成本管理法的应用.pptx

成本法及其应用成本法及其应用 掌握成本法的基本原理、基本公式，建掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新购建成本与折旧，建筑物减筑物的重新购建成本与折旧，建筑物减价修正额的估算方法价修正额的估算方法。本章内容本章内容第一第一节成本法的基本原理成本法的基本原理第二第二节房地房地产价格的构成价格的构成第三第三节成本法的基本公式成本法的基本公式第四第四节重新重新购建价格建价格第五第五节建筑物的折旧建筑物的折旧第六第六节 成本法成本法应用中涉及的有关用中涉及的有关规定定第七第七节 成本法成本法应用用举例例第一节 成本法的基本原理一、成本法的概念一、成本法的概念成本法（成本法（cost approachcost approach）是指求取估价）是指求取估价对象在估价象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价算估价对象的客象的客观合理价格或价合理价格或价值的方法。的方法。成本法的本成本法的本质是以房地是以房地产的重新开的重新开发建建设成本成本为导向向求取估价求取估价对象的价象的价值。因而成本法也可以。因而成本法也可以说是以房地是以房地产价格各个构成部分的累加价格各个构成部分的累加为基基础，来求取房地，来求取房地产价价值的方法。采用成本法的方法。采用成本法评估出来的不估出来的不动产价格又称价格又称为积算价格。算价格。第一节 成本法的基本原理二、理二、理论依据依据 成本法的理成本法的理论依据是生依据是生产费用价用价值论商品的价格是依据商品的价格是依据其生其生产所必需的所必需的费用而决定。用而决定。从从卖方的角度来看，房地方的角度来看，房地产的价格是基于其的价格是基于其过去的去的“生生产费用用”，重在，重在过去的投入，是去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，方愿意接受的最低价格，不能低于他不能低于他为开开发建建设该房地房地产已花已花费的代价。的代价。从从买方的角度来看，房地方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的的价格是基于社会上的“生生产费用用”，类似于似于“替代原理替代原理”，是，是买方愿意支付的最高价方愿意支付的最高价格，不能高于他重新开格，不能高于他重新开发建建设该房地房地产所需要花所需要花费的代价。的代价。一个是不低于开一个是不低于开发建建设已花已花费的代价，一个是不高于的代价，一个是不高于预计重新开重新开发建建设所需要花所需要花费的代价，的代价，买卖双方可以接受的共双方可以接受的共同点必然是正常的代价。同点必然是正常的代价。第一节 成本法的基本原理三、适用的三、适用的对象和条件象和条件 适用于既无收益又很少交易的不适用于既无收益又很少交易的不动产估价（学校、估价（学校、图书馆、医院、政府医院、政府办公楼、公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益房、公园等公共建筑、公益设施）。施）。单纯的建筑物通常也采用成本法估价。的建筑物通常也采用成本法估价。独立或狭小市独立或狭小市场上无法运用市上无法运用市场法法进行估价的不行估价的不动产。成本法主要适用于建筑物是新的或比成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不新的不动产估价。估价。需要注意的是，房地需要注意的是，房地产成本的增加并不一定能增加其价成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定投入的成本不多也不一定说明其价明其价值不高。因此在估价中不高。因此在估价中注意：一是要区分注意：一是要区分实际成本和客成本和客观成本，估价中成本，估价中应采用客采用客观成本；二是要成本；二是要结合市合市场供求分析来确定供求分析来确定评估价估价值。第一节 成本法的基本原理四、操作步四、操作步骤1.1.搜集有关成本、税搜集有关成本、税费、开、开发利利润等等资料；料；2.2.估算重置价格或重建价格；估算重置价格或重建价格；3.3.估算折旧；估算折旧；4.4.求取求取积算价格。算价格。第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成搞清楚房地搞清楚房地产价格的构成是运用成本法估价的基价格的构成是运用成本法估价的基础工作。工作。在运用成本法估价在运用成本法估价时，不，不论房地房地产价格的构成如何，首价格的构成如何，首先是要先是要调查了解从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成了解从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全售的全过程中所涉及的程中所涉及的费、税种、税种类及其支付及其支付标准、支准、支付付时间，以做到既不能重复，也不能漏，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基。然后在此基础上上针对估价估价对象象实际情况，确定估价情况，确定估价对象的价格构成象的价格构成并并测算各构成算各构成项目的金目的金额。以以“取得房地取得房地产开开发用地用地进行房屋建行房屋建设，然后，然后销售所建成售所建成的商品房的商品房”这种典型的房地种典型的房地产开开发经营方式方式为例，并从例，并从便于便于测算各构成算各构成项目金目金额的角度来划分房地的角度来划分房地产价格构成：价格构成：土地取得成本；开土地取得成本；开发成本；管理成本；管理费用；投用；投资利息；利息；销售售费用；用；销售税售税费；开；开发利利润。第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成一、土地取得成本一、土地取得成本 土地取得成本是指房地土地取得成本是指房地产开开发用地所必需的用地所必需的费用、税金等。用、税金等。一般由一般由购置土地的价款和在置土地的价款和在购置置时应由开由开发商商缴纳的税的税费构成。根据房地构成。根据房地产开开发用地取得的途径，土地取得成用地取得的途径，土地取得成本的构成分本的构成分为：1 1、通、通过征收征收农地取得的，土地取得成本包括地取得的，土地取得成本包括农地征收中地征收中发生的生的费用和土地使用用和土地使用权出出让金等。金等。2 2、通、通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中屋拆迁中发生的生的费用和土地使用用和土地使用权出出让金等。金等。3 3、通、通过市市场“购买”取得的，土地取得成本包括取得的，土地取得成本包括购买土土地的价款和在地的价款和在购买时应由由买方方缴纳的税的税费等。等。第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成二、开二、开发成本成本 开开发成本是指在取得的房地成本是指在取得的房地产开开发用地上用地上进行基行基础设施和施和房屋建房屋建设所必需的直接所必需的直接费用、税金等。理用、税金等。理论上可将开上可将开发成本划分成本划分为土地开土地开发成本和建筑物建造成本，成本和建筑物建造成本，实际中主中主要包括：要包括：1 1、勘察、勘察设计和前期工程和前期工程费。2 2、基、基础设施建施建设费。3 3、房屋建筑安装工程、房屋建筑安装工程费。4 4、公共配套、公共配套设施建施建设费。5 5、开、开发建建设过程中的税程中的税费。第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成三、管理三、管理费用用管理管理费用是指用是指为组织和管理房地和管理房地产开开发经营活活动所必需的所必需的费用，包括房地用，包括房地产开开发商的人商的人员工工资及福利及福利费、办公公费、差旅差旅费等。一般按土地取得成本和开等。一般按土地取得成本和开发成本之和的一定成本之和的一定比例比例测算。算。四、投四、投资利息利息包括土地取得成本、开包括土地取得成本、开发成本和管理成本和管理费用的利息，无用的利息，无论是是借借贷资金金还是自有是自有资金都金都应计算利息。算利息。五、五、销售售费用用销售售费用是指用是指销售开售开发完成后的房地完成后的房地产所必需的所必需的费用，包用，包括广告宣括广告宣传费、销售代理售代理费等。通常按售价的一定比例等。通常按售价的一定比例来来测算。算。第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成六、六、销售税售税费销售税售税费是指是指销售开售开发完成后的房地完成后的房地产应由房地由房地产开开发商商（卖方）方）缴纳的税的税费。1.1.销售税金及附加，包括售税金及附加，包括营业税、城市税、城市维护建建设税、和教税、和教育育费附加（附加（“两税一两税一费”）。）。2.2.其他其他销售税售税费，包括，包括应由由卖方方负担的交易手担的交易手续费等。等。销售税售税费通常是售价的一定比率。通常是售价的一定比率。第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成七、开七、开发利利润运用成本法估价需要先运用成本法估价需要先测算开算开发利利润。在估价中，。在估价中，测算开算开发利利润应注意下述几点：注意下述几点：1.1.开开发利利润是所得税前的，即开是所得税前的，即开发利利润开开发完成后的房完成后的房地地产价价值土地取得成本开土地取得成本开发成本管理成本管理费用投用投资利利息息销售售费用用销售税售税费2.2.开开发利利润是在正常条件下房地是在正常条件下房地产开开发商所能商所能获得的平均得的平均利利润，不是个，不是个别开开发商商获得的得的实际利利润，也不是个，也不是个别开开发商所期望商所期望获得的利得的利润。3.3.开开发利利润通常按照一定基数乘以同一市通常按照一定基数乘以同一市场上上类似房地似房地产开开发项目所要求的相目所要求的相应利利润率来率来测算。开算。开发利利润的的计算基算基数和相数和相应的利的利润率主要有：率主要有：第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成1)1)计算基数土地取得成本算基数土地取得成本+开开发成本，相成本，相应的利的利润率称率称为直接成本利直接成本利润率，即直接成本利率，即直接成本利润率开率开发利利润(土土地取得成本地取得成本+开开发成本成本)2)2)计算基数土地取得成本算基数土地取得成本+开开发成本成本+管理管理费用用+投投资利利息息+销售售费用，相用，相应的利的利润率称率称为成本利成本利润率，即成本利率，即成本利润率开率开发利利润(土地取得成本土地取得成本+开开发成本成本+管理管理费用用+投投资利息利息+销售售费用用)3)3)计算基数开算基数开发完成后的房地完成后的房地产价价值(售价售价)，相，相应的利的利润率称率称为销售利售利润率，即率，即销售利售利润率开率开发利利润开开发完成后的房地完成后的房地产价价值在在测算开算开发利利润时要注意要注意计算基数与利算基数与利润率相匹配，即采率相匹配，即采用不同的用不同的计算基数，算基数，应选用相用相对应的利的利润率；反之，率；反之，选用不同的利用不同的利润率，率，应采用相采用相对应的的计算基数。算基数。第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式一、最基本的公式一、最基本的公式房地房地产价格重新价格重新购建价格折旧建价格折旧上述公式根据下列上述公式根据下列3 3类估价估价对象而具体化：新开象而具体化：新开发的土地；的土地；新建的房地新建的房地产；旧的房地；旧的房地产。新开新开发的土地和新建的房地的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不存采用成本法估价一般不存在在这就就问题，但，但应考考虑工程工程质量、量、规划划设计、周、周围环境、境、房地房地产市市场状况等而予以适当的增减价状况等而予以适当的增减价调整。整。二、适用于新开二、适用于新开发土地的基本公式土地的基本公式新开新开发土地价格取得待开土地价格取得待开发土地的成本土地的成本+土地开土地开发成本成本+管理管理费用用+投投资利息利息+销售售费用用+销售税售税费+开开发利利润第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式上述新开上述新开发土地的基本公式在具体情况下土地的基本公式在具体情况下还会有具体形式。会有具体形式。如成片开如成片开发完成后的熟地的分宗估价公式：新开完成后的熟地的分宗估价公式：新开发区某区某宗土地的宗土地的单价价(取得开取得开发区用地的区用地的总成本成本+土地开土地开发总成本成本+总管理管理费用用+总投投资利息利息+总销售售费用用+总销售税售税费+总开开发利利润)开开发完成后可完成后可转让土地土地总面面积用途、区用途、区位等因素位等因素调整系数整系数三、适用于新建房地三、适用于新建房地产的基本公式的基本公式1.1.在新建房地的情况下在新建房地的情况下新建房地价格土地取得成本新建房地价格土地取得成本+土地开土地开发成本成本+建筑物建造建筑物建造成本成本+管理管理费用用+投投资利息利息+销售售费用用+销售税售税费+开开发利利润 第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式2.2.在新建建筑物的情况下在新建建筑物的情况下(新建房地价格公式中不含土地新建房地价格公式中不含土地取得成本、土地开取得成本、土地开发成本及成本及归属于土地的管理属于土地的管理费用、投用、投资利息、利息、销售售费用、用、销售税售税费和开和开发利利润)，即，即新建建筑物价格新建建筑物价格=建筑物建造成本建筑物建造成本+管理管理费用用+投投资利息利息+销售售费用用+销售税售税费+开开发利利润三、适用于旧房地三、适用于旧房地产的基本公式的基本公式1.1.在旧房地的情况下在旧房地的情况下旧房地价格房地的重新旧房地价格房地的重新购建价格建筑物的折旧土地建价格建筑物的折旧土地的重新的重新购建价格建价格+建筑物的重新建筑物的重新购建价格建筑物的折旧建价格建筑物的折旧2.2.在旧建筑物的情况下在旧建筑物的情况下旧建筑物价格建筑物的重新旧建筑物价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧建价格建筑物的折旧第四节第四节 重新购建价格重新购建价格一、重新一、重新购建价格的概念建价格的概念1.1.重新重新购建价格又称重新建价格又称重新购建成本，是指假建成本，是指假设在估价在估价时点点重新取得全新状况的估价重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开象所必需的支出，或者重新开发建建设全新状况的估价全新状况的估价对象所必需的支出和象所必需的支出和应获得的利得的利润。(1)(1)重新重新购建价格是估价建价格是估价时点的价格。点的价格。(2)(2)重新重新购建价格是客建价格是客观的价格。的价格。(3)(3)建筑物的重新建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格建价格是全新状况下的价格,土地的重土地的重新新购建价格是估价建价格是估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重点状况下的价格。因此，建筑物的重新新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考一般已考虑在其重新在其重新购建价格中。建价格中。第四节第四节 重新购建价格重新购建价格2.2.重置价格和重建价格重置价格和重建价格建筑物的重新建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分分为重置价格重置价格(成本成本)和重建价格和重建价格(成本成本)。建筑物重置价格建筑物重置价格(replacement cost of building)(replacement cost of building)是指采是指采用估价用估价时点的建筑材料和建筑技点的建筑材料和建筑技术，按估价，按估价时点的价格点的价格水平，重新建造与估价水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。的建筑物的正常价格。建筑物重建价格建筑物重建价格(reproduction cost of building)(reproduction cost of building)是指是指采用估价采用估价对象原有的建筑材料和建筑技象原有的建筑材料和建筑技术，按估价，按估价时点点的价格水平，重新建造与估价的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状象相同的全新状态的建的建筑物的正常价格筑物的正常价格(所必需的支出和所必需的支出和应获得的利得的利润)。第四节第四节 重新购建价格重新购建价格建筑物的重置价格建筑物的重置价格,宜用于一般建筑物和因年代久宜用于一般建筑物和因年代久远、已、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料缺少与旧有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技或因建筑技术变迁迁,使得旧有建筑物复原建造有困使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑的建筑物的估价。建筑物的重建价格物的重建价格,宜用于有特殊保宜用于有特殊保护价价值的建筑物的估价。的建筑物的估价。重置价格通常要比重建价格低。重置价格通常要比重建价格低。二、重新二、重新购建价格的求取思路建价格的求取思路求取房地的重新求取房地的重新购建价格有两大路径建价格有两大路径:一是将房地分一是将房地分为土土地和建筑物两个相地和建筑物两个相对独立的部分独立的部分,先求取土地的重新先求取土地的重新购建建价格价格,再加上建筑物的重新再加上建筑物的重新购建价格。二是不将房地分建价格。二是不将房地分为土地和建筑物两个相土地和建筑物两个相对独立的部分独立的部分,而是模而是模拟房地房地产开开发过程程,在分析房地在分析房地产价格构成基价格构成基础上采用成本法求取。上采用成本法求取。第四节第四节 重新购建价格重新购建价格三、重新三、重新购建价格的求取方法建价格的求取方法建筑物的重置价格和重建价格，可采用成本法、市建筑物的重置价格和重建价格，可采用成本法、市场比比较法求取，或通法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除可能政府确定公布的房屋重置价格扣除可能包含的土地价格后的比包含的土地价格后的比较修正来求取修正来求取。具体方法有。具体方法有:1.1.单位比位比较法法单位比位比较法法(comparative-unit method)(comparative-unit method)是以估价是以估价对象建象建筑物筑物为整体整体,选取某种与取某种与该建筑物造价密切相关的建筑物造价密切相关的计量量单位位为比比较单位位,通通过调查了解估价了解估价时点点类似建筑物的似建筑物的单位位造价造价,并并对其作适当的修正来求取建筑物重新其作适当的修正来求取建筑物重新购建价格的建价格的方法。有方法。有单位面位面积法和法和单位体位体积法。法。第四节第四节 重新购建价格重新购建价格(1)(1)单位面位面积法法单位面位面积法法(square-foot method)(square-foot method)是根据当地近期建成的是根据当地近期建成的类似建筑物的似建筑物的单位面位面积造价造价,对其作适当的修正、其作适当的修正、调整整,然后乘以估价然后乘以估价对象建筑物的面象建筑物的面积来估算建筑物的重新来估算建筑物的重新购建价格。主要适用于造价与面建价格。主要适用于造价与面积关系关系较大的房屋。大的房屋。(2)(2)单位体位体积法法单位体位体积法法(cubic-foot method)(cubic-foot method)与与单位面位面积法相似法相似,是根是根据当地近期建成的据当地近期建成的类似建筑物的似建筑物的单位体位体积造价造价,对其作适其作适当的修正、当的修正、调整整,然后乘以估价然后乘以估价对象建筑物的体象建筑物的体积来估算来估算建筑物的重新建筑物的重新购建价格。主要适用于造价与体建价格。主要适用于造价与体积关系关系较大的建筑物。大的建筑物。建筑物基准重置价格表基准日期:年 月 日 价格单位:元/M2钢结构钢结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构砖混结构砖混结构砖木结构砖木结构简易结构简易结构普通住宅普通住宅高档公寓高档公寓别别 墅墅大型商场大型商场中小商店中小商店办办 公公 楼楼星级宾馆星级宾馆招招 待待 所所标准厂房标准厂房仓仓 库库影影 剧剧 院院体体 育育 馆馆加加 油油 站站其其 他他第四节第四节 重新购建价格重新购建价格2.2.分部分分部分项法法 分部分分部分项法法(unit-in-place method)(unit-in-place method)是先假是先假设将估价将估价对象象建筑物分解建筑物分解为各个独立的构件或分部分各个独立的构件或分部分项工程工程,然后然后测算算各个独立构件或分部分各个独立构件或分部分项工程的数量工程的数量,再再调查了解估价了解估价时点各个独立构件或分部分点各个独立构件或分部分项工程的工程的单位价格或成本位价格或成本,最后最后将各个独立构件或分部分将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相工程的数量乘以相应的的单位位价格或成本后相加价格或成本后相加,来估算建筑物重新来估算建筑物重新购建价格的方法。建价格的方法。需注意需注意:(1)(1)应结合各个构件或分部分合各个构件或分部分项工程的特点使用工程的特点使用计量量单位位;(2);(2)既不要漏既不要漏项也不要重复也不要重复计算。算。分部分项法项项 目目数量数量单位成本单位成本金额（元）金额（元）基础工程基础工程150m150m3 3200200元元m m3 33000030000墙体工程墙体工程160m160m2 2400400元元m m2 26400064000楼地面工程楼地面工程150m150m2 2200200元元m m2 23000030000屋面工程屋面工程150m150m2 2300300元元m m2 24500045000给排水工程给排水工程2500025000供暖工程供暖工程1500015000电气工程电气工程2000020000直接费合计直接费合计229000229000承包商间接费、利润和税金承包商间接费、利润和税金8%8%1832018320工程承发包价格工程承发包价格247320247320开发商管理费、利息和税费开发商管理费、利息和税费20%20%4946449464建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格296784296784第四节第四节 重新购建价格重新购建价格3.3.工料工料测量法量法工料工料测量法量法(quantity survey method)(quantity survey method)是先假是先假设将估价将估价对象建筑物分解象建筑物分解还原原为建筑材料、建筑构配件和建筑建筑材料、建筑构配件和建筑设备,然后然后测算重新建造算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑配件、建筑设备种种类、数量和人工、数量和人工时数数,再再调查了解估价了解估价时点相点相应建筑材料、建筑构配件和建筑建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人的数量和人工工时数数,最后将各种建筑材料、建筑构配件和建筑最后将各种建筑材料、建筑构配件和建筑设备的的数量和人工数量和人工时数乘以相数乘以相应的的单价和人工价和人工费标准后相加准后相加,来来估算建筑物重新估算建筑物重新购建价格的方法。建价格的方法。工料工料测量法主要用于具有量法主要用于具有历史价史价值的建筑物重建价格的求的建筑物重建价格的求取。取。工料测量法项目项目数量数量单价单价成本（元）成本（元）现场准备现场准备30003000水泥水泥65006500沙石沙石50005000砖块砖块1200012000木材木材70007000瓦面瓦面30003000铁钉铁钉200200人工人工1500015000税费税费10001000其他其他50005000重新购建价格重新购建价格5770057700第四节第四节 重新购建价格重新购建价格4.4.指数指数调整法整法指数指数调整法整法(index method,cost-index trending)(index method,cost-index trending)是利用是利用有关价格指数或有关价格指数或变动率率,将估价将估价对象建筑物的原始价象建筑物的原始价值调整到估价整到估价时点的价点的价值来求取建筑物重新来求取建筑物重新购建价格的方法。建价格的方法。主要用于主要用于检验其它方法的其它方法的测算算结果。果。将估价将估价对象建筑物的原始价象建筑物的原始价值调整到估价整到估价时点的价点的价值的具的具体方法体方法,与市与市场比比较法中交易日期法中交易日期调整的方法相同。整的方法相同。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧一、建筑物折旧的概念和原因一、建筑物折旧的概念和原因1.1.含含义：估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成：估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价的建筑物价值损失，其数失，其数额为建筑物在估价建筑物在估价时点点时的市的市场价价值与重新与重新购建价格的差建价格的差额，即建筑物折旧建筑物，即建筑物折旧建筑物重新重新购建价格建筑物市建价格建筑物市场价价值2.2.建筑物折旧的原因：根据造成建筑物折旧的原因，分建筑物折旧的原因：根据造成建筑物折旧的原因，分为物物质折旧、功能折旧和折旧、功能折旧和经济折旧。折旧。(1)(1)物物质折旧折旧(physical depreciation(physical depreciation，physical physical deterioration)deterioration)是建筑物在物是建筑物在物质实体方面的磨体方面的磨损所造成所造成的建筑物价的建筑物价值的的损失。失。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧物物质折旧由以下方面引起：自然折旧由以下方面引起：自然经过的老化；正常使用的老化；正常使用的磨的磨损；意外的破坏；意外的破坏损毁；延；延迟维修的修的损坏残存。坏残存。(2)(2)功能折旧功能折旧(functional depreciation(functional depreciation，functional functional obsolescence)obsolescence)是指建筑物在功能上的相是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后缺乏、落后或或过剩所造成的建筑物价剩所造成的建筑物价值的的损失。失。功能缺乏是指建筑物没有其功能缺乏是指建筑物没有其应该有的某些部件、有的某些部件、设备、设施或系施或系统等。如住宅没有等。如住宅没有卫生生间、暖气等。、暖气等。功能落后是指建筑物已有部件、功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系施或系统等的等的标准低于正常准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系施或系统等的正常运等的正常运营。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧功能功能过剩是指建筑物已有部件、剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系施或系统等的等的标准超准超过市市场要求的要求的标准而准而对房地房地产价价值的的贡献小于其献小于其成本。成本。(3)(3)经济折旧（折旧（economic depreciationeconomic depreciation，economic economic obsolescenceobsolescence）,又称外部性折旧（又称外部性折旧（external external obsolescenceobsolescence）,是指建筑物本身以外的各种不利因素所是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价造成的建筑物价值的的损失。不利因素可能是失。不利因素可能是经济因素因素(如如供供给过量或需求不足量或需求不足)、区位因素、区位因素(如如环境改境改变)，也可能，也可能是其他因素是其他因素(如政策如政策变化化)。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧（二）折旧的求取方法（二）折旧的求取方法1.1.年限法年限法(1)(1)年限法和有关年限的概念年限法和有关年限的概念年限法是根据建筑物的年限法是根据建筑物的经济寿命、有效寿命、有效经过年数或剩余年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命分建筑物的寿命分为自然寿命和自然寿命和经济寿命。寿命。自然寿命自然寿命(physical life)(physical life)是从建筑物竣工之日开始到建筑物主要是从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和构构件和设备的自然老化或的自然老化或损坏而不能坏而不能继续保保证建筑建筑物安全使用物安全使用为止的止的时间。经济寿命经济寿命(economic life)(economic life)是从是从建筑物竣工之日开始到建筑物建筑物竣工之日开始到建筑物对房地房地产价价值不再有不再有贡献献为止的止的时间。如收益性建筑物的。如收益性建筑物的经济寿命就是从建筑物寿命就是从建筑物竣工之日开始在正常市竣工之日开始在正常市场和运和运营状状态下下产生的收益大于生的收益大于运运营费用的持用的持续时间。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧建筑物的建筑物的经过年数分年数分为实际经过年数和有效年数和有效经过年数。年数。实际经过年数年数(actual age)(actual age)是指从建筑物竣工之日开始是指从建筑物竣工之日开始到估价到估价时点点为止的日止的日历年数。有效年数。有效经过年数年数(effective(effective age)age)是指估价是指估价时点点时的建筑物状况和效用所的建筑物状况和效用所显示的示的经过年数。年数。建筑物的剩余寿命建筑物的剩余寿命(remaining life)(remaining life)是其寿命减去是其寿命减去经过年数之后的寿命，分年数之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余剩余自然寿命和剩余经济寿命。寿命。剩余自然寿命剩余自然寿命(remaining physical life)(remaining physical life)是其自然寿命是其自然寿命减去减去实际经过年数之后的寿命。剩余年数之后的寿命。剩余经济寿命寿命(remaining economic life)(remaining economic life)是其是其经济寿命减去有效寿命减去有效经过年数之后的寿命。年数之后的寿命。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧利用年限法求取建筑物折旧利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命，建筑物的寿命应为经济寿命，寿命，经过年数年数应为有效有效经过年数，剩余寿命年数，剩余寿命应为剩余剩余经济寿命。寿命。(2)(2)直直线法法直直线法法(straight-line method)(straight-line method)假假设在建筑物的在建筑物的经济寿寿命期命期间每年的折旧每年的折旧额相等。年折旧相等。年折旧额计算公式算公式为：式中式中 DiDi第第i i年的折旧额；年的折旧额；C C建筑物的重新建造成本；建筑物的重新建造成本；S S预计的建筑物的净残值；预计的建筑物的净残值；N N建筑物的经济寿命；建筑物的经济寿命；R R建筑物的残值率建筑物的残值率 第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧年折旧率年折旧率为：1t t年末的累计的折旧额为：年末的累计的折旧额为：1建筑物的估价时点价值为：建筑物的估价时点价值为：第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧(3)(3)成新折扣法成新折扣法根据建筑物的建成年代、新旧程度或完根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数年数计算算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的成新率来直接求取建筑物的现值。例例 某某1010年前建成交付使用的建筑物年前建成交付使用的建筑物,估价人估价人员实地地观察察判定其剩余判定其剩余经济寿命寿命为3030年年,残残值率率为零。用直零。用直线法法计算算该建筑物的成新率。建筑物的成新率。该建筑物的成新率建筑物的成新率30(10+30)=75%30(10+30)=75%第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧2.2.市市场提取法提取法市市场提取法提取法(market extraction method)(market extraction method)是利用与估价是利用与估价对象建筑物具有象建筑物具有类似折旧程度的可比似折旧程度的可比实例来求取估价例来求取估价对象象建筑物折旧的方法。再假建筑物折旧的方法。再假设建筑物残建筑物残值率率为零的情况下，零的情况下，该方法求取折旧的步方法求取折旧的步骤为：(1)(1)搜集交易搜集交易实例例;(2)(2)从交易从交易实例中例中选取取3 3个以上与估价个以上与估价对象建筑物具有象建筑物具有类似似折旧程度的可比折旧程度的可比实例例;(3)(3)对可比可比实例成交价格例成交价格进行付款方式、交易情况等修正行付款方式、交易情况等修正;(4)(4)求取可比求取可比实例在其成交日期例在其成交日期时的土地价的土地价值,将可比将可比实例例的成交价格减去的成交价格减去该土地价土地价值得出建筑物的折旧后价得出建筑物的折旧后价值;第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧(5)(5)求取可比求取可比实例在其成交日期例在其成交日期时的建筑物重新的建筑物重新购建价格建价格,将将该建筑物重新建筑物重新购建价格减去建筑物的折旧后价建价格减去建筑物的折旧后价值得出得出建筑物折旧建筑物折旧;(6)(6)将可比将可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格建价格转换为折旧率折旧率,把各可比把各可比实例折旧率例折旧率调整整为适合估价适合估价对象的象的折旧率折旧率;或将各可比或将各可比实例的折旧率除以其例的折旧率除以其经过年数年数转换为年折旧率年折旧率,再将各可比再将各可比实例年折旧率例年折旧率调整整为适合估价适合估价对象象的年折旧率；的年折旧率；(7)(7)将估价将估价对象建筑物的重新象建筑物的重新购建价格乘以折旧率建价格乘以折旧率,或者乘或者乘以年折旧率再乘以其以年折旧率再乘以其经过年数，便可求出估价年数，便可求出估价对象建筑象建筑物的折旧。物的折旧。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧3.3.分解法分解法分解法分解法(breakdown method)(breakdown method)是是对建筑物各种建筑物各种类型的折旧分型的折旧分别予以分析和予以分析和测定定,然后加然后加总来求取建筑物折旧的方法。来求取建筑物折旧的方法。分解法分解法认为各种各种类型的物型的物质折旧、功能折旧和折旧、功能折旧和经济折旧折旧,应根据各自的具体情况分根据各自的具体情况分别采用适当的方法来估算。步采用适当的方法来估算。步骤:(1)(1)将物将物质折旧分解折旧分解为各个各个项目目,分分别采用适当的方法采用适当的方法求取折旧后相加得到物求取折旧后相加得到物质折旧折旧;(2);(2)将功能折旧分解将功能折旧分解为各各个个项目目,分分别采用适当的方法求取折旧后相加得到功能折采用适当的方法求取折旧后相加得到功能折旧旧;(3);(3)将将经济折旧分折旧分为不同情况不同情况,分分别采用适当的方法求采用适当的方法求取折旧后相加得到取折旧后相加得到经济折旧折旧;(4);(4)将上述求取的所有折旧将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧相加得到建筑物的折旧总额。分解法求取建筑物折旧的途径分解法求取建筑物折旧的途径建筑物折旧建筑物折旧可修复可修复物质折旧物质折旧功能折旧功能折旧经济折旧经济折旧不可修复不可修复可修复可修复长寿命长寿命不可修复不可修复可修复可修复短寿命短寿命不可修复不可修复可修复可修复不可修复不可修复可修复可修复不可修复不可修复暂时性暂时性永久性永久性功能缺乏功能缺乏功能落后功能落后功能过剩功能过剩第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧(1)(1)物物质折旧的求取折旧的求取1)1)将物将物质折旧折旧项目分目分为可修复可修复项目和不可修复目和不可修复项目。目。修复修复所需的所需的费用小于或等于修复后房地用小于或等于修复后房地产价价值的增加的增加额的的,为可修复部分可修复部分;反之反之为不可修复部分。不可修复部分。对于可修复部分于可修复部分,可可直接估算其修复所需的直接估算其修复所需的费用作用作为折旧折旧额。2)2)对于不可修复的于不可修复的项目目,根据估价根据估价时点点时的剩余使用寿命的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余是否短于整体建筑物的剩余经济寿命寿命,将其分将其分为短寿命短寿命项目和目和长寿命寿命项目。目。短寿命短寿命项目分目分别根据各自的重新根据各自的重新购建价格、寿命、建价格、寿命、经过年年数或剩余使用寿命数或剩余使用寿命,采用年限法采用年限法计算折旧算折旧额。第五节第五节 建筑物的折旧建筑物的折旧长寿命寿命项目是根据建筑物重新目是根据建筑物重新购建价格减去可修复建价格减去可修复项目的目的修复修复费用和各短寿命用和各短寿命项目的重新构建价格后的余目的重新构建价格后的余额、建、建筑物的筑物的经济寿命、有效寿命、有效经过年数或剩余年数或剩余经济寿命，采用寿命，采用年限法年限法计算折旧算折旧额。3)3)将可修复将可修复项目的修复目的修复费用、短