扬州开发区古运河项目初判(设计).pdf

呈 至：相 关 领 导 emdale扬 州 开 发 区 古 运 河 地 块 初 判 报 告 编 制 单 位：上 海 公 司 营 运 中 心 编 制 时 间:2011年 8 月目 录 第 一 章 项 目 背 景 与 概 况.11.1 项 目 基 本 信 息.11.2 项 目 区 位 分 析.11.2.1 项 目 所 在 区 位 概 述.11 2 2 项 目 所 在 区 域 概 况、规 划 及 产 业 分 析.11.3 项 目 地 块 及 周 边 条 件 分 析.51.4 项 目 合 作 背 景.81.5 周 边 典 型 成 交 地 块 分 析.9第 二 章 项 目 市 场 定 位.102.1 城 市 商 品 住 宅 市 场 分 析.102.1.1 城 市 宏 观 经 济 和 房 地 产 市 场 主 要 指 标.102.1.2 近 期 商 品 住 宅 整 体 供 求 分 析.1 12.1.3 典 型 个 案 的 去 化 速 度 表 现.1 12.1.4 未 来 商 品 住 宅 市 场 供 需 状 况 以 及 价 格 走 势 预 判.122.2 城 市 板 块 信 息 以 及 典 型 楼 盘 情 况.132.2.1 城 市 板 块 划 分.142.2.2 典 型 楼 盘 情 况.152.2.3 各 区 客 群 结 构 和 产 品 需 求 初 步 分 析.292.2.4 市 场 总 结.292.3 住 宅 产 品 市 场 定 位.302.3.1 项 目 SW OT分 析.312.3.2 项 目 初 步 总 体 定 位.312.3.3 物 业 类 型 和 户 型 配 比.322.3.3 价 格、涨 幅 及 去 化 速 度 预 估.33第 三 章 开 发 计 划.错 误！未 定 义 书 签。第 四 章 项 目 经 济 测 算.错 误！未 定 义 书 签。4.1 承 受 地 价.错 误！未 定 义 书 签。4.2 项 目 收 益 测 算.错 误！未 定 义 书 签。4.3 挂 牌 价 的 项 目 收 益 测 算.错 误！未 定 义 书 签。第 一 章 项 目 背 景 与 概 况 1.1项 目 基 本 信 息 项 目 名 称 扬 州 开 发 区 古 运 河 地 块 用 地 性 质 二 类 居 住 在 区 所 失 一 开 发 区 项 目 来 源 政 府 推 荐 划 标 规 指 总 占 地 面 积（平 米）162741出 让 面 积（平 米）132731 容 积 率 1.6计 容 建 面（平 米）212369.6其 他 重 要 信 息 1、项 目 由 A、B、C、D、E、F六 个 区 块 组 成；2、A 区 块 为 住 宅 用 地，净 用 地 面 积 132731平 方 米，容 积 率 为 1.6：C 区 块 为 古 运 河 绿 化 带，包 括 12米 支 路、4 米 人 行 步 道 济 绿 化；D、E、F 区 块 为 绿 化 用 地：B 区 块 为 河 道；3、竞 得 方 须 同 期 建 设 C、D、E、F五 个 区 块 的 绿 化 及 道 路，建 设 费 用 由 竞 得 方 承 担；4、地 块 于 2011年 9 月 2 日 出 让，起 始 价 为 52565万 元，折 合 楼 面 价 格 2475元/平 米，竞 二 保 证 金 为 10600万 元，报 名 截 止 日 期 为 8 月 3 1日 16时。5、出 让 金 支 付 时 间 表：9 月 2 日 支 付 挂 牌 起 始 总 价 的 5 0%,成 交 5 个 工 作 日 内 付 足 成 交 总 价 额 的 5 0%,交 地 前（9 0天 交 地）付 清 成 交 总 价 款。1 2 项 目 区 位 分 析 1.2.1项 目 所 在 区 位 概 述 项 目 位 于 扬 州 国 家 级 经 济 开 发 区 三 新 产 业 配 套 片 区 内，紧 临 扬 州 的 母 亲 河 古 运 河,距 离 文 昌 阁（市 中 心）约 5.3 公 里，距 离 瘦 西 湖 景 区 6 公 里，距 离 市 政 府 约 5.6 公 里，距 离 火 车 站 约 9 公 里。项 目 位 于 城 市 向 南 发 展 的 主 轴 线 上，其 所 在 的 扬 州 南 部 新 城 是 继 新 城 西 区、广 陵 新 城 之 后 的 重 要 发 展 新 区。L 2.2项 目 所 在 区 域 概 况、规 划 及 产 业 分 析（1）扬 州 市 概 况扬 州 地 处 江 苏 省 中 部、长 江 下 游 北 岸、江 淮 平 原 南 端，是 上 海 经 济 圈 和 南 京 都 市 圈 的 节 点 城 市。向 南 接 纳 苏 南、上 海 等 地 区 经 济 辐 射，向 北 作 为 开 发 苏 北 的 前 沿 阵 地 和 传 导 区 域,素 有“苏 北 门 户”之 称。扬 州 市 现 辖 广 陵、维 扬、祁 江 3 个 区 和 宝 应 1县，代 管 江 都、仪 征、高 邮 3 个 县 级 市。全 市 共 有 7 0个 镇、7 个 乡 和 1 3个 街 道 办 事 处。全 市 辖 区 总 面 积 6634平 方 公 里，市 区 建 成 区 面 积 78.6 平 方 公 里（截 止 2009年 底）。2010年 末，全 市 常 住 人 口 为 446.0 万 人。城 市 化 率 为 53%2010年 末，扬 州 GDP为 2208亿 元，同 比 增 长 13.4%（按 可 比 价 格）。GDP总 量 在 与 长 三 角 16城 市 相 比 处 于 第 十 二，但 反 映 出 强 劲 的 增 长 势 头。将 长 三 角 各 城 市 的 人 均 GDP进 行 对 比 之 后，扬 州 排 名 第 十 一，还 有 较 大 的 增 长 空 间。城 市 总 体 结 构 布 局：以 历 史 城 区 为 核 心，以 东 西 和 南 北“T”字 型 发 展 轴 带 为 骨 架，东、西 和 南 部 三 区 分 合 有 致，构 成“一 核 两 轴 三 区”的 空 间 结 构；蜀 冈-瘦 西 湖 景 区、古 运 河、大 运 河、扬 子 津 生 态 绿 地 深 入 城 市 中 心，并 与 外 围 生 态 空 间 有 机 衔 接，形 成“绿 水 楔 入”的 紧 凑 团 块 状 形 态。一 核 指 历 史 古 城（主 要 由 老 城 区 和 蜀 冈-瘦 西 湖 景 区 构 成），是 彰 显 扬 州 人 文 生 态 特 色 的 核 心 区 域；“两 轴”是 指 依 托 文 昌 路、古 运 河 形 成 相 互 交 汇 的 两 条 城 市 发 展 轴 带；“三 区”核 心 区 外 围 形 成 的 东 部 分 区、西 部 分 区 和 南 部 分 区 三 个 分 区。目 前，西 区 已 基 本 建 设 完 毕，未 来 扬 州 的 发 展 主 要 方 向 为 向 南、向 东。2（2）开 发 区 概 况 扬 州 经 济 技 术 开 发 区 始 建 于 1992年，1993年 10月 被 江 苏 省 人 民 政 府 批 准 为 省 级 开 发 区。2006年 10月，扬 州 出 口 加 工 区 正 式 通 过 国 家 九 部 委 联 合 验 收。2009年 7 月 24日，国 务 院 办 公 厅 正 式 复 函 江 苏 省 人 民 政 府，批 准 扬 州 经 济 开 发 区 升 级 为 国 家 级 经 济 技 术 开 发 区，实 行 现 行 国 家 级 经 济 技 术 开 发 区 的 政 策。目 前，代 管 面 积 120.2 平 方 公 里，下 辖 三 个 乡 镇（施 桥 镇、八 里 镇、朴 席 镇）、两 个 街 道 办 事 处（文 汇 办 事 处、扬 子 津 办 事 处）。扬 州 经 济 技 术 开 发 区 位 于 目 前 全 世 界 经 济 发 展 最 富 有 活 力 的 长 三 角 地 区，地 处 上 海 都 巾 区 与 南 京 经 济 区 的 结 合 部。区 内 设 有 出 口 加 工 区、太 阳 能 光 伏 产 业 基 地、半 导 体 照 明 产 业 基 地、汽 车 装 备 产 业 基 地、港 口 物 流 园 区 等 特 色 园 区，基 本 形 成 了 以 LED、TFT-LCD为 重 点 的 电 子 信 息、太 阳 能 光 伏、汽 车 装 备、港 口 物 流 等 主 导 产 业；有 朴 席 生 态 新 城、扬 州“第 二 城”、南 部 临 港 新 城 区 等 商 务、休 闲、生 活 配 套 区；有 新 光 源 公 共 服 务 中 心，标 准 检 测 中 心、设 施 共 用 中 心、研 发 协 作 中 心、创 业 孵 化 中 心 等 8 大 系 统 运 转 高 效；有 江 海 学 院 等 高 级 技 术 学 校,人 才 资 源 丰 富，技 术 支 撑 有 力。目 前，已 拥 有 中 国 扬 州 出 口 加 工 区、扬 州 国 家 半 导 体 照 明 产 业 化 基 地、国 家 生 态 工 业 示 范 园 区、国 家 级 高 新 技 术 创 业 服 务 中 心、国 家 光 电 产 品 检 测 重 点 实 验 室、中 国 国 际 人 才 市 场 扬 州 市 场、国 家 循 环 经 济 试 点 单 位、国 家 火 炬 计 划 扬 州 汽 车 及 零 部 件 产 业 基 地 等 八 个“国 字 号”品 牌。目 前 入 驻 开 发 区 的 知 名 企 业 有：江 苏 顺 大、无 锡 尚 德、晶 澳 集 团、璨 扬 集 团、真 明 丽、华 夏 光 电、川 崎 光 电、永 丰 余 集 团、维 柴 集 团、亚 星 集 团 等。另，中 国 科 学 院 半 导 体 研 究 所、南 京 大 学、扬 州 大 学 等 科 研 院 所 纷 纷 来 区 设 立 了 研 发 机 构。目 前，区 域 正 在 由 单 一 的 工 业 区 向 城 市 新 型 综 合 体 转 变，已 有 的 二 产 从 业 人 员，将 成 为 开 发 区 城 市 发 展 的 最 大 优 势，未 来 市 场 潜 力 巨 大。伴 随 着 开 发 区 城 市 配 套 设 施 的 不 断 投 入，区 域 发 展 前 景 看 好。3(2)三 新 产 业 配 套 片 区 概 况 三 新 产 业 配 套 片 区 位 于 于 扬 州 东 区 与 南 区 结 合 部，扬 州 经 济 技 术 开 发 区 中 部，规 划 范 围 为 6.2 平 方 公 里，范 围 为 华 扬 西 路 以 南、扬 子 津 绿 地 以 北、邛 江 中 路 以 东、周 庄 河 西 支 路 议 西，是 沟 通“二 城”片 区 与 南 部 临 港 新 城 片 区 的 重 要 节 点。片 区 东 依 开 发 区 LED产 业 园，北 靠 开 发 区 中 心 商 务 区，南 临 扬 子 津 生 态 园，西 接 扬 子 津 科 教 园。千 年 流 淌 的 运 河 贯 穿 基 地,南 北 向 主 干 道 扬 子 江 南 路 是 连 接 开 发 区 北 部 与 南 部 临 港 新 城 的 重 要 通 道，东 西 向 主 干 道 吴 洲 路 连 接 着 东 部 LED产 业 园。三 新 产 业 配 套 片 区 拥 有 良 好 的 自 然 资 源 及 文 化 资 源，千 年 古 刹 高 旻 寺 位 于 片 区 的 西 南 侧。该 片 区 是 以 产 业 服 务 为 核 心，兼 顾 居 住、休 闲、商 务。将 打 造 成 扬 州 市 新 兴 产 业 服 务 中 心、开 发 区 商 务 会 议 接 待 和 新 区、依 托 开 发 区 公 务 服 务 中 心，形 成 集 商 务 会 议、研 发 办 公、生 态 居 住、旅 游 体 验 为 一 体 的 滨 水 宜 居 岸 线。十 二 五 期 间，将 完 成 全 部 6.2 平 方 公 里 的 基 础 设 施 建 设 和 配 套 景 观 绿 化，新 增 道 路 长 度 9.2 公 里，建 成 扬 子 津 生 态 园 和 古 运 河 生 态 长 廊，绿 地 覆 盖 率 达 18%,建 成 会 议 接 待 中 心 1座，引 进 园 林 式 五 星 级 酒 店 1座，开 发 扬 子 津 古 镇 旅 游 度 假 及 高 旻 寺 文 化 体 验 区。41.3项 目 地 块 及 周 边 条 件 分 析 56交 通 区 域 内 公 共 路 网 发 达，出 行 便 捷，扬 子 江 路、祁 江 路、临 江 路 紧 密 联 系 区 域 与 主 城，吴 洲 路、华 扬 路 连 接 扬 子 津 科 教 园 和 LED产 业 园，沪 陕 高 速 拉 近 了 仪 征 和 江 都 的 距 离。扬 子 江 路：双 向 6 车 道；吴 洲 路、华 扬 路：双 向 4 车 道；沪 陕 高 速，双 向 4 车 道，正 在 进 行 双 向 6车 道 的 改 造。公 交 线 路：目 前 有 1 7路、1 8路、5 0路、2 0 6路 及 润 扬 城 际 旅 游 公 交 经 过 项 目 附 近 路 段，交 通 较 为 便 利。地 块 距 沪 陕 高 速 扬 州 南 出 口 约 2 公 里。配 套 宗 地 3 公 里 范 围 配 套 设 施 如 下：教 育：耶 鲁 幼 儿 园、扬 子 津 小 学、地 块 内 将 新 建 一 所 幼 儿 园，扬 州 中 学 开 发 区 校 区;住 宅 小 区：富 川 瑞 园、阳 光 新 苑、依 云 城 邦、运 河 印 象 及 美 锦 项 目；商 业：欧 尚 超 市、汇 金 谷 购 物 广 场、扬 子 津 农 贸 市 场；公 共 配 套：高 旻 寺、扬 子 津 公 园、开 发 区 会 所；综 述 宗 地 现 状 良 好，周 边 路 网 丰 富，交 通 便 捷。71.4项 目 合 作 背 景 H前，我 司 正 在 与 开 发 区 就 三 新 产 业 配 套 片 区 整 体 开 发 的 事 宜 进 行 商 谈，并 取 得 了 初 步 的 合 作 意 向。该 区 域 分 A、B 两 块 实 施：A 区 为 719亩 住 宅+200亩 商 业，可 建 设 8 5万 平 米 的 住 宅 和 14万 平 米 的 商 业；B 区 为 4 0 3亩 酒 店+217亩 住 宅。区 域 内 地 块 将 分 期 挂 牌 上 市，本 次 上 市 地 块 为 A 区 内 的 一 幅 住 宅 地 块。81.5周 边 典 型 成 交 地 块 分 析 1SOO遁 江 郝 B开 发 展 看 盛 找 就 公 信 61 睛 715.4 万/1.22750/10.7.23161娉 八 7.6万 八.22875,10.7.23度 锦 620号 用.7万.62356 0.7.23母 利 项 目 地 块 版 编 号 叱 让 面 积 喀 积 率 褛 面 价 格 咄 让 时 旧 历 发 商 69泻/888万 卬 649/12.7/1.8 2514/11.1.23健 松 土 地 编 号 地 块 位 置 用 地 性 质 出 让 面 积（M2）容 积 率 地 价（万 元/亩）楼 面 价（元/平 米）开 发 商 成 交 时 间 618号 扬 子 江 南 路 与 吴 洲 西 路 交 叉 口 西 北 处 A、C 区 块 二 类 居 住 153618 1.2 220 2750美 锦（扬 州）置 业 有 限 公 司 2010.7.23619号 扬 子 江 南 路 与 吴 洲 西 路 交 叉 口 西 北 处 B、D 区 块 二 类 居 住 175701 1.2 230 2875美 锦（扬 州）置 业 有 限 公 司 2010.7.23620号 西 南 分 区 银 河 大 道 与 吉 安 路 交 叉 口 东 北 角 商 住 86734 1.6 251 2356扬 州 华 捷 房 地 产 开 发 有 限 公 司 2010.7.23649号 渡 江 南 路 以 东、连 心 路 以 南、老 扬 好 路 以 西、横 沟 河 路 以 北 二 类 居 住 126875 1.8 302 2514扬 州 建 松 置 业 有 限 公 司 2011.1.23658号 西 银 沟 西 侧、宏 溪 路 北 商 住 38079 1.8 347 2894扬 州 禾 厦 置 业 有 限 公 司 2011.1.23692号 西 银 道 东 侧、宏 溪 路 南 侧、汉 河 西 侧、仪 扬 河 路 北 侧 商 住 88820 2.1 290 2072 挂 牌 价 9第 二 章 项 目 市 场 定 位 2.1 城 市 商 品 住 宅 市 场 分 析 2.1.1 城 市 宏 观 经 济 和 房 地 产 市 场 主 要 指 标=1 冏 定 资 产 投 资 额（亿 元）房 地 产 开 发 投 资 额（亿 元）一 A 房 投/同 投 比 重|图 1：固 定 资 产 和 房 地 产 投 资 情 况 供 应 面 积（万 行）成 交 面 积（万 m，）成 交 均 价（元/n f）图 2：扬 州 近 年 房 地 产 供 需 走 势 自 2007年 以 来，扬 州 固 定 资 产 投 资 持 续 上 升，年 均 增 长 率 达 26.8%,整 体 发 展 较 快，且 房 地 产 投 资 额 也 连 年 攀 升，年 均 涨 幅 在 18.7。房 地 产 处 于 平 稳 的 发 展 阶 段。与 此 同 时，2010年 扬 州 城 市 化 率 达 到 53%,按 照 国 际 通 行 惯 例 扬 州 市 场 目 前 已 经 处 于 高 速 发 展 期 的 初 期 10阶 段。从 2007年 至 本 年 度 的 市 场 走 势 来 看，尽 管 遇 到 2008年 经 济 危 机 和 2011年 宏 观 调 控,但 是 房 价 在 这 两 个 时 间 区 间 中 依 然 呈 现 出 上 扬 状 态，此 种 现 象 也 表 明 了 扬 州 房 地 产 的 高 速 发 展 态 势。同 时 之 所 以 2010年 出 现 供 大 于 求 的 情 况，主 要 原 因 在 于 全 国 二 三 线 城 市 整 体 升 温,品 牌 开 发 商 大 举 抢 占 扬 州 市 场，抢 夺 市 场 份 额 所 致。2.1.2 近 期 商 品 住 宅 整 体 供 求 分 析 图 3：近 期 商 品 住 宅 市 场 供 需 价 格 走 势 自 2010年 元 月 开 始，扬 州 市 场 均 价 一 直 处 于 稳 定 上 扬 的 状 态。尽 管 2011年 商 品 住 宅 成 交 均 价 受 到 政 策 累 加 作 用 的 抑 制 产 生 一 定 的 波 动 回 调 趋 势，但 是 上 半 年 商 品 住 宅 均 价 同 比 仍 上 涨 31.54%,为 8503元/m%从 近 期 供 求 表 现 来 看，供 给 和 需 求 均 呈 现 出 稳 定 的 波 状 趋 势 关 系，市 场 整 体 走 势 仍 然 十 分 健 康。最 近 三 个 月 仅 仅 是 由 于 年 度 政 策 累 加 作 用 的 影 响 导 致 供 求 比 放 大。2.1.3 典 型 个 案 的 去 化 速 度 表 现 自 2010年 元 月 开 始，扬 州 市 场 均 价 一 直 处 于 稳 定 上 扬 的 状 态。尽 管 2011年 商 品 住 宅 成 交 均 价 受 到 政 策 累 加 作 用 的 抑 制 产 生 一 定 的 波 动 回 调 趋 势，但 是 1-7月 份 商 品 住 宅 均 价 同 比 仍 上 涨 31.54乐 为 8503元/从 近 期 供 求 表 现 来 看，供 给 和 需 求 均 呈 现 出 稳 定 的 波 状 趋 势 关 系，市 场 整 体 走 势 仍 然 十 分 健 康。最 近 三 个 月 仅 仅 是 山 于 年 度 政 策 累 加 作 用 的 影 响 导 致 供 求 比 放 大。表 1：2010年 项 目 宏 观 表 现 开 发 企 业 项 目 名 称 所 属 区 域 销 售 面 积（万 疔）销 售 金 额（万 元）销 售 均 价（元/皿）扬 州 新 能 源 虎 豹 阳 光 美 第 西 国 6.1 8 55935.9 6 9048江 苏 中 泽 地 产 依 云 城 邦 南 区 8.7 4 55195.81 6318中 信 泰 富（扬 中 信 泰 富 锦 苑 西 区 6.9 55024.2 7980扬 州 骏 和 地 产 骏 和 国 际 公 馆 西 区 4.1 1 40059.3 2 9758扬 州 首 开 衡 泰 置 首 开 水 晶 城 西 区 5.4 9 37724.8 6874从 去 年 部 分 参 考 标 杆 项 目 来 看，尽 管 去 年 成 交 总 量 一 般，但 是 主 流 项 目 依 然 保 持 很 强 的 销 售 面 积。代 表 性 项 目 如 依 云 城 邦 和 骏 和 国 际，依 云 城 邦 是 我 们 最 主 要 的 参 考 项 目，去 年 在 南 区 市 场 平 淡 的 情 况 下 依 然 保 持 超 过 8 万 方 的 销 售 面 积，全 年 均 价 达 到 了 6318元，甚 至 能 II够 与 西 区 部 分 项 目 一 较 高 低；而 骏 和 国 际 于 去 年 8 月 份 开 盘 以 来，四 个 月 内 销 售 面 积 超 过 4万 方，形 成 全 市 著 名 的 热 销 楼 盘，并 进 一 步 带 动 了 西 区 板 块 偏 南 区 域 的 升 温，这 里 固 然 有 地 段 的 原 因，但 是 从 市 场 实 际 来 说，优 秀 的 产 品 和 高 超 的 营 销 技 巧 叠 加 是 造 成 项 目 成 功 的 主 因。因 此 区 域、产 品 适 销 对 路 和 正 确 营 销 方 针 指 导 的 情 况 下，扬 州 单 项 目 年 均 销 售 面 积 超 过 8 万 方 是 可 行 的。2.1.4 未 来 商 品 住 宅 市 场 供 需 状 况 以 及 价 格 走 势 预 判 口 土 地 成 交（万 图 4：扬 州 土 地 供 应（成 交 面 积）走 势 从 扬 州 土 地 供 求 走 势 来 看，扬 州 目 前 住 宅 及 商 住 用 地 每 年 的 有 效 土 地 供 应 量 稳 定 在 200万 方 左 右，而 扬 州 的 容 积 率 一 般 为 1.5左 右，按 住 宅 比 例 为 75%计 算，年 均 供 应 住 宅 可 建 面 积 为 225万 方。2011年 上 半 年 土 地 市 场 成 交 为 124.28万 方。参 照 历 年 走 势，2011年 度 的 土 地 成 交 量 面 积 应 该 稳 定 在 200万 方 左 右。以 后 各 年 度 土 地 成 交 量 也 将 趋 稳，预 测 稳 定 在 200万 方 左 右。历 年 来 扬 州 供 求 基 本 处 于 平 衡 状 态，由 此 得 出 过 去 儿 年 的 可 售 存 量 已 基 本 实 现 去 化。截 至 到 目 前 2011年 半 年 度，扬 州 住 宅 可 售 存 量 为 108万，已 去 化 77万 方，山 此 预 测 2011年 度 供 应 量 在 200万 方 左 右。另 外，结 合 历 年 住 宅 可 建 面 积 供 应 量，预 测 2011年 度 末 包 含 可 售 存 量 在 内 的 实 际 存 量 为 400万 方，考 虑 到 09年 和 2010年 土 地 放 量 过 大，因 此 土 地 出 让 年 度 形 成 的 住 宅 供 应 量 将 会 在 之 后 两 年 内 达 到 顶 峰，根 据 当 地 供 应 推 盘 节 奏 对 其 修 正 预 测，按 未 来 5 年 内 上 市，上 市 节 奏 预 测 为 8:5:3:2:2；未 来 儿 年 出 让 土 地 形 成 的 供 应 量 按 6 年 内 上 市,开 盘 节 奏 预 测 为 1:为 2:2:2:1。122012年 2013年 2014 年 2015 年 2011年 末 存 量 400.0 160.0 100.0 60.0 40.02012年 新 增 225.0 22.5 45.0 45.0 45.0201萍 新 增 225.0 22.5 45.0 45.02014年 新 增 225.0 22.5 45.02015年 新 增 225.0 22.5201坪 新 增 225.0供 应 量 182.5 167.5 172.5 197.5由 于 扬 州 总 体 上 仍 是 内 生 需 求 催 动 市 场，参 照 历 年 扬 州 市 区 商 品 住 宅 相 关 数 据，未 来 几 年 扬 州 市 场 成 交 量 总 体 上 会 稳 定 在 200万 方 左 右。扬 州 去 年 成 交 量 为 173万 方，结 合 政 策 影 响 预 测 本 年 度 成 交 量 为 150万 方，未 来 年 均 成 交 量 增 长 率 按 8%考 虑，200万 方 封 顶。扬 州 整 体 均 价 呈 现 上 扬 状 态，年 均 增 长 率 为 12.8%。通 过 调 研 分 析，当 市 场 均 价 破 万 时,市 场 将 出 现 明 显 的 停 滞 和 分 化，据 此 我 们 认 为 当 地 市 场 均 价 仍 然 有 足 够 的 上 升 空 间，但 是 未 来 的 增 速 将 会 减 慢，保 守 起 见，对 年 均 增 长 率 进 行 修 正 至 10册 根 据 上 述 数 据 对 未 来 三 年 的 供 求 关 系 预 测 如 F：2011 年 2012 年 2013年 20M年 2015年 供 应 壹 200.0 182.5 167.5 172.5 197.5需 求 量；150.0 162.0 175.0 189.0 200.0供 求 比：1.3 1.1 1.0 0.9 1.0成 交 均 价，8503.0 9353.3 10288.6 11317.5 12449.2表 2：扬 州 供 求 关 系 以 及 价 格 预 测 2.2 城 市 板 块 信 息 以 及 典 型 楼 盘 情 况 132.2.1 城 市 板 块 划 分 扬 州 市 场 共 分 为 五 大 板 块，分 别 为 东 区、西 区、南 区、北 区 和 老 城 区 板 块。北 区 四 至 为 北、西 至 绕 城 公 路，东 至 廖 家 沟，南 至 老 城 区 北 护 城 河、杨 柳 青 路 和 杨 冶 公 路。南 区 北 至 仪 扬 河、吴 州 东 路,南 至 长 江，西 至 润 扬 大 桥 北 接 线,东 至 京 杭 大 运 河。西 区 北 至 杨 柳 青 路、杨 冶 公 路，南 至 仪 扬 河，东 至 古 运 河，西 至 润 扬 大 桥 北 接 线。东 区 北、南 至 古 运 河，东 至 廖 家 沟，南 至 大 众 港 路。老 城 区：以 古 运 河 护 城 河 为 四 至 范 围。历 年 以 来，扬 州 西 区 受 到 政 策 扶 持 的 影 响，成 交 量 一 直 遥 遥 领 先，但 是 自 2010开 始 北 区 和 东 区 板 块 开 始 升 温，在 售 项 目 明 显 增 多，特 别 是 2011年 开 始，作 为 传 统 扩 展 区 域 的 东 区 和 北 区 有 了 较 大 程 度 的 提 升。南 区 作 为 现 代 产 业 园 区 刚 刚 起 步，且 在 售 项 目 较 少，因 此 虽 有 一 定 升 温 但 是 明 显 没 有 爆 发,随 着 产 业 园 和 临 近 科 教 园 渐 成 规 模,南 区 板 块 市 场 潜 力 巨 大。本 项 目 从 板 块 归 属 上 处 于 东 区 板 块，但 是 由 于 地 处 东 区、西 区 和 南 区 交 界，因 此 本 项 目 与 上 述 三 个 区 域 中 的 项 目 均 形 成 相 对 竞 争 关 系。同 时，由 于 东 区 是 老 扬 州 居 民 的 传 统 居 住 地 14点，而 老 扬 州 人 作 为 土 著 居 民 又 存 在 较 强 的 地 缘 归 属 偏 好，因 此 预 计 我 们 的 项 目 首 先 针 对 西 区 和 南 区 客 群，其 次 针 对 东 区 客 群。北 区 客 群 与 本 项 目 不 存 在 对 应 关 系。据 此 木 项 目 初 步 定 位 于 区 域 竞 争 项 目，而 非 全 市 性 竞 争 项 目。因 此 在 选 择 可 参 考 项 目 时，首 先 考 虑 与 本 项 目 相 对 关 系 较 为 直 接 的 西、南 区 项 目，其 次 是 东 区 项 目。2.2.2 典 型 楼 盘 情 况 鉴 n 号 念 家“西 湖 镇 平 山 乡 维 扬 区 堡 物 忖 黄 金 忖 中 信 泰 富 锦 苑 周 大 房 文 国 西 路 卜 桥 村 与*北 生 局 天 俊 华 府 首 开 水 晶 城 华 润 橡 树 湾 隹 西 银 和 江 工 业 园-葭 楂 忖 保 辑 湖 祁 沟 竹 西 公 园 玉 漕 河 梅 花 园.莱 茵 苑 沙 施 河 市 中 心 扬 州 规 划 局 双 桥 乡 小 秦 淮 河 文 昌 花 园-曲 江 公 园 君 悦 酒 店:中 雷 桥 忖 七 里 河 大 唐 庄 湾 头 镇 联 合 村 红 星 岛 和 昌 运 河 东 郡 骏 和 国 际 公 馆 新 城 河 友 古 运 河 L.宁 通 高 速 麻 王 中 学 济 汗 幺 用 甲 在 陈 固 江 扬 尚 东 国 际 金 域 蓝 湾 横 沟 河 南 浦 祀 B B银 桥 小 区 高 屏 寺 仪 扬 河 依 云 城 邦 本 项 目 九 龙 湾 润 园 沙 河 东 高 桥 高 桥 村 A南 ft援 桥 医 院 K 桥 中 心 幼 儿 园 I iL大 桥 前 施 忖 G 40羊 廖 家 海 I 杭 集 中 学 在 桥 镇 九 十 步 西 州 西 湖.工 蛤 学 校 王 4时 i中 学 I家-HJ/B X 汉 河 镇 胡./庄 小 学 1典 型 楼 盘 分 布 示 意 图 15项 目 占 地 面 积（万 平 米）容 积 率 住 宅 建 筑 面 积（万 平 米）主 力 物 业 类 型 主 力 户 型 销 售 均 价 目 前 销 售 情 况 依 云 城 邦 28 1.39 39 联 排/叠 加/多 层/小 高 层/高 层 公 寓 以 80-120平 米 为 主，叠 加 推 盘 量 较 少，以 150-200平 米 为 主 2008年 11月 开 盘，多 层 3500元/平 米 2011年 8 月 小 高 层 7300元/平 米，叠 加 别 墅 130万 元 起 售 前 期 推 出 的 2 1万 平 米 叠 加/多 层 和 小 高 层 房 源 去 化 95%左 右，共 计 推 出 2258套，成 交 2030套，目 前 销 售 以 少 量 叠 加 和 78-86 m*两 房 为 主 骏 和 国 际 公 馆 4.32 2.15 9.28 8 栋 18层/4栋 28层 高 层 以 140-170平 米 大 户 型 为 主 2010年 8 月 份 开 盘,均 价 9450元/平 米 2011年 8 月 均 价 10000元/平 米 所 有 房 源 都 已 推 出 共 709套，截 至 2011年 8 月 共 成 交 501套 和 昌 运 河 东 郡 14.7 2 34 2 7栋 16-17层 高 层 以 87-143 m 两 房 和 三 房 为 主，其 中 三 房 占 60%2011年 4 月 底 开 盘，均 价 9300元，截 止 8月 份 均 价 在 9500元。一 期 推 出 298户，成 交 251户，去 化 近 90%。8 月 预 计 加 推 一 期 5、6 号 景 观 王 座。江 扬 尚 东 国 际 8J 1.98 16 庭 院 洋 房/小 高 层 以 76-135皿 的 三 房 和 两 房 为 主，三 房 占 50%以 上。2011年 6 月 开 盘,均 价 在 8000元，目 前 均 价 在 8000元。推 出 284套，已 成 交 220套。九 龙 湾 润 园 9.2 1.7 15.7 10 栋 8-10层 小 高 层 及 12栋 17层 高 层 以 78-147 m*两 房 和 三 房 为 主 2010年 4 月 1 7日 一 期 开 盘，均 价 4600元；2010年 12月 18号 二 期 开 盘。目 前 均 价 5600元。一 期 售 罄，二 期 推 出 476户，目 前 已 去 化 近 80%华 润 橡 树 湾 11.8 1.7 2 0.1 2 3栋 5 层 的 多 层 14栋 16-17层 的 高 层 84-85平 方 米 的 二 房 房 型，118-159平 方 米 的 三 房，169-180平 方 米 的 四 房，三 房 比 例 接 近 50%.2011年 6 月 一 期 开 盘，多 层 均 价 9158,小 高 层 均 价 6988.截 止 8 月 份，多 层 均 价 1 2 0 0 0,高 层 均 价 9000一 期 推 出 280套，销 售 168套，去 化 60%。金 域 蓝 湾 9.64 1.7 16.39 5层 叠 加/多 层 洋 房/高 层 小 高 层 以 118-145平 米 为 2010年 12月 份 开 盘，多 层 洋 房 均 价 10600一 期 推 出 300余 套 房 源 去 化 70%左 右，在 2011年 4 月 9 日 新 推 16小 高 层/高 层 主，多 层 以 140-200平 米 为 主，叠 加 别 室 230-300 平 米 元/平 米。截 止 20n年 8 月，二 期 推 出 5栋 小 高 层 均 价 为 9500元/平 米。叠 加 别 里 均 价 15500元/平 米 5 栋 小 高 层 和 高 层 房 源，截 至 2011年 4月 16日 共 推 出 567套，截 止 8 月 1 0日，供 成 交 420套 天 俊 华 府 12.13 1.7 20 17栋 18层 高 层/叠 加/联 排 别 墅 公 寓 88-136平 米，叠 加 210-240平 米，联 排 260-270 平 米 2010年 12月 份 开 盘，高 层 均 价 7700元/平 米 2011年 8月 高 层 均 价 9500元/平 米 叠 加 别 墅 均 价 15000元/平 米 高 层 一 期 和 二 期 共 推 出 859套，截 至 2011年 8 月 1 0日 共 成 交 557套，后 期 将 会 推 出 536套 高 层 房 源 首 开 水 晶 城 7.25 1.4 40 17 栋 9-18层 小 高 层 高 层/21栋 叠 加 联 排 公 寓 以 110-135平 米 和 163平 米 为 主 2010年 7 月 份 开 盘，高 层 均 价 6600元/平 米 2011年 8月 小 高 层 均 价 8500元/平 米，别 S 11500公 寓 销 售 情 况 良 好，截 止 到 目 前 推 出 以 中 小 户 型 为 主，共 737套，目 前 销 售 594套，一 期 最 后 推 出 的 7株 为 133和 163平 米 户 型，开 盘 去 化 40%左 右，别 墅 目 前 还 未 推 盘。项 目 二 期“水 印 西 堤”即 将 公 开，面 积 是 89-90多 平 米 的 两 房 和 130平 米 三 房。中 信 泰 富 锦 苑 32.88 1.33 43.73 电 梯 洋 房/多 层/小 高 层/高 层 130-150平 米 三 房 2007年 10月 份 开 盘，多 层 均 价 5500元/平 米 2011年 8月 小 高 层 均 价 9800元/平 米 电 梯 和 多 层 洋 房 已 售 罄，2011年 4 月 推 出 307套，目 前 已 经 去 化 80%,所 剩 房 源 不 多。本 年 末 预 计 将 推 出 三 期 剩 余 小 高 层 户 型 产 品。17(1)依 云 城 邦 项 目 鸟 瞰 图 依 云 城 邦 位 于 扬 子 江 南 路 与 华 扬 路 交 叉 口 东