房地产行业发展趋势分析.docx

房地产行业发展趋势分析    （一）2019年全国房地产行业发展回顾    一、房地产开发投资完成情况    2019年112月份, 全国房地产开发投资132194亿元, 比上年增长9.9%, 增速比111月份回落0.3个百分点, 比上年加快0.4个百分点. 其中, 住宅投资97071亿元, 增长13.9%, 增速比111月份回落0.5个百分点, 比上年加快0.5个百分点. 全国房地产开发投资增速    2019年, 东部地区房地产开发投资69313亿元, 比上年增长7.7%, 增速比111月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元, 增长9.6%, 增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元, 增长16.1%, 增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元, 增长8.2%, 增速回落0.7个百分点.     2019年, 房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米, 比上年增长8.7%, 增速与111月份持平, 比上年加快3.5个百分点. 其中, 住宅施工面积627673万平方米, 增长10.1%. 房屋新开工面积227154万平方米, 增长8.5%, 增速比111月份回落0.1个百分点, 比上年回落8.7个百分点. 其中, 住宅新开工面积167463万平方米, 增长9.2%. 房屋竣工面积95942万平方米, 增长2.6%, 111月份为下降4.5%, 上年为下降7.8%. 其中, 住宅竣工面积68011万平方米, 增长3.0%.     2019年, 房地产开发企业土地购置面积25822万平方米, 比上年下降11.4%, 降幅比111月份收窄2.8个百分点, 上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元, 下降8.7%, 降幅比111月份收窄4.3个百分点, 上年为增长18.0%.     二、商品房销售和待售情况  2019年, 商品房销售面积171558万平方米, 比上年下降0.1%, 111月份为增长0.2%, 上年为增长1.3%. 其中, 住宅销售面积增长1.5%, 办公楼销售面积下降14.7%, 商业营业用房销售面积下降15.0%. 商品房销售额159725亿元, 增长6.5%, 增速比111月份回落0.8个百分点, 比上年回落5.7个百分点. 其中, 住宅销售额增长10.3%, 办公楼销售额下降15.1%, 商业营业用房销售额下降16.5%. 全国商品房销售面积及销售额增速    2019年, 东部地区商品房销售面积66607万平方米, 比上年下降1.5%, 降幅比111月份扩大0.2个百分点；销售额83833亿元, 增长5.8%, 增速回落1.3个百分点. 中部地区商品房销售面积50037万平方米, 下降1.3%, 降幅扩大1.0个百分点；销售额35505亿元, 增长4.9%, 增速回落0.7个百分点. 西部地区商品房销售面积47410万平方米, 增长4.4%, 增速加快0.6个百分点；销售额34488亿元, 增长10.8%, 增速加快0.2个百分点. 东北地区商品房销售面积7503万平方米, 下降5.3%, 降幅扩大0.8个百分点；销售额5899亿元, 增长2.8%, 增速回落0.6个百分点.     2019年末, 商品房待售面积49821万平方米, 比11月末增加600万平方米, 比上年末减少2593万平方米. 其中, 住宅待售面积比11月末增加192万平方米, 办公楼待售面积增加105万平方米, 商业营业用房待售面积增加84万平方米.     三、房地产开发企业到位资金情况    2019年, 房地产开发企业到位资金178609亿元, 比上年增长7.6%, 增速比111月份加快0.6个百分点, 比上年加快1.2个百分点. 其中, 国内贷款25229亿元, 增长5.1%；利用外资176亿元, 增长62.7%；自筹资金58158亿元, 增长4.2%；定金及预收款61359亿元, 增长10.7%；个人按揭贷款27281亿元, 增长15.1%. 全国房地产开发企业本年到位资金增速    四、房地产开发景气指数    12月份, 房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.13, 比11月份回落0.02点. 国房景气指数    （二）2020年房地产行业发展趋势判断    政策：楼市调控新特征及2020年趋势判断    当前市场已经进入调整期, “不将房地产作为短期刺激经济的手段”重点强调避免政策大幅放松进入新一轮的市场热炒期；“因城施策”指各地方政府结合当前市场调整期的实际市场条件, 确定宽松调整政策力度. “稳地价、稳房价、稳预期”在当前市场环境下, 指避免部分城市过快下降、影响市场稳定. 2019年关键会议定调及领导表态    年内房地产金融政策从银行贷款、信托、外债等全方位收紧, 受此影响, 下半年房企发债规模、信托规模均大幅下滑, 房企资金面普遍紧张2019年主要房地产金融政策    房地产调控以防范系统性风险为基础. 2019年年中房企融资政策大幅收紧以来, 房企资金面普遍紧张, 房企纷纷下调项目售价回收现金流, 多家品牌房企爆出资金危机, 为防止由点及面爆发行业性系统危机, 2020年1季度或有短暂的融资政策松动窗口期. 同类历史可追溯2018年底至2019年初房地产金融政策阶段性出现窗口期. 2018-2019年12月40家典型房企融资金额与爆出资金危机的企业    土地：土地市场新特征及2020年拿地“窗口期”    2019年5-7月, 银保监会收紧融资渠道后, 不同能级城市土地流拍率均呈上升趋势, 如果加上国企托底情况, 实际土地流拍率更高. 一线、二线、三四线城市土地流拍率    2019年下半年房地产业及房企资金面紧张、3-4季度市场出现回调品牌房企控制拿地利润率要求, 是当前土地市场遇冷的主要原因. 2019年4季度房企普遍要求拿地利润率达到10-12%, 预计2020年1-2季度投资标准将降低至9%左右. 2018-2019年4季度品牌房企拿地利润率要求    考虑到M1增速变化的周期存在区别, 使用M1增速的波动项进行趋势预测, 那么M1增速波动项变化趋势与前文固定周期方法预测的M1变化趋势一致, 2019-2020年货币环境走向宽松, 但周期的高点在2020年3月左右到达. 2005年至2020年中国M1增速波动项趋势预判    2020年土拍溢价率预测悲观2020年悲观情况：楼市维持调控力度、货币宽松程度有限（或者严格限制资金流入楼市）, 那么土拍溢价率依据2012年之后M1处于低位时的溢价率走势, 将维持在10%左右. 悲观情况2020-2021年全国M1同比增速及土拍溢价率走势    2020年土拍溢价率预测乐观    2020年乐观情况：楼市调控松动、货币继续宽松、部分资金流入楼市促进土拍回暖, 那么根据溢价率与M1增速波动项建立的回归模型, 通过预测M1增速波动项的走势, 2020年7月左右土拍溢价率达到2020年的最高值, 全国平均溢价率最高达到25%左右. 房企应把握2020年2季度前拿地窗口, 避免2020年2季度一二线城市“土拍”小高峰, 错峰投资. 乐观情况2020-2021年全国M1同比增速及土拍溢价率走势    2020年土拍溢价率预测中观    2020年中观情况：2020年1季度左右房地产融资短暂窗口后, 再次收紧, 土拍迅速回落, 全年土拍溢价率维持在15%左右, 高峰期接近20%. 乐观、中观、悲观情况2020-2021年全国M1同比增速及土拍溢价率走势    2020年商品住宅市场趋势判断    美元周期决定中国M2周期, 同时美元周期对中国实际GDP增速会产生影响进而反映在M1货币周期（景气周期）, M1决定房企的中短期资金面紧张程度, 继而体现在土拍溢价率的幅度上. 而M1-M2表现为资金的时间结构比例, 对研究住房消费及房价的增长起关键作用. 关于房地产市场预测的相关逻辑    2020-2021年全国商品住宅成交面积预测（乐观情况）    由于实际全国商品住宅成交面积存在较大的波动, 为了方便趋势预测, 对原序列进行HP滤波处理, 得到趋势序列后, 对趋势序列取增速, 趋势序列增速呈现边际递减, 考虑Logistic模型, 根据预测, 乐观情况下, 全国商品住宅成交面积将在2020年及2021年分别达到15.8亿平米和16.6亿平米. 2000-2021年全国商品住宅成交面积走势及预测（乐观预测）    2020-2021年全国商品住宅成交面积预测（悲观情况）    将M1-M2增速周期引入全国商品住宅成交面积预测（趋势一致, 存在长期稳定关系）, 另外需要考虑纠偏机制, 鉴于乐观情况的成交面积增速（成交面积做HP处理, 再取同比增速）要高于直接对商品住宅实际增速做趋势处理, 所以商品住宅实际增速趋势将作为悲观情况的自变量参与预测. 1999-2019年全国商品住宅成交面积增速与M1-M2增速走势    2020-2021年全国商品住宅成交面积预测（悲观情况）    建立以M1-M2增速滞后项与商品住宅成交面积实际增速趋势的滞后项为自变量的预测方程, 模型检验系数显著不为零, 同时残差序列中无重要信息未提取参与模型估计, 悲观情况下, 预计到2020年及2021年, 全国商品住宅成交面积分别为15.5亿平米及14.3亿平米. 2000-2021年全国商品住宅成交面积走势及预测（中观预测）    三大经济圈一二线城市商品住宅成交面积趋势    从趋势上看, 三大经济圈内的一二线城市商品住宅成交面积累计增速的走势及未来趋势较为接近, 经历2019年市场需求恢复性反弹后, 2020年1季度将进入短暂的回调, 最快2020年2季度、最慢2020年3季度, 商品住宅成交面积同比正增长, 市场销量回暖. 2012-2021年北上深商品住宅成交面积增速与趋势2012-2021年三大经济圈二线商品住宅成交面积增速与趋势    三大经济圈三四线城市商品住宅成交面积趋势    三大经济圈三四线城市商品住宅成交面积趋势与核心一二线城市整体一致, 2020年1-2季度市场经历短暂回调后, 重新进入同比增速上行的趋势. 三大经济圈内非环一线的三四线城市, 整体来看, 由于市场以内生性需求为主, 即使2014、2017、2019市场低谷期, 需求变化依然相对一二线城市更平稳. 但由于市场容量的增长、每一轮市场回暖的波峰一直再降低. 2012-2021年环一线三四线城市商品住宅成交面积增速与趋势2012-2021年三大经济圈其他三四线商品住宅成交面积增速与趋势    山东、福建二线城市商品住宅成交面积趋势    山东、福建二线城市商品住宅成交量趋势预计2020年上半年经历回调后, 下半年起, 重新进入周期上行趋势. 2012-2021年福建二线城市商品住宅成交面积增速与趋势2012-2021年山东二线商品住宅成交面积增速与趋势    从趋势上看, 中部三四线城市2020年1-3季度将经历市场回调、需求恢复阶段, 至2020年4季度左右重新进入上行周期；东北二线城市因市场相对封闭, 周期较其他城市短, 谨慎2020年市场回调. 2012-2021年中部二线城市商品住宅成交面积增速与趋势2014-2021年东北二线商品住宅成交面积增速与趋势    三大经济圈城市商品住宅成交价格趋势    不同于成交量周期有明显成交量萎缩的阶段, 成交价格周期呈现周期性飞速增长、平稳乃至略有下跌的波峰、波谷阶段. 预计2021年三大经济圈内一二线城市成交价格均处于下行周期阶段, 成交价格维持平稳或低速增长的阶段, 至2021年2季度前后重回上升通道、价格增长明显加快. 2012-2021年北上深商品住宅成交价格增速与趋势2012-2021年三大经济圈二线商品住宅成交价格增速与趋势    三大经济圈三四线城市商品住宅成交价格趋势    三大经济圈内三四线城市2020年整体上价格增速处于周期的低谷期, 2020年价格难以过快上涨, 至2021年2季度以后, 跟随成交量大幅回暖而上涨. 2012-2021年环一线三四线城市商品住宅成交价格增速与趋势2012-2021年三大经济圈其他三四线商品住宅成交价格增速与趋势    山东、福建二线城市商品住宅成交价格趋势    山东、福建二线城市商品住宅价格增速在2020年处于周期的低谷期, 房价上涨乏力, 预计福建二线城市至2021年2季度前后, 山东二线城市至2021年3季度前后, 价格才进入快速上行周期. 2012-2021年福建二线城市商品住宅成交价格增速与趋势2012-2021年山东二线商品住宅成交价格增速与趋势    中部、东北二线城市商品住宅成交价格趋势    从趋势上看, 2020年中部、东北二线城市商品住宅价格增速处于周期的低谷期, 价格增幅相对平稳乃至略有回调, 预计至2021年下半年, 房价才有可能进入快速上涨的阶段. 2012-2021年中部二线城市商品住宅成交价格增速与趋势2014-2021年东北二线商品住宅成交价格增速与趋势    2020年全国楼市量价关系    三大经济圈城市及福建二线城市楼市走势趋同、山东及中部二线城市楼市周期略有滞后, 以此三大经济圈二线及中部二线城市为例说明, 2020年1-2季度市场整体出现回调, 房企平价跑量甚至部分城市以价换量阶段, 预计2020年2季度开始楼市维持低频波动、稳步上行的趋势. 量增促价稳, 各城市成交价格增速逐渐度过周期谷底. 2020-2021年三大经济圈二线商品住宅成交面积及价格周期趋势2020-2021年中部二线城市商品住宅成交价格增速与趋势