岐阜市街地活性化交通体系考20548.pptx

2005年3月23日日本政策投資銀行地域企画部参事役藻谷浩介E-mail:komotandbj.go.jp岐阜市街地活性化交通体系考1市街地郊外暮！郊外駐車場！駐車場維持管理費誰負担？道路上下水道誰負担？買物郊外大型店、遊名古屋！岐阜市固定資産税収？地域経済？地域雇用？2空洞化共通点 市全体人口増、無計画郊外開発 360展開 皆=商店街思(住居業務医療福祉教育他機能眼中)市街地地権者、景気回復街路拡幅待空地空店舗空 中身、足話(道路拡幅駐車場整備）問題 容積率利用再開発街路整備部分的仕掛、面的再生 3岐阜市市街地各所？岐阜市市街地各所？生中心市街地共通点 賑町必観察要素要素n 住人 来人 共生雑踏中、人場時間共有n 器上 変転 雑居器上、諸機能諸事業諸人、入替雑居n 文化気風統制者不在、競争自由中醸成、独自文化気風魅力4花根=家葉=企業事業所茎=病院学校役所集会所花=店n n 根葉茎花咲！根葉茎花咲！(造花 造花)n n 公共 公共(茎 茎)商業 商業(花 花)切花 切花n n 道路駐車場用水路 道路駐車場用水路（何花咲）（何花咲）5大型店跡地商業者夢=無料平面駐車場肝心商店存在住民用車庫化商店、空地JR名鉄刈谷駅前(15分快速名古屋17分)民間事業者市内運行撤退目抜通通、週回日往復福祉究極車社会町市街地消滅財政力指数1.36愛知県刈谷市(人口13万人)今(撮影：03/9)6H12-14商店街休日歩行者数25%増加、空店舗減少階切目、人雑踏消費集7全長1km左佐世保共済病院通路直結松浦鉄道佐世保中央駅開業以来乗客減最近黒字運行原動力郊外6km2万8千無料駐車場2,500台、商店街8階建昔(駐車場)健在松浦鉄道生町賑市街主産業軒並不振佐世保(人口24万人)水曜夕方(撮影：03/9)7所得水準小売販売水準相違8大型店少衰退著市街地、枚挙暇明大型店過当競争状態大型店車犯人9人口当床面積増、坪効率落識者観察、人口当小売売場面積/人飽和水準。超坪単価商業床過剰坪効率落10商業床坪効率()0商業床供給量()坪効率低下売上減、床面積増加売上増加方大(価格弾性値1)需要曲線昔日本：商業施設少、既存商店坪効率高坪効率 床面積売上増状態(大型店規制寡占甘商売成長阻害)商業施設増坪効率下売上増商業床過剰品安！経済成長幸時代成功体験110需要曲線行政郊外乱開発商店増加商業床坪効率()商業床供給量()床面積坪効率、売上最大化値下売上減方、販売量増加売上増大(価格弾力性1)今日本：商業施設増、坪効率下坪効率 床面積売上減状態(郊外乱開発経済音痴過当競争逆成長阻害)商業床過剰価格弾力性状況下新規店舗増設続 _12商業床過剰総販売額減1320-59歳9万1千人減少(18%減)15年後70歳以上人口比率合併前郡上八幡岐阜都市圏：岐阜市10通勤通学圏=岐阜+関+羽島+各務原+山県+15町村自然増加水準低下社会減少幅改善？15-34歳7万6千人減少(30%減)70歳以上7万8千人増加(79%増)流出加死亡者増加、人口減少転岐阜都市圏人口動態将来予測90年代後半転出入続仮定予測15自然増加水準低下社会増減仮人口流入続、死亡者増加人口減少転70歳以上54万人増加(2.1倍増！)名古屋大都市圏：名古屋市10通勤通学圏=尾張中心東濃南端三重北東端西三河西端含58市町村20-59歳30万人減少(10%減)引続若者流入続、15-34歳38万人減少(25%減)1年後70歳以上人口比率合併前荘川!名古屋大都市圏人口動態予測90年代後半転出入続仮定予測16自然増加水準低下社会増加再加速仮人口流入続、死亡者増加人口伸15年後70歳以上人口比率名古屋同様合併前荘川!引続全国若者集、15-34歳250万人減少(28%減)70歳以上319万人増加(2.2倍増！)東京大都市圏：東京特別区+都下大部分埼玉南半千葉西半神奈川東半茨城西南部124市町村東京大都市圏深刻高齢化！90年代後半転出入続仮定予測17弁護：三河中国競争勝利超経済活性化地域！系企業群技術国際競争勝利失業率極小税収極大所得最高弁護：三河少子化問題出生率国内最高水準地域！極所得高沖縄並出生率子供多素晴地域弁護：町住民誰困！郊外型名古屋遊東京海外行金問題三河地域表 全国共通問題暮質問題：所得相応豊実感n 中心商業地選択肢高感度消費欠n 多世代憩屋外賑空間乏/文化活動NPO活動目立集客交流問題：通勤者出張者全金落n 飲屋街目立地元名物育/出張者地域内宿泊比率低n 勤生活者相手業雇用振財政問題：仮工場低収益超高n 市街地固定資産税収低落/全方位郊外開発激増高齢化無防備何富蓄問題：所得街並投資n 空地年増加老朽建物安普請目立、後世残景観n 貯蓄域外投資債券化紙切危険18中心商業地衰退原因関罪深誤解誤解誤解.衰退原因 衰退原因無料駐車場無料駐車場、無料駐車場十分整備中心商業地？、無料駐車場十分整備中心商業地？、無料駐車場付全？、無料駐車場付全？足整備客来今消費者舐？足整備客来今消費者舐？誤解誤解2.2.衰退原因 衰退原因大型店撤退大型店撤退、大型店再開発中心商業地？、大型店再開発中心商業地？、全国駐車場付再開発大型店？、全国駐車場付再開発大型店？、流行一方多、流行一方多 GMS GMS 経営危機？経営危機？売場大客来今消費者舐？売場大客来今消費者舐？誤解誤解3.3.衰退原因 衰退原因景気回復景気回復、景気回復中心商業地？、景気回復中心商業地？、景気中京圏北関東特市街地空洞化激、景気中京圏北関東特市街地空洞化激？景気良何売今消費者舐 景気良何売今消費者舐？19中心商業地衰退真因真因真因.家事業所病院学校役所郊外出家事業所病院学校役所郊外出 家職場公共施設郊外化車社会化中心商業地自然通客激減 家職場公共施設郊外化車社会化中心商業地自然通客激減 同物手入人極力近方行原則中心不利 同物手入人極力近方行原則中心不利 本当市街地手入提供限必負状況 本当市街地手入提供限必負状況真因真因2.2.今商業市街地高地価払今商業市街地高地価払自己実現時代消費者究極多品種品揃求 自己実現時代消費者究極多品種品揃求 既存大型店中途半端 既存大型店中途半端 大店舗面積必要割売上上 大店舗面積必要割売上上 坪効率低下宿命 坪効率低下宿命自己実現時代消費者賢買物尊 自己実現時代消費者賢買物尊 坪効率低下宿命 坪効率低下宿命 中心商業地高地価回収商業業態 中心商業地高地価回収商業業態真因真因3.3.真当事者地権者無為無能無自覚真当事者地権者無為無能無自覚以上状況対応家職場公共機能中心部再導入必要 以上状況対応家職場公共機能中心部再導入必要+消費者需要変化対応 消費者需要変化対応 MD MD 革新 革新(既存事業者経営革新 既存事業者経営革新 or or 入替 入替)不可欠 不可欠 地権者自経済的不合理高地価高賃料下何動 地権者自経済的不合理高地価高賃料下何動20中心商業地再生原因療法.市街地家事業所病院学校役所戻市街地家事業所病院学校役所戻 家 家：需要限界一戸建空地定借：需要限界一戸建空地定借+空家定借促進増 空家定借促進増 事業所 事業所：需要限界低層物件空地：需要限界低層物件空地 定借促進増 定借促進増 病院学校役所 病院学校役所：地価負担力機能市街地空地定借促進増：地価負担力機能市街地空地定借促進増2.2.商店経営革新商店経営革新oror入替促進入替促進MDMD革新革新 中小商店 中小商店：在庫管理高度化：在庫管理高度化 MD MD 革新行意欲事業者拾上 革新行意欲事業者拾上 教育 教育上記意欲事業者撤退促進 上記意欲事業者撤退促進 新事業者育成注入 新事業者育成注入 大型店 大型店：撤退大型店低層店舗化再利用：撤退大型店低層店舗化再利用/存続大型店周辺貼付 存続大型店周辺貼付 市街地最大商品 市街地最大商品(最善 最善)=)=市街地型雑踏形成促進 市街地型雑踏形成促進3.3.損得取地権者発掘顕彰増加損得取地権者発掘顕彰増加商業地多機能再導入新事業者参入低賃料協力地権者発掘 商業地多機能再導入新事業者参入低賃料協力地権者発掘 地権者着実儲状況現出周囲 地権者着実儲状況現出周囲 地権者組織化、土地長期的価値維持向上向学習 地権者組織化、土地長期的価値維持向上向学習&実践促進 実践促進 21再生逆行禁手.過度道路拡幅駐車場整備公開空地整備過度道路拡幅駐車場整備公開空地整備 足改善、中身改善限集客増 足改善、中身改善限集客増 加過度拡幅更地増加、逆市街地型雑踏殺 加過度拡幅更地増加、逆市街地型雑踏殺 足問題視既存商業者計画先送 足問題視既存商業者計画先送2.2.現行地価転嫁優先現行容積率利用現行地価転嫁優先現行容積率利用消費者高層施設志向 消費者高層施設志向 容積率利用需要乖離 容積率利用需要乖離人口減少社会床需要年縮小 人口減少社会床需要年縮小 機能高上横空地 機能高上横空地 地権者夢想付合以外意味高層開発元見直 地権者夢想付合以外意味高層開発元見直3.3.地権者無為無自覚促進家賃補助地権者無為無自覚促進家賃補助家賃補助地権者高地価幻想行政追認行為 家賃補助地権者高地価幻想行政追認行為 賃料正常化激阻害 賃料正常化激阻害家賃補助地権者対所得補助 家賃補助地権者対所得補助 肝心入居者支援 肝心入居者支援 家賃補助受、自進経済的不合理高地価高賃料下 家賃補助受、自進経済的不合理高地価高賃料下 地権者、別手段顕彰必要 地権者、別手段顕彰必要24以上踏、路面電車廃止巡岐阜議論疑問n 廃止商店街客増本当信人?幅広駅前通市電廃止後市役所周辺商店街活性化？消費者市電邪魔来？来？本当店品揃魅力、責任転嫁!n 路面電車廃止伴費用、存続場合数字比較検討?廃線後路盤買収道路化工事何十億円計算？代替維持存続公的支援計算？関本巣方面名古屋流購買力分損害計算？n 商店消費者売品売地権者売店入、当前、取組?連携?25谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH