房地产市场总结报告bhre.pptx

PART 12011年年房地产市场总结房地产市场总结2006年我国房地产投资全年为1.9万亿元，2008年为3万亿元，2010年为4.8267万亿元。2011全年我国房地产投资已达6.17万亿元，同比增幅27.9%。我国各行各业的资金在通货膨胀背景下，仍然源源不断的流入到房地产业中，房地产业仍然是我国最好的投资选项。在6.17万亿元房地产投资当中，保障房的投资规模不会超过1万亿元。房地产投资是我国全社会固定资产投资的重要组成部分。因此提出遏制房地产投资的提法是不对的，这种投资是不应该也不能够被遏制的。至少全中国在去年对房地产的投资非但没有被遏制住，而且还有了较大的增长。2006年我国住宅投资全年为1.4万亿元，2008年为2.2万亿元，2010年为3.4038万亿元。2011全年我国住宅投资已达4.43万亿元，同比增幅30.2%。住宅开发投资实际增幅大于房地产开发投资实际增幅2.3个百分点，住宅投资依然是房地产投资中最重要的单项投资；中国投资市场依然倚重于住宅投资。2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，同比去年增长2.6%；土地成交价款8049亿元，同比下降1.9%。开发企业的拿地水平总体保持在较高位置，拿地总价款在绝对值上略有下降。房地产企业的购置面积、购置金额和购置均价是未来一段时期关注的重点。我国房地产开发企业购置面积同比增长2.6%2006年我国商品房销售面积全年为61857.07万平方米，2008年为65969.83万平方米，2010年为104349.11万平方米。2011年我国商品房销售面积达109946万平方米。我国商品房在城市化的大潮当中，因其市场的客观真实需求量，实在是又大又顽强地不断表现出来了。2006年我国住宅销售面积全年为55422.95万平方米，2008年为59280.35万平方米，2010年为93051.56万平方米。2011年我国住宅销售面积达97030万平方米，在限购、限价、限贷的严厉调控政策下，再次创出了历史最高水平。在禁止中国城镇老百姓拿央行发行的人民币去购买商品房的行政措施下，在一线、二线城市交易量出现10-20%的萎缩幅度下，依然有着那么旺盛的需求，这是一个客观现实。2006年我国商品房销售金额全年为2万亿元，2008年为2.4万亿元，2010年为5.2478万亿元。2011全年我国商品房销售额达到5.9119万亿元，同比增幅12.1%。我国商品房销售金额增幅大于销售面积增幅，表明我国今年商品房的市场价格依然是上涨的，只不过涨幅有所下降；从均价角度来计算，2011年我国商品房均价为5377元/平方米，2010年商品房均价为5029元/平方米，今年商品房价格上涨6.9%。2006年我国住宅销售金额全年为1.7万亿元，2008年为2.0万亿元，2010年为4.1657万亿元。2011全年我国商品住宅销售金额高达4.7万亿元，同比增幅10.2%。从均价角度计算，2011年我国住宅均价为5011元/平方米，2010年住宅均价为4723元/平方米，今年住宅价格上涨6.1%。如果扣除我国今年CPI指数，我国商品住宅今年价格上涨是已被有效的。2010年是我国房地产业最为辉煌的一年，房屋新开工面积16.4亿平方米（其中住宅新开工面积13亿平方米）；房屋施工面积40.6亿平方米（其中住宅施工面积31.5亿平方米）；房屋竣工面积7.6亿平方米（其中住宅竣工面积6.1亿平方米）。2011年，房屋新开工面积19亿平方米（其中住宅新开工面积14.6亿平方米，同比增幅12.9%），同比增幅16.2%；房屋施工面积50.8亿平方米（其中住宅施工面积38.8亿平方米，同比增幅23.4%），同比增幅25.3%；房屋竣工面积8.9亿平方米（其中住宅竣工面积7.2亿平方米，同比增幅13%），同比增幅13.3%。今年我国房屋新开工面积、住宅新开工面积、房屋施工面积、住宅施工面积都已经超过去年水平；房屋竣工面积和住宅竣工面积都已超过去年水平。竣工增幅远低于新开工和施工的增幅，显示了中国房地产企业都在实行防守型的发展战略，拉长开发周期，缩短开发战线，选择恰当时机向市场推盘。专家预测专家预测物价涨幅将进一步回落物价涨幅将进一步回落2011年全年，我国CPI比上年上涨了5.4%，超出年初4%左右的调控预期目标。中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军认为，这说明当前我国面临较为长期的温和通胀的压力，劳动力价格、资源价格等成本推动压力将在较长时期内存在，价格调控要做好长期作战的准备。输入性通胀因素还存在较大的不确定性。王军分析，虽然世界经济不景气总体上降低了对大宗商品的需求，美元走强也有利于压低大宗商品价格，但伊朗等地缘政治的不确定因素，使得石油价格仍然存在猛涨的可能性，中国面临的输入性通胀压力充满不确定性。“展望2012年，总体来看物价涨幅将比2011年有所回落。不过成本推动成本推动的价格上涨压力将长期存在，稳定物价依然是一项重要任务。”北京大学国民经济核算中心研究员蔡志洲专家预测专家预测政策放宽有更多空间政策放宽有更多空间摩根大通首席中国经济学家朱海斌表示：通胀压力缓解的正面消息为决策者将政策重点转移至关注增长提供更多空间。预计春节前夕，央行会将存款准备金率下调50个基点，很可能在本周内下调，以缓和季节性因素（中国新年前夕的现金需求以及1月增加的财政存款）带来的流动性压力。未来，货币政策将偏向适度宽松。瑞穗证劵亚洲公司董事总经理沈建光表示，今年货币政策料将持续放松，财政政策将更积极。中国证券报周二发表头版评论称，出于对通胀的担忧，中国央行可能不会很快下调存款准备金率，但仍可能于第一季度后期下调。报道称，去年12月份CPI同比上涨4.1%，仍然较高，并且受农历新年影响，1月份可能出现反弹，因此决策层对存准率下调的频率和幅度均未有决定。炒股不如卖旧报的收益炒股不如卖旧报的收益国家统计局公布的数据显示，2011年CPI总水平比上年上涨5.4%。这不仅仅高于年初设定的4%目标，而且吞噬了几乎所有投资人的赚钱梦想。2011年，如果你将手里的一万元投资白银，去除通胀因素、汇率因素后，亏损额是2040元；如果买了黄金，账面上亏损额219元；如果投资中国上证A股，最后手里只剩下7292元；而这些都还没计算交易成本。如果投资者什么也不买，把钱存一年定期，一万元也会没了190元。实际上，中国老百姓已经持续22个月负利率也即一年期定存利率连续22个月低于同期CPI（俗称物价）涨幅。有网友打趣称，去年炒股不如卖报纸，年化收益率14.4%。一位网友昨天在微博上表示：“昨天我妈和我说，她年初订了两份报纸，共花了180元。到年底的时候这两份报纸卖废纸共收入206元，折合年化收益率为14.4%。这可比银行存款利率和CPI的涨幅都高不少。估计就算炒股也不会比这个收益率更高。投资卖报纸吧！”PART 2策划者的智慧策划者的智慧特点：特点：剑路雄剑路雄劲，颇劲，颇有石破有石破天惊，天惊，风雨大风雨大至之势。至之势。方法论：方法论：1+121+12！将二件将二件风马牛风马牛不相及不相及的事捆的事捆绑起来，绑起来，会发生会发生很多有很多有趣的变趣的变化化。第第壹壹剑剑少少商商剑剑我们大概都听过书商捆绑连接总统的故事，故事大约是这样的：第一次把新书寄给总统，总统客气地说了声“好”，于是，书商就宣传“总统叫好的书”；第二次又把一本新书寄给了总统，总统不想再被利用，就回信说“不好”，于是，书商就宣传“这是总统批判的书”，人们还是好奇地看看为什么总统批判它；第三次，书商再寄新书给总统，总统汲取上两次被利用的教训，干脆就不理会了，不久，书商又宣传了，“连总统都无法评价的书”，总统还是被利用了。这件事真不真实不重要，重要的是它告诉我们一件事：整合的效果很明显！策划大师王志纲经常喜欢说，跳出地产做地产，其实就是加法的说法，以一个产业帮衬另一个产业的做法，确实能起到借势引爆拔出萝卜带出泥的效果将整合的观点运用到房地产楼盘定位来看：体育+地产=体育地产，成就了“让运动就在家门口”的南国奥林匹克花园；教育+地产=教育地产，成就了“给你一个五星级的家”的碧桂园；劳斯莱斯+地产=标准营销地产，成就了“一个心情盛开的地方”的星河湾；卖场+酒店+地产=商业地产，成就了“城市综合体”；旅游+商业+地产=体验地产，成就了轰动一时的上海新天地。运用到主推广语：很多来自于平常的熟语或者是俚语，甚至是政治用语，一听感觉就是熟透的了那种，但是被用的却是恰到好处。甚至让我想到了海子那句用烂了的诗句“面朝大海，春暖花开”，如果把两句分开是超级烂的成语，但是放在一起，美的让人心醉。觉得显示了一个广告人的嫁接能力的高超，记得一位大师说过作为一个好的文案，跨界嫁接能力是基本之一，揽胜的文案恰恰就体现了这一点，虽然没有像艺术创造百分之百的原创，但是嫁接的能力显现的结果，使广告的效果非同一般。下面我们看一看那些经典文案：因为所以，科学道理。这句话常常用来回答那些一时半会儿说不清的问题，当然他用来做地产广告了。够了！哭什么哭！这常常是男人骂她女人或者大人骂小孩的话。距离产生别墅，大家一定不会不知道，距离产生美的观点，来说服两地情侣骗人话。后现代城后现代城遇到问题，往好处想，别往坏处想的另一种形式。宽宽house运动有益身体健康，吸烟有害身体健康，这样的话，生活当中到处都是。经常打飞机，不说啦，什么意思大家一看就知道，系好安全带，坐车的时候提醒语言。里外里里外里天一亮，干嘛去呢？就起床，哈哈！靠啥吃啥，这个句式，奶奶的随手一抓一大把内行看门道，我也不知道自己是不是看到了门道。凹凸广场凹凸广场那两句下面，每个几千句几万句就是受不了尾，据说老习同志在党校反对说简单两句下面讲了两个多小时。这句歌词，想必几千年以后的小孩都不会陌生。特点：特点：巧妙灵巧妙灵活，难活，难以捉摸。以捉摸。第一第一胜过更胜过更好，一好，一颗子弹颗子弹打一只打一只鸟！鸟！要么要么做第一，做第一，要么做要么做唯一；唯一；化复杂化复杂为简单，为简单，化多为化多为少，化少，化粗为精。粗为精。第第贰贰剑剑商商阳阳剑剑 大家知道，对一个事情的决策，首先要确定做事情的程序，程序上的各个步骤就是决策点。抓重点，突出决策环上的某一个决策点，不遗余力地加强这个决策点，使这个决策点成为重点，由这个重点来带动其它决策点。人类文明的传播和演变，其实就是传递并升华简单的共性规律的过程。一部简简单单的老子道德经，讲尽了宇宙万物的道理、概括了事物的规律。而后世的越是深刻的哲学越是片面，唯其片面能够深刻，唯其深刻不能全面，个中原因皆在于此。减法经常被我们不知不觉中采用。饭店门口贴一张纸，上书：“田螺2元一盘”，便宜，太便宜了，你进去吧，我不相信你只吃田螺，你喝点饮料饭店就能把田螺的损失给夺回来。我们经常发现一些企业花大价钱打的广告等于一张废纸，他把自己的产品的10个、20个优点全部说出来，都是优点，哪里还会有优点？要去繁就简，突出一个重点。大气的另外一种做法就是找个“要么是第一、要么是唯一”的推广噱头，这也是比较有效的推广要点。在推广时重点突出项目一个优势，这是最能震撼人、吸引人的。人都有好奇心，对于最大的或唯一的事物都会产生看一看的想法。所以，谁占得先机，谁抢得第一位，谁就能“近水楼台先得月”。“农夫山泉有点甜”，只突出味道就行；“今年过年不收礼，收礼只收脑白金”，只突出适用价值就行；特点：大开大阖，气势雄迈牵线头，搭平台，隔山打牛。第第叁叁剑剑中中冲冲剑剑 这其实就是一种资源整合。牵线头，就是把几个不同的资源拿来过，然后为其建立搭建一个共同的平台，以最低的成本，几个产业或项目同时互动，发生化学作用，产生质变形成新的利润，实现多方共赢。有家渡假村座落在一个同样经营不善的公园里，有韩国烧烤屋，有日式客房，风景不错，环境优美，可由于地处偏僻之处，养在深闺无人识，老板也由于前期的投入导致现在的运作资金不足，宣传工作也难以为继，所以客房每天都空在那里，烧烤生意也每况愈下。怎么办呢？于是，为其设计了一个资源互换平台，寻找一家房地产开发商和一个媒体合作，把旅游、地产、媒体三大资源整合起来。三头线：1、旅游线：渡假村为房地产开发商的客户提供5+2生活模式，即购房者5天全家免费畅游公园，2天免费享受标准间客房；2、地产线：开发商可打公园牌，打自然牌，倡导旅游地产生活，广告资源双方共享；3、媒体线：利用媒体优势，为双方搭建品牌桥梁。于是，渡假村利用空置的客房资源转换与房地产开发商合作，免费打了广告。购房者入住了客房，总不能只睡觉吧，自然到烧烤屋里去消费，由此又将客房的损失费拿回来。媒体有了广告业务可做，自然热心为两者牵头搭线，并在新闻炒作上为其提供一切方便之利。如此一来，旅游商为开发商提供5+2生活模式，双方结成战略合作关系，开发商在媒体发布广告，配以活动促销，三方互动，资源整合，一举三得！这，就是乘法的妙用！特点：轻特点：轻灵迅速。灵迅速。从有限从有限中得到无中得到无限，从除限，从除法中得到法中得到商，商，商，商，也就是商也就是商业、商机，业、商机，说白了，说白了，也就是一也就是一种背景转种背景转换法，即：换法，即：背景决定背景决定前台，用前台，用更强大的更强大的背景去为背景去为自己服务，自己服务，我们要把我们要把有限的视有限的视线投放到线投放到无限的背无限的背景中去！景中去！第第肆肆剑剑少少冲冲剑剑 星星因为有了蓝色的天幂所以闪闪动人，照相因为有了白色的背景所以才能突出自我。一个人，一件商品，一户企业，无论它（他）多么强大，它（他）的价值、力量都是十分有限的，而其所处的背景有时是可以选择的，有时背景的价值和力量是无限的。这也就是经常说的要善于借势。一个小伙子，后面站的是影视明星，一看就像一个高级助手，最少也是一个风流人物；明星走了，换了一个公安局刑警大队人员，拿着手铐和电棍，按照这个背景，你肯定会想，这个小伙子出事啦！同样一碗牛肉面，放在路边大排档只能卖5元，在加州牛肉面等面馆就能卖15元，放到五星级酒店就能卖25元，背景不同，价值就不同。住宅企业一般喜欢引进超市等服务设施，特别是一些有影响力的超市。例如家乐福、沃尔玛等。商业一般喜欢引进大的百货市场，建材商场一般喜欢引进红星美凯龙等家具企业。现在一般免费提供用地还要付一定的合作费用。和世界名牌沃尔玛超市缔结战略合作关系，沃尔玛建商场，你给他办理一切用地手续，给他建设好房产，不赚沃尔玛一分钱，只要借机多征用一些土地，只要把沃尔玛进驻的消息宣布出去，即使不好的地块儿，也会马上变成旺地，因为人家沃尔玛商场生意旺，整个地区的土地都被名牌给升值了，你甚至不用建房，你把多余的土地再加价转让出去就行了。为了引进沃尔玛世界500强，各地政府在市场准入方面没有不开绿灯的，连在异地办事的效率都不减。赚钱不仅要看赚多少，更重要是看赚多快。和沃尔玛合作，你的背景就是世界最大的零售企业。连狐狸都知道借老虎的威风，都知道背景的转换，都知道除法的运用！特点：特点：以拙滞以拙滞古朴取古朴取胜胜比法，比法，也就是也就是比例法，比例法，1/3=2/1/3=2/6 6，事，事物之间物之间在哲学在哲学的层面的层面经常会经常会有些惊有些惊人的相人的相似之处，似之处，这是造这是造物主的物主的一个神一个神奇之所奇之所在。在。第第伍伍剑剑关关冲冲剑剑 鲁南一三线城市为一滞销楼盘靠近汽车站。人民广场，一开始定位于商住两用，效果不是很好，后来经过市调发现整体市场主要供应大户型，就建议面向青年人做精装修小户型，青年人平常最喜欢做什么，当然是上网；青年人用买小户型省下来的钱最想买什么，当然是汽车！找到了一个它们之间相通的一个点，那就是QQ，上网用QQ，汽车开QQ，小钱也能当家，那么为什么小户型不能命名为QQ小户型呢，时尚、可爱，诱人！于是软文的开头就这样天然而成：QQ聊天游在网上QQ汽车行在路上QQ户型住在时尚QQ现在流行进行时最终受到市场的热捧。特点特点：忽忽来忽来忽去，去，变化变化精微精微策划策划方案方案形成形成了，了，最后最后就是就是沟通沟通和执和执行；行；这是这是很多很多人容人容易忽易忽略的略的。第第陆陆剑剑少少泽泽剑剑 制作再完善的策划案，不能有效表达、产生共鸣、获得认同便不算一个优秀的营销策划。这就是项目提报。演讲不能只注重讲，更要考虑别人怎么听，将提案演完并不算成功，一定要让对方产生理解与认同。其间与人的交流要注意眼神与手势密切配合，眼神需要关注对你产生兴趣的人，不时需要一些眼神的对视交流，给对方留下真诚专注的沟通印象；注意用手势传递感情，不要太过呆板，尽量与你演讲的话题配合起来，做到眼到、手到、心到，方方面面照顾到，一定可以获得不错效果。好的演讲可以让全场震憾，让听者愉悦让观激动，给人以荡气回肠、酣畅淋漓之感。其语速、语气起着至关重要的作用，怎样做到抑扬顿挫、妙语连珠。方法一条苦练内功、勤加练习；只有多练、多讲才能让演讲更顺畅，可以给同事讲、家人讲、朋友讲多演多练自成风格定能胜人一筹。演讲是需要彩排的！真正的高手无招制敌，最精彩的提案就是没有提案，如何将一份简洁的提案讲得有深度，有打动性，是所有策划一直追求的目标。一个有力的观点需要延展来谈，一个观点不是简单的一句话，这个观点之前一定应该有很多铺垫，有很多说服力的依据方能显示观点的重要性。前面做了很多秀就为后面震憾观点的出现，因为在你营造的激烈氛围中，你提出的观点才够高档，才够猛，才够打动性。提案更是一场战争，观点没有对与错，只是角度的方法论的问题；但双方往往是针尖对麦芒常常不欢而散，终其原因还是沟通问题，就看你用什么来说服别人，怎么样让对方心甘情愿接受你并认同你的观点。提案过程中客户提出问题是很正常的，没有置疑的提案问题可能更严重，针对客户提出的置疑一定要细心聆听、快速应答，给对方解出后顾之忧，建立信心方能统一思想。提案汇报没有最好只有更好！任何项目在所处条件和背景下，存在着无数个解，但最有效的只有一个，我对策划的要求就是尽可能找到第一有效的方法！有人问你，什么是策划？你可能会套用王志纲的说法：条条大路通罗马，策划就是找最近的那条路。其实中国的象形文字就蕴含了策划的真意。先从“策”字来看，上为竹字头，下面一个宋字，宋字的原意是一声巨响，所以，“策”就是用锋利的竹子打击出一声巨响，我们引申来说，“策”字就是把握规律、道破天机。策划的“划”，就像竹排在水里划，引申来看，就是指在“策”的基础上能够导引潮流的人。所以，策划两字，我个人用比法来理解，就是把握规律、道破天机、导引潮流的意思。演讲完毕，谢谢观看！