中部地区中等城市超级大盘深度分析.pdf

中 南 集 团ZHONGNAN GROUP中部地区中等城市超级大盘 研究报告战略企划中心二。八年八月海门目录第一部分：研究综述.1第一节：研究目的.1第二节：研究维度介绍.1第二部分：中国中部房地产市场.1第一节：中部地区定位.1第二节中国中部地区房地产市场.2第三节：中部地区中等城市定位.6第四节中等城市分类.7第三部分：中国中部地区中等城市超级大盘.7第一章：超级大盘定位.7第二章：超级大盘分类与展示.9第一节：河南省重点城市大盘汇总.9第二节：湖北省重点城市大盘汇总.25第三节：湖南省重点城市大盘汇总.37第四节：安徽省重点城市大盘汇总.58第五节：江西省重点城市大盘汇总.76第三章：宏观调控对大盘未来走向的影响.95第四部分：中部六省房地产竞争分析.97第一节：中部六省综合实力比较.97第二节：中部六省房地产基础数据分析.98第五部分：房地产与城市综合实力关联研究.99第一章:湖北版块经济、人口、消费竞争力对房地产及大盘的影响.99第一节：湖北版块房地产经济竞争力与大盘研究.99第二节：湖北版块人口、消费竞争力与大盘研究.101第三节：湖北版块城市群竞争力与大盘研究.102第二章：河南版块经济、人口竞争力对房地产及大盘的影响.102第一节：河南版块房地产经济竞争力与大盘研究.102第二节：河南版块人口、消费竞争力与大盘研究.104第三节：河南版块城市群与大盘研究.107第三章：江西版块经济、人口、消费竞争力对房地产及大盘的影响错误!未定义书签。第四章：安徽版块经济、人口竞争力对房地产及大盘的影响 错误！未定义书签。第五章：湖南版块经济、人口、消费竞争力对房地产及大盘的影响错误！未定义书签。第六章：山西版块经济、人口竞争力对房地产及大盘的影响 错误！未定义书签。第六部分：各省超级大盘综合比较.107第一节：重点超级大盘与城市GDP的关系.121第二节：重点超级大盘与城市房地产投资的关系.122第三节：重点超级大盘与城市人口关系.122第四节：重点超级大盘五力模型分析.123第一章 综合投资经济密度分析.124第一节地产投资比重分析.125第二节 地产投资经济密度分析.128第七部分：重点超级大盘所在城市开发商.130第一节：湖北地级城市房地产著名开发商.130第二节：河南地级城市房地产著名开发商.130第三节：湖南地级城市房地产著名开发商.131第四节：安徽地级城市房地产著名开发商.131第五节：山西地级城市房地产著名开发商.131第一部分：研究综述第一节：研究目的本研究通过对中部地区六省的中等城市房地产市场研究，结合中部地区各中 等城市的超级大盘研究给中南房地产在项目运营和项目拓展上提供理论依据和 现实依据。在研究过程中综合运用定性和初步定量两种分析方法、以及各种演绎、推 理，从宏观-中观一-微观三个层面研究中国中部地区中等城市经济、人口、楼盘。第二节：研究维度介绍本研究通过网络信息的收集整理，结合房地产理论与实践，提炼出以下主要 维度作为研究的重点：GDP、固定资产投资、房地产投资、城市居民可支配收入、社会消费品零售总额、产业结构、宏观调控。以及由这些维度衍生出来的综合投 资竞争力、房地产投资竞争力、产业竞争力、整体消费竞争力、个人消费竞争力、以下是对各个维度的具体说明：1、GDP与固定资产投资。在一定区域内卬P与固定资产投资的数量和增量放应 了在该区域面积的经济活动密度，经济活动密度的变化导致对房地产要素需求的 变化。2、城市居民收入与消费。收入的变化影响消费者的购买力水平以及对财富积累 的 预 期，3、产业结构的变化。经济发展带动了产业结构的升级，经济的发展与产业结构 的升级会导致房地产需求的上升，4、金融政策。信 贷，利率和汇率的波动会直接影响消费者对房地产投资的信心。热点关注人民币汇率上调、利率上调，贷款紧缩对房地产的影响。第二部分：中国中部房地产市场本研究是通过对中国中部地区各地最大楼盘的调查分析以及结合中部地区 级别城市的经济发展、房地产投资、产业结构、固定资产投资、人口现状、城市 发展规划等维度的结合来探讨中部地区的房地产市场。第一节：中部地区定位一、中国中部地区简介中国中部地区是指湖北、湖南、安徽、山西、河南、江 西，它地处中国内陆 腹 地，起着承东启西、接南进北、吸引四面、辐射八方的作用，地理位置及其重 要。二、中部地区开发战略意义中部地区崛起作为一项国家战略，应当有其可以把握的内涵，以及可以判断 的标志。中部崛起的涵义至少有四个方面：一是中部崛起是经济全球化和区域经济一体化背景下不断加快发展的崛起，而不是就中部谈中部的发展。二是中部崛起是以对外开放和区域竞争与合作为动力来加快中部地区的发 展，主要依靠自身的努力，但中央政策的倾斜具有重要的“启动”和促进作用。三是中部崛起是以接近东部中等发展水平为基本目标，缩小与东部地区差距 的发展。四是中部崛起应该体现整体加快发展的“共同崛起”与部分重点地区率先崛 起的双重目标。中部地区在中国发展大战略中具有极其重要的战略地位，集中体现在两个方 面：1、改革开放以来，中部地区在促进全国特别是东部地区发展中作出了重要 贡献。2、促进中部地区崛起是推进我国经济二次大发展的关键所在。在新世纪头 20年以及更长一段时期，是我国第二次大发展即建设全面小康社会的重要战略 机遇期。实现第二次大发展虽然也要继续发挥东部龙头的强大带动作用，但是中 部地区的支撑作用也至关重要。第二节中国中部地区房地产市场一、2007 2008年上半年房地产市场情况分析2007年，国家陆续出台一系列房地产宏观调控政策，对于调整住房供应结 构、稳定住房价格、促进房地产市场持续健康发展起到了积极作用。房地产开发 投资增长较快，住房供应结构进一步改善。2007年，全国共完成房地产开发投 资 2.5 万 亿 元，同比增长30.2%,比上年提高&4 个百分点。东部地区占比略有 下 降，但继续保持在五成以上；西部地区投资规模占比同比提高1.2 个百分点，投资增速最高，达 40%;中部和东北地区房地产开发投资增速均保持在30%Uo 2007年，全国商品房销售额3 万 亿 元，增 长 42.1%分地区看，西部地区商品房 销售额增长最快，增速为52.4%,东部地区增速相对较低。全国有9 个省份房地 产销售额增速超过50%,重庆最高，为 91.3%2008年 1-7月，中国城镇固定资产投资72160亿 元，同比增长27.3%其 中，国有及国有控股投资29404亿 元，增 长 20.9%;房地产开发投资15884亿 元，增 长 30.9%国家统计局统计，08年上半年，中国完成房地产开发投资13,196亿元，同 比增长33.5%住宅完成投资9,497亿元,增长36.5%其中，经济适用住房投 资382亿元，增长31.2%我国商品房空置面积为1.27亿平方米，同比增长2.2%其中，空置商品住 宅6,425万平方米，下降2.1%;空置办公楼810万平方米，增长6.8%;空置商 业营业用房3,934万平方米，增长3.4%上半年，全国房地产开发企业实现到位资金19,173亿元，同比增长22.8%,其中，国内贷款为4,059亿元，增长17.5%;利用外资346亿元，增长22.5%;企业自筹资金7,465亿元，增长40.8%上半年，全国房地产开发企业完成土地开发面积12,977万平方米，同比增 长 9.9%上半年，全国房屋施工面积21.27亿平方米，增长24.1%其中，住宅施工 面积16.83亿平方米，增长25.6%;办公楼施工面积7,308万平方米，增长7.2%;商业营业用房施工面积22,349万平方米，增长15.3%二、房屋价格和住房平均贷款年限中国人民银行2008年1月对全国20个大中城市的个人住房贷款情况进行 了抽样调查。调查数据显示：分地区看，平均房屋价格存在较大差别，东部地区 的平均房屋价格为6276.9元/nf,分别为中部、西部和东北地区的1.9倍、2.2 倍和1.7倍。平均房屋价格的不同导致各地区平均贷款总额的差异较大，东部、中部、西部和东北地区平均贷款总额分别为42.3万元、23.4万元、18.9万元和 21.1万元。各地区平均贷款年限差距较小，东、中、西和东北地区分别为16.7 年、15.7年、14.9年和15.0年。部地区贷款在全国占比继续提高，但中、西部 地区房地产贷款增速高于东部地区，东北地区房地产贷款增速较上年大幅下降。东部地区城镇居民收入水平最高，西部地区城镇居民收入增长最快。2007 年东部、中部、西部和东北地区城镇居民家庭人均可支配收入分别为16908元、11586 元、11144元和 11277 元，同比分别增长 10.8%13.2%13.5嗨 口 11.6%三、2007年中国东、中、西部房地产投资情况2007年，东、中、西部地区的房地产开发累计完成投资额分别达到15639.64 亿元、4774.99亿元和4865.02亿元，同比分别增长26%35.4崎 口 39.5%,西部 地区投资增长最快。08年一季度全国完成房地产开发投资6952亿元，同比增长32.1%,增幅同 比提高4.7个百分点。其中中部地区房地产开发投资同比增长42.7%,高出全国 平均增长水平的10.6个百分点，同比提高了 6.5%2007年中国房地产市场区域投资额（单位：亿 元）四、中部地区投资额完成情况分析中部地区房地产开发投资完成额及同比增长情况单位：亿元，%月份1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月17月1-8月1-9月1-10 月1-11 月1-12 月2003年投资完成额62.8141.8230.2341.6525.6670.3809.9960.81099.61246.41557.32004年投资完成额114.4228.7346.7489.0702.2882.11051.61234.01422.21611.92023.92005年投资完成额151.6324.7490.2684.1959.61201.01426.11677.51932.12194.02682.22006年投资完成额191.6420.4647.71917.451300.561621.61912.682285.952592.182919.853508.322007年投赘完成额2008年投资完成额243.96350.16572.6878.581272.51255.941806.612624.252214.262664.13211.743645,434095.864774.992Q03年同比增长%54.841.753.255.655.950.547.542.342.342.940.22004年同比增长%68.362.253.050.1-11.539.938.637.238.338.037.62005年同比增长%32.642.040.238.734.834.133.233.332.932.932.52006年同比增长%2007年同比增长%2008年同比增长%26.427.343.529,536.232.135.644.834.136.935.538.945.33536.534.139.336.340.534.240.533.140.330.835.42003-2006中部地 区房地产投资完月宓情况分布图：2003-2007年房地产投资完成额T 20Q7年投资完成额2006年投资完成额2005年投资完成额T-2 0 0 4年投资完成额 T-2003年投资完成额从上图中可得出以下结论：2003-2007年房地产投资呈现稳步上升趋势，投 资总额上逐步上升,增长率分别为：29.96%32.52%30.80%36.10%基本都维 持在30须 上。从上图中可得出以下结论：房地产投资具有明显的周期性。在2003-2005 三年的周期中：1-2月处于整年度投资的波谷，随后按照房地产投资以月份为单 位逐步增加。到达6月左右的时候出现一个小的波峰，随后小幅回落，7-11月 基本保持平稳的趋势。11-12月出现爆发似增长，达到全年的最高峰。2003-2007年中部地区房地产投资增长率分布图：2003-2007中部地区房地产投资完成情况分布图从上图中可看出：2003-2007年度中部地区房地产投资增长率从总体趋势来 看基本呈现逐年递减趋势。但2007年增长幅度开始有所回升，已经超过2005、2006年的水平，但还是比2003年 和20004年的增长幅度小。三、2007中国中部一线城市房地产投资情况从全国房地产的走向来看，重点城市的房地产投资占据了半壁江山，以2007 年的数据为标准。北京年房地产投资额达到1995.8亿 元，上海达到了 1307.53 亿元。东部地区房地产投资靠前的大城市有北京（1995.8亿 元），上 海（1307.53 亿 元）,广 州（703.80亿 元）,深 圳（461.04亿 元），杭 州（518.79亿 元）天津（505.30亿 元）南 京（445.97 苏 州（565亿 元）中部六省地区房地产投资进入全国排行前20的大城市有武汉（459.7 5亿 元），长 沙（412,99亿）,合 肥（385.01亿 元X第三节：中部地区中等城市定位中部地区中等城市是指的是不包括省会城市的地区级别城市，湖北包括:宜昌、襄樊、荆州、荆门、十堰、恩施、随州、鄂州、黄石、黄冈、咸宁。湖南包括:常德、郴州、衡阳、娄底、邵阳、湘潭、湘西、益阳、岳阳、株洲。安徽包 括：安庆、芜湖、淮南、马鞍山、铜陵、黄山、宣城、巢湖、六安、宿州、淮北、蚌埠、池州、阜阳、滁州、毫州江 西 包 括：九江、赣州、景德镇、萍乡、新余、宜春、吉安、抚洲、鹰潭、上饶 河 南 有：洛阳、濮阳、平顶山、南阳、瀑河、新乡、安阳、许昌、周口、信阳、开封、驻马店、鹤壁山西包括：大同、长治、晋城、临汾、晋中河南包 括：平顶山、洛阳、濮阳、平顶山、南阳、；累河、新乡、安阳、许昌、周 口、开封、驻马店、鹤壁第 四 节 中 等 城 市 分 类根据经济发展水平和综合力量等因素对中部地区中等城市进行分类，分类标 准是综合竞争力指数。综合竞争力指数包括增长指数、效率指数、效益指数、结 构指数、质量指数、就业指数。这些指数的综合评分结果得到综合实力指数。根 据综合实力指数的多少把中部地区中等城市划分为三类。第一类是综合实力强的 中等城市，第二类是综合实力较强的城市，第三类是综合实力较差的城市。第一类城市包括：芜湖、马鞍山、九江、洛阳、濮阳、宜吕、卜堰、襄樊、荆门、常德、株洲、岳阳、湘潭第二类城市包括：平顶山、南阳、溪河、新乡、黄石、安阳、郴州、景德镇、大同、长 治、许昌、周口第三类城市包括：开封、驻马店、鹤壁、鄂州、荆州、随州、孝感、益阳、衡阳、娄底、永州、郃阳、怀化、新余、萍乡、抚洲、晋城、临汾、晋中、黄山、毫州、宿州、阜阳、巢 湖评价指标：综合竞争能力指数第一类第二类第三类马鞍山平顶山蚌埠晋城驻马店九江南阳安庆临汾鹤壁洛阳爆河铜陵晋中新余濮阳新乡滁州鄂州芹乡宜昌安阳淮南荆州抚洲十堰许昌淮北随州黄山襄樊周口大同孝感 1忑州荆门景德镇长治开封宿州常德郴州黄石水阳株洲邵阳巢湖岳阳怀化益阳湘潭委底衡阳芜湖第三部分：中国中部地区中等城市超级大盘第一章：超级大盘定位本研究的主要研究对象是中部地区行政级别为地区级的城市，我们对于大盘 的定位是建筑面积超过20万平方米，占地面积超过100亩的楼 盘，超级大盘的 定 位 是：建筑面积超过50万平方米，占地面积超过250亩的楼盘。一、大盘的功能定位社会功能：建筑面积100万平方米的大盘，将住进人口约5 万，家庭上万，必然要承担民众安居乐业的社会责任；因 此，房地产业发展中的大盘开发研究，必须得到充分重视，这是一件关系国家、千百万民众以及每一个城市发展的重大 议题。只有不断地进行大盘开发的总结、研 究，获取经验教训I,不断创新策略，才可能建造更多的优质大盘，成就中国和谐社会、和谐社区的建设目标。形 象 功 能：由于大盘开发的特殊性，它的开发成功与否，负有太多、太重大 的责任百万平方米建筑面积的大盘，对于城市，无疑是一个巨大体量的“城 市固体”、“城中之城”，必然要承担对于城市功能、景观、持续发展的城市责任;建筑的百年寿命，定会参与我们共同创造社会、经济、文化以及城市的发展历史，大盘负有不可推卸的历史责任。二、大盘发展趋势：随着房地产行业竞争加剧，开发企业必然逐步走向集中，形成资本等综合实 力雄厚的巨无霸企业，随之诞生则是巨无霸大盘。准确地说，“大盘地产”的出现 是房地产业发展的一种必然，从以下几点便可窥一斑：一是最初房地产开发商在 进行开发地块选址时，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空间有限，所以只能利用可能的空间做文章，于是便出现了几千平方米的楼盘。随着中心区 域地块越来越少，加之借鉴国外房地产业发展规律，很多开发商便把目光转向近 郊区或城市副中心地带，这就给开发商提供了极为广阔的开发空间，为“大盘地 产”的出现在土地资源上提供了可能；二是经过市场竞争的优胜劣汰和政府主管 部门对开发商的清理整顿，使一些缺乏资金能力、技术力量、人力资源和经营资 质的中小开发商走上了不归路，房地产开发行业得到了净化，那些经营能力强的 大型房地产企业拥有了更大的发展空间，为房地产开发商开发“大盘地产”提供了 市场环境保障；其三房地产开发商在开发过程中逐渐成熟起来，尤其那些颇具经 营规模和经营能力的房地产开发企业，他们发现“大盘地产”具有很多优点，确切 地说是利大于弊，操业经验为“大盘地产”出现提供了思想上和运作上的保障，于 是“大盘地产”应运而生。今 天，中国房地产业发展进入高潮，大盘开发已走出了少数地区、单体项 目百万平方米建筑面积的历史。据 统 计，目前中国50万平米建筑面积以上的单体项目，在开发和将要开发 的项目超过300个；单一项目最大建筑面积已超过300万平方米。而主要大盘都 集中在经济发达的城市中，中等城市的大盘研究是空白，本研究填补了城市房地产大盘研究的空白。三、大 盘 地 产”的劣势与优势同在1、“大盘地产”的 优 势：(1)易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益；(2)有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值；(3)易于集中企业资金、技术、管理及人才优势和整合各种社会资源，集中 力量做好一件事情；(4)有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售；(5)易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价 值，具有较大的自由度和发挥空间；(6)通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。2、“大盘地产”的劣势(1)受制于项目规模，项目在选址时可能缺乏地利。缺乏地利有两种情况，一是项目所在地块相对偏远，尚未开发或只在进行初步开发，二是板块内强势竞 争对手林立，介入由于难于营造楼盘独特的卖点而缺乏竞争优势，从狭义的角度 上来讲这也是缺乏地利的一种表现；(2)地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定 位的误区；(3)销售价格难于把握，尤其首期开盘价格；(4)销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接；(5)销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险，难 于形成旺盛人气；(6)若出现危机，局面难于控制；(7)物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施，同时商业配套任务繁重;(8)资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性 的情况下第二章：超级大盘分类与展示第一节：河南省重点城市大盘汇总1、焦作市风神花园项目概述：投 资 商：焦作市新苑房地产开发有限责任公司开发商:焦作市新苑房地产开发有限责任公司占地面积:9 3 3 8 0米2建筑面积:2 1 2 6 0 0米2楼盘类型:高层住宅楼盘地址:该项目西临焦东南路，向南5分钟可到“龙源湖公园 南倚规划 中的站南路和南水北调大运河 项目介绍：“风神花园”小区以高层建筑为主，建筑面积2 1.2 6万n 2 ,占 地1 4 0余 亩，总投资1 8 0 0 0万元人民币。该项目具有特色鲜明，规划构思新颖，布局合理，环 境 优 美，配套设施齐全的标准示范小区。该项目西临焦东南路，向 南5分钟可到“龙源湖公园”，南倚规划中的站南路和南水北调大运河。小区除交通、购物方便 外，还是人们工作之余休闲的好场所。小区外是宽1 0 0米，长达数公里的运河公 园；小区内草坪、树木、花草、小山等相互衬托，交相生辉。“春夏花满园，润 菌随风来。秋实硕果累，隆冬飘沁香。”“风神花园”建成后将成为焦作市环境最 美的示范小区。效果图：2、新乡市 安康新城楼盘外景交通图进入楼盘论坛销售状态：在售楼盘名称：安康新城开发商：新乡市健康房地产开发有限责任公司售楼处：新乡宏力大道528号预售许可证：物业类别：建筑类别：框架占地面积：82。亩容积率：现场位置：价 格：1700元/平米接待时间：8:00-18:00投资商：新房类型：住宅房屋属性：期房所在区域：卫滨区售搂电话：3336677/9977工程进度：装修状况：毛坯交通状况：绿化率：总建筑面积：142Q00平方米物业公司：学区房：景观设计：更新时间：20Q8-7-29项目播况新乡市健康房地产开发有限责任公司成立于2001年，由新乡市健康房管所改制而成.先进的管理体制与高素人才 的有机结合为公司注入新的活力，同时，公司汲取了前身二十年房地产开发实践中积累的丰富经验，以为新乡人 造好房子为己任.近年来，先后建成了中同街、中华街、红棉里住宅楼、健康院住宅小区、城南庄小区、康达商 厦、棉织东村生活区、康馨苑营住楼等，总开发建筑面积约20万平方米，合格率1。联，为我市的城市建设作出了 突出贡献。荣安市委市政府城市建设先进单位、市级文明单恒、连续多年被评为房产管理局先进单位、市房产开 发MA皴信用单位，市建委房产开发信用等砥综合评定AAA级企业，20042。06年度市工商局“重合同、守信用”企业.公司现有员工53人，具有工程专业技术职称的15人，具有大专以上学历的27人。2。05年，我公司与安厦 房地产开发公司合作开发位于市宏力大道528号的安康新城，项目总占地8.2公顷，总建筑面积14.2万平方米，由 多层、小高层及复式住宅组成，老城区规模最大的成熟社区将以纳无仅有的地理位置、完善无缺的配套设施为新 乡市民提供一个舒适休闲的高品质居住空间。目前，一期工程已全部竣工，房屋基本售完，即将交付使用.二 十年的风雨历练，健康房产”的品牌已在我市百姓心中树起了无形的丰碑。公司始终坚持“以人为本”的管理 信念，确 立“以诚筑信，用心建造”的经营理念，牢固树立“质量第一、信誉第一”的观念，在未来的发展中，全体员工将团结拼搏，与时俱进，为我市的城市建设再立新功效果图新多市安*新械燥化景观设计方 总平面图明珠花园一、项目简介“中原明珠花园”东至和平路，西至文化路，南至人民胜利渠，北至南干道，总用地125.24公顷。规划净用地42.51公 顷，其中建筑用地35.28公 顷，道路 用地4.15公 顷，公共绿地3.18公 顷，规划总建筑面积74.49万平方米，计划总 投 资 9.31亿元。“中原明珠花园“规划区域内，有一中、十中、三七一医院，并 紧邻人民公园、市体育中心、中心医院等教育、以及文化娱乐场所。为小区的工 作学习和生活等方面提供了便利。物业提供保安二十四小时巡逻，公共区域清洁 保 障，冬季供暖，四季热水，以及其他的相关服务管理工作，使“中原明珠花园”成为了新乡市房地产行业中的知名品牌。二、项目分析该项目周边配套齐全，地理位置优越，处于城市次中心地带。对于新乡这个 房地产相对发达的城市来说三、开发公司新乡市晟源房地产开发有限公司创建于1999年 12月，主要从事房地产开发、商品房销售等业务。注册资金2130万元，总奖资产逾亿元。现有员工50余人，其 中 80g g中高级专业技术人员,房地产开发三级资质.公司成立五年来,垫资 4000多万元打通了劳动路,并打造了市区内第一个超大型大规模、气度恢弘的居 住社区-中原明珠花园，成为新乡市房地产行业一颗耀眼的明珠。四、项目效果图：3、濮阳 绿景花园 项目介绍:绿景花园是濮阳市2004年度重点工程之一，由全国知名设计院一一上海同 济大学设计院担纲规划设计、由市建委直属企业一一建安实业开发中心开发。是 迄今为止濮阳市一座居住设施完善的高标准小区。绿景花园占地291亩，建筑面积2 3万平方米，地处黄金地段，交通便洁，具有卓越的升值潜力，小区造园简洁、风情四季、视野开阔、空气清新，蓝天、白云、碧树、青草、流水、雕 塑，一树一草一木无不流露出精心、雅致、宁静、恬 淡，再加上50妫勺绿色让你犹如流淌在一个神化般的山水间。，小区追逐现代 主义建筑风格，突显健康人性化的设计理念，整体道路系统主次分明、道道入户；小区内高达60嫡勺停车位，超宽的楼间距，7米宽的主干道、随着道路两旁的青 草、绿 树，让您如同奔驰在一个自然的园林。效果图4、南阳凤凰城销售状态：在售楼盘名称：凤凰城开发商：南阳有所为房地产开发公司售楼处：市张衡路与独山大道交叉口 预售许可证：物业类别：多层、小高层、建筑类别：框架占地面积：is。亩容积率：现场位置：价 格：2700元/平米接待时间：8:00-18:00投资商：南阳有所为房地产开发公司新房类型：住宅房屋属性：现房所在区域：邓州市售搂电话：62262666 62262888工程进度：二期装修状况：毛坯car 17路、21 路、29路、2路、5路、18路、交逋状况：妗36路绿化率：205069平方米总建筑面积：物业公司：学区房：景观设计：重庆大学城市规划院更新时间：2008-4-2项目概况南阳凤凰城花园是中外合资南阳有所为房地产开发有限公司精心打造的我市首家彰显南阳楚汉文化，集人文、生 态、智能、商住于一体的高档花园住宅小区.凤凰城花园总占地15。余 亩,建筑面积2Q5Q69平方米，共有16栋多 层住宅和9栋高层住宅，可容纳住尸1160户.本小区生活配套设施完善，是南阳市第一家由市政集中供暖的高档 小区，供暖方式为高温水循环，温暖而不干燥,并安有水表计量装置，可以随心所欲的控制取暖费用,尽现人性化 关怀.小区的绿化景观做得非常漂亮，而且专为本小区规划配套的公共游园凤凰城游园已建成并投入使 用。凤凰城花园分为二期建设，一期已全部销售完毕并且业主已正式入住；二期9栋高层及配套的3万平方米商业 正在热火朝天的建设中，竣工后的商业将遍设购物、休闲、娱乐等生活设施，完全可以满足一站式居住.高层户 型非常合理，完全满足了“明厨、明卫、大主卧室、大客厅”的设计原则，空间尺度适宜，平面功能合理，所有 空间均能自然采光通风.同时提供了“小户型、中户型、大户型、空中别爨、空中花园、入户花园、景观阳台等 多种不同户型配比.并充分考虑利用小区内部环境及景观，特别是面向小区西恻水景绿化带，中心花园和凤凰城 游园三个公园的视野环境，在满足功能舒适使用的前提下，力求每栋住宅皆有良好的景观朝向.凤凰城花园位于 市区东北部，与坐落在南阳市区西南部的卧龙岗遥相呼应，龙凤呈祥、吉祥如意.随着张衡路两侧国家行政机关 的日益增多以及今年市政重点工程张衡东路即将动工与滨河路相交，这愈发凸现出凤凰城花园-南阳行政区域中心这一巨大优势。刚刚结束的“凤凰城之春”春联征集活动中，有这样一幅春联：“彩凤吟诗旗览吉山腾瑞 气；丹凰绘画楼临白水绕名城”真实地描绘了凤凰城如诗如画的宜人与宁静.居住凤凰城花园二期高层住宅，可 以北望独山、南眺白河，真正观山观水观天下，品质与品位完美统一的凤凰城花园欢迎你的赏鉴.效果图华鑫苑销售状态：即将上市楼盘名称：华鑫苑开发商：河南省万家园房地产开发有限公司售楼处：独山大道东侧预售许可证：物业类别：多层、高层、建筑类别：框架占地面积：226亩容积率：现场位置：价 格：1800元/平米接待时间：8:00-18:00投资商：项目概况新房类型：住宅房屋属性：期房所在区域：宛城区售搂电话：63028588 63028599 63028566工程进度：装修状况：毛坯交通状况：21路绿化率：30%总建筑面积：28。0。平方米物业公司：学区房：景观设计：更新时间：2008-4-2“华鑫苑”是由万家园房地产开发公司开发建设的大型绘合性住宅小区，位于独山大道中段东侧，总占地226 亩，总建筑面积40余万平方米.绿地率30治“华鑫苑”由多螳板式、点 式、复式住宅楼组成，并且同时建设 有幼儿园、写字楼、生活超市、酒店、健身会所、休闲广场等配套设施。“华鑫苑”引入景观化小区的设计理 念，总面积30余亩的景观轴贯穿小区，通过景观带与组团中心的联系形成四季分的景观节点，独辟具有时间性的 立体景观效果.20。5年6月已建成与小区融为一体的华鑫公园，占地5。余亩，假山、喷泉、广场、健身设施、凉 亭等配套设施一应俱全，已成为城市新的亮点，更添小区魅力.盛唐商务苑销售状态：在售新 房 趣：住宅楼盘名称：盛唐商务苑开发商：南阳市三川房地产开发有限公司售楼处：独山大道、滨河路交会处盛唐商务苑 预售许可证：2 0 0 6 0 1 2物业类别：多屋、小高层，建筑类别：棺架占地面积：容积率：现场位置：独山大道、滨河路交会处价 格：一房一价接待时间：8 0 0 -1 8:0 0投资商：房屋属性：现房 所在区域：宛蟠Z 售接电话：6 3 1 1 5 9 9 6工程进度：装修伏况：毛坯 文i l状况：绿化率：急邃筑面积：物业公司：景观设计：更新时间：2 0 0 8-4-1项目概况三川房地产开发的盛唐商务苑是南阳市政府重点建设形象工程.项目位于南阳市白河北岸，所在区域是南阳市中 心城区的核心，视划的行政、文化、经济、商务中心，是白河两岸的重要交 司节点.独山大道、滨河路、体育公 园路、中州路四路环境.项目的整体定位及无可比拟的优势已经奠定酬B桑级豪宅的地位，客户群同时定位为南阳市中高端消费人群.盛唐商务苑，南 阳“大盘元年”代表作，式规划总用地面积1 7 0 7万加，总建筑面积约40万平方米，绿化率高达3 9.5 N，总投资逾1 0亿元.社区配套五星级酒店.主蝌物中心 大蛰超市、健身中心、商务会所、西餐厅、咖 啡厅、幼儿园等，满足业主居住生活如文化生活的需求.盛唐商务苑开创了南阳房地产界的六个之最：1、规模最大（总建筑面积约40万平方米）；2、档次最高（配套五星级酒店）3、单体面积最大（9号楼苜层面枳9 50 0平方米）；4、修建楼层最高（2号、9号楼及五星级酒J S 3 5I 9膻）5、嫁合商业面积最大（约1 8万平方米）.；6、园林面积最大（妁7万平方米，合市政竦化带及城市广场面积）.盛唐商务苑的“全景观”包括：白河水景、60余亩滨河绿化带、体育中心；2 0余亩三大城市广场（水景文化广 场、艺术文化广场、商业文化广场），东、西组团双中心庭院.项目园林景观投入将超过1 0 0 0万元，目前仅城市广场和滨河绿化带改造工程已投入50 0多万元，如此大手笔，可 谓南阳房地产界最为舍得之举.园林设计聘请易创（深圳）设计事务所操刀，园林艇工单位聘请曾为万科地产服 务过的深圳全班人马，以保证园林的精细和质量.目前，三大城市广场、广场水景B t塑、广场光亮工程、奥林匹 克山及滨河路绿化带改造工程已向市民蝇开放.效果图5、7累河金色港湾.蓝钻销售状态：即将上市 新房类型：住宅楼盘名称：金色港湾蓝钻 房屋属性：期房开发商：正商地产 所在区域：管城区售楼处：航海路与未来大道交汇处航海广场后 售搂电话：0371-66822333预售许可证：工程进度：物业类别：多层、高层、装修状况：毛坯建筑类别：框架 交通状况：占地面积：绿化率：4。%容积率：3.6 总建筑面积：330000平方米现场位置：航海路与未来大道交汇处航海广场后 物业公司：正商物业价 格：3600元 学区房：接待时间：8:00-18:00 景观设计：投资商：更新时间：2008-1-7项目版况1、郑州上风口/上风上水：东南处于郑州上风口，使得风中含的沙尘较少，环境质量好，另外，从风水角度讲“紫气东来”，是绝佳的居住环境./空气鲜：区域内环境优美，公园多，已经形成了城市中的地密度住宅区，空气晚净、清新，没有工业污染沙尘及噪声污染小，是郑州市区内最适合居住的地方。/水 质 好：东南极块集中 高新技术产业、经济商贸企业，没有大型的污染型企业，没有废水排放，所以东南的水质，相对于其他区域都要 好，长远看有利于身体健康。/2、七里河滨河公园/作为郑州“三河（金水河、熊耳河、七里河）一渠（东风 渠）”重点工程，在政府规划中，利用金水河的地理优势，将七里河与航海广场、湿地公园和市民小游园连成一 体，并且沿河实施造绿工程，拓展滨河公园体系的园林空间、文化空间./七里河河水将流入郑东新区龙湖，已 经列入郑州河水改造工程，运用全新标准打造的滨河公园，已经修建完毕，形成了项目南一道风景线./七里河 经过本项目时，成内窝型，从居住风水学角度来说，所在区域将出贵人./3、16。亩的航海广场/紧邻项目北方 城市公园一一160亩航海广场：内有40亩的水上世界和120的绿化工程，目前已经列入效果图瀑河新天地 项目介绍漂河新天地位居漂河市黄金商业走廊交通路与人民路交汇处，总占地 171.45亩，东西长467米，南北长（西）376米、（东）134米，呈不规则的龙”形。本地块于去年12月 28日被;累河市美盛房地产开发有限公司以1.7亿元一举 夺 得，成为漂河市有史以来拍卖时间最长、拍卖面积最大、拍卖金额最高的市中心最后一块黄金宝地。6、洛阳市北大街亚威金城销售状态：在售楼盘名称：北大街亚威金城开发商：亚威置业有限公司售楼处：老城区老城，北大街丹尼斯对面预售许可证：物业类别：多层、建筑类别：框架占地面积：100。00平方米容积率：3.03现场位置：老城区老城，北大街丹尼斯对面 价 格：2300元接待时间：8:00-18:00投资商：洛阳市亚威置业有限公司新房类型：住宅房屋属性：期房所在区域：老城区1售搂电话：0379-63995777/63995888工程进度：装修状况：毛坯交通状况:4、5、9、10,16、18、20、22 路绿化率：10%总建筑面积：3Q0Q00平方米物业公司：洛阳全意物业学区房：景观设计：更新时间：2Q08-3-28项目概况北 大 街亚威金城是一条集商业、住宅、写字楼于一体的洛阳东部核心商业街，规划总占地20。余 亩，总建筑面 积3。多万平方米.一期神州园已于2003年 入 住，二期推出了高明园、安良园、宝安园、桐花园、文华园五个园 区，沿北大街两侧建造仿古式商住楼，其中商铺面积达3万平方米.北大街北部定位于餐饮一条街，南部以娱乐休闲为主，内街商铺开辟家电、服饰等专业市场，与丹尼斯业态互 补.效果图宝龙城市广场销 售 状 态：在告楼 盘 名 称：宝龙城市广场开 发 商：宝龙集团/洛阳宝龙置业发展有限公司-M洛龙区洛阳市洛阳新区开元大道解龙 售 楼 处：区政府对面）预售许可 证：物 业 类 别：高层、建 筑 类 别：框架占地面积：221778平方米容 积 率：新 房 类 型：住宅 房 屋 属 性：期房所 在 区 域：售 搂 电 话：工 程 进 度：装 修 状 况：交 通 状 况：洛龙区0379-65955555毛坯6。、57、29、37绿 化 率：20%总建筑面积：100000。平方米现 场 位 置：价 格：接 待 时 间：投 资 商：洛龙区洛阳市洛阳新区开元大道解 龙区政府对面）33。沅8:00-18:00物 业 公 司：学 区 房：景 观 设 计：更 新 时 间：2QQ8-3-28项目概况地块位于洛阳新区核心位置，西金市府音乐喷泉广场，东临关林商圈，距惠关帝庙及龙门石国只有3公里的路 程。规划建设面积近百万平方米，计划总投资超过2 0亿元。效果图盛世唐庄项目介绍：盛世唐庄”地处洛河、中州渠、涧河三水汇集之地，自古以来便是皇家择居 的风水宝地。据 考，唐高宗、武则天、唐玄宗曾长居兴建于此的上阳宫内。“盛 世唐庄”现已成为洛阳房地产项目的一个经典，成为融合唐代文化精髓和现代先 进开发理念的一个精品。对近几年大踏步前进的洛阳楼市来说，“盛世唐庄”的出 现，更具有一种地产领航的意义。盛世唐庄规划总建筑面积为四十五万平方米，名列为2004年洛阳市“十大名盘”。效果图奥体花城销 售 状 态