应收款投资集合资金信托计划详介ifds.pptx

华澳长信36 号应收款投资集合资金信托计划详介2012年5月目录21信托项目概述 2交易对手介绍3资金使用用途4回款来源分析5抵押物情况6华澳国际信托简介01信托项目概述交易结构应收款余额回购发行、管理土地使用权抵押债权转让应收款认购 收益债权确认 偿还本息镇江交投江苏交工集团委托人华澳信托华澳长信36 号应收款投资集合资金信托计划5项目概述信托计划名称 华澳长信36 号应收款投资集合资金信托计划交易类型 权益类信托规模 30,000 万元（29000 万元24 个月，1000 万元12 个月）预期年化收益率A 类：300 万元以下 B 类：300 万元及以上信托期限 24 个月分配方式 信托收益自成立起每满6 个月分配一次，期满分配剩余收益及信托本金保管银行6应收款持有方江苏省交通工程集团有限公司成立于1988 年，注册资本30100 万元，公司主营业务为道路工程、桥梁工程及航务工程，具有公路工程施工总承包壹级资质，市政公用工程施工总承包壹级资质，桥梁工程专业承包壹级资质等。成立二十多年来，所建工程的质量优良率和工期履约率均保持100，获中国建筑工程“鲁班奖”3 项、“詹天佑奖”4 项，国家优质工程银质奖2 项，“2005 全国十大科技成就奖”，部、省优质工程奖20 多项。集团公司相继被国家建设部、交通部评为“全国施工技术进步先进企业”、“全国交通系统先进集体”；荣获省、地方多项奖励。应收款支付方镇江市交通投资建设发展公司成立于1992 年，注册资本51006 万元人民币，公司的主要职责是：筹集、使用和管理交通设施建设资金；投资、建设和经营交通基础设施；负责项目的资金筹集、工程建设和管理等。公司先后荣获了“镇江国资运营先进单位”、“江苏省重点工程劳动竞赛功臣集体”、“镇江市城建重点工程先进单位”、“江苏省重点工程先进单位”、“镇江市有功单位”、“镇江市五一劳动奖状”、“国土绿化先进单位”、“南徐杯建功立业劳动竞赛先进单位”“中国风景园林学会优秀园林工程奖”、“镇江市文明单位”等荣誉称号。截至2012 年12 月31 日，公司总资产约393 亿。资金使用方向信托资金用于受让江苏交工集团对镇江市交通投资建设发展公司持有的489,508,497 元应收款，应收款转让款应用于江苏交工集团的主营业务。还款来源第一还款来源为应收款的偿付（镇江交投日常经营收入、再融资收入及资产变现收入等）；第二还款来源为江苏交工集团应履行的应收款余额回购义务；补充还款来源为抵押地块的处置收益。项目概述主要风险控制措施7 应收款的数额及支付期限经镇江交投及江苏交工集团书面确认，镇江交投应将到期应收款直接支付至信托财产专户；镇江交投以其依法持有的国有土地使用权提供抵押担保，并办理强制执行公证手续；江苏交工集团承担应收款余额回购义务；江苏交工集团在华澳信托指定的银行开立监管账户，华澳信托有权对资金用途进行监管，如江苏交工集团未按约定使用信托资金，则华澳信托有权拒绝划款；华澳信托有权按季度对镇江交投及江苏交工集团的经营及财务状况进行检查，镇江交投及江苏交工集团应予配合，并按季度提供财务报表；每自然年度终止后四个月内，均应提供上一年度审计报告；聘请专业评估机构对国有土地使用权进行估价，以使得抵押率不超过50%；镇江市国土局及财政局就抵押物的处置及出让金划付出具书面文件，以确保我公司抵押权的实现；提前终止权：如镇江交投未按期支付任何一期应收款，华澳信托有权立即处置担保物，并要求江苏交工集团立即支付全部应收款余额回购款项。项目优势及投资理由8 江苏交工集团为江苏省内实力较强的施工类企业，改制前为江苏省交通厅下属的国有独资公司，经营期限已有25年，资产及经营状况良好；该公司所承接的项目均为政府或政府下属企业作为发包方的项目，经营稳健，所建工程的质量优良率和工期履约率均保持100。2012年，该公司通过应收款转让的方式与我司合作发行了“长信9号集合资金信托计划”，均按照合同约定用款及履行相关义务。本信托项下应收款的债务人镇江交投为镇江市三大平台公司之一，在镇江市城市交通基础设施建设中具有较为重要的地位，受到政府有力的支持，且具备较强的融资能力；公司于2010年发行企业债10亿元、于2012年发行企业债18亿元，主体评级及债项评级均为AA级；信用状况良好，具备较强的偿债能力；2012年，该公司作为“长信9号集合资金信托计划”项下应收款的债务人，均按期、足额履行了应收款偿付义务。公司负责镇江市城市交通基础建设的投融资及建设任务，在镇江市国资企业中地位突出，政府支持力度较大；通过投资城建项目积累了大量具有地理优势的土地储备，为公司未来业务的发展创造了有力条件。镇江市位于中国经济发展最快、最具活力的长江三角洲，是长江第三大港口城市，地处长江与京杭大运河交汇处，全市总面积3874平方公里。2012年全市财政总收入、公共预算收入总量分别达到530亿元、215亿元，公共预算收入增幅达18.5%，分别高于全省、苏南平均4.7和7.9个百分点，列全省第2位；公共预算收入中，税收收入总量达174亿元，增长项目优势及投资理由 19.4%，分别超过全省、苏南平均3.4和9.2个百分点，税收占比达80.8%，列全省第6位。在经济发展的同时，镇江市加大了对基础设施、支柱产业的投资建设力度，2011年度完成固定资产投资1225亿元。近年来镇江市总体经济实力和财政实力不断增强，加之城市化进程的加快，为镇江交投提供了良好的发展环境。o 还款来源丰富、明确、充足。本信托项下第一还款来源为应收款的偿付（镇江交投日常经营收入、再融资收入及资产变现收入等）；第二还款来源为江苏交工集团应履行的应收款余额回购义务；补充还款来源为抵押地块的处置收益。o 本信托担保方式多样且足值，风险可控。设置用款监管账户，以确保信托资金用于镇江市官塘新城路网工程的建设，避免因工期延误对应收款的偿付可能造成的障碍；在镇江交投未依约履行应收款偿付义务的情况下，我司有权要求江苏交工集团按照未付余额对应的信托资金数额履行回购义务；由镇江市国土资源局及财政局就抵押物的处置及出让款的划付向我司出具书面确认函，以确保我司抵押权的实现。902交易对手介绍江苏交工集团基本情况11公司名称 江苏省交通工程集团有限公司公司类型 有限公司（法人独资）私营成立时间 1988年2月9日注册地址 镇江市东吴路55号注册资本 30100万元人民币法定代表人 仲义正经营范围许可经营项目：承包境外工程及境内国际招标工程；境外工程所需的设备、材料的出口业务；对外派遣实施境外工程所需的劳务人员；起重机械的安装、维修。一般经营项目：土木工程建筑的勘察、设计和施工，提供施工设备服务，普通机械制造，金属结构制造与安装，起重设备安装与维修，建材加工（限分支机构许可经营范围）与销售，实物租赁，工程勘察、检测、设计及咨询等。股东情况 江苏交工投资有限公司持股比例100%公司简介江苏交工集团的主营业务包括道路工程、桥梁工程、航务工程及机械设计和制造；总承包或参与了沪宁高速公路江苏段、南京禄口国际机场高速公路、京沪高速公路江苏段、苏嘉杭高速公路、京福高速公路福州段等一大批高速公路建设项目；参与了江阴长江公路大桥（主跨1385m）和润扬长江公路大桥（主跨1490m，中国第一，世界第三）的建设。江苏交工集团具有公路工程、市政公用工程施工总承包一级资质及路面、路基、桥梁、通航建筑工程施工专业承包一级资质，并具有港口与航道工程、房屋建筑工程施工总承包资质和水工金属结构制作与安装工程专业承包资质及境外工程承包经营权。公司经营战略为“立足江苏、服务全国、开拓境外”，自成立之日起，共建造桥梁500余座、公路1000余公里（其中大桥及特大桥100余座、高速公路700 余公里）、大中型内河船闸17座、内河港口4座、长江专用汽渡码头3座，所建工程的质量优良率和工期履约率均保持100，曾荣获中国建筑工程“鲁班奖”3项、“詹天佑奖”4项，国家优质工程银质奖2项，“2005全国十大科技成就奖”，部、省优质工程奖20多项。集团公司相继被国家建设部、交通部评为“全国施工技术进步先进企业”、“全国交通系统先进集体”；荣获省、地方多项奖励。自1981年至今，公司及所建项目所取得的厅级以上荣誉及奖项共计150余项，近两年（2011-2012）取得的厅级以上荣誉及奖项达21项，2012年被评为“中国民营500强”。江苏交工集团财务情况12资产负债表货币单位：CNY万元 2010年 2011年 2012年12月资产 审计报告 审计报告 审计报告 货币资金 69,709 101,519 124,685 应收账款+应收票据 84,427 127,964 137,168 预付账款 14,362 21,820 16413 其他应收款 2,425 5,049 3,737 存货 4,713 6,181 5,611 流动资产合计 175,636 262,533 287,614 长期股权投资 1,856 1,236 1,198 固定资产净值 27,741 32,841 34,073 在建工程 4,349 5,516 6,391 无形资产 3,108 2,359 2,410 资产总计 212,690 304,485 331,686 负债 短期借款+应付票据 90,220 150,280 169,600 应付账款 18,932 23,899 21,910 预收款项 11,830 14,116 14,774 其他应付款 2,503 3,539 5,370 应交税金 4,251 6,321 7,797 应付股利 583 492 49 其他流动负债 2,536 2,577 2,437 流动负债合计 130,855 201,224 221,937 长期借款 2,180 2,180 180 长期应付款 850 848 848 专项应付款14,296 6,257 6,256 长期负债合计 17,326 9,285 7,284 负债合计 148,181 210,509 229,221 所有者权益 实收资本 15,000 30,100 30,100 资本公积 12,097 12,097 12,097 盈余公积 3,423 4,140 5,005 未分配利润 26,895 38,201 44,577 所有者权益合计 57,415 84,538 91,779 江苏交工集团财务情况资产负债结构分析o 截至2012年12月31日，江苏交工集团的资产总额为331686万元，负债总额为229221万元，所有者权益为91779万元。从资产结构来看，流动资产占比较高，2010-2012年，流动资产占总资产的比例分别为82.6%、86.2%、89.2%，主要为货币资金及应收账款。o 公司整体负债规模较小，并保持较小的增长幅度，近三年资产负债率均保持在70%以下。从负债结构看，流动负债占比较高，2010-2012年，流动负债占总负债的比例分别为88.3%、95.6%、99.5%，主要为短期借款和应付账款。长期负债较少，主要为专项应付款，为企业改制时提留费用及职工住房公积金。o 综合来看，公司的资产及负债规模均保持着较为稳定的规模及增长速度，以流动资产为主的资产结构与负债结构也较为匹配。13江苏交工集团财务情况14损益表*请填写黄色单元格及选择下列菜单企业名称：江苏省交通工程集团有限公司日期：货币单位：CNY 万元 2010 年 2011 年 2012 年12月损益表 审计报告 审计报告 审计报告主营业务收入 493,670 505,062 512,227 主营业务成本 455,256 460,034 461,008 营业税金及附加 16,249 14,066 16,973 主营业务利润 22,165 30,962 34,246 销售费用 272 管理费用 8,645 11,072 11,734 财务费用 6,062 11,990 13,279 利息支出 其他费用或支出 310 242 10,857 投资收益 其他业务收入 3,361 4,106 14,087 营业利润 10,509 11,764 12,191 营业外收入 186 275 87 营业外支出 167 46 138 利润总额 10,528 11,993 12,140 所得税 3,064 3,352 3,555 净利润 7,464 8,641 8,585 盈利能力分析：从报表可见，江苏交工集团近三年实现的主营业务收入分别为493670万元、505062万元和512227万元，主要来源于工程施工收入，公司主营业务突出，收入规模较大，且逐年稳步增长。江苏交工集团近三年的利润总额分别为10528万元、11993万元及12140万元，保持着较为稳健的增长态势。鉴于江苏交工集团原为省交通厅所属的施工企业，虽已改制为民营企业，但与江苏省及地方各级交通管理部门及政府融资平台均保持了长期、良好的合作关系。随着江苏省及各地区对城市交通基础设施建设需求的不断增长，公司未来的营业收入仍将保持稳定的增长态势。根据初步测算，2013年初仅在建未完工的项目合同金额总计达864088万元，具有良好的收入预期。江苏交工集团财务情况现金流量表*请填写黄色单元格及选择下列菜单企业名称：江苏省交通工程集团有限公司 日期：2013/3/26货币单位：CNY 万元 2010 年 2011 年 2012 年 12 月项目 审计报告 审计报告 审计报告一、经营活动产生的现金流经营活动现金流入小计 575,346 562,207 543,004 经营活动现金流出小计 564,868 536,626 505,671 经营活动产生的现金流量净额 10,478 25,581 37,333二、投资活动产生的现金流投资活动现金流入小计 9,230 166 投资活动现金流出小计 4,895 8,821 3,981 投资活动产生的现金流量净额 4,335-8,655-3,981 三、筹资活动产生的现金流筹资活动现金流入小计 16,401 131,053 139,550筹资活动现金流出小计 6,225 116,169 149,736筹资活动产生的现金流量净额 10,176 14,884-10,186四、汇率变动对现金的影响 五、现金及现金等价物净增加额 24,989 31,810 23,165 期初现金及现金等价物余额 44,720 69,709 101,519 六、期末现金及现金等价物余额 69,709 101,519 124,684 15总体来看，江苏交工集团的现金流量较为充沛，特别是经营活动产生的现金流量较大，公司具备较强的偿债能力；加之未来投资的逐步回收，也为其履行本信托项下义务提供了更为可靠的保障。镇江交投基本情况16公司名称 镇江市交通投资建设发展公司公司类型 联营成立时间 1992年11月5日注册地址 镇江市正东路5号注册资本 51006万元人民币法定代表人 丁锋经营范围公路交通建设项目的投资、建设施工和配套项目的开发；交通工程的技术咨询；设计、制作、发布路牌灯箱、霓虹灯、礼品、横条幅、展牌、样本画册、展场布置广告；代理国内同类广告及影视、广播、报纸广告业务；土地整理开发；交通工程项目代建管理。股东情况镇江市国有资产投资经营公司持股比例71.94%，出资额19130万元；镇江市交通运输局持股比例7.06%，出资额1876万元；昆仑信托有限责任公司持股比例21%，出资额30000万元。公司简介根据镇江市人民政府镇政发（2001）258号文关于建立镇江市交通投资建设发展公司的通知，公司的主要职责是：筹集、使用和管理交通设施建设资金；投资、建设和经营道路、桥梁、隧道、航道等交通基础设施；作为经营主体和项目法人，负责项目的资金筹集、工程建设和管理；经市政府批准对交通所建道路、航道、站埠、桥梁等基础设施周边或道路两侧权限范围内的土地进行前期开发和综合开发以及经营所承建交通基础设施控制范围内的广告等。公司自建立以来，主要是以市场化经营方式承担城市交通建设重点工程项目，为镇江城市“三年大变样”建设作出了突出贡献，公司先后荣获了“镇江国资运营先进单位”、“江苏省重点工程劳动竞赛功臣集体”、“镇江市城建重点工程先进单位”、“江苏省重点工程先进单位”、“镇江市有功单位”、“镇江市五一劳动奖状”、“国土绿化先进单位”、“南徐杯建功立业劳动竞赛先进单位”“中国风景园林学会优秀园林工程奖”、“镇江市文明单位”等荣誉称号。根据江苏银监局2011年5月12日出具的备案回复书（【2011】69号），镇江市交通投资建设发展公司贷款符合现金流全覆盖的条件，可调整为特殊公司类贷款。即镇江交投可以退出平台贷款管理，按照商业化原则运作。镇江交投财务情况17 资产负债表货币单位：CNY 万元 2009 年 2010 年 2011 年2012年 12 月 货币资金 338,587 315,024 197,225 374,176 短期投资 191 41 40 45 应收账款+应收票据 1 66,793 预付账款 4,634 21,179 29,514 36,394 其他应收款 247,159 236,040 256,688 224,790 存货 443,432 204,463 230,445 649,842 流动资产合计 1,034,003 776,748 713,912 1,352,040 长期股权投资 19,450 24,581 20,900 41,233 固定资产净值 122 1,662 1,970 2,810 在建工程 32 2,402 4,296 无形资产 543,919 986,074 1,574,620 2,217,777 长期待摊费用 95 32 64 其他长期资产 249,279 695,088 186,977 311,163 资产总计 1,846,868 2,484,185 2,500,813 3,929,383 短期借款+应付票据 362,300 344,300 250,500 417,275 应付账款 780 59 1,034 1,838 预收款项 120 3,358 1,365 其他应付款 359,333 308,639 425,198 411,882 应交税金 27,930 43,742 51,078 52,714 一年内到期长期负债 50,900 104,395 106,955 196,204 其他流动负债 1,530 3,011 3,626 16,205 流动负债合计 802,893 807,504 839,756 1,096,118 长期借款 438,450 494,155 443,050 747,269 应付债券 100,000 100,000 280,000 长期应付款 69,142 78,599 其他长期负债 5,000 长期负债合计 438,450 594,155 612,192 1,110,868 负债合计 1,241,343 1,401,659 1,451,948 2,206,986 所有者权益合计 605,431 1,082,433 1,047,797 1,720,793 近几年，由于城市交通道路建设投入的增加和政府的项目配置土地注入，公司资产总额保持持续增长。截至2012年12月31日，镇江交投的资产总额为392.94亿元，所有者权益为172.08亿元。总体来看，公司资产规模较大，资本实力雄厚；负债规模较为合理，具备较强的偿债能力。镇江交投财务情况18盈利能力分析：公司近三年来经营业绩良好，主营业务收入逐年上升，2010-2012年实现的主营业务收入分别为98907万元、113575万元和122733万元，主要来源于交通综合开发经营收入（具体指修建道路资产沿线土地开发收入）、广告收入、管线收入及咨询服务收入。政府补贴收入也是镇江交投重要的收入之一，主要是政府对公司代建项目的补贴，2010-2012年政府补贴收入分别为24837万元、15965万元及10307万元，补贴收入占公司利润总额的比例分别为47.65%、68.78%及26.7%。可见，镇江交投主营业务板块清晰，已经建立了比较成熟的运营模式，在完成政府代建项目的同时，公司经营收入主要来源于收储土地的出让和二级开发收入，盈利能力较强。未来随着政府配置土地的陆续到位及路网交通改造的逐步完成，公司未来土地开发业务盈利能力有望得到进一步提高。损益表*请填写黄色单元格及选择下列菜单企业名称：镇江市交通投资建设发展公司 日期：2013/4/18货币单位：CNY万元2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 12月损益表 审计报告 审计报告 审计报告 审计报告主营业务收入 61,628 98,907 113,575 122,733 主营业务成本 43,529 62,411 98,185 80,915 营业税金及附加 4,037 5,490 6,603 4,975 主营业务利润 14,062 31,006 8,787 36,843 营业费用 158 167 171 管理费用 1,278 4,034 1,206 4,749 财务费用 294 340-11-182 利息支出 其他费用或支出 投资收益-61-644-133 133 补贴收入 7,039 24,837 15,965 10,307 营业利润 19,468 50,667 23,257 42,545 营业外收入 1,504 87 营业外支出 126 274 106 4,003 利润总额 19,342 51,897 23,151 38,629 所得税 5,046 14,019 1,875 8,844 镇江交投财务情况19现金流量表*请填写黄色单元格及选择下列菜单企业名称：镇江市交通投资建设发展公司 日期：2013/4/18货币单位：CNY万元 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 12 月项目 审计报告 审计报告 审计报告 审计报告一、经营活动产生的现金流经营活动现金流入小计 357,475 170,343 195,850 89,668 经营活动现金流出小计 334,245 173,752 187,634 182,259 经营活动产生的现金流量净额 23,230-3,409 8,216-92,591 二、投资活动产生的现金流投资活动现金流入小计 50,535 161 投资活动现金流出小计 77,291 172,672 4,078 273,012 投资活动产生的现金流量净额-26,756-172,511-4,078-273,012 三、筹资活动产生的现金流筹资活动现金流入小计 320,963 364,200 358,007 1,025,397 筹资活动现金流出小计 276,619 196,794 379,245 574,838 筹资活动产生的现金流量净额 44,344 167,406-21,238 450,559 四、汇率变动对现金的影响 五、现金及现金等价物净增加额 40,818-8,514-17,100 84,956 期初现金及现金等价物余额 六、期末现金及现金等价物余额 40,818-8,514-17,100 84,956 经营活动产生的现金流量：2010-2012年，公司经营活动产生的现金流量净额分别为-3409万元、8216万元和-92592万元。投资活动产生的现金流量：2010-2012年，镇江交投投资活动现金净流量额体现为负值，主要是由于近几年镇江市城市建设步伐加快，加上拆迁安置成本上升较快，且投资项目具有回收期限较长的特性。可以看到，随着投资收益逐步回笼，投资活动产生的现金流量净额负值呈现逐年减少的趋势。筹资活动产生的现金流量分析镇江交投2010-2012年现金流量金额分别为167406万元、-21238万元及450559万元，筹资规模基本稳定。公司筹资活动的现金流量净额在2010年度大幅度增加，主要由于公司加大筹资活动力度。03资金使用用途应收款基本情况 本信托项下信托资金用于受让江苏交工集团对镇江交投持有的应收款 应收款的形成2012年9月15日,镇江交投（作为发包人）与江苏交工集团（作为承包人）签署镇江市官塘新城路网工程施工项目A2标段合同书（以下简称“施工合同”），就官塘新城路网工程的施工达成如下协议：镇江市官塘新城路网工程招标设三个标段:A1标段、A2标段和A3标段,其中A2标段为周湾路和四平山路（含官附路）。周湾路北起宝平路路口南侧,南至沿江公路,路线全长5.147公里,设计标准为城市主干路。招标内容为路基、路面、桥涵及雨污水等工程的施工。合同总价为人民币肆亿捌仟玖佰伍拾万零捌仟肆佰玖拾柒元（RMB489,508,497元），合同期内单价不调整。承包人应按照监理人指示开工,工期为24个月。工程款支付:工程累计完成工程量达到5,000万元以后开始支付,每月按照完成工作量的60%付款,剩余工程款在交工验收2年内等额支付。本信托项下拟转让的债权即为江苏交工集团依据上述施工合同所享有的应收款债权，合同约定的债权总额为人民币489,508,497元，信托计划期限内，该笔应收款债权将分期实现。目前，该项目已完成工作量已累计达到5000万元，满足支付工程款的前提条件。04回款来源分析还款来源主要资金来源 本项目回款主要资金来源于镇江交投支付的应收款 主要资金来源分析须重点关注镇江交投的经营及财务状况 鉴于镇江交投为镇江市下属三大平台公司之一，受到政府较大支持，因此需关注镇江市的财政收入情况补充资金来源 江苏交工集团承担的应收款余额回购义务 因此须关注江苏交工集团的经营和财务状况抵押物变现收入 镇江交投以其依法持有的国有土地使用权提供抵押担保 因此有必要对抵押物的价值及变现的操作流程进行分析23镇江交投未来收益预测鉴于镇江交投为应收款的实际债务人，在本信托项下为第一还款义务人，因此有必要对其偿债能力进行分析。24镇江市交通投资建设发展公司2013年-2015年现金流量预测表 单位：万元 项 目 2013年度 2014年度 2015年度一 现金流入 1 交通综合开发经营收入 303200 343100 2553002 代建收入 8800 10000 120003 政府补贴收入 15000 15000 150004 筹资活动现金流收入 262500 262500 2625005 其他收入 20810 24570 26570 现金流入合计 610310 655170 571370二 现金流出 1 土地成本 72768 82344 612722 代建项目成本 6424 7300 87603 偿还贷款 418093 431702 437144 偿还债券 5580 5580 41580 现金流出合计 502865 526926 155326三 本期净现金流量 107445 128244 416044四 加：期初现金及现金等价物的余额 84956 192401 320645五 期末现金及现金等价物余额 192401 320645 736689镇江交投未来收益预测预测依据o 上述交通综合开发经营收入，即土地出让收入，测算依据为镇江交投2013-2015年度地块上市计划（见下表）；25年份 地块名称 面积（亩）土地证号 土地性质2013年林隐路 24.11(2007)4277号 综合用地林隐路 15.47(2007)4280号 综合用地林隐路磷肥厂 40.95(2007)4282号 综合用地官塘桥 60.08(2009)1172号 城镇混合住宅官塘桥 406.35(2009)1173号 城镇混合住宅官塘桥 16.5(2009)1174号 城镇混合住宅蒋桥镇官塘桥村224.55(2007)4号 城镇混合住宅蒋桥镇官塘桥村57.96(2007)5号 城镇混合住宅蒋桥镇官塘桥村36.58(2007)7号 城镇混合住宅官塘桥镇宝路西118.84(2005)1153306号 城镇混合住宅合计 1001.39 预计收入30.3亿元，收益14.7亿元2014年蒋桥镇官塘桥村129.11(2007)6号 城镇混合住宅官塘桥 302.05(2009)1171号 城镇住宅用地官塘桥 60.08(2009)1172号 城镇住宅用地官塘桥 406.35(2009)1173号 城镇住宅用地官塘桥 16.5(2009)1174号 城镇住宅用地官塘桥镇宝路西119.05(2005)1153305号 城镇混合住宅官塘桥镇宝路西110.56(2005)1153307号 城镇混合住宅合计 1143.7 预计收入34.3亿元，收益15亿元2015年镇澄路东侧 189.16(2001)11号 城镇混合住宅镇江第二汽运公司47.64(2006)1159032号 城镇住宅用地镇江冶炼总厂 15.56(2006)1159030号 城镇住宅用地长山煤矿 69.61(2009)1187号 城镇住宅用地蒋乔乔家门 140.16(2009)4721号 润州区官塘桥 293.2(2009)6290号 润州区官塘桥 57.38(2009)6292号 长山煤矿 69.61(2009)1187号 长山煤矿 39.66(2009)1188号 古洞煤矿 121.5(2009)1189号 城镇住宅用地古洞煤矿 9.73(2009)1190号 城镇混合住宅合计 1053.21 预计收入25.5亿元，收益12亿元o 截至2011年底，公司土地存量达到9801.54亩，累计上市出让土地2968.41亩，累计实现土地出让金54.28亿元；镇江市政府还将在2013-2017年给公司配置土地4288亩。可以说，未来两年公司的供地规模仍会稳步上升。根据镇江交投提供的“存量土地上市计划”，2013-2015年镇江交投依法持有的地块上市收入预计为90.1亿元，净收益预计为41.7亿元。镇江交投未来收益预测o 代建收入测算依据为镇江交投在建的镇江市官塘新城路网工程可取得的收入；o 政府补贴收入为依据2009-2011年三年补贴收入的平均值测算得出；除2011年度外，镇江交投自政府取得的补贴收入均呈现大幅上升的趋势，因此采用此种平均值为较保守的测算方式；o 筹资活动现金流入为依据2009-2011年三年筹资规模的平均值测算得出；镇江交投2012年新增金融机构负债及企业债额度较2011年大幅上升，其目前的融资渠道较多，成本也呈现下降态势；因此采用此种平均值为较保守的测算方式；o 其他收入主要指租金、广告、咨询等收入；o 土地成本按照土地出让价格的24%确定（参考镇江市土地开发的通常成本）；o 代建项目成本按照2009-2011年主营业务成本的平均值75%进行测算；o 贷款及债券偿还额度均为依据截至2012年12月31日的债务情况进行的测算；可见，采用上述较为保守的方式测算出未来3年企业的净现金流量分别为10.7亿元、12.8亿元及41.6亿元，现金流水平较为充沛，具有较强的偿付能力。26镇江市财政收入情况27年度 2009年 2010年 2011年2012年一、财政总收入 2963527 3815000 389813553086051、上划中央收入 758368 939195 872184增值税 556242 625273 528944消费税 10805 18616 16559企业所得税 129716 212568 236622个人所得税 61605 82738 900592、一般预算内收入 1015693 1381012 13573632154790（1）税收收入 828979 1108655 10860971740000其中：增值税 185387 208403 176243营业税 262612 351515 325359所得税 127546 196871 217786（2）非税收入 186714 272357 2712663、基金收入 1189466 1494793 1668588其中：政府性基金收入 859725 1071190 1319447社保基金收入 329741 423603 349141二、可支配财力 2205000 2861200 30260004200000三、财政总支出 2312686 2982193 292712542650931、一般预算支出 1207413 1548556 132871323363872、基金支出 1105273 1433637 1598412其中：政府性基金支出 783416 1009719 1255458社保基金支出 321857 423918 342954截至2012年12月末，镇江市全市累计财政总收入530.86亿元，同比增长36.2%。其中：地方财政一般预算收入完成215.48亿元，同比增长58.7%，2012年全市累计财政总支出426.51亿元，2012年公共预算收入中，税收收入总量分别超过全省、苏南平均3.4和9.2个百分点，列全省第6位。总体来看，受益于镇江市地区经济的良好发展，镇江市财政实力得到增强，财政收入结构逐步优化，财政收支平衡情况较好，为地方经济的发展提供了很强的保障。江苏交工集团未来收益预测鉴于江苏交工集团承担应收款余额回购义务，因此有必要对其偿债能力进行分析。经分析江苏交工集团近三年的资产、负债及利润状况，可以看到江苏交工集团的负债规模较小，且绝大部分为短期借款，因此仅对其营业收入情况进行预测。28预测依据：营业收入主要包括工程施工收入；按照过去三年增长趋势分析，2009年增长率为36%，2010年增长率为28%，2011年增长率为2.3%，2012年增长率为1.4%；鉴于近几年国家货币政策趋紧，考虑到公司2013年初未完工程量可收取的工程款总计达864088万元，则按照5%的增长率测算出上述规模。项目 2013年 2014年 2015年营业收入：537838 564730 592967减：营业成本 484054 508256 533669营业税金及附加 17748 18635 19566主营业务利润 36036 37839 39732减：营业费用 338 355 372 管理费用 9418 9889 10383 财务费用 6604 6934 7281加：投资收益营业利润 19676 20661 21696加：营业外收入 300 300 300其中：政府补助减：营业外支出 270 270 270利润总额 19706 20691 21726减：所得税 8473 8896 9340净利润 11233 11795 12386江苏交工集团作为本信托项下余额补足方，其主营业务收入规模较大，且处于持续、稳定的增长态势；公司负债规模较小，对其履行本信托项下义务影响较小，故未作预测。从其营业收入及净利润测算来看，江苏交工集团主营业务突出、经营稳定，为其承担本信托项下相关债务提供了良好的保障。05抵押物情况30抵押物价值抵押物基本信息地块一：南徐大道10号地序号 项目 内容证号镇国用(2012)第14527号土地使用权人 镇江市交通投资建设发展公司座落南徐大道10地块地号JT005069000地类（用途）商服、住宅用地使用权类型其他(政府储备)终止日期商业40年、住宅70年使用权面积39880.8平方米发证日期2012年11月1日31抵押物价值o 地块二：南门汽车站地块o 根据上海东洲房地产估价有限公司于2013年4月28日出具的镇江市南徐大道10地块、南门汽车客运站地块房地产预估结果报告（沪东洲预估报字【2013】03202433048号），拟抵押地块预估单价为2450元/，两幅地块评估价值总计61500万元。序号 项目 内容证号镇国用(2012)第14548号土地使用权人 镇江市交通投资建设发展公司座落 镇江南门汽车客运站地号JT005059000地类（用途）商服、住宅用地使用权类型其他(政府储备)终止日期商业40年、住宅70年使用权面积31801.5平方米发证日期2012年11月1日06华澳国际信托简介华澳国际信托有限公司简介 华澳信托是中国国家开发投资公司下属子公司三吉利、融达公司和澳大利亚领先的金融机构麦格理的合资公司华澳信托致力于：o 通过细致的筛选，对高质量资产的积极管理，以及高效运作的资本结构，为广大投资者带来丰厚回报；o 集中式的团队化风险管理，引入了麦格理集团在风险