《房地产登记技术规程》审查会25314.pptx

房地产登记技术规程武汉市房产交易和登记发证中心刘 松二一二年八月一、必要与原则二、架构与内容三、理解与把握一、必要与原则一、必要与原则（一）编制必要性 法制环境的要求 贯彻贯彻物权法物权法、房屋登记办法房屋登记办法；社会发展的要求 提供安全、高效、便捷、标准化的服务；登记实践的要求 规范登记行为，明晰合理审慎审查职责。规范登记行为，明晰合理审慎审查职责。提出申请。提出申请。20082008年年1 1月，经部房地产司同意，中国房地产月，经部房地产司同意，中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会正式提出研究会房地产产权产籍和测量委员会正式提出房地产登房地产登记技术规程记技术规程立项申请。立项申请。正式立项。正式立项。20082008年年6 6月，住房和城乡建设部印发月，住房和城乡建设部印发关于印关于印发发2008 的通知的通知，房地产登记技术规程房地产登记技术规程被列为部行业标准编被列为部行业标准编制计划。制计划。组织编制。组织编制。20082008年年1111月至月至20102010年年1212月，四次工作会，四月，四次工作会，四次公开争取意见（两次司发文征求意见），次公开争取意见（两次司发文征求意见），20112011年年2 2月月2222日通过专家审查。日通过专家审查。通过审查。通过审查。20112011年年2 2月，住房和城乡建设部召开月，住房和城乡建设部召开房地产房地产登记技术规程登记技术规程审查会。审查专家由最高人民法院、高校、审查会。审查专家由最高人民法院、高校、研究机构、房地产行政主管部门、房地产登记机构代表组研究机构、房地产行政主管部门、房地产登记机构代表组成。成。n n发布实施。发布实施。20122012年年2 2月，住房城乡建月，住房城乡建设部发布设部发布关于发布行业关于发布行业标准标准 公告公告(第第13071307号号)，批准批准房地产登记技术规房地产登记技术规程程为行业标准，自为行业标准，自20122012年年6 6月月1 1日起实施。其中第日起实施。其中第4.5.74.5.7、4.5.84.5.8条为强制性条为强制性条文，必须严格执行。条文，必须严格执行。（二）编制原则遵循法规原则总结地方经验借鉴国际理念 兼顾发展需要规范执行程序细化操着要求 二、架构与内容（一）章节架构（二）创新内容4.1 一般规定4.2 申请4.3 受理4.4 审核4.5 登簿4.6 发证5.1 一般规定5.2 存档范围5.3 纸质档案管理5.4 电子档案管理6.1 一般规定6.2 对外利用6.3对内利用A 登记类型B登记申请材料要求C主要登记类型申请材料清单D登记业务表1.总则2.术语和代号3.登记基本单元编码4.登记程序5.登记归档6.登记资料利用附录房地产登记技术规程架构（二）创新内容1 1、登记基本单元编码、登记基本单元编码统一编码：编码唯一性、方法适用性、赋码统一性统一编码：编码唯一性、方法适用性、赋码统一性2 2、登记程序、登记程序约束机制：约束机制：审核、登簿、质管岗位必须为登记官。审核、登簿、质管岗位必须为登记官。制约机制：制约机制：受理、审核、质官岗位不能由同一人担任。受理、审核、质官岗位不能由同一人担任。会审机制：会审机制：设立审核委员会，人以上，登记官不少于设立审核委员会，人以上，登记官不少于1 1/2 2。质检机制：质检机制：定期定量质检。定期定量质检。合并机制：合并机制：合并办理关联登记业务。合并办理关联登记业务。防伪机制：防伪机制：配置居民身份证读卡器。配置居民身份证读卡器。信息机制：信息机制：发挥官网作用，建立公告查询系统。发挥官网作用，建立公告查询系统。3、登记归档明确纸质档案保管期：明确纸质档案保管期：抵押权登记已注销和查封解除满抵押权登记已注销和查封解除满5 5年；年；地役权、预告登记、异议登记已注销满地役权、预告登记、异议登记已注销满2 2年。年。明确纸质档案销毁程序：明确纸质档案销毁程序：成立鉴定组、提出意见、监督销毁。成立鉴定组、提出意见、监督销毁。明确容灾备份要求：明确容灾备份要求：源数据与异地容灾数据存放地点距离不小于源数据与异地容灾数据存放地点距离不小于20Km20Km，地震灾害频发地区不小于，地震灾害频发地区不小于800Km800Km。4、登记资料利用共享机制、时间标注、内部利用共享机制、时间标注、内部利用、附录、附录登记类型、登记申请材料、登记表和主要登记申请登记类型、登记申请材料、登记表和主要登记申请材料清单四个附录。材料清单四个附录。三、理解与把握（一）理解技术标准（规范）用语的特殊性及差异，技术标准（规范）用语的特殊性及差异，要求严要求严格程度不同，学习、理解和执行条文时，注意要格程度不同，学习、理解和执行条文时，注意要区别对待区别对待1)1)表示很严格，非这样做不可的：表示很严格，非这样做不可的：正面词采用正面词采用“必须必须”，反面词采用，反面词采用“严禁严禁”；2)2)表示严格，在正常情况下均应这样做的：表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用正面词采用“应应”，反面词采用，反面词采用“不应不应”或或“不得不得”；3)3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的：正面词采用正面词采用“宜宜”，反面词采用，反面词采用“不宜不宜”；4)4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可可”。强制性条款必须严格执行强制性条款必须严格执行n n4.5.7 4.5.7 记载于登记簿的时点应符合下列规定：记载于登记簿的时点应符合下列规定：使用电子登记簿的，应以登记官将登记事项使用电子登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并点击确认之时为准；在登记簿上记载完毕并点击确认之时为准；使用纸质登记簿的，应以登记官将登记事项使用纸质登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准。在登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准。n n4.5.84.5.8任何人不得擅自更改登记簿。当登记簿记任何人不得擅自更改登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。（二）把握、总则、总则范围：范围：原则：法定机构、法定人员、法定程序、原则：法定机构、法定人员、法定程序、主体一致、在先已登记、依法查询主体一致、在先已登记、依法查询衔接：现行标准、机构（企业）标准衔接：现行标准、机构（企业）标准、术语和代号 房地产 房屋 固定界限 房屋登记基本单元 利害关系人 合并办理 登记资料 3 3、登记基本单元编码、登记基本单元编码 一、一、一、一、登记基本单元编码概述登记基本单元编码概述登记基本单元编码概述登记基本单元编码概述 （一）房屋编码的作用（一）房屋编码的作用 定位作用定位作用 关联作用关联作用 交互作用交互作用 （二）现行的编码模式（二）现行的编码模式（二）现行的编码模式（二）现行的编码模式 各地现行房屋编码的模式包括两大类：各地现行房屋编码的模式包括两大类：1 1、时间顺序号法、时间顺序号法 自然流水号法自然流水号法 竣工年份号法竣工年份号法 2 2、地理位置法、地理位置法 坐标法坐标法 分宗法分宗法 分幅法分幅法二、登记基本单元编码释义二、登记基本单元编码释义 3.0.1 3.0.1 房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性、确定性、不得随意变动。、确定性、不得随意变动。、确定性、不得随意变动。、确定性、不得随意变动。一、房地产登记机构为房屋登记基本单元编制一、房地产登记机构为房屋登记基本单元编制代码的部门，应按规程确定的原则编制房屋基本单代码的部门，应按规程确定的原则编制房屋基本单元代码。元代码。二、房屋编码的基本特性包括：二、房屋编码的基本特性包括：唯一性、确定性、不得随意变动唯一性、确定性、不得随意变动 3.0.3 3.0.3 房屋登记基本单元代码应为房屋登记基本单元代码应为2626位，前位，前2525位为本体码，最后位为本体码，最后1 1位为校验码。位为校验码。房屋登记基本单元代码由本体码（房屋登记基本单元代码由本体码（2525位）位）=行政行政区划代码（区划代码（9 9位）位）+幢代码（幢代码（1212位）位）+户号代码（户号代码（4 4位）位）及校验码（及校验码（1 1位）共位）共2626位组成。位组成。3.0.9 3.0.9 房屋登记基本单元合并、分割，应重新编码，原代房屋登记基本单元合并、分割，应重新编码，原代房屋登记基本单元合并、分割，应重新编码，原代房屋登记基本单元合并、分割，应重新编码，原代码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。房屋登记办法房屋登记办法第三十六条规定，第三十六条规定，“房屋面积增加或房屋面积增加或者者减少的；同一所有权人分割、合并房屋的，权利人应当在有减少的；同一所有权人分割、合并房屋的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记”。注意以下几个方面的问题：。注意以下几个方面的问题：1 1、房屋基本单元变更应符合、房屋基本单元变更应符合房屋登记办法房屋登记办法基本单元基本单元划分的有关规定。划分的有关规定。2 2、房屋编码一经赋码，基本单元不得自行随意进行分割、房屋编码一经赋码，基本单元不得自行随意进行分割合并。合并。3 3、房屋基本单元编码变更应履行相关变更程序。、房屋基本单元编码变更应履行相关变更程序。4、登记程序、登记程序 一、登记程序概述一、登记程序概述 1 1、登记程序制定考虑的因素、登记程序制定考虑的因素 2 2、登记程序问题导致的行政诉讼、登记程序问题导致的行政诉讼 3 3、登记程序确立的几个制度、登记程序确立的几个制度 (1)(1)质量检查制度质量检查制度 (2)(2)疑难业务会审制度疑难业务会审制度 (3)(3)合并办理制度合并办理制度 (4)(4)申请材料确认制度申请材料确认制度 (5)(5)登记官岗位责任制度登记官岗位责任制度 二、登记程序释义 4.1.3 审核委员会制度审核委员会制度 1、设立的原因和必要性 2、人员构成情况 3、具体解决何种问题 4、会审结果的效力 4.4.1审核工作应包括的内容审核工作应包括的内容 会审工作开展的具体程序 4.2.7 申请材料的确认制度申请材料的确认制度 1、哪些申请材料需要申请人确认 2、自然人确认方式 3、法人或其他组织确认方式 4.4.2 一致性审核的主要内容一致性审核的主要内容 即做到:三一致 1、主体身份信息与申请材料、登记簿记载一致 2、登记客体信息与申请材料、登记簿记载一致 3、实地查看结果与申请材料、登记簿记载一致 4.4.3 合法性审核的内容合法性审核的内容 1、材料形式符合法律等规定 2、初始登记或在建抵押房屋合法建造 3、预告登记的预购房屋在可以销售范围内 4、其他登记类型房屋在登记簿范围内 5、房屋符合基本单元要求 6、登记事项没有登记簿记载的限制要求 7、需要公告的房屋没有成立的异议5、登记归档、登记归档 一、登记归档概述一、登记归档概述一、登记归档概述一、登记归档概述 （一）房地产登记档案、房屋登记簿、登记材料的定义（一）房地产登记档案、房屋登记簿、登记材料的定义 （二）制定本章节的必要性（二）制定本章节的必要性 1 1、登记档案管理没有统一的技术规范、登记档案管理没有统一的技术规范,缺乏操作性。缺乏操作性。2 2、登记档案管理保管期限不明确，致使档案库房紧张、登记档案管理保管期限不明确，致使档案库房紧张。3 3、登记档案数字化还没有统一的标准。、登记档案数字化还没有统一的标准。4 4、登记档案管理体制不顺、登记档案管理体制不顺 ，管理水平不一。，管理水平不一。二、条文释义二、条文释义二、条文释义二、条文释义 5.1.1 5.1.1 登记事项登簿后，房地产登记机构应将登登记事项登簿后，房地产登记机构应将登记申请材料、登记审核材料和具有保存价值的其他记申请材料、登记审核材料和具有保存价值的其他材料，收集、整理、归档，定期或永久保存。除本材料，收集、整理、归档，定期或永久保存。除本规程第规程第5.3.95.3.9条中列入可销毁范围的登记档案为定期条中列入可销毁范围的登记档案为定期保存外，均应永久保存。保存外，均应永久保存。【释义释义】归档是登记材料转化为登记档案的关归档是登记材料转化为登记档案的关键环节。完成登记材料的收集、整理和归档，是对键环节。完成登记材料的收集、整理和归档，是对房地产登记机构的一项基本要求。合理确定登记档房地产登记机构的一项基本要求。合理确定登记档案的保管期限，既是建立登记档案的前提，也是加案的保管期限，既是建立登记档案的前提，也是加强登记档案管理的有效手段。强登记档案管理的有效手段。5.3.9 5.3.9 下列登记的纸质档案可列入销毁范围：下列登记的纸质档案可列入销毁范围：1 1 抵押权登记已注销满抵押权登记已注销满5 5年。年。2 2 查封登记已解除满查封登记已解除满5 5年。年。3 3 地役权登记已注销满地役权登记已注销满2 2年。年。4 4 预告登记已注销满预告登记已注销满2 2年。年。5 5 异议登记已注销满异议登记已注销满2 2年。年。【释义释义】关于销毁部分不必要永久保存的纸质关于销毁部分不必要永久保存的纸质登记档案的呼声较大，规定哪些纸质登记档案可以登记档案的呼声较大，规定哪些纸质登记档案可以销毁以前也没有统一的标准。本规程借鉴了一些金销毁以前也没有统一的标准。本规程借鉴了一些金融机构对个人住房贷款档案保管期限的规定及融机构对个人住房贷款档案保管期限的规定及民民法通则法通则对诉讼时效的规定。纸质登记档案销毁后对诉讼时效的规定。纸质登记档案销毁后，其对应的电子档案不应删除，以备查询利用。，其对应的电子档案不应删除，以备查询利用。6、房地产登记资料利用、房地产登记资料利用 6.1 6.1 一般规定一般规定一般规定一般规定 6.1.16.1.1房地产登记机构应依法提供房地产登记资料查询、房地产登记机构应依法提供房地产登记资料查询、房地产登记机构应依法提供房地产登记资料查询、房地产登记机构应依法提供房地产登记资料查询、复制利用服务。房地产登记资料利用应包括对外利用和对内复制利用服务。房地产登记资料利用应包括对外利用和对内复制利用服务。房地产登记资料利用应包括对外利用和对内复制利用服务。房地产登记资料利用应包括对外利用和对内利用。利用。利用。利用。【释义释义】登记资料的利用要把握好其法律依据、内容、登记资料的利用要把握好其法律依据、内容、原则及方式：原则及方式：（1 1）法律依据）法律依据 （2 2）登记资料的内容）登记资料的内容 （3 3）原则）原则 （4 4）形式）形式 6.1.4 6.1.4 登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。件进行查询。件进行查询。件进行查询。【释义释义】为保护权利人的隐私权，规定了登记为保护权利人的隐私权，规定了登记资料不能仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。资料不能仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。当然，法律另有规定的，登记机构应依据法律规定当然，法律另有规定的，登记机构应依据法律规定，按照有关部门要求提供查询服务，例如国家安全，按照有关部门要求提供查询服务，例如国家安全机关、公安机关等因执行公务需要登记机构提供查机关、公安机关等因执行公务需要登记机构提供查询的情形。询的情形。6.26.2登记资料对外利用登记资料对外利用登记资料对外利用登记资料对外利用 6.2.1 6.2.1 查询、复制登记簿应符合下列规定：查询、复制登记簿应符合下列规定：查询、复制登记簿应符合下列规定：查询、复制登记簿应符合下列规定：自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况。况。况。况。所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证（房所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证（房所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证（房所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证（房地产权证），可查询、复制其房地产的登记簿中信息。其他地产权证），可查询、复制其房地产的登记簿中信息。其他地产权证），可查询、复制其房地产的登记簿中信息。其他地产权证），可查询、复制其房地产的登记簿中信息。其他权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他项权证或登记证明），可查询、复制登记簿中相关信息。项权证或登记证明），可查询、复制登记簿中相关信息。项权证或登记证明），可查询、复制登记簿中相关信息。项权证或登记证明），可查询、复制登记簿中相关信息。利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落的，可查询、复制登记簿中相关信息。证明、房屋坐落的，可查询、复制登记簿中相关信息。证明、房屋坐落的，可查询、复制登记簿中相关信息。证明、房屋坐落的，可查询、复制登记簿中相关信息。【释义释义】根据根据物权法物权法、房屋登记簿管理试行办法房屋登记簿管理试行办法（建住房（建住房200884200884号），针对各类查询主体对应的查询范围号），针对各类查询主体对应的查询范围作了具体规定。作了具体规定。6.2.2 6.2.2 查询、复制其他登记资料应符合下列规定：查询、复制其他登记资料应符合下列规定：查询、复制其他登记资料应符合下列规定：查询、复制其他登记资料应符合下列规定：所有权人提供身份证明、房屋所有权证（房地产权证），可查询、所有权人提供身份证明、房屋所有权证（房地产权证），可查询、所有权人提供身份证明、房屋所有权证（房地产权证），可查询、所有权人提供身份证明、房屋所有权证（房地产权证），可查询、复制其房地产登记资料。复制其房地产登记资料。复制其房地产登记资料。复制其房地产登记资料。预告登记权利人提供身份证明、登记证明，可查询、复制与该房地预告登记权利人提供身份证明、登记证明，可查询、复制与该房地预告登记权利人提供身份证明、登记证明，可查询、复制与该房地预告登记权利人提供身份证明、登记证明，可查询、复制与该房地产预告登记相关的登记资料。产预告登记相关的登记资料。产预告登记相关的登记资料。产预告登记相关的登记资料。抵押权人提供身份证明、房屋他项权证（房地产他项权证），可查抵押权人提供身份证明、房屋他项权证（房地产他项权证），可查抵押权人提供身份证明、房屋他项权证（房地产他项权证），可查抵押权人提供身份证明、房屋他项权证（房地产他项权证），可查询、复制与该房地产抵押权相关的登记资料。询、复制与该房地产抵押权相关的登记资料。询、复制与该房地产抵押权相关的登记资料。询、复制与该房地产抵押权相关的登记资料。房屋继承人（受遗赠人）提供身份证明、继承证明和受遗赠证明，房屋继承人（受遗赠人）提供身份证明、继承证明和受遗赠证明，房屋继承人（受遗赠人）提供身份证明、继承证明和受遗赠证明，房屋继承人（受遗赠人）提供身份证明、继承证明和受遗赠证明，可查询、复制与继承、遗赠相关的登记资料。可查询、复制与继承、遗赠相关的登记资料。可查询、复制与继承、遗赠相关的登记资料。可查询、复制与继承、遗赠相关的登记资料。公证机构、仲裁机构提供单位介绍信、已申请公证或仲裁的证明以公证机构、仲裁机构提供单位介绍信、已申请公证或仲裁的证明以公证机构、仲裁机构提供单位介绍信、已申请公证或仲裁的证明以公证机构、仲裁机构提供单位介绍信、已申请公证或仲裁的证明以及工作人员的工作证，可查询与公证、仲裁事项相关的登记资料。及工作人员的工作证，可查询与公证、仲裁事项相关的登记资料。及工作人员的工作证，可查询与公证、仲裁事项相关的登记资料。及工作人员的工作证，可查询与公证、仲裁事项相关的登记资料。【释义释义】其他登记资料是指原始登记凭证。其他登记资料是指原始登记凭证。房屋权属登记信息查房屋权属登记信息查询暂行办法询暂行办法第第4 4条已明确规定房屋原始登记凭证的内容。同时，条已明确规定房屋原始登记凭证的内容。同时，房屋房屋权属登记信息查询暂行办法权属登记信息查询暂行办法区分不同申请查询主体对查询原始登记凭区分不同申请查询主体对查询原始登记凭证作出了具体规定。证作出了具体规定。第一部分第一部分 房地产登记技术规程房地产登记技术规程附录附录B/C申请材料部分概述申请材料部分概述 一、附录一、附录一、附录一、附录B:B:房地产登记申请材料要求房地产登记申请材料要求房地产登记申请材料要求房地产登记申请材料要求 本附录共本附录共1818条，分别从申请材料的形式、载体、填写方式、条，分别从申请材料的形式、载体、填写方式、房屋面积申请材料、自然人、法人和其他组织的主体证明材房屋面积申请材料、自然人、法人和其他组织的主体证明材料、境外相关法律文书的转递路径等进行了规定，以此作为料、境外相关法律文书的转递路径等进行了规定，以此作为登记机构的采信和应用房屋登记申请材料的依据。登记机构的采信和应用房屋登记申请材料的依据。二、附录二、附录二、附录二、附录C:C:主要登记类型申请材料清单主要登记类型申请材料清单主要登记类型申请材料清单主要登记类型申请材料清单 本附录共分为所有权登记申请材料表、抵押权登记申请材本附录共分为所有权登记申请材料表、抵押权登记申请材料表、地役权登记申请材料表、预告登记申请材料表和其他类料表、地役权登记申请材料表、预告登记申请材料表和其他类型登记申请材料表五种。除其他类型登记申请材料表以外，其型登记申请材料表五种。除其他类型登记申请材料表以外，其余四种均分别包括设立、变更、转移和注销登记申请材料表。余四种均分别包括设立、变更、转移和注销登记申请材料表。第二部分第二部分 附录附录B 相关条文具体问题分析相关条文具体问题分析 B.0.9 B.0.9 本条是申请材料的核心所在：合法、有效本条是申请材料的核心所在：合法、有效 其中主要注意三个方面的问题其中主要注意三个方面的问题 一、本条选择放弃一、本条选择放弃“真实性真实性”作为基本原则的构成要素作为基本原则的构成要素 二、关于登记申请材料合法性的把握归纳以下两点：二、关于登记申请材料合法性的把握归纳以下两点：1 1、物权变动原因证明材料的制作主体合法；、物权变动原因证明材料的制作主体合法；2 2、物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直、物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突接冲突 三、关于申请主体身份证明材料的有效性判断三、关于申请主体身份证明材料的有效性判断 ：1 1、关于自然人的身份证明有效性判断、关于自然人的身份证明有效性判断 2 2、主体身份证明材料有效性判断的争议点主要存在于、主体身份证明材料有效性判断的争议点主要存在于企事业单位提交的未年检或超出有效期限的营业执照或组织企事业单位提交的未年检或超出有效期限的营业执照或组织机构代码证。机构代码证。3 3、法院法律文书、仲裁委员会法律文书和公证机构公、法院法律文书、仲裁委员会法律文书和公证机构公证文书有效性的判断证文书有效性的判断 B.0.10B.0.10 7 7 境内企业法人境内企业法人 需要厘清企业营业执照和组织机构代码证之间的关系需要厘清企业营业执照和组织机构代码证之间的关系。8 8 境内机关法人、事业单位法人和社团法人境内机关法人、事业单位法人和社团法人 机关法人可以直接持编办文件或组织机构代码证申机关法人可以直接持编办文件或组织机构代码证申请办理登记请办理登记 事业单位则必须持事业单位则必须持事业单位法人证书事业单位法人证书作为要件作为要件 军队作为一类特殊主体不在组织机构证明颁发的范军队作为一类特殊主体不在组织机构证明颁发的范畴内几类特殊主体的房地产登记问题：畴内几类特殊主体的房地产登记问题：其一破产中的破产管理人其一破产中的破产管理人 其二村民委员会和居民委员会其二村民委员会和居民委员会 B.0.14B.0.14 实践中常见的问题：实践中常见的问题：1 1、法律明文规定的业主共有部分范围较狭窄、法律明文规定的业主共有部分范围较狭窄，且内涵、外延不清，不能跟上实践中日趋多样化，且内涵、外延不清，不能跟上实践中日趋多样化的建筑形态。的建筑形态。2 2、房屋预销售时，开发企业与购房人对相关、房屋预销售时，开发企业与购房人对相关涉及建筑物区分所有部分未作约定，但申请登记时涉及建筑物区分所有部分未作约定，但申请登记时双方发生争议。双方发生争议。3 3、实践中非房地产开发企业的其他房屋登记、实践中非房地产开发企业的其他房屋登记申请主体是否也应当承担与房地产开发企业相同的申请主体是否也应当承担与房地产开发企业相同的建筑物区分所有登记申请义务建筑物区分所有登记申请义务 B.0.15 B.0.15 应注意的实践问题：应注意的实践问题：人民法院可以不制作调解书的案件人民法院可以不制作调解书的案件 法院制作并送达了民事调解书，该类文书一法院制作并送达了民事调解书，该类文书一经双方签收即生效。经双方签收即生效。部分生效民事调解书对房屋权属信息记载不部分生效民事调解书对房屋权属信息记载不准确或缺失，民事调解笔录对民事调解书的补证准确或缺失，民事调解笔录对民事调解书的补证 记入民事调解笔录，且经双方当事人、审判记入民事调解笔录，且经双方当事人、审判人员、书记员签名或者盖章，但依法未制作民事调人员、书记员签名或者盖章，但依法未制作民事调解书的民事调解协议。解书的民事调解协议。B.0.16 本条规定了公证前置的具体情形。注意：本条取消了赠与前置公证情形 B.0.17 本条规定了公证材料的要式。遵循一般以不动产所在地公证为原则，但涉及的单方法律行为公证除外 境外公证的转递和认证路径第三部分第三部分 附录附录C相关要件具体问题解析相关要件具体问题解析 C.C.3 .3 国有土地上的房屋所有权转移登记申请国有土地上的房屋所有权转移登记申请材料材料 解析：几项实践中的特别要件解析：几项实践中的特别要件 遗赠公证书和接受遗赠公证书遗赠公证书和接受遗赠公证书 注意区分遗嘱注意区分遗嘱继承和遗赠情形。继承和遗赠情形。约定协议，主要适用于房屋单独与共有之间约定协议，主要适用于房屋单独与共有之间以及按份共有之间的转化。以及按份共有之间的转化。企业清算的证明和房屋所有权转移的证明企业清算的证明和房屋所有权转移的证明 作价入股协议作价入股协议 （应注意个体工商户、个人独（应注意个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司与其投资人之间的房屋资企业、一人有限责任公司与其投资人之间的房屋所有权转化所有权转化 问题）问题）C.1.4 集体土地上的房屋所有权转移登记 申请材料 解析：实践中应注意的两个问题：房、地转移顺序问题 转让情形和受让主体的身份限制问题 C.5 其他类型登记申请材料 遗失申明与公告程序的区分 注意对C.5.3 更正登记申请材料中对于是否涉及到对权利归属的情形 注意表C.5.4 异议登记申请材料中关于证明异议事项消灭的证明材料把握附录附录D 登记业务表登记业务表 一、登记申请书基本要求一、登记申请书基本要求一、登记申请书基本要求一、登记申请书基本要求 1 1、公示、提供、公示、提供 2 2、合并：申请书与填写说明、询问笔录、合并：申请书与填写说明、询问笔录 3 3、修改：应经申请人确认、修改：应经申请人确认 二、表格的主要结构二、表格的主要结构二、表格的主要结构二、表格的主要结构 A A、信息收集声明：本申请书信息系依法定职、信息收集声明：本申请书信息系依法定职权收集，用于房地产登记和登记资料利用。权收集，用于房地产登记和登记资料利用。B B、申请人情况、申请人情况 C C、申请内容、申请内容 DD、申请人承诺、申请人承诺 三、具体表格分类登记业务表申请书类协执类审核类接受执行法律文书表D.2.1-1受理、审核表D2.3-1实地查看表D2.32执行审查建议书表D2.1-2房屋所有权登记初始表D1.2-1建筑物区分所有表D1.2-2转移表D1.2-3变更和注销表D1.2-4抵押（预抵押）设立（预）表D1.3-1最高额确定表D1.3-2转移表D1.3-3变更和注销表D1.3-4地役权表D.1.4更正、异议、换证、补证表D.1.6预告商品房预告设立表D.1.5撤回登记表D.1.7资料查询表D.2.2谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH