契税政策解读.pptx

契税政策解读契税政策解读简要概述简要概述契税暂行条例契税暂行条例契税暂行条例契税暂行条例自自自自19971997年年年年1010月月月月1 1日开始执行，属农业日开始执行，属农业日开始执行，属农业日开始执行，属农业“四税四税四税四税”之之之之一，归属于财产税范畴，是财产动态变动环节资产价值的有机组一，归属于财产税范畴，是财产动态变动环节资产价值的有机组一，归属于财产税范畴，是财产动态变动环节资产价值的有机组一，归属于财产税范畴，是财产动态变动环节资产价值的有机组成部分。成部分。成部分。成部分。契税是我局第一大税种，契税是我局第一大税种，契税是我局第一大税种，契税是我局第一大税种，20102010年入库年入库年入库年入库1.21.2亿，占总收入亿，占总收入亿，占总收入亿，占总收入35%35%，占三，占三，占三，占三分之一强。分之一强。分之一强。分之一强。由购买方纳税：车辆购置税、契税、投资方向调节税等；行为税：由购买方纳税：车辆购置税、契税、投资方向调节税等；行为税：由购买方纳税：车辆购置税、契税、投资方向调节税等；行为税：由购买方纳税：车辆购置税、契税、投资方向调节税等；行为税：印花税、城市维护建设税、屠宰税等印花税、城市维护建设税、屠宰税等印花税、城市维护建设税、屠宰税等印花税、城市维护建设税、屠宰税等第1页/共43页纳税义务人纳税义务人在中华人民共和国境内在中华人民共和国境内转移转移土地、房屋权土地、房屋权属，属，承受承受的单位和个人为契税的纳税义务的单位和个人为契税的纳税义务人。人。通俗讲契税是指在土地使用权、房屋所用通俗讲契税是指在土地使用权、房屋所用权的权属转移过程中，向取得土地使用权权的权属转移过程中，向取得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。和房屋所有权的单位和个人征收的一种税。承受承受是指出让、购买、受赠、交换等方式。是指出让、购买、受赠、交换等方式。第2页/共43页征税对象征税对象契税的征税对象为转移土地、房屋权属。契税的征税对象为转移土地、房屋权属。权属是指土地使用权、房屋所有权。权属是指土地使用权、房屋所有权。第3页/共43页征税范围征税范围1、国有土地使用权出让、国有土地使用权出让国有土地使用权出让是指土地国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。用者的行为。出让期限：工业出让期限：工业30-50年；商年；商业业40年；房地产开发年；房地产开发70年。年。地价：工业每亩地价：工业每亩11.2万元；房万元；房地产每亩地产每亩70万元。万元。第4页/共43页征税范围征税范围2、土地使用权的转让、土地使用权的转让土地使用权的转让是指土地使土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者用者以出售、赠与、交换或者其他方式其他方式将土地使用权转移给将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。土地承包经营权的转移。土地流转的概念：集体土地使土地流转的概念：集体土地使用证、集体建设用地（流转）用证、集体建设用地（流转）土地使用证、国有土地使用权土地使用证、国有土地使用权证、海域使用权证等。证、海域使用权证等。第5页/共43页征税范围征税范围3 3、房屋买卖、房屋买卖房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售由房屋买卖是指房屋所有者将其房屋出售由承受者交付一定货币、实物、无形资产或承受者交付一定货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。者其他经济利益的行为。第6页/共43页征税范围征税范围4 4、房屋赠与、房屋赠与房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转房屋赠与是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为；让给受赠者的行为；以获奖方式取得的房屋，实质是接受赠与以获奖方式取得的房屋，实质是接受赠与房产，应缴纳契税。房产，应缴纳契税。第7页/共43页征税范围征税范围5、房屋交换、房屋交换房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房房屋交换是指房屋所有者之间互相交换房屋的使用权或所有权的行为。屋的使用权或所有权的行为。第8页/共43页征税范围征税范围6、以下几种特殊情况，视同土地使用权转、以下几种特殊情况，视同土地使用权转让、房屋买卖：让、房屋买卖：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖的方式承受土地、房屋权属；）以获奖的方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或者预付集资建房款方式）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；承受土地、房屋权属；第9页/共43页征税范围征税范围7、其他相关规定、其他相关规定（1）买房拆料或翻建新房，）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。应照章征收契税。（2 2）对无权属证明的集体房屋，已发生权属）对无权属证明的集体房屋，已发生权属转移行为但未办理权属转移证明的，房屋权转移行为但未办理权属转移证明的，房屋权属承受方应缴纳契税。属承受方应缴纳契税。（3 3）对农村集体土地新建住宅，出售给本集）对农村集体土地新建住宅，出售给本集体以外的单位或个人，承受者同样应缴纳契体以外的单位或个人，承受者同样应缴纳契税。税。第10页/共43页计税依据计税依据计税依据的确定则分以下三种情况：计税依据的确定则分以下三种情况：土地出让、转让、房屋买卖：计税依据为土地出让、转让、房屋买卖：计税依据为成交价格成交价格。土地、房屋赠与：计税依据由征收机关参土地、房屋赠与：计税依据由征收机关参照房屋买卖的照房屋买卖的市场价格市场价格确定。确定。土地、房屋交换：计税依据为所交换房屋土地、房屋交换：计税依据为所交换房屋的价格的的价格的差额差额。第11页/共43页计税依据计税依据成交价格成交价格成交价格成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，其计税依据由征收机关并且无正当理由的，其计税依据由征收机关并且无正当理由的，其计税依据由征收机关并且无正当理由的，其计税依据由征收机关参照当地参照当地参照当地参照当地市场价格确定。市场价格确定。市场价格确定。市场价格确定。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：依次按下列两种方式确定：依次按下列两种方式确定：依次按下列两种方式确定：评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。机关确认的价格。机关确认的价格。机关确认的价格。土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。地价。地价。地价。第12页/共43页计税依据计税依据出让国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。益。益。益。（1 1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。土地管理法规定：征收耕地必须支付补偿费用，包括土地补偿费、安置补偿费、地上附作物和青苗的补偿费。土地管理法规定：征收耕地必须支付补偿费用，包括土地补偿费、安置补偿费、地上附作物和青苗的补偿费。土地管理法规定：征收耕地必须支付补偿费用，包括土地补偿费、安置补偿费、地上附作物和青苗的补偿费。土地管理法规定：征收耕地必须支付补偿费用，包括土地补偿费、安置补偿费、地上附作物和青苗的补偿费。（2 2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（3 3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。（4 4）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。转移的契税。转移的契税。转移的契税。第13页/共43页计税依据计税依据大连市局要求，对国有土地的住宅，利用房地产评大连市局要求，对国有土地的住宅，利用房地产评大连市局要求，对国有土地的住宅，利用房地产评大连市局要求，对国有土地的住宅，利用房地产评税技术核定房地产交易计税价格。税技术核定房地产交易计税价格。税技术核定房地产交易计税价格。税技术核定房地产交易计税价格。评估系统评估系统评估系统评估系统评估价格评估价格评估价格评估价格与房屋与房屋与房屋与房屋转让价格转让价格转让价格转让价格比较，规定比例，比较，规定比例，比较，规定比例，比较，规定比例，比例内按实际转让价，超比例，按评估价调整确定。比例内按实际转让价，超比例，按评估价调整确定。比例内按实际转让价，超比例，按评估价调整确定。比例内按实际转让价，超比例，按评估价调整确定。第14页/共43页计税依据计税依据根据国家土地管理相关法律法规和根据国家土地管理相关法律法规和中华中华人民共和国契税暂行条例人民共和国契税暂行条例及其实施细则及其实施细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。的，应按照转让的总价款计征契税。第15页/共43页计税依据计税依据减免土地出让金，不得减免契税。减免土地出让金，不得减免契税。减免土地出让金，不得减免契税。减免土地出让金，不得减免契税。买卖装修的房屋，装修费用应包括在契税的计税价格当中。买卖装修的房屋，装修费用应包括在契税的计税价格当中。买卖装修的房屋，装修费用应包括在契税的计税价格当中。买卖装修的房屋，装修费用应包括在契税的计税价格当中。房屋附属设施有关契税政策规定房屋附属设施有关契税政策规定房屋附属设施有关契税政策规定房屋附属设施有关契税政策规定（1 1）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶）对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。收契税。收契税。收契税。（2 2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。合同规定的总价款计征契税。合同规定的总价款计征契税。合同规定的总价款计征契税。（3 3）承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当在确定的适用税率征收契）承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当在确定的适用税率征收契）承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当在确定的适用税率征收契）承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当在确定的适用税率征收契税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。税；与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。第16页/共43页税率税率 根据根据根据根据辽宁省契税暂行实施办法辽宁省契税暂行实施办法辽宁省契税暂行实施办法辽宁省契税暂行实施办法的规定，非住房和非普通住房，的规定，非住房和非普通住房，的规定，非住房和非普通住房，的规定，非住房和非普通住房，契税税率为契税税率为契税税率为契税税率为4 4；个人购买普通住宅的暂减按；个人购买普通住宅的暂减按；个人购买普通住宅的暂减按；个人购买普通住宅的暂减按3 3征收；征收；征收；征收；唯一普通住房唯一普通住房唯一普通住房唯一普通住房，实行减半征收，实行减半征收，实行减半征收，实行减半征收1.5%1.5%，对个人首次购买，对个人首次购买，对个人首次购买，对个人首次购买9090平方米以平方米以平方米以平方米以下普通住房的，契税税率下普通住房的，契税税率下普通住房的，契税税率下普通住房的，契税税率1%1%。概念：普通住房概念：普通住房概念：普通住房概念：普通住房P35P35、唯一住房。全国基本上、唯一住房。全国基本上、唯一住房。全国基本上、唯一住房。全国基本上3%3%或或或或4%4%，税法规定，税法规定，税法规定，税法规定3%-5%3%-5%。第17页/共43页应纳税额的计算应纳税额的计算土地出让、转让，房屋买卖土地出让、转让，房屋买卖 应纳税额成交价格应纳税额成交价格税率税率土地、房屋赠与土地、房屋赠与 应纳税额该房屋的市场价格应纳税额该房屋的市场价格税率税率土地、房屋交换土地、房屋交换 应纳税额所交换房屋的价应纳税额所交换房屋的价格的差额格的差额税率税率第18页/共43页纳税义务发生时间纳税义务发生时间纳税人签订房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有房纳税人签订房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有房纳税人签订房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有房纳税人签订房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有房屋权属转移合同性质凭证的当天屋权属转移合同性质凭证的当天屋权属转移合同性质凭证的当天屋权属转移合同性质凭证的当天 。具有房屋权属转移合同性质凭证：指具有合同效力的契约、协议、具有房屋权属转移合同性质凭证：指具有合同效力的契约、协议、具有房屋权属转移合同性质凭证：指具有合同效力的契约、协议、具有房屋权属转移合同性质凭证：指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书等省、自治区、直辖市人民政府确定的其他合约、单据、确认书等省、自治区、直辖市人民政府确定的其他合约、单据、确认书等省、自治区、直辖市人民政府确定的其他合约、单据、确认书等省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。凭证。凭证。凭证。纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。第19页/共43页纳税义务发生时间纳税义务发生时间20102010年汇算清缴会议，有关契税政策：年汇算清缴会议，有关契税政策：年汇算清缴会议，有关契税政策：年汇算清缴会议，有关契税政策：大连市地方税务局关于调整土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通知大连市地方税务局关于调整土地权属转移契税申报缴纳相关事宜的通知（大地税函（大地税函20092009145145号）是对土地权属转移契税申报缴纳相关事宜做出号）是对土地权属转移契税申报缴纳相关事宜做出的相关规定，目前房屋买卖、土地使用权转让行为的申报暂按原有政策执行。的相关规定，目前房屋买卖、土地使用权转让行为的申报暂按原有政策执行。对纳税人按规定时间申报和缴纳契税后，又陆续发生的拆迁补偿等费用，其对纳税人按规定时间申报和缴纳契税后，又陆续发生的拆迁补偿等费用，其支付时间与入账时间不一致的，按照支付时间与入账时间不一致的，按照“孰先孰先”的原则确定纳税义务发生时间。的原则确定纳税义务发生时间。城市基础设施配套费的契税纳税义务发生时间从属于国有土地使用权契税纳城市基础设施配套费的契税纳税义务发生时间从属于国有土地使用权契税纳税义务发生时间，纳税人按规定时间申报和缴纳契税时，不论城市基础设施税义务发生时间，纳税人按规定时间申报和缴纳契税时，不论城市基础设施配套费是否缴纳，均应计入计税依据一并申报缴纳契税。配套费是否缴纳，均应计入计税依据一并申报缴纳契税。第20页/共43页纳税地点纳税地点契税的纳税地点为土地、房屋所在地的地契税的纳税地点为土地、房屋所在地的地方税务机关。方税务机关。市内四区：由地税局直属局统一征收。市内四区：由地税局直属局统一征收。各县（市）区：由各县（市）区地方税务各县（市）区：由各县（市）区地方税务局负责征收。局负责征收。第21页/共43页纳税期限纳税期限纳税人应自纳税义务发生之日起纳税人应自纳税义务发生之日起纳税人应自纳税义务发生之日起纳税人应自纳税义务发生之日起10101010日内向土地、房屋所在地的契税征收机关日内向土地、房屋所在地的契税征收机关日内向土地、房屋所在地的契税征收机关日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。办理纳税申报。办理纳税申报。办理纳税申报。在契税征收机关核定的期限内交纳税款。在契税征收机关核定的期限内交纳税款。在契税征收机关核定的期限内交纳税款。在契税征收机关核定的期限内交纳税款。房屋、土地转让：目前是在办理房屋所有权证、土地使用权证前缴纳契税。房屋、土地转让：目前是在办理房屋所有权证、土地使用权证前缴纳契税。房屋、土地转让：目前是在办理房屋所有权证、土地使用权证前缴纳契税。房屋、土地转让：目前是在办理房屋所有权证、土地使用权证前缴纳契税。土地出让：土地出让：土地出让：土地出让：自自20092009年年1111月月1 1日起，凡通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式取日起，凡通过招标、拍卖、挂牌、协议等方式取得土地使用权的单位和个人，应当自签订土地权属转移合同或取得具有土地得土地使用权的单位和个人，应当自签订土地权属转移合同或取得具有土地权属转移合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证之日起权属转移合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证之日起1010日内，日内，到主管契税征收的地税机关办理纳税申报，缴税期限为纳税义务发生到主管契税征收的地税机关办理纳税申报，缴税期限为纳税义务发生9090日后日后的次月前的次月前1515日内。日内。第22页/共43页征收管理征收管理纳税人按照征收机关核定的税额及规定的纳税人按照征收机关核定的税额及规定的期限缴纳契税。期限缴纳契税。纳税人办理纳税事宜后，征收机关向纳税纳税人办理纳税事宜后，征收机关向纳税人开具契税完税凭证。人开具契税完税凭证。对纳税人未出具契税完税凭证的，土地管对纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属转移变更登记手续。房屋的权属转移变更登记手续。第23页/共43页减税免税1 1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、于办公、教学教学、医疗、科研和军事设施的免征契税；、医疗、科研和军事设施的免征契税；2 2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；此项规定是指此项规定是指公有制单位为解决职工住房，以集资建房和单位购买普通住房的方式，经县以上人民政府房改部门批准，按房改政公有制单位为解决职工住房，以集资建房和单位购买普通住房的方式，经县以上人民政府房改部门批准，按房改政策出售给本单位职工的，且仅限于第一次，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。策出售给本单位职工的，且仅限于第一次，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。3 3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；征契税；4 4、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；渔业生产的，免征契税；第24页/共43页减税免税1 1、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税；过部分征收契税；2 2、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，纳税人重新承、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，纳税人重新承受土地、房屋权属的，受土地、房屋权属的，对成交价格中相当于政府补偿价款的部分对成交价格中相当于政府补偿价款的部分对成交价格中相当于政府补偿价款的部分对成交价格中相当于政府补偿价款的部分免征契税，超过部分按规定征税。免征契税，超过部分按规定征税。免征契税，超过部分按规定征税。免征契税，超过部分按规定征税。第25页/共43页减税免税1、对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。2、个人购买经济适用住房，减半征收契税；第26页/共43页减税免税1、对廉租住房经营管理单位购买住房作为、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房，经营管理单位廉租住房、经济适用住房，经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。房源的，免征契税。2、对公租房经营管理单位购买住房作为公对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。租房，免征契税。公租房房源有建设的、购买的、受赠的。涉及到契税、营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、公租房房源有建设的、购买的、受赠的。涉及到契税、营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税等税种，均有优惠规定。税收优惠就是一个字土地增值税、企业所得税等税种，均有优惠规定。税收优惠就是一个字“免免”。第27页/共43页减税免税1、非公司制企业，整体改建后，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。只适用于非公司制企业整体改上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。只适用于非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司、有限责任公司整体改建为股份有限公司。建为有限责任公司或股份有限公司、有限责任公司整体改建为股份有限公司。财政部财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(财税财税20082008175175号号)第28页/共43页减税免税2、企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限责任与其设立的个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。征收契税。第29页/共43页减税免税33、企业改制其他有关契税政策：、企业改制其他有关契税政策：（1 1）企业合并，且原投资主体存续的，合并后企业承受原企业土地、房屋）企业合并，且原投资主体存续的，合并后企业承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。权属的，不征契税。（2 2）企业分立，且投资主体相同，对派生主、新设方承受原企业土地、房屋权）企业分立，且投资主体相同，对派生主、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。属的，不征契税。（3 3）在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不属于）在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不属于转移，不征契税。但新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。转移，不征契税。但新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。（4 4）非国有独资企业或国有独资有限责任公司，占新设公司）非国有独资企业或国有独资有限责任公司，占新设公司50%50%以上股份的，以上股份的，新设方承受该国有企业土地、房屋权属的，免征契税。新设方承受该国有企业土地、房屋权属的，免征契税。（5 5）对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司）对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份股份85%85%以上的，对新公司承受该国有控股公司的土地、房屋权属，免征契税；以上的，对新公司承受该国有控股公司的土地、房屋权属，免征契税；（6 6）国有、集体企业出售，安置）国有、集体企业出售，安置30%30%以上职工，服务合同以上职工，服务合同3 3年以上，对承受所年以上，对承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置，免征契税。事业单位改购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置，免征契税。事业单位改制类同此政策。制类同此政策。（7 7）企业实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、）企业实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋，按出售政策对待，否则征收契税。产企业土地、房屋，按出售政策对待，否则征收契税。（8 8）债转股，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。）债转股，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。（9 9）对国有资产进行行政性调整和划转，发生土地、房屋权属转移，不征收契）对国有资产进行行政性调整和划转，发生土地、房屋权属转移，不征收契税，是指县级以上人民政府或国有资产管理部门批准的资产划转。税，是指县级以上人民政府或国有资产管理部门批准的资产划转。第30页/共43页退税规定按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。第31页/共43页有关房屋出租1 1、.对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征免征营业税、房产税营业税、房产税营业税、房产税营业税、房产税。2 2、对个人出租住房取得的所得减按、对个人出租住房取得的所得减按1010的税率征收的税率征收个人所得税个人所得税个人所得税个人所得税。3 3、对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征、对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税印花税印花税印花税。4 4、对个人出租住房，不区分用途，在、对个人出租住房，不区分用途，在3 3税率的基础上减半征收税率的基础上减半征收营业税营业税营业税营业税，按，按4 4的税率征收的税率征收房产税房产税房产税房产税，免征，免征城镇土地使用税城镇土地使用税城镇土地使用税城镇土地使用税。5 5、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按、对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4 4的税率征收的税率征收房产税房产税房产税房产税。6 6、对个人转让自用、对个人转让自用5 5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。年以上，并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。第32页/共43页目前大连市普通住房标准是如何规定的？目前大连市普通住房标准是如何规定的？目前大连市普通住房标准是如何规定的？目前大连市普通住房标准是如何规定的？目前，大连市市内四区（包括高新园区）普通住房标准如下：目前，大连市市内四区（包括高新园区）普通住房标准如下：目前，大连市市内四区（包括高新园区）普通住房标准如下：目前，大连市市内四区（包括高新园区）普通住房标准如下：小区容积率小区容积率小区容积率小区容积率1.01.01.01.0以上；以上；以上；以上；房屋建筑面积房屋建筑面积房屋建筑面积房屋建筑面积144144144144平方米以下平方米以下平方米以下平方米以下;房屋价格每平方米房屋价格每平方米房屋价格每平方米房屋价格每平方米10101010，000000000000元以下。元以下。元以下。元以下。上述三个标准必须同时具备。上述三个标准必须同时具备。上述三个标准必须同时具备。上述三个标准必须同时具备。除市内四区（包括高新园区）外，其他县（市）区自定普通住房除市内四区（包括高新园区）外，其他县（市）区自定普通住房除市内四区（包括高新园区）外，其他县（市）区自定普通住房除市内四区（包括高新园区）外，其他县（市）区自定普通住房标准。标准。标准。标准。原庄河市标准为原庄河市标准为原庄河市标准为原庄河市标准为5000500050005000元。花园口别墅问题。元。花园口别墅问题。元。花园口别墅问题。元。花园口别墅问题。第33页/共43页如何认定是否为家庭唯一住房？如何认定是否为家庭唯一住房？如何认定是否为家庭唯一住房？如何认定是否为家庭唯一住房？唯一住房认定以家庭为单位，成员范围包唯一住房认定以家庭为单位，成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，在办理括购房人、配偶以及未成年子女，在办理住房产权登记手续前，家庭成员名下都没住房产权登记手续前，家庭成员名下都没有住房（包括：房改房、解困房、拆迁安有住房（包括：房改房、解困房、拆迁安置房和赠与、继承房等）即为唯一。置房和赠与、继承房等）即为唯一。-转转转转发发发发辽宁省财政厅辽宁省财政厅辽宁省财政厅辽宁省财政厅 辽宁省地方税务局辽宁省地方税务局辽宁省地方税务局辽宁省地方税务局 辽宁省住房和城乡建筑厅辽宁省住房和城乡建筑厅辽宁省住房和城乡建筑厅辽宁省住房和城乡建筑厅 （大财法（大财法（大财法（大财法20102010201020101083108310831083号）号）号）号）第34页/共43页购房人无契税纳税记录时，应如何开具家庭住房情况书面证购房人无契税纳税记录时，应如何开具家庭住房情况书面证购房人无契税纳税记录时，应如何开具家庭住房情况书面证购房人无契税纳税记录时，应如何开具家庭住房情况书面证明？明？明？明？在大连市行政区域内申报购买家庭唯一普通住房的纳税人，经地在大连市行政区域内申报购买家庭唯一普通住房的纳税人，经地在大连市行政区域内申报购买家庭唯一普通住房的纳税人，经地在大连市行政区域内申报购买家庭唯一普通住房的纳税人，经地税部门查询无纳税记录的，由房地产交易管理部门开具家庭住房税部门查询无纳税记录的，由房地产交易管理部门开具家庭住房税部门查询无纳税记录的，由房地产交易管理部门开具家庭住房税部门查询无纳税记录的，由房地产交易管理部门开具家庭住房情况书面证明。对跨行政区域购买家庭唯一普通住房的纳税人，情况书面证明。对跨行政区域购买家庭唯一普通住房的纳税人，情况书面证明。对跨行政区域购买家庭唯一普通住房的纳税人，情况书面证明。对跨行政区域购买家庭唯一普通住房的纳税人，应同时提供其户籍所在地和住房购买地房地产交易管理部门开具应同时提供其户籍所在地和住房购买地房地产交易管理部门开具应同时提供其户籍所在地和住房购买地房地产交易管理部门开具应同时提供其户籍所在地和住房购买地房地产交易管理部门开具的家庭住房情况书面证明，以确认纳税人购买的普通住房是否为的家庭住房情况书面证明，以确认纳税人购买的普通住房是否为的家庭住房情况书面证明，以确认纳税人购买的普通住房是否为的家庭住房情况书面证明，以确认纳税人购买的普通住房是否为家庭唯一住房。家庭唯一住房。家庭唯一住房。家庭唯一住房。不属于家庭唯一普通住房的纳税人，申报缴纳契税前不需要到房不属于家庭唯一普通住房的纳税人，申报缴纳契税前不需要到房不属于家庭唯一普通住房的纳税人，申报缴纳契税前不需要到房不属于家庭唯一普通住房的纳税人，申报缴纳契税前不需要到房地产交易管理部门开具家庭住房情况书面证明。地产交易管理部门开具家庭住房情况书面证明。地产交易管理部门开具家庭住房情况书面证明。地产交易管理部门开具家庭住房情况书面证明。第35页/共43页户籍所在地无法开具家庭住房情况书面证明怎么办？户籍所在地无法开具家庭住房情况书面证明怎么办？户籍所在地无法开具家庭住房情况书面证明怎么办？户籍所在地无法开具家庭住房情况书面证明怎么办？如因当地暂不具备查询条件而如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登