十二、山东省物业服务收费管理实施办法cpeg.pptx

浙江绿城物业管理有限公司浙江绿城物业管理有限公司青岛分公司青岛分公司 山东省物业服务收费管理实施办法山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法关于印发山东省物业服务收费管理实施办法的通知鲁价费发关于印发山东省物业服务收费管理实施办法的通知鲁价费发20042004205205号号各市物价局、建委（建设局、房管各市物价局、建委（建设局、房管局、城管局）：局、城管局）：根据国家发展和改革委、建设部物业服务收费管理办法（发改价根据国家发展和改革委、建设部物业服务收费管理办法（发改价格格2003186420031864），结合我省实际情况，制定了山东省物业服务收费管理），结合我省实际情况，制定了山东省物业服务收费管理实施办法，现印发给你们，请按照执行。过去各地出台的办法凡与本通实施办法，现印发给你们，请按照执行。过去各地出台的办法凡与本通知不一致的，以本通知为准。知不一致的，以本通知为准。附件：山东省物业服务收费管理实施办法附件：山东省物业服务收费管理实施办法山东省山东省物价局物价局山东省山东省建设厅建设厅二四年十二四年十月二十六日月二十六日主题词：物业服务主题词：物业服务收费收费办法办法通知通知抄报：国家发展和改革委、建设部、山东省物价局办公室抄报：国家发展和改革委、建设部、山东省物价局办公室 2004 2004年年1010月月2626日印发日印发十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法附件：山东省物业服务收费管理实山东省物业服务收费管理实施办法施办法第一条第一条为规范物业服务收费行为，为规范物业服务收费行为，根据国家发展和改革委员会、建设部物业服务收费根据国家发展和改革委员会、建设部物业服务收费管理办法制定本实施办法（以下简称办法）。管理办法制定本实施办法（以下简称办法）。第二条第二条本办法所称物本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。业主所收取的费用。第三条第三条本办法适用于山东本办法适用于山东省范围内经工商省范围内经工商十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对住宅及写字楼、工业区、资质认定的物业管理企业对住宅及写字楼、工业区、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。化、专业化服务的收费行为。第四条第四条国家提倡业主通过国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条第五条 省政府价格主管部门会同省省政府价格主管部门会同省建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。务收费的监督管理工作。十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法第六条第六条物业管理服务收费应遵物业管理服务收费应遵循合理、公开的原则，以合理成本费用为基础，结合循合理、公开的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。根据物业不同类型物业的服务内容、服务质量确定。根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况，物业服服务的性质、内容、质量、特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。务收费分别实行政府指导价和市场调节价。（一）为住宅小区物业产权人、使用人（一）为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政府指导价，收费基准提供公共性服务，其收费实行政府指导价，收费基准价及浮动幅度由设区的市价格主管部门会同房地产行价及浮动幅度由设区的市价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。政主管部门制定。成立业主大会的住宅小区，可由业主大成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业管理企业根据各地制定会或其授权业主委员会与物业管理企业根据各地制定的物业服务收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主的物业服务收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报当地价格主管部门备案。协商大会批准后执行，并报当地价格主管部门备案。协商不成的，不成的，十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法由物业管理企业参照当地的基准价提出意见，报当地由物业管理企业参照当地的基准价提出意见，报当地价格主管部门核定。价格主管部门核定。未成立业主大会的，由物业管理企业在未成立业主大会的，由物业管理企业在当地规定的指导标准范围内提出意见，报当地价格主当地规定的指导标准范围内提出意见，报当地价格主管部门核定。管部门核定。（二）实行前期物业管理的住宅小区，按（二）实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。（三）写字楼、工业区、商场（三）写字楼、工业区、商场(商埠商埠)、宾馆（酒店）等非住宅提供公共性服务，其收费实行宾馆（酒店）等非住宅提供公共性服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定。政府市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定。政府价格主管部门应给予规范和指导。价格主管部门应给予规范和指导。（四）为满足部分物业产权人、使用人（四）为满足部分物业产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服务，其收费实行市场调需要或接受委托开展的特约服务，其收费实行市场调节价，收节价，收十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法费标准由当事人双方协商议定。费标准由当事人双方协商议定。（五）安装并使用中央空调、电梯和二（五）安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵的物业项目，其机电设备运行电费属代收代次加压泵的物业项目，其机电设备运行电费属代收代缴费用，物业管理企业应单独列帐，公布每月耗电量、缴费用，物业管理企业应单独列帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。向物业使用人收取。第七条第七条物业服务收费按物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产证建筑房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。面积的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室物业服务费，适展经营活动的车库、储藏室、地下室物业服务费，适当高于住宅物业服务收费标准。当高于住宅物业服务收费标准。第八条第八条物业管理企业应物业管理企业应当按照政府价格主管当按照政府价格主管十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费范位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费范围、收费标准等有关情况进行公示。围、收费标准等有关情况进行公示。第九条第九条 业主与物业管理企业协商议业主与物业管理企业协商议定物业服务费用的，可以采取包干制或者酬金制等形定物业服务费用的，可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法第十条第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润。理企业的合理利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：般包括以下部分：11、管理服务人员的工资、社会保险和按、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；规定提取的福利费等；2 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；维护费用；33、物业管理区域清洁卫生费用；、物业管理区域清洁卫生费用；44、物业管理区域绿化养护费用；、物业管理区域绿化养护费用；十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法5 5、物业管理区域秩序维护费用；、物业管理区域秩序维护费用；6 6、办公费用；、办公费用；7 7、物业管理企业固定资产折旧；、物业管理企业固定资产折旧；8 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；任保险费用；9 9、经业主同意的其它费用。、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十一条第十一条实行物业服务费用酬金制的，预收实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。支出。十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。物业管理企业应当及时答复。第十二条物业服务收费采取酬金制方第十二条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。业服务资金的收支情况进行审计。第十三条物业管理企业在物业服务中第十三条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规政策，严格履行物业服应当遵守国家的价格法律法规政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。务合同，为业主提供质价相符的服务。十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法第十四条业主应当按照物业服务合同的约定第十四条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十五条纳入物业管理范围的已竣工但尚第十五条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设建设十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法单位全额交纳。单位全额交纳。第十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、第十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。外费用。第十七条利用物业共用部位、共用设施设备第十七条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会的决定使用。第十八条物业管理企业已接受委托实施物业服第十八条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得强行务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得强行十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法重复服务，强行收取费用。重复服务，强行收取费用。第十九条物业管理企业向价格主管部门第十九条物业管理企业向价格主管部门申报收费标准或备案时，需提供物业管理服务收费等申报收费标准或备案时，需提供物业管理服务收费等级申报表；申报收费标准的，还要提供申请物业管理级申报表；申报收费标准的，还要提供申请物业管理收费标准的书面报告和成本测算材料。收费标准的书面报告和成本测算材料。第二十条县级以上政府价格主管部门会同房地第二十条县级以上政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，要加强对物业管理企业的服务内容、产行政主管部门，要加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违标准和收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定等法律法规和规定予以处罚。罚规定等法律法规和规定予以处罚。第二十一条住宅小区车辆停放服务收费标准，第二十一条住宅小区车辆停放服务收费标准，由当地价格主管部门另行制定。由当地价格主管部门另行制定。十二、山东省物业服务收费管理实施办法十二、山东省物业服务收费管理实施办法第二十二条本办法自第二十二条本办法自20042004年年1111月月1 1日起执行。日起执行。演讲完毕，谢谢观看！