房地产开发企业所得税案bgmx.pptx

2房地产开发企业少列收入虚增成本偷逃企业所得税案 3第一部分一、案例编写人一、案例编写人一、案例编写人一、案例编写人winwindwinwindwinwindwinwind二、二、二、二、编写目的编写目的编写目的编写目的 通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业通过本案，使稽查人员掌握对房地产企业少计收入、少计收入、少计收入、少计收入、多列成本多列成本多列成本多列成本，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特，偷逃企业所得税违法行为的具体检查方法，特别是分析性复核方法在查前、查中的运用。别是分析性复核方法在查前、查中的运用。别是分析性复核方法在查前、查中的运用。别是分析性复核方法在查前、查中的运用。三、关键词三、关键词三、关键词三、关键词企业所得税企业所得税企业所得税企业所得税 少计收入少计收入少计收入少计收入 虚假发票虚假发票虚假发票虚假发票 虚增成本虚增成本虚增成本虚增成本 多列期间费用多列期间费用多列期间费用多列期间费用 4偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用1.隐瞒委托代销收入2.隐瞒按揭首付款3.隐瞒违章建筑租金5偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用4.虚列建安成本5.虚列材料成本6.虚列拆迁成本6偷税手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.混淆成本对象7偷税手段少计收入多列成本成本计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费5种检查方法检查方法方法1.案案头报表分表分析析2.账目目检查3.全面外全面外调4.信息系信息系统应用用5.实地核地核查89第一部分 四、基本概念四、基本概念四、基本概念四、基本概念 （一）建筑容积率（一）建筑容积率（一）建筑容积率（一）建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。件下，建筑容积率同楼面地价成反比。件下，建筑容积率同楼面地价成反比。件下，建筑容积率同楼面地价成反比。10第一部分 （二）楼面地价（二）楼面地价（二）楼面地价（二）楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价的比值。它的计算公式是：楼面地价的比值。它的计算公式是：楼面地价的比值。它的计算公式是：楼面地价=土地总价土地总价土地总价土地总价建建建建筑总面积；或：楼面地价筑总面积；或：楼面地价筑总面积；或：楼面地价筑总面积；或：楼面地价=每平方米土地单价每平方米土地单价每平方米土地单价每平方米土地单价容积容积容积容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。中楼面地价为检查人员分析成本的项目。中楼面地价为检查人员分析成本的项目。中楼面地价为检查人员分析成本的项目。11第一部分 (三三三三)甲方供材甲方供材甲方供材甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。12第二部分案件来源案件来源一一纳税人基本情况纳税人基本情况二二案件查处情况案件查处情况 三三定性处理及依据定性处理及依据四四13一、案件来源专项检查14二、纳税人基本情况工商注册、税务登记情况工商注册、税务登记情况（一）（一）企业经营情况企业经营情况（二）（二）15（一）工商注册、税务登记情况 金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司），成立于公司），成立于公司），成立于公司），成立于2003200320032003年年年年10101010月。工商登记类型：月。工商登记类型：月。工商登记类型：月。工商登记类型：内资有内资有内资有内资有限责任公司限责任公司限责任公司限责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。；企业所得税主管税务机关：国税部门。；企业所得税主管税务机关：国税部门。；企业所得税主管税务机关：国税部门。该企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入该企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入该企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入该企业成立三年以来，共取得销售收入和预售收入35685.1335685.1335685.1335685.13万元，缴纳企业所得税万元，缴纳企业所得税万元，缴纳企业所得税万元，缴纳企业所得税47.4847.4847.4847.48万元，营业税万元，营业税万元，营业税万元，营业税金及附加金及附加金及附加金及附加2337.382337.382337.382337.38万元。万元。万元。万元。该地区预售阶段适用预计计该地区预售阶段适用预计计该地区预售阶段适用预计计该地区预售阶段适用预计计税毛利率税毛利率税毛利率税毛利率1515151516（二）企业经营情况 该公司该公司该公司该公司2003200320032003年以年以年以年以186.48186.48186.48186.48万元每亩的价格在市中万元每亩的价格在市中万元每亩的价格在市中万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块心取得拍卖地块心取得拍卖地块心取得拍卖地块85.885.885.885.8亩，开发了两个项目：都市花园亩，开发了两个项目：都市花园亩，开发了两个项目：都市花园亩，开发了两个项目：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积一期、都市花园二期，规划建筑面积一期、都市花园二期，规划建筑面积一期、都市花园二期，规划建筑面积20202020万平方米。其万平方米。其万平方米。其万平方米。其中都市花园一期建筑面积中都市花园一期建筑面积中都市花园一期建筑面积中都市花园一期建筑面积10101010万平方米，于万平方米，于万平方米，于万平方米，于2006200620062006年竣工年竣工年竣工年竣工；都市花园二期建筑面积都市花园二期建筑面积都市花园二期建筑面积都市花园二期建筑面积10101010万平方米，尚未竣工。万平方米，尚未竣工。万平方米，尚未竣工。万平方米，尚未竣工。2004200420042004年实现预售收入年实现预售收入年实现预售收入年实现预售收入9863.909863.909863.909863.90万元，万元，万元，万元，2005200520052005年实现预售收入年实现预售收入年实现预售收入年实现预售收入10821.2310821.2310821.2310821.23万元，万元，万元，万元，2006200620062006年实现一期现房销售收入年实现一期现房销售收入年实现一期现房销售收入年实现一期现房销售收入12000120001200012000万元，二期预售收入万元，二期预售收入万元，二期预售收入万元，二期预售收入3000300030003000万元。万元。万元。万元。17（二）企业经营情况都市花园一期建筑面积10万平方米2006年竣工取得拍卖地块85.8亩开发了两个项目 都市花园二期建筑面积10万平方米尚未竣工18三、案件查处情况案头分析准备案头分析准备（一）（一）稽查实施稽查实施（二）（二）查补税款计算查补税款计算（三）（三）19（一）案头分析准备 检查人员在入户前，首先调阅了该企业检查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业企业成本明显偏高成本明显偏高，毛利率明显偏低毛利率明显偏低，销售，销售收入同售楼部了解情况不一致。收入同售楼部了解情况不一致。20纳税申报情况纳税申报情况（一）案头分析准备 项目项目/年度年度200420042004200420052005200520052006200620062006销售收入销售收入 0 0 0 0 0 0 0 032685.132685.132685.132685.13 3 3 3 预售收入预售收入 9863.909863.909863.909863.9010821.210821.210821.210821.23 3 3 3 3000 3000 3000 3000 计税成本计税成本 O O O OO O O O30397.130397.130397.130397.17 7 7 7 期间费用期间费用总计总计 814.99 814.99 814.99 814.99 788.74 788.74 788.74 788.74 70.76 70.76 70.76 70.76 利息支出利息支出 582.34 582.34 582.34 582.34 582.34 582.34 582.34 582.34 0 0 0 0业务招待费业务招待费 135 135 135 135 120 120 120 120 20.76 20.76 20.76 20.76 其他期间费用其他期间费用97.65 97.65 97.65 97.65 86.40 86.40 86.40 86.40 50 50 50 50 主营业务税金及附加主营业务税金及附加 646.09 646.09 646.09 646.09 708.79 708.79 708.79 708.79 982.5 982.5 982.5 982.5 应纳税所得额应纳税所得额 327.5 327.5 327.5 327.5 125.65 125.65 125.65 125.65-1418.07 1418.07 1418.07 1418.07 应纳所得税款应纳所得税款 6.11 6.11 6.11 6.11 41.47 41.47 41.47 41.47 0 0 0 0已纳所得税款已纳所得税款 6.116.116.116.1141.47 41.47 41.47 41.47 0 0 0 021（一）案头分析准备申报表比率分析申报表比率分析1财务费用分析财务费用分析 2业务招待费分析业务招待费分析 322可能存在可能存在可能存在可能存在虚增成本虚增成本虚增成本虚增成本或者少计或者少计或者少计或者少计收入问题收入问题收入问题收入问题 1.申报表比率分析（完工项目）缴纳所得税款缴纳所得税款47.5747.57万元万元所得税贡献率为所得税贡献率为0.13%0.13%3%3%毛利率为毛利率为7%7%20%20%收入收入32685.13万元万元232.财务费用分析 该企业该企业该企业该企业2004200420042004、2005200520052005年利息支出在财务费用中列年利息支出在财务费用中列年利息支出在财务费用中列年利息支出在财务费用中列支支支支1164.681164.681164.681164.68万元，检查人员分析，如此大数额的利息支万元，检查人员分析，如此大数额的利息支万元，检查人员分析，如此大数额的利息支万元，检查人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明而该企业销售收入为零，证明而该企业销售收入为零，证明而该企业销售收入为零，证明2006200620062006年以前所有楼盘均未年以前所有楼盘均未年以前所有楼盘均未年以前所有楼盘均未完工。根据完工。根据完工。根据完工。根据总局税收政策规定总局税收政策规定总局税收政策规定总局税收政策规定，从事房地产开发业务的，从事房地产开发业务的，从事房地产开发业务的，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证查中进一步核实取证查中进一步核实取证查中进一步核实取证。243.业务招待费分析 该企业该企业20042004、20052005年列支业务招待费年列支业务招待费255255万元。根据国税发万元。根据国税发200631200631号文件第八条号文件第八条规定，预售阶段不允许扣除广告费用、业务规定，预售阶段不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。该问题也需要在查账宣传费、业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。阶段，取证核实。（二）稽查实施调账遇阻调账遇阻20072007年年7 7月月1818日，日，xxxx市国税局稽查局开始对市国税局稽查局开始对金海岸房地产开发有限公司进行检查，企金海岸房地产开发有限公司进行检查，企业接到检查通知后，于次日声称所有账簿业接到检查通知后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于及其它会计资料于20072007年年5 5月财务室失火中月财务室失火中烧毁无法提供，并出具了当时消防部门的烧毁无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料，检查人火灾事故认定书和企业自述材料，检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔录。员对其财务人员就此事件做了讯问笔录。25（二）稽查实施被迫交出账簿被迫交出账簿XxXx市局稽查局业务会讨论认为，该企业办公楼市局稽查局业务会讨论认为，该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照损失的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款。定征收措施核定税款。在税务部门强大的压力下，在税务部门强大的压力下，2007 2007年年7 7月月2323日，日，该企业被迫交出账簿，该企业被迫交出账簿，xxxx市局稽查局随即启动市局稽查局随即启动稽查程序，对其纳税情况进行了全面检查。稽查程序，对其纳税情况进行了全面检查。2627（二）稽查实施收入检查收入检查 1成本核查成本核查 2期间费用审查期间费用审查 3281.收入检查侧面突破查出少计收入侧面突破查出少计收入（1）巧妙分析发现隐瞒首付款项巧妙分析发现隐瞒首付款项（2）现场核查违章建筑收租金现场核查违章建筑收租金（3）29（1）侧面突破 查出少计收入营业费用偏高，针对该企业采取委托销售方式的特点，检查人员全面调阅了该企业“营业费用佣金支出”账簿支付销售佣金680.56万元按代销手续按代销手续费费3 3推算出实推算出实际的预售收入际的预售收入22685.13万元该企业申报预售收入只有20685.13万元隐匿收入2000万元30（）巧妙分析 发现隐瞒首付款项 该企业有按揭贷款入账，却未有首付该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是非常不正常的，检查人员分析认规定，这是非常不正常的，检查人员分析认为，可能存在两种情况：为，可能存在两种情况：一是可能存在一是可能存在“假按揭假按揭”二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况。二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况。31（）巧妙分析 发现隐瞒首付款项 经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计企业收取首付款收据的复印件，金额合计企业收取首付款收据的复印件，金额合计企业收取首付款收据的复印件，金额合计570570570570万元。而企万元。而企万元。而企万元。而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采取的变通业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采取的变通业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采取的变通业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从银行取得首付措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从银行取得首付措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从银行取得首付措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查人员先后联系了户购房户，并作了询问笔录，证实了购人员先后联系了户购房户，并作了询问笔录，证实了购人员先后联系了户购房户，并作了询问笔录，证实了购人员先后联系了户购房户，并作了询问笔录，证实了购房户早在房户早在房户早在房户早在2004200420042004年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从而对该项少记收入问题取得了确凿证据。而对该项少记收入问题取得了确凿证据。而对该项少记收入问题取得了确凿证据。而对该项少记收入问题取得了确凿证据。32（）现场核查 违章建筑收租金 为了解楼盘建设情况，检查人员来到了项目所为了解楼盘建设情况，检查人员来到了项目所为了解楼盘建设情况，检查人员来到了项目所为了解楼盘建设情况，检查人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，施工图多出了一层。经了解，施工图多出了一层。经了解，施工图多出了一层。经了解，2006200620062006年初该楼层已出租给年初该楼层已出租给年初该楼层已出租给年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金建筑出租，收取租金建筑出租，收取租金建筑出租，收取租金400400400400万元未申报纳税的违法事实。万元未申报纳税的违法事实。万元未申报纳税的违法事实。万元未申报纳税的违法事实。332.成本核查综合评估确定检查突破点综合评估确定检查突破点（1）地税机关协查建安发票地税机关协查建安发票（2）CTAISCTAIS“发票流向查询发票流向查询”查出假材料发票查出假材料发票（3）拆迁办协查查出假拆迁协议拆迁办协查查出假拆迁协议（4）不配比结转成本热力站成本全入一期不配比结转成本热力站成本全入一期（5）34（1）综合评估确定检查突破点总成本总成本3.0393.039亿元亿元单位工程成本单位工程成本30393039元元（单位工程成本偏高）（单位工程成本偏高）总地价总地价80008000万元万元楼面地价楼面地价800800元元（排除异常）（排除异常）建安成本建安成本2.0092.009亿亿单位建安成本单位建安成本20092009元元（高出预警值）（高出预警值）拆迁补偿款拆迁补偿款23002300万元万元（可能存在问题）（可能存在问题）甲供材料成本甲供材料成本1.2371.237亿元亿元（虚增成本高危环节）（虚增成本高危环节）建安费建安费77317731万万（发票当地开具）（发票当地开具）地税机关地税机关协查建安发票协查建安发票（确定了多列成本）（确定了多列成本）CTAISX系统发票流向查询（确定了多列成本）（确定了多列成本）拆迁办协查拆迁办协查“拆迁补偿协议拆迁补偿协议”（确定伪造补偿协议）（确定伪造补偿协议）CTAISXCTAISX系统系统发票流向查询发票流向查询（确定了多列成本）（确定了多列成本）35（2）地税机关协查建安发票发票存在疑点：发票存在疑点：发票存在疑点：发票存在疑点：一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不在一个号段上；一个号段上；一个号段上；一个号段上；二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差别；在微小差别；在微小差别；在微小差别；三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。差别，有的票面看似人为调整过打印格式。差别，有的票面看似人为调整过打印格式。差别，有的票面看似人为调整过打印格式。经过协查，共有经过协查，共有经过协查，共有经过协查，共有19191919份加盖有该局代开发票专用章的建份加盖有该局代开发票专用章的建份加盖有该局代开发票专用章的建份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金额筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金额筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金额筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金额1450.051450.051450.051450.05万元。万元。万元。万元。36（3）CTAIS“发票流向查询”查出假材料发票 为扩大检查成果，检查组对该公司大额支出的成本为扩大检查成果，检查组对该公司大额支出的成本为扩大检查成果，检查组对该公司大额支出的成本为扩大检查成果，检查组对该公司大额支出的成本费用项目涉及的发票进行全面检查，对发现疑点的货物销费用项目涉及的发票进行全面检查，对发现疑点的货物销费用项目涉及的发票进行全面检查，对发现疑点的货物销费用项目涉及的发票进行全面检查，对发现疑点的货物销售发票，借助售发票，借助售发票，借助售发票，借助CTAISCTAISCTAISCTAIS系统查询发票流向，再对发票流向有系统查询发票流向，再对发票流向有系统查询发票流向，再对发票流向有系统查询发票流向，再对发票流向有问题的发票进行外调取证。针对问题的发票进行外调取证。针对问题的发票进行外调取证。针对问题的发票进行外调取证。针对CTAISCTAISCTAISCTAIS系统系统系统系统“发票流向查发票流向查发票流向查发票流向查询询询询”，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向的功能，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向的功能，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向的功能，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向的功能，检查人员采取了将所有的成本项目发票以明细表形式登记检查人员采取了将所有的成本项目发票以明细表形式登记检查人员采取了将所有的成本项目发票以明细表形式登记检查人员采取了将所有的成本项目发票以明细表形式登记造册的方式，分别录入造册的方式，分别录入造册的方式，分别录入造册的方式，分别录入CTAISCTAISCTAISCTAIS系统进行查询。经证实属不系统进行查询。经证实属不系统进行查询。经证实属不系统进行查询。经证实属不符合规定发票列入都市花园一期的开发成本符合规定发票列入都市花园一期的开发成本符合规定发票列入都市花园一期的开发成本符合规定发票列入都市花园一期的开发成本1961.281961.281961.281961.28万元。万元。万元。万元。是否假票金额均要调减销售成本？37假票金假票金额一期直接成一期直接成本本(已完工已完工)已售面已售面已售面已售面积积部分部分部分部分调调减减减减销销售成本售成本售成本售成本未售部分未售部分调减存减存货成本成本二期直接成二期直接成本（未完工）本（未完工）调减二期开减二期开发成成本本共同成本共同成本配比原配比原则在两个在两个成本成本对象象间分分摊属于一期成本属于一期成本已售面已售面已售面已售面积积部分，部分，部分，部分，调调减减减减销销售成本售成本售成本售成本未售部分未售部分调减存减存货成本成本属于二期成本属于二期成本调减二期开减二期开发成成本本38（4）拆迁办协查查出假拆迁协议 该企业开发成本中共列支拆迁补偿费该企业开发成本中共列支拆迁补偿费23002300万元，检查人员核查拆迁补偿协议时，万元，检查人员核查拆迁补偿协议时，发现有多份拆迁协议签字，笔迹似乎一致。发现有多份拆迁协议签字，笔迹似乎一致。带着这些疑问，检查人员来到了拆迁管理办带着这些疑问，检查人员来到了拆迁管理办公室。查实了该企业伪造拆迁协议公室。查实了该企业伪造拆迁协议2525份，经份，经过分摊计算，都市花园一期涉及虚列开发成过分摊计算，都市花园一期涉及虚列开发成本本701.11701.11万元。万元。39（5）不配比结转成本热力站成本全入一期 房地产企业的成本核算方法非常复杂，房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，检查人员不辞辛苦，对该企业的成本结算进行检查人员不辞辛苦，对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于已经于20062006年完工，其成本全部记入都市花园年完工，其成本全部记入都市花园一期项目。一期项目。40（5）不配比结转成本热力站成本全入一期 根据国税发根据国税发根据国税发根据国税发200631200631200631200631号文件对于计税成本的规定，号文件对于计税成本的规定，号文件对于计税成本的规定，号文件对于计税成本的规定，其发生的其发生的其发生的其发生的1000100010001000万元配套设施成本，应当按照配比原则分摊，万元配套设施成本，应当按照配比原则分摊，万元配套设施成本，应当按照配比原则分摊，万元配套设施成本，应当按照配比原则分摊，该企业都市花园一期、都市花园二期建筑面积均为该企业都市花园一期、都市花园二期建筑面积均为该企业都市花园一期、都市花园二期建筑面积均为该企业都市花园一期、都市花园二期建筑面积均为10101010万平万平万平万平方米，一期应分摊开发成本方米，一期应分摊开发成本方米，一期应分摊开发成本方米，一期应分摊开发成本500500500500万元，企业多列开发成本万元，企业多列开发成本万元，企业多列开发成本万元，企业多列开发成本500500500500万元。万元。万元。万元。鉴于一期开发产品均已售出，该企业多列销售成本鉴于一期开发产品均已售出，该企业多列销售成本鉴于一期开发产品均已售出，该企业多列销售成本鉴于一期开发产品均已售出，该企业多列销售成本500500500500万万万万元。元。元。元。413.期间费用审查未完工开发产品多列利息支出未完工开发产品多列利息支出（1 1）多列业务招待费多列业务招待费（2 2）42（1）未完工开发产品多列利息支出 根据案头分析阶段发现的疑点，经过根据案头分析阶段发现的疑点，经过调查取证，证实该企业调查取证，证实该企业20042004年初取得了两年年初取得了两年期开发项目贷款期开发项目贷款90009000万元，万元，20042004年和年和20052005年年共多列支共多列支“财务费用利息出财务费用利息出”1164.68”1164.68万万元。元。43（1）未完工开发产品多列利息支出 根据根据根据根据企业所得税税前扣除办法企业所得税税前扣除办法企业所得税税前扣除办法企业所得税税前扣除办法（国税发（国税发（国税发（国税发200084200084200084200084号文）第三十五条规定，从事房地产开发业号文）第三十五条规定，从事房地产开发业号文）第三十五条规定，从事房地产开发业号文）第三十五条规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本该企业开发成本该企业开发成本该企业开发成本该企业2004200420042004年、年、年、年、2005200520052005年所有楼盘均未完工，年所有楼盘均未完工，年所有楼盘均未完工，年所有楼盘均未完工，因此其利息支出不应当记入因此其利息支出不应当记入因此其利息支出不应当记入因此其利息支出不应当记入“财务费用财务费用财务费用财务费用”在税前直接在税前直接在税前直接在税前直接列支，而应当列入开发成本，都市花园一期两年共应列支，而应当列入开发成本，都市花园一期两年共应列支，而应当列入开发成本，都市花园一期两年共应列支，而应当列入开发成本，都市花园一期两年共应摊入利息资本化支出摊入利息资本化支出摊入利息资本化支出摊入利息资本化支出582.34582.34582.34582.34万元。万元。万元。万元。44（2）多列业务招待费 根据案头分析阶段发现的疑点，检根据案头分析阶段发现的疑点，检查人员对预售阶段列支业务招待费的问题，查人员对预售阶段列支业务招待费的问题，进行了调查取证，证实该企业在预售阶段进行了调查取证，证实该企业在预售阶段列支广告费、业务招待费共计列支广告费、业务招待费共计255255万元，万元，应调增应纳税所得额应调增应纳税所得额255255万元。万元。45（三）查补税款计算 由于该企业在收入、成本、费用三个所得税要素中由于该企业在收入、成本、费用三个所得税要素中均存在问题，检查人员采取了重新计算应纳税所得额比对均存在问题，检查人员采取了重新计算应纳税所得额比对的方法，计算查补税款。的方法，计算查补税款。通过计算，金海岸公司共应补缴企业所得税通过计算，金海岸公司共应补缴企业所得税2246.362246.36万元，其中万元，其中20042004年涉及企业所得税款年涉及企业所得税款264.61264.61万元，万元，20052005年年涉及企业所得税款涉及企业所得税款275.55275.55万元，万元，20062006年涉及企业所得税款年涉及企业所得税款1706.211706.21万元。检查结果已经通报地税机关，万元。检查结果已经通报地税机关，计算税款的计算税款的时候已经考虑扣除了营业税金及附加。时候已经考虑扣除了营业税金及附加。46项目项目项目项目年度年度年度年度200420042004200420052005200520052006200620062006检查调整情况检查调整情况检查调整情况检查调整情况1 1 1 1隐瞒收入隐瞒收入隐瞒收入隐瞒收入1 1 1 1佣金发现佣金发现佣金发现佣金发现1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 2 2 2 2违章建筑违章建筑违章建筑违章建筑400 400 400 400 3 3 3 3隐瞒首付隐瞒首付隐瞒首付隐瞒首付570 570 570 570 合计合计合计合计29702970297029701000 1000 1000 1000 1570 1570 1570 1570 400 400 400 400 2 2 2 2多列成本多列成本多列成本多列成本材料价款材料价款材料价款材料价款873.78 873.78 873.78 873.78 1087.5 1087.5 1087.5 1087.5 建安费建安费建安费建安费1200 1200 1200 1200 250.05 250.05 250.05 250.05 拆迁协议拆迁协议拆迁协议拆迁协议400.56 400.56 400.56 400.56 300.55 300.55 300.55 300.55 不配比结转成本不配比结转成本不配比结转成本不配比结转成本500 500 500 500 利息摊入成本利息摊入成本利息摊入成本利息摊入成本-582.34-582.34-582.34-582.34 合计合计合计合计4030.10 4030.10 4030.10 4030.10 查补税款计算查补税款计算查补税款计算查补税款计算3 3 3 3调整后预售收入调整后预售收入调整后预售收入调整后预售收入10863.90 10863.90 10863.90 10863.90 12391.23 12391.23 12391.23 12391.23 3000 3000 3000 3000 4 4 4 4调整后销售收入调整后销售收入调整后销售收入调整后销售收入35655.13 35655.13 35655.13 35655.13 5 5 5 5计税成本计税成本计税成本计税成本30397.17 30397.17 30397.17 30397.17 6 6 6 6期间费用期间费用期间费用期间费用97.65 97.65 97.65 97.65 86.40 86.40 86.40 86.40 70.76 70.76 70.76 70.76 7 7 7 7税金及附加税金及附加税金及附加税金及附加711.56 711.56 711.56 711.56 811.63 811.63 811.63 811.63 1008.7 1008.7 1008.7 1008.7 8 8 8 8应纳税所得额应纳税所得额应纳税所得额应纳税所得额820.35 820.35 820.35 820.35 960.67 960.67 960.67 960.67 5170.335170.335170.335170.339 9 9 9税率税率税率税率0.33 0.33 0.33 0.33 0.33 0.33