黄果树 等13个国家级风景名胜区，梵净山等8个国家级自然保护区，百里杜鹃等21个国家森林公园，织金洞等6个国家地质公园，六枝梭戛等4个国际性民族生态博物馆，青龙洞等39个全国重点文物保护单位，侗族大歌等31项54个国家级非物质文化遗产，56个省级风景名胜区和1.8万个民族文化旅游村寨。目前，贵州已经形成贵阳、安顺、荔波、凯 里-镇 远、黎 平-从江-榕 江、兴 义-安 龙、梵净山、遵义、赤水-习水-仁怀、织金-黔西、威宁-六盘水、乌江峡谷等综合旅游区和特色旅游区；，正逐步推出高原喀斯特生态、丹霞梭梭生态、苗侗文化生态和民族文化、屯堡文化、长征文化、国酒文化、阳明文化、洞穴文化、夜郎文化等特色文化品牌；，以民俗体验为特色的乡村旅游，已成为贵州旅游新的亮点。在产品空间分布上，现已形成以贵阳为中心向东南西北延伸的跨省精品旅游线：沿贵阳至黄果树高速公路与云南联接的，以观赏喀斯特景观和体验多民族文化为特色的西线黄金旅游线；向东沿伸至广西、湖南的黔东南苗侗体验原生态民族文化及自然生态的特色旅游线；向南沿伸至广西的荔波绿色喀斯特和布依、水、瑶民族文化旅游线；向北沿伸至重庆、长江三峡的长征文化、酒文化和丹霞风光旅游线。4、贵州旅游发展现状、规划及前景据统计2008年1月 至10月，贵州全省实现旅游总收入527.27亿元，同比增长31.18%,接待海内外游客8143.13万人次，同比增长37.59%。在省委、省政府的领导和国家旅游局的大力支持下，采取各种措施，打造出一批以赏花游、避暑游、自驾车游、温泉游为特色的旅游产品，。加大力度拓展市场，取得了显著成效。贵州省针对不同层次、不同客源市场，推出了一系列特色旅游产品和节庆活动，有效推动了国内外客源市场的增长。贵州省和各地党政主要领导亲自率旅游部门、旅游企业组成促销团，到海内外宣传推介“多彩贵州”旅游形象。，多次邀请海内外著名新闻媒体、旅游客户、航空公司负责人到贵州考察、踩线，并积极组织旅游专列、旅游包机、自驾车团队等到贵州旅游。贵 州 省“十一五”规划中指出，要加快以旅游业为龙头的服务业发展，着力提高服务业对经济增长的贡献率。坚持实施重点带动战略和旅游精品战略，集中力量支持安顺、荔波、黎从榕等优先发展的重点旅游区率先突破黎平等优先发展的重点旅游区率先突破；大力推进旅游产品结构调整，在提高观光旅游水平的基础上，大力发展生态旅游、红色旅游、民族旅游和休闲旅游，把贵州省建设成多民族特色文化和喀斯特高原生态旅游的重要目的地。以“中国.贵州黄果树瀑布节”等活动为载体，加大旅游整体宣传促销力度，进一步扩大国内外客源市场。，大力加强特色旅游商品开发。，力 争“十一五”时期旅游总收入年均增长2 5%以上。随着贵广高速铁路、高速公路开工建设，贵阳龙洞堡机场升级为4 E级国际机场，航线、航班的进一步丰富以及省内支线机场、高等级公路的建设，制约贵州旅游业发展的交通瓶颈将会得到极大的缓解，预计来贵州旅游的游客将出现大幅的增长，旅游业作为贵州省国民经济支柱地位将进一步得到加强。二、贵阳市经济发展背景1、概述贵阳简称“筑”，是贵州省省会，全省政治、经济、科技、教育、文化中心，我国西南地区重要交通枢纽，是一座新兴的具有一定现代化水平的综合型工业城市。境内山峦重叠，峡谷深幽，地势起伏较大,山地丘陵占总面积的8 9.7%,市中心平均海拔为1 0 0 0米左右。贵阳属亚热带湿润温和型气候，兼有高原性和季风性气候特点。2 0 0 7年全市的人口为3 6 0万人。贵阳是个多民族聚居的城市，境地内居住着汉、苗、布依、土家、侗、彝、回、壮、满、伤佬、白、水 等3 8个民族。少数民族人口 4 5万人，占总人口的1 4%,以世居本地的苗族、布依族为主，至今仍保留着各自的传统文化、风俗习惯和节日活动。贵阳于1941年设市，现辖清镇市、开阳县、息烽县、修文县、云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区，县（市）区以下设53个乡（其中少数民族自治乡19个）、30个镇、34个街道办事处。2、贵阳市经济发展状况贵阳市立足于“环境立市、工业强市、科教兴市”，按 照“十一五”规划目标，坚持以经济结构调整为主线，以改革开放和科技发展为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，与时俱进，开拓创新，努力克服国内外经济发展的不利环境因素，实现全市国民经济持续、快速、健康发展，各项社会事业全面进步。自1992年贵阳市被批准为内陆开放城市并设立开发区16年来，贵阳市已建成以电子与信息、光机电一体化、新材料和中药现代化四大优势产业为特色的国家高新技术产业开发区，以机械、电子、航天为主的贵阳经济技术开发区，和铝以铝及铝加工业、建材、食品、磨料磨具、水泥、医药、钎具、新材料等为特色的省级白云经济开发区。三个开发区发展至今，以其政策及服务便捷等优势，初步发挥了贵阳市对外开放的窗口示范作用。2008年,贵阳市实现生产总值811.1亿 元,同 比 增 长13.1%,;城市居民人均可支配收入达13816.8元，同比增长8.1%;农民人均纯收入达4817.8元，同比增长17.8%。；居民消费价格指数同比上涨7个百分点。2001-2008年贵阳市生产总值口 生产总值（亿元）*增长率够）16000140001200010000800060004000200002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20082001-2008年贵阳市城市居民人均可支配收入14.012.010.08.06.04.02.00.0二 人 均 可 支 配 收 入（元）f-增长率说）2009年贵阳城市经济社会发展的主要预期目标包括：全市生产总值增长12%。，城市居民人均可支配收入增长8%。，农民人均纯收入增 长 10%。，城镇登记失业率控制在4.5%以内。，居民消费价格指数控制 在 4.5%以内；同时，贵阳市将千方百计促进固定资产投资大幅增长，抢抓中央扩大内需增加投资的机遇，坚 持“建设一批、申报一批、储备一批”的项目工作思路，按照国家投资方向，及时组织申报一批前期工作扎实的项目，确保具备条件的“十一五”期间拟实施的重点项目全部在年内实施。“十一五”期间贵阳市经济社会发展主要预期目标为：生产总值年均增长13%以上，人均生产总值年均增长12%左右；全社会固定资产投资年均增长16%左右，累 计 比“十五”期间翻一番以上；地方财政收入年均增长13%左右；社会消费品零售总额年均增长14%左右。3、贵阳市经济发展规划在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，2010年全市生产总值将突破1000亿元，人均生产总值突破3000美元；资源利用和生态环境得到明显改善；形成具有较强竞争力的优势产业、特色经济体系；市场化水平显著提高，开放型经济达到新水平；建立起较为发达的交通运输体系和较为完备的城乡公共服务体系；科技、教育、文化、卫生等社会事业全面发展；城镇就业不断增加，社会保障体系不断健全；城乡居民生活质量和水平明显提高，全面解决绝对贫困人口温饱问题；全面实现金阳新区第一期开发目标，大力推进金阳新区第二期开发建设，磷铝工业基地、宜居市和生态经济市建设取得明显成效。4、贵阳市旅游资源贵阳市旅游资源十分丰富，自然景观、人文古迹、民族风情等各类旅游资源兼具。贵阳旅游业定位于“森林之城、休闲胜地”的发展目标，构建以森林旅游、喀斯特生态旅游和民族文化旅游为主体的旅游产品体系，重点建设一批旅游精品，以此突出展现贵阳的旅游特色。4.1“林城”的旅游特色贵阳市森林资源丰富。，全市国土面积8 0 3 4 平方公里，林业用地3 2 4 1 平方公里，占全市国土面积的4 0%;。目前，全市森林面积3 1 4万亩，灌木林面积1 0 5.1 万亩，森林覆盖率为3 4.7 6%。市区四周群山环抱，环绕城市中心区的第一环城森林绿带宽1至 7公里，绵延7 0 公里，总面积达1 3.6万亩，森林茂密、蓊郁苍翠、景观优美，将贵阳簇拥在怀，为全国省会城市所罕见。距市中心区仅1 2公里多的黔灵公园、森林公园，前者为国内少有的城区大型公园，后者森林面积达6 2 0 公顷，为全国最大的城市森林公园，两公园内幽林密布，四季飘绿，被誉为贵阳的“城市之肺位于市区西北的长坡岭国家级森林公园，森林景观优美，密林、草地与湖泊、池塘相互辉映，是开展森林旅游的绝佳之地。为进一步突出“森林之城”的城市形象，贵阳市正着力做好三个方面的工作，一是继续抓好现有的第一环城林带的保护和建设，二是下大力气搞好城市中心区的绿化，三是加快总面积为3 0.6 万亩，以梅、竹、桂、兰、杏、樱花六大主题公园为主体的第二环城林带的建设。相信不久的将来，随着贵阳市城区绿化条件的不断改善和第二环城林带的逐步建成，贵阳“林城”之称一定会更加名符其实。4.2 喀斯特生态旅游”的特色贵阳属喀斯特发育典型地区，喀斯特地貌占全市面积的8 5%,绿水绕青山，奇峰藏异洞，激流飞瀑星罗棋布，对崇尚自然和生态的旅游者极具吸引力。市域内有如国家级风景名胜区、国 家 4A级旅游区红枫湖，水域面积达5 7 平方公里，烟波浩淼，大小岛屿星罗棋布，山、水、洞、林齐全，为喀斯特地貌独有之景观；又如开阳县的南江峡谷、香火岩、紫江景区，为典型的喀斯特峡谷地貌，集奇峰、异洞、危岩、急流、飞瀑于一体，是天然的喀斯特自然生态博物馆，汇聚了贵州喀斯特的大部分特色景观，具有成为国家级、世界级景区的潜力；再如花溪天河潭景区，河流弯曲蜿蜒，山岩嶙峋，瀑布成群，水洞旱洞纵横交错，令人不得不叹服喀斯特岩溶作用的鬼斧神工。由上可以看出由此，贵阳市拥有丰富的喀斯特旅游资源，具备建设一流的喀斯特生态旅游产品的条件。目前，贵阳市在继续抓好红枫湖、百花湖、息烽温泉等老景区的设施改造完善的同时，按照打造精品的要求，正集中力量进行开阳峡谷、六广河峡谷、香火岩景区等旅游项目的开发,逐步构建一个由红枫湖、开阳峡谷公园、六广河等景区组成的，能体现贵阳市地理地貌特点的喀斯特自然生态旅游产品体系。4.3 民族风情、地域文化的旅游特色贵阳是一个多民族聚居的城市，苗、布依、土家族等37个少数民族的人口占全市人口的15%。镇山、李村、杜寨、黑土等一批苗、布依少数民族村寨，至今仍保留着许多传统的少数民族建筑、服饰、风俗、节庆活动等，民风古朴浓郁，风情丰富多彩，可进一步开发建设成为向海内外游客展示贵阳市少数民族风情的游览点。“三月三”、“四月八”、“六月六”等民族节日，场面宏大，热烈壮观，其间开展的芦笙舞、地戏、对歌、斗牛等活动，极富地方民族特色，深受游人喜爱。贵阳修文阳明洞，是中外驰名的“王学”胜地，明代哲学家、教育家王阳明先生曾在此读书、悟道，创建了“知行合一”的学说。“王学”文化博大精深，其影响力不仅在国内经久不衰，而且波及亚洲仍至欧美的一些国家，以阳明洞为主体的“阳明文化旅游”也因此而吸引了众多中外学者、游客前往访古寻幽、观光旅游;。青岩古镇，为贵州省四大历史名镇之一，留存有众多的城墙、城 楼、古牌坊、庙宇祠堂和名人故居，寓历史文化、民俗文化和宗教文化于一镇，完全有条件建设成为贵阳市文物古迹众多、民族文化特色浓郁的文化旅游名镇；乌当香纸沟，林木茂盛，迄今保存有数十座古老而原始的造纸作坊，乡民们仍沿用西汉蔡伦古造纸术制造香纸，造纸作坊一个接一个绵延数里，形成了 一道别开生面的历史人文风景，被誉为“古造纸术博物馆”。4.4得天独厚的气候优势贵阳位于贵州省的中部，属黔中亚热带湿润温和气候区，夏无酷暑，冬无严寒，另外，贵阳雨量充沛，空气湿润，四季无风沙。从气温、降水、风、光照等气候要素来综合考察，贵阳气候确实宜人生活,宜万物滋生发育，有得天独厚的优势，堪为旅游度假、消暑避寒的好地 方。近年来，随着贵阳市改革开放力度的加大和旅游事业的快速发展，愈来愈多的中外游客到贵阳来亲身体验到“上有天堂，下有苏杭,气候宜人数贵阳贵阳的旅游线路主要有贵阳现有旅游线路主要为：主题为休闲旅游、生态旅游和贵州历史文化旅游的市域旅游线路；以贵阳市为中心辐射全省的旅游线路和国际旅游线路。5、贵阳市旅游发展规划、现状及前景据统计，2008年虽然受到极端恶劣天气等多种不利因素影响，但随着“爽爽的贵阳中国避暑之都”品牌影响力的进一步扩大，在避暑季系列活动以及贵阳市拉动内需积极措施的引导配合下，1至10月，贵阳市旅游业呈现出快速增长态势，共接待海内外游客2353万余人次，实 现 旅 游 总 收 入167.67亿元，旅游总收入同比增长52.15%,旅游业发展迅速。贵阳市的“十一五”规划指出：要大力发展旅游业，充分发挥贵阳林城生态优势、气候资源优势和省会中心城市的区位优势，挖掘历史、民族文化资源，突出红色旅游、阳明文化、民族风情和喀斯特生态等特色，重点发展生态文化旅游、红色旅游、休闲度假旅游和观光旅游，重点支持息烽乌江峡红色旅游区、乌当温泉度假旅游中心区、花溪生态旅游区、开阳南江峡谷喀斯特生态旅游区、南明河城市风光旅游带以及青岩古镇历史文化旅游区的建设。进一步提升和强化全省旅游服务中心和全国重要旅游目的地城市的地位和作用。“，“十一五”期间实现旅游总收入年均增长20%以上，把旅游业培育成后续支柱产业。从贵阳市的根据贵阳市的“十一五”规划及其经济发展战略可以看出，未来贵阳市将把旅游业放在优先发展的支柱产业的高度，贵阳市的旅游业预计将会出现蓬勃发展的景象景象。三、贵阳市房地产市场1、贵阳市房地产市场特点多年来，贵阳市一直以建设生态经济市为目标，大力推进生态型、节能型住宅建设，并呈现下列特点：1.1 建设生态园林型城市，吸引外来住房消费，2010年全市森林覆盖率将达40%以上，中心区绿化率达43%以上，大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准，建成国家园林城市、国家环保模范城市，初步建成一定水平的生态园林型城市；1.2城镇居民住房呈梯次消费需求，人们对住房的需求正在从满足基本生活的居住型住房向康居舒适型住房转变，居住环境也逐渐向功能设施齐全、配套完善、环境优美、户型结构科学合理的现代型康居住宅转变；1.3 城市发展空间扩大，近年来随着房地产市场快速发展，商品房开发已由城市中心区向周边城区拓展，周边城区房地产市场逐渐活跃，城市发展空间不断扩大。2、贵阳房地产现状贵阳市房地产市场虽然起步较晚，但近年来随着居民改善生活的需求日益强烈，房地产开发市场开始活跃房地产开发市场较为活跃。贵阳市房地产供给方面：从2003年起，房地产峻工面积相对较稳定，新开工面积和施工面积稳中有升，房地产开发投资逐年增加,2 0 0 8年前三季度，房地产开发投资占固定资产投资的比重突破3 0%。2 0 0 3-2 0 0 8 年（1-1 1 月）贵阳市房地产供应情况竣工面积（万平方米）施工面积（万平方米）口新开工面积（万平方米）3 5.03 0.02 5.02 0.01 5.01 0.05.00.0匚 二）固定资产投资（亿元）2 4 1.8 7 2 93.1 5 3 4 3.9 7 4 1 3.3 6 5 0 0.3 8 4 0 2.3 5 房 地产开发投资（亿元）5 3.6 9 6 1.0 9 9 1.1 2 1 0 7.6 9 1 3 5.4 1 ）1 2 2.8 6一 房 地 产 开 发 投 豳 扇 画 I 22.2|20 8|26.5|26.1|27.1|30.52 0 0 3-2 0 0 8 年贵阳市