资产评估的程序和基本方法介绍jahm.pptx

资 产 评 估 学第二章 资产评估的程序与基本方法 第一节 资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、对待评估资产的核实与实地查勘五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档资 产 评 估 学第二节 成本法一、成本法的概念 复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。资 产 评 估 学 实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或：评估价值=重置成本成新率资 产 评 估 学二、成本法的评估程序（P.22）三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 重置核算法是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法。直接成本是指直接构成资产生产成本支出的部分，应当按评估基准日的现时成本逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等支出项目。间接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。间接成本=人工成本总额 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额或：间接成本=直接成本 间接成本相对于直接成本的比率或：间接成本=工作量（单位为工时或工日）单位工作量的间接成本 资 产 评 估 学 例：某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费为1000元，直接安装成本为900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据已往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%。估算继续利用条件下该机器设备的重置成本为多少。（P.23）（二）物价指数法资产重置成本=资产原始成本（评估基准日同类资产定基价格指数/资产购建时同类资产定基价格指数）资产重置成本=资产原始成本（1+物价变动指数）=资产原始成本环比价格指数a1a2a3an 该方法仅考虑价格变动因素问题1：定基价格指数和环比物价指数的区别是什么？资 产 评 估 学 例：某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120%、160%，1996-1999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数约为33%。估算该资产的重置成本。（P.24）问题2:题中的33%是如何计算出来的？资 产 评 估 学（三）功能价值法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本（待评估资产的生产能力 参照物的生产能力）（四）规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本（待评估资产的生产能力参照物的生产能力）x 在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。资 产 评 估 学四、实体性贬值的估算（一）观察法（二）使用年限法 实体性贬值=（重置成本-预计残值）（实际已使用年限 总使用年限）实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间 至评估基准日资产的累计法定利用时间 例：某机器设备购建于1994年10 月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用，现以2000年10月30日为评估基准日，确定该设备的名义已使用年限、资产利用率、实际已使用年限。（P.27）资 产 评 估 学五、功能性贬值的估算（一）功能性贬值的估算步骤（1）比较年运营成本之间的差异（2）确定净超额运营成本（3）估计待评估资产的剩余使用寿命（4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值 对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即：复原重置成本-更新重置成本。如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因功能过时造成的功能性贬值问题：为什么不必考虑？资 产 评 估 学五、功能性贬值的估算（二）应用举例 某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为33%，适用折现率为10%。估算该资产相对于同类新装置的功能性贬值。（P.28）资 产 评 估 学六、经济性贬值的估算七、成新率的估算（一）观察法（二）经济使用年限法 成新率=剩余经济使用年限（实际已使用年限+剩余经济使用年限）（三）修复费用法 成新率=1-贬值率=1-（修复费用重置成本）资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的。对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。例：某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正常。现估算其成新率。（P.29)资 产 评 估 学作业：作业：（下次课抽查和讲评）（下次课抽查和讲评）P.249 5.P.249 5.计算题计算题资 产 评 估 学作业：作业：（P.249 5.P.249 5.计算题）计算题）（1.5-1.2）10000 12（1-25%）1 1/10%=（1.5-1.2）10000 12（1-25%）(P/A，10%，5)=27000 3.7908=102351.6（元）（元）资 产 评 估 学第三节 比较法 一、比较法的概念 评估价值=市场参照交易价格+评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额-评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值=市场参照交易价格 修正系数前提：成熟市场、相似资产、价格已知、情况相近、有可比性 二、运用比较法评估资产的程序资 产 评 估 学第三节 比较法 三、进行比较分析和调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素 非正常交易包括：交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之间等。参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。买方急于想买，或卖方急于想卖。交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。资 产 评 估 学第三节 比较法 注意事项 比较法是最简单有效的方法，但不适用于专用设备、大部分无形资产和受地区、环境严格限制的资产评估。问题3：为什么比较法不适用于无形资产的评估？资 产 评 估 学第四节 收益法 一、收益法的概念 纯收益(净现金流)折现 应用条件：1、预期收益和风险可量化 2、纯收益为正 二、收益法的评估程序（P.32）资 产 评 估 学第四节 收益法 三、收益法计算常用公式 （一）在年资产净现金流不变时 v=a（1+r）n-1/r（1+r）n v=a/r (n)（二）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时 v=ai/（1+r）i+vj/（1+r）j i=1，2，j vj=ax/（1+r）x-j x=j+1,j+2,n资 产 评 估 学 例：预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元、12万元、14万元、15万元，假定该企业可以永续持续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业持续经营下的价值。(P.33)四、预期资产净现金流的估算 指社会平均净现金流，而非个别净现金流=潜在毛收入-预计经营管理成本折旧费、筹资成本不扣除问题5：为什么筹资成本不能从成本中扣除？资 产 评 估 学 五、折现率的估算 （一）市场比较法 （二）资本资产定价模型法资产期望回报率=无风险利率+资产市场风险补偿 =无风险利率+（资产平均回报率-无风险利率）资 产 评 估 学 （三）加权平均资本成本法 加权资本成本=权益成本 权益比+税前负债成本（1-所得税边际税率）负债比 例：某类企业的目标财务结构是40%负债，60%权益，税前负债成本是7%，权益成本是14%，所得税税率为33%，计算加权平均资本成本（折现率）。（P.36）六、收益期限的确定考虑获利情况、损耗情况、法律规定资 产 评 估 学作业：作业：（下次课抽查和讲评）（下次课抽查和讲评）P.246-248 P.246-248 单选题单选题